荣盛房地产发展股份有限公司招股说明书摘要
保荐人（主承销商）：
深圳市罗湖区笋岗路12号中民时代广场B座25、26层
声明
本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股说明书全文的各部分内容。招股说明书全文同时刊载于www.cninfo.com.cn网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
第一节 重大事项提示
1、根据公司2007年度第一次临时股东大会决议，本公司首次公开发行股票前的滚存利润由发行后新老股东共享。
2、本次发行前公司总股本33,000万股，本次拟发行7,000万股流通股，发行后上述股份全部为流通股。公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。
同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。
3、本公司实际控制人耿建明先生在本次股票发行前直接持有公司20.14%的股权，通过控制荣盛建设持有公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制公司78.35%的股份（按发行7,000万股计算）。因此，实际控制人可能利用其控股地位，通过行使表决权和管理职能对公司经营决策进行控制，可能对公司和其他股东的利益带来一定的风险。
4、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时受国家的宏观经济政策影响较大。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策：2005年4月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006年5月，国务院召开常务会议，会议通过“促进房地产业健康发展”的六条意见；随后，建设部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。上述一系列宏观调控政策的变化，对公司扩张的速度及规模会造成一定的影响。
5、公司是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发企业，已在河北的廊坊、沧州，安徽的蚌埠，江苏的南京六合、徐州等多个中等城市开展了房地产开发业务，但与万科等一些全国性大型房地产公司相比，公司业务仍相对较为集中。最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点，公司将继续维持和扩大在上述地区的市场占有率。因此，公司业务在一定时期内还会倚重这些地区房地产市场的持续健康发展，如果这些区域的房地产市场不景气，将会给公司的经营业绩带来不利影响。
6、本次发行股票后，公司的每股净资产将大幅度增长。本次募集资金拟投资项目的建设期大部分在一年以上，股票发行当年尚不能全面竣工。因此，公司存在因股票发行而募集资金投资项目未能及时产生效益，导致净资产收益率大幅下降的风险。
7、截至2006年12月31日，公司一年内到期的非流动负债为31,400万元，长期借款为49,500万元。公司的资产负债率为71.07%（母公司数），流动比率为1.80，速动比率为0.27。公司资产负债率较高，速动比率较低；公司较大金额的银行借款提高了项目的开发成本，对公司经营产生不利的影响，同时公司的负债结构可能使公司面临一定的短期偿债风险。
第二节 本次发行概况
股票种类 人民币普通股
每股面值 1.00元
发行股数、占发行后总股本的比例 7,000万股，占发行后总股本的17.50%
发行价格 12.93元/股
发行市盈率 24.67倍（每股收益按照2006年经会计师事务所审计的
扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行前总
股本计算）；
29.91倍（每股收益按照2006年经会计师事务所审计的
扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行后总
股本计算）
发行前每股净资产 1.80元（按2006年12月31日经审计净资产数除以发行
前总股本计算计算）
发行后每股净资产 3.68元（按2006年12月31日经审计净资产数加上本次
发行筹资净额除以发行后总股本估算）
发行市净率 3.51倍（根据估计发行后的每股净资产计算）
发行方式 采用网下向配售对象询价发行与网上资金申购定价发行
相结合的方式
发行对象 符合资格的询价对象和已在深圳证券交易所开立A股账
户的投资者
本次发行股份的流通限制和锁定安排 公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公
司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市
之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的
公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：
自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司
股份。同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东
耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，
在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股
份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持
有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通
和转让。
承销方式 余额包销
预计募集资金总额 90,510万元
预计募集资金净额 87,970万元
发行费用概算 承销及保荐费用2,000万元、审计费用180万元、律师费
用100万元、评估费用50万元、发行推介费用200万元、
股票登记费用10万元，以上费用以实际支出为准。
第三节 发行人基本情况
一、发行人基本资料
注册中文名称 荣盛房地产发展股份有限公司
英文名称 RiseSun Real Estate Development Co.,LTD
法定代表人 耿建明
成立日期 2003年1月20日
住所及其邮政编码 廊坊开发区春明道北侧，065001
电话、传真号码 电话：(0316)5908566
传真：(0316)5908567
互联网网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
二、发行人历史沿革及改制重组情况
（一）发行人设立方式
公司是于2003年1月15日经河北省人民政府股份制领导小组办公室文件冀股办[2003]4号文批准，由荣盛房地产开发有限公司按照整体变更方式设立的股份有限公司。2003年1月20日，公司在河北省工商局完成变更登记注册手续，并领取了注册号为1300001002340的企业法人营业执照，设立时注册资本为11,000万元。
（二）发起人
公司的主发起人为荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司以及耿建明，其他发起人包括王鸿飞、邹家立、耿建富、曹西峰、谢金永、刘山、赵亚新和唐心雄。
