杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票招股意向书
(浙江省杭州市庆春东路 38 号)
保荐人(主承销商)
中信证券股份有限公司
(深圳市罗湖区湖贝路 1030 号海龙王大厦)
杭州滨江房产集团股份有限公司
首次公开发行股票招股意向书
Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co., Ltd.
发行股票类型：人民币普通股(A 股)
发行股数：不超过 6,000 万股
每股面值：每股人民币 1.00 元
每股发行价格：询价确定发行价格
预计发行日期： 2008 年 5 月 19 日
拟上市证券交易所： 深圳证券交易所
发行后总股本：不超过 52,000 万股
本次发行前股东对所持股份自愿锁定的承诺：
本公司控股股东和实际控制人承诺：自本公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。自然人股东朱慧明、莫建华承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让所持本公司股份。自然人股东戚加奇承诺：本人所持公司股份，自公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份；汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司承诺：自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其发行前所持本公司股份。
同时，作为本公司董事、高级管理人员的戚金兴、朱慧明、莫建华承诺：除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。
此外，戚金兴、朱慧明和莫建华承诺：对其所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由滨江控股公司收购该部分股份；在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。
保荐人(主承销商)：中信证券股份有限公司
招股意向书签署日期： 2008 年 3 月 18 日
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声明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府机关对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
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重大事项提示
本公司特别提醒投资者认真阅读本招股意向书的“风险因素”部分，并特别注意下列事项：
一、根据本公司 2007 年第四次临时股东大会决议，公司在股票发行前的
利润分配遵循如下方式处理：如果本公司向社会公众公开发行股票的申请获得批准并成功发行，则本公司发行当年所实现的利润和以前年度的滚存利润由发行完成后的新老股东共享。
二、本次发行前公司总股本为 46,000 万股，本次拟发行不超过 6,000 万
股，发行后总股本不超过 52,000 万股。本公司控股股东和实际控制人承诺：自本公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。自然人股东朱慧明、莫建华承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让所持本公司股份。自然人股东戚加奇承诺：本人所持公司股份，自公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份；汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司承诺：自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其发行前所持本公司股份。
同时，作为本公司董事、高级管理人员的戚金兴、朱慧明、莫建华承诺：
除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。
此外，戚金兴、朱慧明和莫建华承诺：对其所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由滨江控股公司收购该部分股份；在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。
三、公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观政策
影响较大。政府的税收政策，特别是土地增值税、所得税政策等变动情况，直杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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接影响房地产开发企业的盈利情况。2006 年 12 月 28 日，国税总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
公司已根据杭州市地方税务局“杭地税一[2004]343 号文”的规定预缴土地增值税。对报告期内已达到规定相关的清算条件但尚未清算的房地产开发项目，以及已确认销售收入，但未达到规定相关的清算条件的房地产开发项目，本公司按国税总局要求应缴纳的土地增值税与已实际预缴的土地增值税之间的差额进行预提。截至 2007 年 12 月 31 日，公司预提土地增值税余额为19,206.65 万元。
公司将在浙江省、杭州市地方税务局出台土地增值税清算实施细则后，对符合清算条件项目的土地增值税进行清算。税务部门的清算结果与公司预缴及预提土地增值税额可能存有差异，若税务部门的清算结果大于公司预缴及预提土地增值税额，滨江房产公司全体股东作出如下承诺：滨江房产在项目所在地土地增值税清算实施细则出台后，对公司股票发行前开发项目进行土地增值税清算，若在扣除预缴土地增值税款及预提土地增值税款后仍需补交的，则对滨江房产补交的土地增值税，由滨江房产公司发行前全体股东承担。
四、本公司目前开发的项目集中在杭州，投资项目的市场集中度较高，存
在市场集中的风险。按照公司的发展规划，公司将继续以杭州为中心，适度向区域外重点地区(如北京、上海、成都等地)进行拓展；近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。在公司业务快速发展以及迈向跨区域经营发展的过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司日益发展的要求，公司将面临一定的管理风险和跨区域经营风险。
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目 录
声明.3
重大事项提示.4
第一节释义.13
第二节概览.16
一、发行人简介.16
(一)概况..16
(二)主要财务数据及主要财务指标.17
二、发行人股东.18
(一)发行人控股股东.19
(二)发行人实际控制人...20
三、本次发行概况.20
四、募集资金的主要用途...20
第三节本次发行概况.22
一、本次发行的基本情况...22
二、本次发行股票的有关当事人.22
三、发行人与中介机构关系.24
四、本次发行有关重要日期.24
第四节风险因素.25
一、政策风险..25
(一)税收政策变动的风险.25
(二)土地调控政策的风险.26
(三)套型比例限制引发的项目开发和销售风险.28
(四)金融调控政策变化的风险...28
二、市场风险..30
(一)市场竞争风险.30
(二)市场集中的风险.31
(三)受国民经济发展周期影响的风险.32
三、管理风险与跨区域经营风险.32
(一)业务快速发展过程中的管理风险及跨区域经营风险.32
(二)大股东控制的风险...33
四、业务经营风险.34
(一)项目开发风险.34
(二)项目合作开发风险...35
(三)筹资风险.36
(四)业务结构单一的风险.36
(五)产品质量风险.37
(六)销售风险..37
(七)新技术应用的风险...38
(八)与市政规划不同步的风险...39
五、财务风险..39
(一)资产负债率过高的风险.39
(二)资产周转率偏低的风险.40
(三)销售按揭担保风险...40
(四)财务控制风险.41
六、募集资金投资项目的风险.41
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(一)募集资金使用风险...41
(二)募集资金到位后净资产收益率下降的风险.41
七、股市风险..42
第五节发行人基本情况.43
一、发行人基本情况.43
二、发行人改制重组情况...43
(一)股份公司的设立方式.43
(二)股份公司的发起人...43
(三)在改制设立前、后，主要发起人拥有的主要资产和实际从事的主要业务.44
(四)发行人成立时拥有的主要资产和实际从事的主要业务.44
(五)发行人成立以来，在生产经营方面与主要发起人的关联关系及演变情况.45
(六)发起人出资资产的产权变更手续办理情况.45
(七)发行人的独立经营情况.45
三、发行人股本结构的形成、变化及重大资产重组行为...46
(一)发行人股本结构的形成及变化.46
(二)重大资产重组行为...59
四、发行人或股东出资及设立后历次股本变化的验资情况及发起人投入资产的计量属性.60
(一)历次验资情况.60
(二)公司设立时发起人投入资产的计量属性..61
五、发行人组织机构.61
(一)发行人股权结构及控股、参股公司情况..61
六、发行人控股和参股公司.63
(一)发行人控股子公司情况.63
(二)发行人参股公司情况.68
七、发起人、持有发行人 5%以上股份的主要股东及实际控制人情况..69
(一)发起人、持有发行人 5%以上股份的股东基本情况.69
(二)实际控制人基本情况.70
(三)控股股东和实际控制人控制的其他企业的基本情况.70
(四)发行人股份质押或其他有争议的情况...70
八、发行人股本情况.71
(一)本次发行前后本公司股本结构.71
(二)前十名股东.71
(三)前十名自然人股东及其在发行人处担任的职务...72
(四)股东中的战略投资者持股及其简况.73
(五)本次发行前各股东间的关联关系及关联股东的各自持股比例...73
(六)本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺...73
九、发行人员工及其社会保障情况...74
(一)员工人数及变化情况.74
(二)员工专业结构.74
(三)员工受教育程度.74
(四)员工年龄分布.75
(五)发行人执行社会保障制度、住房制度改革、医疗制度改革情况.75
十、发行人主要股东及作为股东的董事、监事、高级管理人员的承诺及履行情况.75
(一)主要股东的重要承诺及其履行情况.75
(二)作为股东的董事、监事、高级管理人员的重要承诺及其履行情况.76
第六节业务和技术.77
一、房地产行业概况.77
(一)行业管理体制.77
(二)主要政策法规.78
(三)我国房地产行业概况.80
(四)影响我国房地产业发展的因素.83
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(五)房地产行业的特点...86
(六)我国房地产行业发展趋势...87
(七)上下游行业与行业进入壁垒..88
(八)本公司主要开发项目所处地区的市场分析.89
(九)本公司在房地产行业的竞争地位.92
二、公司主营业务概况.96
(一)业务流程.97
(二)主要客户及原材料供应商...99
(三)原材料价格变动趋势.99
(四)固定资产与投资性房地产.100
(五)无形资产.101
(六)商标...102
(七)公司拥有的土地使用权.102
三、开发资质和技术创新.104
(一)开发资质.104
(二)专职技术人员情况.104
(三)公司开发建设中采用的新工艺和新技术...105
四、经营策略及销售模式.107
(一)开发项目的市场定位及主要消费群体.107
(二)开发房地产项目的类型.107
(三)开发项目的定价模式和销售理念.107
(四)采用的主要融资方式.108
(五)采用的主要销售模式.108
(六)采用的物业管理模式.108
(七)经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力.108
五、经营管理体制及内控制度.109
(一)房地产开发项目决策流程.109
(二)房地产开发项目管理架构的设置.110
(三)公司质量控制体系.110
六、业务运行情况.111
(一)设计单位和设计方案的选择方式.111
(二)建筑施工单位的选择方式.112
(三)对建筑施工单位的管理和监督.113
(四)监理单位的选择方式.114
(五)出租物业的经营方式.114
七、主要开发项目.114
(一)已开发完工的项目.115
(二)正在开发建设中项目.122
(三)拟开发项目.130
八、土地储备...132
第七节同业竞争和关联交易.133
一、同业竞争...133
(一)公司与控股股东、实际控制人及其控制的企业之间不存在同业竞争.133
(二)避免将来可能发生的同业竞争，实际控制人和控股股东做出的承诺.133
二、关联交易...134
(一)关联方及关联交易.134
(二)经常性关联交易..136
(三)偶发性关联交易..137
(四)近三年关联交易对发行人的影响.140
(五)公司章程对关联交易的决策权力和程序的规定.141
(六)发行人近三年关联交易制度的执行情况...144
(七)发行人减少和规范关联交易的措施.144
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第八节董事、监事、高级管理人员及核心技术人员.146
一、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的简要情况.146
(一)董事会成员.146
(二)监事会成员.147
(三)高级管理人员...148
(四)核心技术人员...149
(五)董事、监事的提名和选聘情况.149
二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属直接或间接持有发行人股份的情
况...150
(一)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员直接、间接持有公司股份及其变动情况
.150
(二)亲属持股情况.151
(三)公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员所持有的本公司股份的质押或冻结情况...151
三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外投资情况.151
四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬情况.151
(一)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员薪酬情况.151
(二)享受的其他待遇及退休金计划等.152
五、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的兼职情况.152
六、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员之间存在的亲属关系.153
七、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员与公司签定的协议..153
(一)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员与公司所签定的协议.153
(二)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员作出的重要承诺.153
八、董事、监事、高级管理人员任职资格...153
九、董事、监事、高级管理人员近三年变动情况.153
(一)公司董事变动情况.153
(二)公司监事变动情况.154
(三)公司高级管理人员变动情况...154
第九节公司治理结构...155
一、股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建立健全及运行.155
(一)股东大会的建立及运行情况...155
(二)董事会的建立及运行情况.157
(三)董事会专门委员会.158
(四)监事会的建立及运行情况.160
(五)独立董事制度的建立及执行...161
(六)董事会秘书制度的建立和执行.162
二、公司最近三年违法违规行为的情况.162
三、公司最近三年资金占用及违规担保情况..162
四、内部控制制度有效性的自我评估和鉴证意见.163
(一)本公司管理层对内部控制制度的评估意见.163
(二)注册会计师对内部控制制度的评价报告...164
第十节财务会计信息...165
一、财务报表...166
(一)合并财务报表...166
(二)母公司财务报表..175
(三)备考利润表.183
二、注册会计师审计意见.184
三、财务报表的编制基准及方法..185
(一)申报报表编制基准及方法.185
(二)备考利润表编制基础及方法...185
四、合并财务报表的编制方法、合并范围及变化情况..185
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(一)合并财务报表的编制方法.185
(二)合并财务报表范围.186
(三)合并财务报表合并范围的变化情况.186
五、主要会计政策和会计估计.188
(一)遵循企业会计准则的声明.188
(二)记账本位币.188
(三)收入确认原则...188
(四)金融工具的确认和计量...189
(五)存货的确认和计量.192
(六)长期股权投资的确认和计量...193
(七)投资性房地产的确认和计量...194
(八)固定资产的确认和计量.194
(九)无形资产的确认和计量.195
(十)资产减值.195
(十一)借款费用的确认和计量.196
(十二)在建工程的确认和计量.197
(十三)应收款项坏账准备的计提方法.197
(十四)企业所得税的确认和计量...198
(十五)税(费)项.198
六、最近一年内收购兼并情况.199
七、报告期内非经常性损益.199
(一)非经常性损益明细表.199
(二)报告期非经常性损益对公司各期利润的影响.200
八、主要资产及负债情况.200
(一)主要固定资产...200
(二)长期股权投资...201
(三)主要无形资产...201
(四)主要债项.202
九、股东权益情况.203
十、现金流量情况.203
十一、期后、或有事项及其他重要事项.203
(一)或有事项.203
(二)承诺事项.205
(三)其他重要事项...207
(四)资产负债表日后事项中的非调整事项.207
十二、主要财务指标...207
十三、资产评估及验资情况.210
(一)历次评估情况...210
(二)历次验资情况...214
第十一节管理层讨论与分析.215
一、公司财务状况分析..215
(一)资产的主要构成分析.215
(二)负债的主要构成分析.227
(三)偿债能力分析...234
(四)资产周转能力分析.236
(五)持有交易性金融资产的情况...237
二、公司盈利能力分析..237
(一)营业收入分析...238
(二)利润表分析.240
(三)盈利指标及同行业上市公司比较分析.245
(四)报告期内非经常性损益情况...252
三、现金流量分析.252
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四、资本性支出的分析..253
(一)报告期内资本性支出的情况...253
(二)未来可预见的重大资本性支出计划及资金需要量...254
五、或有事项和重大期后事项对发行人的影响.254
(一)重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项...254
(二)其他事项说明...255
六、关于适用新会计准则政策对财务信息影响的分析..255
第十二节业务发展目标..257
一、公司整体经营目标及主要业务计划.257
(一)经营理念及发展战略.257
(二)主要业务计划及实施保障.257
二、业务发展计划所依据的条件及主要困难..260
(一)发展计划所依据的假设条件...260
(二)实施发展计划所面临的主要困难.260
三、业务计划与现有业务的关系..261
第十三节募集资金运用..262
一、本次募集资金总量及依据.262
二、本次募集资金使用情况.262
三、公司对募集资金量不足或过剩的安排...263
四、投资项目简介.264
(一)城市之星项目...264
(二)阳光海岸项目...266
(三)金色蓝庭项目...269
五、募集资金运用对主要财务状况及经营成果的影响..271
六、项目的组织实施保障.271
第十四节股利分配政策..273
一、股利分配的一般政策.273
二、最近三年股利实际分配情况..273
第十五节其他重要事项...275
一、信息披露及投资者关系管理..275
二、重要合同...275
(一)国有土地使用权出让合同.275
(二)工程承发包合同..275
(三)借款及授信合同..278
(四)抵押合同.279
(五)租赁合同.282
(六)其他...282
三、公司对外担保的情况.283
(一)公司为控股子公司提供担保情况.283
(二)公司为购买商品房客户提供担保.285
四、诉讼和仲裁事项...286
第十六节董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明..287
一、发行人全体董事、监事、高级管理人员的声明...287
二、保荐机构(主承销商)声明.289
三、发行人律师声明...290
四、发行人审计机构声明.291
五、发行人验资机构声明.292
六、发行人资产评估机构的声明..293
七、发行人资产评估机构的声明..294
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第十七节备查文件.295
一、备查文件...295
二、备查文件的查阅...295
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第一节释义
在本招股意向书中，除非另有说明，下列词语具有如下特定含义：
发行人、本公司、公司或股份公司、滨江房产
指杭州滨江房产集团股份有限公司
滨江集团指杭州滨江房产集团有限公司，系股份公司的前身
滨江控股公司、控股股东
指杭州滨江投资控股有限公司
实际控制人指戚金兴先生
杭州市江干区计经委
指杭州市江干区计划经济委员会
房开公司指杭州滨江房屋建设开发有限公司，本公司控股子公司
金色家园公司指杭州金色家园房地产开发有限公司，本公司控股子公司
万家花城公司指杭州万家花城房地产开发有限公司，本公司控股子公司
千岛湖公司指杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司，本公司控股子公司望江阳光公司指杭州望江阳光投资有限公司，本公司控股子公司
阳光海岸公司指杭州阳光海岸房地产开发有限公司，本公司控股子公司
新城时代公司指杭州新城时代广场房产有限公司，本公司控股子公司
友好饭店指杭州友好饭店有限公司，本公司控股子公司
滨江置业公司指杭州滨江置业有限公司，本公司控股子公司
金色蓝庭公司指杭州金色蓝庭房地产开发有限公司，本公司控股子公司
滨绿公司指杭州滨绿房地产开发有限公司，本公司控股子公司
滨江盛元公司指杭州滨江盛元房地产开发有限公司，本公司控股子公司
滨江镜湖公司指绍兴滨江镜湖置业有限公司，本公司控股子公司
绿滨公司指杭州绿滨房地产开发有限公司，本公司参股公司（报告期）
滨江棕榈公司指杭州滨江棕榈园林建设有限公司，本公司参股公司
东方海岸公司指东方海岸（淳安）房地产开发有限公司，本公司参股公司杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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物业公司指杭州滨江物业管理有限公司，滨江控股公司的控股子公司中达车业指杭州中达车业有限公司，滨江控股公司的参股公司
汉晟信公司指上海汉晟信投资有限公司，本公司股东
新理益公司指新理益集团有限公司，本公司股东
新业科技公司指江苏新业科技投资发展有限公司，本公司股东
新九思人公司指深圳市新九思人实业发展有限公司，本公司股东
佳杰门窗公司指杭州佳杰塑钢门窗有限公司，关联人控制企业
最近三年、报告期
指 2005 年、2006 年及 2007 年
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》
中国证监会指中国证券监督管理委员会
《公司章程》指《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》
本次发行指本次向社会公众公开发行不超过 6,000 万股、面值为
1.00 元的境内上市人民币普通股的行为
A 股指向境内投资者发行的人民币普通股，每股面值人民币
1.00 元
中信证券或主承销商
指中信证券股份有限公司，为杭州滨江房产集团股份有限公司本次发行的主承销商
承销机构指由中信证券股份有限公司担任主承销商所组成的承销团
天册所、发行人律师
指浙江天册律师事务所，本次发行的发行人律师
天健所、发行人会计师
指浙江天健会计师事务所有限公司，本次发行的发行人审计机构
元指人民币元
红线图指按一定比例尺制作的用以标示某一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图
多层住宅指 6 层及以下住宅
小高层住宅指 7-11 层住宅
高层住宅指 12 层及以上住宅
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建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积
容积率指地上建筑面积与用地红线面积的比率
建筑密度指居住区用地内各类建筑的基底总面积与用地红线面积之比新会计准则指 2006 年财政部颁布的新的企业会计准则及其应用指南
“新国八条”指 2005 年 5 月 13 日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会下发的《关于稳定住房价格的八条意见》
“国十五条”指 2006 年 5 月 29 日，国务院办公厅下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37 号)
《法律意见书》指天册所为本次发行出具的《法律意见书》(TCYJS2007H060号)
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第二节概览
本概览仅对招股意向书全文做扼要提示。投资者在作出投资决策前，应认真阅读招股意向书全文。
一、发行人简介
发行人名称：杭州滨江房产集团股份有限公司
英文名称： Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd.注册地址：浙江省杭州市庆春东路 38 号
注册资本： 46,000 万元
法定代表人：戚金兴
(一)概况
公司前身是杭州滨江房产集团有限公司。2006 年 11 月 26 日，经滨江集团股东会决议，同意将滨江集团整体变更为股份有限公司，即以截至 2006 年 10月 31 日的经天健所审计的净资产 424,367,992.91 元中的 420,000,000 元按
1：1 折合股份总额 420,000,000 股，每股面值 1 元，净资产超过 420,000,000元部分转作公司资本公积－股本溢价。2006 年 12 月 6 日，杭州滨江房产集团股份有限公司在浙江省工商行政管理局完成工商变更登记，注册资本 42,000 万元，注册号为：3301012047。
经公司 2007 年第二次临时股东大会审议决定，同意向汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司和新九思人公司以每股 4.90 元的价格增发 4,000 万股普通
致投资者
对本招股意向书有任何疑问，请咨询本次发行保荐人（主承销商）及发行人。投资者应根据本次招股意向书所载资料自主作出投资决定。本公司并未授权任何人士向任何投资者提供与本招股意向书所载不同的资料。任何未经本公司及主承销商授权的资料或声明均不应成为投资者依据的资料。本次招股意向书的摘要刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》上。
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股。2007 年 3 月 28 日，股份公司完成工商变更登记，注册资本变更为 46,000万元。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司股本总额 46,000 万股,各股东持股比例如下：
股东名称(姓名)所持股份数(万股)所占比例(%)
滨江控股公司 27,720.00 60.26
戚金兴 6,619.20 14.39
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
汉晟信公司 2,295.40 4.99
新理益公司 1,000.00 2.17
新业科技公司 460.00 1.00
新九思人公司 244.60 0.53
合计 46,000.00 100.00
本公司为专业的房地产开发企业。始终坚持市场化运作，注重产品品质、市场细分，高效运营和稳定的管理团队使公司的业务规模和经营业绩快速增长。公司位居“2006 年中国房地产企业百强企业排名”第 44 位（中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评比），“滨江房产”获“2007 中国华东房地产公司品牌价值TOP10”排名第三（国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评比）。
(二)主要财务数据及主要财务指标
以下指标计算及披露涉及的净资产如非特别说明，均按“归属于母公司股东权益合计”确定。
本公司经审计的合并资产负债表的主要数据见下表：
单位：万元资 产 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
资产总计 816,901.67 512,618.54 352,873.99
负债合计 685,555.21 461,923.75 319,947.72
股东权益合计 131,346.46 50,694.79 32,926.28
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其中：归属于母公司股东权益合计 111,449.44 46,248.96 31,491.33
本公司经审计的合并利润表的主要数据见下表：
单位：万元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
营业收入 263,065.62 134,993.50 94,320.97
营业利润 69,877.86 28,901.93 13,722.22
利润总额 71,389.76 30,421.92 14,457.96
净利润 45,484.39 20,338.52 9,456.85
其中：归属于母公司股东的净利润 45,600.49 20,357.63 9,461.91
本公司经审计的合并现金流量表的主要数据见下表：
单位：万元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
经营活动产生的现金流量净额-106,904.02 37,237.98 21,615.45
投资活动产生的现金流量净额-21,932.50 -2,442.42 -21,811.76
筹资活动产生的现金流量净额 129,115.04 -23,849.41 -7,049.37
现金及现金等价物净增加额 250.40 10,946.15 -7,245.69
报告期，本公司主要财务指标见下表：
财务指标 2007 年度 2006 年度 2005 年度
流动比率 1.53 1.10 1.23
速动比率 0.41 0.34 0.27
资产负债率(母公司)(%) 79.26 86.79 85.68
资产负债率(%) 83.92 90.11 90.67
应收账款周转率(次/年) 137.51 256.96 835.19
存货周转率(次/年) 0.60 0.31 0.30
息税折旧摊销前利润(万元) 86,182.26 32,533.56 15,975.62
利息保障倍数(倍) 6.85 4.97 2.08
每股经营活动产生的现金流量(元)-2.32 0.89 3.60
每股净现金流量(元) 0.01 0.26 -1.21
无形资产(扣除土地使用权和采矿权)占净资产的比例(%) 0.03 0.10 0.00
二、发行人股东
截至本招股意向书签署日，公司股本总额为 46,000 万股，股本结构如下：
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股东名称(姓名)所持股份数(万股)所占比例(%)
滨江控股公司 27,720.00 60.26
戚金兴 6,619.20 14.39
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
汉晟信公司 2,295.40 4.99
新理益公司 1,000.00 2.17
新业科技公司 460.00 1.00
新九思人公司 244.60 0.53
合计 46,000.00 100.00
(一)发行人控股股东
本公司控股股东为杭州滨江投资控股有限公司。由自然人戚金兴、朱慧明、莫建华以现金出资设立于 2006 年 10 月 8 日，注册资本 5,000 万元，注册地址为杭州市江干区秋涛北路 73 号，法定代表人：戚金兴。经营范围：以公司自有资金投资；服务：物业管理，经济信息咨询，其他无需报经审批的一切合法项目。该公司股东为戚金兴、朱慧明、莫建华，分别持有该公司 64%、18%、18%的股权。
2006 年 10 月 26 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意戚金兴、朱慧明、莫建华分别将其持有的 2,534.4 万元、712.8 万元、712.8 万元出资（合
计 3,960 万元，占滨江集团注册资本 6,000 万元的 66%，戚金兴、朱慧明、莫建华分别占 66%当中的 64%、18%、18%），转让给滨江控股公司。滨江控股公司自此成为公司的控股股东。
戚金兴在本次股权转让前直接持有公司 64%的股权；在本次股权转让后直接持有公司 21.76%的股权，通过滨江控股公司间接持有 42.24%的股权，合计持
有 64%。
同日，戚金兴将持有公司的 360 万元的出资转让给其子戚加奇，本次转让后，戚金兴直接间接持有公司的股权为 58%。
戚金兴为控股股东的实际控制人，同时也是公司的实际控制人。
截至 2007 年 12 月 31 日，滨江控股公司总资产 823,285.69 万元，净资产
70,112.54 万元；2007 年度，实现营业收入 264,252.70 万元，营业利润
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69,769.64 万元，净利润 45,366.38 万元(以上财务数据为合并财务报表数，
经天健所审计)。
(二)发行人实际控制人
本公司的实际控制人为戚金兴先生。戚金兴先生通过滨江控股公司间接持有本公司 38.57%的股份，直接持有本公司 14.39%的股份，合计持有本公司
52.96%的股份。同时，戚金兴先生的关联股东戚加奇先生(戚金兴之子)，持有
本公司 5.48%的股份。
公司的实际控制人为戚金兴先生，在报告期内未发生变化。
三、本次发行概况
(一)股票种类：人民币普通股(A 股)；
(二)每股面值：1.00 元；
(三)发行股数：不超过 6,000 万股，占本次发行后总股本的比例不超过
11.54%；
(四)每股发行价格：询价确定发行价格；
(五)发行前每股净资产：每股净资产为 2.42 元(按 2007 年 12 月 31 日经审
计的合并报表净资产值计算)；
(六)发行方式：本次发行将采用网下向询价对象询价配售和网上资金申购定价发行相结合的方式；
(七)发行对象：网下配售对象为经中国证监会认可的机构投资者，上网发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立账户并可买卖 A 股股票的自然人、法人和其他机构投资者(国家法律、法规禁止者除外)；
(八)承销方式：余额包销。
四、募集资金的主要用途
本次向社会公开发行人民币普通股(A 股)不超过 6,000 万股，募集资金到位后将按照轻重缓急的顺序投资以下三个项目，具体情况见下表：
项 目募投总额(万元)备案文号
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城市之星项目 100,000 《杭州市企业投资项目备案通知书》(杭发改钱备(2007)03号)
阳光海岸项目 20,000 《杭州市企业投资项目变更备案通知书》(杭发改钱变备(2007)004号)
金色蓝庭项目 30,000 《杭州市企业投资项目备案通知书》(杭发改备(2007)7号)
合计 150,000
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第三节本次发行概况
本次发行由公司股东大会审议通过，并已经中国证监会证监许可[2008]624号文核准。
一、本次发行的基本情况
(一)股票种类：人民币普通股(A 股)；
(二)每股面值：1.00 元；
(三)发行股数：不超过 6,000 万股，占本次发行后总股本的比例不超过
11.54%；
(四)每股发行价格：询价确定发行价格；
(五)市盈率： 倍(计算口径： )；
(六)发行前和发行后每股净资产：
发行前每股净资产：每股净资产为 2.42 元(按 2007 年 12 月 31 日经审计的
合并报表净资产值计算)；
发行后每股净资产：
(七)市净率； 倍(计算口径： )；
(八)发行方式与发行对象：本次发行将采用网下向询价对象询价配售和网上资金申购定价发行相结合的方式；
发行对象：网下配售对象为经中国证监会认可的机构投资者，上网发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立账户并可买卖 A 股股票的自然人、法人和其他机构投资者(国家法律、法规禁止者除外)；
(九)承销方式：余额包销；
(十)预计募集资金总额 万元；
(十一)发行费用概算：承销及保荐费万元、审计费万元、律师费万元、评估费万元、路演推介及信息披露费用万元、发行手续费万元。
二、本次发行股票的有关当事人
1、发行人：杭州滨江房产集团股份有限公司
法定代表人：戚金兴
地址：浙江省杭州市庆春东路 38 号(310016)
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联系人：李渊
电话：(0571)86987771
传真：(0571)86987779
2、保荐人(主承销商)：中信证券股份有限公司
法定代表人：王东明
