保利地产公司年报点评:行业龙头均衡布局,保持稳健增长

公司全年销售规模升至新台阶,深耕城市销售规模创新高。公司2018年实现签约金额4048.17亿元,突破4000亿元,同比增长30.91%,市场占有率提升至2.70%;签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%。一二线城市及六大核心城市群销售贡献达77%,其中在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。公司深耕城市中,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。

    营业收入和利润稳增长。公司2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。公司毛利率提升1.45个百分点至32.49%,主要因房地产结转项目价格上升,房地产结转毛利率提升至32.68%。公司2018年实现投资收益26.90亿元,同比增长60.06%,主要因长期股权投资收益同比大幅增长所致。公司2018年净利率13.44%,与2017年基本持平。

    强现金回笼管控,负债结构合理,融资成本较低。2018年,公司持续优化资金管理,全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%,在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升。截止2018年底,公司资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,成本优势明显。

    土储持续聚焦一二线城市和都市圈。2018年,公司拓展项目132个,新增容积率面积3116万平方米,是年度签约面积的114%,为销售规模持续增长奠定基础;拓展成本1927亿元,平均楼面地价6186元/平方米。公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,年内一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。截至2018年末,公司待开发面积9154万平方米,其中一二线城市占比60%,六大城市群合计占比69%。

    投资建议:“优于大市”。公司土储全国化布局,有较强的抗风险能力,财务稳健且融资成本低。我们给予公司2019年8-9倍PE估值,对应合理市值区间为1836-2066亿元,对应合理价值区间为15.44-17.37元每股,对应2019年PEG为0.39-0.43,给予“优于大市”评级。

    风险提示:公司房地产项目结转不达预期或结转毛利率不达预期。