（三）改制设立发行人前，主要发起人拥有的主要资产和实际从事的主要公司主要发起人为荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司和耿建明。公司控股股东荣盛控股股份有限公司的主营业务为房地产和建筑业的投资，拥有的主要资产包括本公司52.06%的股权及荣盛建设工程有限公司70.00%的股权，本公司为荣盛控股股份有限公司的核心企业，是荣盛控股股份有限公司的主要利润来源之一；荣盛建设工程有限公司持有本公司22.76%的股权，主要业务为建筑施工。
（四）发行人拥有的主要资产和实际从事的主要业务
本公司为整体变更设立的股份有限公司，因此公司整体承继了前身荣盛房地产开发有限公司的资产和业务。公司的主营业务与各股东及其参、控股企业等关联方之间主营业务完全不同。公司拥有的主要资产和实际从事的主要业务在公司变更设立前后没有重大变化。
三、有关股本的情况
（一）总股本、本次发行的股份、股份流通限制和锁定安排
本次发行前总股本为33,000万股，本次拟发行股份7,000万股，发行后总股本为40,000万股。本次发行股份占发行后总股本的17.50%。
公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。
（二）本次发行前股东持股数量及比例
本次发行前，公司股东持股情况如下：
股东名称 持股数量（万元） 持股比例
荣盛控股股份有限公司 17,179.80 52.06%
荣盛建设工程有限公司 7,510.80 22.76%
耿建明 6,646.20 20.14%
邹家立 495.00 1.50%
耿建富 356.40 1.08%
曹西峰 244.20 0.74%
谢金永 211.20 0.64%
刘山 178.20 0.54%
赵亚新 178.20 0.54%
合计 33,000.00 100.00%
（三）本次发行前各股东间的关联关系
1、荣盛控股股份有限公司持有荣盛建设工程有限公司70.00%的股权，为荣盛建设工程有限公司的控股股东；耿建明、邹家立、耿建富、曹西峰、谢金永、刘山分别持有荣盛控股股份有限公司59.257%、5.293%、4.962%、2.877%、1.545%、0.627%的股权；耿建明、邹家立、耿建富分别持有荣盛建设工程有限公司20.00%、5.20%、2.40%的股权。
2、耿建明与耿建富为兄弟关系。
四、发行人业务与技术情况
（一）发行人的主营业务
公司主营业务是从事普通商品住宅和与住宅配套的车库、商铺的房地产开发和经营，并涉及物业管理、建筑设计等业务。公司于2004年2月获得国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书，资质证书编号为建开企[2003]413号。公司所承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。公司自设立以来主营业务未发生变化。
公司在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。
公司秉承“建筑有形，生活无限”的开发理念，旨在为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件、提高生活质量和生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家”。公司以房地产开发为主业，以专业化、规范化经营为手段，以打造全国性大型房地产企业为目标，最近三年累计竣工商品房建筑面积165.93万平方米，销售商品房建筑面积129.11万平方米。
（二）主要销售模式
公司开发的商品住宅和社区配套商业设施的销售目前全部采用自主销售方式，由公司的营销策划部和子、分公司共同负责。公司开发的所有项目均建造卖场来营造良好的销售环境，建造样板示范房让客户更直观地了解产品。
（三）主要原材料及采购情况
开发房地产项目所需原材料主要是建筑材料及设备，主要的建筑材料有钢筋、水泥、建筑装饰材料、园林绿化材料、设备材料等；设备包括电梯、消防设备、通风与空调设备等。公司原材料及设备采购主要包括以下三种方式：一是对于部分材料市场品种较繁杂、产品质量良莠不齐的实际情况，由公司直接从生产企业采购，如电梯、重要的外墙饰面材料、门窗等；二是对于采购渠道较为集中的材料，如部分钢筋、水泥等，公司委托其他公司代理采购；三是由施工单位按建造合同经公司核定后采购，如钢筋、水泥及消防设备、通风与空调设备等。为了控制产品质量，公司与施工单位共同对厂家进行考察，对产品的质量标准进行严格审核，确保产品的适用性，监督施工单位通过招标方式确定具体产品。
（四）房地产行业发展趋势
1、房地产消费需求长期增长空间巨大。
2、我国房价将稳定增长，成交量仍将保持高位运行态势。
3、行业整合速度加快，优胜劣汰加剧。
4、城市化进程加快，中等城市房地产发展潜力巨大。
5、2007年将延续宏观调控政策，重点发展普通商品住房。
（五）公司在行业中的竞争地位
公司总部位于河北廊坊，经过多年的努力，公司已从一家地方性房地产公司，发展成为成长性好、实力雄厚、跨地区、专业化经营的大型房地产开发企业。相对于国内同行其他企业，荣盛发展具有战略性的市场定位、目标成本控制、灵活的经营机制和专业的管理运作、先进的设计理念和高质量的产品、优良的资产质量和较强的盈利能力、互补型的产业链等竞争优势。
公司的快速发展得到行业内的好评，所开发项目先后获得“国家康居示范工程示范项目”、“省级园林式住宅小区”、“中国水景名盘”、“中国优秀健康生态楼盘”、“绿色人居环境社区”等称号，公司地产品牌——“阿尔卡迪亚”荣获2006年中国房地产总评榜“连锁品牌企业十强”称号，并荣获“2007中国房地产百强企业突出贡献项目”奖。2006年，公司被河北省建设厅评为“省先进民营企业”。公司先后于2006年、2007年成为河北省独家进入国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等单位评比的“中国房地产百强企业”，2006年位列第73位，2007年位列第59位。
五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况
发行人业务及生产经营有关的资产权属归发行人所有。其中：
土地使用权：土地使用权是公司开展业务及生产经营的基础。公司拥有17宗土地土地使用权，全部以出让方式取得，并取得土地使用权证书，全部用于房地产开发的土地。
房屋所有权：公司房屋为位于廊坊锦绣家园小区的地产大厦B座写字楼，建筑面积23,750.72平方米，已取得廊坊市房权证字第C4278号房产证。
商标：目前，公司拥有“阿尔卡迪亚APKA△IA”、“阿尔卡迪亚ARCADIA”及“APKA△IA”商标，其中涉及房地产开发经营的注册商标为“APKA△IA”第36类（第3821912号）。
六、同业竞争和关联交易
（一）同业竞争
公司主营业务为房地产开发与经营及其物业管理。目前公司的控股股东、主要股东和实际控制人均不存在从事与本公司及所属公司相同或相似业务的情况。
为避免将来可能与公司发生的同业竞争，荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司及耿建明已经向本公司出具了有法律约束力的《关于不从事同业竞争的承诺函》。
（二）关联交易
公司具有独立、完整的产供销体系，对控股股东及其他关联方不存在依赖关系。最近三年公司在以下方面与关联方存在关联交易：