注册地址：深圳市罗湖区湖贝路 1030 号海龙王大厦
联系地址：浙江省杭州市求是路 8号公元大厦北楼 18 楼（310013）
保荐代表人：陈淑绵、张宁
项目主办人：庄玲峰
经办人：叶新江、郑健敏、陈芸、蒋昱辰、黄立海、周成志
电话：(0571)85776100
传真：(0571)85783754
3、律师事务所：浙江天册律师事务所
负责人：章靖忠
地址：浙江省杭州市杭大路 1号黄龙世纪广场 A座 11 楼(310007)
电话：(0571)87901
传真：(0571)87901500
经办律师：吕崇华、叶志坚
4、审计机构：浙江天健会计师事务所有限公司
法定代表人：胡少先
地址：杭州市西溪路 128 号耀江金鼎广场西楼 6-10 层(310007)
电话：(0571)88216888
传真：(0571)88216999
经办注册会计师：王国海、向晓三
5、资产评估机构：浙江勤信资产评估有限公司
法定代表人：朱永勤
地址：杭州市西溪路 128 号耀江金鼎广场西座 6楼
电话：(0571)88216806
传真：(0571)88216860
经办注册资产评估师：张叔进、潘文夫、周瑾
6、股份登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
地址：广东省深圳市深南中路 1093 号中信大厦 18 层
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电话：(0755)25938000
传真：(0755)25988122
7、保荐人(主承销商)收款银行：中信银行北京京城大厦支行
三、发行人与中介机构关系
截至本招股意向书签署日，发行人与上述有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他权益关系。
四、本次发行有关重要日期
发行安排日期
询价推介时间 2008 年 5 月 9 日—2008 年 5 月 14 日
定价公告刊登日期 2008 年 5 月 16 日
网上申购和缴款日期 2008 年 5 月 19 日
股票上市日期发行完成后尽快安排上市。
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第四节风险因素
投资者在评价本公司此次发售的股票时，除本招股意向书中提供的其他资料外，应该特别认真地考虑下述各项风险因素。根据重要性原则或可能影响投资决策的程度大小排序，本公司本次发行股票的有关风险如下：
一、政策风险
公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观政策影响较大。同时，我国房地产行业尚处于初级发展阶段，最近几年国内房地产行业开发投资规模持续快速增长，出现了局部地区房地产过热的现象，人民群众及社会舆论对于房产价格增长过快给予了较多的关注。政府为引导和规范行业的健康发展，必然运用产业政策、信贷政策等政策手段从金融、税收、土地、产品类型等方面进行宏观调控。
(一)税收政策变动的风险
政府的税收政策，特别是土地增值税、所得税政策等变动情况，直接影响着房地产开发企业的盈利和现金流情况。另外，有关开征物业税的事项在讨论和酝酿中，也可能会对房地产行业产生较大的影响。
2006 年 3 月 2 日，财政部、国家税务总局(简称“国税总局”)颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)，进一步强调了房地产企业土地增值税预征和清算问题。2006 年 12 月 28 日，国税总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187 号)，对加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作做出了规定，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。国家在这之前已经颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》，新的通知是对暂行条例及实施细则的重新明确，在缴纳标准等方面与以往规定并无重大变化。但是政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。2006 年 3 月 6 日，国家税务总局发布了《关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》(国税发[2006]31号)，对房地产开发企业的所得税征收管理进行了进一步的修订。
风险分析：
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1、公司在进行项目投资决策前，秉持审慎的态度，已经充分考虑土地增
值税、所得税对项目投资收益的影响。本次募集资金拟投资项目的效益预测中也已经按照国税总局的规定，充分考虑了土地增值税的影响。在具体经营过程中，公司已根据杭州市地方税务局杭地税一[2004]343 号文的规定，按在房地产开发项目土地增值税清算前，从事普通标准住宅开发与转让的，预缴率为
0.5%；从事别墅、经营用房和其他用房开发与转让的，预缴率为 1%的比例进行
了预缴。另一方面，公司还按照国税总局的有关规定，在报告期内进行了预提，并将在主管税务机关对上述政策具体细则的规定出台后对有关项目土地增值税进行清算。在报告期内，公司按照国税总局的有关规定，增加预提土地增值税 17,495.94 万元，分别影响 2005 年净利润 258.53 万元；2006 年净利润、
1,477.54 万元；2007 年净利润 9,778.92 万元。
2、公司长期以来坚持规范经营，严格按照国家有关政策法规缴纳各项税
收。今后本公司将继续加强对相关税收新政策、新动向的研究和学习，对政策的变化及早制定相应的策略，降低税收变化风险。
(二)土地调控政策的风险
近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给价格等方面加强了对土地的宏观调控。
土地供给数量方面，2004 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，要严格控制建设用地增量，建立和完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。
土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方式。2006 年 5 月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模。同时，停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续；明确房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。2006 年 8 月，国土资源部通告实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，进一步完善国有土地出让制度。2006 年 9 月，国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》，要求严把土地“闸门”，规范土地出让收支管杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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理，调整建设用地有关税费政策，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题。
土地供给成本方面，2006 年 11 月，财政部、国土资源部、中国人民银行发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，从 2007 年1 月 1 日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 1倍。
另外，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《闲置土地处理办法》以及《关于促进节约集约用地的通知》等文件的有关规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。若超出合同约定的动工开发时间一定期限的，将面临被征收土地闲置费、无偿收回土地使用权或被征缴闲置土地增值地价的风险。
预计未来国家将继续执行严格的土地政策，即从严控制土地供应和从严执行土地政策，土地出让总量减少，这对于未来的市场供求将产生重大影响。
风险分析：
1、公司一直注重对土地政策、土地供应和市场需求的研究，并根据公司
资金状况和发展规划，适度储备优质土地，使本公司的土地储备量与开发量形成良性互动，有效地控制土地储备成本。
2、公司开发项目所处杭州地区的土地市场运作相对比较规范，自 1999 年
开始实施土地供给“招拍挂”政策，现基本实现了土地供应市场化。公司较早地适应了通过“招拍挂”形式获得土地使用权的运作模式,现有项目用地中基本是通过“招拍挂”方式获得。公司凭借多年规范的市场运作和“招拍挂”用地开发经验，在土地储备公开出让政策下，具有先发优势，同时本公司将积极拓宽土地储备渠道，充分发挥现有品牌优势，通过收购企业、项目整体受让、合作开发、参股等多种方式增加有效土地储备。
3、公司目前的土地是根据公司未来五年的发展规划储备的，均已在开发
或即将开发，经发行人律师及保荐人核查，截至本招股意向书签署日，滨江房产及其控股子公司的所有在建和拟建项目均不存在因为土地闲置而被征收土地闲置费、土地被收回或被征缴闲置土地增值地价的情况；亦不存在因为土地闲置而被征收土地闲置费、土地被收回或者被征缴闲置土地增值地价的可能。此杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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外，上述各在建和拟建项目亦不存在违反《闲置土地处理办法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》中其他规范性要求的情形。
(三)套型比例限制引发的项目开发和销售风险
2006 年 5 月 29 日，国务院办公厅下发了“国十五条”，该通知就调整住房供应结构、稳定住房价格提出十五条意见，其中，关于调整住房结构的规定为：切实调整住房结构。(1)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。(2)明确新建住房结构比例。
“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2008 年 1 月 3 日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）对此进行了强调。
杭州市根据“国十五条”文件精神，在杭州范围内进行户型比例整体平衡，在土地进行拍卖的同时确定了各地块的户型比例限制。
公司在中小户型住宅开发方面积累了丰富的经验。在“国十五条”出台后，公司已对现有项目户型结构比例进行调整，符合了上述政策要求；另外，公司目前通过“招拍挂”方式获得的土地，其户型比例多数已经实现整体平衡，户型比例限制风险已基本得到控制。但是，如果公司不能借助自身的创新研发优势，不断推出适销对路而且符合政策要求的产品，仍有可能在项目设计、开发或销售环节面临风险。
(四)金融调控政策变化的风险
近年来，国家对房地产金融政策实施了系列调控政策，包括对房地产开发企业的信贷政策、消费者购房贷款政策；同时有关部门也在酝酿商品房预售款使用监管政策。2007 年 4 月 27 日，温家宝总理在主持国务院常务会议中提出的“新国八条”中，也指出对房地产行业要加强金融监管，各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范金融风险。
1、房地产开发企业信贷政策
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由于房地产项目开发对资金的需求量较大，因此通常需要金融机构的信贷支持。如果管理当局对房地产行业信贷政策做出调整，将对房地产开发企业项目开发的进度、成本、盈利水平造成一定的影响。2006 年 5 月，根据“国十五条”要求，对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2006 年 7 月，《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到 35%(不含经济适用房)、“四证”1不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
同时，国家也在采取缩紧银根的政策，自 2003 年 9 月至 2007 年 12 月，国家 15 次上调银行存款准备金率，由 6%上调到 14.5%。自 2004 年 10 月至
2007 年 12 月，国家 9 次上调贷款利率，一年期贷款基准利率由 5.31%提高到
7.47%。上述政策的调整提高了公司资金的使用成本。
2、消费者购房贷款政策
近几年，随着住房改革的实施、个人消费水平的提高、以及鼓励个人购房的一系列政策出台，较大地刺激了住宅市场需求，其中银行按揭贷款政策的影响最大。目前，购房客户已经普遍采用银行按揭贷款购房方式，据公司统计，公司开发的金色家园、南萧埠?文景苑项目的客户中选择银行按揭贷款方式购置商品房的比例达 80%以上。
为贯彻国务院关于切实稳定住房价格的文件精神和人民银行关于调整个人住房信贷政策的精神，各银行相继调整了个人住房贷款政策，包括提高个人住房贷款最低首付比例；对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，购置高档别墅、高档住宅、异地购房的，渐次提高首付比例、提高贷款利率等。如果银行进一步改变购房贷款政策，收缩购房贷款规模，将在一定程度上影响居民对商品房的有效需求，从而影响房地产产品的销售。
3、商品房预售款监管政策
有关部门在酝酿和讨论出台商品房预售款监管制度，房地产开发企业商品房预售款有可能被要求开设专用账户，专款专用。如果该政策出台，将对房地产企业的资金周转和项目开发产生不利影响。
1 “四证”指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
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上述金融调控政策的变化对房地产开发企业项目开发贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款、商品房预售款的使用等方面都会产生重大的影响，形成对公司资金保障、资金周转、资金成本、商品销售等方面的不利因素。公司存在金融调控政策变化而引致的相关风险。
综上所述，宏观调控涉及的税收政策、土地政策以及金融调控等各项政策对房地产行业产生了较大的影响，同时对公司也产生了一定的影响。公司按照国税总局文件对土地增值税进行了充分的预提，该项预提对公司的利润产生了较大的影响；公司严格按照国家有关土地政策，控制土地储备时间及储备量，一定程度抑制了公司更快的增长，同时使公司盈利保持稳定增长的趋势；金融调控对房地产投资和消费的抑制，使得公司保持对自有资金、银行贷款等各项资金来源的谨慎平衡安排，一定程度上增加了公司的财务成本和融资难度；虽然公司开发的商品房大多处于城市中心、较为稀缺地段，开发的产品属于刚性需求较强的商品房，但相关政策的出台，仍然在一定程度上影响了公司产品的销售速度和资金回收速度。
二、市场风险
(一)市场竞争风险
受国内巨大购房市场的吸引，国外企业纷纷进入国内房地产市场寻找投资机会，新竞争者的不断加入和消费需求的发展变化导致市场竞争更加激烈，使公司房地产开发经营面临更大的竞争风险。
最近几年，万科、新加坡凯德置地集团、香港嘉里集团、香港新鸿基地产集团等国内外知名地产开发企业开始进入杭州市场。这些开发实力较强的房地产商的进入，加剧了土地市场的竞争，在局部地区一定程度上推高了土地价格，增加了公司开发高附加值房产品的压力；此外，国外房地产商已积累了较为丰富的开发经验，在产品的设计、施工等方面较本地房地产商更为先进，也增加了对本地企业产品开发、销售的压力。
风险分析：
公司最近几年已经获得了较大的发展，在土地储备、开发能力、产品设计和销售等方面都积累了相当的实力。公司已较早地与国际知名设计机构，如贝尔高林(香港)景观设计公司、美国 WATG 建筑师事务所、王董国际、澳大利亚柏杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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涛(墨尔本)建筑设计公司等国际知名设计机构建立了项目合作关系。在某些产品的设计、开发方面已处国内领先地位。此外，公司还将采取以下措施：
第一、根据公司发展规划和经营计划，加紧推进现有项目和土地储备的开
发，进一步提高公司在杭州市场的占有率和品牌形象，同时通过资本经营和品牌经营等手段，做强做大公司房地产主业，提高公司的规模效应。
第二、实行差异化竞争策略，加大产品研发的力度，通过大量吸取先进成
熟的规划设计思想，广泛采用新材料和新技术，实现产品创新，保持公司产品的适度超前性和市场领先地位。公司基于对杭州房产消费市场的理解，目前已经推出定位较为明晰的两大类产品：一是高性价比中档产品，二是高附加值高端产品。这两类产品在市场上得到消费者的喜爱，为公司树立了良好的声誉。
第三、成本是房地产企业赢得竞争优势的关键因素，公司将继续完善目标
成本管理体系，通过设计创新，精心施工，整合各区域、各项目的采购计划降低采购成本等手段，进一步提升产品的性价比竞争优势。
(二)市场集中的风险
公司目前开发的项目集中在杭州。公司投资项目的市场集中度较高，存在市场集中的风险。
风险分析：
公司在杭州进行房地产开发已经有十几年的历史，积累了在杭州开发房地产产品的丰富经验，对杭州这个特殊的房地产市场具有清晰的认识和判断。杭州房地产市场具有较大的、较长期的开发潜力，杭州作为浙江省的经济文化中心、全国著名风景旅游城市和适宜居住的城市，其房地产市场具有不同于其他同等城市的特点。浙江省经济的快速发展，人均收入的不断增长是杭州房地产市场持续发展的基本因素，杭州是浙江省以及周边城市人们选择居住地的重要地区；浙江省民营经济发达，中高端收入群体比例较大，具有较强的愿望选择在杭州购买住房。
公司已经规划以杭州为发展中心，以上海、北京、成都为拓展点，适度向区域外发展。2007 年底，公司通过拍卖方式竞得绍兴镜湖新区外滩 2 号地块，并已开始在上海、北京、成都等地进行房地产市场考察与前期洽谈。公司将通过产品创新、服务创新和营销创新，进一步扩大公司在杭州的市场占有率和市杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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场影响力。同时，将利用已形成的品牌优势和业务经验，加快区域外项目选择和开发，使公司在各区域市场的分布逐步趋于合理与稳定，并有计划、有步骤地发展为跨区域经营的房地产开发企业。
(三)受国民经济发展周期影响的风险
房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，行业投资前景和市场需求都将看好；反之，则会出现市场需求萎缩，经营风险增大，投资收益下降。
因此，能否正确预测国民经济发展周期的波动，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为，在相当程度上影响着公司的业绩。公司存在经营业绩随国民经济发展周期波动的风险。
针对国民经济发展周期的影响，公司将加强和政府相关研究部门的合作，做好对国民经济发展趋势变动尤其是中长期发展趋势的预测，根据研究结果及时调整经营战略和项目投资。公司将尽可能使投资开发周期与宏观经济运行周期和行业发展景气周期保持一致，在经济上升期扩大投资规模，而在经济衰退期压缩投资规模，把国民经济发展周期对本公司的不利影响降到最低。为此，公司将根据宏观经济运行态势和房地产业发展状况，建立公司房地产投资开发预警机制，未雨绸缪，提前应变。
三、管理风险与跨区域经营风险
(一)业务快速发展过程中的管理风险及跨区域经营风险
公司作为具有十几年开发经验的房地产开发企业，已经形成了一套适应自身特点的公司内部管理体系和部门架构、项目管理制度，储备了一定的人力资源，形成了稳定高效的管理团队。
在今后几年，预计公司同步开发楼盘将有较大的增加，在建项目规模增长速度较快。同时，按照公司的发展规划，公司将继续以杭州为中心，适度向区域外重点地区，如上海、北京、成都等地区进行拓展；近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。在公司业务快速发展以及向跨区域经营发展的过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司日益发展的要求，公司将面临一定的管理风险和跨区域经营风险。
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风险分析：
1、公司将继续坚持循序渐进、适度增加开发规模的方针。在综合考虑公
司配套管理能力、资金周转能力以及宏观政策变化可能对房地产行业产生的影响等因素的基础上，适度增加公司的总体开发规模。
2、公司近阶段将继续以杭州为发展中心，充分发挥公司在杭州市场的优
势，挖掘在杭州市场的盈利潜力。在此基础上，公司首先会对跨区域拓展规划中的若干区域外重点城市进行适度开发，以确保项目成功，控制跨区域开发风险。
同时，公司开发的两大类产品，即高性价比中档产品和高附加值高端产品已经成熟、具有较强的复制性。公司在区域外项目选择中，将优先选择房地产发展相对成熟、经济较为发达的地区，尽可能的将公司的产品进行复制开发。
争取用较短的时间，通过试点项目在目标区域市场内树立公司的品牌形象，并取得较好的市场业绩。
3、公司作为区域市场领先的房地产开发企业，已经具有了较强的适应能
力和学习创新能力。公司将根据业务快速拓展的需要进行组织机构调整和部门职能优化，并通过建立健全有效的激励监督约束机制强化绩效管理；制定系统的人力资源开发计划，通过内部培养和外部引进两种方式不断充实管理队伍。
4、在项目开发中，公司将实施统一的品牌战略和规划，坚持公司控制和
主导的原则。同时，公司也将适时选择综合实力强的合作伙伴进行区域外项目开发，并在项目开发中因地制宜地应用本公司成熟的管理和开发经验。
(二)大股东控制的风险
大股东滨江控股公司在本次发行前持有本公司 60.26%的股份，实际控制人
直接、间接持有股份占公司股本总额的 52.96%，居于绝对控股地位；本次股票
发行后，滨江控股公司及公司实际控制人仍将处于控股地位。如果大股东利用其控股地位并通过对公司董事会的影响，干预公司的正常经营管理，有可能损害公司及公司中小股东的利益。
风险分析：
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目前公司已建立健全了较为完善的法人治理结构，并建立了全面、有效的内控制度，与控股股东在“资产、人员、机构、业务和财务”上实现了相互独立。
1、公司已根据有关法律法规制定股东大会、董事会和监事会议事规则，
明确“三会”职责和权限，严格按照程序召开“三会”，对本公司重大投资、关联交易、资产处置等重大事项进行决策。
2、公司根据有关法律法规增设独立董事，并制定《独立董事工作制
度》。本公司独立董事已达到公司董事会成员的三分之一，独立董事可对提名、任免董事，聘任或解聘高级管理人员，决定公司董事、高级管理人员的薪酬及独立董事认为可能损害中小股东利益的所有事项发表独立意见，以保障本公司和中小股东利益不受损害。
3、公司制定《关联交易决策制度》并严格执行。董事会、股东大会对关
联交易事项进行表决时，关联董事、关联股东均需回避，独立董事对于重大关联交易发表独立意见后方可提交本公司董事会审议。
四、业务经营风险
(一)项目开发风险
房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，如与政府部门沟通不充分、合作单位配合不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。
公司经过十几年的专业化经营，已经在房地产开发方面积累了丰富的专业经验，组建了一支具有丰富项目管理及操作经验的团队，具备较强的项目操作能力，在项目开发中遵循“量力而行、循序有度”的开发原则，在进行项目开发时，从项目的可行性研究、前期规划设计、建筑施工、销售及售后服务都有一套行之有效的专业化操作流程和管理体系。
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(二)项目合作开发风险
房地产行业是一个资金高度密集型行业，合作开发方式已成为房地产企业进行房地产项目开发普遍采用的经营模式。近年来，公司也改变了以前项目基本上是独资开发的局面，开始在部分项目采取合作开发的模式。公司相继与Green Sea International Ltd.(绿海国际有限公司)、浙江城建房地产集团有限公司、浙江中豪房屋建设开发有限公司等进行了项目合作或达成合作意向。
本次募集资金投资项目中，阳光海岸项目由公司与浙江城建房地产集团有限公司合资成立项目公司进行开发。合作开发可以建立多元化股东结构，可以减少单一股东所需投入的自有资金，有利于资金的筹集。但是，合作开发也存在一定风险，即公司对开发项目的控制程度将会受到一定的制约，将有可能影响项目资金的投入、项目实施的协调、开发产品的定位、成本控制及销售等多个方面。同时，也存在合作方不能履行合作协议的风险。由于房地产业在我国形成和发展的时间还很短，相应的管理制度及相关的法律法规正在逐渐健全与完善，合作各方一旦在履行合作合同条款方面产生较大争议和分歧时，将会对合作开发的项目产生不利的影响。
风险分析：
公司充分认识到，公司能够通过合作方式获得单个企业无法达到的综合竞争优势、经营效率和资源掌控规模。与此同时，公司也充分注意到合作开发可能带来的管理风险，并采取多项措施预防和控制可能产生的风险。主要措施包括：
1、谨慎选择合作方。公司在考虑进行合作开发时，非常重视对方信用程
度，并根据其资金实力、筹资渠道、拥有的项目资源等因素，采取多样、灵活的合作机制，使合作能够建立在双方均对合作前景充满信心的基础上。
2、强调项目经营上的主导权。公司目前与其他方合作的项目中，公司持
股比例绝大多数在 50%以上，合作模式多数为：项目公司由各方出资设立，项目由公司派出人员具体负责管理，包括项目的产品定位、设计、施工管理、销售等，从而能够控制和确保项目按照公司的计划实施。
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3、建立有效的纠纷处理机制。为控制合作方之间可能发生的纠纷对项目
产生的不利影响，公司已在合作协议中约定股东紧急退出程序，保证公司利益及项目的顺利实施。
(三)筹资风险
房地产行业对资金的需求量较大，资金的筹措对房地产企业的持续、稳定发展具有重要影响，它直接影响房地产开发企业能否按照计划完成房地产项目的开发。公司房地产项目开发的资金来源主要有自有资金、商品房预售款和银行贷款。公司筹资渠道相对较少，筹资方式和结构较为单一。
同时，随着国家对房地产行业的宏观调控，国家近年来进一步提高了对房地产企业的贷款条件，一定程度上限制了房地产企业使用银行贷款的能力和灵活性；同时，商品房预售款的使用可能受到更为严格的监管(见本节“一、政策
风险”之“(四)金融调控政策变化的风险”部分)。公司目前正处于快速发展期，开工建设的项目较多，对资金的需求量较大，如果公司不能有效地筹集所需资金，将直接影响公司项目的实施和后续的发展。
风险分析：
公司已经根据项目的实施计划，对自有资金、银行贷款、商品房预售款等作了合理的安排和配比。同时，还采取了以下措施：
1、采取适度规模、以质取胜的发展策略，合理制订开发计划，减少资金
占用。
2、继续提高产品性价比和竞争力，加快现有项目的资金回笼，扩大拟开
发项目的自有资金比例。
3、对个别项目适时引进国内外合作方进行合作开发，缓解资金压力。
4、通过公开发行股票等方式拓宽融资渠道，提高本公司综合融资能力。
(四)业务结构单一的风险
公司开发的产品主要为商品住宅，目前商品住宅的销售收入约占公司总收入的 95%以上，其余少量为酒店经营收入及自有物业的租赁收入，收入结构相对单一。如果房地产市场，特别是住宅市场出现大的波动，将会给本公司的经营带来一定的风险。
风险分析：
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1、公司目前开发的两大类住宅产品，具有较大的刚性市场需求，在本次
宏观调控中仍体现了较强的市场竞争力，保持了较稳定的销售。公司将继续加强对房地产细分市场研究，开发出具有特色的细分市场产品，以保持产品的适销对路。
2、公司已根据市场状况，适量增加写字楼、商业用房的开发和销售，丰
富公司产品结构。同时，公司将逐步增加投资性房地产数量，在未来几年，公司自有物业租赁收入将有较稳步的提高。另外，公司的酒店收入也将会保持稳定的增长。这会在一定程度上降低公司对住宅业务的依赖程度。
(五)产品质量风险
房地产开发需要整合设计、施工、材料设备采购等诸多外部资源。在具体项目实施过程中，公司以发包方式交给设计、施工和监理等各专业单位负责项目开发建设的各项工作，如管理不善或质量监控出现漏洞，产品质量可能出现问题。这不仅损害公司项目的收益，还将对本公司品牌声誉和市场形象造成不良的影响。
风险分析：
公司高度重视工程质量对公司发展的重要性，通过各种措施切实保障工程质量，并取得良好的效果。公司已经建立了 ISO9001 质量认证体系，在工程项目建设中全面推行招投标制度。在设计、施工、监理、重大设备及主要原材料采购等环节选择声誉良好、实力较强的合作单位，建立了良好的合作关系，并对其进行有效的监督管理。此外，公司已推行住宅工程质量分户验收制度，由工程监理单位、项目工程部、物业管理公司三方在交房前对每户住宅进行质量验收，做到住宅在交付前实现产品合格无缺陷。在报告期内，公司所开发产品的工程质量验收合格率达到 100%，多个楼盘获得“西湖杯”(建筑工程市级奖)奖项，公司在工程质量上已经达到行业领先水平。
(六)销售风险
目前个人购房消费已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品的品质和服务要求越来越高，如果本公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销、形成资金压力。国家对个人购房贷款政策的变化(见本节“一、政策风险”之“(四)金
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融调控政策变化的风险”部分)，也会在一定程度上影响个人对商品房的购买能力。此外，市场竞争的加剧，供应楼盘不断增多，市场对新产品的模仿能力加强，产品的差异性缩小，公司面临产品同质竞争和价格竞争的格局。公司有可能面临销售方面的风险。
风险分析：
1、公司一直以客户需求为导向，为客户提供理想的居住环境。公司深入
研究项目的区域市场、目标客户和竞争对手情况，准确地进行市场定位。综合考虑项目区域位置、周边配套等因素，在“创造生活、建筑家”的理念下，不断优化项目的户型结构、小区环境景观、物业服务等因素，以满足消费者的需求。
2、公司确定项目后，将快速完成规划设计、组织施工建设，尽早使项目
达到预售条件。并根据不同产品类型确定不同的销售策略，提高楼盘的性价比，促进销售和资金回笼。公司目前的楼盘销售速度普遍快于同类地段的同类产品。
3、公司把销售服务视为产品品质不可或缺的组成部分，在销售环节采用
“一站式”服务，不断提高专业化服务品质，促进产品销售。
4、及时协调政府相关部门，加快项目的竣工验收，确保按期交付。公司
已形成了良好的品牌和市场声誉，促进了后期开发产品的销售。
(七)新技术应用的风险
公司在区域房地产业具有领先地位，而且长期重视学习、引进和研究开发新产品和新理念。在项目开发时，本公司为满足客户的需求和保持项目的领先性和吸引力，可能会率先采用先进成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备(统称“四新技术”)。“四新技术”虽然在提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值等方面具有积极意义，但是也可能带来技术应用、推广上的风险。
风险分析：
公司所采用的“四新技术”是建立在公司现有专业研究部门的详细研究、论证和实验、充分借鉴国际先进经验以及结合国内现实，并征询行业专家意见的基础上而形成的；公司对新技术应用的预期成本和收益进行了全面权衡，保杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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证所用“四新技术”的适用性、可靠性、环保性、节能性和经济性，并以此来规避因采纳新技术而产生的风险。
(八)与市政规划不同步的风险
城市供水、供电、供气、通信、交通等市政配套与房地产开发关系极大，而市政建设是根据城市的总体规划有步骤、有计划地进行的，如果市政配套建设不能满足项目的建设进度或者发生对项目的不利变更和调整，将会影响项目的开发成本和开发进度。
风险分析：
公司在进行项目开发时十分关注市政建设规划，在选择项目时通过对土地位置、区位环境、发展前景和价格的综合评估，既保持一定前瞻性，又不使开发项目与市政规划、建设脱节，降低与城市市政规划不同步的风险。
五、财务风险
(一)资产负债率过高的风险
截至 2007 年 12 月 31 日，公司资产负债率(母公司)为 79.26%，略高于同
行业上市公司平均水平。随着公司规模的迅速扩大，资产负债结构对公司而言愈发重要。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务风险。
风险分析：
1、截至 2007 年 12 月 31 日，公司(母公司口径)负债有 38.99 亿元属于预
收款项，扣除预收款项后的其他负债占总资产的比率为 29.22%。公司的预收款
项是已经签订商品房销售合同，但未达到交付条件的项目收取的客户房款。这部分预收款随着房屋交付使用，将结转为营业收入。因此，预收款项与公司其他负债存在实质性差异。
2、公司将严格遵循循序渐进、适度增加公司总体开发规模的原则，结合
公司的管理能力、资金周转能力、房地产行业发展趋势及宏观政策等，确定适度的开发增长速度，确保项目开发规划与公司的财务状况相适应，控制合理资产负债结构。
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3、公司将在与现有主要商业银行良好合作关系的基础上，积极拓宽融资
渠道；根据实际情况选择融资品种，充分利用资本市场，确保财务结构的稳定；预计本次募集资金到位后，将大幅降低公司的资产负债率水平。
4、公司将进一步加强合作开发，合理配置资金来源，降低信贷风险；同
时，公司将充分挖掘资产周转速度以及规模效应的潜力，以提高资金利用效率，降低财务风险。
(二)资产周转率偏低的风险
最近三年，公司存货周转率分别为 0.30、0.31、0.60，公司报告期内的存
货周转率较同行业上市公司平均水平低。
风险分析：
由于公司目前正处于高速发展期，公司报告期内正在开发和准备开发的楼盘逐年增加，如金色海岸项目、万家花城一期项目、万家花城二期项目、新城时代广场项目、阳光海岸项目、金色蓝庭项目等均在报告期开发，该等项目在各期反映了较多的存货。因为项目从开始投入到结转销售成本基本需要一年以上的周期，因此公司存货周转率较低。公司今后将通过加快项目工程进度，及时结转销售成本，控制存货的周转率。
(三)销售按揭担保风险
公司及下属房地产子公司按房地产经营惯例为商品房购房者的贷款在取得房产权证之前提供阶段性连带保证担保，截至 2007 年 12 月 31 日，累计余额为179,356 万元。在担保期间，如因购房者经济能力恶化无力偿付贷款或因房地产行业景气下滑而购房者拒绝偿付贷款，贷款银行向公司主张清偿贷款剩余本息，则本公司将承担一定的经济损失。
风险分析：
为商品房购买者提供贷款的连带担保属于公司的或有风险，但风险程度明显低于一般担保。因为个人住房按揭贷款在银行贷款中属于优质贷款，不良按揭贷款率很低。而且阶段性连带保证担保中开发企业承担的担保责任时间较短，在购房者取得所购住房的产权证等相关证件后，公司的担保责任也随之解除。由于公司的开发项目均履行了有关法定程序，购房者办理相关权属证照不存在法律障碍，因此该类担保给公司正常经营造成较大影响的可能性较低。
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此外，公司还通过加强对销售的管理、重视对购房者资信状况的核查等手段，进一步降低销售按揭担保风险对公司的影响。
(四)财务控制风险
根据现代企业会计制度的要求，公司建立了较完善的内部控制制度，如资金管理制度、会计核算制度、内部审计制度等。内部控制管理制度的建立是公司财务内部控制的制度保障，随着业务的发展需要，公司内部控制制度也将与时俱进、按需修改。但是，公司及下属子公司人员素质存在差异，即使完善的内部控制制度也不能完全杜绝公司有关人员在执行有关规章制度时，由于未能正确了解、把握和执行相关规定，而导致公司内部控制制度不能有效贯彻执行的可能性；若公司有关内部控制制度不能有效地贯彻和落实，将直接影响公司生产经营活动的正常进行和收益的稳定性。
六、募集资金投资项目的风险
(一)募集资金使用风险
公司房地产开发业务主要由控股子公司负责经营，本次募集资金投资项目中也有三个交由子公司实施。如果子公司对募集资金使用不当，公司对募集资金控制不到位，则会产生募集资金使用的风险。
风险分析：
公司将严格按照有关法律法规的相关规定对募集资金的使用进行管理，并已由董事会审议通过了《杭州滨江房产集团股份有限公司募集资金管理办法》(草案)。公司将通过开立专项账户实现对募集资金的集中存放和监管，通过严格的用款审批手续保证募集资金按照资金使用计划运用，并且通过全面检查或必要的专项审计以及定期报告制度，确保募集资金的安全、有效使用。
(二)募集资金到位后净资产收益率下降的风险
本次发行募集资金到位后公司的净资产将较发行前有较大幅度的提高；同时由于房地产开发项目需要一定的周期，项目产生效益需要一定的时间，因此本次发行完成后的短时间内，公司将面临因净资产增长较快而引发净资产收益率下降的风险。
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风险分析：
本公司已对募集资金投向项目进行了充分的可行性论证，并将通过各种措施保证项目按计划完成。此外，公司注重对项目的开发建设进行统筹规划，除募投项目外，还会积极、稳妥推进其他开发项目的实施，以缓解净资产收益率下降的压力。
七、股市风险
股票价格主要取决于公司的价值和经营状况，围绕股票的价值上下波动。
但同时，股票市场受到国家经济政策、金融政策、周边股市、股票市场自身的波动性、投机性等多种因素的影响，股票价格可能会阶段性的背离股票价值大幅波动，从而给投资者带来投资风险。投资者应注意股市投资风险。
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第五节发行人基本情况
一、发行人基本情况
1、注册中文名称：杭州滨江房产集团股份有限公司
2、注册英文名称：Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co., Ltd.
