股票简称：华发股份 股票代码：600325
珠海华发实业股份有限公司
HUAFA INDUSTRIAL COMPANY LIMITED , ZHUHAI
（住所：广东省珠海市拱北丽景花园华发楼）
公开发行公司债券募集说明书摘要
保荐人（主承销商）
（住所：四川省成都市东城根上街95 号）
公告日期：二○○九年九月三十日珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-1
声 明
本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包
括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊登于上海证券交易所网
站（www.sse.com.cn）和珠海华发实业股份有限公司网站（www.cnhuafas.com）。
投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定
的依据。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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重大事项提示
一、发行人债券评级为AA；发行人截止2008年12月31日的净资产（归属于
母公司所有者） 为4,501,291,756.99 元， 截止2009 年6 月30 日的净资产为
4,700,216,241.93元；2006年度、2007年度和2008年度，华发股份归属母公司所有
者的净利润为147,807,127.87元、362,828,235.28元及651,262,114.65元，债券上市
前发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为3.87亿元，预计不少于本期
债券一年利息的1.5倍。发行及挂牌上市安排见发行公告。
二、近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷
等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏
观调控。2009年上半年，我国房地产市场已从去年市场萎缩、成交低迷的困境中
走出，但金融危机的阴影还没有消逝，未来宏观政策和经济形势存在不确定性。
虽然房地产行业长期发展趋势向好，但如果公司不能适应宏观调控政策的变化，
不能对经济形势做出合理应对，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利
的影响。
三、本期债券未提供担保，如公司在本期债券到期时未能偿还本息，债券持
有人将不能通过保证人或者担保物受偿债券本息。
四、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化
的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以
上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。
五、本期债券的存续期较长，如果在本期债券的存续期内发行人所处的宏观
经济环境、经济政策、房地产市场和资本市场状况等不可控因素发生变化，将可
能导致发行人不能从预期的还款来源中获得足够的资金，可能会影响本期债券本
息到期时的按期兑付。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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目 录
第一节 本次发行概况................................. 4
一、发行人基本情况.......................................................................................................4
二、本期公司债券发行批准情况...................................................................................4
三、本期公司债券发行核准情况...................................................................................4
四、本期公司债券基本情况与主要条款.......................................................................4
五、本期公司债券发行上市安排...................................................................................7
六、与本次发行有关的机构...........................................................................................8
七、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系.............................................10
第二节 发行人的资信状况............................ 12
一、本期债券的信用评级情况.....................................................................................12
二、信用评级报告的主要事项.....................................................................................12
三、发行人的资信情况.................................................................................................13
第三节 担保........................................ 15
第四节 发行人基本情况.............................. 16
一、公司概况.................................................................................................................16
二、公司股本情况.........................................................................................................18
三、发行人的组织结构和对外投资情况.....................................................................20
四、公司第一大股东的基本情况.................................................................................22
五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况.........................................................23
六、公司主要业务基本情况.........................................................................................26
第五节 财务会计信息................................ 34
一、最近三年一期合并会计报表.................................................................................34
二、最近三年一期母公司会计报表.............................................................................38
三、母公司主要财务指标.............................................................................................42
四、合并报表主要财务指标.........................................................................................42
第六节 募集资金运用................................ 43
一、本期公司债券募集资金数额.................................................................................43
二、本次募集资金运用计划.........................................................................................43
三、本次募集资金运用对财务状况的影响.................................................................44
第七节 备查文件.................................... 46
一、查阅网址.................................................................................................................46
二、备查文件.................................................................................................................46
三、备查文件的查阅时间.............................................................................................46
四、备查文件的查阅地点.............................................................................................46珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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第一节 本次发行概况
一、发行人基本情况
公司名称： 珠海华发实业股份有限公司
公司英文名称： Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
注册地址： 珠海市拱北丽景花园华发大楼
法定代表人： 袁小波
公司首次注册登记日期： 1992年8月18日
办公地址： 珠海市拱北丽景花园华发大楼
邮政编码： 519020
电话号码： 0756－8282111
传真号码： 0756－8883298
互联网网址： www.cnhuafas.com
二、本期公司债券发行批准情况
（一）2009 年1 月22 日，公司第六届董事局第46 次会议审议通过了《关
于发行公司债券方案的议案》，并提交公司2008 年度股东大会审议。
（二）2009 年2 月12 日，公司2008 年度股东大会审议通过了《关于发行
公司债券方案的议案》。
三、本期公司债券发行核准情况
经中国证券监督管理委员会证监许可[2009]915 号文核准，本公司获准发行
不超过18 亿元公司债券。公司将根据债券市场等情况在不违反相关规定的前提
下确定债券的发行时间、发行规模及发行条款。
四、本期公司债券基本情况与主要条款
（一）本期公司债券的名称
2009年珠海华发实业股份有限公司公司债券。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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（二）发行规模
发行规模为不超过人民币18亿元，且以本次公司债券发行前最近一期末净资
产的40%为上限，由股东大会授权董事局确定实际发行规模。
（三）票面金额和发行价格
本期债券每张面值为100元，按面值发行。
（四）债券期限
本期债券的存续期限为8年。
（五）债券利率及其确定方式
本期债券为固定利率债券，本期债券的票面年利率将根据网下询价簿记结