1、经常性关联交易
（1）劳务提供
发行人发生的经常性关联交易主要是荣盛建设工程有限公司为本公司的开发项目所提供的建筑安装劳务。2004年、2005年和2006年，关联方荣盛建设工程有限公司为公司提供劳务发生的关联交易占公司当年同类业务的比例分别为8.55%、5.19%及5.24%，占当年开发成本及在建工程的比例分别为4.51%、2.28%及1.98%，呈逐年下降的趋势。
占开发成本及在建
年度 关联企业名称 金额（万元） 占同类业务的比例
工程的比例
2004 荣盛建设工程有限公司 3,623.32 8.55% 4.51%
2005 荣盛建设工程有限公司 2,903.77 5.19% 2.28%
2006 荣盛建设工程有限公司 3,758.22 5.24% 1.98%
（2）担保
近三年，关联方为本公司提供担保情况如下：
单位：元
提供担保单位名称 借款性质 2006.12.31 2005.12.31 2004.12.31
荣盛建设工程有限公司 长期借款 123,000,000.00 106,200,000.00 140,000,000.00
荣盛建设工程有限公司 短期借款 ———— 10,000,000.00
合计 - 123,000,000.00 106,200,000.00 150,000,000.00
截至2006年12月31日，荣盛建设工程有限公司无偿为公司长期借款12,300万元提供担保。
（3）关联公司往来
往来项目 关联公司名称 经济内容 2006.12.31 2005.12.31 2004.12.31
荣盛建设工程
应付账款 工程款 48,574,651.82 12,907,725.51 67,664,104.35
有限公司
上述近三年的关联方应付账款系荣盛建设工程有限公司为本公司提供建筑工程劳务，本公司应付荣盛建设工程有限公司的工程款项。
2、偶发性关联交易
（1）房屋租赁
本公司于2003年与荣盛建设工程有限公司签订办公楼租赁协议，以0.5元/日/平米的价格承租其位于廊坊开发区春明道办公楼四楼,租赁期为2003年1月1日至2005年6月30日，租金已经全部支付完毕。
（2）资金让渡
①2004年2月2日，本公司与荣盛建设工程有限公司签订《资金往来协议》，向荣盛建设工程有限公司借入资金总额为人民币500万元，期限2004年2月2日至2004年5月2日，该借款无需支付资金占用费，上述借款于2004年4月18日归还。
②2004年4月15日，公司与荣盛控股股份有限公司签订《资金往来协议》，向荣盛控股股份有限公司借入资金总额为3,100万元，期限2004年4月28日至2004年6月30日，该借款无需支付资金占用费。上述借款于2004年7月8日全部归还。
3、独立董事对关联交易的专项意见
发行人最近三年发生的关联交易均严格履行了公司章程规定的程序；发行人与荣盛建设工程有限公司签订的《建设工程施工合同》、《资金往来协议》、《房屋租赁合同》等关联交易公平、公正，遵守了市场公允原则，不存在重大高于或低于正常交易价格的情况；股份公司成立之前所发生的关联交易的表决、签署、执行程序符合《荣盛房地产开发有限公司章程》；股份公司成立之后所发生的关联交易的表决、签署、执行程序符合《荣盛房地产发展股份有限公司章程》、《关联交易管理制度》、《独立董事制度》等规定，不存在损害公司和其他股东利益的情形。
七、董事、监事、高级管理人员
2006年薪酬 持有公司股份 与公司的其
姓名 职务 性别 年龄 任期起止日期 简要经历 兼职情况
情况（元） 的数量(万股) 他利益关系
曾任廊坊市建设集团总经 荣盛控股股份有限公司
理、荣盛控股股份有限公司 董事、荣盛建设工程有
耿建明 董事长 男 45 2006.1-2009.1 董事长兼总经理、荣盛建设 限董事 200,000 6,646.20 无
工程有限公司董事长兼总
经理等职务
曾任廊坊出租汽车公司财
务科长、副总经理，廊坊戈
洁斯公司副总经理，荣盛建
荣盛（徐州）房地产开
刘山 董事、总经理 男 44 2006.1-2009.1 设工程有限公司副总经理 180,000 178.20 无
发有限公司法定代表人
兼财务部经理等职务，荣盛
控股股份有限公司财务总
监，本公司监事会主席
曾任荣盛建设工程有限公
董事、
司审计部经理、办公室主 河北荣盛房地产开发有
李喜林 副总经理、董 男 33 2006.1-2009.1 150,000 无 无
任，本公司总经理助理、董 限公司董事长、总经理
事会秘书
事会秘书等职务
曾在北京石油化工学院任
教，曾任中鹏会计师事务所 荣盛控股股份有限公司
金文辉 董事 男 37 2006.1-2009.1 无 无 无
有限公司合伙人，荣盛控股 副总经理、财务负责人
股份有限公司总裁助理、财
务总监
曾供职于中国石化齐鲁股
份公司、西安杨森制药有限 荣盛控股股份有限公司
鲍丽洁 董事 女 35 2006.1-2009.1 无 无 无
公司、北大纵横管理咨询公 董事、人力资源总监
司
曾任本公司董事、副总经理
耿建富 董事 男 42 2006.1-2009.1 廊坊分公司总经理 120,000 356.40 无
兼廊坊分公司总经理
中国社会科学院财贸经
济研究所副所长、研究
员，中国社会科学院研
究生院教授、博士生导
经济学博士、教授、博士生
何德旭 独立董事 男 45 2006.1-2009.1 师；兼任中国市场学会 40,000 无 无
导师
常务副会长、中国证券
业协会发展战略委员会
副主任、中国社会科学
院金融研究中心副主任
北京中博大投资顾问有
王潍东 独立董事 男 48 2006.1-2009.1 教授、硕士生导师 限责任公司总经理、长 40,000 无 无
春工业大学兼职教授
北华航天工业学院财会
金融系党总支书记、副
主任；兼任廊坊市会计
程玉民 独立董事 男 52 2006.1-2009.1 教授 40,000 无 无
学会副会长、中国会计
学会高等工科院校分会
理事、《航天财会》杂志
社主编
曾任荣盛建设工程有限公 荣盛建设工程有限公司
司副总经理、董事长兼总经 法定代表人，荣盛控股
邹家立 监事会主席 男 44 2006.1-2009.1 理、廊坊荣盛混凝土有限 股份有限公司董事、副 无 495.00 无
公司董事长 总，廊坊荣盛混凝土有
限公司董事长
曾任职于甘肃省庆阳县长
庆油田、甘肃省第七建筑公
刘力 监事 男 50 2006.1-2009.1 廊坊分公司总工程师 75,000 无 无
司、荣盛建设工程有限公司
质量部经理、总工程师
曾任荣盛建设工程有限公
司会计、主管会计、财务部 荣盛控股股份有限公司
肖春梅 监事 女 33 2006.1-2009.1 -- 无 无
经理，荣盛控股股份有限公 审计部经理
司财务部经理
曾任惠丰集团财务经理，建
冯全玉 财务总监 男 31 2006.1-2009.1 龙钢铁控股有限公司资金 无 120,000 无 无
部经理，公司财务部经理
八、发行人控股股东及其实际控制人的简要情况
发行人控股股东为荣盛控股股份有限公司，持有发行人17,179.80万股，占发行人总股本的52.06%。该公司是经河北省人民政府批准，于2002年7月31日在河北省工商行政管理局注册登记成立的股份制公司。目前，荣盛控股股份有限公司注册资本27,000万元，法定代表人为杨小青，住所地为河北省廊坊开发区春明道北侧，经营范围为：对建筑业、工程设计业、房地产业、建材制造业、金属制造业、餐饮业、卫生业的投资业务。截止2006年12月31日，荣盛控股股份有限公司总资产278,474.38万元，净资产62,653.62万元。2006年度净利润为12,791.75万元（上述数据已经廊坊至信会计师事务所有限责任公司审计）。发行人实际控制人为耿建明。耿建明除了直接持有本公司20.14%的股份外，
