招商蛇口2019年3月份销售数据点评:销售高增,拿地回升
事件:
4月9日,招商蛇口公布公司3月销售数据,3月公司实现签约金额178.1亿元,同比+44.7%;实现签约面积93.4万平方米,同比+49.4%;3月公司新增建面67.9万平方米,同比+107.7%;总地价93.5亿元,同比+96.8%。
点评:
3月销售178亿、同比+45%,传统旺季及低基数或将推动销售继续向好
3月公司实现签约金额178.1亿元,环比+114.4%、同比+44.7%,优于克尔瑞主流50房企月平均同比+21.3%;实现签约面积93.4万方,环比+141.6%、同比+49.4%,高于我们高频跟踪的45城3月成交面积同比+27.4%;销售均价19,069元/平米,环比-11.2%,较18年-7.5%。1-3月公司累计实现签约金额379.0亿元,同比+21.0%,较上月+15.3pct;实现签约面积188.9万平方米,同比+26.9%,较上月+16.3pct。1-3月累计销售均价20,059元/平米,较18年-2.7pct;得益于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),受3月一二线市场持续回暖推动,公司销售表现靓丽。考虑到4-5月属传统销售旺季以及基数逐渐走低,预计公司销售仍将保持较优异表现。
3月拿地94亿,同比+97%,权益占比37%,拿地回升但权益有所下降
3月公司在土地市场新获取北京、合肥、重庆3城共4个项目,合计新增建面67.9万方,同比+107.7%,对应地价93.5亿,同比+96.8%;拿地面积权益占比37.2%,较上月-13.8pct;楼面价13,761元/平米,环比+145.3%,同比-5.2%;拿地额占比销售额52.5%,较上月+34.1pct。1-3月公司共新获6地块,共新增规划面积100.8万方,同比-72.9%;总地价109.2亿元,同比-62.9%;拿地面积权益占比42.2%,较18年-13.0pct;拿地额占比销售额28.8%,较18年下降26.3pct;平均楼面地价10,834元/平米,较18年楼面均价+49.6%,主要源于在重点一二线城市拿地力度加大。公司3月拿地在连续5个月谨慎后有所回升,但权益占比继续下降。
投资建议:销售高增,拿地回升,维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为9.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达32%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性和行业整体估值区间上行等因素,我们上调目标价30.00元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。