保利地产年报点评报告:规模突破四千亿,央企融资优势助发展

事件:公司披露2018年年报,全年实现营业收入1945.14亿元,同比上升32.95%,实现归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%,基本每股收益为1.59元,同比增长20.45%。

    业绩符合预期,盈利能力提升

    公司此前业绩快报预告归母净利润为188亿元,年报披露业绩为189.04亿元,同比增长21%,符合市场预期。公司净利润增速提升明显,主要由于:(1)公司结转项目价格上升,带动公司毛利率提升1.45个百分点。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,报告期内实现投资收益26.90亿元,同比大幅增长60.06%。公司归母净利润增速不及净利润及营业收入增速,主要是由于公司少数股东损益占比由20.59%上升至27.71%。

    专注城市深耕,销售规模突破四千亿

    2018年,公司全年实现签约销售面积2766.11万平方米,同比增长23.36%,签约销售额4048.17亿元,同比增长30.91%,市占率提升至2.7%。销售均价14635元/平方米,同比增长6.1%。从区域分布来看,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%,其中在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。城市深耕方面,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。

    拿地趋于谨慎,并购方式为主

    报告期内公司拿地扩张较为谨慎,2018年公司新增项目132个,新增容积率面积3116万平方米,同比下降31%;拿地金额1927亿元,同比下降30%,拿地金额占销售额的47.6%。新增土地平均楼面地价6186元/平米,楼面地价/销售均价仅42%。从区域分布上看,公司仍然聚焦一二线城市的土地资源:一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。从拿地方式来看,公司加大了并购等合作方式拿地力度。公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年拿地金额及拿地面积的54%、58%。

    土地储备充裕,聚焦一二线及其周边城市

    公司土地储备充足,截至2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米,可满足未来2-3年的开发需要。区域布局方面,公司继续加大重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;按区域来分,六大城市群合计占比69%,其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。

    多元化融资并进,融资成本较低

    2018年,随着公司谨慎投资,公司负债率水平有所回落,净负债率达到80.6%,资产负债率达到77.97%。但近年来,公司通过多样化的方式进行融资,构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,公司平均融资成本仅5.03%。从融资来源来看,银行借款占比71%,直接融资占比15%,其他类型借款占比14%。

    投资建议:公司土地储备充足,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。考虑到公司拿地趋于谨慎,我们将公司19-20年EPS由2.10、2.71元下调至1.98、2.42元,并且预测2021年EPS为2.89元,对应PE为7.31X、5.99X、5.00X。对比行业内可比公司相对估值,我们对公司估值进行调整:跟公司规模相当的招商蛇口PE为12.0X,而保利当前PE为9.2X,则保守估计保利19年PE达到10X,对应目标价由16.8元上升至19.8元。维持“买入”评级,6个月目标价19.8元。

    风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不达预期