通过控制荣盛建设工程有限公司持有本公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股股份有限公司持有本公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制本公司78.35%的股份（按发行7,000万股计算）。耿建明现任公司董事长，对公司具有较大的影响和控制力。
九、财务会计信息及管理层讨论与分析
（一）简要合并报表
单位：元
资 产 2006年12月31日 2005年12月31日 2004年12月31日
流动资产：
货币资金 159,926,150.25 184,026,050.84 51,516,774.55
交易性金融资产 - - -
应收票据 169,000.00 200,000.00 -
应收账款 11,531,792.75 55,433,902.78 10,517,993.58
预付款项 7,803,719.29 7,676,171.77 78,909,939.34
应收利息 ---
应收股利 ---
其他应收款 109,551,483.28 23,372,347.84 14,977,216.09
存货 1,894,351,182.28 1,098,473,510.07 802,454,568.22
一年内到期的非流动资产 - - -
其他流动资产 43,680,168.95 15,268,660.76 12,008,498.43
流动资产合计 2,227,013,496.80 1,384,450,644.06 970,384,990.21
非流动资产：
长期股权投资 ---
投资性房地产 - - -
固定资产 39,202,808.67 30,272,767.19 6,673,103.89
在建工程 55,091,402.50 48,792,289.04 12,869,514.68
工程物资 - - -
固定资产清理 - - -
生产性生物资产 - - -
无形资产 241,032.39 131,594.16 -
开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 7,800.00 10,201.70 -
递延所得税资产 2,591,328.36 2,851,314.18 1,541,448.88
其他非流动资产 - - -
非流动资产合计 97,134,371.92 82,058,166.27 21,084,067.45
资产总计 2,324,147,868.72 1,466,508,810.33 991,469,057.66
合并资产负债表（负债和股东权益部分）
单位：元
负债和股东权益 2006年12月31日 2005年12月31日 2004年12月31日
流动负债：
短期借款 - - 25,000,000.00
交易性金融负债 - - -
应付票据 - - -
应付账款 263,583,867.70 180,790,949.66 190,150,226.16
预收款项 411,853,607.05 135,036,238.50 114,369,251.56
应付职工薪酬 1,007,714.19 783,602.75 672,883.02
应交税费 167,426,960.91 112,163,413.87 56,245,851.89
应付利息 - - -
应付股利 - - 758,330.19
其他应付款 77,030,659.20 83,821,135.53 22,277,852.46
一年内到期非流动负债 314,000,000.00 173,000,000.00 150,000,000.00
其他流动负债 - - -
流动负债合计 1,234,902,809.05 685,595,340.31 559,474,395.28
非流动负债：
长期借款 495,000,000.00 345,000,000.00 115,000,000.00
递延所得税负债 - - -
其他非流动负债 - - -
非流动负债合计 495,000,000.00 345,000,000.00 115,000,000.00
负债合计 1,729,902,809.05 1,030,595,340.31 674,474,395.28
股东权益：
股本 330,000,000.00 165,000,000.00 165,000,000.00
资本公积 293,652.19 293,652.19 293,652.19
减：库存股 - - -
盈余公积 69,107,618.47 51,266,403.41 31,508,423.90
一般风险准备 - - -
未分配利润 194,891,275.60 217,696,070.79 119,967,220.97
外币报表折算差额 - - -
归属于母公司股东权益 594,292,546.26 434,256,126.39 316,769,297.06
少数股东权益 -47,486.59 1,657,343.63 225,365.32
股东权益合计 594,245,059.67 435,913,470.02 316,994,662.38
负债和股东权益总计 2,324,147,868.72 1,466,508,810.33 991,469,057.66
2、合并利润表
单位：元
项目 2006年度 2005年度 2004年度
一、营业总收入 1,366,422,818.42 1,194,940,363.44 735,050,975.49
其中：营业收入 1,366,422,818.42 1,194,940,363.44 735,050,975.49
二、营业总成本 1,102,895,939.51 997,672,112.28 557,861,639.16
其中：营业成本 977,143,871.52 874,652,821.83 494,121,008.99
营业税金及附加 91,291,848.52 81,141,469.68 40,962,059.42
销售费用 10,682,661.23 13,915,079.65 12,442,744.82
管理费用 21,676,309.10 24,787,865.56 13,481,919.02
财务费用 -1,602,329.36 -794,413.24 -283,673.37
资产减值损失 3,703,578.50 3,969,288.80 -2,862,419.72
加：公允价值变动收益 ---
投资收益 - - -4,959.79
其中：对联营企业
和合营企业的投 ---
资收益
汇兑收益 ---
二、营业利润 263,526,878.91 197,268,251.16 177,184,376.54
加：营业外收入 728,987.33 276,923.02 369,901.70
减：营业外支出 358,860.11 896,075.66 218,108.77
其中：非流动资
---
产处置损失
三、利润总额 263,897,006.13 196,649,098.52 177,336,169.47
减：所得税费用 90,661,558.17 66,030,290.88 54,902,944.18
四、净利润 173,235,447.96 130,618,807.64 122,433,225.29
归属于母公司股东