果，由发行人与保荐人（主承销商）按照国家有关规定协商一致，并经监管部门
备案后确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
（六）还本付息的期限和方式
本期债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。
起息日：本期债券的起息日为发行首日，即2009年10月16日。本期债券存续
期限内每年的10月16日为该计息年度的起息日。
付息日：本期债券的利息自发行之日起每年支付一次，在本期债券存续期间
每年的10月16日为上一计息年度的付息日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至
其后的第1个交易日。
兑付日：本期债券的本金及最后一期利息于兑付日支付。兑付日为本期债券
到期日，即2017年10月16日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个
交易日。
债权登记日：本期债券存续期内每计息周期利息支付的债权登记日为每个付
息日的前一交易日。在债权登记日下午上交所收市后登记在册的债券持有人均有
权获得该计息年度的债券利息；本期债券最后一期利息支付及本金兑付的债权登珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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记日为兑付日前的第六个交易日。本期债券自兑付日前第五个交易日起停止交
易。在兑付的债权登记日下午上交所收市后登记在册的债券持有人均有权获得上
一计息年度的债券利息和本金。公司将按照登记机构相关业务规则办理本期债券
本息兑付工作。
（七）利率上调选择权
公司有权决定是否在本期债券存续期间的第5年末上调后续期限的票面利
率，上调幅度为30到100个基点，其中一个基点为0.01%。
公司将在本期债券第5个计息年度的付息日前第十个交易日刊登是否上调利
率及上调幅度公告。
（八）回售选择权
债券持有人有权在债券存续期间的第5个计息年度的付息日（亦即回售支付
日）将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人。发行人将按照上交所和登
记机构的相关业务规则完成公告及回售款项划付工作。
（九）投资者回售申报日
发行人刊登是否上调本期债券票面利率及上调幅度公告后，行使回售权的本
期债券的债券持有人应在回售申报日，即本期债券存续期间第5个计息年度的付
息日之前的第五个交易日，通过指定的交易系统进行回售申报，本期债券的债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；
回售申报日不进行申报的，则视为接受有关安排。
（十）担保方式
本期债券未提供担保。
（十一）信用级别及资信评级机构
经鹏元资信评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债
券的信用等级为AA。
（十二）债券受托管理人珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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本期债券的受托管理人为国金证券股份有限公司。
（十三）发行方式与发行对象
发行方式和发行对象安排见发行公告。
（十四）承销方式
本期债券由保荐人（主承销商）国金证券股份有限公司组织承销团，采取余
额包销的方式承销。
（十五）募集资金用途
本期债券募集资金不超过人民币18亿元，其中人民币5亿元拟用于偿还银行
贷款，剩余资金用于补充公司流动资金。
（十六）发行费用
本期债券发行费用（包括承销费用、委托管理费用、律师费用、审计费用、
资信评级费用以及其他费用等）预计不超过募集资金总额的2.40%。
（十七）相关税费
根据国家有关税收法律、法规的规定，债券持有人持有本期债券所应缴纳的
税款由其自行承担。
（十八）新质押式回购
经上海证券交易所同意，本期债券上市后可以进行新质押式回购交易，具体
折算率等事宜按登记公司相关规定执行。
五、本期公司债券发行上市安排
（一）本期公司债券发行时间安排
发行公告刊登日期： 2009 年9 月30 日
预计发行日期： 2009 年10 月16 日
网上申购期： 2009年10 月16 日
网下申购期： 2009年10月16日、2009年10月19日－2009年10月20日珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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（二）本期公司债券上市安排
公司将在本期债券发行结束后尽快向上海证券交易所申请公司债券上市，办
理有关上市手续，具体上市时间将另行公告。
六、与本次发行有关的机构
（一）发行人
名称：珠海华发实业股份有限公司
法定代表人：袁小波
住所：珠海市拱北丽景花园华发楼
办公地址：珠海市拱北丽景花园华发楼
电话：0756-8282111
传真：0756-8883298
联系人：谢伟、阮宏洲、高奇、张俊新
（二）保荐人（主承销商）
名称：国金证券股份有限公司
法定代表人：雷波
住所：成都市东城根上街95 号
办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦南塔2106 室
电话：021-68826801
传真：021-68826800
项目主办人：宋乐真、周海兵
项目经办人：周军军、程谦、莫凡、丁峰
（三）分销商
名称：世纪证券有限责任公司
法定代表人：卢长才
住所：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦40-42 层
办公地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦40-42 层珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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电话：0755-83199123
传真：0755-83199541
联系人：侯志生
（四）发行人聘请的律师事务所
名称：广东恒益律师事务所
负责人：章冬鸣
住所：广州市东风东路555 号粤海集团大厦18 楼
办公地址：广州市东风东路555 号粤海集团大厦18 楼
电话：020－83151955
传真：020－83150222
签字律师：黄卫、吴肇棕
（五）发行人聘请的会计师事务所
名称：天健光华（北京）会计师事务所有限公司
法定代表人：陈箭深
住所：北京市东城区北三环东路36 号环球贸易中心A 座12 层
办公地址：北京市东城区北三环东路36 号环球贸易中心A 座12 层
电话：010－58256699
传真：010－58256633
签字注册会计师：李东昕、金任宏、刘涛
（六）资信评级机构
名称：鹏元资信评估有限公司
法定代表人：刘思源
住所：深圳市深南大道7008 号阳光高尔夫大厦三楼
办公地址：深圳市深南大道7008 号阳光高尔夫大厦三楼
电话：0755-82872333
传真：0755-82872090
经办评级人员：李琳、许韡劼珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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（七）债券受托管理人
名称：国金证券股份有限公司
法定代表人：雷波
住所：成都市东城根上街95 号
办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦南塔2106 室
电话：021-68826801
传真：021-68826800
联系人：宋乐真
（八）公司债券申请上市的证券交易所
名称：上海证券交易所
法定代表人：张育军
办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦
电话：021-68808888
传真：021-68800006
（九）公司债券登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
法定代表人：王迪彬
办公地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166 号中国保险大厦
电话：021-38874800
传真：021-68875882
（十）本次发行的收款银行
银行名称：中国建设银行成都市新华支行
户名：国金证券股份有限公司
帐号：5100 1870 8360 5150 8511
七、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
发行人与本期公司债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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第二节 发行人的资信状况
一、本期债券的信用评级情况
经鹏元资信评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债
券信用等级为AA。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
鹏元资信评定发行人的主体信用等级及本期债券信用等级均为AA，本级别
的涵义为受评对象对本期债券的偿还能力很强，受不利经济环境的影响不大，违
约风险很低。
（二）有无担保的情况下评级结论的差异
本期债券未提供担保，因此不存在有无担保情况下评级结论的差异。
（三）揭示的主要风险
1、在全国房地产价格普遍下跌的情况下，珠海市房地产市场成交价格维持
高位震荡，但未来存在一定的下降空间；
2、公司房地产开发项目地域过于集中，相比全国性房地产公司更易受区域
经济环境变化影响。
（四）跟踪评级的有关安排
鹏元资信在初次评级结束后，将在本期债券有效存续期间对被评对象进行定
期跟踪评级以及不定期跟踪评级。
定期跟踪评级每年进行一次。届时，发行人需向鹏元资信提供最新的财务报
告及相关资料，鹏元资信将依据其信用状况的变化决定是否调整本期债券信用等
级。
自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论的重大事珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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项，以及被评对象的情况发生重大变化时，发行人应及时告知鹏元资信并提供评
级所需相关资料。鹏元资信亦将持续关注与发行人有关的信息，在认为必要时及
时启动不定期跟踪评级。鹏元资信将依据该重大事项或重大变化对被评对象信用
状况的影响程度决定是否调整本期债券信用等级。
如发行人不能及时提供上述跟踪评级所需相关资料以及情况，鹏元资信有权
根据公开信息进行分析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级暂时失效，直
至发行人提供评级所需相关资料。
定期与不定期跟踪评级启动后，鹏元资信将按照成立跟踪评级项目组、对发
行人进行电话访谈和实地调查、评级分析、评审会评议、出具跟踪评级报告、公
布跟踪评级结果的程序进行。在评级过程中，鹏元资信亦将维持评级标准的一致
性。鹏元资信将及时在其公司网站及上交所网站公布跟踪评级结果与跟踪评级报
告，并同时报送发行人及相关部门。
三、发行人的资信情况
（一）公司获得主要贷款银行的授信情况
公司的主要贷款银行对公司借款未采取授信制度，而是根据公司的借款申
请，在考察具体房地产开发项目的基础上确定贷款金额。公司报告期内的贷款偿
还率和利息偿付率均为100%，在各贷款银行享有较好的声誉。
（二）报告期内与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
报告期内发行人与主要客户发生业务往来时，发行人未曾有严重违约。
（三）报告期内发行的债券以及偿还情况
2006 年7 月27 日，经中国证监会证监发行字[2006]50 号文核准，发行人向
社会公开发售43,000 万元可转换公司债券（以下简称“华发转债”），并于2006
年8 月11 日上市交易。华发转债自2007 年1 月29 日开始进入转股期，因触发
强制赎回条件，经公司第五届董事局第六十次会议决议行使华发转债赎回权。至
2007 年4 月2 日（赎回登记日）已有429,756,000 元的华发转债按7.68 元的转股
价格转为公司A 股股票，累计转股55,957,539 股；未转股的244,000 元华发转债珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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按每张103 元（扣税后102.82 元）的价格以现金赎回。从2007 年4 月3 日起华