3、注册资本：46,000 万元
4、法定代表人：戚金兴
5、成立日期：1996 年 8 月 22 日
6、住所和邮政编码：浙江省杭州市庆春东路 38 号，邮编：310016
7、电话：0571-86987771
传真：0571-86987779
8、互联网网址：www.binjiang.com.cn
9、电子信箱：liyuan@binjiang.com.cn
二、发行人改制重组情况
(一)股份公司的设立方式
公司由杭州滨江房产集团有限公司采用整体变更方式设立。滨江集团截至2006 年 10 月 31 日的经天健所审计的净资产为 424,367,992.91 元，将其中的
420,000,000 元按照 1：1 的比例折合股份总额 420,000,000 股，每股面值 1元，净资产超过 42,000 万元部分转作公司资本公积－股本溢价。2006 年 12 月6 日，杭州滨江房产集团股份有限公司在浙江省工商行政管理局完成工商变更登记，注册资本 42,000 万元，注册号为：3301012047。
(二)股份公司的发起人
公司发起人为杭州滨江投资控股有限公司、戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇。关于发起人的基本情况，请参见本节之“七、发起人、持有发行人 5%以
上股份的主要股东及实际控制人情况”。
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(三)在改制设立前、后，主要发起人拥有的主要资产和实际从事的主要业务
本公司主要发起人为滨江控股公司。本公司设立后，主要发起人滨江控股公司拥有的主要资产和从事的主要业务未发生变化。
滨江控股公司除了持有本公司的股份外，主要还持有物业公司 100%的股权；持有中达车业 33.3%的股权。
1、杭州滨江物业管理有限公司
有关物业公司的情况请见本节“七、发起人、持有发行人 5%以上股份的主
要股东及实际控制人情况”之“(四)控股股东和实际控制人控制的其他企业的基本情况”。
2、杭州中达车业有限公司
该公司成立于 1999 年 12 月 8 日，注册资本：300 万元，注册地址：杭州市庆春东路 38 号，法定代表人：钱涌生，经营范围：组装、生产：自行车、电动自行车(凭许可证经营)；批发零售：自行车及配件，五金工具，化工原料(除化学危险品及易制毒化学品)，建筑材料，水暖器材，装饰材料，金属材料；其他无需报经审批的一切合法项目。该公司的股东为滨江控股公司，持股
33.3%；许明，持股 33.35%；钱涌生，持股 33.35%。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 403.68 万元，净资产 247.45 万
元；2007 年度实现主营业务收入 15.31 万元，净利润-23.85 万元(以上财务数
据未经审计)。
(四)发行人成立时拥有的主要资产和实际从事的主要业务
公司是由杭州滨江房产集团有限公司整体变更设立的股份有限公司，改制前原企业的所有资产和业务全部进入了本公司。改制前原企业、改制后发行人的主营业务均为房地产开发，业务流程在改制前后没有发生变化。相关资产和业务流程请参见“第六节业务和技术”。
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(五)发行人成立以来，在生产经营方面与主要发起人的关联关系及演变情况
公司成立以来，在生产经营方面与主要发起人滨江控股公司未发生关联交易。
在 2007 年度及 2006 年度，滨江控股公司的控股子公司物业公司为公司所开发的部分楼盘提供了前期的物业管理服务，公司向其支付物业管理费和代其承担部分前期物业费用支出。2005 年度，本公司没有发生该类关联交易。具体请参见本招股意向书“第七节同业竞争和关联交易”。
(六)发起人出资资产的产权变更手续办理情况
本公司系由滨江集团整体变更设立的股份公司。滨江集团的所有资产、债权债务关系均由本公司承继。
截至本招股意向书签署日，公司已经办理了相关资产的产权变更手续。
“滨江房产”商标名称变更申请已由中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局受理，并出具了“注册商标变更证明”，核准第 1433659 号商标（“滨江房产”注册商标）变更注册人名称、地址。
(七)发行人的独立经营情况
公司具有独立完整的业务体系及面向市场独立经营的能力。在业务、资产、人员、机构、财务等方面与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业实现了分开：
1、资产完整独立
滨江集团依法整体变更为股份公司后，滨江集团的各项资产权利由本公司依法承继，并已办理了相关资产的权属变更，取得了相关资产权属证书。公司与公司控股股东、实际控制人及其控制的其他企业的资产产权界定明确。公司合法拥有与生产经营有关的土地、房产以及其他资产的所有权和使用权。公司具有独立的采购和产品销售系统。
2、人员独立
公司董事、监事以及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定产生。公司总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。
3、财务独立
(1)公司设立了独立的财务部门，配备了专职财务人员，建立了独立的财务核算体系，能独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。
(2)公司独立在银行开户，独立纳税，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形。
4、机构独立
(1)本公司依法设有股东大会、董事会、监事会三个权力机构，并设立了财务部、企划营销部、人力资源部、研发中心、总经理办公室等职能部门，已建立健全了内部经营管理机构，建立了相应的内部管理制度，独立行使经营管理职权，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间机构混同的情形。
(2)公司办公场所完全独立，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业以及其他股东合署办公的情形。
5、业务独立
滨江集团依法整体变更为股份公司后，该公司的业务完全由本公司承继。
公司的业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争。
三、发行人股本结构的形成、变化及重大资产重组行为
(一)发行人股本结构的形成及变化
1、1996 年滨江集团成立
公司前身系设立于 1996 年 8 月 22 日的杭州滨江房产集团有限公司。滨江集团设立时住所地为杭州市江干区庆春东路 38 号，法定代表人为戚金兴，经营范围为房地产开发、房屋建筑、水电安装、商品房销售、代办房地产开发、室内外装潢、下属分支机构的经营范围。滨江集团设立时的注册资本为 5,200 万杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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元，章程中载明的出资结构为：杭州市江干区计经委出资 5,000 万元，占注册资本的 96%；杭州定海建筑工程公司出资 200 万元，占注册资本的 4%。
有关过程如下：
1996 年，经由浙江省计经委和浙江省体改委“浙计经企(1996)1086 号”文、杭州市经济体制改革委员会“杭体改（1996）52 号”文、杭州市计划委员
会“杭计工(1996)426 号”文、杭州市经济委员会“杭经企(1996)387 号”文和杭州市江干区政府“江政发(1996)91 号”文批准，在全民所有制企业杭州滨江房屋建设开发公司基础上按照公司法的要求组建集团公司，并以杭州市江干区计经委作为国有资产投资主体行使出资者权利。
为组建集团公司之目的，1996 年 4 月 9 日，杭州市江干区财政局出具《资产评估立项通知书》((1996)江财国资第 001 号)，同意对杭州滨江房屋建设开发公司截至 1996 年 2 月 29 日的资产进行评估。浙江逸仙会计师事务所于 1996年 4 月 15 日出具了《资产评估报告》((1996)浙逸评字第 32 号)。根据该评估报告，以 1996 年 2 月 29 日为评估基准日，杭州滨江房屋建设开发公司经评估的净资产为 56,070,552.02 元。1996 年 4 月 30 日，杭州市江干区财政局以
《关于确认杭州滨江房屋建设开发公司部分资产评估结果的通知》(江财发(1996)18 号)确认该等评估结果。
1996 年 5 月 20 日，浙江逸仙会计师事务所向杭州滨江房屋建设开发公司出具了《验资报告》((1996)浙逸验第 47 号)。经其审验，截至 1996 年 4 月 30日杭州滨江房屋建设开发公司的股东权益合计为 58,223,761.00 元，其中实收
资本为 5,000 万元。1996 年 6 月 6 日，杭州市江干区财政局以《关于界定杭州滨江房屋建设开发公司部分资产为国有资产的证明书》(江财发(1996)23 号)将上述总额 58,223,761.00 元资产界定为国有资产。
1996 年 6 月 24 日，杭州市江干审计师事务所对杭州定海建筑工程公司为组建滨江集团的 200 万元认缴出资进行了审验，并向杭州滨江房屋建设开发公司出具了《验资报告》。
根据工商登记档案记载的滨江集团设立时的公司章程，滨江集团的 96%国有股权由杭州市江干区计经委持有，4%的股权由杭州定海建筑工程公司持有。
滨江集团设立后，杭州滨江房屋建设开发公司继续存续，其账务处理亦延续。
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根据本次发行人律师出具的《法律意见书》：(1)浙江逸仙会计师事务所出具的“(1996)浙逸评字第 32 号”《资产评估报告》项下之评估对象为杭州滨江房屋建设开发公司的净资产，且滨江集团设立后，杭州市江干区计经委作为滨江集团的国有资产投资主体行使出资者权利，而杭州滨江房屋建设开发公司继续存续，因此杭州市江干区计经委对滨江集团的出资的实质为以其持有的杭州滨江房屋建设开发公司的全部国有股权作价出资。但在滨江集团设立后，杭州滨江房屋建设开发公司并未及时办理股东变更手续。(2)为滨江集团的设立，相关会计机构对 5,000 万元和 200 万元的出资分别出具了验资报告，但该等验资报告在形式上并不规范。根据杭州定海建筑工程公司于 1999 年 11 月 14 日在《杭州滨江房产集团有限公司股东转让协议》以及 1999 年 11 月 15 日，杭州市江干区体制改革办公室以“江体改办(1999)18 号”《关于同意杭州滨江房产集团公司改制方案的请示的批复》确认，杭州定海建筑工程公司并未对滨江集团实际出资。发行人律师认为，滨江集团设立时存在上述不规范情形，但该等情形对当时滨江集团国有资产形成的完整性没有构成影响，不会对本次发行上市构成法律障碍。
1996 年 8 月 22 日，滨江集团已办理了工商登记手续，并领取了营业执照。根据工商登记档案记载的滨江集团设立时的章程，滨江集团设立时各方出资额及出资比例如下：
股东名称出资额(万元)出资比例(%)
杭州市江干区计经委 5,000 96
杭州定海建筑工程公司 200 4
合计 5,200 100
2、1999 年滨江集团改制
为企业改制目的，1999 年 7 月 9 日，江干区国有资产管理局出具了《江干区资产评估立项通知书》(江国资立(1999)第 12 号)，同意对滨江集团截至1999 年 6 月 30 日的整体资产进行资产评估。杭州新联资产评估事务所受托对滨江集团及其下属子公司房开公司的全部资产和负债进行了评估，并于 1999 年7 月 20 日出具《资产评估报告》(杭新联字(1999)第 42 号)及《资产评估报告》(杭新联评报(1999)第 42－2 号)。根据以上评估报告，在评估基准日 1999年 6 月 30 日，滨江集团经评估净资产为 41,657,703.87 元。1999 年 11 月 25
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日，杭州市江干区国有资产管理局以《关于确认杭州滨江房产集团有限公司整体资产评估结果的通知》(江国资发(1999)9 号)确认上述评估结果。
根据杭州定海建筑工程公司于 1999 年 11 月 14 日在《杭州滨江房产集团有限公司股东转让协议》中的确认，杭州定海建筑工程公司并未对滨江集团进行出资，故杭州市江干区计经委拥有滨江集团 100%的权益。
1999 年 11 月 15 日，杭州市江干区体制改革办公室出具了《关于同意杭州滨江房产集团公司改制方案请示的批复》(江体改办[1999]18 号)，对滨江集团的产权进行了界定并批准了如下改制方案：
(1)对杭州新联资产评估师事务所的资产评估结果予以确认，滨江集团净资产 41,657,703.87 元，其全部资产界定为国有资产。
(2)滨江集团进行改制，改制后股本总额为 1,200 万元，其中设国家股 480万元，占股本金总额的 40%；转让股权 720 万元给戚金兴为代表的经营层集体认购，占股本金总额的 60%。同时，根据“江政发(1999)36 号”文件的有关精神，认购者一次性缴纳现金的优惠 10%。
(3)其余 29,657,703.87 元资产(资金)杭州市江干区政府抽回 50%，委托滨
江集团管理 50%，托管部分由滨江集团按照当年银行贷款利率支付资产占用费。
(4)480 万元国家股，按照 8%的回报率实行定额回报，不承担经营风险；杭州市江干区政府委托杭州江干区国有资产管理局对其中的国有股权行使管理权和监督权。
1999 年 11 月 25 日，杭州市江干区国有资产管理局出具了《关于对杭州滨江房产集团有限公司的出资证明》(江国资发(1999)10 号)，确认 480 万元国家股(优先股)由杭州市江干区国有资产管理局持有。
(5)滨江集团改制后，原有债权债务由新组建的公司承担负责。
2000 年 6 月 20 日，杭州市江干区政府出具了《关于同意杭州滨江房产集团公司转制方案的批复》(江政发[2000]58 号)，确认了上述改制方案。
改制方案的实施：
(1)1999 年 11 月 14 日，在上述改制方案的基础上，杭州市江干区计划与经济局(杭州江干区计经委)、杭州定海建筑工程公司、杭州市江干区国有资产管理局、戚金兴共同签署了相关《杭州滨江房产集团有限公司股东转让协杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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议》。根据该等协议，杭州市江干区计划与经济局将其在滨江集团中经评估后的股权中的 40%转让给杭州市江干区国有资产管理局，将 60%的股权转让给戚金兴。
根据戚金兴与其他经营层成员朱慧明、莫建华、王祖根分别签署的《协议书》，在戚金兴受让持有的 60%股权中，10%股权(计 120 万元出资)系其代朱慧明持有；10%股权(计 120 万元出资)系其代莫建华持有；5%股权(计 60 万元出资)系其代王祖根持有。
1999 年 11 月 14 日，滨江集团召开股东会，全体股东同意上述股权转让事项。
(2)1999 年 12 月 2 日，戚金兴以现金方式缴存股权认购款 648 万元(其中270 万元系由朱慧明、莫建华、王祖根按照认购股权比例实际缴纳)；以戚金兴为代表的经营层受让滨江集团 60%股权的资金为其自有和个人借贷，均未向公司借款，公司也未发生为股东担保的行为。1999 年 12 月 6 日，杭州市江干区财政局综合管理科缴存 72 万元(认购者一次性缴纳现金优惠 10%的部分)，作为戚金兴投资款；上述款项合计 720 万元于 1999 年 12 月 6 日汇付至杭州市江干区财政局。
(3)1999 年 12 月 9 日，滨江集团与杭州市江干区国有资产管理局签署《国有资产出借合同》，由滨江集团借用经评估确认的国有资产净值 1,482 万元，并实行有偿使用；双方并于 2002 年 12 月进行续签。2006 年 6 月 19 日，滨江集团以现金方式偿还了本金 1,482 万元；并按约定支付了截至 2006 年 6 月 19日的资金占用费 5,480,560.85 元。
(4)1999 年 12 月 13 日，房开公司向杭州市江干区财政局上交政府抽回款14,837,703.87 元。
1999 年 12 月 7 日，杭州西子会计师事务所对本次改制的实收资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(杭西会验字(1999)第 303 号)。
根据本次发行人律师出具的《法律意见书》：(1)在本次改制过程中，杭州市江干区国有资产管理局于 1996 年以其持有的杭州滨江房屋建设开发公司的股权对滨江集团出资的事项仍未办理必要的股东变更手续。直至 2002 年 10 月30 日，杭州市江干区体制改革办公室以《关于同意杭州滨江房屋建设开发公司改制的批复》(江体改办(2002)14 号)批准将杭州滨江房屋建设开发公司改制为杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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股份合作制，改制后的股份合作制企业注册资金 1,000 万元，由滨江集团与新股东朱慧明、莫建华、戚桂仙、潘红娟共同出资组建。且根据滨江集团分别与朱慧明、莫建华、戚桂仙、潘红娟签署的《代持协议》，朱慧明、莫建华、戚桂仙、潘红娟系代滨江集团持有杭州滨江房屋建设开发公司股权，故滨江集团实际持有杭州滨江房屋建设开发公司 100%股权。2002 年 12 月 2 日，包括滨江集团在内的全部股东的工商变更登记手续一并办理完成。杭州滨江房屋建设开发公司作为滨江集团的下属子公司的登记手续至此全部补办完成。(2)发行人律师注意到，在本次滨江集团国有企业改制过程中，滨江集团的注册资本由5,200 万元减至 1,200 万元，滨江集团未按当时《公司法》的规定履行法定的通知和公告程序。经本所律师核查，滨江集团不存在无法偿还债务之情形，截至目前也未有任何债权人就本次减资提出异议，故发行人律师认为，以上法律瑕疵并不会对本次发行上市造成法律障碍。
2000 年 1 月 13 日，滨江集团已办理了上述事项的工商变更登记手续，并换发了新的营业执照。
本次改制后，滨江集团股本结构如下：
股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
杭州市江干区国有资产管理局 480 40
戚金兴 720 60
合计 1,200 100
注：根据戚金兴与朱慧明、莫建华、王祖根之间的委托持股约定，戚金兴实际持有滨江集团 35%的股权，朱慧明、莫建华、王祖根实际分别持有滨江集团 10%、10%和 5%的股权。
3、2001 年滨江集团增资扩股
2001 年 6 月 14 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意将滨江集团注册资本由 1,200 万元增至 3,000 万元，共计新增注册资本 1,800 万元。其中自然人戚金兴、朱慧明、莫建华、王祖根分别以 1:1 的价格认缴增资 810 万元、465 万元、465 万元、60 万元。
杭州市江干区政府于 2001 年 6 月 30 日召开第四十二次常务会议，并由杭州市江干区政府办公室出具了《江干区人民政府第四十二次常务会议纪要》(江政办(2001)18 号)，会议讨论并同意了滨江集团的上述增资扩股方案。
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2001 年 8 月 22 日，戚金兴分别与朱慧明、莫建华、王祖根签署《协议书》，约定戚金兴不再向朱慧明、莫建华、王祖根返还 1999 年改制时由其代持的滨江集团 10%、10%、5%的股权，朱慧明、莫建华、王祖根原缴纳的出资款项由戚金兴予以返还；并约定由朱慧明、莫建华、王祖根分别对滨江集团认缴增资 465 万元、465 万元和 60 万元。至此，戚金兴与朱慧明、莫建华、王祖根之间的委托持股关系终止。
截至 2001 年 7 月 31 日，滨江集团总资产 12,775.81 万元，净资产
1,275.81 万元。根据滨江集团 1999 年改制方案，杭州江干区国有资产经营管
理有限公司持有滨江集团的 480 万元国有股权被设定为“定额回报，不承担经营风险”，故本次增资定价由股东友好协商并经由滨江集团股东会通过并由杭州市江干区人民政府以常务会议纪要方式同意。本次增资，自然人戚金兴、朱慧明、莫建华、王祖根认缴资金为其自有资金和个人借贷，均未向公司借款，公司也未发生为股东担保的行为。
2001 年 8 月 24 日，杭州敬业会计师事务所对本次增资的新增注册资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(杭敬会验字(2001)第 184 号)。
2001 年 8 月 28 日，滨江集团已办理了上述事项的工商变更登记手续，并换发了新的营业执照。
本次增资后，滨江集团注册资本为 3,000 万元，股本结构如下：
股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
杭州市江干区国有资产管理局 480 16.00
戚金兴 1,530 51.00
朱慧明 465 15.50
莫建华 465 15.50
王祖根 60 2.00
合计 3,000 100.00
4、2002 年滨江集团增资扩股
2001 年 2 月 27 日，杭州市江干区国有资产管理局出具了《关于我局所持国家股转持的证明》(江国资发[2001]5 号)，原来由杭州市国有资产管理局持有的滨江集团 480 万元股权转由杭州市江干区国有资产经营管理有限公司持有。2001 年 3 月 9 日，杭州市江干区国有资产管理局与滨江集团签订《国家股杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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转持协议》，该协议确认：原杭州市江干区国有资产管理局持有滨江集团的480 万股国家股转由杭州市江干区国有资产经营管理有限公司持有；原双方所签协议除国家股持有人变更外，其余条款不变。
2002 年 12 月 11 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意将注册资本由 3,000 万元增至 6,000 万元，共计新增注册资本 3,000 万元。其中，原股东戚金兴、朱慧明、莫建华分别以 1:1 的价格认缴出资 1,770 万元、615 万元、615 万元。
杭州市江干区政府于 2002 年 12 月召开常务会议，并由杭州市江干区政府办公室出具了《杭州市江干区人民政府常务会议纪要》(江政办(2002)14号)，会议讨论并同意了滨江集团的增资扩股方案。
截至 2002 年 11 月 30 日，滨江集团总资产 24,044.60 万元，净资产
4,048.72 万元。根据滨江集团 1999 年改制方案，杭州江干区国有资产经营管
理有限公司持有滨江集团的 480 万元国有股权被设定为“定额回报，不承担经营风险”，故本次增资定价由股东友好协商并经由滨江集团股东会通过并由杭州市江干区人民政府以常务会议纪要方式同意。本次增资，自然人戚金兴、朱慧明、莫建华认缴资金为其自有资金和个人借贷，均未向公司借款，公司也未发生为股东担保的行为。
2002 年 12 月 19 日，杭州敬业会计师事务所对滨江集团本次增资扩股的新增注册资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(杭敬会验字(2002)第 276号)。
2002 年 12 月 24 日，滨江集团已办理了上述事项的工商变更登记手续，并换发了营业执照。
本次增资后，滨江集团的注册资本为 6,000 万元，股本结构如下：
股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
杭州江干区国有资产经营管理有限公司 480 8.00
戚金兴 3,300 55.00
朱慧明 1,080 18.00
莫建华 1,080 18.00
王祖根 60 1.00
合计 6,000 100.00
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5、滨江集团的股权转让
(1)第一次股权转让
2005 年 11 月 30 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意王祖根将其持有的滨江集团 1%股权，计 60 万元出资，转让给戚金兴。同日，王祖根和戚金兴签署了相关《股东转让出资协议》。
截至 2005 年 11 月 30 日，滨江集团总资产 379,772 万元，净资产 26,748万元。本次股权转让定价由双方友好协商确定并经由滨江集团股东会审议后通过，2005 年 12 月 15 日，滨江集团已办理了上述股权转让事项的工商变更登记手续。
2005 年 12 月 15 日，滨江集团已办理了上述股权转让事项的工商变更登记手续。
本次转让后，滨江集团的股本结构如下：
股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
杭州江干区国有资产经营管理有限公司 480 8
戚金兴 3,360 56
朱慧明 1,080 18
莫建华 1,080 18
合计 6,000 100
(2)第二次股权转让
根据 1999 年滨江集团改制方案，由杭州市江干区国有资产经营管理局持有(后转由杭州江干区国有资产经营管理有限公司持有)的滨江集团 480 万元国家股，按年 8%实行定额回报，不参与企业经营、不承担企业经营风险、不派股东代表。
改制后的滨江集团仍由戚金兴为代表的经营层进行经营管理。同时，滨江集团自改制后按照改制方案的约定，每年向杭州市江干区国有资产管理局(杭州江干区国有资产经营管理有限公司)按 8%进行固定回报。
2006 年 6 月 19 日，杭州市江干区国有资产经营管理有限公司与房开公司签署了关于滨江集团 8%股权的《股权转让协议》，杭州江干区国有资产经营管理有限公司将其持有滨江集团的 8%股权转让给房开公司。
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2006 年 5 月 12 日，杭州市江干区政府办公室出具简复单(收文编号：
2040078)，同意杭州江干区国有资产经营管理有限公司持有的滨江集团 8%国家股，不享受滨江集团产生的盈利或股权价值增值，同意按 480 万元原值转让，同时，滨江集团上交贡献款 1,520 万元。
2006 年 6 月 12 日，杭州市江干区政府出具《江干区人民政府关于同意转让杭州滨江房产集团有限公司国有产权的批复》(江政发(2006)21 号)，同意本次国有股权转让。
2006 年 6 月 20 日，房开公司与戚金兴签署了《股东转让出资协议》，房开公司将其受让的 8%股权转让给戚金兴。
本次国有股权转让所履行的相关程序如下：
根据主管部门的批准，浙江东方资产评估有限公司接受滨江集团的委托，于 2006 年 6 月 7 日为本次国有股权转让出具了《价值咨询评估报告书》(浙东评咨字(2006)第 11 号)。
2006 年 6 月 16 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意杭州江干区国有资产经营管理有限公司将其持有滨江集团的 8%股权转让给房开公司。
2006 年 6 月 19 日，经杭州市产权交易中心鉴证，杭州江干区国有资产经营管理有限公司与房开公司签署了滨江集团 8%股权的《股权转让协议》。杭州江干区国有资产经营管理有限公司将其持有滨江集团的 8%股权按协商作价2,000 万元（含股权价值 480 万元以及贡献款 1520 万元）的价格转让给房开公司。
2006 年 6 月 20 日滨江集团再次召开股东会，全体股东一致同意房开公司将其持有的 8%股权转让给戚金兴，同日，双方签署了相关《股东转让出资协议》，房开公司将其受让的 8%股权按协商作价 2,000 万元的价格转让给戚金兴。
根据发行人律师出具的《法律意见书》：(1)滨江集团 1999 年改制时经由杭州市江干区政府批准，由杭州市江干区国有资产管理局持有的滨江集团 480万元国有股权按照 8%实行定额回报，不承担经营风险，且发行人已向杭州市江干区国有资产管理部门足额支付全部的定额回报款，故本次 480 万元国有股权转让并未按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的有关规定进行资产评估并在产权交易机构公开征集受让方等流程。本次 480 万元国有股权转让已再次获杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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杭州市江干区政府批准。发行人律师认为，滨江集团本次国有股权转让系在遵循地方政府部门相关批准的客观历史事实基础上进行的，并不会对本次发行上市造成法律障碍。(2)杭州滨江房屋建设开发公司受让滨江集团 8%股权后，成为滨江集团的股东。杭州滨江房屋建设开发公司系滨江集团之控股子公司，因此杭州滨江房屋建设开发公司受让并持有滨江集团的股权，导致出现滨江集团与杭州滨江房屋建设开发公司之间相互持有股权之情形。但因杭州滨江房屋建设开发公司于股权受让次日便将其持有的滨江集团 8%股权全部转让给戚金兴，相互持股之情形遂告消灭。发行人律师认为，该短期相互持股之情形并不会对发行人本次发行上市造成法律障碍。
2006 年 6 月 20 日，滨江集团已办理了上述股权转让事项的工商变更登记手续。
上述转让后，滨江集团股本结构如下：
股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
戚金兴 3,840 64.00
朱慧明 1,080 18.00
莫建华 1,080 18.00
合计 6,000 100.00
(3)第三次股权转让
2006 年 10 月 26 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意戚金兴、朱慧明、莫建华分别将其持有的 2,534.4 万元、712.8 万元、712.8 万元出资以
1：1 的价格转让给滨江控股公司；同意戚金兴将其持有的 360 万元出资以 1：1的价格转让给戚加奇。同日，上述当事人分别签署了相关《股权转让合同》。
2006 年 10 月 31 日，滨江集团已办理了上述股权转让事项的工商变更登记手续。
本次转让后，滨江集团股本结构如下：
股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
滨江控股公司 3,960.00 66.00
戚金兴 945.60 15.76
朱慧明 367.20 6.12
莫建华 367.20 6.12
戚加奇 360.00 6.00
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股东名称(姓名)出资额(万元)出资比例(%)
合计 6,000.00 100.00
2007 年 8 月 28 日，浙江省人民政府办公厅出文《浙江省人民政府办公厅关于对杭州滨江房产集团股份有限公司改制及历次股权变动等有关事项确认的函》（浙政办函〔2007〕43 号），对滨江集团改制、历次股权变动事宜予以确认，滨江集团 1999 年改制、2001 年及 2002 年的增资、2005 年及 2006 年的股权转让等事项，均符合当时国家及地方政府关于国有企业改制及国有资产处置的有关规定，期间该企业合法存续。
6、滨江集团整体变更设立为股份有限公司
2006 年 11 月 15 日，滨江集团召开股东会，全体股东一致同意将滨江集团整体变更为股份有限公司，并同意以 2006 年 10 月 31 日为评估基准日，对滨江集团的资产进行评估。
2006 年 11 月 15 日，天健所对滨江集团截至 2006 年 10 月 31 日的财务报表进行了审计，并出具了《审计报告》(浙天会审[2006]第 1758 号)。根据该审计报告，滨江集团经审计后的净资产为 424,367,992.91 元。
2006 年 11 月 15 日，浙江勤信资产评估有限公司对滨江集团截至 2006 年10 月 31 日的资产进行了评估，并出具了《资产评估报告书》(浙勤评报字(2006)第 100 号)。根据该评估报告，滨江集团经评估后的净资产值为3,211,030,803.64 元。
2006 年 11 月 26 日，滨江集团召开临时股东会议，确认浙江勤信资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》(浙勤评报字[2006]第 100 号)的评估结果和天健所出具的《审计报告》(浙天会审[2006]第 1758 号)的审计结果。本次会议一致同意按照经审计后的净资产中的 42,000 万元按 1:1 折合股份 42,000 万股，每股面值 1 元，注册资本为 42,000 万元，净资产超过注册资本的部分转作资本公积。
2006 年 11 月 27 日，天健所为滨江集团整体变更设立股份公司的注册资本实收情况进行了审验，并出具了《验资报告》(浙天会验[2006]第 108 号)。
2006 年 11 月 30 日，本公司的发起人滨江控股公司、戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇签署了《变更设立杭州滨江房产集团股份有限公司之发起人协杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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议》，同意将其共同投资设立的杭州滨江房产集团有限公司变更设立为杭州滨江房产集团股份有限公司；公司总股本为 42,000 万股，每股面值一元，注册资本为 42,000 万元。
2006 年 11 月 30 日，本公司召开创立大会，全体发起人参加了本次会议并参与相关议案的表决。会议表决通过了包括《发起人抵作股款的资产作价的报告》、《关于创立杭州滨江房产集团股份有限公司的议案》、《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》等多项议案，并选举产生了本公司第一届董事会和监事会成员。
2006 年 12 月 6 日，本公司获得浙江省工商行政管理局核发的注册号为3301012047 号的《企业法人营业执照》。公司住所地为杭州市庆春东路 38号，法定代表人为戚金兴，经营范围为房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装璜。
整体变更设立股份公司后，本公司的总股本为 42,000 万股，股本结构如下：
7、2007 年股份公司增资扩股
2007 年 3 月 16 日，公司召开 2007 年第二次临时股东大会，全体股东审议通过了《关于向上海汉晟信投资有限公司等四家企业增发股份的议案》：同意公司向汉晟信公司等四家企业增发 4,000 万股普通股，每股面值 1 元，增加注册资本 4,000 万元。其中，向汉晟信公司发行 2,295.4 万股普通股，占发行后
总股本的 4.99%；向新理益公司发行 1,000 万股普通股，占发行后总股本的
2.17%；向新业科技公司发行 460 万股，占发行后总股本的 1%；向新九思人公
司发行 244.6 万股普通股，占发行后总股本的 0.53%。
股东名称(姓名)股份数量(万股)持股比例(%)
滨江控股公司 27,720.00 66.00
戚金兴 6,619.20 15.76
朱慧明 2,570.40 6.12
莫建华 2,570.40 6.12
戚加奇 2,520.00 6.00
合计 42,000.00 100.00
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2007 年 3 月 25 日，公司、滨江控股公司、戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇与汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司签署了《投资协议》，公司及原股东滨江控股公司、戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇同意公司以每股 4.90 元的价格分别向汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新
九思人公司分别发行 2,295.4 万股、1,000 万股、460 万股、244.6 万股普通
股，共计增发 4,000 万股普通股，股权认购款合计 19,600 万元。
截至 2007 年 3 月 31 日，滨江集团总资产 607,902 万元，净资产 46,457 万元(以上财务数据已扣除本次增资款 19,600 万元)。本次增资扩股的定价依据主要是基于本次增资摊薄后 2007 年每股收益乘以 5 倍市盈率计算得出（2007年预测实现净利润/本次增资后总股本*5 倍市盈率=4.9 元/股）。
2007 年 3 月 27 日，天健所为本次增资扩股的新增后的注册资本情况进行了审验，并出具了浙天会验[2007]第 23 号《验资报告》。
2007 年 3 月 28 日，公司已就上述事项在浙江省工商行政管理局办理了变更登记。本次增资后，公司股本增加至 46,000 万股，注册资本 46,000 万元，公司股本结构如下：
股东名称(姓名)股份数量(万股)持股比例(%)
滨江控股公司 27,720.00 60.26
戚金兴 6,619.20 14.39
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
汉晟信公司 2,295.40 4.99
新理益公司 1,000.00 2.17
新业科技公司 460.00 1.00
新九思人公司 244.60 0.53
合计 46,000.00 100.00
(二)重大资产重组行为
本公司成立后，未发生重大资产重组行为。
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四、发行人或股东出资及设立后历次股本变化的验资情况及发
起人投入资产的计量属性
(一)历次验资情况
1、滨江集团 1996 年设立验资
1996 年 5 月 20 日，浙江逸仙会计师事务所对 1996 年滨江集团设立时其中的 5000 万元出资进行了审验，并出具了《验资报告》((1996)浙逸验第 47号)；1996 年 6 月 24 日，杭州江干审计师事务所对其中的 200 万元认缴出资进行了审验，并出具了《验资报告》。
2、滨江集团 1999 年改制验资
1999 年 12 月 17 日，杭州西子会计师事务所对滨江集团 1999 年改制时各股东投入的截至 1999 年 12 月 7 日的实收资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(杭西会验字(1999)第 303 号)。
3、滨江集团 2001 年增资验资
2001 年 8 月 24 日，杭州敬业会计师事务所对滨江集团 2001 年增资扩股时截至 2001 年 8 月 24 日的新增注册资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(杭敬会验字(2001)第 184 号)。
4、滨江集团 2002 年增资验资
2002 年 12 月 19 日，杭州敬业会计师事务所对滨江集团 2002 年增资扩股时截至 2002 年 12 月 16 日的新增注册资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(杭敬会验字(2002)第 276 号)。
