南山控股公司年报点评:地产业务盈利增强,探索多元化地产

投资要点:

    营收小幅增长,地产业务带动盈利提高。公司16年营业收入49.86亿元,同比增长2.1%。其中房地产收入36.13亿元,占比74%;集成房屋业务收入5.46亿元,同比减少43.23%,占比11%;船舶舱室配套业务收入5.65亿元,同比增加1.55%,占比12%;物业服务收入0.12亿元,同比减少32.66%,占比3%。公司毛利率从2015年24.61%上升至38.34%,主要是由于房地产销售及租赁业务毛利率水平提高整体毛利率水平所致。2016年公司房地产毛利率达到43.46%。

    项目分布聚焦一线和强于线。公司房地产项目主要聚焦珠三角和长三角地区的一线和强于线城市,以上海、深圳、苏州、南通和长沙为主。项目所布局的城市在16年地价和房价轮动上涨。公司在去化方面做了积极的营销创新工作,引入明源云客手机端和管理软件,增加拓客渠道,提高销售管理效率。

    在开发节奏和销售策略方面,公司顺应市场变化积极调整,全年销售情况较去年有大幅提升。16年公司地产业务房地产业务实现合同销售金额67.5亿元,同比上涨76%;合同销售面积39.4万平方米,同比上涨7%。均创公司销售业绩历史新高。

    公司土地储备聚焦长三角和成渝地区。16年公司土地储备布局抓住“长江经济带”和“成渝经济区”,利用招拍挂、股权收购、旧城改造、合作开发、一级整理等方式多管齐下加强土地储备。16年4月,公司在苏州浒关通过招拍挂的方式获得住宅地块,占地面积9.75万平方米。在创新模式上,公司以增资扩股方式获得武汉为侨服务产业园产业用地;通过签订租赁协议方式,获得合肥汤池项目D地块租赁用地2500余亩;通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目180亩的土地一级开发权。截至16年报告期末,包括公司在长沙、苏州和南通的土地储备,公司共计持有待开发土地面积65.1万平方米,建筑面积102.56万平方米,可售货值超过50亿元。

    投资建议:维持“增持”。南山控股吸并深基地的重组方案自2016年10月时公告中止,其原因是B股审批流程较为复杂,审批周期长。物流地产业务纳入南山控股房地产板块还差一步之遥。南山控股自身房地产项目有一定储备可逐年释放业绩;集成房屋在2016年11月和中建三局签订合作框架协议之后,可通过资源互补,逐步改善业绩。我们假设吸并方案在17年Q2继续推进,Q3完成重组。我们预计南山控股2017年EPS为0.32元每股。南山控股2017年4月19日的收盘价为8.10元每股,对应2017年PE为25倍。

    参照可比公司,我们给予南山控股2017年30倍值,对应目标价9.60元每股,维持增持评级。风险提示:深基地B吸并方案存在执行风险。