发转债已停止交易和转股，并于2007 年4 月13 日从上交所摘牌。
（四）本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产（不含
少数股东权益）的比例
如发行人本次申请的公司债券经证监会核准并全部发行完毕后，发行人累计
公司债券余额不超过18 亿元，占发行人最近一期净资产（不含少数股东权益）
的比例不超过40%。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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第三节 担保
本期公司债券未提供担保。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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第四节 发行人基本情况
一、公司概况
（一）基本情况
1、名称：珠海华发实业股份有限公司
名称缩写：华发股份
英文名称：Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
2、法定代表人：袁小波
3、董事局秘书：谢伟
电话：0756-8282111
传真：0756-8883298
E-mail：zqb@cnhuafas.com
4、住所：珠海拱北丽景花园华发大楼
邮政编码：519020
网址：http:// www.cnhuafas.com
5、信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
信息披露网址：http://www.sse.com.cn
6、股票上市交易所：上海证券交易所
A 股简称：华发股份
A 股代码：600325
（二）设立及上市情况
1、设立情况珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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本公司是经珠海市经济体制改革委员会以珠体改委[1992]50 号文和珠体改
委[1992]73 号文批准，以珠海经济特区华发集团公司（现更名为“珠海华发集团
有限公司”，本公司的控股股东）为主要发起人以定向募集方式于1992 年8 月
18 日在珠海市工商行政管理局注册成立。设立时总股本24,000 万股，其中国有
法人股17,800 万股，占总股本的74.17%；内部职工股6,200 万股，占总股本的
25.83%。后经历次股权转让、股份性质界定及股份回购，至首次公开发行股票前
公司总股本14,000 万股，其中国有法人股8,191.95 万股，占总股本的58.51%；
内部职工股5,808.05 万股，占总股本41.49%。
2、上市情况
经中国证监会证监发行字[2004]7 号文批准，公司于2004 年2 月5 日首次公
开发行人民币普通股（A 股）6,000 万股，每股面值1 元，每股价格7.03 元。2004
年2 月25 日，公司股票在上交所挂牌上市，股票简称“华发股份”，证券代码
“600325”。公司总股本增至20,000 万股。
（三）自首次公开发行后的历次股本变动情况
1、2005 年以资本公积金转增股本至2.60 亿股
2005 年9 月30 日，本公司召开2005 年第三次临时股东大会审议通过资本
公积金转增股本方案，以公司2005 年6 月30 日总股本2 亿股为基数，以资本公
积金向全体股东每10 股转增3 股，转增后公司总股本增至2.60 亿股。转增方案
于2005 年10 月28 日实施。
2、2007 年可转换公司债券转股，股本增至315,957,539 股
2006 年7 月27 日，经中国证监会证监发行字[2006]50 号文核准，发行人向
社会公开发售43,000 万元可转换公司债券（以下简称“华发转债”），并于2006
年8 月11 日上市交易。华发转债自2007 年1 月29 日开始进入转股期，因触发
强制赎回条件，经公司第五届董事局第六十次会议决议行使华发转债赎回权。至
2007 年4 月2 日（赎回登记日）已有429,756,000 元的华发转债按7.68 元的转股
价格转为公司A 股股票，累计转股55,957,539 股；未转股的244,000 元华发转债
按每张103 元（扣税后102.82 元）的价格以现金赎回。从2007 年4 月3 日起华珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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发转债已停止交易和转股，并于2007 年4 月13 日从上交所摘牌。华发转债转股
后，公司总股本由260,000,000 股增至315,957,539 股。
3、2008 年2 月以资本公积金转增股本至631,915,078 股
公司2008 年2 月13 日召开的2007 年年度股东大会审议通过了资本公积金
转增股本方案，公司以2007 年末总股本315,957,539 股为基数，以资本公积金向
全体股东每10 股转增10 股，公司于2008 年2 月27 日实施上述方案，总股本增
至631,915,078 股。
4、2008 年5 月实施配股，股本增至817,045,620 股
经中国证监会证监许可[2008]491 号文核准，公司向截至股权登记日（2008
年5 月9 日）在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的公司全体
股东（总股本631,915,078 股），按照每10 股配3 股的比例以每股13.98 元的价
格配售股份，可配售股份总额189,574,523 股，至2008 年5 月16 日配股缴款期
结束，实际配股增加的股份为185,130,542 股。本次配股完成后，公司总股本为
817,045,620 股。
二、公司股本情况
（一）股本结构
截至2009 年6 月30 日，本公司股本总额817,045,620 股，股本结构如下：
股份类别 股份数量（股） 股份比例（%）
一、有限售条件股份 -- --
有限售条件股份合计 -- --
二、无限售条件流通股份 -- --
人民币普通股 817,045,620 100.00
无限售条件股份合计 817,045,620 100.00
合计 817,045,620 100.00
（二）前十名股东持股情况
截至2009 年6 月30 日，公司前十名股东持股情况如下：珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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股东名称
持股总数
（股）
持股比例
（%）
股份性质
股份限售
情况
珠海华发集团有限公司 179,055,046 21.91 流通股 无限售
广发聚丰股票型证券投资基金 36,972,109 4.53 流通股 无限售
交银施罗德蓝筹股票证券投资基金 17,181,298 2.10 流通股 无限售
中邮核心优选股票型证券投资基金 17,043,510 2.09 流通股 无限售
易方达价值成长混合型证券投资基金 15,101,893 1.85 流通股 无限售
中邮核心成长股票型证券投资基金 15,073,742 1.84 流通股 无限售
华夏优势增长股票型证券投资基金 14,719,261 1.80 流通股 无限售
易方达积极成长证券投资基金 13,300,000 1.63 流通股 无限售
珠海华发汽车销售有限公司 12,068,524 1.48 流通股 无限售
珠海华发物业管理服务有限公司 12,068,518 1.48 流通股 无限售珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-20
三、发行人的组织结构和对外投资情况
（一）公司的组织结构图
公司组织结构图
（二）公司的重要权益投资情况
截至2009 年6 月30 日，公司权益投资情况见下图（除标注股权比例的投资
外，其他均为本公司直接或间接100%持股）：珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-21
3、公司控股子公司的情况
珠海华发建筑设计咨询有限公司
珠海市永宏基商贸有限公司
珠海奥特美国际会所经营管理有限公
中山市华发房地产开发有限公司
珠海华明科技发展有限公司
珠海华发房地产营销顾问有限公司
珠海华发文化传播有限公司
珠海世荣房产开发有限公司
珠海华发投资发展有限公司
包头市华发置业有限公司
中山紫悦山苑房地产有限公司
珠海奥华企业管理咨询有限公司
珠海奥华商贸发展有限公司
珠海华发装饰工程有限公司
中山华晟房地产开发有限公司
中山华屹房地产开发有限公司
珠海华发园林工程有限公司
珠海华纳投资有限公司
珠海铧创经贸发展有限公司
珠海华福商贸发展有限公司
珠海华发汽车
销售有限公司
珠海华发实业股份有限公司
珠海华发集团有限公司
珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
珠海华发物业
管理服务有限
公司
100%
21.91%
100% 60%
1.48% 1.48%
50%
中山华发生态园房地产开发有限公司
珠海市华发信息咨询有限公
珠海华发软件有限公司
珠海华茂房地产投资顾问有限公司
大连华发房地产开发有限公司
珠海华融投资有限公司
珠海华耀商贸发展有限公司
珠海容闳国际幼稚园
大连华藤房地产开发有限公司
80%
珠海华发企业管理有限公司
包头市名流置业有限公司
85%
珠海华发商用房地产管理有限公司珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-22
四、公司第一大股东的基本情况
本公司控股股东为珠海华发集团有限公司，实际控制人为珠海市人民政府国
有资产监督管理委员会（以下简称“珠海市国资委”）。华发集团前身初创于1980
年，1991 年经珠海经济特区管理委员会以珠特函[1991]61 号文批准变更为珠海
经济特区华发集团公司。2008 年12 月5 日，根据珠海市国资委珠国资[2008]304
号《关于珠海经济特区华发集团公司公司制改革方案的批复》，自2008 年12 月
26 日起，其名称由“珠海经济特区华发集团公司”变更为“珠海华发集团有限公
司”，公司性质由全民所有制变更为国有独资公司。目前注册资本为40,000 万元，
法定代表人为袁小波。截至2008 年12 月31 日，华发集团经审计的总资产为
1,493,981.64 万元，净资产为142,422.91 万元。
华发集团经营范围为：房地产开发经营（许可证有效期至2009 年12 月31
日），房屋出租，轻工业品、黑金属等商品的出口和轻工业品、仪器仪表等商品
的进口（具体按粤经贸进字[1993]254 号文经营），保税仓储业务（按海关批准项
目），转口贸易（按粤经贸进字[1995]256 号文经营）；建筑材料、五金、工艺美
术品、服装、纺织品的批发、零售。
截至2009 年6 月30 日，华发集团直接持有本公司股份179,055,046 股，占
公司股本总额的21.91%。华发集团全资子公司华发汽车持有本公司股份
12,068,524 股，占公司股本总额的1.48%；华发集团控股子公司华发物业（华发
集团持有其60%股权）持有本公司12,068,518 股，占公司股本总额的1.48%。上
述股份全部为无限售流通股。
截至2009 年6 月30 日，控股股东华发集团因发行以下信托计划将持有的本
公司部分股权进行了质押，具体为：
1、华发集团与中国工商银行、深圳国际信托投资有限公司合作，共同设立
了两年期额度为2.20 亿元的“深国投.华发股份股票收益权集合资金信托计划”。
为配合该信托计划的发行，华发集团于2009 年3 月26 日将其持有的22,931,479
股及其下属珠海华发汽车销售公司持有的6,034,262 股、珠海华发物业管理服务
有限公司持有的6,034,259 股共3,500 万股质押给深圳国际信托投资有限公司，珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-23
并在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司申请办理了相关股权质押登记
手续。
2、华发集团分别与交银国际信托有限公司、平安信托投资有限责任公司合
作，设立了两年期额度为1.625 亿元的“交银国信.稳健收益12 号集合资金信托
计划”和两年期额度为2 亿元的“平安财富.锦祥华发股份股权收益权投资单一资
金信托”。为配合上述信托计划的发行，华发集团于2009 年4 月14 日将其持有
的25,000,000 股质押给交银国际信托有限公司，于2009 年4 月22 日将其持有的
40,000,000 股质押给平安信托投资有限责任公司，并在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司申请办理了相关股权质押登记手续。