5、滨江集团 2006 年整体变更设立股份公司验资
2006 年 11 月 27 日，天健所对股份公司设立时截至 2006 年 11 月 27 日由杭州滨江房产集团有限公司整体变更为杭州滨江房产集团股份有限公司的注册资本变更的实收情况进行了审验，并出具了《验资报告》(浙天会验[2006]第108 号)。
6、股份公司 2007 年增资扩股验资
2007 年 3 月 27 日，天健所对股份公司 2007 年增资扩股时截至 2007 年 3月 27 日的新增注册资本情况进行了审验，并出具了《验资报告》(浙天会验[2007]第 23 号)。
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(二)公司设立时发起人投入资产的计量属性
公司是由滨江集团整体变更设立的，公司设立时，以杭州滨江房产集团有限公司截至 2006 年 10 月 31 日经天健所审计的净资产中的 420,000,000 元按照1：1 的比例折股 42,000 万股。天健所已经为本次整体变更投入的实收资本进行了审验，并出具了《验资报告》(浙天会验[2006]第 108 号)。
五、发行人组织机构
(一)发行人股权结构及控股、参股公司情况
本公司股权结构及控股、参股公司以及关联企业如下图：
(二)公司内部组织结构
本公司内部组织结构如下图：
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公司各主要职能部门情况如下：
1、战略与投资委员会：对公司重大战略决策及投资策略进行合乎程序、
充分而专业化的研讨；对公司重大投资方案进行预审，对重大投资决策进行跟踪。
2、审计委员会：负责对内部审计工作进行指导、协调、监督和检查。审
核公司的财务信息及其披露，审查公司的内控制度，组织对重大关联交易进行审计，监督公司的内部审计制度及其实施。
3、薪酬与考核委员会：对公司有关薪酬与考核的重大政策进行论证。研
究董事与经理人员考核的标准，进行考核并提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案。
4、董事会办公室：负责公司和相关当事人与证券交易所及其他证券监管
机构之间的及时沟通和联络，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，协调公司与投资者之间的关系，接待投资者来访，回答投资者咨询，向投资者提供公司信息披露资料。以及按照法定程序筹备各专门委员会会议、董事会会议和股东大会，准备和提交有关会议文件和资料。
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5、审计部：负责公司内部审计工作。负责公司及所属单位的财务收支、
内部财经制度执行情况以及其他事项的审计和效能监察工作；负责公司经济活动及其执行情况的监督管理。
6、总经理办公室：主要负责协助总经理处理日常管理工作，承担公司日
常行政管理职能。
7、财务部及下设会计核算部和资金管理部：负责为公司的经营决策提供
真实、准确的财务资料，并参与公司的重大生产经营决策。负责日常财务管理、成本测算、稽核和监督。负责资金的集中管理。同时指导和协调控股子公司的财务管理和会计核算。
8、研发中心：主要负责公司开发项目的开发进度、品质管控，制定标准
化开发流程体系、对各项目采用的材料设备、工程技术方案提供技术支持，并进行归纳梳理，实现各项目间的信息整合与资源共享。
9、企划营销部：负责公司整体品牌形象的营销宣传推广，负责保持媒体
关系沟通，负责对房地产市场状况的研究，落实土地储备计划工作。
10、人力资源部：负责公司人力资源开发工作，通过科学的测评机制完成
人员招录，对人力资源进行合理调配、培养及绩效考核。
11、项目管理部：负责具体房产项目的开发管理，以工程质量保证为基
础，确保项目开发品质和建设进度，合理控制成本。下设项目工程部：负责项目的工程建设管理；项目企划部：负责各具体项目的宣传策划工作；项目销售部：负责各具体项目的销售工作；项目财务部：负责各具体项目的会计核算、成本监督工作；项目前期部：负责各具体项目的规划设计、报批等前期工作；项目采购部：负责需要项目公司直接采购部分的采购工作。
六、发行人控股和参股公司
(一)发行人控股子公司情况
母公司持股比例(%)序号被投资单位
注册资本
(万元)
本公司实际投资额
(万元)直接间接
合计是否合并
1 房开公司 1,000.00 1,000.00 100 - 100 是
2 金色家园公司 1,000.00 900.00 90 10 100 是
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母公司持股比例(%)序号被投资单位
注册资本
(万元)
本公司实际投资额
(万元)直接间接
合计是否合并
3 万家花城公司 9,000.00 8,100.00 90 10 100 是
4 千岛湖公司 7,000.00 6,300.00 90 10 100 是
5 望江阳光公司 5,000.00 - 59 59 是
6 阳光海岸公司 3,000.00 1,560.00 52 52 是
7 新城时代公司 2,000.00 1,020.00 51 51 是
8 友好饭店 5,000.00 4,000.00 80 20 100 是
9 置业公司 1,000.00 900.00 90 10 100 是
10 金色蓝庭公司 5,000.00 5,000.00 100 - 100 是
11 滨绿公司
4,980.00
(USD)
2,988.00
(USD)
60 - 60 是
12 滨江盛元公司 30,000.00 15,000.00 50 - 50 [注]
13 滨江镜湖公司 28,000.00 28,000.00 100 - 100 [注]
注：滨江盛元公司及滨江镜湖公司因在 2008 年成立，故未纳入 2007 年度审计报告合并范围。
1、杭州滨江房屋建设开发有限公司
该公司的前身为杭州滨江房屋建设开发公司，成立于 1992 年，为全民所有制企业。1996 年滨江集团成立后，杭州滨江房屋建设开发公司成为滨江集团的子公司。该公司目前注册资本 1,000 万元，公司拥有 100%的股权，注册地址：杭州市江干区庆春东路 38 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：房屋开发(三级)，商品房销售。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 52,022.73 万元，净资产
16,473.18 万元；2007 年度实现净利润 13,898.44 万元。(以上财务数据已经天
健所审定)。
2、杭州金色家园房地产开发有限公司
该公司成立于 2004 年 4 月 7 日，注册资本 1,000 万元，公司出资 900 万元，占注册资本 90%；房开公司出资 100 万元，占注册资本 10%,注册地址：上城区白马庙巷 17 号 206－208 室，法定代表人：戚金兴，经营范围：上城区东至规划道路、南至富春江路、西至规划轨道交通用地、北至钱江路地块的房地产开发及经营。其他无需报经审批的一切合法项目。
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截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 13,704.30 万元，净资产
8,267.72 万元；2007 年度实现净利润 4,557.09 万元。(以上财务数据已经天健
所审定)。
3、杭州万家花城房地产开发有限公司
该公司成立于 2004 年 10 月 20 日，设立时注册资本为 3,000 万元，2007年 6 月 22 日增资至 9,000 万元，公司出资 8,100 万，占注册资本 90%；房开公司出资 900 万，占注册资本 10%,注册地址：杭州市拱墅区莫干山路 1367 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：开发、经营：杭政储出(2004)32 号地块，杭政储出(2005)52 号地块。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 226,434.96 万元，净资产
8,391.89 万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审
定)。
4、杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司
该公司成立于 2004 年 12 月 20 日，注册资本 7,000 万元，公司出资 6,300万元，占注册资本 90%；房开公司出资 700 万元，占注册资本 10%，注册地址：
淳安县千岛湖镇排岭南路 68 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：房地产开发经营；室内外装璜。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 25,122.20 万元，净资产
6,011.18 万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审
定)。
5、杭州望江阳光投资有限公司
该公司成立于 2006 年 6 月 13 日，注册资本 5,000 万元，目前，杭州滨江置业有限公司、杭州华兴实业公司、杭州友好饭店有限公司分别持有 40%、41%、19%的股权，注册地址：杭州市上城区白马庙巷 17 号 316 室，法定代表人：朱慧明，经营范围：房地产投资。本公司通过滨江置业、友好饭店间接持有该公司 59%的股份。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 5,154.84 万元，净资产 5,005.11
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
6、杭州阳光海岸房地产开发有限公司
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该公司成立于 2005 年 9 月 14 日，注册资本 3,000 万元，公司出资 1,560万元，占注册资本 52%；浙江城建房地产集团有限公司出资 1,440 万元，占注册资本 48%，注册地址：上城区兴隆路 20 号东楼 222 室，法定代表人：朱慧明，经营范围：服务：房地产开发，其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 50,131.15 万元，净资产
2,926.38 万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审
定)。
7、杭州新城时代广场房产有限公司
该公司成立于 2006 年 1 月 9 日，注册资本 2,000 万元，本公司、浙江中豪房屋建设开发有限公司分别持有 51%、49%的股权，注册地址：杭州市江干区庆春东路 38 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：专项开发、经营杭政储(2005)54 号地块，商品房销售。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 82,743.28 万元，净资产
1,819.36 万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审
定)。
8、杭州友好饭店有限公司
该公司的前身为中日合作企业杭州中日友好饭店有限公司，成立于 1984年；2005 年滨江集团通过拍卖获得其产权后变更设立为杭州友好饭店有限公司。2006 年 12 月 28 日，浙江省旅游星级饭店评定委员会根据中华人民共和国标准《旅游饭店星级的划分及评定》(GBT14308-2003)，评定友好饭店为中国四星级饭店。目前该公司注册资本 5,000 万元，公司出资 4,000 万元，占注册资本 80%；房开公司出资 1,000 万元，占注册资本 20%。注册地址：杭州市上城区平海路 53 号，法定代表人：朱立东，经营范围：服务：住宿，餐饮，咖啡室，酒吧，棋牌，理发，非医疗性美容，足浴(有效期至 2010 年 6 月 27 日)，承办会议、物业管理；批发、零售；百货。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 39,561.12 万元，净资产
20,789.76 万元；2007 年度实现净利润-607.53 万元。(以上财务数据已经天健
所审定)。
9、杭州滨江置业有限公司
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该公司成立于 2005 年 1 月 11 日，注册资本 1,000 万元，公司出资 900 万元，占注册资本的 90%；房开公司出资 100 万元，占总注册资本的 10%，注册地址：杭州市江干区庆春东路 38 号 2 楼 204 室，法定代表人：戚金兴，经营范围：房屋建筑；服务；水电安装；其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 2,003.39 万元，净资产 1,005.46
万元；2007 年度实现净利润 97.13 万元。(以上财务数据已经天健所审定)。
10、杭州金色蓝庭房地产开发有限公司
该公司成立于 2006 年 12 月 26 日，注册资本 5,000 万元，公司出资 5,000万元，占注册资本的 100%，注册地址：西湖区天目山路 398 号，法定代表人：
戚金兴，经营范围：房地产开发。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 67,123.62 万元，净资产
4,974.51 万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审
定)。
11、杭州滨绿房地产开发有限公司
该公司成立于 2006 年 12 月 25 日，系中外合资企业，经营期限 10 年，注册资本 4,980 万美元，公司出资 2,988 万美元(等值人民币出资)，占注册资本的 60%, Green Sea International Ltd.出资 1,992 万美元(美元出资)占注册资本的 40%，注册地址：浙江省杭州市拱墅区沈半路 232 号，法定代表人：朱慧明，经营范围：对杭政储出[2006]20 号 B 地块进行办公兼容宾馆用房的开发建设。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 85,345.72 万元，净资产
38,867.75 万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审
定)。
12、滨江盛元公司
该公司成立于 2008 年 2 月 2 日，注册资本 30,000 万元，本公司与杭州盛元房地产开发有限公司分别持有 50%、50%的股权，注册地址：萧山区北干街道绿都世贸广场写字楼 25A 西，法定代表人：朱慧明，经营范围：房地产开发。
该公司拟开发萧山湘湖项目，截至本招股书签署日，尚未实现营业收入。
13、滨江镜湖公司
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该公司成立于 2008 年 1 月 21 日，注册资本 28,000 万元，本公司持有100%的股权，注册地址：绍兴市灵芝镇界树村，法定代表人：朱慧明，经营范围：房地产开发、经营（凭资质经营）。
该公司拟开发绍兴镜湖新区外滩 2 号项目，截至本招股书签署日，尚未实现营业收入。
(二)发行人参股公司情况
母公司持股
比例(%)序号被投资单位注册资本(万元)
本公司实际投资额(万元)直接间接
合计是否合并1 绿滨公司（报告期）
4,980.00
(USD)
1,992.00
(USD) 40 - 40 否
2 滨江棕榈公司 1,000.00 300.00 30 - 30 否
3 东方海岸公司 22,000.00 3,700.00 16.82 - 16.82 否
1、杭州绿滨房地产开发有限公司
该公司成立于 2006 年 12 月 25 日，系中外合资企业，经营期限 10 年，注册资本 4,980 万美元，公司出资 1,992 万美元(等值人民币出资)，占注册资本的 40%, Green Sea International Ltd.出资 2,988 万美元(美元出资)，占注册资本的 60%，注册地址：浙江省杭州市拱墅区沈半路 230 号，法定代表人：
寿柏年，经营范围：对杭政储出[2006]20 号 C 地块进行普通住宅开发建设(含配套公建)。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 134,328.63 万元，净资产
38,788.83 万元；2007 年度尚未实现营业收入。（以上财务数据经天健所审
定）
2008 年 1 月 24 日，按协议约定对绿滨公司股权结构进行了调整，滨江房产将其持有的 40%的股权按 1：1 的价格转让给 Green Sea International
Ltd.，绿滨公司成为 Green Sea International Ltd.的独资企业。
2、杭州滨江棕榈园林建设有限公司
该公司成立于 2006 年 12 月 21 日，注册资本 1,000 万元，房开公司出资300 万元，占注册资本的 30%；广东棕榈园林工程有限公司出资 700 万元，占总注册资本的 70%，注册地址：杭州市江干区庆春东路 66－1 号 1201 室，法定代杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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表人：林从孝，经营范围：承接园林绿化、园林建筑工程；服务：景观设计；批发、零售：花卉，苗木。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 1,479.70 万元，净资产 989.38
万元；2007 年度实现净利润-10.62 万元。（以上财务数据经天健所审定）
3、东方海岸（淳安）房地产开发有限公司
该公司系合资经营（港资）企业，已于 2007 年 11 月 14 日领取一年期营业执照，注册资本 22,000 万元。经淳安永盛联合会计师事务所验资（淳永会验[2007]0190 号），截至 2007 年 12 月 18 日，该公司已收到各股东实缴注册资金 22,000 万元，出资比例为：恒通实业有限公司出资 15,000 万元（等值外币），占注册资本的 61.18%；滨江房产出资 3,700 万元，占注册资本的
16.82%；杭州欣盛房地产开发有限公司出资 3,300 万元，占注册资本的 15%。
注册地址：浙江省淳安县千岛湖镇新安东路 601 号 299 室，法定代表人：朱慧明，经营范围：筹建：在浙江省淳安县千岛湖镇乌嘴洞岛地块（淳土让字[2007]22 号）从事普通住宅的建设、开发、销售及物业管理。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 36,001.05 万元，净资产 22,000
万元；2007 年度尚未实现营业收入。（以上财务数据未经审计）
七、发起人、持有发行人 5%以上股份的主要股东及实际控制人
情况
(一)发起人、持有发行人 5%以上股份的股东基本情况
发起人、持有本公司 5%以上股份的股东为：滨江控股公司以及自然人戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇。
1、杭州滨江投资控股有限公司
参见“第二节概览”之“(一)本公司控股股东”。
2、自然人戚金兴，中国国籍，无境外永久居留权，身份证号码：
33010419620328271X，住所：杭州市江干区三堡家园 12 幢 1 单元 301 室。
3、自然人朱慧明，中国国籍，无境外永久居留权，身份证号码：
330104196309222715，住所：杭州市江干区三堡公寓 12 幢 8 号。
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4、自然人莫建华，中国国籍，无境外永久居留权，身份证号码：
330104197010252711，住所：杭州市江干区四季青镇水湘村 4组 105 号。
5、自然人戚加奇，中国国籍，无境外永久居留权，身份证号码：
330104198811082710，住所：杭州市江干区三堡家园 12 幢 1 单元 301 室。
自然人戚金兴、朱慧明、莫建华同时为滨江控股公司的股东。自然人戚金兴与戚加奇为父子关系。
(二)实际控制人基本情况
本公司的实际控制人为戚金兴先生。戚金兴先生通过滨江控股公司间接持有本公司 38.57%的股份，直接持有本公司 14.39%的股份，合计持有 52.96%的
股份。同时，戚金兴的关联股东戚加奇先生(戚金兴先生之子)，持有本公司
5.48%的股份。
本公司的实际控制人为戚金兴先生，报告期内未发生过变化。
实际控制人戚金兴的基本情况请参见本节“七、发起人、持有发行人 5%以
上股份的主要股东及实际控制人情况”之“(一)发起人基本情况”。
(三)控股股东和实际控制人控制的其他企业的基本情况
本公司控股股东为滨江控股公司；实际控制人为戚金兴先生。实际控制人戚金兴持有滨江控股 64%的股权。滨江控股公司除了持有本公司 60.26%外，还
持有物业公司 100%的股权。
杭州滨江物业管理有限公司成立于 1997 年 4 月 21 日，注册资本：300 万元，注册地址：杭州市江干区秋涛北路 73 号，法定代表人：朱立东，经营范围：服务：物业管理，房产中介，房产代理；批发、零售：装饰材料。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 1,052.71 万元，净资产 447.28
万元；2007 年度实现净利润-22.81 万元。(以上财务数据经天健所审定)。
(四)发行人股份质押或其他有争议的情况
截至本招股意向书签署日，控股股东滨江控股公司及实际控制人戚金兴先生直接或间接持有发行人的股份不存在质押或其他有争议的情况。
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八、发行人股本情况
本公司股本结构的历次变动情况参见本节“三、发行人股本结构的形成、
变化及重大资产重组行为”之“(一)本公司股本结构的形成及变化”。
(一)本次发行前后本公司股本结构
发行前发行后
股东持股数量(万股)持股比例(%)持股数量(万股)持股比例(%)
滨江控股公司 27,720.00 60.26 27,720.00 53.31%
戚金兴 6,619.20 14.39 6,619.20 12.73%
朱慧明 2,570.40 5.59 2,570.40 4.94%
莫建华 2,570.40 5.59 2,570.40 4.94%
戚加奇 2,520.00 5.48 2,520.00 4.85%
汉晟信公司 2,295.40 4.99 2,295.40 4.41%
新理益公司 1000.00 2.17 1,000.00 1.92%
新业科技公司 460.00 1.00 460.00 0.88%
新九思人公司 244.60 0.53 244.60 0.47%
公众股东－- 6,000.00 11.54%
合计 46,000 100.00 52,000.00 100.00%
(二)前十名股东
本公司前十名股东为：滨江控股公司、戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇、汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司。
1、滨江控股公司、戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇的基本情况参见本
节“七、发起人、持有发行人 5%以上股份的主要股东及实际控制人情况”
2、上海汉晟信投资有限公司
该公司成立于 2000 年 11 月 24 日，注册资本 8,625 万元，注册地址：上海市青浦区练塘镇章练塘路 588 号 C-058 室，法定代表人：陈琛，经营范围：医药投资、化工原料(除危险品)、实业投资，投资咨询，商务咨询，百货，建筑材料，钢材，通讯产品及配件，汽车配件。(以上经验范围涉及许可经营的凭许可证经营)。该公司股东为陈琛、王文渊、陶翀，分别持有该公司 51%、29%、20%的股权。上海汉晟信投资有限公司的实际控制人为自然人陈琛，持有汉晟信公司 51%的股权。
3、新理益集团有限公司
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该公司成立于 2000 年 1 月 25 日，注册资本 50,000 万元，注册地址：上海市黄浦区河南南路 1 号 1001-1005 室，法定代表人：刘益谦，经营范围：投资管理、经济信息咨询服务、投资咨询，以电子信息技术，生化工程产品的研究、开发和生产的“四技”服务；房地产开发经营，百货，建筑材料，钢材，化工原料及产品(不含危险品)，医药投资。(经验范围涉及许可、资质经营的凭有效许可、资质证经营)。该公司股东为刘益谦、刘妍超、王闻，分别持有该公司 83.6%、10.46%、5.94%的股权。新理益集团有限公司的实际控制人为自然人
刘益谦，持有新理益公司 83.6%的股权。
4、江苏新业科技投资发展有限公司
该公司成立于 1999 年 7 月 2 日，注册资本 10,000 万元，注册地址：南京市江宁开发区湖滨路 58 号百家湖别墅花园西苑 58 幢，法定代表人：杨玉，经营范围：实业投资、咨询，技术转让，新产品开发，电子计算机及配件、电子产品及通讯设备(卫星地面接收设施除外)制造、销售，线路、管道、设备安装、设计、维护。该公司股东为蒋琳华、李洪、杨玉，分别持有该公司 50%、42%、8%的股权。江苏新业科技投资有限公司的实际控制人为自然人蒋琳华，持有新业科技公司 50%的股权。
5、深圳市新九思人实业发展有限公司
该公司成立于 1996 年 4 月 24 日，注册资本 1,000 万元，注册地址：深圳市福田区新闻路东景花园 1 栋 2003 室，法定代表人：王文涛，经营范围：计算机软、硬件开发与销售，新型计算机应用系统硬件和网络设备的租赁、销售及售后服务(以上不含专营、专控、专卖商品及限制项目)。该公司股东为王文涛、李洪梅，分别持有该公司 92%、8%的股权。深圳市新九思人实业发展有限公司的实际控制人为自然人王文涛，持有新九思人公司 92%的股权。
(三)前十名自然人股东及其在发行人处担任的职务
本公司前十名自然人股东为戚金兴、朱慧明、莫建华、戚加奇，其在本公司担任职务情况如下：
自然人股东姓名在股份公司担任的职务
戚金兴董事长
朱慧明董事、总经理
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莫建华董事、常务副总经理
戚加奇未在本公司担任职务
(四)股东中的战略投资者持股及其简况
公司股东中没有战略投资者。
(五)本次发行前各股东间的关联关系及关联股东的各自持股比例
本次发行前，本公司股东中，戚金兴先生与戚加奇先生为父子关系。同时，自然人股东戚金兴、朱慧明、莫建华为滨江控股公司的股东，分别持有滨江控股公司 64%、18%、18%的股份。除此外，本公司股东之间不存在关联关系。
其中滨江控股公司直接持有本公司 60.26%股份；戚金兴直接持有本公司
14.39%的股份，通过滨江控股公司间接持有 38.57%的股份，合计持有本公司
52.96%的股份。朱慧明直接持有本公司 5.59%的股份，通过滨江控股公司间接
持有 10.85%的股份，合计持有本公司 16.43%的股份。莫建华直接持有本公司
5.59%的股份，通过滨江控股公司间接持有 10.85%的股份，合计持有本公司
16.43%的股份。戚加奇直接持有本公司 5.48%的股份。
(六)本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
本公司控股股东和实际控制人承诺：自本公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。自然人股东朱慧明、莫建华承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让所持本公司股份。自然人股东戚加奇承诺：本人所持公司股份，自公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份；汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司承诺：自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其发行前所持本公司股份。
同时，作为本公司董事、高级管理人员的戚金兴、朱慧明、莫建华承诺：
除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。
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此外，戚金兴、朱慧明和莫建华承诺：对其所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由滨江控股公司收购该部分股份；在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。
九、发行人员工及其社会保障情况
(一)员工人数及变化情况
本公司最近三年，公司本部在册员工人数变化情况如下：
单位：人
2007 年末 2006 年末 2005 年末
103 87 71
(二)员工专业结构
截至 2007 年 12 月 31 日，公司员工的专业结构情况如下：
岗位类别员工人数(人)所占比例(%)
建筑工程 39 37.86
财务管理 10 9.71
销售、策划 31 30.10
企业管理 10 9.71
其他 13 12.62
总计 103 100
(三)员工受教育程度
截至 2007 年 12 月 31 日，公司员工受教育程度如下：
学历员工人数(人)所占比例(%)
硕士以上 4 3.89
本科 51 49.51
大专及其他 48 46.60
总计 103 100
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(四)员工年龄分布
截至 2007 年 12 月 31 日，公司员工年龄分布情况如下：
年龄区间员工人数(人)所占比例(%)
30 岁以下 44 42.72
30-39 岁 46 44.66
40-49 岁 11 10.68
50 岁以上 2 1.94
总计 103 100
(五)发行人执行社会保障制度、住房制度改革、医疗制度改革情况
本公司已经按照国家和杭州市有关规定，为员工提供了相关保险和福利，包括：医疗保险、失业保险、养老保险、工伤保险、生育保险、住房公积金。
十、发行人主要股东及作为股东的董事、监事、高级管理人员
的承诺及履行情况
(一)主要股东的重要承诺及其履行情况
1、避免同业竞争的承诺
公司控股股东向本公司出具了《杭州滨江投资控股有限公司关于避免同业竞争之承诺函》；公司实际控制人向本公司出具了《关于避免同业竞争的承诺》，(具体内容见本招股意向书“第七节同业竞争关联交易”之“一、同业
竞争”)。
2、股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
参见本节“八、发行人股本情况”之“(六)本次发行前股东所持股份的流
通限制和自愿锁定股份的承诺”。
3、关于承担项目清算补缴土地增值税义务的承诺
滨江房产全体股东作出如下承诺：滨江房产在项目所在地土地增值税清算实施细则出台后，对公司股票发行前开发项目进行土地增值税清算，若在扣除预缴土地增值税款及预提土地增值税款后仍需补交的，则对滨江房产补交的土地增值税，由滨江房产公司发行前全体股东承担。
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(二)作为股东的董事、监事、高级管理人员的重要承诺及其履行情况
参见本节“八、发行人股本情况”之“(六)本次发行前股东所持股份的流
通限制和自愿锁定股份的承诺”。
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第六节业务和技术
一、房地产行业概况
(一)行业管理体制
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部门，其中国家建设部，主要负责制定产业政策，制定质量标准和规范，国土资源部主要负责制定国家土地政策以及土地出让制度相关的政策规定，商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级发改委、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门。
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级揽业。其中一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
本公司房地产开发项目均位于浙江省杭州市。杭州市房地产开发项目管理的主要部门有：杭州市发展和改革委员会、杭州市建设委员会、杭州市国土资源局、杭州市规划局、杭州市房产管理局、杭州市城市管理办公室、杭州市人民防空办公室、杭州市卫生局、杭州市环境保护局、杭州市园林文物局、杭州市交警支队、杭州市消防支队等。房地产开发各阶段的主要主管部门如下：
1、获取土地阶段：杭州市国土资源局负责对国有土地使用权的审批和办
理相关土地出让手续，负责与开发企业签定国有土地使用权出让合同等。
2、项目立项阶段：杭州市发展和改革委员会负责房地产开发项目备案，
审批和上报土地供应年度计划和项目建设开工计划；杭州市规划局负责核发用地红线图及选址意见书等。
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3、设计报批阶段：杭州市建设委员会及杭州市规划局组织项目的方案评
审、初步设计审查和扩初设计审查等；杭州市规划局负责核发《建设用地规划许可证》、杭州市国土资源局负责颁发《国有土地使用证》。
4、施工阶段：杭州市规划局负责颁发《建设工程规划许可证》、杭州市
建设委员会负责颁发《建筑工程施工许可证》。
5、销售阶段：杭州市房产管理局负责核发《商品房预售许可证》等。
6、验收阶段：杭州市规划局负责组织规划验收，杭州市人民防空办公
室、杭州市卫生局、杭州市环境保护局、杭州市园林文物局、杭州市交警支队、杭州市消防支队负责各自专项的验收，杭州市建设委员会负责项目竣工验收备案等。
7、权证办理阶段：杭州市国土资源局与杭州市房产管理局负责房地产测
绘、确权及交易登记，核发《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等。
8、开发资质管理：杭州市建设委员会会同上级主管部门负责管理房地产
企业的开发资质。
(二)主要政策法规
房地产行业的监管主要涉及土地获取、项目规划设计、项目施工和销售及物业管理等环节，行业政策法规主要可分为对房地产开发企业的管理、对房地产开发项目的管理和商品房的销售管理三个方面。
1、关于房地产开发企业的设立和资质管理
时间部门主要政策法规主要内容
1995年1月全国人大《中华人民共和国城市房地产管理法》
1998年7月国务院《城市房地产开发经营管理条例》
2000年3月建设部《房地产开发企业资质管理规定》
2004年4月国务院《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》
明确了房地产开发的基本要求，以及房地产开发企业的资质要求等。
2、关于房地产项目的开发管理
时间部门主要政策法规规范环节
2004年10月国家发改委《外商投资项目核准暂行管理办法》
2004年11月国务院、发改委《外商投资产业指导目录》
外资项目核准
2004年7月国务院《国务院关于投资体制改革的决定》内资项目核准杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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时间部门主要政策法规规范环节
2004年7月国务院《政府核准的投资项目目录》
2004年11月国家发改委《关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》
和备案
1990年5月国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
2008年1月国务院《国务院关于促进节约集约用地的通知》
2008年2月国务院关于贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知
土地出让
1999年3月国土资源部《建设用地审查报批管理办法》
2004年10月国土资源部《建设项目用地预审管理办法》
建设用地批准
1992年12月建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》
建设用地规则
1989年12月全国人大《中华人民共和国城市规划法》建设工程规则
2001年6月国务院《城市房屋拆迁管理条例》
2001年7月建设部《建筑工程施工许可管理办法》
施工许可
2000年4月建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
2000年6月建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》
竣工验收
注：上表主要政策法规按“规范环节”排序。
3、关于商品房的销售
时间部门主要政策法规规范环节
2004年1月建设部《商品房销售管理办法》
2004年7月建设部《城市商品房预售管理办法》
商品房销售
1995年6月全国人大《担保法》
2001年8月建设部《城市房地产抵押管理办法》
2001年6月央行《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》
2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2004年9月银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》
2007年9月央行、银监会
《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
2007年12月央行、银监会
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
商品房抵押信贷
注：上表主要政策法规按“规范环节”排序。
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(三)我国房地产行业概况
我国正处于工业化和快速城市化的发展阶段。整体国民经济的持续稳定增长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们居住水平不断提高带来的改善性需求，这些既是构成我国过去十几年来房地产市场快速发展的原动力，同时也是确保未来房地产市场持续健康发展的重要支撑。
1、房地产开发投资持续增长
我国房地产开发与住宅开发投资图5,00010,00015,00020,00025,0002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-11月亿元
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
