华侨城a:业绩超预期,扩大规模和加速周转逻辑持续兑现!

公司2018年业绩超预期,扩大规模和加速周转逻辑持续兑现。目前NAV折价40%,对应2019年PE4.8X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,高盈利项目进入结算周期给2019年业绩提供充分保障。预计公司2019-2021年eps分别为1.60、1.92和2.30元,对应pe分别为4.8X、4.0X和3.3X,公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价12.8元(对应2019PE=8X)。

    投资要点:

    (1)2018年业绩超预期,地产业务毛利率大幅提升拉动盈利高增长。公司2018年实现营业收入481亿元,同比+13.7%;实现归母净利润106亿,同比+22.5%,扣非后归母净利润95亿,同比+30.4%。盈利增速高于收入增速的主要原因是销售毛利率较上年提升10.1pct至60.4%。需要关注的是,公司2018年投资净收益同比上年-51%(资产处置较少),当期业绩增长主要依靠地产主业驱动,资源型公司的优势得以充分体现。此外,公司2018年拟每10股派3元,分红率23%,股息率3.9%(对应3月29日收盘价)。

    (2)销售拿地齐头并进,加快周转和扩大规模逻辑持续兑现。公司2018年实现销售面积206万方,同比+41%,销售金额约600亿元,同比+40%。2018年公司新增土储项目33个,主要分布在深圳、杭州、重庆、天津、太原、无锡、武汉等一线和核心二线城市,同时依托综合开发能力优势,公司首次布局三四线城市进行项目综合体开发。2018年新增待开发计容建面1380万方,较2017年同比增长近140%,公司在手待开发计容建面共2379万方,为未来销售持续高增长打下坚实基础。

    (3)2019年可售货量较为充裕,且高盈利项目迎来竣工周期,结算业绩保障程度高。公司2018年新开工479万方,同比+60%,近两年新开工与销售的剪刀差持续扩大,未来可推盘量相对充裕。2019年公司深圳华侨城大厦(15万方,19年11月竣工)、天鹅湖花园(18万方,19年12月竣工)、香山里花园(13万方,19年1月竣工)等高盈利项目,以及南京华侨城、宁波欢乐海岸等重点项目均将实现竣工交付,尤其是深圳项目,土地成本极低,售价极高。此外,2018年末公司预收账款423亿,同比+37%,在不考虑项目合作带来的投资收益的前提下,公司2019年业绩仍然具备高增潜力。

    (4)财务状况良好,融资成本优势凸显。截至期末,公司在手现金272亿,与上年末基本持平,现金对于短期有息负债保障系数为125%;净负债率84%,较年末提升了31pct,在规模高速扩张背景下,杠杆水平适度提高但仍属合理范围之内。今年以来公司成功发行累计95亿元公司债,全部有息负债的综合资金成本保持在5%左右的市场低位水平,我们认为央企背景优势有助于公司未来发展进一步提速。

    (5)低估值叠加业绩提速,受长线资金青睐。当前公司市值632亿,较NAV 折价接约40%,对应2019PE仅4.8X,2020 PE 仅4.0X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司受社保、保险等长线资金青睐,2018年三季度,社保(持股比例从1.1%增加至4.4%)和泰康(新进股东持股0.4%)均进入公司前十大股东名单,险资持续买入彰显长线资金对公司发展信心。

    投资建议:公司2018年业绩超预期,扩大规模和加速周转逻辑持续兑现。目前NAV折价40%,对应2019年PE4.8X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,高盈利项目进入结算周期给2019年业绩提供充分保障。预计公司2019-2021年eps分别为1.60、1.92和2.30元,对应pe分别为4.8X、4.0X和3.3X,公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价12.8元(对应2019PE=8X)。

    风险提示:房地产调控政策超预期,周转速度低于预期,三四线项目去化率低预期。