五、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）基本情况
截至2009年6月30日，公司董事、监事及高级管理人员基本情况如下：
姓名
性
别
年
龄
学历 职务 从业简历
2008年
从公司
领取报
酬总额
（万
元，税
前）
是否在
股东单
位或其
他关联
单位领
取薪酬
袁小波 男 56 研究生
董事局
主席
曾任珠海市劳动局局长、珠海市政府副秘书长、
华发集团总经理。2001年2月起任本公司董事及华
发集团法定代表人，2004年10月起任本公司董事
局主席，现为广东省第十届政协委员。
723.74 否
李光宁 男 37 研究生
董事局
副主席
经济师，曾任本公司董事会秘书，现任华发集团
总经理，2005年1月起任本公司董事局副主席。
371.98 否
刘 克 男 51
大学
本科
董事局副
主席、总
裁
经济师，曾任深圳发展银行总行办公室主任、董
事会首席秘书，深圳发展银行珠海支行行长，招
商银行广州分行流花支行及人民中路支行行长，
2001年5月起任本公司董事兼总裁，2004年10月起
兼任本公司董事局副主席。
371.98 否
刘亚非 男 52
大学
本科
董事局副
主席
曾任内蒙古自治区驻珠海办事处主任，珠海市政
府驻北京办事处主任，华发集团副总经理、副董
事长，2000年2月起任本公司董事，2001年6月至
2004年10月任本公司董事长，2009年1月起任本公
371.98 否珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-24
司董事局副主席。
王 沛 女 45 研究生
董事、
副总裁
经济师、注册造价师，曾任珠海德联造价事务所
有限公司副董事长兼副总经理，2001年5月起任本
公司董事兼副总裁。
262.42 否
吴东生 男 49
大学
本科
董事、
总工程师
高级工程师，曾任安徽省淮南市规划设计院市政
室主任，珠海规划设计研究院高级工程师，2001
年5月起任本公司董事兼总工程师，为本公司核心
技术人员。
262.42 否
俞卫国 男 42
大学
本科
董事、
财务总监
注册造价工程师、资产评估师、审计师、经济师，
曾任珠海市审计局基本建设审计科副科长，2001
年5月起任本公司财务总监，2005年2月起任本公
司董事。
262.42 否
张学兵 男 44 研究生独立董事
北京市中伦律师事务所合伙人、第八届北京市律
师协会会长。1988年加入司法部中国法律事务中
心，1992年任该中心海南办事处主任，1993 年发
起设立北京市中伦律师事务所并任主任。中华全
国青年联合会常委、中央国家机关青年联合会常
委、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，并兼
任北京大学和中国政法大学客座教授，2009年7
月起任本公司独立董事。
0.00 否
易 健 女 44 研究生独立董事
曾任广东珠海亚太律师事务所专职律师、广东秉
德律师事务所合伙人、北京市君泽君律师事务所
专职律师、北京市展达律师事务所合伙人，现为
北京市高朋律师事务所合伙人，2004年3月起任本
公司独立董事。
20.00 否
陈杰平 男 55 博士 独立董事
曾任香港城市大学会计系副主任、主任、署理系
主任，香港会计学会主席，现任中欧国际工商学
院会计学教授、深圳赛格三星股份有限公司独立
董事、中银国际证券有限公司独立董事，2007年7
月起任本公司独立董事。
20.00 否
景 旭 男 39 研究生独立董事
北京市君都律师事务所合伙人，兼任北京市律师
协会国企改制专业委员会委员、欧美同学会中国
留美青年委员会理事、湖南岳阳纸业股份有限公
司独立董事，2007年7月起任本公司独立董事。
20.00 否
陈 茵 女 38 研究生副总裁
工程师，曾任珠海英格仕房产开发有限公司工程
部经理，本公司销售部经理、总经理助理，2004
年6月起任本公司副总裁。
262.42 否
阳 静 女 40
大学
本科
副总裁
高级工程师，曾任四川成都市建筑设计研究院助
理工程师，珠海市建筑设计院高级建筑师，本公
司报建业务部副经理、经理、总经理助理、设计
咨询公司总经理，2005年1月起任本公司副总裁，
为公司核心技术人员。
262.42 否
赵 晖 男 41 大学 副总裁 曾任珠海丹田集团营销部经理，珠海燊荣房地产262.42 否珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-25
本科 开发有限公司副总经理，本公司总裁助理、市场
研发部经理，2007年5月起任本公司副总裁。
赖小航 男 39 研究生副总裁
曾任本公司预结算部副经理、经理，2008年3月起
任本公司副总裁。
140.10 否
谢 伟 男 34 研究生
董事局秘
书
曾任深圳市国际企业股份公司投资管理部经理、
董事会秘书，珠海铧创投资担保有限公司投行业
务部、业务拓展部总监，2007年2月起任本公司董
事局秘书。
115.05 否
林悟彪 男 53
大学
本科
监事长
曾任珠海劳动监察大队副大队长、办公室主任、
吉大办事处主任，2001年6月起任华发集团总经办
主任，2004年4月起任本公司监事长。
262.42 否
阮宏洲 男 36 大专
监事、证
券部经理
2000年2月起任本公司监事、证券部副经理，2004
年2月起任公司监事、证券部经理。
55.34 否
冯永平 男 47
大学
本科
监事、
行政部副
经理
经济师，曾任广东省梅州市统计局科员，珠海市
金海电子联合公司职员，2000年2月起任本公司监
事、行政部副经理。
40.79 否
注：刘亚非先生于2009 年1 月9 日起任本公司董事局副主席，任期至2010 年5 月15
日；张学兵先生于2009 年7 月3 日起任本公司独立董事，任期至2010 年5 月15 日；赖小
航先生于2008 年3 月28 日起任本公司副总裁，任期截至2010 年5 月15 日；除此之外，公
司其他董事、监事及高级管理人员的任期均为2007 年5 月15 日——2010 年5 月15 日。
（二）兼职情况
截至2009年6月30日，公司董事、监事及高级管理人员兼职情况如下：
姓名 本公司任职 兼职单位 担任职务
兼职单位与本
公司关系
是否领
取报酬
津贴
袁小波 董事局主席 华发集团 董事长 本公司股东 否
李光宁 董事局副主席 华发集团 董事、总经理 本公司股东 否
刘亚非 董事局副主席 华发集团
副董事长、副总
经理
本公司股东 否
张学兵 独立董事 北京市中伦律师事务所 合伙人 无 是
北京市君都律师事务所 合伙人 无 是
景 旭 独立董事
湖南岳阳纸业股份有限公司独立董事 无 是
易 健 独立董事 北京市高朋律师事务所 合伙人 无 是
中欧国际工商学院 会计学教授 无 是
陈杰平 独立董事 深圳赛格三星股份有限公司独立董事 无 是
中银国际证券有限公司 独立董事 无 是珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-26
林悟彪 监事 华发集团 总经办主任 本公司股东 否
（三）持有本公司股票及债券情况
截至2009 年6 月30 日，本公司不存在未偿还债券；现任董事、监事、高级
管理人员合计持有本公司股票33,634 股，占总股本的0.0039%，具体情况如下：
持股数（股）
姓名 职务
2008.12.31 2009.6.30
变动
原因
李光宁 董事局副主席 723 723
吴东生 董事、总工程师 10,850 10,850
阳 静 副总裁 13,182 13,182
阮宏洲 监事、证券部经理 2,171 2,171
冯永平 监事、行政部副经理 6,708 6,708
--
合计 -- 33,634 33,634 --
六、公司主要业务基本情况
（一）全国房地产行业概况
2008 年以来，在国际金融危机的大背景下，我国政府以审慎灵活的宏观调
控政策保持了中国经济的平稳发展，而对房地产市场的调控则更体现了这种审慎
灵活性。2008 年上半年，在国家调控政策主导下，我国房地产市场逐渐由2007
年的过热向理性回归，各项指标高位调整，楼市泡沫得到有效抑制；但随着金融
危机对我国经济负面作用的加大，房地产市场于2008 年第三季度开始快速下行；
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008 年第四季度房地产市场进
一步恶化的趋势得到遏制。2009 年一季度主要城市的住房价格总体比较稳定，
房地产市场处于“去库存化”阶段；2009 年第二季度，伴随成交量的持续增长，
各地住房库存量大幅下降，而2008 年的房地产市场调整导致房地产企业普遍减
少开工量，使得短期内的新增供应跟不上销售节奏，楼市量价齐升；市场的快速
回暖导致部分区域房价大幅上涨，土地价格连创新高，“地王”不断诞生，不利
于我国房地产市场的健康发展，但是随着2009 年房地产开发投资的增加、土地
供应的加快、二套房贷政策的严格执行，都将促进我国房地产市场的健康稳定发
展。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-27
虽然我国房地产行业短期面临调整的压力，但从长期趋势来看，随着国家经
济实力的增强、人民生活水平的提高、城市化进程的加快，这将引导和促进我国
房地产行业长期持续稳定健康成长；其次，政府为促进房地产市场健康发展、促
进经济平稳较快增长出台了一系列的措施，这些措施的实施将对房地产市场产生
积极影响；第三，中国城市化进程的加速发展，将为房地产行业带来巨大的住房
刚性需求；第四，人口红利、GDP、城镇居民可支配收入的持续增长，将为房地
产市场带来长期可持续的繁荣；最后，房地产行业进入优胜劣汰、适者生存阶段，
行业集中度不断提高，这将加剧房地产行业的整合，对资金实力雄厚、竞争力强、
品牌卓越的跨地域经营的房地产开发企业来说，将是一次发展壮大的机遇。
（二）珠海房地产行业状况
珠海房地产市场近年发展较为理性，市场供应量稳步攀升，供求两旺。虽然
珠海不属于国家宏观调控的重点区域，但作为全国房地产市场的有机组成部分，
在一定程度上也受到国家房地产调控政策的影响，总体而言珠海市房地产行业近
几年均呈现良好的发展态势。2008 年受全球金融危机对我国宏观经济的不利影
响，珠海市房地产市场不可避免地出现局部调整，但2009 年上半年市场已逐步
回暖，具体表现为：房地产开发投资大幅下降，但跌幅逐月收窄；商品房施工面
积平稳增长，品牌开发商看好珠海房地产市场发展前景；2008 年商品房销售面
积和销售金额较2007 年有所下跌，但仍延续2004~2006 年增长趋势，2009 年上
半年市场回暖，商品房销售量增加；2008 年商品房销售均价及预售均价总体保
持平稳，受周边地区房价大幅下跌影响较小，2009 年上半年成交均价止跌回升；
商品房刚性需求强，新房入住率高，2008 年空置面积属近五年次新低，2009 年
上半年空置面积增长，市场处于去库存化阶段。
长远来看，珠海市“珠江口西岸核心城市”的定位、港珠澳大桥的投建、多
个重大项目对珠海“大交通”格局的贡献、综合经济实力的不断增强、生态环境的
不断提升、常住人口数量的增加和人均可支配收入的逐年提高是支撑珠海市房地
产市场健康发展的基础。
（三）公司在行业中的竞争优劣势
本公司自上世纪八十年代初期开始从事房地产开发经营，已积累了近三十年珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-28
的开发经验，精心打造了“华发新城”、“华发世纪城”、“华发生态庄园”等精品楼
盘，产品获得新老业主的认可，在珠海市房地产市场树立了良好的品牌形象。
基于公司近三十年专注的住宅开发经验以及专业的管理团队对房地产行业
的深刻理解和对房地产市场发展趋势的准确把握，公司形成了快速适应市场发
展、灵活应对市场变化、果断做出行动决策、有效贯彻执行方案的较强的房地产
综合营运能力，共同的理念凝聚了一批谙熟房地产市场的专业人士加入华发股
份，形成了强大凝聚力的管理团队，公司资产质量优良，拥有成熟的在建项目和
充足的土地储备；另外，作为珠海市最具实力的专业房地产上市公司，华发股份
具有显著的品牌优势，华发楼盘在珠海房地产市场已经树立了卓越的品牌形象，
2004~2008 年，公司高居珠海房地产市场占有率首位，区域市场领导地位明显。
但是，随着国内外大型房地产开发商进军珠海市场，区域市场竞争日趋激烈，
公司将通过完善管理结构、充实专业人员和土地储备、提高规划设计和项目管理
水平、拓宽融资和销售渠道等方式加强公司竞争实力，应对激烈的市场竞争；其
次，虽然公司在珠海市房地产市场拥有其他开发商无可比拟的优势，但作为区域
性房地产企业，经营区域相对集中必将限制公司的长期发展，必须谨慎实施扩张
战略，化解市场集中风险。鉴于此，公司自2004 年开始实施“立足珠海，走向广
东”战略，并成功进入中山市场；2007 年公司已经开始实施“走出广东，走向全
国”战略，已分别在包头和大连持有开发项目。同时，相比于全国知名品牌开发
商，本公司规模较小、资金实力不够雄厚，“走向全国”战略的实施面临着资金、
开发规模等考验，地域局限性仍然存在。因此，公司急需利用资本市场筹集资金，
为公司的长远发展保驾护航。