房地产开发投资额住宅开发投资额房地产开发投资增幅住宅开发投资额增幅
数据来源：WIND 资讯
2001 年—2006 年，总体上全国房地产开发投资保持持续增长。2001 年—2004 年房地产开发投资增幅基本保持在 25%左右，2005 年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落。房地产投资过热势头得到了初步遏制。2006年房地产开发投资增幅虽略有反弹，但增幅较 2003 年—2004 年历史高位有一定回落。2007 年 1-11 月全国房地产开发投资总额为 21,632 亿元，增幅有进一步回落趋势，其中住宅开发投资总额为 18,105 亿元，增幅较上年有较大回升。
2、增量土地供应下降、存量土地开发增强
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我国土地购置及开发面积图5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-11月万平方米-10.00%
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土地购置面积土地开发面积土地购置面积增幅土地开发面积增幅
数据来源：WIND资讯
土地购置面积在 2004 年以前保持稳步增长，但增速持续下降，2004 年以后，土地购置面积绝对数额开始持续下降。2006 年全国完成土地购置面积36,791.0 万平方米，较上年同比减少 3.8%。2007 年 1-11 月全国土地购置面积
为 34,000 万平方米。在土地开发方面，全国土地开发面积增幅在 2003 年后出现过短暂回调，从 2004 年底开始迅速反弹。2006 年全国完成土地开发面积为26,605.6 万平方米，同比增长 17.3%。2007 年 1-11 月全国土地开发面积为
21,000 万平方米。2004 年、2005 年、2006 年和 2007 年 1-11 月全国完成土地开发面积占土地购置面积之比为分别为 49.6%、59.3%、72.3%和 62.9%，开发企
业对存量土地的开发力度有所加强。
土地购置和开发面积变化的背后是国家土地宏观调控政策的调整。2006 年出台的土地政策主要体现在土地供应上：一方面继续严把土地供应闸门，既规定了限制用地项目和禁止用地项目，对住宅用地的供应，向中小户型和中低价位普通住宅用地倾斜；同时又大力推进集约利用土地，控制农用地转为建设用地的规模。
3、商品房开工建设与销售面积同步增长
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我国商品房竣工面积和销售面积图10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-11月万平方米
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商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积增幅销售面积增幅
数据来源：WIND资讯
随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，2001－2006 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。2004 年以前，商品房竣工面积始终超过销售面积，2005—2006 年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。受供需关系影响，2007 年商品房竣工面积增幅快速回升，2007 年 1-11 月商品房竣工面积为 68,404 万平方米。2006 年起商品房销售面积增幅较上年有所回落，但销售总量继续保持在高位。2007 年 1-11 月全国商品房销售面积为 60,424 万平方米。
4、住宅产品为主导，比例略有提升
我国住宅开发投资额占房地产开发投资额比重图5,00010,00015,00020,00025,0002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-11月亿元
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房地产开发投资额住宅开发投资额住宅开发/房地产开发
数据来源：WIND资讯
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2000 年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。2004 年以来，商品住宅开发投资增幅超过房地产开发投资增幅，房地产投资结构渐趋合理，投资重心进一步向住宅方向偏移。2007 年 1-11 月，全国住宅开发投资总额为18,105 亿元，占同期房地产开发投资总额的比例为 83.70%，较上年有较大幅度
提升。
5、商品房销售价格持续上涨，增幅有所回落
我国商品房销售均价图5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-11月元/平方米
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全国商品房销售均价商品房销售均价增幅
数据来源：WIND资讯
2001 年—2007 年，全国商品房销售价格持续上涨，进入 2004 年房价涨幅进入加速阶段，2005 年增幅达到 16.72%。2006 年，全国商品房销售均价为
3,383 元/平方米，同比上涨 6.79%，增幅较上年有较大幅度回落。但 2007 年
1-11 月，全国商品房均价又上升至 3,987 元/平方米，增幅较上年有所提升。
(四)影响我国房地产业发展的因素
1、国民经济持续稳步发展
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我国近年国内生产总值图50,000100,000150,000200,000250,0002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-9月亿元
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GDP GDP增长率
数据来源：WIND资讯
“十五”期间，我国国内生产总值复合增长率达到 13.79%。2006 年，国
内生产总值为 209,407 亿元，较上年增长 13.89%。2007 年 1-11 月，国内生产
兑值为 166,043 亿元，同比增长 11.50%。根据“十一五”规划，“十一五”期
间我国 GDP 年均增长率将达到 7.5%。国民经济的持续健康发展将为房地产行业
快速发展奠定有力的基础。
2、人均可支配收入增加
我国城镇居民家庭人均可支配收入图2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-9月元
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城镇居民家庭人均可支配收入元人均可支配收入增幅
数据来源：WIND资讯
2000 年以来，我国城镇居民人均可支配收入的增长基本上保持在 10%左右。2007 年 1-11 月，我国城镇居民人均可支配收入为 10,346 万元，同比增长
17.58%。城镇人口的增加和城镇居民收入的增长将带动住宅需求的持续增长。
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根据“十一五”规划纲要，“十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到 5%。随着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求，促进房地产业的发展。
3、城市化进程的持续推进
我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。1991 年底该比例是 26.37%，2006 年底已经达到了 43.90%。未来 10
余年，预计中国的城市化水平仍将保持年均 1%左右的增长速度，意味着每年新增城市人口将在 4,000 万以上，这将带来大量新增的住房需求。
4、刚性需求持续释放
房地产需求分类表
外企进入办公、厂房需求国外需求外资投资需求
本地企业办公需求本地需求投资需求
外地企业办公需求
商业地产需求
外来需求投资需求
居住需求国外需求投资需求
家庭的分化(刚性需求)
居住条件的改善(刚性需求)
拆迁带来的需求(刚性需求)本地需求
投资需求
先富起来一部分人进城(刚性需求)
外来人口求学后在城市工作(刚性需求)
进城务工
房地产需求
住宅地产需求(主流业务)
外来需求
投资需求
从房地产市场的需求分类看，住宅需求构成房地产市场需求的主导。在住宅需求中，又以本地需求和外来需求为主。本地需求和外来需求中，其中部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口的增加。我们认为，随着经济的发展、城市化进程的加速，上述刚性需求仍将会在以后年度持续得以释放。
5、宏观调控影响
房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，同时，住房作为一种生活必需品也直接影响到社会稳定与和谐。针对近年来房价上涨速度杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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较快的问题，政府已通过采取各种政策措施，控制房地产价格的涨幅，并调整住房供应结构。
国家宏观调控的最终目的是为了保障房地产业和国民经济的持续健康发展。近年来颁布的主要宏观调控政策包括土地调控政策、房地产开发信贷政策、住宅供给调控政策和利率税收等政策。从近两年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。
6、土地成本趋高
房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。随着土地出让市场制度的不断完善，土地资源的价值将会有一个不断被发现和估值的过程，长期看，土地成本存在不断上涨的趋势。
7、市场竞争加剧
随着我国房地产行业的快速发展，市场参与主体日益增加。伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。
(五)房地产行业的特点
1、区域性特征明显
房产品作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性。不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。
2、受宏观调控影响明显
住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府历来对房地产市场的关注度较高。房地产市场的发展对于国家土地杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。
3、资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
4、兼具消费价值和投资价值
房产品不仅只是消费品，同时也是投资品，投资性是房产品具备的一种固有属性。正是因为房产品具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。
5、产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。
6、市场集中度较低
房产品的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房产品的规模化生产，导致目前市场集中度仍然很低。
(六)我国房地产行业发展趋势
过去十余年支持我国房地产行业快速发展的基石之一是国民经济的持续增长，未来数年该行业的持续健康发展仍会依托于国民经济的稳步增长。此外，人均收入水平的提高，城市化率的提高以及人们改善居住要求的提高，这些将共同促进房地产市场长期持续健康的增长。
1、产品细分，需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。
2、产业集中度提高
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从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行业集中度也得到了提升。以美国市场为例，全美前十大房地产开发企业的市场份额从本世纪初不到 10%提升至 2006 年底的 27%，最大的开发企业市场份额从本世纪初不到 2%提升至 2006 年底的 4.5%，市场集中度有所提升(数据来源：浙商网
《房地产行业集中度低》)。从全球优秀房地产开发企业的发展历程看，我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。
3、品牌效应逐渐显现
人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所。与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、优质的物业管理及售后服务，已成为优秀房产品的必备要素。优秀房地产企业在跨区域发展的同时，也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑，品牌效应将逐渐显现。
4、土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤为重要。随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。
5、住宅产业化趋势
发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上。在国外发达国家所流行的集成住宅个性化定制模式，集中了部品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化等各项优点。
目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路。未来随着政府、开发企业以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化进程会逐步加快。
(七)上下游行业与行业进入壁垒
1、上下游行业
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房地产业的产业链较长，其上游行业主要为建材业和建筑业，建筑材料价格和建筑施工费用的增加，将直接增加房地产开发产品的成本。反之，建筑与建材行业的发展也会对房地产行业起到直接的促进作用。
从服务的层面上说，房地产行业的下游行业有房地产中介和装修行业。商品房中介市场的规范发展有助于商品房的再次流通，不仅增加了物业产品的流动性，也创造了新的物业需求，能促进房地产行业的发展。而装修行业以物业产品为服务标的，无论是作为房地产行业的下游行业还是配套行业，有利于提高居民的生活品质，也会促进房地产行业的发展。
2、行业进入壁垒
在房地产行业发展初期，必要的资金规模是行业进入壁垒。随着该行业的持续发展，资源整合型的特征日益突出。资本实力、融资能力、管理能力、土地储备以及管理团队共同构成了行业新的壁垒。
(八)本公司主要开发项目所处地区的市场分析
截至目前公司开发的主要房地产项目均位于杭州。
杭州作为浙江省的省会，是浙江省的政治、经济、文化中心，在浙江省的经济中占有重要地位。
目前杭州市的经济整体呈现健康、稳定、良好的增长局面，截至 2006年，已连续十六年实现两位数增长。2006 年杭州市国内生产总值(GDP)达到3,440.99 亿元，较 2005 年增长 14.3%，人均 GDP 为 51,871 元(折合 6,505 美
元)，较 2005 年增长 13.0%，人均 GDP 指标已达到中等发达国家水平。2006 年
杭州市的主要经济指标已占浙江省较大比重，其中 GDP 占 22%，同比提高
0.2%，第三产业生产总值占 24.6%，同比提高 0.7%。杭州作为省会城市，其城
市聚集能力和辐射能力逐年提升，省会城市的中心化作用日益凸显。
持续稳定的经济增长、优越的城市地理环境以及高效的政府办事机构，使杭州市的整体城市竞争力不断提高。在 2006 年中国社会科学院公布的《中国城市竞争力报告》中，杭州城市竞争力在内地城市中排名第五位。根据世界银行发布的 2006 中国城市竞争力排行榜，在综合投资环境、政府效率和和谐社会指标等方面，杭州位居首位。此外，2004—2007 年杭州连续四年被美国《福布斯》杂志评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”第一名。
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1、杭州房地产市场概况
“十五”期间，杭州市房地产市场保持持续稳定增长。总体市场的投资和销售均保持了较高的增长速度。其中，商品房销售面积年均复合增长 17.24%，
商品房销售额年均复合增长 33.46%(数据来源：中房网)。
受国家宏观调控影响，2006 年房地产开发投资的增长速度较 2005 年的投资增速有所回落。2006 年，杭州市完成房地产开发投资 442.45 亿元，较上年
增长 7.8%；其中完成住宅开发投资 326.7 亿元，较上年增长 3.32%。2007 年，
杭州房地产开发投资稳步回升。1-11 月，杭州市完成房地产开发投资 385.32
亿元，同比增长 14.7%。
需求方面，2006 年，杭州市商品房销售面积 762.5 万平方米，其中住宅销
售面积为 679.3 万平方米。杭州市商品房销售金额为 474.4 亿元，商品住宅销
售金额为 405.6 亿元。2007 年 1-8 月，杭州市商品房销售面积 601.24 平方
米，同比增长 59.5%，实现商品房销售额 441.07 亿元，同比增长 79.0%。总体
上看，市场需求保持增长，从而导致了商品房销售均价和销售金额的快速增长。
2、杭州房地产市场的发展前景
杭州市良好的经济发展环境、快速提高的人均收入水平、得天独厚的地理位置和居住环境，以及杭州市在浙江省重要的经济地位，决定了杭州房地产市场的长期发展前景良好。未来影响杭州房地产市场健康稳定发展的主要因素包括以下几个方面：
(1)整体经济持续快速发展
杭州是长江三角洲区域内最活跃的商业中心之一。十五期间杭州 GDP 每年增幅均高于全国同期水平，其间平均增幅达到 13.58%，人均生产总值已达到了
中等发达国家水平。十一五规划中，杭州 GDP 到 2010 年将达到 4,900 亿元。人均 GDP 达到 68500 元(按 7.5∶1 的汇率折算超过 9000 美元)，实现从中等发达
水平向发达水平的历史性跨越。宏观经济运行良好，为杭州市房地产业的发展提供了有力支撑。
(2)居民可支配收入持续提高
2006 年，杭州城镇居民人均可支配收入达到 19,027 元，比上年增长
14.6%；农村居民人均纯收入达到 8,515 元，比上年增长 11.2%。2007 年 1-11
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月，城镇居民人均可支配收入达到 20,108 元，同比增长 14.5%。居民可支配收
入的迅速增加，将使更多住房潜在需求转化为有效需求；同时人们对生活质量要求的提高，也将促进改善性住房需求的增长，二次置业、三次置业的消费群体正在日益壮大。
(3)城市居住环境的不断改善
“环湖、沿河、滨江、临溪”2，使得杭州具有得天独厚的地理环境优势。
近年来，杭州陆续获得了“联合国人居奖”、“国际花园城市”、“中国最具幸福感城市”和“全国最具安全感城市”等称号，杭州市政府着力打造的“住在杭州”品牌已开始深入人心。“十五”期间，杭州市委、市政府在西湖沿线综合整治和城区基础设施建设方面下了很大功夫。西湖综合保护工程、“三口五路”、“一纵三横”等工程的完工，大幅度地改善了人居环境。
未来随着杭州“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式城市空间结构的形成，杭州正日益成为最适宜人居的“品质生活之城”。
(4)发达的民营经济带来旺盛外来置业需求
浙江省的民营经济十分发达，民间资本雄厚。浙江省内义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城、余姚中国塑料城、萧山商业城、永康中国科技五金城、浙江织里童装城等均是年成交额超百亿元的大型市场。根据全国工商联公布的2006 年度上规模民营企业调研结果，浙江省共有 31 家民企进入全国 100 强，203 家民企进入全国 500 强，位居全国第一。杭州周边城市民营经济发达，人民普遍比较富裕，目前已有越来越多的周边居民来到杭州置业。未来随着浙江省“四小时交通圈”的战略实施，便利的交通条件和杭州市优越的居住环境将吸引更多的周边地区居民来杭置业。
(5)市场运作规范，政府有效支持
杭州是国内较早实施土地“招拍挂”的城市之一，政府建立了土地储备中心，规范土地使用权转让，规范有序的土地市场对杭州房地产市场的发展起到了重要的促进作用。同时，“十五”期间，杭州市政府在取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措施，极大地激活了潜在的消费群。
2 “环湖、沿河、滨江、临溪”：湖为西湖，河为运河和东河，江为钱塘江，溪为西溪。
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经过十几年的稳定增长，杭州目前的房地产市场已相对比较成熟，消费者也愈趋理性，表现为更加注重住房的价格、户型、环境、配套、物业等综合性价比，多数购房者是出于刚性的自住需求，盲目投机的消费者已逐步淡出了杭州房地产市场，这些因素将长期推动未来市场的持续健康发展。
(九)本公司在房地产行业的竞争地位
公司围绕打造区域领先房企的目标，充分地创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取，逐步确立了公司在杭州房地产行业的领先地位。
公司是杭州市最早以城市运营的观念实施旧城改造的开发企业之一；
公司是杭州市最早参与“招拍挂”土地市场运作的开发企业之一；
公司较早提出重视小区景观设计并大胆在经济适用房开发中引入国际知名景观设计公司；
公司开发的“金色海岸”项目是浙江省推出的第一家高附加值精装修标杆楼盘。
2007 年，杭州市主城区商品房销售总额为 529.52 亿元，公司实现销售总
额为 40.56 亿元，占杭州市场份额的 7.66%。(数据来源：杭州市透明售房网)
2007 年，中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，滨江房产在中国房地产百强企业中名列 44 位；2007 年 9 月，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同发布的《中国房地产品牌价值研究报告》显示，“滨江房产”获“2007 中国华东房地产公司品牌价值 TOP10”排名第三。公司也由此真正确立了区域龙头、全国一流的行业地位。
1、公司的竞争优势
(1)产品细分，精准把握市场
准确的市场定位并推出适销对路的产品是公司近年来快速发展的基石之一。通过充分的市场调研、结合地块的地域特点确定目标客户；并结合潜在客户的需求和偏好，整合各设计草案的优势和亮点，力求形成完美方案。
公司通过多年来对房地产市场的潜心研究和开发实践，针对中等收入和中高收入阶层向市场推出两大类住宅产品。第一类是面向普通消费者的高性价比杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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中档产品，注重价格、户型、配套、地段等综合性价比是该类产品的突出亮点。第二类是在优质土地资源上开发的高附加值高端产品。依托地域蕴涵的自然、人文、商业经济背景，注重品质、打造精品是该类产品的特点。
第一类产品的代表南萧埠?御景苑项目开盘 3 个月销售率达到 90%；金色家园一期开盘 1 个月销售率达到 80%，2 个月达到 97%；金色家园二期开盘 1 个月销售率即达到 93%。第二类产品的代表金色海岸，虽其开盘时售价高出同类地段楼盘价格一倍以上，但一期和二期开盘 3个月销售率都达到 90%。
(2)品质领先，产品具有竞争力
公司一贯注重产品品质，从规划设计到项目建设，注重细节力求打造完美产品。例如：通过降低建筑密度以突出小区景观；户型设计在充分考虑居民生活习惯的基础上，尽可能提供全明户型并提高室内空间利用率；在小区公共部位如入户大堂和地下车库入户口按室内标准进行细致装修；结合人性化完善小区智能化建设等。
设计方案的综合优化、项目施工的严格管理、精益求精的物业管理和售后服务在滨江产品中已逐步规范化和标准化。同时，公司将销售、物业环节收集的需求、意见整合至客户需求信息中，并结合运用于公司的各个项目之中。
对产品品质的不懈追求，使滨江产品具有很强的市场竞争力，在杭州市场已形成具有滨江特色的销售速度。
(3)高效运营，市场化运作能力突出
扁平化的组织机构、快速有效的决策机制，使公司能在较短时间应对市场变化、修整战略计划、制订开发项目计划以及有效控制项目进程。“短、平、快”的方式高效完成项目开发，已成为滨江项目的特色之一。
为缩短项目周期，研发中心对项目开发流程进行了进一步的优化调整，将部分前期工作予以前置，在土地意向性阶段即完成项目规划方案，并进行充分论证。同时，进一步提高对各种建设资源的整合驾驭能力，以缩短建设周期。
与同区域同类型项目相比，公司的开发周期缩短近三分之一。
公司是浙江省最早参与土地招拍挂的房地产企业之一，公司现有土地储备基本通过“招拍挂”方式取得。宏观调控伊始，业内其他公司对后续市场尚在观望之际，公司以合适的价格获取了多幅市中心优质土地，为后期的高性价比产品开发战略奠定了坚实的基础。根据不同地块的区域环境及内在蕴含价值，杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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在准确的客户定位基础上充分赋予产品优良的品质，使得公司在宏观调控期内逆势而上，实现了快速扩张。
多年来市场化的运作使公司对房地产市场有了较为准确的把握，具备了较强的适应能力。在“国十五条”政策出台后的两周之内公司就对万家花城项目组织实施设计变更。万家花城一期于 2007 年 5 月开盘，是该新政出台后杭州市推出的第一批预售项目。
通过“金色海岸”、“金色家园”等项目的成功运作，公司现已形成标准化的两大类产品模式，并建立了一整套专业化、规范化、程序化的房地产开发运作体系，建立了一批较稳定的合作对象，形成了区域内的品牌效应。始终坚持走市场化道路，使公司在市场定位、客户细分以及产品品质等方面已形成了核心竞争力。
(4)管理团队经验丰富，人员稳定
房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和核心团队的稳定程度对企业的持续稳定发展至关重要。滨江房产的管理团队有着十余年房地产开发经营经验，有丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验。
十余年来，公司的核心管理层和技术人员保持稳定。公司管理团队创新务实的工作作风，以及在资源获取、产品开发、品牌建设上拥有的丰富经验，为公司下一步跨区域发展、进一步做大做强提供了有力保障。
2、公司的竞争劣势
(1)融资渠道单一
目前公司项目来源以自有资金、银行贷款和预售资金为主，融资渠道较为单一。今后公司仍将一如既往地加强营销工作，加快预售资金回笼，同时亦将积极拓展资本市场直接融资渠道。
(2)业务区域集中
公司目前项目集中在杭州市，业务区域较为集中。公司未来业务将在稳定杭州市场的同时，择机介入北京、上海、成都等区域中心城市。尽管公司在杭州区域性市场上具有较强的综合竞争能力，但在跨区域经营上与全国一流开发企业相比仍存在一定的差距。2006 年中国房地产企业百强企业排名中，滨江房产位居第 44 位。与排名前十强的地产企业相比，在跨区域经营管理及项目开发杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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规模等方面仍有待进一步提升。随着跨区域项目的逐步展开，公司会加大人力资源的储备和开发，并制订和完善对高管人员和核心技术人员的激励机制。
3、公司所获主要荣誉、奖项
滨江房产近期所获主要荣誉
序号荣誉授誉单位日期
1 2007中国华东房地产公司品牌价值TOP10 排名第3
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院
2007年9月
2 “2006 年中国房地产企业百强企业”排名第 44 位
中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院
2007 年 3 月
3 浙江省房地产开发企业 30 强浙江省建设厅省房协 2006 年 10 月
4 长三角房地产产企业 80 强浙、沪、苏房地产业协会 2005 年 12 月
5 “AAA 级”守合同重信用单位浙江省工商局 2005 年 8 月
6 “滨江房产”商标被认定为浙江省著名商标
浙江省工商行政管理局 2005 年 1 月
7 浙江省第六届“消费者信得过单位”浙江省消费者协会 2005 年 1 月
8 杭州市第五届“消费者信得过单位”杭州市消费者协会 2004 年 12 月
9 2004 年住宅产业十大领军企业全国工商联住宅产业商会 2004 年 12 月
10 信用监督等级 AAA 级企业杭州市工商局 2004 年 12 月
11 2004 年中国值得尊敬的房地产品牌企业
全国主流媒体联盟 2004 年 11 月
12 中国城市运营商 50 强
2004 中国城市土地运营博览会组委会、中国主流媒体房地产宣传联盟
2004 年
13 2003 年中国(杭州)十大城市运营商城市运营商推介专家组、杭州日报报业集团
2003 年
14 “浙江省诚信示范企业”
浙江省经贸委、浙江省财政厅、浙江省劳动和社会保障厅、浙江省环保局、浙江省工商局、浙江省质监局、浙江省国税局、浙江省地税局、央行杭州中心支行
2003 年
滨江房产开发项目所获主要荣誉
楼盘名称荣誉授誉单位日期
荣获“2006CIHAF 中国名盘大奖”中国住交会组委会、中国住交会主流媒体联盟 2006 年万家花城荣获“中国国际建筑艺术双年展人居经典——绿色生态金奖”中国建设部 2006 年
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楼盘名称荣誉授誉单位日期
房地产品牌价值 TOP10 排名第六
中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院
2007 年 3 月荣获“国际花园社区”人文类金奖
联合国环境规划署、国际公园协会
2004 年 10月
荣获“2003 年度全国人居建设规划设计方案竞赛综合大奖”全国人居方案竞赛主委会 2003 年
金色海岸
荣获“2003 年度浙江人居经典”全国人居方案竞赛主委会 2003 年
荣获“中国国际花园社区”联合国环境规划署、国际公园协会 2004 年金色家园
荣获“2004 浙江人居经典”全国人居经典方案竞赛主委会钱江晚报社 2004 年 7 月
获“2002 年度中国名盘”中国“住交会”主委会中国住交会主流媒体联盟
2002 年 11月
获 2002“中国精品楼盘”杭州代表楼盘
中国住交会主流媒体宣传联盟杭州日报 2002 年 9 月万家花园
获“浙江人居经典”称号全国人居经典方案竞赛主委会钱江晚报社 2002 年 8 月滨江房产法定代表人所获主要荣誉
序号荣誉授誉单位日期
1 2005 年中国房地产十大风云人物中国住交会 2005 年 12 月
2 中国经营大师国家发展研究中心、中国发展观察杂志社 2005 年 12 月3 全国五一劳动奖章中华全国总工会 2004 年
4 浙江省劳动模范浙江省总工会 2004 年
5 中国推进城市化进程十大突出贡献者国土资源部、深圳地博会 2004 年
6 中国地产百杰中国住交会、中国企业家杂志社 2002 年
二、公司主营业务概况
本公司为专业的房地产开发企业，公司主营业务是商品房的开发。本公司自设立以来，主营业务未曾发生重大变化。2005 年度、2006 年度和 2007 年度，本公司房地产实现主营业务收入为 91,580.04 万元、130,965.01 万元和
258,190.29 万元，分别占当期主营业务收入的 97.59%、98.13%和 98.73%，主
营业务突出，经营稳健。
报告期内，本公司开发主要产品按类别划分营业收入及毛利率情况如下表所示：
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单位：万元
2007年度 2006年度 2005年度
项目
营业收入毛利率营业收入毛利率营业收入毛利率
住宅 242,018.76 44.42% 128,901.01 32.99% 74,137.77 21.63%
办公楼 10,129.13 12.07% 1,605.82 29.73% 17,442.27 36.81%
商铺 6,042.40 48.63% 458.18 75.02%——
报告期内本公司商品房累计开工面积为 85.75 万平方米，累计竣工面积为
52.84 万平方米。公司历年新开工面积和施工面积呈现稳步增长之势，报告期
内公司房地产的开发情况如下表所示：
单位：万平方米
年份新开工面积施工面积竣工面积
2007年度 42.85 107.69 16.33
2006年度 35.35 87.11 22.26
2005年度 7.55 66.01 14.25
(一)业务流程
以杭州市为例，公司主营业务房地产开发业务的简要流程如图示：
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依据杭州市有关主管部门的规定，杭州市房地产开发企业在与杭州市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同书》后，必须在支付全部土地使用权出让金、土地开发补偿费、契税后方能申请办理领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。在商品房预售制度方面，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：(1)多层建筑已完成主体结构三分之一以上；(2)高层建筑已完成地面以下的主体工程。
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(二)主要客户及原材料供应商
报告期内本公司房地产销售业务前 5 名客户占公司房地产销售收入的有关数据如下：
年份房地产销售收入(万元)前5名交易金额(万元)比例(%)
2007年度 258,190.29 16,446.06 6.37
2006年度 130,965.01 2,616.25 2.00
2005年度 91,580.04 13,868.83 15.14
公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员，及主要关联方和持有公司 5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
本公司的房地产项目施工是采用招标方式总包给施工单位，因此建筑材料主要是由施工单位负责采购。本公司自行采购的原材料主要为电梯、门窗及部分装饰装修材料等，年度采购总额较小。
报告期内，公司向前 5名采购者的采购情况如下表：
年份采购总额(万元)前5名采购总额(万元)比例(%)
2007年度 20,580.43 5,621.59 27.32
2006年度 11,713.28 8,316.60 71.00
2005年度 6,688.22 4,596.89 68.73
报告期内，佳杰门窗公司承包本公司及下属子公司部分楼盘铝合金门窗制作安装工程。2005 年度、2006 年度和 2007 年度，本公司向佳杰门窗公司采购金额分别占当期直接采购总额的 11.96%、11.87%和 3.56%。佳杰门窗公司为公
司股东朱慧明之关联人控制企业，除此之外，本公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方和持有本公司 5%以上股份的股东均未在上述供应商中占有权益。
(三)原材料价格变动趋势
房地产开发项目中主要原材料为土地和建筑材料。1999 年起，杭州市土地主要是通过“招拍挂”方式出让，本公司自行采购的建筑材料主要是电梯、门窗及部分装修装饰材料等。近三年公司主要开发项目中土地占总成本的比例为30%—40%，自行采购原材料占总成本比例较低。土地资源因不可再生性，其价格显现上涨趋势，土地价格的变化将直接影响公司开发项目之毛利率。
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(四)固定资产与投资性房地产
1、固定资产
本公司主要固定资产为公司办公楼、友好饭店房产、交通运输设备、电脑等办公设备。截至 2007 年 12 月 31 日，本公司固定资产原值为 14,753.28 万
元，净值为 10,186.22 万元，成新率为 69.04%。本公司拥有的固定资产产权清
晰、目前使用状态良好，具体情况如下：
单位：万元
项目固定资产原值累计折旧净值成新率
房屋建筑物 8,112.20 2,171.68 5,940.53 73.23%
通用设备 1,764.36 627.48 1,136.88 64.44%
运输工具 2,424.81 1,078.68 1,346.13 55.51%
固定资产装修 2,451.90 689.23 1,762.68 71.89%
总计 14,753.28 4,567.07 10,186.22 69.04%
固定资产中自用物业共 5项，面积为 20,824.83 平方米。明细如下：
编号房屋所有权证编号房屋所有权人房屋坐落
建筑面积(M2)
1 杭房权证江更字第 07050005 号房开公司庆春东路 38 号 2518.47
2 杭房权证上移字第 06461353 号友好饭店平海路 53 号 1 幢 17479.36
3 杭房权证上移字第 06461378 号友好饭店平海路 53 号 2 幢 735.85
4 杭房权证上移字第 06461482 号友好饭店平海路 53 号 4 幢 63.80
5 杭房权证上移字第 06461485 号友好饭店平海路 53 号 5 幢 27.35
2、投资性房地产
本公司的投资性房地产系部分开发项目留存商铺和写字楼结转，共 33项，面积为 40,668.89 平方米。截至 2007 年 12 月 31 日，公司投资性房地产账
面净值为 20,237.90 万元。
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编号房屋所有权证编号房屋所有权人房屋坐落
建筑面积(M2)
新城市广场：
1 杭房权证江更字第 07050065 号房开公司秋涛北路 79 号 101 室 69.41
2 杭房权证江更字第 07050070 号房开公司秋涛北路 79 号 102 室 31.31
3 杭房权证江更字第 07050069 号房开公司秋涛北路 79 号 103 室 142.23
4 杭房权证江更字第 07050050 号房开公司秋涛北路 79 号 104 室 115.26