173,236,419.87 130,686,829.33 122,461,015.41
的净利润
少数股东损益 -971.91 -68,021.69 -27,790.12
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.52 0.40 0.37
（二）稀释每股收益 0.52 0.40 0.37
3、合并现金流量表
单位：元
项目 2006年度 2005年度 2004年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,646,095,622.55 1,181,066,644.45 822,959,700.35
收到其他与经营活动有关的现金 52,748,727.81 79,453,537.78 20,926,575.61
经营活动现金流入小计 1,698,844,350.36 1,260,520,182.23 843,886,275.96
购买商品、接受劳务支付的现金 1,710,487,783.04 1,105,709,096.85 689,606,288.90
支付给职工以及为职工支付现金 23,150,758.31 14,962,261.81 11,137,943.43
支付的各项税费 158,098,542.12 93,739,958.69 102,918,397.18
支付其他与经营活动有关的现金 64,966,443.52 81,593,054.38 21,844,547.75
经营活动现金流出小计 1,956,703,526.99 1,296,004,371.73 825,507,177.26
经营活动产生的现金流量净额 -257,859,176.63 -35,484,189.50 18,379,098.70
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 - - 850,000.00
处置固定资产、无形资产和其他
- - 200,300.00
长期资产收回的现金净额
投资活动现金流入小计 - - 1,050,300.00
购建固定资产、无形资产和其他
2,161,069.30 8,859,353.70 13,320,504.15
长期资产支付的现金
投资支付的现金 -- -
支付其他与投资活动有关的现金 - - 1,032,522.68
投资活动现金流出小计 2,161,069.30 8,859,353.70 14,353,026.83
投资活动产生的现金流量净额 -2,161,069.30 -8,859,353.70 -13,302,726.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 1,500,000.00 -
其中：子公司吸收少数股东投资
- 1,500,000.00 -
收到的现金
取得借款收到的现金 570,000,000.00 403,000,000.00 236,000,000.00
筹资活动现金流入小计 570,000,000.00 404,500,000.00 236,000,000.00
偿还债务支付的现金 279,000,000.00 175,000,000.00 216,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
55,079,654.66 52,647,180.51 19,577,410.04
的现金
筹资活动现金流出小计 334,079,654.66 227,647,180.51 235,577,410.04
筹资活动产生的现金流量净额 235,920,345.34 176,852,819.49 422,589.96
四、汇率变动对现金的影响 -- -
五、现金及现金等价物净增加额 -24,099,900.59 132,509,276.29 5,498,961.83
加：年初现金及现金等价物余额 184,026,050.84 51,516,774.55 46,017,812.72
年末现金及现金等价物余额 159,926,150.25 184,026,050.84 51,516,774.55
（二）非经常性损益情况
公司最近三年经注册会计师核验的非经常性损益发生额如下表所示:
单位：元
明细项目 2006年度 2005年度 2004年度
1、非流动资产处置损益
（1）处置长期资产收入 ——————
（2）处置长期资产支出
其中：处理固定资产净损失 2,472.28 99,908.16 31,400.02
股权转让损失 —— —— 4,959.79
小 计 2,472.28 99,908.16 36,359.81
非流动资产处置损益净额 -2,472.28 -99,908.16 -36,359.81
2、除上述各项之外的其他营业外收支净额
（1）营业外收入
违约金收入 246,517.20 —— 11,438.50
赔款收入 —— 25,905.04 ——
手续费收入 —— —— 322,541.20
无须支付的应付款 —— 71,080.00 ——
退房及更名费收入 132,040.71 100,652.70 ——
明细项目 2006年度 2005年度 2004年度
其他 350,429.42 79,285.28 35,922.00
小 计 728,987.33 276,923.02 369,901.70
（2）减：营业外支出
赔款支出 —— 184,373.60 141,532.20
罚款支出 —— 23,211.67 13,000.00
滞纳金支出 5,925.94 —— ——
违约金支出 —— 2,842.00 21,952.00
赞助支出 100,000.00 100,000.00 ——
捐款 232,000.00 480,400.00 ——
其他 18,461.89 5,340.23 10,224.55
小 计 356,387.83 796,167.50 186,708.75
营业外收支净额 372,599.50 -519,244.48 183,192.95
3、中国证监会认定的符合定义规定的其他非经常
—— —— 2,862,419.72
性损益项目
扣除所得税前非经常性损益合计 370,127.22 -619,152.64 3,009,252.86
减：所得税影响金额 72,641.98 -211,402.32 48,454.94
扣除所得税后非经常性损益合计 297,485.24 -407,750.32 2,960,797.92
扣除非经常性损益后的净利润 172,937,962.72 131,026,557.96 119,472,427.37
（三）最近三年主要财务指标
1、主要财务指标
项 目 2006年 2005年 2004年
流动比率 1.80 2.02 1.73
速动比率 0.27 0.42 0.30
资产负债率(%)（母公司口径） 71.07 69.99 67.59
应收账款周转率（次） 40.81 36.24 18.99
存货周转率（次） 0.65 0.92 0.76
息税折旧摊销前利润（万元） 26,768.47 19,944.71 17,871.01
利息保障倍数 6.28 4.81 9.06
每股经营活动的现金流量(元) -0.78 -0.22 0.11
每股净现金流量(元) －0.07 0.80 0.03
无形资产占净资产比例(%) 0.04 0.03 ---
2、净资产收益率和每股收益