（四）公司的主营业务情况
1、公司的主营业务
公司的经营范围：房地产、物业管理；批发零售、代购代售；建筑材料，金
属材料（不含金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通讯设备（不含移动通讯
终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五金交电、化工。
公司的主营业务：房地产开发与经营。公司近三年主要从事住宅综合小区开珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-29
发，包括住宅、与住宅配套的商铺、会所、车库等，为消费者提供高品质中等价
位普通商品住宅。
2、开发资质
本公司已获得建设部颁发的编号为建开企[2001]047 号房地产开发企业国家
一级资质证书，承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围开展房地
产开发业务。公司控股的其他从事房地产开发的项目公司也均根据要求，取得相
应的资质证书。
3、营业收入构成
（1）营业收入分行业情况
本公司营业收入和营业利润的主要来源是房地产开发与销售，最近三年及一
期营业收入分行业情况如下：
单位：万元，%
2009 年1-6 月 2008年度 2007年度 2006年度
项目
营业收入 比例 营业收入比例营业收入比例 营业收入 比例
商品房销售合计： 133,000.98 97.20 343,241.25 98.65 212,195.84 97.98 83,306.77 98.36
其中：华发新城一期 - 104.80 0.03 413.20 0.19
华发新城二期 29.10 0.02 1,324.23 0.38 3,384.06 1.56 63,254.08 74.68
华发新城三期 478.80 0.35 11,616.65 3.34 183,026.11 84.51 10,284.50 12.14
华发新城四期 - 94,035.66 27.03
九洲花园三期 1,272.20 0.93 54,162.05 15.57
鸿景花园 10,396.64 2.99
华景花园 476.95 0.22 325.09 0.30
翠景厂房 2,000.00 0.92
世纪城一期 106,764.17 30.69
世纪城二期 115,302.27 84.27 53,959.54 15.51
华发生态园一期 14,946.08 10.92 10,877.51 3.13 22,895.52 10.57
华发新城商业街 - 9,443.09 11.15
包头名流置业 972.53 0.71
其他业务收入： 3,831.54 2.80 4,687.51 1.35 4,372.45 2.02 1,393.24 1.64
合计 136,832.52 100 347,928.75 100 216,568.29 100 84,700.00 100
（2）营业收入分地区情况珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-30
本公司房地产开发项目主要集中在珠海市，营业收入分地区情况如下：
单位：万元
2009 年1-6 月 2008年 2007年 2006年
所在区域
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
珠海地区 120,913.91 88.37% 337,051.25 96.87% 193,672.77 89.43% 84,700.00 100%
中山地区 14,946.08 10.92% 10,877.50 3.13% 22,895.52 10.57% 0 0
包头地区 972.53 0.71% -- -- -- -- -- --
合计 136,832.52 100.00% 347,928.75 100.00% 216,568.29 100.00% 84,700.00 100.00%
4、最近三年及一期房地产开发项目情况
（1）已完工项目情况（截至2009 年6 月30 日）
销售收入（万元）
项目名称
项目整体
完工时间
投资
总额
（亿
元）
总建筑面
积（含地下
建筑面积）
（㎡）
已结算销
售面积
（㎡）
已结算销
售收入
预收账
款余额 总额
华发新城
二期B 区 2006.06 7.48 219,608.25 190,748.36, 106,216.77 104.00 106,320.97
华发新城三期 2007.12 14.00 357,510.38 322,308.82 205,406.05 1,595.72 207,001.77
华发新城四期 2008.06 4.21 145,286.07 118,705.98 94,035.66 3,378.00 97,413.66
华发新城会所 2007.10 1.90 18,989.05 自主经营
华发新城商业街 2007.10 1.10 11,803.86 11,803.86 9,443.09 -- 9,443.09
华发九洲 2008.03 1.95 43,668.28 32,961.79 55,434.25 738.42 56,172.67
华发世纪城一期 2008.06 9.60 49,744.17 35,451.35 106,764.17 2,057.40 108,821.57
世纪城容闳国际
幼稚园
2008.06 1.30 16,105.44 自主经营
世纪城销售中心 2008.04 0.30 4,661.24 自主经营
生态庄园一期 2008.12 4.60 42,596.11 31,559.97 48,719.11 3,866.06 52,585.17
名流置业大厦
（公司持有85%
权益）
2008.11 0.68 14,521.00 1,755.20 972.53 1,556.42 2,528.95珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-31
合计 -- 47.12 924,493.85 745,295.33 626,991.63 13,296.02 640,287.85
（2）在建项目（截至2009 年6 月30 日）
项目名称
用地面积
（㎡）
计入容积率
建筑面积
（㎡）
工程进度
预计完
工日期
计划投
资总额
（万元）
预收账款
余额
（万元）
结算销售
收入
（万元）
华发世纪城二期 107,027.75 250,000.00
主体已完工, 正
在进行装饰工程
2009.03 146,248 128,503.67 169,261.80
华发世纪城三期 48,291.70 82,269.61
正在进行主体工
程施工,已经开
始预售
2009.12 59,769 32,957.78 --
华发世纪城四期（A
区、B 区、C 区）
158,990.83 373,716.45
正在进行主体工
程施工
2010.06 243,823 -- --
华发新城五期
（东区、西区）
181,464.12 392,701.52
部分主体结构已
封顶,已开始预
售
2010.10 340,000 227,844.20 --
华发生态庄园二期
（A 区、B 区
及二阶段）
241,792.10 78,560.62
A 区已结构封
顶,部分开始预
售；B 区单体已
结构封顶；二阶
段已规划报建
2009.12 70,676 7,103.74 --
华发水郡花园
一期A 区（公司持
有50%权益）
132,587.85 53,765.53
正在主体工程施
工,已开始预售
2010.06 65,770 30,636.17 --
合计 870,154.35 1,231,013.73 -- -- 926,286 427,045.56 169,261.80
（3）拟开发及土地储备项目（截至2009 年6 月30 日）
项目名称
占地面积
（㎡）
计入容积率
建筑面积
（㎡）
土地取
得方式
地类
（用途）
相关证书
的取得情况
项目
进展
华发新城六期 171,842.20 353,479.41 出让
商业服务
业、酒店、
写字楼、住
宅用地
已取得《房地产权证》；《建
设用地批准书》；《建设用地
规划许可证》。
前期规
划中
华发云湖翠谷
花园
95,483.00 265,953.00 出让
住宅用地、
商业服务
业
已取得《房地产权证》；《建
设用地批准书》；《建设用地
规划许可证》；《建设工程规
划许可证》。
前期规
划中珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-32
华发水郡花园
后续项目
（公司持有
50%权益）
1,018,419.77 444,234.47 出让别墅
已取得《房地产权证》；《建
设用地规划许可证》。
前期规
划中
华发生态庄园
三期、四期
342,552.80 679,104.30 出让商住
已取得《国有土地使用证》；
《建设用地规划许可证》。
前期规
划中
华发山庄 213,913.53 213,913.53 出让
住宅、别墅
及配套设
施
已取得《房地产权证》；《建
设用地批准书》；《建设用地
规划许可证》。
前期规
划中
华发名流城
（公司持有
85%权益）
168,000.38 486,833.36 出让商住、科教
已取得《国有土地使用证》；
《建设用地规划许可证》。
前期规
划中
大连翠壁雅阁
项目（一期、
二期）
247,536.53 492,028.00 出让商住用地
已取得《国有土地使用证》；
《建设用地规划许可证》。
前期规
划中
唐家淇澳桥东
地块
211,832.62 254,199.14 出让商业、住宅
已取得《房地产权证》；《建
设用地批准书》；《建设用地
规划许可证》。
前期规
划中
永宏基湾仔地
块
31,959.66 34,142.43 出让
住宅用地、
商业服务
业、别墅
已取得《房地产权证》；《建
设用地批准书》；《建设用地
规划许可证》。
前期规
划中
中山三乡地块 444,493.30 666,739.95 出让商住
已取得《国有土地使用证》；
《建设用地规划许可证》变
更正在办理中。
前期规
划中
中山石岐地块 27,300.00 213,000.00 出让商住
已取得《国有土地使用证》；
《建设用地规划许可证》变
更正在办理中。
前期规
划中
华发世纪城配
套公建
27,749.19 27,749.19 出让
住宅用地、
商业服务
业、酒店、
写字楼
已取得《房地产权证》；《建
设用地批准书》；《建设用地
规划许可证》。
前期规
划中
合计 3,001,082.98 4,131,376.78 -- -- -- --
（4）其他用地情况（截至2009 年6 月30 日）
美景山庄绿化、体育用地：公司拥有珠海市拱北水湾路北侧的美景山庄绿化、
体育用地，该用地已取得编号为粤房地证字第C0784197号《房地产权证》，面积
为13,949.40平方米，地块用途为绿化、体育公共设施。该地块已经按政府规划要
求建成美景山庄绿化景观带，并配有小区健身器材，成为居民休闲健身场所。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-33
公司始终坚持“量入为出”的原则，结合自身经营规模、财务状况、开发特
点以稳健的方式低成本储备土地，确保生产经营的持续稳定。在2007年房地产开
发企业竞相高价拿地的热潮期，公司理性分析市场走势，主动回避参与竞价，规
避了市场风险；2008年在市场较为低迷的时期，公司通过收购项目公司股权的方
式以较低的成本和有利的付款方式取得了多幅地块。截至2009年6月30日，公司
拥有的土地使用权中，除中山三乡地块项目用地尚余105,518,389.00元尾款需支
付，其他购买土地的款项已支付完毕。
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号，以下简称《通
知》）的规定，本期债券的保荐人国金证券对发行人拥有房地产项目用地对照《通
知》的规定逐条进行了核查，并出具核查意见如下：“发行人拥有的在建及拟建
项目及已完工项目符合《通知》的相关规定，且不存在《通知》中规定不得上市
融资的情形。”
发行人律师就发行人的房地产经营是否符合《通知》的相关规定进行了逐条
核查，并根据核查的情况出具了补充法律意见书，核查意见如下：“发行人房地
产开发经营符合《通知》的相关规定，不存在《通知》规定的不得上市融资的情
况。”珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-34
第五节 财务会计信息
一、最近三年一期合并会计报表
（一）最近三年一期合并资产负债表 单位：元
资产 2009-6-30 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31
流动资产：
货币资金 3,882,508,343.13 1,852,039,287.77 1,572,160,301.58 1,493,229,574.98
交易性金融资产 -
应收票据 -
应收账款 565,090.55 380,406.15 18,000.00 540,000.00
预付款项 12,554,149.42 7,232,058.59 526,416,426.61 500,461,616.41
