保利地产:龙头房企中的高成长标的,城市布局回归一二线

2019Q1业绩符合预期,2018年业绩略低于预期。公司2019Q1实现营业收入225.8亿(调整后增速12.1%),归母净利润23.2亿(调整后增速22.5%);2018年实现营业收入1945亿(调整后增速32.7%),归母净利润189.0亿(调整后增速20.9%),归母净利增速低于营收增速主因少数股东损益比例大幅提高7个pct 所致。公司2019Q1毛利率为39.8%(与2018Q1持平),2018年为32.5%(+1.4pct);少数股东权益比例2019Q1为30.6%,2018年为27.7%,考虑到公司拿地权益比例近两年快速下降,预计后续少数股东权益比例将继续提高;2018年公司加权ROE 为16.6%(+0.3pct),归母净利率9.7%(-1.0pct) 。

    销售规模保持稳定增长。公司2019Q1实现销售金额1096.6亿(+26%),销售面积700.0万方(+18%),销售均价1.57万元/平米。2018年实现销售金额4048亿(+31%),销售面积2766万方(+23%),销售均价1.46万元/平米。预计公司2019年将实现销售金额5000亿左右,对应增速24%,在第一梯队房企中目标增速较高。

    拿地力度逐步减弱,一二线城市占比提升。公司2019Q1拿地金额143亿,权益比例50%(2017-18年权益比例为73%、61%),楼面价5364元/平米,全口径拿地金额/销售金额为13%,2017-18年该比值分比为89%、48%。2019Q1拿地金额中一二线占比为78%,2017-18年该比值分别为82%、74%。

    开竣工大幅增长,形成销售、结算的有力支撑。公司2019Q1开工面积997万方(+51%),占全年目标22%;竣工面积274万方(+25%),占全年目标面积10%;在建面积9181万方(+39%)。公司2018年末所有项目可售计容面积为1.7亿平,扣除累计签约面积8682万方后,实际可售面积约为8552万方,为2018年销售面积的3.1倍。公司2018年实际开工面积4396万方(+43%),2019年预计开工4500万方;竣工面积2217万方(+43%),为当年结算面积的1.5倍,2019年预计竣工2750万方。

    融资成本较低,净负债率略降。2019Q1公司净负债率为84%,较年初提高3个pct,较2018Q1降低18个pct。公司一季度末共持有息负债2883亿(+21%),货币资金1289亿(+78%),短期借款与一年内到期的非流动负债共405亿,资金较为充裕。

    维持增持评级,下调盈利预测。考虑到2019年整体楼市维持平稳、去化率下降的环境,看好资金相对宽裕且推盘增速较高的公司,因此给与增持评级。由于公司2018年业绩略低于预期因此下调2019-20年盈利预测,新增2021年盈利预测。预计公司2019-21年归母净利润为231.5/274.5/331.8亿元,对应同比增速22.2%/18.6%/20.9%(原预计公司2019-20年归母净利润分别为248.8/306.4亿元)。