按照《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》计算的2004年度、2005年度及2006年度净资产收益率和每股收益如下：
净资产收益率
报告期利润 全面摊薄 加权平均
2006年 2005年 2004年 2006年 2005年 2004年
归属于公司普通股股东的净
利润 29.15% 30.09% 38.66% 33.26% 34.20% 47.95%
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 29.10% 30.19% 37.73% 33.20% 34.31% 46.80%
每股收益
报告期利润 基本每股收益（元） 稀释每股收益（元）
2006年 2005年 2004年 2006年 2005年 2004年
归属于公司普通股股东的净
利润 0.52 0.40 0.37 0.52 0.40 0.37
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 0.52 0.40 0.36 0.52 0.40 0.36
注：按照调整后的总股本33,000万股计算公司近三年的基本每股收益和稀释每股收益。
（四）管理层对公司近三年财务状况和经营成果的讨论与分析
1、财务状况分析
（1）资产构成分析
公司最近三年业务处于快速发展时期，资产规模也相应迅速增长，公司资产规模由2004年末的9.91亿元增长至2006年末的23.24亿元，增长了134.51%，年均增长53.23%。
从公司资产结构的近三年变化情况看，各项资产的主要构成比例基本保持相对稳定。公司资产主要是流动资产，最近三年流动资产占公司总资产的比例平均为96.03%。在流动资产中，主要为存货，公司近三年存货平均占总资产的比例为79.12%。公司存货主要为公司进行房地产开发而购买的土地储备及在开发的产品。公司不直接从事房地产项目建筑施工，固定资产占资产总额的比例较低，符合房地产开发企业的特点。
（2）负债构成分析
公司在迅速扩张的过程中，较大程度地利用了信贷资金，伴随着公司业务的快速扩张，公司近三年总体负债金额增长较快，体现为公司近三年资产负债率处于较高水平，平均资产负债率（母公司）为69.55%。但由于公司对房地产项目的运作能力较高，公司房地产项目的销售率和周转速度始终保持在较高水平，项目销售回笼资金迅速，公司偿债能力有着良好保障。截至2006年12月31日，公司已到期银行借款全部偿还，不存在展期或者逾期未偿还的情况。
（3）现金流量分析
公司最近二年经营活动产生的现金流量净额为负值及2004年经营活动产生的现金流量净额不高的主要原因是公司正处于快速扩张的发展阶段，最近三年用于购置土地储备支付的现金较多所致。
2、盈利能力分析
报告期内，公司的营业收入保持了高速发展的势头。2004年度、2005年度和2006年度分别实现营业总收入73,505.09万元、119,494.04万元和136,642.28万元。
（1）按业务分类，近三年营业收入构成
2006年度 2005年度 2004年度
项 目
营业收入（万元） 比例 营业收入（万元） 比例 营业收入（万元） 比例
商品房销售 135,143.45 98.90% 118,568.70 99.23% 72,860.88 99.12%
物业管理 1,385.26 1.02% 798.19 0.67% 637.33 0.87%
设计费 - --- 3.23 0.005%
其他 113.57 0.08% 127.15 0.11% 3.66 0.005%
合计 136,642.28 100.00% 119,494.04 100.00% 73,505.10 100.00%
在公司营业收入中，商品房销售收入是最主要的营业收入来源，近三年来占营业收入的比例平均达99.08%，且持续稳定。公司商品房销售收入及经营业绩的稳步增长，提高了公司在行业中的竞争实力，为公司进入房地产优势企业行列奠定坚实基础，也为公司今后持续扩张创造了良好条件。
（2）按地区分类，近三年营业收入构成
2006年度 2005年度 2004年度
地区分类
营业收入（万元） 比例 营业收入（万元） 比例 营业收入（万元） 比例
河北廊坊 70,838.37 51.84% 72,926.19 61.03% 45,740.55 62.23%
河北沧州 19,311.16 14.13% 7,788.35 6.52% 10,999.51 14.96%
江苏南京 16,227.73 11.88% 16,826.64 14.08% 6,519.51 8.87%
安徽蚌埠 30,265.02 22.15% 21,952.86 18.37% 10,245.53 13.94%
合 计 136,642.28 100.00% 119,494.04 100.00% 73,505.10 100.00%
从上表数据可以看出，2004年度、2005年度和2006年度营业收入中廊坊地区所占比例较大，但占公司营业总收入的比重呈下降趋势。随着公司跨地区开发规模的扩大，其他地区营业收入陆续提高，表明公司业务已由廊坊逐渐向其他中等规模城市扩张，逐步实现公司跨区域开发普通商品住房的战略目标。随着公司跨地区业务的进一步拓展，廊坊以外地区和城市的营业收入，将逐渐成为公司收入和利润的重要来源。
（3）毛利率分析
公司产品定位于中等城市的普通商品住房，售价相对较低，近三年商品房销售毛利率分别为32.31%、26.40%和28.73%，略低于同行业上市公司的平均水平。近几年，通过增加土地储备、加快项目开发和销售、强化管理（包括销售费用、管理费用和财务费用的期间费用占公司营业收入的比重较低）等途径，公司净利润呈现大幅增长的态势，净资产收益率在行业中居于较高水平。同时，中等城市购房主要以自住消费为主，受国家宏观政策调控影响较小，住房需求和销售价格呈现稳步增长的态势，为保持公司的盈利能力和稳定发展提供了有力保证。
（五）最近三年股利分配政策和实际分配情况
1、近三年股利分配政策
2004年、2005年公司税后利润的分配顺序为：
（1）弥补上一年度的亏损；
（2）按税后利润的10%提取法定公积金；
（3）按税后利润的5%提取法定公益金；
（4）提取任意公积金；
（5）支付股东股利。
根据《公司章程（草案）》的规定，2006年及以后年度公司交纳所得税后的利润，按下列顺序分配：（1）弥补上一年度的亏损；（2）按税后利润的10%提取法定公积金；（3）提取任意公积金；（4）支付股东股利。
2、近三年股利分配情况
年份 股利分配情况
根据公司2003年度股东大会决议，按公司总股本11,000万股为基数，
2004年
每10股送5股，共分配股票股利5,500.00万元。
根据公司2004年度股东大会决议，按公司总股本16,500万股为基数，
2005年 每10股派现金红利0.8元（含税），共分配现金红利13,200,000.00
元。
根据公司2005年度股东大会决议，按公司总股本16,500万股为基数，
2006年 每10股送10股并派现金红利0.8元（含税），共分配股票股利165，000,000.00
元、现金红利13,200,000.00元。
根据公司2006年度股东大会决议，2006年度不进行利润分配，也不2007年
进行资本公积金转增股本。
3、发行后的股利分配政策
本次发行后公司的股利分配政策与发行前将保持一致。公司计划在本次发行完成后的第一个盈利年度派发股利，股利分配的具体时间和方案由公司股东大会决定。
4、本次发行完成前滚存利润的分配政策
根据公司2007年度第一次临时股东大会决议，本次公开发行股票前的滚存利润由发行后的新老股东共享。