5 杭房权证江更字第 07050045 号房开公司秋涛北路 79 号 107 室 2,390.33
6 杭房权证江更字第 07050046 号房开公司秋涛北路 79 号 201 室 4,390.13
7 杭房权证江更字第 07050067 号房开公司秋涛北路 79 号 301 室 4,462.17
8 杭房权证江更字第 07050055 号房开公司秋涛北路 79 号 401 室 273.85
9 杭房权证江更字第 07050066 号房开公司秋涛北路 79 号 402 室 367.91
10 杭房权证江更字第 07050068 号房开公司秋涛北路 79 号 403 室 279.91 杭房权证江更字第 07050071 号房开公司秋涛北路 79 号 405 室 94.61
12 杭房权证江更字第 07050072 号房开公司秋涛北路 79 号 406 室 3,358.91
庆春发展大厦：
1 杭房权证江更字第 07049765 号房开公司庆春东路 66－1号 501 室 587.67
2 杭房权证江更字第 07049761 号房开公司庆春东路 66－1号 601 室 798.3 杭房权证江更字第 07049758 号房开公司庆春东路 66－1号 701 室 797.22
4 杭房权证江更字第 07049762 号房开公司庆春东路 66－1号 801 室 797.22
5 杭房权证江更字第 07049772 号房开公司庆春东路 66－1号 901 室 797.22
6 杭房权证江更字第 07049759 号房开公司庆春东路 66－1号 1001 室 797.22
7 杭房权证江更字第 07049764 号房开公司庆春东路 66－1号 1101 室 797.22
8 杭房权证江更字第 07049766 号房开公司庆春东路 66－1号 1201 室 797.22
9 杭房权证江更字第 07049771 号房开公司庆春东路 66－1号 1301 室 797.22
10 杭房权证江更字第 07049756 号房开公司庆春东路 66－1号 1501 室 797.22
11 杭房权证江更字第 07049785 号房开公司庆春东路 66－1号 1601 室 792.76
12 杭房权证江更字第 07049760 号房开公司庆春东路 66－1号 1701 室 792.76
13 杭房权证江更字第 07049770 号房开公司庆春东路 66－1号 1801 室 792.76
14 杭房权证江更字第 07049757 号房开公司庆春东路 66－1号 1901 室 792.76
15 杭房权证江更字第 07049767 号房开公司庆春东路 66－1号 2001 室 792.76
16 杭房权证江更字第 07049755 号房开公司庆春东路 66－1号 2101 室 792.76
17 杭房权证江更字第 07049769 号房开公司庆春东路 66－1号 2201 室 702.22
18 杭房权证江更字第 07049763 号房开公司庆春东路 66－1号 2301 室 673.60
19 杭房权证江更字第 07049768 号房开公司庆春东路 66 号 4,028.65
南萧埠?文景苑：
1 杭房权证江更字第 07047737 号滨江房产江干区凤起东路 55 号(101)室 3,171.69
2 杭房权证江更字第 07047738 号滨江房产江干区凤起东路 55 号(201)室 3,596.38
(五)无形资产
本公司目前拥有的无形资产是土地使用权和办公、财务软件。
土地使用权为公司子公司房开公司和友好饭店的土地使用权。截至 2007 年 12月 31 日，友好饭店之土地使用权账面价值为 13,637.88 万元，房开公司之土地使用
权账面价值为 864.92 万元。
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使用权人证 号取得方式
取得
时间地类
使用面积M2 终止日期
友好饭店杭上国用(2006)第 000180 号出让 2006-8-24 商业用地 3,793 2045-1-27房开公司杭江国用(2007)第 000124 号出让 2007-6-26 商业用地 858 2047-6-20本公司购买的软件是西软电脑软件和用友 NC 财务软件，原值为 18.00 万元和
36.20 万元，截至 2007 年 12 月 31 日的账面价值为 10.80 万元和 27.02 万元。
(六)商标
滨江集团持有注册号为第 1433659 号商标，2000 年在中国注册。滨江集团整体变更设立后更名为杭州滨江房产集团股份有限公司，公司已经办理了“滨江房产”商标名称的变更手续。
商标区域类别注册证编号注册有效期
中国
第 36 类：不动产出租、不动产代理、住房代理、不动产中介、不动产评估、不动产管理、公寓管理、公寓出租、住所(公寓)，办公室(不动产出租)
1433659 2000.8.14 至 2010.8.13
注：“房产”及“REAL ESTATE”放弃专用权。
滨江集团于 2006 年 7 月 18 日向中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局申请注册“金色海岸”商标，申请号为第 5486092 号，申请类别为第 42 类“建筑项目的开发、包装设计、法律服务、研究与开发(替他人)、地质调查、化学研究、生物学研究、气象信息、材料测试、计算机编程”。该商标的文字图形如下：
中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局已予受理该商标的注册申请，注册手续正在办理中。
(七)公司拥有的土地使用权
除列示于无形资产的土地使用权外，公司用于项目开发用地的土地使用权按其支付的款项及费用，计入项目开发成本，待项目竣工后转入开发产品，确认售房销售收入的同时结转开发产品。土地是公司开展业务及生产经营的基础，良好的土地杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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储备为公司今后获取稳定的经营收益奠定良好的基础。
公司目前在建和拟建项目用地多通过招拍挂方式取得，拥有的土地证情况如下：
项目
名称
使用
权人权证号
权证面积
(平方米）取得方式
土地证发放日期
使用期限（年）到期日
滨江
集团
杭上国用(2007)第041 号 24,055 招标 2004-7-13 住宅 70 年 2073-3-31滨江
集团
杭上国用(2007)第042 号 210 招标 2004-7-13 商业 40 年 2043-3-31滨江
集团
杭上国用(2007)第043 号 42,299 招标 2004-7-13 住宅 70 年 2073-3-31金色
海岸
滨江
集团
杭上国用(2007)第044 号 2,079 招标 2004-7-13 综合 50 年 2053-3-31万家花
城公司
杭拱国用(2006)第078 号 75,531 招标 2006-4-27 住宅 70 年 2075-9-11万家花
城公司
杭拱国用(2006)第079 号 1,685 招标 2006-4-27 商业 40 年 2045-9-11万家花城一期
万家花
城公司
杭拱国用(2006)第080 号 953 招标 2006-4-27 综合 50 年 2055-9-11千岛湖湖滨花园
千岛湖公司
淳字国用(2007)第119 号 200,402 协议出让 2007-5-16 住宅 70 年
2072-12-索菲特滨江酒店
千岛湖公司
淳字国用(2007)第120 号 132,926 协议出让 2007-5-16 商业 40 年 2047-5-15新城时代公司
杭江国用(2007)第039 号 6,581 挂牌 2007-2-25 商业 40 年 2046-9-11新城时代公司
杭江国用(2007)第040 号 9,267 挂牌 2007-2-25
综合(办公)50年 2056-9-11新城时代公司
杭江国用(2007)第041 号 12,217 挂牌 2007-2-25
综合（办公）50 年 2056-9-11新城
时代
广场
新城时代公司
杭江国用(2007)第042 号 5,530 挂牌 2007-2-25 商业 40 年 2046-9-11万家花
城公司
杭拱国用(2007)第012 号 892 挂牌 2007-1-22 商业 40 年 2046-7-20万家花
城公司
杭拱国用(2007)第013 号 21,580 挂牌 2007-1-22 住宅 70 年 2076-7-20万家花
城公司
杭拱国用(2007)第018 号 478 挂牌 2007-1-22 商业 40 年 2046-7-20万家花
城公司
杭拱国用(2007)第019 号 282 挂牌 2007-1-22 综合 50 年 2056-7-20万家花城二期
万家花
城公司
杭拱国用(2007)第020 号 20,498 挂牌 2007-1-22 住宅 70 年 2076-7-20滨江
集团
杭江国用（2007）第
000235 号 31797 挂牌 2007-10-8 住宅 70 年 2077-9-9滨江
集团
杭江国用（2007）第
000236 号 1000 挂牌 2007-10-8 商业 40 年 2047-9-9滨江
集团
杭江国用（2007）第
000237 号 554 挂牌 2007-10-8 综合 50 年 2057-9-9滨江
集团
杭江国用（2007）第
000238 号 300 挂牌 2007-10-8 商业 40 年 2047-9-9城市
之星
滨江
集团
杭江国用（2007）第
000239 号 162 挂牌 2007-10-8 综合 50 年 2057-9-9杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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项目
名称
使用
权人权证号
权证面积
(平方米）取得方式
土地证发放日期
使用期限（年）到期日
滨江
集团
杭江国用（2007）第
000240 号 13642 挂牌 2007-10-8 综合 50 年 2057-9-9阳光海岸公司
杭上国用（2007）第
000158 号 33243 挂牌 2007-10-8 住宅 70 年 2077-1-17阳光海岸公司
杭上国用（2007）第
000159 号 129 挂牌 2007-10-8 综合 50 年 2057-1-17阳光
海岸
阳光海岸公司
杭上国用（2007）第
000160 号 270 挂牌 2007-10-8 商业 40 年 2047-1-17金色蓝庭公司
杭西国用（2007）第
000214 号 27523 挂牌 2007-10-8 住宅 70 年 2077-9-24金色蓝庭公司
杭西国用（2007）第
000215 号 1860 挂牌 2007-10-8 商业 40 年 2047-9-24金色蓝庭公司
杭西国用（2007）第
000216 号 1467 挂牌 2007-10-8 综合 50 年 2057-9-24金色
蓝庭
金色蓝庭公司
杭西国用（2007）第
000217 号 2100 挂牌 2007-10-8 公用设施 50 年 2057-9-24
三、开发资质和技术创新
(一)开发资质
滨江集团为国家建设部批准的一级房地产开发企业，资质证书编号为建开企[2001]145 号；本公司控股子公司房开公司为杭州市建设委员会批准的房地产开发企业，资质证书编号为杭房项 115 号，资质等级为项目；本公司控股子公司金色家园公司为杭州市建设委员会批准的房地产开发企业，资质证书编号为杭房项 103 号，资质等级为项目(三级)；本公司控股子公司万家花城公司为杭州市建设委员会批准的房地产开发企业，资质证书编号为杭房项 134 号，资质等级为项目；本公司控股子公司千岛湖公司为杭州市建设委员会批准的房地产开发企业，资质证书编号为杭房项(淳)39 号，资质等级为项目(三级)；本公司控股子公司新城时代公司为杭州市建设委员会批准的房地产开发企业，资质证书编号为杭房项 188 号，资质等级为项目；本公司控股子公司阳光海岸公司为杭州市建设委员会批准的房地产开发企业，资质证书编号为杭房项 193 号，资质等级为项目。发行人及各子公司均具备目前所开发项目的资质。
(二)专职技术人员情况
本公司持有房地产专业或建筑工程专业资格的专职技术人员共有 35 人，其中有中级职称的 20 人，有高级职称的 3人。
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(三)公司开发建设中采用的新工艺和新技术
建设部在对国家康居示范工程的要求中指出：要大力开发、推广、应用先进成熟的住宅新技术、新工艺、新材料和新设备。本公司在项目开发过程中，注重规划、建筑设计和施工的创新，采用了先进成熟的“四新”技术，提高了房屋的安全、节能环保和舒适性能，改善了居住质量。
1、规划、建筑设计的创新
为保证开发项目的高附加值及高品质，本公司在项目的规划设计阶段就和国内外知名的具有丰富同类项目设计经验的设计公司开展合作，依据项目定位、目标客户实际需求整合出最佳的设计方案。在项目规划、建筑设计、户型设计和景观设计上分别选聘最有专长的设计公司担纲，以确保该设计方案为最优方案。
例如，金色海岸项目选择澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公司、中国联合工程公司、香港 G.I.L 设计公司、贝尔高林(香港)景观设计公司，从规划、建筑设计到室内装修设计、景观设计连贯进行并相互配合，保证了国内江景一流精装修住宅的品质，取得了良好的经济效益和品牌价值。例如，千岛湖项目采用了美国 WATG 建筑师事务所、中国美术学院风景建筑设计研究院、美国 HBA 设计室、贝尔高林(香港)景观设计公司等单位进行组合设计，更有效、充分地利用了千岛湖的山景和水景资源。
2、建筑结构的“四新”应用
多年来，本公司一直非常重视建筑结构的“四新”应用。例如，地下室工程，为了有效的利用土地资源并真正做到人车分流，采用了全地下室的结构形式。为有效控制地下室建造成本，在地下室设计和施工时，合理利用园区内外标高，适当抬高地下室顶板标高，既有利于车辆进入车库方便，还可减少挖土以减少成本，并可节约工期。结构形式上，结合目前住宅产业智能化发展及景观工程效果的需要，地下室结构采用柱帽结构，可以有效减少由于梁板结构带来的层高增加，使得地下室具有明亮、便于布线、美观等优点。另外，对地下室柱距的布置、车位的布置也要求进行最优选择，既有效利用地下室空间，亦能最大化的节约成本。
3、建筑节能与环保的“四新”应用
节能建筑已成为和谐社会发展的重要指标之一。研究表明，门窗系统在住宅保温节能中已起到重要作用，处理不当会造成很大的能源浪费。经过对前期普通铝合杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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金窗、塑钢门窗等的使用比较发现，断桥隔热中空玻璃门窗对节能最有利。公司从2001 年起就开始在万家花园项目中采用双层玻璃铝合金窗的做法。目前，断桥隔热中空玻璃已经在本公司项目中大面积使用，赢得了较好的社会效益和品牌价值。
公司在外墙、屋顶保温系统等方面也进行了处理和改进，如外墙采用了铝板及外墙内保温的双层保温系统、屋顶双层保温系统、屋面绿化系统等，有效的节约了能源。
在景观环境方面，公司坚持使用循环系统或者采用过滤水，既确保景观效果又节约水资源；在灯光控制方面，公司大量使用节能灯具，在控制系统如公共部位的楼梯、大堂、电梯厅等部位，利用多路布置，在确保照明度的同时又最大限度的节能。
在环境保护方面，金色海岸精装修有效减少了二次装修带来的成本和对环境的破坏。金色海岸的外墙铝板工程，在外墙的耐久性、抗腐蚀性、平整度、抗震性等方面都比其他住宅更为有效；金色海岸采用了垃圾处理系统，减少乱排垃圾造成的污染；在水管的选择上，室内全部采用不锈钢水管，避免水质被二次污染的可能；空调方面，采用了户式全热交换带新风的中央空调系统，在保证恒温的基础上，通过全热交换和新风进入，有效节约能源和保持户内空气的清新。
4、智能化系统“四新”应用
在推进住宅安全性、人性化过程中，小区智能化系统是公司非常重视的内容之一。家庭防盗系统、计量数据采集系统、小区周界防越报警系统、小区设备监控系统、小区车辆远程控制系统、智能远程刷卡系统等系统已经作为开发项目必配的内容。此外，公司对门禁系统、车辆管理系统、电梯刷卡控制系统、智能信报箱系统、景观水系统、智能控制系统、水箱清洗不停水系统等不断进行了改进和提升。
例如金色家园项目中，门禁系统采用了公建形式的远距离刷卡自动感应移门；车辆远程刷卡感应系统，利用远距离刷卡，使得车辆不用停靠即可进入小区或车库，提高了业主的方便性和车辆的通行能力；智能化信报箱系统有效的控制了垃圾信件的进入；水景水系统控制系统中，水景的开启时间及运行时间都进行了电脑控制；水箱系统的建设中，采用高低水压区联通的方式，可实现不断水清洗水箱。金色海岸项目中，采用电梯刷卡控制系统，有效地防止了非小区人员的随意进出，提高了小区安全性。
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四、经营策略及销售模式
(一)开发项目的市场定位及主要消费群体
公司市场定位为两大类产品。一是高性价比中档产品，因为该类产品是各类型房产品中需求最为稳定，最利于通过广大业主的评价来逐步构筑品牌价值的产品类型。公司实施“高性价比”策略，有效加快了楼盘的销售速度，并加速了公司资金的周转。二是在稀缺的核心资源型地块上开发高附加值高端产品，因为土地资源的不可再生性，以及地块资源本身所蕴涵的丰富居住文化、自然景观、历史沉淀等深层次的地块特质，本着对城市建设、社会资源的充分尊重和责任感，公司力求充分挖掘地块潜力，因地制宜开发高附加值高端产品，以求在该区域的住宅产业化进程、城市建设中有所推动和建树。
此外，在商业条件成熟的 CBD 区域，公司会适量开发部分商业地产项目。一方面适当丰富公司的产品类型及赢利模式，另一方面通过这些标志性的商业项目来有效提高企业品牌影响。
与公司的市场定位相适应，主要的消费群体为该城市的中等收入及中高收入阶层，该阶层消费群体具有收入稳定、具有消费升级潜力的特点。从公司的存量客户结构看，主要包括：政府机关工作人员、事业单位工作人员(教师、医生等)、企业中高级管理人员及技术人员等中高收入的群体。此外，依托于浙江省及杭州市发达的民营经济，公司客户中也集聚了一大批具较强购买力的企业主。
(二)开发房地产项目的类型
公司开发的项目以住宅为主，同时适量开发写字楼、商场及酒店等具有稳定现金流的商业物业，并选择性的保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构，并增强抗风险能力。
(三)开发项目的定价模式和销售理念
公司开发的房地产项目主要根据市场供求关系，采取市场定价模式。对中档产品，强调性价比，即以同区域的同类型产品市场价格为参照，结合公司所预期的楼盘销售速度，凭借公司十余年来在成本控制和品质建设上所积累的成功经验，采取突出产品性价比，将产品升值空间部分让渡给业主的定价模式。对高端产品则强调品质，采取按质定价的定价模式。
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公司始终贯彻“市场导向、客户至上、品质为先、服务取胜”的销售理念。销售服务是房产品质中不可分割的组成部分，针对不同的产品公司制定差异化的销售方法，力求让客户从专业化的服务中充分体会到产品的优良品质。公司在各项目公司设置项目销售部，从规划之初就开始全面参与项目建设，并及时提供市场反馈信息，促进项目建设优化。同时，正因为对项目的全程了解，使销售人员能够真正为客户提供更为专业化的服务。
(四)采用的主要融资方式
公司目前开发房地产项目的主要融资方式为银行贷款以及预售房款。
(五)采用的主要销售模式
在销售模式上公司开展双层面的营销模式。在公司层面，设立企划营销部，专门负责企业整体形象宣传和推广。通过对企业品牌的整体推广，让“滨江”品牌深入人心，强化品牌效应。在各项目公司层面，专门设立企划部与销售部。企划部专门负责具体项目的形象宣传，通过平面、立体媒体以及产品说明会、房交会等各种活动推广项目；销售部则专门负责具体项目的全程销售，自客户接触项目开始，直至项目交付使用、办理交房手续，提供全程专业服务。
具体的销售策略上，公司多采用分期销售的方式。首期通过较具竞争力的价格，以形成市场效应、聚集人气为主要目标；中、后期主要以巩固竞争优势为目标，进一步扩大楼盘影响。
(六)采用的物业管理模式
公司通过招投标的方式选择物业管理公司签订前期物业管理服务合同，在项目的开发及业主委员会成立之前，物业公司对所开发物业提出优化方案，并提供专业的物业服务；待业主委员会成立后，再由业主委员会选择物业管理公司进行管理。
(七)经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力
在经营管理方面，董事会的准确决策为公司高成长提供了根本保证。2002 年，公司董事会提出了“不断提高管理水平、不断增强企业实力、不断提升企业品牌”
的发展战略。在行业加速上升时期，公司把握机遇，通过高周转得到快速发展壮杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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大。凭借良好的资产质量和准确的市场判断，在宏观调控期，公司数次以接近招标底价的价格成功获取土地储备，为公司后续发展提供了有力保证。
在品牌建设方面，公司采取集团宣传和项目推广的双主线策略。外部通过媒体及客户的评价、内部通过公司对品牌的整体推广，让“滨江”品牌广为人知，逐步打造滨江品牌的知名度，推崇度，满意度和忠诚度。
在员工素质方面，公司一直强调“富有激情、务实、高效”，是公开招聘选拔人才时重要参考标准之一。滨江品牌的知名度及业内优秀人才的流动，为公司选择人才提供了充分的选择性。公司现有人员大多毕业于国内知名院校，具有较强的学习能力和较强的专业知识，同时热爱企业所给予的平台，富有工作激情，注重实现自身价值。在同类企业中，公司人员数量相对较少，人均创造的产值则处于业内前列。
在企业文化建设方面，公司始终秉承“真诚、卓越、完美”的理念，力求以真诚的企业作风，卓越的企业品质，打造臻于完美的房产作品，并通过培训以及通过从企业高层、中层管理人员以及老员工的言传身教，形成具有滨江特色的企业文化。
五、经营管理体制及内控制度
(一)房地产开发项目决策流程
公司从项目调研，到可行性论证、定位决策等环节形成了科学、有效、稳健的项目决策流程机制：
1、调研阶段
公司企划营销部负责项目前期调研、评估和定位分析，收集市场信息。
2、预立项阶段
研发中心负责根据意向性土地的相关经济技术指标，安排设计概念性方案；财务部根据公司资金流状况向公司提出资金筹措方案；
企划营销部分管副总经理主持项目调研、评估；
企划营销部、研发中心、财务部、总经理办公室等相关部门，根据企划营销部所收集的地块资料，结合公司各部门运作实际情况，进行可行性论证，出具可行性研究报告。
3、立项和审批阶段
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项目初步方案经分管副总经理同意后报总经理审定；
总经理召开总经理办公会议，对可行性研究报告进行分析，确定参加投标/竞买的方案，并上报董事会、股东大会；
董事会、股东大会对项目可行性作出具体决策。
(二)房地产开发项目管理架构的设置
本公司制定了详细的项目开发管理程序，通过科学的项目管理架构，控制开发项目各个环节的衔接以及相关部门的配合，确保项目开发有序进行。
董事会、股东大会做出开发决策后，由总经理负责实施。公司项目开发多采取项目公司制，各相关部门配合项目公司实施该项目开发。各部门按项目分工，指定专人或小组负责各项具体的工作，各部门应承担的项目运作职能参见本招股意向书“第五节发行人基本情况”之“发行人组织机构”。公司组织架构较为扁平，有利于集中整合公司资源，并能根据市场需求快速反应，增强项目运作的执行力度。
(三)公司质量控制体系
1、质量管理体系
本公司以 IS09001 管理制度为质量控制先决条件，确立以“以人为本、诚信为基、技术领先、塑造精品”为质量方针，结合本公司多年的房地产项目开发经验，编制了统一的质量手册以及配套程序。内容涵盖了开发设计、工程管理、销售、交付等房产项目开发所有环节。2004 年公司导入 ISO9001:2000 质量管理体系，公司各部门严格按照质量管理体系文件的要求，开展质量管理活动，严格填写表单记录。
公司通过加大现场检查与监督的力度，使体系在不断运行中得以保持和持续改进，特别通过执行《开发策划管理程序》、《工程管理程序》、《房产销售和服务提供管理程序》、《产品验收管理程序》、《纠正和预防措施管理程序》等对产品实现过程进行重点监控。
2、对新材料、新技术的质量控制
公司对新材料和新技术的选择都严格对照质量管理标准进行反复研究论证和检查，以确保新材料或新技术在实践应用中不发生偏差并能更好提高项目的品质。对新材料和新技术的质量控制主要有以下四个方面：
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良好的经营实力和业绩：对设计单位要求具有大型高端项目的设计经验和能力及过往业绩；对新材料供应单位主要考虑其供货能力能否符合工期要求，产品质量是否符合国际及国家标准。
良好的售后服务：公司要求设计单位和材料供应单位能提供便利及优质的售后服务，以确保工程的按期进行以及业主入住后的维护要求。
大型工程的实践经验：为了确保新技术和新材料的质量，公司选择合作单位时要求具有大型工程实践经验，并对该单位已有工程实例进行考察、听取使用单位的意见并根据综合评价作出选择。
成熟的安装或配套安装单位：无论是境内、外的材料供应单位，公司都要求有成熟的安装单位或长期合作配套安装单位，以确保新材料符合本地规范及当地市场需求，并能确保安装质量。
六、业务运行情况
(一)设计单位和设计方案的选择方式
公司主要采取招标方式选择设计单位和设计方案。根据项目定位，依据业内信誉与评价、服务质量及以往合作经验，选择合适的候选单位进行招标。再根据一定的测评体系，评标选定设计单位。通过万家花园、金色家园、金色海岸等项目的成功推出，针对不同的产品需求，公司已拥有了一批良好的战略合作伙伴。
近几年与公司合作的设计单位主要有：
1、中国美术学院风景建筑设计研究院
中国美术学院风景建筑设计研究院，始建于 1984 年，是我国第一个风景建筑设计院，具有建设部颁发的甲级设计资质。该院是具有一流设计能力的大型甲级设计研究院，建成项目均获得良好的社会反响，并有多项作品荣获国际、国内及部级大奖。
中国美术学院风景建筑设计研究院为本公司设计项目有：万家花园、南萧埠?庆和苑、南萧埠?文景苑、南萧埠?御景苑、新城时代广场和万家花城一期等。
2、中国联合工程公司
中国联合工程公司是我国最早的国家甲级综合性设计单位之一，隶属于中央大型企业集团——中国机械装备(集团)公司。公司总部设在杭州，在重庆、西安、上杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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海、北京、厦门、宁波等地设有分(子)公司。中国联合工程公司在我国勘察设计咨询业内享有盛名。
中国联合工程公司为本公司设计项目主要有：金色家园和金色海岸项目。
3、澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司亚洲分公司
澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司亚洲分公司成立于 1998 年 2 月，拥有一百余名高素质的中外建筑师。该公司成立以来，先后在深圳国际网球中心、百合山庄、天健世纪广场(现名天然居)、深圳湾蔚蓝海岸、蛇口招商海月花园、龙岗工业品展销中心等项目中标获胜，其提供方案设计的万科城市花园获得了深圳市建筑工程最高奖——金牛奖，中华人民共和国建设部住宅设计一等奖。
澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司亚洲分公司为本公司设计项目主要有：金色家园、金色海岸、万家花城一期和万家花城二期项目。
4、贝尔高林(香港)景观设计公司
贝尔高林(香港)景观设计公司于 1953 年 1 月在美国夏威夷成立，致力于景观规划设计、土地测量和环境规划及发展的顾问服务。该公司的业务已涵盖 50 多个国家和地区，完成项目逾万个，成功作品遍布世界各地。该公司在中国的作品如北京万科星园、广州星河湾等，在国内均享有较高声誉。
贝尔高林(香港)景观设计公司为本公司设计项目主要有：万家花园、南萧埠?庆和苑、南萧埠?文景苑、南萧埠?御景苑、金色海岸、万家花城一期和万家花城二期项目。
(二)建筑施工单位的选择方式
公司主要采取招标方式选择施工单位。项目公司根据项目定位，选择合适的候选单位。对政府规定要求进入招标交易中心的标的，公司招标领导小组委托有资质的招投标代理机构组织招标工作，并严格根据招标法规定的程序进行操作和指派评标专家，接受相关部门的监督。对政府规定不需要进入招标交易中心的标的，采用邀请招标或议标两种方式进行，并由公司的招标领导小组负责相关活动。
近几年与公司合作的施工单位主要有：
1、杭州中豪建设工程有限公司
杭州中豪建设工程有限公司拥有建筑施工一级资质，现有工程技术人员 300 余人，施工机械设备 400 多台(套)，总资产过亿，是具有独立承接各类工业与民用建杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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筑、市政、建筑装修的建筑综合性专业公司。该公司成立以来，已承建和在建的省、市重点建筑工程有上百项，在施工方面积累了丰富的经验。多次被评为省级“先进企业”，其施工项目曾先后荣获省级“文明工地”、“西湖杯”、“文明施工样本工地”称号。
杭州中豪建设工程有限公司是本公司万家花园、南萧埠?文景苑、新城市广场、南萧埠?御景苑、金色海岸、万家花城一期等项目的施工单位。
2、杭州通达建筑工程公司
杭州通达建筑工程公司拥有建筑施工一级资质，公司曾先后获得杭州市先进建筑施工企业、杭州市安全生产先进单位等多项荣誉称号，施工项目中有 30 余项被评为省、市级“钱江杯”、“西湖杯”优质工程。
杭州通达建筑工程公司是本公司万家花园、北景东苑、南萧埠?文景苑、庆春发展大厦、南萧埠?御景苑和金色家园等项目的施工单位。
3、浙江杭州湾建筑集团有限公司
浙江杭州湾建筑集团有限公司创建于 1975 年，拥有建筑施工一级资质。公司承建过多项省、市重点工程。该公司创建过多项省优质工程、“钱江杯”工程、“西湖杯”工程。曾荣获“全国优秀建筑企业”、“全国安全生产先进单位”等荣誉。
浙江杭州湾建筑集团有限公司是本公司万家花园、金色家园、万家花城一期等项目的施工单位。
4、东方建设集团有限公司
东方建设集团有限公司创建于 1951 年，现为国家建筑总承包一级、机电设备安装一级、建筑装修装饰一级资质企业。该公司现有职工 7,800 余人，有职称的技术经济人员 1,350 人。曾被评为浙江省先进建筑施工企业、浙江省重点骨干企业等。
东方建设集团有限公司是本公司万家花园和金色海岸等项目的施工单位。
(三)对建筑施工单位的管理和监督
项目公司通过监理单位、质量监督站等单位的协助监理，对施工单位进行施工阶段质量、进度控制、文明施工、安全生产等方面的管理和监督,以保证开发项目工期、质量、品质和效益等各项指标的实现。
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(四)监理单位的选择方式
公司主要通过招标方式来选择监理单位。一般由项目公司根据项目定位，选择合适的候选单位报市交易中心进行招标，并报分管副总经理后决定。
(五)出租物业的经营方式
公司开发的项目以住宅为主，适量开发写字楼、商场及酒店等具有稳定现金流的商业物业，并选择性的保留一些商业物业。公司自有物业出租主要是通过招租的方式进行经营。在此过程中，公司选择一些品牌好、实力强的企业进驻出租物业。
既保证有稳定的租金收入、又提升了物业的知名度。
七、主要开发项目
2005 年以来，本公司已完工、在建及拟开发的项目主要如下表：
序号
项目名称占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
类别开发进度1 新城市广场 9,592 66,067 写字楼、商业已完工
2 南萧埠?文景苑 29,014 76,418 住宅、商业已完工
3 万家花园 107,562 189,864 住宅已完工
4 万家花园三期 C—1 3,038 20,717 住宅已完工
5 庆春发展大厦 6,380 44,117 写字楼、商业已完工
6 金色家园 46,149 157,787 住宅已完工
7 北景东苑 2,230 4,272 住宅、办公楼已完工
8 南萧埠?御景苑 26,027 71,230 住宅已完工
9 金色海岸 68,643 219,456 住宅在建
10 滨江?千岛湖湖滨花园 200,402 60,122 住宅在建
11 千岛湖?索菲特滨江酒店 132,926 54,590 酒店在建
12 万家花城(一期) 78,169 238,812 住宅在建
13 万家花城(二期) 43,730 124,551 住宅在建
14 新城时代广场 33,595 196,671 写字楼、商业在建
15 阳光海岸 33,642 107,235 住宅在建
16 金色蓝庭 32,950 118,370 住宅拟建
17 城市之星 47,455 319,990 住宅、写字楼拟建
18 杭汽发项目 104,070 433,953 住宅、写字楼拟建
19 绍兴镜湖项目 80,644 233,867 住宅拟建
20 萧山湘湖项目 244,497 291,550 住宅、写字楼拟建
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公司主要开发项目代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金，按照杭州市有关规定，在开发产品销售时，除万家花园由公司计提入产品开发成本外，其余项目均向购房人收取，并统一上缴房产管理局物业维修基金管理部门。截至本招股意向书签署日，公司开发项目不存在停工、烂尾、空置的情况，已完工项目均验收合格，已售商品房未发生质量纠纷。
(一)已开发完工的项目
1、新城市广场
(1)项目概况
新城市广场位于杭州市凤起东路和秋涛北路交叉口。该项目占地面积 9,592 平方米，总建筑面积 66,067 平方米。
(2)土地取得和资格文件
房开公司于 2002 年 11 月以协议出让方式取得新城市广场项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件，主要包括：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2003)第 014 号
建设用地规划许可证（2002）年浙规用证 0100019
建设工程规划许可证（2002）年浙规建证 0100946 号
建筑工程施工许可证 330100200301070101
商品房预售证杭售许字 2003 第 0060 号
(3)项目经营模式
项目由房开公司自主开发经营。
(4)施工单位
本项目由机械工业部第二设计研究院设计，杭州中豪建筑工程有限公司(一级资质)承包施工，由浙江省工程咨询有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
项目于 2003 年 2 月开工，2005 年 9 月竣工，销售率为 100%。
2、南萧埠?文景苑
(1)项目概况
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南萧埠?文景苑位于杭州市江干区凤起东路与双菱路的交叉口，该项目占地面积 29,014 平方米，总建筑面积 76,418 平方米。
(2)土地取得和资格文件
滨江集团于2003年5月以招标方式取得南萧埠?文景苑项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件，主要包括：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2004)第 099 号
杭江国用(2004)第 000100 号
建设用地规划许可证（2003）年浙规用证 0100709
建设工程规划许可证（2004）年浙规建证 0100020 号
建筑工程施工许可证 330100200401150301
商品房预售证杭售许字(2004)第 0044 号
(3)项目经营模式
项目由滨江集团自主开发和经营。
(4)施工单位
该项目由中国美术学院风景建筑设计研究院设计，由杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)和杭州通达建筑工程公司(一级资质)承包施工。由杭州市建筑工程监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
项目于 2004 年 2 月开工，2005 年 9 月竣工，住宅销售率为 100%。
3、万家花园
(1)项目概况
万家花园位于杭州市区东部，东临京杭运河，西接濮家新村，南靠运河，北抵天城路，是浙江省城市住宅建设试点小区之一。该项目占地面积 107,562 平方米，总建筑面积为 189,864 平方米。
(2)土地取得和资格文件
该项目经济适用房用地由杭州市安居中心和房开公司获取，商品房用地于 2001年由房开公司获取，缴纳土地出让金后获取 22,250 平方米出让用地。本项目取得的资格文件主要包括：
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1—1—117
资格文件证件编号
国家建设用地呈报表浙土字(97)1301 号
杭土字(95)235 号
建设用地规划许可证(95)浙规建 0100268 号
建设工程规划许可证
（2001）年浙规建证 0100170 号
（2001）年浙规建证 0100192 号
（2001）年浙规建证 0100552 号
建筑工程施工许可证330100200106120701预售证杭售许字(2002)第 0003 号
杭售许字(2002)第 1008 号
杭售许字(2002)第 1046 号
(3)项目经营模式
项目由杭州居住区发展中心(以下简称“杭州市安居中心”)和房开公司共同开发经营，为经济适用房和商品房混建项目。
根据杭州市安居中心和房开公司于 2000 年 7 月签订的《合作开发协议》及2003 年 10 月的《结算协议》约定：该项目拆迁费用由双方共同承担，补缴的土地出让金由房开公司承担，后期项目开发成本双方各承担一半。该项目可售面积为 16.63
万平方米，其中 1 万平方米用于拆迁安置，剩余部分双方各得一半。杭州市安居中心分得经济适用房房源中 3.47 万平方米委托房开公司销售，4.35 万平方米由杭州市
安居中心自行销售。
上述房源已销售完毕，2003 年 11 月底双方就上述协议结算完毕。
(4)施工单位
本项目由中国美术学院风景建筑设计研究院设计，一标段由浙江中天建设集团有限公司(一级资质)、东方建设集团有限公司(一级资质)、杭州市第四建筑工程公司(一级资质)承包施工，二标段由杭州三箭建设有限责任公司(一级资质)、杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)、杭州欣达建筑工程有限责任公司(二级资质)承包施工，三标段由杭州通达建筑工程公司(一级资质)、杭州三箭建设有限责任公司(一级资质)、浙江广源建设工程有限公司(二级资质)、杭州湾建筑集团有限公司(一级资质)承包施工；一标段由杭州信达投资咨询估价监理公司监理，二标段由浙江华绿杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
