新黄浦:改革步伐越走越快,金融+地产提供安全边际

2012 年房地产可售货量充足,其中大部分为今年可结算的保障房项目,收入确定性高。2012 年公司可售货量约21 亿,其中保障房项目南馨佳苑和华新镇动迁安置项目预计达到17 亿左右。按50%去化率进行估计,预计地产收入可达9 亿左右,毛利润约为1.75 亿。

    商业地产出租率高达90%以上,2012 年租金收入稳定在1 亿元左右。公司下属三大商业地产项目(科技京城、赛格广场和弘浦商业)2011 年合计租金收入为1.32 亿,公司权益租金收入为1.01 亿元,同比下降0.56%。预计公司未来将继续保持90%以上出租率,并提高租金收缴率达95%以上,2012 年收入将上升至1.14 亿同比2011 年增长13%。

    金融股权价值含金量高,公司参股的中泰信托为公司提供稳定利润:公司金融牌照丰富,拥有29.97%中泰信托股权,43.75%瑞奇期货以及100%控股华闻期货,保守按2011 年信托3.5 倍PB 和期货2 倍PB 进行估算,公司参股金融这块每股价值约为5.7 元。目前,公司的主要利润来源于参股金融的投资收益,2010 年、2011 年投资收益占公司净利润的比例更是高达80%以上,中泰信托占公司投资收益的50%左右的权重。预计2012 年、2013 年公司净利润仍将以参股金融投资收益为主,为公司贡献EPS 约0.4 元。

    金融+地产提供安全边际,维持“增持”评级:经估算,公司2012 年~2014年,公司EPS 分别为0.47 元、0.58 元和0.67 元,其中金融股权每股价值5.7元,地产RNAV 为11.34 元(出租+租赁),给予地产RNAV30%折扣,则公司理论价值约13.6 元,考虑到大股东可能变更而带来的公司治理进一步改善因素,我们看好公司的价值和未来的发展,因此给予“增持”评级。