（六）发行人控股子公司基本情况
公司拥有全资子公司五家：廊坊荣盛物业管理有限公司、廊坊开发区荣盛设计有限公司、南京荣盛置业有限公司、荣盛（徐州）房地产开发有限公司、河北荣盛房地产开发有限公司。具体情况如下：
1、廊坊荣盛物业管理有限公司
该公司成立于2000年11月2日，注册资本300万元，注册地为廊坊开发区春明道，本公司持有该公司100%股权。该公司法定代表人张文革，经营范围为物业管理（贰级资质）。截至2006年12月31日，该公司总资产3,377.33万元，净资产109.68万元，2006年度实现净利润104.53万元（上述数据已经深圳大华天诚会计师事务所审计）。
2、廊坊开发区荣盛建筑设计有限公司
该公司成立于1998年11月26日，注册资本100万元，注册地为廊坊开发区花园道，本公司持有该公司100%股权。该公司法定代表人黄绎澎，经营范围为建筑工程设计（乙级资质证书）。截至2006年12月31日，该公司总资产414.23万元，净资产191.21万元，2006年度实现净利润2.21万元（上述数据已经深圳大华天诚会计师事务所审计）。
3、南京荣盛置业有限公司
该公司成立于2005年12月22日，注册资本3,000万元，注册地为六合经济开发区，本公司持有该公司100%股权。该公司法定代表人孙天元，经营范围为房地产开发、销售。截至2006年12月31日，该公司总资产2,670.95万元，净资产3,002.00万元，2006年度实现净利润2.00万元（上述数据已经深圳大华天诚会计师事务所审计）。
4、荣盛（徐州）房地产开发有限公司
该公司成立于2006年2月14日，注册资本2,000万元，注册地为徐州市王陵路118号，本公司持有该公司100%股权。该公司法定代表人刘山，经营范围为房地产开发、销售。截至2006年12月31日，该公司总资产36,537.19万元，净资产1,853.43万元，2006年度实现净利润-146.57万元（上述数据已经深圳大华天诚会计师事务所审计）。
5、河北荣盛房地产开发有限公司
该公司成立于2006年11月17日，注册资本5,000万元，注册地为石家庄桥东区石府二区4-2-401，本公司持有该公司100%股权。该公司法定代表人李喜林，经营范围为房地产开发、销售。截至2006年12月31日，河北荣盛房地产开发有限公司总资产40,244.72万元，净资产4,999.79万元，2006年度实现净利润-0.21万元（上述数据已经深圳大华天诚会计师事务所审计）。
第四节 募集资金运用
根据公司2007年度第一次临时股东大会决议，本次发行所募集资金将全部投向房地产项目，用于做大做强公司现有主业。公司本次募集资金扣除发行费用后，将根据所处行业发展态势及公司发展战略，按照投资项目轻重缓急，拟投向四个项目，如下表所示：
募集资金运用项目资金投入情况表
项目总投资 募集资金拟投入 募集资金投入占
项目名称 项目批准文号
（万元） 金额（万元） 总投资比例
徐发改投资
徐州阿尔卡迪亚一期 32,092 16,100 50%
[2006]80号
蚌 经 区 财
蚌埠阿尔卡迪亚二期 65,539 29,500 45%
[2006]20号
廊发改投资核
廊坊阿尔卡迪亚四期 21,987 8,800 40%
[2007]1号
冀发改投资冀
沧州阿尔卡迪亚 83,898 31,900 38%
字[2006]166号
合计 203,516 86,300
公司目前的房地产开发业务主要市场集中在京津冀和长江三角洲两大经济圈的中等城市。长江三角洲经济圈是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域，城市化进程进展较快，已成为拉动全国经济增长的重要贡献地区。京津冀地区是中国的三大经济圈之一，随着北京申办奥运会成功，必然给河北省的房地产市场带来新的活力。通过本次募集资金投向项目的实施，巩固并扩大公司在徐州、蚌埠、廊坊、沧州等地的市场份额。
本次募集资金投资项目仍然立足于中等城市，面向中等收入的消费者，进行普通商品住宅的开发和销售。徐州市规划局、蚌埠市城市规划局、廊坊市规划局和沧州市人民政府于2007年3月份分别出具了《关于荣盛（徐州）房地产开发有限公司阿尔卡迪亚一期项目的说明》、《关于荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠阿尔卡迪亚二期项目的说明》、《关于荣盛房地产发展股份有限公司廊坊阿尔卡迪亚四期项目的说明》和《关于荣盛房地产发展股份有限公司沧州阿尔卡迪亚项目的说明》。根据上述说明，本次四个募集资金拟投资项目达到了国办发[2006]37号文、建住房[2006]165号文及当地政府根据上述文件确定的新建商品住房套型结构比例等的要求。
第五节 风险因素和其他重要事项
一、风险因素
除已在重大事项提示披露的风险外，本公司提醒投资者关注以下主要风险：
1、公司快速成长引致的管理风险
近三年，公司一直保持了较快的发展速度。公司营业总收入由2004年的73,505.10万元增长到2006年的136,642.28万元，年均增长34.31%。归属于母公司股东的净利润从2004年的12,246.10万元增长到2006年的17,323.64万元，年均增长19.64%。
公司已建立了包括股东大会、董事会、监事会、经理层的现代企业制度，并不断改进和完善内部激励和约束机制，但随着公司业务的不断拓展和规模的扩张，公司管理工作的复杂程度将显著增大，存在着公司能否建立起与之相适应的组织模式和管理制度、形成有效的激励与约束机制，以保证公司运营安全、有效的风险。
2、定位于中等城市房地产开发的风险
公司策略性地以经济较为发达、发展潜力较大、开发周期短的中等城市作为业务发展的重心，制定了选择中等城市的原则和依据，通过多年中等城市普通商品住房的开发，形成了与中等城市普通商品住房开发相适应的运作管理模式、项目决策程序、市场推广模式等管理体制，并在中等城市普通商品住房开发方面形成了品牌、资金、规模、技术等竞争优势。但与大城市相比，中等城市房地产市场秩序还不够规范，如城市规划的调整与更新，将会给公司开发项目的销售带来一定的影响。同时，中等城市房地产市场容量较小，如果公司开发产品的市场定位、使用功能不能与当地消费者的需求相适应，可能会影响公司开发产品的销售，从而影响公司的经营业绩。
3、跨地区从事房地产开发风险
作为一家全国性房地产开发企业，公司对所进入城市有严格的选择标准。目前，公司开发的项目主要位于江苏南京、徐州，安徽蚌埠，河北石家庄、沧州和廊坊。与已进入上述城市其他房地产开发企业相比，公司具有资金、规模和技术优势，借助上述优势，公司品牌在当地树立了良好市场形象，进而为公司继续在这些地区持续开发奠定了坚实的基础。但若公司对异地经营的分公司、子公司缺乏有效控制或由于公司对当地居民的生活习惯和购房偏好不了解、与当地有关主管部门缺乏沟通、选用的建材不适合当地环境要求等，都将导致公司跨地区从事开发业务的风险,主要包括：（1）管理风险：公司目前项目全部以分公司、子公司形式进行管理，如果对分公司、子公司缺乏有效管理和控制，将会导致项目管理控制风险加大；（2）产品定位与销售风险：如果对各项目所在区域的经济走势分析与调研不准确，对当地市场消费习性和偏好不熟悉，无法根据市场需求准确定位产品，造成产品的使用功能、品质定位不能与市场需求紧密结合，同时由于土地资源具有不可移动性，将使项目存在滞销的销售风险；（3）区域性经济政策变化风险：城市的经济走势、城市规划的调整与更新、土地供应量的变动，都将造成项目优劣势的相互转换，导致项目的投资风险。
4、项目开发风险