1—1—118
工程监理有限公司和杭州信达投资咨询估价监理有限公司监理，三标段由浙江华绿工程监理有限公司和浙江省工程咨询公司监理。
(5)工程进度和销售情况
项目于 2001 年 6 月开工，2003 年 5 月竣工，住宅销售率为 100%。
4、万家花园三期 C—1
(1)项目概况
万家花园三期 C—1 项目北临天城路，东临京杭运河，南临万家花园。该项目占地面积 3,038 平方米，总建筑面积 20,717 平方米。
(2)土地取得和资格文件
杭州市安居中心和房开公司于2005年以划拨方式取得该项目用地的国有土地使用权，本项目取得的资格文件主要包括：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2004)字第 000259 号
杭江国用(2004)字第 000260 号
建设用地规划许可证(95)浙规建 0100268 号
建设工程规划许可证（2004）年浙规建证 0100137 号
建筑工程施工许可证 330100200404020201
预售证杭售许字(2005)第 1040 号
(3)项目经营模式
该项目为万家花园后续项目，由房开公司和杭州市安居中心合作开发。
项目规划为经济适用房、拆迁安置房和适量商业配套房。依据协议，项目建成后经济适用房统一由房开公司以约定价格包干销售，项目后期运作及资金投入均由房开公司负责并承担。按经济适用房售价 3,000 元/平方米，建安成本 1,800 元/平方米计算，杭州市安居中心享有固定回报 570 万元。该部分收益杭州市安居中心已在万家花园项目中结算完毕，故本项目销售确认后实现收益将由房开公司独自享有。
(4)施工单位
该项目由中国美术学院风景建筑设计研究院设计，由浙江中富建筑集团股份有限公司(一级资质)承包施工，由杭州信达投资咨询估价监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
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1—1—119
项目于 2004 年 2 月开工，2006 年 1 月竣工。截至 2007 年 9 月 30 日，项目开发产品余额为 2,192.11 万元，其中 11492.72 平方米住宅系按政府规定销售给教师
的经济适用房。由于江干区教育局暂未确定销售对象，故仍列于开发产品。
5、庆春发展大厦
(1)项目概况
庆春发展大厦位于杭州市庆春东路上，该项目占地面积 6,380 平方米，总建筑面积 44,117 平方米。
(2)土地取得和资格文件
房开公司于2002年11月以协议出让方式取得庆春发展大厦项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件，主要包括：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2003)第 015 号
建设用地规划许可证（2002）年浙规用证 0100309
建设工程规划许可证（2003）年浙规建证 0100600 号
建筑工程施工许可证 330100200311180801
商品房预售证杭售许字(2004)第 0065 号
(3)项目经营模式
项目由房开公司自主开发和经营。
(4)施工单位
本项目由机械工业部第二设计研究院设计，由杭州市通达建筑工程公司(一级资质)承包施工，由杭州信达投资咨询估价监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目于 2003 年 12 月开工，2006 年 7 月竣工。部分房产(实测面积为17,924.79 平方米)已于 2007 年结转至房开公司的投资性房地产，其余部分已销售完
毕。
6、金色家园
(1)项目概况
金色家园位于杭州市上城区钱塘江北岸，钱江三桥、四桥之间。该项目占地面积 46,149 平方米，总建筑面积 157,787 平方米。
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(2)土地取得和资格文件
滨江集团于2003年5月以招标方式取得金色家园项目用地的国有土地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。2004年4月，杭州市国土资源局与滨江集团和金色家园公司签订补充协议，约定由金色家园公司作为该地块的开发主体。
本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件，主要包括：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭上国用(2004)第 000175 号
杭上国用(2004)第 000176 号
杭上国用(2004)第 000177 号
建设用地规划许可证（2003）年浙规用证 0100438 号
建设工程规划许可证（2004）年浙规建证 01000299 号
建筑工程施工许可证 330100200405120101
商品房预售证杭售许字(2005)0034 号
(3)项目经营模式
项目由金色家园公司自主开发经营。
(4)施工单位
该项目由中国联合工程公司、澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司亚洲分公司联合设计，由杭州通达建筑工程有限公司(一级资质)、浙江杭州湾建筑集团有限公司(一级资质)总承包施工，由杭州市建筑工程监理公司监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目于 2004 年 5 月开工，2006 年 9 月竣工，住宅销售率为 100%。
7、北景东苑
(1)项目概况
项目位于杭州市江干区南萧埠区块，项目占地面积 2,230 平方米，总建筑面积4,272 平方米。
(2)土地取得和资格文件
房开公司于2001年6月以协议出让方式取得北景东苑项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本公司办理了土地有偿使用手续并已付清地价，依法取得该土地使用权。本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件，主要包括：
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资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2005)字第 000206 号
杭江国用(2005)字第 000207 号
建设用地规划许可证(2005)年浙规用证 01000115 号
建设工程规划许可证(2005)年浙规建证 01000279 号
建筑工程施工许可证 330199200508250201
商品房预售证杭售许字(2005)第 0111 号
(3)项目经营模式
项目由房开公司自主开发经营。
(4)施工单位
本项目由杭州市建筑设计研究院有限公司设计，由杭州通达建筑工程公司(一级资质)总承包施工，由杭州信达投资咨询监理有限公司监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目于 2005 年 11 月开工，2007 年 4 月竣工。销售率为 100%。
8、南萧埠?御景苑
(1)项目概况
南萧埠?御景苑位于杭州市南萧埠社区。该项目占地面积 26,027 平方米，总建筑面积 71,230 平方米。
(2)土地取得和资格文件
房开公司于 2002 年 11 月以协议出让方式取得南萧埠?御景苑项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。房开公司变更设立有限公司后，国有土地使用证更名事宜已完成。
本项目取得了房地产开发所需的所有资格文件，主要包括：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2007)第 000163 号
杭江国用(2003)第 000164 号
建设用地规划许可证（2001）年浙规用证 0100929
建设工程规划许可证（2005）年浙规建证 01000393 号
建筑工程施工许可证 330100200508290201
商品房预售证杭售许字(2005)第 0119 号
(3)项目经营模式
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项目由房开公司自主开发经营。
(4)施工单位
该项目由中国美术学院风景建筑设计研究院设计，杭州市通达建筑工程公司(一级资质)与杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)总承包施工。由杭州市建筑工程监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目由 2005 年 9 月开工，2007 年 12 月竣工。销售率为 91.85%，剩余部分包
含约 7.22%的回迁安置用房。
(二)正在开发建设中项目
1、金色海岸
（1）项目概况
本项目位于杭州市区钱塘江北岸的钱江新城区域内，本项目总占地面积为68,643 平方米，规划建设 13 幢框剪结构高层住宅，总建筑面积为 219,456 平方米，其中地上建筑面积为 168,299 平方米(含配套公建)，地下建筑面积为 51,157 平方米。
本项目建筑、景观、室内设计方案由澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司、中国联合工程公司、贝尔高林(香港)景观公司、中国香港 G.I.L.设计公司等国际一流的设计团队联合设计，先后荣获“全国房地产品牌价值 TOP10”排名第六、
“国际花园社区人文类金奖”、“全国人居建设规划设计方案竞赛综合大奖”、“浙江人居经典”、“中国名盘水景规划设计奖”等奖项。
（2）土地取得和资格文件
滨江集团于 2002 年 1 月以招标方式取得金色海岸项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。滨江集团整体变更设立股份有限公司后，国有土地使用证的更名事宜已完成。
本项目取得房地产开发所需的资格文件情况如下表：
资格文件证件编号
土地证
杭上国用(2007)第 041 号
杭上国用(2007)第 042 号
杭上国用(2007)第 043 号
杭上国用(2007)第 044 号
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1—1—123
资格文件证件编号
建设用地规划许可证(2002)年浙规用证 0100198 号
建设工程规划许可证(2004)年浙规建证 01000398 号
建筑工程施工许可证 330100200406080601
商品房预售证
杭售许字(2006)第 0010 号
杭售许字(2006)第 0059 号
杭售许字(2006)第 0060 号
杭售许字(2005)第 0061 号
杭售许字(2006)第 0139 号
杭售许字(2007)第 0064 号
（3）项目经营模式
本项目由公司自主开发经营。
(4)施工单位
本项目由杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)、东方建设集团有限公司(一级资质)和浙江耀华建设工程有限公司(二级资质)、浙江城建建设工程有限公司(二级资质)承包施工。由杭州信达投资咨询估价监理有限公司(甲级)和杭州信安建设监理有限公司进行监理(甲级)。
(5)工程进度和销售情况
本项目于 2004 年 6 月开始建设，交付分三期，一期竣工交付时间为 2007 年 9月,二期预计竣工时间为 2008 年 3 月,三期预计竣工时间为 2008 年 9 月。
本项目规划验收已完成，目前 1、3、5、6、7 号楼精装修已经竣工交付，其余 8
幢正在装修。
该项目预计总投资额 22.25 亿元，截至 2007 年 12 月 31 日，项目已投资 18.69
亿元。住宅预售率为 98.6%。
2、滨江?千岛湖湖滨花园
(1)项目概况
滨江?千岛湖湖滨花园项目地处杭州市淳安县千岛湖畔辉照山区块。该地块占地面积 200,401.69 平方米，规划建筑面积 60,122 平方米，规划建设为低密度住
宅。
(2)土地取得和资格文件
滨江集团于2002年12月以协议出让方式取得滨江?千岛湖湖滨花园项目用地开杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。2005年1月，淳安市国土资源局与滨江集团和千岛湖公司签订补充协议，约定由千岛湖公司作为该地块的开发主体。
千岛湖公司于 2005 年 3 月 18 日取得了淳安县国土资源局核发的本项目用地全部合计 333,328 平方米土地的《国有土地使用证》，土地性质为住宅用地。经淳安县发展和改革局和淳安县建设局批复同意千岛湖公司改变部分建设内容，在本项目辉照山地块建设“千岛湖?索菲特滨江酒店”，故 2007 年 5 月 16 日，淳安县国土资源局重新核发滨江?千岛湖湖滨花园项目之国有土地使用证“淳安国用（2007）第
119 号”，土地使用权面积为 200,401.69 平方米。
本项目取得的房地产开发所需资格文件，详见下表：
资格文件证件编号
国有土地使用证淳安国用（2007）第 119 号
建设用地规划许可证（2001）浙规地 0170026-1
建设工程规划许可证（2006）浙规程 0170015 号
建筑工程施工许可证 330127200605260101
商品房预售证淳售许字（2007）第 12 号
(3)项目经营模式
该项目由千岛湖公司自主开发经营。
(4)施工单位
该项目由澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司亚洲分公司、美国 WATG 建筑师事务所进行方案设计、中国美术学院风景建筑设计研究院施工设计，由浙江海纳建设有限公司(二级资质)承包施工，由淳安县通力建设监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目于 2006 年 7 月开工，预计 2008 年 12 月竣工，现样板房区域建设已完成。项目预计总投资 2.5 亿元，截至 2007 年 12 月 31 日，项目已投资 0.61 亿元。
3、千岛湖?索菲特滨江酒店
(1)项目概况
千岛湖?索菲特滨江酒店项目地处杭州市淳安县千岛湖畔辉照山区块。该地块占地面积 132,926.31 平方米，规划建筑面积 54,590 平方米，项目规划建设为酒
店。
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(2)土地取得和资格文件
千岛湖?索菲特滨江酒店项目用地系原滨江?千岛湖湖滨花园用地。经淳安县发展和改革局《关于同意建设“千岛湖?索菲特滨江酒店”项目的批复》（淳发改投中(2006)193 号），淳安县建设局（淳建规函(2007)016 号函件）批准“千岛湖?索菲特滨江酒店”项目用地 132,926.31 平方米由住宅用地变更为商业酒店用地。
2007 年 5 月 16 日，淳安县国土资源局核发千岛湖?索菲特滨江酒店项目之国有土地使用证“淳安国用（2007）第 120 号”，土地使用权面积为 132,926.31 平方米。
本项目取得的房地产开发所需资格文件，详见下表：
资格文件证件编号
国有土地使用证淳安国用（2007）第 120 号
建设用地规划许可证（2001）浙规地 0170026-2
建设工程规划许可证（2007）浙规程 0170012 号
建筑工程施工许可证 330127200707060301
(3)项目经营模式
该项目由千岛湖公司自主开发经营。
(4)施工单位
该项目由美国 WATG 建筑师事务所、中国美术学院风景建筑设计研究院施工设计，并由贝尔高林(香港)景观公司为项目构建园林景观，HBA（Hirsch Bedner and
Associates）设计顾问公司进行室内设计。该项目由浙江宝华建设集团有限公司(一级资质)承包施工，由淳安县通力建设监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目于 2007 年 8 月开工，预计 2009 年 4 月竣工，现桩基施工基本完成，地下室底板正在施工。项目预计总投资 2 亿元，截至 2007 年 12 月 31 日，项目已投资
0.28 亿元。
4、万家花城一期
(1)项目概况
本项目用地位于杭州市城西申花路板块，是杭州市新兴的居住区。本项目占地面积为 78,169 平方米，规划建设 15 栋高层住宅，总建筑面积为 238,812 平方米。
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本项目由澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司、中国美术学院风景建筑设计研究院担纲规划设计，并由贝尔高林(香港)景观公司为项目构建园林景观。项目以“绿色生态”为主题，低建筑密度，高景观绿化覆盖率。
(2)土地取得和资格文件
滨江集团于 2004 年 6 月以招标方式取得万家花城（一期）项目用地开发权。
2004 年 11 月，杭州市国土资源局与滨江集团和万家花城公司签订补充协议，约定由万家花城公司作为该地块的开发主体。该项目用地已办理了土地有偿使用手续并付清地价，万家花城公司依法取得该土地使用权。
本项目已取得的房地产开发所需的资格文件见下表：
资格文件证件编号
土地证
杭拱国用(2006)第 078 号
杭拱国用(2006)第 079 号
杭拱国用(2006)第 080 号
建设用地规划许可证(2006)年浙规用证 01063 号
建设工程规划许可证(2006)年浙规建证 01000535 号
建筑工程施工许可证 330100200611230201
预售许可证杭售许字(2007)第 0051 号杭售许字(2007)第 0062 号
(3)项目经营模式
本项目由万家花城公司自主开发经营，万家花城公司由股份公司和全资子公司房开公司分别持有 90%、10%的股份。
(4)施工单位
本项目由浙江杭州湾建筑集团有限公司(一级资质)和杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)承包施工。由杭州信达投资咨询估价监理有限公司和北京中环工程建设监理有限责任公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
本项目已于 2006 年 11 月开工，预计将于 2009 年 9 月竣工验收。目前主体结构施工基本完成。项目预计总投资 10.60 亿元，截至 2007 年 12 月 31 日，项目已投资
7.02 亿元，住宅预售率为 99.99%。
5、万家花城二期
(1)项目概况
杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
1—1—127
本项目用地位于杭州城西建设中的申花路板块，与万家花城一期项目相邻。本项目总占地面积为 43,730 平方米，规划为 13 幢高层住宅，配建少量的临街商铺，规划总建筑面积为 124,551 平方米。
(2)土地取得和资格文件
万家花城公司于 2005 年 9 月以挂牌方式取得万家花城（二期）项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本项目已取得的资格文件见下表，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
资格文件证件编号
土地证
杭拱国用(2007)第 013 号
杭拱国用(2007)第 012 号
杭拱国用(2007)第 020 号
杭拱国用(2007)第 019 号
杭拱国用(2007)第 018 号
建设用地规划许可证（2006）年浙规用证 01000517 号
建设工程规划许可证（2007）年浙规建证 01000302 号
建筑工程施工许可证 330100200707120201
商品房预售证杭售许字（2007）第 0141 号
(3)项目经营模式
本项目由万家花城公司自主开发经营，万家花城公司由股份公司和全资子公司房开公司分别持有 90%、10%的股份。
(4)施工单位
本项目由浙江杭州通达建筑工程公司(一级资质)和杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)承包施工。由杭州信达投资咨询估价监理有限公司(甲级)和杭州市建筑工程监理有限公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
本项目于 2007 年 7 月开工，预计于 2009 年底竣工验收。目前已完成桩基及地下室施工，形象进度已至±0.00。项目预计总投资 5.95 亿元，截至 2007 年 12 月 31
日，项目已投资 3.32 亿元。住宅预售率为 32.56%。
6、新城时代广场
(1)项目概况
杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
1—1—128
新城时代广场位于杭州市江干区庆春东路文化广场，东至新塘路，南至凤起东路，西至规划路，北至景芳一区。总用地面积为 33,595 平方米，建筑面积 196,671平方米。
(2)土地取得和资格文件
大光明公司和浙江中豪于 2005 年 11 月以挂牌方式竞得该项目用地开发权，2006 年 1 月，杭州市国土资源局与浙江中豪、浙江大光明和新城时代公司签订补充协议，约定由新设立的新城时代公司作为该地块的开发主体。
本项目办理了土地有偿使用手续，依法取得该土地使用权。本项目已取得的房地产开发所需资格文件详见下表：
资格文件证件编号
国有土地使用证杭江国用(2007)第 039 号
杭江国用(2007)第 040 号
杭江国用(2007)第 041 号
杭江国用(2007)第 042 号
建设用地规划许可证(2006)年浙规用证 01000452 号
建设工程规划许可证(2007)年浙规建证 01000173 号
建筑工程施工许可证 330100200704120201
(3)项目经营模式
项目由新城时代公司自主开发经营。新城时代公司成立于 2006 年 1 月 9 日，注册资本 2,000 万元，公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司(以下简称“浙江中豪”)分别持有该公司 51%、49%的股权。
2005 年 12 月 12 日，公司与浙江中豪、浙江大光明集团公司(以下简称“浙江大光明”)签订《合作开发协议》，合作开发浙江中豪和浙江大光明取得的杭政储出(2005)54 号地块，协议约定：
①由公司与浙江中豪共同出资组建项目公司(杭州新城时代广场房产有限公司)，三方同意由设立的新城时代公司作为杭政储出(2005)54 号地块的开发主体。
②各方确认由新城时代公司承担总价 44,286 万元的土地成本(与全部土地挂牌价款 52,163 万元之间的差额部分由浙江中豪和浙江大光明自行负责处理)。
③各方确认，上述土地计入新公司的土地成本 44,286 万元，并就上述土地成本归还事宜约定如下：新城时代公司以货币形式承担土地款 1 亿元；以建成的沿街一至三层共计 28,280 平方米的商场按每平方米 9,300 元合计作价 26,300 万元归还浙杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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江大光明；以建成的沿街一至三层共计 10,200 平方米的商场按每平方米 9,300 元合计作价 9,486 万元归还浙江中豪，同时浙江中豪向新城时代公司补差价 1,500 万元。
大光明公司和浙江中豪于 2005 年 11 月以挂牌方式竞得该项目用地开发权，2006 年 1 月，杭州市国土资源局与浙江中豪、浙江大光明和新城时代公司签订补充协议，约定由新设立的新城时代公司作为该地块的开发主体。
2007 年 3 月，公司与浙江中豪签订《杭州新城时代广场房产有限公司投资协议》，就新城时代公司后续资金筹措、投入和权益的分配达成以下协议：
①由公司对新城时代公司进行后续投资，浙江中豪不再追加投资，投资总额中未解决部分由新城时代公司采用银行贷款等融资方式解决；公司可以后续投资增加新城时代公司的注册资本，浙江中豪不进行增资，股权比例按照增资后的出资额作相应的调整。
②鉴于双方和浙江大光明 2005 年 12 月 12 日签署的《合作开发协议》内容，新城时代公司交付给浙江中豪的实物房产作价时已经包括了浙江中豪应当获得的收益，因此浙江中豪同意除上述应获房产外，就项目公司的所有盈余或利润分配时不再享有权益。项目完成后新城时代公司终止时，就利润以外的部分，由浙江中豪固定取得 1,000 万元，剩余财产均由公司享有；如果新城时代公司终止时处于亏损状态，则新城时代公司清算后的剩余财产由双方按照实际出资比例分配。
新城时代公司于 2006 年 1 月 9 日成立，注册资本 2,000 万元，公司与浙江中豪持有 51%、49%的股权。新城时代公司董事会设董事五名，其中滨江集团派出董事三名，并由滨江集团戚金兴先生任项目公司董事长，莫建华先生任经理，尤建军先生任会计。
本公司将通过加强项目公司管理，确保项目按期优质完成并交付。如若相关房产价格大幅波动，造成合作方取得约定的房产面积不足以抵补其预定收益，或新城时代公司最终盈余大幅增长，则存在合作方单方面要求变更抵偿方式、分享项目公司最终盈余或终止项目开发等方面的违约风险。若合作方出现违约情形，公司将先与其协商解决；若协商解决不成，则将采取诉讼、仲裁等方式，以切实保护公司合法权益。
(4)施工单位
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该项目由刘荣广伍振民建筑师事务所(香港)有限公司和中国美术学院风景建筑设计研究院设计，由杭州中豪建设工程有限公司(一级资质)承包施工，由北京中环工程建设监理有限责任公司进行监理。
(5)工程进度和销售情况
该项目于 2007 年 4 月开工，预计 2009 年 10 月竣工。项目预计总投资 12 亿元，截至 2007 年 12 月 31 日，项目已投资 5.23 亿元，现裙房主体结构施工过半。
7、阳光海岸
“阳光海岸”项目为本次募集资金投向项目，详细情况请参见“第十三节募集资金运用”的相关内容。
(三)拟开发项目
1、金色蓝庭
“金色蓝庭”项目为本次募集资金投向项目，详细情况请参见“第十三节募集资金运用”的相关内容。
2、城市之星
“城市之星”项目为本次募集资金投向项目，详细情况请参见“第十三节募集资金运用”的相关内容。
3、杭汽发项目
(1)项目概况：
杭汽发项目位于杭州市中心，西湖文化广场西侧。项目占地面积为 104,070 平方米，拟规划总建筑面积为 433,953 平方米。
(2)土地取得和资格文件
滨江集团联合 Green Sea International Ltd.于 2006 年 9 月以挂牌方式取得杭政储出[2006]20 号地块（杭汽发地块）的开发权。
2006 年 9 月 30 日，滨江集团、Green Sea International Ltd.与杭州市土地储备中心签署了《政府储备土地开发补偿协议书》(杭土储协(2006)35 号)；同日，滨江集团、Green Sea International Ltd.与杭州市国土资源局签署了《杭州市国有土地使用权出让合同书》(杭土合字(2006)130 号)。
2007 年 11 月 6 日，为杭汽发项目开发需要，公司与 Green Sea International
Ltd.签署《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》，约定对滨绿公杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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司和绿滨公司进行重组，并由滨绿公司作为“杭汽发”地块的项目开发主体。绿滨公司通过股权调整成为 Green Sea International Ltd.之全资子公司，滨绿公司股权结构调整为：公司持股 50%、绿滨公司持股 25%、Green Sea International Ltd.之另一全资子公司杭州添惠置业有限公司持股 25%。完成上述股权结构调整后，滨绿公司的股东将分两次同比例对滨绿公司增资至约 4亿美元。
2008 年 1 月 22 日，杭州市国土资源局与滨江房产、Green Sea International Ltd.和滨绿公司签订补充协议，约定由滨绿公司作为该地块的开发主体。2008 年 1 月 24日，按协议约定对绿滨公司股权结构进行了调整，滨江房产将其持有的 40%的股权按1：1 的价格转让给 Green Sea International Ltd.，绿滨公司成为 Green Sea
International Ltd.的独资企业。公司股权重组其他相关的政府审批手续正在办理之中。
截至本招股意向书签署日，该项目尚在支付土地款过程中，尚未取得《国有土地使用证》，现处于前期规划设计阶段。
4、绍兴镜湖新区外滩 2号项目
(1)项目概况：
项目用地位于浙江省绍兴市镜湖新区外滩，地块东至梅山江绿化带、南至凤林西路、西至解放大道、北至梅山江绿化带。项目占地面积约为 80,644 平方米，拟规划总建设面积为 233,867 平方米。
(2)土地取得和资格文件
2007 年 11 月 28 日，滨江房产通过拍卖方式竞得绍兴市镜湖新区外滩 2 号地块的开发权，成交总金额为 7 亿元。根据招标文件要求，公司将按约定方式支付全部土地款后 7 个工作日内与绍兴市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并办理《国有土地使用权证》等后续事项。截至本招股意向书签署日，该项目尚在支付土地款过程中，该项目目前处在前期规划阶段。
5、萧山湘湖项目
(1)项目概况：
项目用地位于杭州市萧山区湘湖农场，风情大道南侧。项目占地面积 244,497平方米，拟规划总建设面积为 291,550 平方米。
(2)土地取得和资格文件
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2007 年 12 月 14 日，滨江房产通过拍卖方式竞得萧储[2007]28 号地块的开发权，成交总金额为 18.8 亿元。截至本招股意向书签署日，相关土地出让合同尚在签
订之中。该项目目前正处于前期规划阶段。
八、土地储备
截至本招股意向书签署日，公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积 100.87 万
平方米，权益规划建筑面积为 205.45 万平方米，具体情况如下：
序号项目名称
占地面积
(平方米)
规划建面
(平方米)
享有
权益
土地
用途法律手续
1 金色海岸 44,800 143,228 100%住宅已取得土地使用证和施工许可证
2 滨江?千岛湖湖滨花园 200,402 60,122 100%住宅
已取得土地使用证和施工许可证
3 千岛湖?索菲特滨江酒店 132,926 54,590 100%酒店
已取得土地使用证和施工许可证
4 万家花城一期 78,169 238,812 100%住宅已取得土地使用证和施工许可证
5 新城时代广场 33,595 196,671 100%写字楼、商业
已取得土地使用证和施工许可证
6 万家花城二期 43,730 124,551 100%住宅已取得土地使用证和施工许可证
7 阳光海岸 33,642 107,235 52%住宅已取得土地使用证
8 金色蓝庭 32,950 118,370 100%住宅已取得土地使用证
9 杭汽发项目 104,070 433,953 50%住宅、写字楼已签订国土出让合同
10 城市之星 47,455 319,990 100%住宅、写字楼已取得土地使用证
11 镜湖项目 80,644 233,867 100%住宅国土出让合同签订中
12 湘湖项目 244,497 291,550 100%住宅、写字楼国土出让合同签订中
合计 1,076,880 2,305,209
经发行人律师和保荐人核查，根据《闲置土地处理办法》（1999 年 4 月 28 日，国土资源部令第 5 号）和《关于促进节约集约用地的通知》（2008 年 1 月 3 日，国发〔2008〕3 号）等法律、法规、规范性文件的相关规定，截至本招股意向书签署日，滨江房产及其控股子公司的所有在建和拟建项目均不存在因为土地闲置而被征收土地闲置费、土地被收回或被征缴闲置土地增值地价的情况；亦不存在因为土地闲置而被征收土地闲置费、土地被收回或者被征缴闲置土地增值地价的可能。此外，上述各在建和拟建项目亦不存在违反《闲置土地处理办法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》中其他规范性要求的情形。
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第七节同业竞争和关联交易
一、同业竞争
(一)公司与控股股东、实际控制人及其控制的企业之间不存在同业竞争
本公司经营范围为房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装潢等。
本公司控股股东滨江控股公司的经营范围为以公司自有资金投资，服务：物业管理，经济信息咨询，及其他无需报经审批的一切合法项目。滨江控股之全资子公司物业公司的经营范围为服务：物业管理，房产中介，房产代理；批发、零售：装饰材料；其他无需报经审批的一切合法项目。
本公司实际控制人戚金兴先生除本公司和滨江控股公司外，没有其他对外投资。
截至本招股意向书签署日，本公司的控股股东和实际控制人及其控制的企业不存在从事与本公司及下属公司相同或相近业务的情况。
(二)避免将来可能发生的同业竞争，实际控制人和控股股东做出的承诺
滨江控股公司作为滨江房产控股股东于 2007 年 5 月 10 日向公司出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，具体承诺如下：
一、本公司声明，截至本承诺函签署日，本公司及本公司控股的公司或其他组
织没有从事与滨江房产相同或相似的业务。
二、本公司及本公司控制的公司或其他组织将不在中国境内外以任何形式从事
与滨江房产现有主业相同的业务，包括不在中国境内外投资、收购、兼并与滨江房产现主要业务有直接竞争的公司或者其他经济组织。
三、若滨江房产今后从事新的业务领域，则本公司及本公司控制的公司或其他
组织将不在中国境内外以控股方式，或以参股但拥有实质控制权的方式从事与滨江房产新的业务领域有直接竞争的业务活动，包括在中国境内外投资、收购、兼并与滨江房产今后从事的新业务有直接竞争的公司或者其他经济组织。
四、本公司承诺不以滨江房产实际控制人的地位谋求不正当利益，进而损害滨
江房产其他股东的权益。如因本公司及本公司控制的公司或其他组织违反上述声明杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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与承诺而导致滨江房产的权益受到损害的，则本公司同意向滨江房产承担相应的损害赔偿责任。
五、本承诺函构成对本公司具有法律效力的文件，如有违反愿承担相应的法律
责任。
戚金兴先生作为本公司的实际控制人，于 2007 年 5 月 10 日向本公司出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，做出如下承诺：
一、本人目前没有、将来也不直接或间接从事与滨江房产及其控股的子公司现
有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括但不限于房地产开发、房屋建筑、商品房销售、水电安装、室内外装潢，并愿意对违反上述承诺而给滨江房产造成的经济损失承担赔偿责任。
二、对本人投资的企业，本人将通过派出机构和人员(包括但不限于董事、经理)
以及控股地位使该等企业履行本承诺函中与本人相同的义务，保证不与杭州滨江房产集团股份有限公司同业竞争，并愿意对违反上述承诺而给杭州滨江房产集团股份有限公司造成的经济损失承担赔偿责任。
(三)发行人在《公司章程》中的相关规定
2007 年 4 月 24 日，本公司 2007 年第四次临时股东大会审议通过了《杭州滨江房产集团股份有限公司章程(修正草案)》(以下简称“《公司章程》(草案)”)。
《公司章程》(草案)第三十九条规定：“公司的控股股东、实际控制人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反规定的，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。
公司控股股东及实际控制人对公司和公司社会公众股股东负有诚信义务。控股股东应严格依法行使出资人的权利，控股股东不得利用利润分配、资产重组、对外投资、资金占用、借款担保等方式损害公司和社会公众股股东的合法权益，不得利用其控制地位损害公司和社会公众股股东的利益。”
二、关联交易
(一)关联方及关联交易
根据《公司法》和《企业会计准则》关于关联方和关联关系的有关规定，目前本公司的关联企业主要有：
1、本公司控股股东和实际控制人
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本公司控股股东为滨江控股公司，注册资本 5,000 万元，法定代表人戚金兴，滨江控股公司目前持有本公司 60.26%的股份；本公司实际控制人为自然人戚金兴，
中国籍，目前直接和间接持有本公司 52.96%的股份。
2、存在控股关系的关联方
关联方与本公司关系出资金额(万元)比例
戚金兴实际控制人 6,619.2 14.39%
滨江控股控股股东 27,720 60.26%
房开公司全资子公司 1,000 100%
金色家园公司全资子公司 1,000 100%
万家花城公司全资子公司 9,000 100%
千岛湖公司全资子公司 7,000 100%
置业公司全资子公司 1,000 100%
阳光海岸公司控股子公司 1,560 52%
友好饭店全资子公司 5,000 100%
新城时代公司控股子公司 1,020 51%
望江阳光公司控股子公司 2,950 59%
金色蓝庭公司全资子公司 5,000 100%
滨绿公司控股子公司 2,988(美元) 60%
滨江盛元公司控股子公司 15,000 50%
滨江镜湖公司控股子公司 28,000 100%
上述本公司全资及控股子公司基本情况详见本招股意向书“第五节发行人基本情况”之“六、发行人控股和参股公司”中的相关内容。
3、存在非控股关系的关联方
关联方名称(自然人姓名)与本公司的关系
朱慧明本公司自然人股东
莫建华本公司自然人股东
戚加奇本公司自然人股东
滨江棕榈公司本公司参股公司
绿滨公司本公司参股公司（报告期）
东方海岸公司本公司参股公司
物业公司滨江控股之全资子公司
佳杰门窗公司本公司自然人股东之关联企业
郑贤祥本公司独立董事
陈国荣本公司独立董事
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关联方名称(自然人姓名)与本公司的关系
汪祥耀本公司独立董事
朱立东本公司副总经理
余忠祥本公司副总经理
张洪力本公司副总经理
蔡鑫本公司财务总监（前任）
沈伟东本公司财务总监（现任）
李渊本公司董事、董事会秘书
江帆本公司监事
赵军本公司监事
杭州佳杰塑钢门窗有限公司(以下简称“佳杰门窗公司”)成立于 2000 年 1 月 12日，主营业务为制造、加工、批发、零售塑钢门窗。截至本招股意向书签署日，佳杰门窗公司注册资本 50 万元，是由公司股东朱慧明之兄朱福明控制的企业。
依据《公司法》、《交易所股票上市规则》和《企业会计准则》，本公司的主要投资者、关键管理人员及其关系密切的家庭成员及该等人控制、共同控制或施加重大影响的其他企业是本公司的关联方。该等关联方基本情况详见本招股意向书“第五节发起人基本情况”之“六、发行人控股和参股公司”和“第八节董事、监
