华夏幸福:都市圈核心标的,平安幸福再出发

三大优势筑产业新城模式护城河,产业新城已完成全国主要城市群布局。公司通过与地方政府签署具排他性的合作协议,承担片区的前期规划、基础建设、招商引资、后期运营等全周期服务,该模式解决地方政府产城发展的资金问题、提升地方财政收入与经济发展水平,同时公司亦能长期持续受益于产业新城的发展。公司凭借人员齐备的招商团队、锚定十大行业的方法以及产业投资体系打造了稳固的壁垒,2018年产业发展服务毛利率达77%。公司已签约产业新城数量达7j7座,基本完成全国15座都市圈布局,且大多位于区域核心城市周边一小时交通圈内,随着核心城市的产业、人才将逐步向周边扩散,未来公司的产业新城有望迎来加速发展。

    “人”、“钱”、“地”问题解决,发展重回快轨道。2019年一季度由于可推货值不足和管理层的变更,公司销售表现不佳。我们认为随着资金问题和土地问题的解决,以及环京市场的触底回暖与公司异地拓展不断取得进展,公司2019年房地产销售应能实现正增长。公司经营性现金流已连续三季度净流入,同时2019Q1筹资活动现金流大幅净流入,随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书,我们预计公司未来资金情况将进一步向好。

    平安入股带来巨大合作空间,高层引援后新业务静候佳音。平安集团自18年年中入股公司,目前已持股25.25%,稳居第二大股东。平安集团不仅能够增厚公司信用,更能给予公司资金支持;而金融与地产行业的基因匹配,更是为未来的合作带来空间。此外,公司引入了原华润置地灵魂人物吴向东,并启用南北双总部机制,并共享中后台部门。根据吴向东过往的履历,令我们对公司未来在城市更新、商业运营和住宅产品体系等领域的突破充满期待。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为5.09、6.31、8.24元,对应的PE为5.9倍、4.8倍、3.6倍;

    风险提示:布局城市销售超预期下行,产业新城项目发展不及预期