绿地控股17年业绩快报点评:业绩超预期,上调评级至“买入”
业绩增长超预期,降费增效进行时
根据业绩快报,2017年公司营收增长主要得益于大基建业务规模迅速增长(17年前三季大基建营收占比43%,同比增速50%),而房地产结算收入小幅增长(17年前三季地产营收占比45%,同比增速22%)。但由于报告期地产结算项目毛利率显著提升(17年营业利润率同比扩大0.7个百分点),进而带动整体业绩表现的超预期。
资金方面,截至2017年三季度末,公司净负债率248%,较2016年末下降39个百分点,同时公司积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,助力融资成本从2017年初的5.45%降至2017年三季度末的5.19%。
成本管控方面,公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采并取得初步成效,综合降本率达到27%,2017年前三季度售管理费用率同比下降0.02个百分点至3.23%。
销售彰显弹性,拿地增量不增价
2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高,同时销售质量仍稳步提高,回款2451亿元,同比增长20%,回款率达到80%,销售权益比例为96%,远高于同行;销售产品结构继续优化,17年前三季住宅销售额占比达到64%,较16年底提高3个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(2017年新开工同比增长52.5%,2018年全年可推货值预计5000亿元),我们预计公司2018年销售额有望实现20%左右增长。
拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价584.4亿元,同比增幅分别为34.6%、-37.9%,楼面价仅2513.5元/平,同比大幅下降54%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。
多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式
2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年前三季度新增订单金额1400亿元,同比增长92%,凭借“大平台、大项目、大协同”优势,市场拓展长效显著先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。
此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。
盈利预测与投资评级
公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。由于17年业绩超预期(较我们之前预测高出12个百分点),我们上调公司2018-2019年业绩预测,预计公司18、19年EPS为0.93、1.18元,对应PE倍数10.1、8.0x,将公司评级由“增持”上调至“买入”。
风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期。