招商蛇口:结转积极,存量变现

招商蛇口发布18年三季报,实现营业收入337.8亿,同比增长25.8%,归母净利82.75亿元,同比增长114.4%,EPS1.02元。

    结转积极,业绩维持高速增长:公司业绩超过业绩预报上限,其原因主要在于社区开发业务结转量价齐升,毛利较去年同期增加约53亿元,即同比增长75.3%。尤其今年在传统结算淡季的第三季度实现归母净利11.58亿,同比增长360%,因此也将业绩增速在中期基础上再度推升16.9个百分点。

    充沛货值对冲市场景气度下行,完成全年目标无虞:2018年前三季度公司实现销售额1162.56亿,同比增长49%,销售额增速较中期再度提升10个百分点。从公司全年推盘计划来看,四季度的新推货值占比为30%,是尤为充沛的一季,因此我们认为,尽管市场景气度下行正在蔓延,但公司充沛货值以及优质布局可与其对冲,完成全年1500亿目标志在必得。

    扩储态度依旧积极,存量资产提前变现:前三季度共计获取地块面积逾1000万方,对应总地价约808亿元,占销售额比重约70%。公司还将太子湾4个项目半数股权打包挂牌转让,作价63.2亿,旨在为太子湾项目引入合作方,有利于加快太子湾片区的开发进度,提升区域价值,对于公司而言,亦是触发存量资产提前变现,在现金为王的格局下,彰显其资源禀赋带来的资金优势。

    多渠道融资,成本维持低位:三季度公司负债水平有所提升,净负债率为74%,与中期基本持平,融资成本却依旧控制在低位。三季度成功发行两期短融,10月还发行了20亿中票,期限分别为3+N年和5+N年,利率分别为4.8%和5.27%,较7月所发行公司债的利率整体继续下行。三季度新增融资成本较上半年略有下降,再度彰显大平台国企在融资端的优势。

    投资评级与盈利预测:我们预计公司18-19年EPS分别为2.03、2.55元,维持“买入”评级。