房地产开发是一个开发周期长的资金密集型行业，目前越来越多房地产开发企业采用了项目合作开发的开发模式，以解决风险过度集中、个体资金不足的问题。公司成立至今，所开发的项目均为独立开发，从未采用过合作开发的经营模式，因此项目开发风险较为集中。另外，公司在市场研究、投资决策、前期准备、项目设计、项目施工、产品销售和物业管理的开发流程中，涉及市场调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等诸多商业合作伙伴，同时，更涉及国土、房管、建设、规划、消防、环保等多个政府部门对每一环节的审批和监管。上述任何环节的不利变化，将可能导致公司项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
5、产品及盈利模式单一风险
公司目前主要从事普通商品住宅的开发建设，商品房的开发和销售是公司主要的盈利模式，物业管理收入等其他收入所占比例极小，2006年度公司普通商品住宅项目销售收入占营业收入的99%，公司目前存在产品及盈利模式单一的风险。
6、现金流量不足的风险
房地产开发周期长，购置土地和前期工程占用资金量大。特别是国家出台新的土地政策，缩短了房地产开发企业的土地付款期限，使得房地产开发企业的资金周转速度放缓。2004年－2006年，公司经营活动现金净流量分别为1,837.91万元、－3,548.42万元和-25,785.92万元，如果扣除土地购买款，则经营活动净现金流量为28,517.14万元、40,927.08万元和64,489.08万元。由此可见，公司现金流量压力主要源自购买经营必须的土地储备，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临因资金周转速度缓慢而导致的现金流量不足风险。
7、财务控制风险
公司作为一家跨地区的房地产开发企业，项目开发具有区域广、开发周期长、投入资金量大的特点。随着公司业务规模的不断扩大和分公司、子公司的增加，对公司财务内部控制方面的要求将越来越高。尽管公司在多年的经营运作中已经按照国家有关法律、法规和国家有关部门的规定，建立了资金管理制度、会计核算制度、内部审计制度等财务管理制度和分公司、子公司主要财务人员总公司委派制度，但由于公司现有的人员结构、素质差异、外部监督力量和内部审计力量等方面的制约，仍可能存在监管不到位，从而面临财务内部控制执行力度不够的风险。
8、销售按揭担保风险
按照房地产行业的惯例，在购房者以银行按揭方式购买商品房的情况下，购房者支付首期房款、将所购商品房抵押取得银行贷款。在未办妥产权证前，银行还要求开发商提供购房者抵押借款的阶段性担保（客户办理完产权证后，该类担保将自动解除）。截止2006年12月31日，公司为购房者提供的银行按揭贷款阶段性担保余额为8.75亿元，购买公司商品房客户未发生按揭贷款无法偿还现象。但尽管如此，若在担保期内购房者无法继续偿还贷款且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将存在代为偿还银行贷款的风险。
9、利率风险
2006年8月18日，中国人民银行宣布，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，一年期存款基准利率由2.25%提高到2.52%，一年期贷款基准利率由5.85%提高到6.12%。2007年3月17日，中国人民银行宣布，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，调整后一年期存、贷款基准利率分别为2.79%和6.39%，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月18日，中国人民银行宣布，自2007年5月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，调整后执行3.06%的利率标准；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，调整后执行6.57%的利率标准;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。截至2006年12月31日，公司银行借款总额为80,900万元，贷款基准利率每提高0.1个百分点，将增加利息支出80.90万元，加息直接提高了房地产项目的开发成本，对公司经营业绩的增长带来一定的影响。
二、重要合同
截止2006年12月31日，本公司已签署将对公司的经营活动、财务状况和未来发展具有重要影响的合同包括银行借款合同、抵押合同、建设工程施工合同、国有土地使用权出让合同、按揭贷款担保合同、其他协议书等。
三、重大诉讼或仲裁
截止本招股说明书摘要签署日，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员无作为一方当事人的重大诉讼或仲裁事项。截止本招股说明书摘要签署日，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员无刑事诉讼事项。
第六节 本次发行各方当事人和发行时间安排
一、本次发行各方当事人
经办人
名称 住所 联系电话 传真 或联系
人姓名
荣盛房地产发展 廊坊开发区春明道 李喜林
发行人 (0316)5908566 (0316)5908567
股份有限公司 北侧 陈金海
深圳市罗湖区笋岗 艾 民
保荐人 第一创业证券有
路12号中民时代广 (0755)25832512 (0755)25831718 马如华
（主承销商） 限责任公司
场B座25、26层 武利华
北京市西城区裕民
北京市星河律师 袁胜华
律师事务所 东路5号瑞得大厦6 （010）82031448 (010)82031456
事务所 庄 涛
层
深圳市福田区滨河
深圳大华天诚会 胡春元
会计师事务所 大道5022联合广场 （0755）82966001 (0755)82900965
计师事务所 裘小燕
B座11楼
北京中企华资产 北京市朝阳门外大
严哲河
资产评估机构 评估有限责任公 街22号泛利大厦 （010）65883588 （010）65887033
张福金
司 912A
中国证券登记结 深圳市深南中路
股票登记机构 算有限责任公司 1093号中信大厦18 0755-25938000 0755-25988122 ——
深圳分公司 楼
深圳建行住房城 深圳市红荔路1号
收款银行 0755-82095460 0755-82095291 黄明瑛
市建设支行 银荔大厦一楼
申请上市的 深圳市深南东路
深圳证券交易所 0755-82083399 0755-82083399 ——
证券交易所 5045号
二、本次发行上市的重要日期
序号 公告内容 时间
1 询价推介时间 2007年7月17日--2007年7月19日
2 定价公告刊登时间 2007年7月23日
3 网下申购日期和缴款日期 2007年7月23日—2007年7月24日
4 网上申购日期和缴款日期 2007年7月24日
5 预计股票上市日期 2007年8月8日
第七节 备查文件
招股说明书全文、备查文件和附件可以到发行人和保荐人（主承销商）法定住所查阅。查阅时间：工作日的上午8:30－11:30，下午1: 00－3:00。
除以上查阅地点外，投资者可以登录证券交易所指定网站，查阅招股说明书全文及相关附录。
（本页无正文，仅为《荣盛房地产发展股份有限公司首次公开发行股票招股说明书摘要》之签署页）
荣盛房地产发展股份有限公司
二ＯＯ七年七月二十日
