保利地产:负债结构改善,战略格局优势凸显

公司收入和利润高速增长,符合预期。公司 2019H1实现营业收入 711.4亿元,同比增长19.5%;归母净利润 99.6亿元,同比增长 53.3%;公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为 41.0%,较去年同期提升 5.7个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至 39.77%和 18.22%。公司 2019年上半年业绩高增,主要是由于公司持续加快结转。

    销售稳健增长,资源结构不断优化。在行业销售规模增速放缓的背景下,2019H1公司实现签约金额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列行业前四;实现签约面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%;新开工面积 2894万平方米,竣工面积 1167万平方米,分别同比增长 22.69%和 53.29%。2019年上半年公司新拓展项目 44个,新增容积率面积826万平方米,总成本 533亿元。其中,一二线城市拓展金额及面积占比分别为 78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局,持续优化资源结构。

    业绩保障性继续加强。公司 2019H1预收款项 3621.1亿元,环比增长 20.8%,是 2018年结算金额的 1.86倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至上半年末,公司在国内外 104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积 7618万平方米,可满足未来 2-3年的开发需求,保障公司能够在不同的行业周期灵活应对市场变化。持续深耕核心区域,待开发面积中,一二线城市 4614万平方米,占比 60%以上;珠三角和长三角城市群 3498万平方米,占比 46%。

    此外,公司坚持“一主两翼”战略,坚定聚焦房地产开发主业,加速培育两翼产业市场化能力。截至 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。

    公司逐步形成多产业协同发展格局,开辟新的规模与利润增长点。

    强化现金管控,资产负债结构改善。2019H1公司累计实现销售回笼 2168亿元,回笼率较去年同期上升 8个百分点至 86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。此外,公司发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券 150亿元,保持充足的融资空间。截至上半年末,公司资产负债率 79.27%,基本保持稳定;

    净负债率 76.64%,较年初降低 3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息负债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。

    维持增持评级,维持盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,资金成本低。维持增持评级,维持盈利预测。预计 2019-2021年归属于母公司的净利润为 231.5/274.5/331.8亿元,对应归母净利润增速:22.2%/18.6%/20.9%,对应 EPS:1.95元/2.31元/2.79元。当前价格对应的 PE 为 7.3X、6.2X、5.1X。