应收利息 -
应收股利 -
其他应收款 29,153,308.81 34,071,960.47 36,803,662.77 24,183,693.42
存货 10,034,881,215.44 9,509,013,291.89 5,278,821,781.26 2,957,055,794.30
一年内到期的非流动资产 -
其他流动资产 -
流动资产合计 13,959,662,107.35 11,402,737,004.87 7,414,220,172.22 4,975,470,679.11
非流动资产： -
可供出售金融资产 8,170,087.80 4,298,137.20 9,239,884.00 8,527,097.24
持有至到期投资 -
长期应收款 -
长期股权投资 400,000.00 400,000.00 2,400,000.00 2,400,000.00
投资性房地产 -
固定资产 91,695,695.63 56,987,252.72 33,906,802.10 12,472,967.88
在建工程 - 215,333.90 62,925.00
工程物资 -
固定资产清理 -
生产性生物资产 -
油气资产 -
无形资产 2,022,586,190.21 2,020,013,768.93 1,763,561,675.36 499,255,598.79
开发支出 -
商誉 -
长期待摊费用 4,124,771.49 3,434,435.73 4,686,971.11 86,309.25
递延所得税资产 41,612,953.26 41,612,953.26 12,955,152.45 9,466,270.26
其他非流动资产 -
非流动资产合计 2,168,589,698.39 2,126,746,547.84 1,826,965,818.92 532,271,168.42
资产总计 16,128,251,805.74 13,529,483,552.71 9,241,185,991.14 5,507,741,847.53珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-35
最近三年一期合并资产负债表（续） 单位：元
负债和股东权益 2009-6-30 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31
流动负债：
短期借款 867,500,000.00 429,500,000.00 310,000,000.00 100,000,000.00
交易性金融负债 -
应付票据 -
应付账款 548,314,195.50 595,474,734.82 319,438,497.23 132,837,129.02
预收款项 4,423,909,344.25 3,129,091,165.32 3,369,326,266.87 1,390,625,569.70
应付职工薪酬 47,531,091.21 1,993,176.95 1,882,454.91 4,555,079.06
应交税费 -53,920,232.91 -40,053,769.09 39,839,361.20 -14,488,898.45
应付利息 - 2,329,166.67
应付股利 617,386.75
其他应付款 488,558,569.82 503,257,950.38 256,861,850.00 382,616,171.94
一年内到期的非流动负债 714,000,000.00 746,000,000.00
其他流动负债 -
流动负债合计 7,036,510,354.62 5,365,263,258.38 4,297,348,430.21 1,998,474,217.94
非流动负债： -
长期借款 4,027,500,000.00 3,358,500,000.00 2,675,000,000.00 1,850,000,000.00
应付债券 - 411,421,000.00
长期应付款 - 49,517,680.00
专项应付款 -
预计负债 -
递延所得税负债 2,367,519.98 1,593,129.86 1,448,614.80 1,100,260.99
其他非流动负债 -
非流动负债合计 4,029,867,519.98 3,360,093,129.86 2,676,448,614.80 2,312,038,940.99
负债合计 11,066,377,874.60 8,725,356,388.24 6,973,797,045.01 4,310,513,158.93
股东权益： -
股本 817,045,620.00 817,045,620.00 315,957,539.00 260,000,000.00
资本公积 2,606,619,294.42 2,603,521,733.94 716,256,346.09 360,679,332.94
减：库存股 -
盈余公积 203,292,440.64 203,292,440.64 164,688,877.36 146,779,104.17
未分配利润 1,073,258,886.87 877,431,962.41 772,342,040.07 427,424,776.33
归属于母公司股东权益合计 4,700,216,241.93 4,501,291,756.99 1,969,244,802.52 1,194,883,213.44
少数股东权益 361,657,689.21 302,835,407.48 298,144,143.61 2,345,475.16
股东权益合计 5,061,873,931.14 4,804,127,164.47 2,267,388,946.13 1,197,228,688.60
负债和股东权益总计 16,128,251,805.74 13,529,483,552.71 9,241,185,991.14 5,507,741,847.53珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-36
（二）最近三年一期合并利润表 单位：元
项 目 2009年1-6 月 2008 年度 2007年度 2006年度
一、营业收入 1,368,325,173.75 3,479,287,517.27 2,165,682,909.78 847,000,048.51
减：营业成本 731,518,539.41 2,170,816,918.88 1,356,206,134.47 533,177,481.54
营业税金及附加 125,594,430.26 277,363,052.83 218,989,435.57 54,038,517.47
销售费用 44,893,393.81 108,291,347.57 78,051,880.25 46,281,213.82
管理费用 110,120,672.03 152,203,662.81 84,277,000.69 55,898,586.50
财务费用 1,898,570.60 -18,380,323.32 -11,972,703.72 -6,247,270.50
资产减值损失 - 21,331,250.17 2,412,200.06 1,860,931.90
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - 0.00
投资收益（损失以“-”号填列） - -573,305.00 90,678.00 14,267,491.06
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - 0.00
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 354,299,567.64 767,088,303.33 437,809,640.46 176,258,078.84
加：营业外收入 3,058,606.52 8,426,637.95 650,855.08 795,694.85
减：营业外支出 13,260.53 6,621,110.29 1,725,124.49 710,191.30
其中：非流动资产处置损失 - 217,910.29
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 357,344,913.63 768,893,830.99 436,735,371.05 176,343,582.39
减：所得税费用 77,961,278.60 123,667,398.73 77,648,053.32 28,540,504.36
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 279,383,635.03 645,226,432.26 359,087,317.73 147,803,078.03
被合并方在合并前实现的净利润 - -5,026,883.31
归属于母公司股东的净利润 285,701,942.66 651,262,114.65 362,828,235.28 147,807,127.87
少数股东损益 -6,318,307.63 -6,035,682.39 -3,740,917.55 -4,049.84珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-37
（三）最近三年一期合并现金流量表 单位：元
项 目 2009年1-6 月 2008年度 2007年度 2006年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,646,355,638.92 3,171,414,051.39 4,114,281,484.66 1,713,472,953.35
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 36,036,531.21 73,820,584.59 78,253,607.73 93,809,238.35
经营活动现金流入小计 2,682,392,170.13 3,245,234,635.98 4,192,535,092.39 1,807,282,191.70
购买商品、接受劳务支付的现金 765,475,977.82 2,021,126,026.94 1,294,123,357.66 754,111,962.08
支付给职工以及为职工支付的现金 69,482,208.20 165,228,023.48 79,599,865.04 38,582,675.85
支付的各项税费 229,931,698.06 493,494,545.05 262,826,934.48 124,235,696.68
支付其他与经营活动有关的现金 156,363,010.61 129,866,464.65 264,327,845.57 127,297,437.11
经营活动现金流出小计 1,221,252,894.69 2,809,715,060.12 1,900,878,002.75 1,044,227,771.72
经营活动产生的现金流量净额 1,461,139,275.44 435,519,575.86 2,291,657,089.64 763,054,419.98
二、投资活动产生的现金流量： -
收回投资收到的现金 - 1,200,000.00
取得投资收益收到的现金 - 228,299.28 90,678.00 15,017,491.06
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -
收到其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流入小计 - 1,428,299.28 90,678.00 15,017,491.06
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 280,334,627.60 2,980,661,717.50 2,772,681,507.63 633,047,980.20
投资支付的现金 55,351,574.33 955,125,423.07 279,179,414.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -
支付其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流出小计 335,686,201.93 3,935,787,140.57 3,051,860,921.63 633,047,980.20
投资活动产生的现金流量净额 -335,686,201.93 -3,934,358,841.29 -3,051,770,243.63 -618,030,489.14
三、筹资活动产生的现金流量： -
吸收投资收到的现金 63,600,000.00 2,503,521,227.85
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,648,500,000.00 4,004,000,000.00 2,640,000,000.00 1,900,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - 413,100,000.00
筹资活动现金流入小计 2,712,100,000.00 6,507,521,227.85 2,640,000,000.00 2,313,100,000.00
偿还债务支付的现金 1,573,500,000.00 2,455,000,000.00 1,605,000,000.00 1,683,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 233,584,018.15 273,930,056.00 195,956,119.41 119,202,100.41
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流出小计 1,807,084,018.15 2,728,930,056.00 1,800,956,119.41 1,802,402,100.41
筹资活动产生的现金流量净额 905,015,981.85 3,778,591,171.85 839,043,880.59 510,697,899.59
四、汇率变动对现金的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 2,030,469,055.36 279,751,906.42 78,930,726.60 655,721,830.43
加：期初现金及现金等价物余额 1,852,039,287.77 1,572,287,381.35 1,493,229,574.98 837,507,744.55
六、期末现金及现金等价物余额 3,882,508,343.13 1,852,039,287.77 1,572,160,301.58 1,493,229,574.98珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-38
二、最近三年一期母公司会计报表
（一）最近三年一期母公司资产负债表 单位：元
资产 2009-6-30 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31
流动资产：
货币资金 959,121,888.04 858,203,674.22 808,984,716.87 1,403,258,553.13
交易性金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 - -
预付款项 497,298.71 389,352.48 740,249.95 21,792,067.62
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 2,986,586,157.13 3,877,536,590.79 3,940,973,631.52 2,323,777,903.79
存货 435,726,006.22 441,495,978.24 974,588,081.18 1,015,036,135.07
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 - -
流动资产合计 4,381,931,350.10 5,177,625,595.73 5,725,286,679.52 4,763,864,659.61
非流动资产： -
可供出售金融资产 8,170,087.80 4,298,137.20 9,239,884.00 8,527,097.24
持有至到期投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 1,982,818,045.86 1,841,166,471.53 739,265,183.80 296,085,769.80
投资性房地产 - -
固定资产 25,408,111.62 26,571,656.12 12,570,526.86 6,819,911.58
在建工程 - -
工程物资 - -
固定资产清理 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
无形资产 9,768,241.74 9,847,982.48 10,007,463.96 10,166,945.44
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 29,228,390.86 29,228,390.86 4,991,171.55 2,690,446.26
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 2,055,392,877.88 1,911,112,638.19 776,074,230.17 324,290,170.32
资产总计 6,437,324,227.98 7,088,738,233.92 6,501,360,909.69 5,088,154,829.93珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-39
最近三年一期母公司资产负债表（续） 单位：元
负债和股东权益 2009-6-30 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31
流动负债：
短期借款 77,500,000.00 114,500,000.00 310,000,000.00 70,000,000.00
交易性金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 214,247,880.64 261,419,754.16 319,214,985.01 132,837,129.02
预收款项 65,200,022.11 40,817,533.22 1,402,093,720.80 1,368,293,669.70
应付职工薪酬 45,781,928.55 7,758.00 4,600.00 3,843,166.31
应交税费 106,789,112.31 101,119,620.39 37,266,875.39 -16,075,801.49
应付利息 - - 2,329,166.67
应付股利 617,386.75 -
其他应付款 47,333,449.54 49,040,271.45 403,466,791.77 68,648,046.40
一年内到期的非流动负债 644,000,000.00 696,000,000.00
其他流动负债 - -
流动负债合计 1,201,469,779.90 1,262,904,937.22 2,472,046,972.97 1,629,875,376.61
非流动负债： -
长期借款 467,500,000.00 978,500,000.00 2,035,000,000.00 1,730,000,000.00
应付债券 - - 411,421,000.00
长期应付款 - - 49,517,680.00
专项应付款 - -
预计负债 - -
递延所得税负债 1,395,612.76 621,222.64 1,448,614.80 1,100,260.99
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 468,895,612.76 979,121,222.64 2,036,448,614.80 2,192,038,940.99
负债合计 1,670,365,392.66 2,242,026,159.86 4,508,495,587.77 3,821,914,317.60
股东权益： - -
股本 817,045,620.00 817,045,620.00 315,957,539.00 260,000,000.00
资本公积 2,717,671,802.78 2,714,574,242.30 716,255,450.09 360,678,436.94
减：库存股 - -
盈余公积 203,292,440.64 203,292,440.64 164,688,877.36 146,779,104.17
未分配利润 1,028,948,971.90 1,111,799,771.12 795,963,455.47 498,782,971.22
股东权益合计 4,766,958,835.32 4,846,712,074.06 1,992,865,321.92 1,266,240,512.33
负债和股东权益总计 6,437,324,227.98 7,088,738,233.92 6,501,360,909.69 5,088,154,829.93珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-40
（二）最近三年一期母公司利润表 单位：元
项目 2009 年1-6 月2008 年度 2007年度 2006年度
一、营业收入 20,763,906.60 1,725,160,776.77 1,905,079,791.09 840,932,112.42
减：营业成本 10,867,179.44 1,064,703,806.37 1,218,294,470.65 533,757,548.63
营业税金及附加 1,125,189.47 143,433,175.60 181,657,492.03 52,423,647.42
销售费用 2,540,211.15 29,927,044.86 76,849,268.92 32,810,695.67
管理费用 3,878,019.34 59,259,860.92 50,158,968.11 45,086,355.69
财务费用 -6,831,962.13 -14,418,279.93 -10,331,838.28 -5,366,994.90
资产减值损失 - -845,183.18 17,968,242.24 11,277,829.29
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） -
投资收益（损失以“-”号填列） - -573,305.00 90,678.00 19,775,897.23
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 9,185,269.33 442,527,047.13 370,573,865.42 190,718,927.85
加：营业外收入 86,050.00 136,008.00 627,892.00 795,094.85
减：营业外支出 - 6,000,000.00 1,502,000.00 574,191.30
其中：非流动资产处置损失 -
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 9,271,319.33 436,663,055.13 369,699,757.42 190,939,831.40
减：所得税费用 2,247,100.35 50,627,422.30 54,609,499.98 28,638,351.06
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 7,024,218.98 386,035,632.83 315,090,257.44 162,301,480.34珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-41
（三）最近三年一期母公司现金流量表 单位：元
项目 2009年1-6 月2008 年度 2007年度 2006年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 45,146,395.49 345,335,319.29 1,920,626,766.00 1,706,320,093.16
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 941,999,019.19 22,447,372.43 45,620,331.23 201,117,686.03
经营活动现金流入小计 987,145,414.68 367,782,691.72 1,966,247,097.23 1,907,437,779.19
购买商品、接受劳务支付的现金 41,644,080.83 494,123,627.17 760,360,643.39 598,189,791.99
支付给职工以及为职工支付的现金 1,533,124.71 69,467,121.28 34,725,357.48 24,777,072.72
支付的各项税费 8,131,144.60 143,594,353.72 198,374,247.76 123,674,097.54
支付其他与经营活动有关的现金 3,998,214.94 257,239,828.32 1,447,110,312.48 1,268,089,866.43
经营活动现金流出小计 55,306,565.08 964,424,930.49 2,440,570,561.11 2,014,730,828.68
经营活动产生的现金流量净额 931,838,849.60 -596,642,238.77 -474,323,463.88 -107,293,049.49
二、投资活动产生的现金流量： -
收回投资收到的现金 - 1,200,000.00 320,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - 228,299.28 90,678.00 20,525,897.23
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -
收到其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流入小计 - 1,428,299.28 90,678.00 340,525,897.23
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 11,430.00 2,565,153.00 56,719,239.47 2,250,821.10
投资支付的现金 141,651,574.33 1,113,901,287.73 433,179,414.00 9,982,225.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -
支付其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流出小计 141,663,004.33 1,116,466,440.73 489,898,653.47 12,233,046.10
投资活动产生的现金流量净额 -141,663,004.33 -1,115,038,141.45 -489,807,975.47 328,292,851.13
三、筹资活动产生的现金流量： -
吸收投资收到的现金 - 2,503,521,227.85
取得借款收到的现金 238,500,000.00 1,229,000,000.00 2,090,000,000.00 1,780,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - 413,100,000.00
筹资活动现金流入小计 238,500,000.00 3,732,521,227.85 2,090,000,000.00 2,193,100,000.00
偿还债务支付的现金 838,500,000.00 1,785,000,000.00 1,545,000,000.00 1,212,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 89,257,631.45 186,621,890.28 175,142,396.91 111,802,154.17
支付其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流出小计 927,757,631.45 1,971,621,890.28 1,720,142,396.91 1,324,302,154.17
筹资活动产生的现金流量净额 -689,257,631.45 1,760,899,337.57 369,857,603.09 868,797,845.83
四、汇率变动对现金的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 100,918,213.82 49,218,957.35 -594,273,836.26 1,089,797,647.47
加：期初现金及现金等价物余额 858,203,674.22 808,984,716.87 1,403,258,553.13 313,460,905.66
六、期末现金及现金等价物余额 959,121,888.04 858,203,674.22 808,984,716.87 1,403,258,553.13珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-42
三、母公司主要财务指标
项 目
2009 年6
月
2008 年 2007 年 2006 年
流动比率 3.65 4.10 2.32 2.92
速动比率 3.28 3.75 1.92 2.30
存货周转率 0.02 1.50 1.22 0.62
利息保障倍数 -- 10.43 2.73 2.30
资产负债率（%） 25.94 31.63 69.35 75.11
全面摊薄净资产收益率（%） 0.15 7.96 15.81 12.82
四、合并报表主要财务指标
项 目 2009 年6 月2008 年 2007 年 2006 年
流动比率 1.98 2.13 1.73 2.49
速动比率 0.56 0.35 0.50 1.01
存货周转率 0.07 0.29 0.33 0.20
利息保障倍数 3.30 4.17 3.21 2.91
资产负债率（%） 68.61 64.49 75.46 78.26
每股净资产（元） 5.753 5.509 6.233 4.596
全面摊薄净资产收益率（%） 6.08 14.47 18.42 12.37
加权平均净资产收益率（%） 6.19 17.36 21.98 13.14
每股收益（元/股）（注） 0.350 0.880
1.220
（0.610）
0.568
（0.284）
稀释每股收益（元/股）（注） 0.350 0.880
1.220
（0.610）
0.568
（0.284）
每股经营活动的现金流量（元/股） 1.788 0.533 7.253 2.935
每股净现金流量（元/股） 2.485 0.342 0.250 2.522
注：每股收益括号内数字为根据《企业会计准则-每股收益》的规定，按照2008 年资本
公积金转增股本的因素重述了2007 年、2006 年普通股的加权平均股数。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
1-2-43
第六节 募集资金运用
一、本期公司债券募集资金数额
根据《公司债券发行试点办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金
需求状况，经本公司第六届董事局第46 次会议审议通过，并经2008 年度股东大
会批准，公司向中国证监会申请发行规模不超过人民币18 亿元的公司债券。
二、本次募集资金运用计划
本期债券发行所募集资金数额为不超过人民币18 亿元，拟将其中的5 亿元
用于偿还银行贷款，调整债务结构，其余部分用作补充流动资金。
（一）偿还银行贷款
公司拟将发行公司债券所募集资金5 亿元用于偿还一年内到期的银行贷款，
以优化公司债务结构。若募集资金实际到位时间与预期到位时间不符，公司将本
着最有利于优化公司债务结构以及最小化公司资金成本的原则灵活安排偿还银
行贷款计划。
拟偿还银行贷款情况如下：
贷款银行 贷款金额 贷款期限 贷款用途 担保形式
深圳发展银行
珠海支行
9,700 万元 2008.06.26-2009.12.26 新城五期开发
集团保证、
抵押贷款
深圳发展银行
珠海支行
4,800 万元 200809.22-2010.03.22 新城五期开发
集团保证、
抵押贷款
深圳发展银行
珠海支行
2,400 万元 2008.11.20-2010.05.08 新城五期开发
集团保证、
抵押贷款
深圳发展银行
珠海支行
3,100 万元 2008.12.29-2010.05.08 新城五期开发
集团保证、
抵押贷款
建设银行珠海分行 10,000 万元 2008.02.05-2010.02.04 世纪城二期北区开发 抵押贷款
建设银行珠海分行 20,000 万元 2008.03.25-2010.02.04 世纪城二期北区开发 抵押贷款
合计 50,000 万元
（二）补充流动资金
公司将所募集资金偿还银行贷款后所剩资金用于补充公司流动资金，以满足珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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公司经营需要。
三、本次募集资金运用对财务状况的影响
本期债券募集资金到位后，运用计划有利于优化公司债务结构，降低偿债压
力，增加流动资金，满足公司发展需要。
（一）满足资金需求，增强抵御风险能力，有助于公司进一步做强做大
受金融危机影响以及2008 年上半年国家出台一系列偏紧的调控政策，2008
年下半年全国房地产市场步入低谷，整个宏观经济也面临重大危机。面对突如其
来的国内外经济形势变化，2008 年9 月份国家及时调整宏观经济政策，开始实
施适度宽松的货币和积极的财政政策，加之国内刚性需求庞大等因素影响下，
2009 年房地产市场开始回暖，成交量及成交价均有所上升，但金融危机的阴影
还没有消逝，未来房地产市场充满不确定性，公司仍然面临行业风险。从长期趋
势来看，我国城市化进程的推进、扩大内需相关政策的落实、居民可支配收入的
持续增长、人口红利的持久，必将引导和促进我国房地产行业的健康稳定发展。
现阶段，公司经营规模的不断扩张，对资金的需求也更加迫切，如果能够通过公
开发行公司债券募集到经营所需资金，将有利于增强公司资产的流动性、保障公
司运营安全、解决公司阶段性的资金需求，增强抗风险能力。待房地产市场开始
全面持续回暖，公司开发的楼盘将及时供应市场，满足消费者的需求，提升公司
经营业绩，并可产生充足的现金流满足偿债需求；同时募集资金的到位有助于公
司进一步做强做大，有利于公司充分发挥房地产行业拉动内需的重要作用，为保
证国民经济的稳定增长做出应有贡献。
（二）有利于优化债务结构，增强短期偿债能力
在2009 年6 月30 日财务报表的基础上模拟计算出公司募集资金到位并实施
以上募集资金运用计划后的相关财务指标（按合并资产负债表口径计算）如下：
项目
2009 年6 月30 日指标
（发行前）
模拟指标
（实施募集资金运用计划后）
资产负债率 68.61% 70.96%
扣除预收账款后资产负债率 56.75% 61.08%珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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流动比率 1.98 2.33
速动比率 0.56 0.80
非流动负债占总负债比率 36.42% 47.14%
从上表可看出，公司实施募集资金运用计划后，公司的资产负债率由2009
年6 月30 日的68.61%上升到发行后（模拟指标）的70.96%，增加了2.35%，但
仍处于合理范围内；扣除预收账款后资产负债率也由56.75%上升到61.08%；流
动比率和速动比率将明显好转，分别由2009 年6 月30 日的1.98 和0.56 上升到
发行后（模拟指标）的2.33 和0.80，流动资产对流动负债的覆盖能力显著提高，
大大增强了公司短期偿债能力；公司长期负债占总负债的比率明显上升，由2009
年6 月30 日的36.42%增加到发行后（模拟指标）的47.14%，减轻了公司偿债
压力，优化了债务结构。珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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第七节 备查文件
一、查阅网址
（一）上海证券交易所网站：www.sse.com.cn
（二）公司网站：www.cnhuafas.com
二、备查文件
投资者可查阅与本次发行有关的所有正式文件，具体包括：
（一）发行人公开发行公司债券募集说明书；
（二）发行人最近三年的财务报告、审计报告和已披露的中期报告；
（三）保荐人出具的发行保荐书；
（四）法律意见书；
（五）公司债券资信评级报告；
（六）中国证监会核准本次发行的文件。
三、备查文件的查阅时间
发行期间内每周一至周五上午9:00－12:00，下午2:00－5:00。
四、备查文件的查阅地点
（一）珠海华发实业股份有限公司
办公地址：广东省珠海市拱北丽景花园华发楼
联系人：谢伟、阮宏洲、高奇、张俊新
电话：0756－8282111
传真：0756－8883298
（二）国金证券股份有限公司
办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦南塔2106 室
联系人：宋乐真、周海兵、周军军、丁峰、程谦、莫凡
电话：021-68826801
传真：021-68826800珠海华发实业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书摘要
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（本页无正文，为《珠海华发实业股份有限公司公开发行公司债券募集说明
书摘要》之盖章页）
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