事、高级管理人员与核心技术人员”中的相关内容。
(二)经常性关联交易
1、采购商品
佳杰门窗公司承包本公司及相关控股子公司部分楼盘铝合金门窗制作安装工程。报告期内，本公司及下属子公司与佳杰门窗公司签署了系列《铝合金门窗制作安装合同》，约定由佳杰门窗公司承包部分楼盘的门窗工程，交易价格由双方根据市场价协商确定。2007 年度、2006 年度、2005 年度，佳杰门窗公司向本公司提供的工程劳务金额分别为 732.06 万元、1,390.90 万元、800.00 万元，其占当期房地产
业务营业成本、同类型交易金额的比例如下表：
单位：万元
期间交易金额当期同类产品交易总额
关联交易占当期同类交易总额比例
占当期房地产业务营业成本比例
2007 年度 732.06 4,877.13 15.01% 0.50%
2006 年度 1,390.90 7,293.63 19.07% 1.73%
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2005 年度 800.00 1,344.99 59.48% 1.16%
上述商品的采购均依据公司招标管理规定进行，交易价格依据同期市场行情由双方协商确定。报告期内，公司与佳杰门窗公司发生的该等关联交易总额较小，占同期营业成本比例较低，且近三年该等关联交易占同类产品交易金额的比例呈明显下降趋势，对公司经营成果未产生重要影响。
股份公司成立后，公司未与佳杰门窗公司签订交易合同。今后，公司对于该类商品的采购仍将按招标管理规定进行；若涉及关联交易，公司将依据《公司章程》、《关联交易决策制度》的规定履行必要的决策程序，确保交易的公平。佳杰门窗公司已出具承诺：若将来不可避免发生该等关联交易，保证遵循市场交易的公平原则，如未按市场交易的公平原则与本公司及本公司的控股子公司发生交易而给本公司及本公司的控股子公司造成损失，由佳杰门窗公司承担赔偿责任。
2、接受劳务
物业公司为本公司及控股子公司所开发的部分楼盘提供前期的物业管理服务，本公司向其支付物业管理费和代其承担部分前期物业费用支出，物业管理服务收费根据物业公司实际提供的劳务量由双方协商确定，前期物业费用支出根据实际发生列支。2007 年度和 2006 年度，本公司及相关控股子公司分别向其支付物业管理费和前期费用支出合计为 264.65 万元和 124.33 万元，占 2007 年度和 2006 年度同类型
业务的比例分别为 80.06%和 100%；2005 年度没有发生。
公司及控股子公司开发项目的前期物业公司选择均通过招标方式进行。该等关联交易的服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。
公司已经制定了《杭州滨江房产集团股份有限公司关联交易决策制度》，对关联交易的审核权限、回避表决等进行了更为完善的规范。对于今后可能发生的关联交易，公司将按照《杭州滨江房产集团股份有限公司关联交易决策制度》、《公司章程》、《杭州滨江房产集团股份有限公司独立董事制度》等有关关联交易的规定严格执行。
(三)偶发性关联交易
1、提供资金
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(1)2002 年 12 月，佳杰门窗公司向公司借款 2,000 万元，该笔借款已于 2005 年6—10 月归还完毕。该笔借款未收取资金占用费，于 2004 年度计提坏账准备 400 万元。
(2)2005 年 11 月 4 日和 2005 年 12 月 9 日，自然人股东戚金兴分别向本公司借款 20 万元和 300 万元，不收取资金占用费，上述借款于 2006 年 7 月 20 日归还；
2005 年 11 月 10 日、2005 年 12 月 15 日和 2006 年 1 月 16 日，自然人股东朱慧明分别向本公司借款 10 万元、10 万元和 80 万元，不收取资金占用费，上述借款于 2006年 7 月 20 日归还；2005 年 12 月 27 日，自然人股东莫建华向本公司借款 100 万元，不收取资金占用费，上述借款于 2006 年 7 月 20 日归还。
2、股权转让
2006 年 11 月 6 月，本公司与滨江控股公司签订股权转让协议，同意将公司持有物业公司 40%的股权以 120 万元的价格转让给滨江控股。上述股权转让款已收讫，物业公司已于 2006 年 11 月 15 日办妥工商变更手续。
2006年11月6日，房开公司与滨江控股公司签订股权转让协议，将其持有浙江中达车业有限公司15.26%的股权以457,915.12元的价格转让给滨江控股。上述股权转
让款已收讫，中达车业已于2006年11月20日办妥工商变更手续。
3、接受劳务
滨江棕榈公司承接本公司及相关子公司部分楼盘的园林绿化工程，交易价格根据招投标价格确定。2007年度向本公司提供工程劳务金额为7,481,401.00元，占
2007年度同类型业务的比例为12.71%。
4、接受担保
截至2007年12月31日，控股股东为本公司提供的保证担保情况如下：
单位：万元
担保单位被担保单位贷款机构担保借款金额借款到期日
滨江控股公司滨江房产中国农业银行杭州市中山支行 42,000.00 2009-8-15
5、关联人购买商品房
报告期内，公司部分关联人购买公司开发的商品房，具体如下：
2004年度，副总经理朱立东购买金色家园住宅一套；副总经理张洪力及其夫人包俊敏购买金色家园住宅一套；2005年度，副总经理余忠祥购买金色家园住宅一杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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套。前述关联人购买商品房于2006年度确认销售收入，交易金额依次分别为57.61万
元、179.97万元和142.90万元，合计交易金额为380.48万元，占2006年度公司住宅
营业收入的0.30%。
2005年，董事长戚金兴之夫人俞理立购买金色海岸住宅一套，该房产于2007年度确认销售收入，交易金额为1,301.07万元；2006年度，监事江帆签署商品房预售
合同购买南萧埠?御景苑住宅一套，监事赵军及其夫人丁伟琴签署商品房预售合同购买南萧埠?御景苑住宅一套，财务总监沈伟东及其夫人卢薏签署商品房预售合同购买南萧埠?御景苑住宅一套，上述房产于2007年度确认销售收入，交易金额依次为52.17万元、110.95万元和140.52万元。前述关联人合计交易金额为1,604.71万
元，占2007年度公司住宅营业收入的0.66%。
6、向关联方人士支付的报酬
2007 年度，公司董事、监事、高级管理人员共有 15 人，其中，在本公司领取报酬 14 人，报酬总额 221.32 万元。2006 年度，公司董事、监事、高级管理人员共有
13 人，其中，在本公司领取报酬 12 人，全年报酬总额 207.00 万元。2005 年度，公
司董事、监事、高级管理人员共有 8 人，其中，在本公司领取报酬 8 人，全年报酬总额 83.60 万元。支付给每一位关联方人士报酬如下：
单位：万元
关联方姓名职务 2007 年度 2006 年度 2005 年度
戚金兴董事长 12.00 12.00 12.00
朱慧明董事、总经理 10.80 10.80 10.80
莫建华董事、副总经理 10.80 10.80 10.80
郑贤祥独立董事 6.25 ——
陈国荣独立董事 6.25 1.00 —
汪祥耀独立董事 3.12 1.00 —
朱立东副总经理 30.80 30.80 10.80
余忠祥副总经理 30.80 30.80 10.00
张洪力副总经理 30.80 30.80 10.00
蔡鑫财务总监(前任) 3.20 19.60 9.60
沈伟东财务总监(现任) 17.10 ——
李渊董事、董事会秘书 19.60 19.60 9.60
赵军监事会主席 19.60 19.60 —
江帆监事 20.20 20.20 —
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关联方姓名职务 2007 年度 2006 年度 2005 年度
合计 221.32 207.00 83.60
注：公司现有董事 7 人，其中独立董事 3 人；公司现有监事 3 名，其中监事薛蓓蕾未在公司领取报酬。
(四)近三年关联交易对发行人的影响
公司近三年接受劳务及关联采购和关联销售占当期营业成本和营业收入比重如下：
单位：万元
接受劳务和关联采购关联销售
年份
总额占营业成本比例总额占营业收入比例
2007 年度 1,744.85 1.18% 1,604.71 0.52%
2006 年度 1,515.23 1.70% 380.48 0.28%
2005 年度 800.00 1.14%——
公司近三年关联方应收、应付和往来情况如下：
单位：元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目及关联方名
称(姓名)余额坏账准备余额
坏账
准备余额
坏账
准备
(1)其他应收款
戚金兴 3,200,000 160,000
朱慧明 200,000 10,000
莫建华 1,000,000 50,000
物业公司 8,250 413
滨江棕榈公司 2,000 100
绿滨公司 316,998,000 15,849,900
东方海岸公司 50,000,000 2,500,000
小 计 366,998,000 18,349,900 2,000 100 4,408,250 220,413
(2)预付款项
佳杰门窗公司 1,200,000
小 计 1,200,000
(3)预收款项
江帆 522,528
赵军、丁伟琴 1,111,315
小 计 1,633,843
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2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目及关联方名
称(姓名)余额坏账准备余额
坏账
准备余额
坏账
准备
(4)应付账款
佳杰门窗公司 1,350,000 1,446,000 600,000
滨江棕榈公司 831,401
小 计 2,181,401 1,446,000 600,000
(5)其他应付款
物业公司 1,200,000
佳杰门窗公司 50,000 50,000
小 计 50,000 50,000 1,200,000
公司与关联方之间的经常性关联销售及采购均以交易发生当时的市场情形为基础定价，其收入和支出金额占当期营业收入和营业成本的比重均较低。报告期内，关联采购及接受劳务等经常性关联交易对本公司的主营业务、财务状况和经营成果不构成重大影响；本公司与关联方之间偶发性关联交易对本公司的财务状况和经营成果无重大不利影响。
(五)公司章程对关联交易的决策权力和程序的规定
1、《公司章程》(草案)对关联交易的决策权力和程序的规定
2007 年 8 月 18 日，公司 2007 年第五次临时股东大会审议通过了《杭州滨江房产集团股份有限公司章程(草案)》。
《公司章程》(草案)第三十九条规定：公司的控股股东、实际控制人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反规定的，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。
公司控股股东及实际控制人对公司和公司社会公众股股东负有诚信义务。控股股东应严格依法行使出资人的权利，控股股东不得利用利润分配、资产重组、对外投资、资金占用、借款担保等方式损害公司和社会公众股股东的合法利益，不得利用其控制地位损害公司和社会公众股股东的利益。
《公司章程》(草案)第四十一条规定：公司下列对外担保行为，须经股东大会审议通过。(1)本公司及本公司控股子公司的对外担保总额,达到或超过最近一期经审计净资产的 50%以后提供的任何担保；其中为购房客户提供的按揭担保不包含在本章程所述对外担保范畴之内；(2)公司的对外担保总额，达到或超过最近一期经审计总资产的 30%以后提供的任何担保；(3)为资产负债率超过 70%的担保对象提供的担杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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保；(4)单笔担保额超过最近一期经审计净资产 10%的担保；(5)对股东、实际控制人及其关联方提供的担保。
《公司章程》(草案)第七十九条规定：股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议的公告应当充分披露非关联股东的表决情况。审议有关关联交易事项，关联关系股东的回避和表决程序为：(1)股东大会审议的某项与某股东有关联关系，该股东应当在股东大会召开之日前向公司董事会披露其关联关系；(2)股东大会在审议有关关联交易事项时，大会主持人宣布有关关联关系的股东，并解释和说明关联股东与关联交易事项的关联关系；(3)大会主持人宣布关联股东回避，由非关联股东对关联交易事项进行审议、表决；(4)关联事项形成决议，必须由非关联股东有表决权的股份数的半数以上通过；(5)关联股东未就关联事项按上述程序进行关联关系披露或回避，有关该关联事项的一切决议无效，重新表决。
《公司章程》(草案)第九十七条规定：董事应当遵守法律、行政法规和本章程，不得利用其关联关系损害公司利益。董事违反本条规定所得的收入，应当归公司所有；给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。
《公司章程》(草案)第一百一十条规定：董事会应当确定对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易的权限，建立严格的审查和决策程序；重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报股东大会批准。
2、《关联交易决策制度》对关联交易的决策权力和程序的规定
《关联交易决策制度》第十五条规定董事会有权判断并实施的关联交易是指：
(1)股份公司单次发生与经常性业务相关的关联交易金额不足 3,000 万元且未达到股份公司最近一期经审计净资产绝对值 5%的关联交易；
(2)股东大会特别授权董事会判断并实施的关联交易；
(3)虽属于股东大会有权判断的关联交易，在股东大会因特殊事宜导致非正常运作，且基于股份公司整体利益，董事会可作出判断并实施交易。
前款所涉及的关联交易金额在 300 万元人民币以上或者占公司最近经审计净资产 5%以上的，必须经二分之一以上独立董事认可。
《关联交易决策制度》第十六条规定应由股东大会表决并授权实施的关联交易是指：
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(1)股份公司与关联方发生的交易(股份公司提供担保、受赠现金资产除外)金额在 3,000 万元以上，且占股份公司最近一期经审计净资产绝对值 5%以上的关联交易。对于连续十二个月内发生交易标的相关的同类关联交易，如年度累计额达到前述标准的，或对于每年发生的数量众多的日常关联交易，公司预计的当年度将发生的日常关联交易总金额达到前述标准的(或虽然预计金额低于前述标准，但在实际执行中日常关联交易金额超过前述标准的)，也应提交股东大会审议；
(2)股份公司为关联方提供担保(不论数额大小)；
(3)股份公司为持有公司 5%以下股份的股东提供担保(不论数额大小)；
(4)虽属于董事会有权判断并实施的关联交易，但出席董事会的非关联董事人数不足三人的；
(5)虽属于董事会有权判断并实施的关联交易，但独立董事或监事会认为应提交股东大会表决的；
(6)虽属于董事会有权判断并实施的关联交易，但董事会因特殊事宜无法正常运作的；
(7)董事会认为可能对股份公司造成重大影响的无具体交易数额或无交易对价的关联交易。
(8)其他对股份公司可能造成重大影响的关联交易。
上述决议应在关联股东回避情况下经出席会议股东半数以上表决通过，公司独立董事对该项关联交易的程序及公允性明确发表意见，但经中国证监会批准豁免的除外。
《关联交易决策制度》第十九条规定前条涉及的关联交易，存在如下情形的，以下相关董事应予回避，可以参加该关联交易的讨论，但不得参加表决：
(1)为交易对方；
(2)为交易对方的直接或者间接控制人；
(3)在交易对方任职，或者在能直接或间接控制该交易对方的法人单位、该交易对方直接或间接控制的法人单位任职；
(4)为交易对方或者其直接或间接控制人的关系密切的家庭成员；
(5)为交易对方或者其直接活间接控制人的董事、监事或高级管理人员的关系密切的家庭成员；
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(6)中国证监会、证券交易所或者股份公司基于其他理由认定的，其独立商业判断可能受到影响的董事。
《关联交易决策制度》第二十四条规定董事会应在股东大会上对涉及的关联交易事项做说明，股东具备如下情形的，不得参加表决，且其表决权不计入表决基数内：
(1)为交易对方；
(2)为交易对方的直接或者间接控制人；
(3)被交易对方直接或间接控制；
(4)与交易对方受同一法人或者自然人直接或间接控制；
(5)因与交易对方或者其关联人存在尚未履行完毕的股权转让协议或者其他协议而使其表决权受到限制和影响的股东；
(6)中国证监会、证券交易所认定的可能造成股份公司利益对其倾斜的股东。
(六)发行人近三年关联交易制度的执行情况
报告期内，本公司关联交易均履行了《公司章程》规定的决策程序。
2006 年 11 月 30 日，公司创立大会审议通过了《关联交易决策制度》；2007 年4 月 24 日，公司 2007 年第四次临时股东大会审议通过了《杭州滨江房产集团股份有限公司章程(修正草案)》，对关联交易执行程序进行了进一步的规范。
2006 年 11 月 30 日，公司创立大会暨第一次临时股东大会，选举陈国荣先生、汪祥耀先生为公司第一届董事会独立董事。2007 年 3 月 25 日，公司召开 2007 年第三次临时股东大会审议通过，增选郑贤祥先生为公司第一届董事会独立董事。独立董事上任以来，公司未发生应提交表决的重大关联交易。
公司一届董事会第五次会议、第十次会议和第十五次会议，现任独立董事对报告期内发生的关联交易进行了审议、确认。
(七)发行人减少和规范关联交易的措施
1、本公司按照《公司法》等法律法规，建立了规范健全的法人治理结构，本公
司的控股股东及本公司自身均按照有关法律法规的要求规范运作。
2、为规范和减少关联交易，保证关联交易的公开、公平、公正，本公司董事会
按照《公司法》、《上市公司章程指引》等有关法律法规及相关规定，制订了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《关联交易决策制度》杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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等规章制度，对关联交易的决策权限和决策程序进行了详细的规定。并聘请了独立董事，制订了《独立董事工作制度》，以确保董事会的独立性和法人治理结构的完善。
3、本公司作为以房地产开发为主的经营实体，在设计、施工、监理等环节均严
格按《杭州滨江房产集团股份有限公司招标管理办法》进行公开招标；在房地产开发过程中所采用的主要原材料或者由施工单位按建造合同自行采购，或者由本公司直接从市场第三方企业独立采购；本公司销售工作由本公司项目公司销售部负责管理并实施。
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第八节董事、监事、高级管理人员及核心技术人员
一、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的简要情况
公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员均为中国国籍，无境外永久居留权。公司董事、监事、高级管理人员均符合法律法规规定的任职资格。
(一)董事会成员
公司董事会目前由 7 名董事组成，包括董事长、董事和独立董事。公司董事由股东大会选举产生，任期三年。董事任期届满，连选可以连任。
公司目前有七名董事，列表如下：
姓名在公司任职提名人任职期间
戚金兴董事长滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
朱慧明董事、总经理滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
莫建华董事、常务副总经理滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
李渊董事、董事会秘书汉晟信公司 2007 年 8 月－2009 年 11 月
郑贤祥独立董事滨江控股公司 2007 年 3 月－2009 年 11 月
陈国荣独立董事滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
汪祥耀独立董事滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
公司各位董事简历如下：
戚金兴先生，男，45 岁。本科学历，工程师、政工师，中国青年企业家协会理事、浙商研究会副会长、浙江省经营管理研究会副会长、杭州市第九、十届人大代
表。曾获全国五一劳动奖章、中国房地产十大风云人物、中国推进城市化进程十大突出贡献者、中国优秀房地产企业家、中国经营大师等荣誉。2003 年至今任公司董事长、党委书记，现兼任滨江控股公司执行董事、房开公司执行董事、金色家园公司执行董事、总经理、万家花城公司执行董事、总经理、千岛湖公司执行董事、总经理、滨江置业公司执行董事、总经理、新城时代公司董事长、金色蓝庭公司执行董事；1992 年－2003 年历任房开公司董事长、总经理，滨江集团董事长、总经理、党支部书记；1987 年－1992 年任杭州市江干区第四建筑工程公司副经理。
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朱慧明先生，男，44 岁。大专学历，工程师，杭州市江干区政协委员。2003 年至今任公司董事、总经理，现兼任阳光海岸公司董事长、滨绿公司执行董事、滨江棕榈公司董事、东方海岸公司董事长、滨江盛元公司董事长、滨江镜湖公司执行董事、房开公司总经理、金色蓝庭公司总经理、万家花城公司监事、千岛湖公司监事；1992 年－2003 年历任房开公司副总经理、滨江集团副总经理；1988 年－1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。
莫建华先生，男，37 岁。大专学历，工程师。2003 年至今任公司董事、常务副总经理，现兼任阳光海岸公司董事、新城时代公司董事、总经理；1992 年－2003 年历任房开公司副总经理、滨江集团副总经理；1988 年－1992 年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。
李渊先生，男，28 岁。本科学历。现任公司董事、董事会秘书，兼任公司董事会办公室主任、滨江控股公司监事； 2001 年－2003 年就职于上海中姿房地产开发有限公司。
郑贤祥先生，男，62 岁。高中学历。现任公司独立董事，历任杭州市人大常委会城建环保工委主任、杭州市人大常委会工委主任、杭州市市政公用局副局长、局长。
陈国荣先生，男，62 岁。本科学历。现任公司独立董事，历任杭州市江干区人大常委会副主任、杭州市江干区政府副区长、杭州市江干区农林水利局副局长。
汪祥耀先生，男，50 岁。教授，经济学博士，高级会计师，中国注册会计师。
现任浙江财经学院会计学院院长、会计学硕士生导师及导师组组长、浙江省会计学重点专业负责人。兼上海财经大学硕士生导师、中南财经政法大学博士生导师，同时任浙江东方集团股份有限公司、天通控股股份有限公司、卧龙地产集团股份有限公司和浙江华海药业股份有限公司的独立董事。
(二)监事会成员
公司监事会由 3名成员组成，其中职工代表 1名。公司监事的任期每届为 3年。监事任期届满，连选可以连任。
姓名在本单位任职提名人任职期间
赵军职工监事职工工会 2006 年 11 月－2009 年 11 月
江帆监事滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
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薛蓓蕾监事滨江控股公司 2006 年 11 月－2009 年 11 月
公司各位监事简历如下：
赵军先生，男，33 岁。公司监事会主席。现任总经理办公室主任、工会副主席、房开公司监事。曾就职于浙江经济报社。
江帆先生，男，37 岁。公司监事。现任公司总工程师，兼任滨江镜湖公司经理。曾就职于江西宜黄建筑设计院、浙江多元房产集团公司。
薛蓓蕾女士，女，25 岁。公司监事。现任滨江控股公司出纳。
(三)高级管理人员
公司高级管理人员包括总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书。
现任公司高级管理人员简历如下：
朱慧明先生，公司总经理，详见本节“一、董事、监事、高级管理人员及核心
技术人员的简要情况”。
莫建华先生，公司常务副总经理，详见本节“一、董事、监事、高级管理人员
及核心技术人员的简要情况”。
朱立东先生，男，44 岁。本科学历。2003 年起任公司副总经理，现兼任友好饭店执行董事、物业公司执行董事；1994 年－2003 年就职于杭州日报报业集团，历任部主任、杭州日报下午版副总编辑、每日商报副总编辑；1984 年－1994 年就职于武警杭州指挥学校，任教员、政治处干事。
余忠祥先生，男，37 岁。研究生学历，高级工程师。2005 年起任公司副总经理；2003 年加入公司，曾任项目经理；1993 年－2003 年就职于杭州广宇房地产集团有限公司。
张洪力先生，男，34 岁。本科学历，经济师。2005 年起任公司副总经理；现兼任滨绿公司董事、总经理、滨江盛元公司董事、滨江棕榈公司监事。1997 年加入公司，曾任企划部经理。
沈伟东先生，男，34 岁。硕士，高级会计师，中国注册会计师。2007 年 5 月起任公司财务总监，现兼任东方海岸公司监事、滨江盛元公司董事、滨江镜湖公司监事；2004 年－2007 年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所,曾任业务部门经理；2000 年－2003 年就职于浙江东方会计师事务所,历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995 年－2000 年就职于浙江省计划与经济委员会。
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李渊先生，公司董事会秘书，详见本节“一、董事、监事、高级管理人员及核
心技术人员的简要情况”。
(四)核心技术人员
江帆先生，男，37 岁。现任公司总工程师，个人简历详见本节“一、董事、监
事、高级管理人员及核心技术人员”。曾负责金色海岸、金色家园、万家花园等项目。
郭清先生，男，36 岁。本科学历，高级工程师。2001 年加入公司，现任金色海岸项目副总经理，曾负责新城市广场、庆春发展大厦等项目。1993 年－2001 年就职于杭州市城市基础设施开发总公司。
吴云海先生，男，32 岁。本科学历，工程师。现任金色海岸项目副总经理，城市之星项目总经理，兼任滨江盛元公司董事；1998 年加入公司，2001 年起任公司工程部经理，曾先后负责金色家园、金色海岸等项目。曾获“2006 年中国浙江地产经理人”称号。
以上核心技术人员在参与本公司项目中所获奖项详见本招股意向书“第六节业务和技术”之“三、公司主营业务情况”。
(五)董事、监事的提名和选聘情况
1、董事的提名和选聘情况
2007 年 8 月 18 日，经公司 2007 年第五次临时股东大会审议通过，同意闫建霖先生辞去董事，并选举李渊为新任董事。
经 2007 年 3 月 25 日公司 2007 年第三次临时股东大会审议通过，增选由汉晟信公司推荐的闫建霖先生为公司第一届董事会董事、增选由滨江控股公司推荐的郑贤祥先生为公司第一届董事会独立董事。
经 2006 年 11 月 30 日公司创立大会暨第一次临时股东大会审议通过，选举由滨江控股公司推荐的戚金兴先生、朱慧明先生、莫建华先生为公司第一届董事会董事、选举由滨江控股公司推荐的陈国荣先生、汪祥耀先生为公司第一届董事会独立董事。公司第一届董事会第一次会议选举戚金兴先生为董事长。
2、监事的提名和选聘情况
经 2006 年 11 月 30 日公司创立大会暨第一次临时股东大会审议通过，选举由公司职工工会推荐的赵军先生(职工代表)、滨江控股公司推荐的江帆先生、薛蓓蕾女杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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士为公司第一届监事会监事。公司第一届监事会第一次会议选举赵军先生为监事会主席。
二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属直接或
间接持有发行人股份的情况
(一)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员直接、间接持有公司股份及其变动情况
姓名时间直接持有股份数(股)
通过滨江控股公司间接持有股份数(股)
合计持有
比例(%)
戚金兴 2005 年末 33,600,000 - 56.00
2006 年末 66,192,000 177,408,000 58.00
2007 年末 66,192,000 177,408,000 52.96
朱慧明 2005 年末 10,800,000 - 18.00
2006 年末 25,704,000 49,896,000 18.00
2007 年末 25,704,000 49,896,000 16.43
莫建华 2005 年末 10,800,000 - 18.00
2006 年末 25,704,000 49,896,000 18.00
2007 年末 25,704,000 49,896,000 16.43
2005 年末，戚金兴先生、朱慧明先生、莫建华先生直接持有滨江集团的股份，持有比例分别为 56%、18%、18%。
2006 年末，戚金兴先生、朱慧明先生、莫建华先生直接持有股份公司部分股份，同时通过滨江控股公司间接持有股份公司部分股份，直接和间接持有股份的比例分别为 58%、18%、18%。
2007 年 3 月，引入了汉晟信等四家投资者，股份公司股本增加了 4,000 万股；戚金兴先生、朱慧明先生、莫建华先生直接和间接持有股份公司的股份数量未发生变化，持股比例分别下降为 52.96%、16.43%、16.43%。
截至本招股意向书签署日，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员中，除上述人员直接、间接持有本公司股份外，其他董事、监事、高级管理人员及核心技术人员不存在直接、间接持有本公司股份的情况。
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(二)亲属持股情况
公司董事长戚金兴先生之子戚加奇先生为公司的股东之一，截至本招股意向书签署日，戚加奇先生持有本公司股份 2,520 万股，占总股本的 5.48%。除此之外，其
他董事、监事、高级管理人员及核心技术人员之间不存在亲属以任何方式直接或间接持有发行人股份的情况。
(三)公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员所持有的本公司股份的质押或冻结情况
截至本招股意向书签署日，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员所持有的本公司股份不存在质押或冻结的情况。
三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外投资情
况
截至本招股意向书签署日，公司董事戚金兴、朱慧明、莫建华除持有公司股份外、还持有公司股东滨江控股公司的股份；除此以外，无其他对外投资情况。公司其他董事、监事、高级管理人员及核心技术人员无对外投资情况。
四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬情况
(一)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员薪酬情况
公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员 2007 年薪酬情况如下表所示：
姓名职务领薪单位 2007 年年薪
戚金兴董事长本公司
朱慧明董事、总经理本公司
莫建华董事、常务副总经理本公司
10－12 万元
朱立东副总经理本公司
余忠祥副总经理本公司
张洪力副总经理本公司
30－31 万元
蔡鑫前任财务总监本公司
李渊董事、董事会秘书本公司
沈伟东现任财务总监本公司
17-21 万元
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姓名职务领薪单位 2007 年年薪
赵军监事会主席本公司
江帆监事、总工程师本公司
郭清项目总经理本公司
吴云海项目总经理本公司
监事薛蓓蕾不在本公司专职工作，未在本公司领取报酬和津贴；因公司业务发生的正常工作费用，在股份公司每年的董事会费或监事会费中支出。
公司独立董事获聘后，每年可在公司领取 6.25 万元津贴。因公司业务发生的正
常工作费用，在股份公司每年的董事会费中支出。
(二)享受的其他待遇及退休金计划等
公司目前未安排退休金计划。
五、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的兼职情况
截至本招股意向书签署日，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员在其他单位的兼职情况如下：
姓名兼职单位职务兼职单位与公司的关联关系
戚金兴滨江控股公司执行董事公司控股股东
滨江棕榈公司董事公司参股公司
东方海岸公司董事长公司参股公司
滨江盛元公司董事长公司控股子公司
朱慧明
滨江镜湖公司执行董事公司全资子公司
浙江财经学院会计学院院长无关联关系
浙江东方集团股份有限公司独立董事无关联关系
天通控股股份有限公司独立董事无关联关系
卧龙地产集团股份有限公司独立董事无关联关系
汪祥耀
浙江华海药业股份有限公司独立董事无关联关系
朱立东物业公司执行董事公司控股股东的子公司
东方海岸公司监事公司参股公司
滨江盛元公司董事公司控股子公司沈伟东
滨江镜湖公司监事公司全资子公司
李渊滨江控股公司监事公司控股股东
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除此之外，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员不存在在其他单位兼职的情形。
六、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员之间存在的亲属关
系
公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员之间不存在亲属关系。
七、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员与公司签定的协议
(一)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员与公司所签定的协议
在公司任职的全体董事、监事、高级管理人员及核心技术人员与公司签有《劳动合同》。
除此以外，公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员未与公司签定其他任何协议。
(二)董事、监事、高级管理人员及核心技术人员作出的重要承诺
公司董事、高级管理人员作出了有关股份流通限制和自愿锁定股份的承诺，具体请参见本招股意向书“第五节发行人基本情况”之“八、发起人股本情况”。
八、董事、监事、高级管理人员任职资格
公司董事、监事、高级管理人员符合有关法律法规及《公司章程》规定的任职资格。
九、董事、监事、高级管理人员近三年变动情况
在报告期内，公司董事、监事、高级管理人员的变动情况如下：
(一)公司董事变动情况
2007 年 8 月 18 日，经公司 2007 年第五次临时股东大会审议通过，同意闫建霖先生辞去董事，并选举李渊为新任董事。
2007 年 3 月 25 日，公司召开 2007 年第三次临时股东大会审议通过，增选由汉晟信公司推荐的闫建霖先生为公司第一届董事会董事、增选由滨江控股公司推荐的郑贤祥先生为公司第一届董事会独立董事。
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2006 年 11 月 30 日，公司创立大会暨第一次临时股东大会，增选陈国荣先生、汪祥耀先生为公司第一届董事会独立董事。
(二)公司监事变动情况
2006 年 11 月 30 日，公司创立大会暨第一次临时股东大会，选举赵军先生、江帆先生、薛蓓蕾女士为公司第一届监事会监事。
2005 年 9 月 7 日，由于张洪力先生就任本公司副总经理，滨江集团股东会审议通过张洪力先生辞去监事职务，补选李渊先生为监事。
(三)公司高级管理人员变动情况
2007 年 5 月 12 日，因工作需要，公司第一届董事会第六次会议同意蔡鑫先生辞去财务总监，聘任沈伟东先生为财务总监。
2006 年 11 月 30 日，公司第一届董事会第一次会议增设财务总监以及董事会秘书岗位，并聘任蔡鑫先生为财务总监、李渊先生为董事会秘书。
2005 年 9 月 7 日，滨江集团董事会聘任余忠祥先生、张洪力先生为副总经理。
除上述披露外，公司董事、监事、高级管理人员在报告期内没有发生变化。
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第九节公司治理结构
本公司根据《公司法》、《证券法》等相关法律、法规的要求，建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的治理架构，设有健全的股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书等制度，并建立了审计委员会、薪酬与考核委员会和战略发展委员会等董事会下属委员会。上述机构和人员能够切实履行应尽的职责和义务。
本公司设立以来，股东大会、董事会、监事会依法独立运作，履行各自的权利、义务，没有违法违规之情形发生。
一、股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建
立健全及运行
2006年11月30日，公司创立大会审议并通过了《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》、《杭州滨江房产集团股份有限公司股东大会议事规则》、《杭州滨江房产集团股份有限公司董事会议事规则》和《杭州滨江房产集团股份有限公司监事会议事规则》。2007年4月24日，公司2007年第四次临时股东大会审议通过了《杭州滨江房产集团股份有限公司章程(修正草案)》。2007年8月18日，公司2007年第五次临时股东大会对《公司章程》（草案）进行了修订。《公司章程》(草案)及三会议事规则对股东大会、董事会、监事会的职权、召开方式、条件、表决方式等做了明确规定。
(一)股东大会的建立及运行情况
1、股东的权利和义务
按照《公司章程》(草案)的规定，股东按其所持有股份的种类享有权利，承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。
公司股东享有下列权利：依照其所持有的股份份额获得股利和其他形式的利益分配；依法请求、召集、主持、参加或者委派股东代理人参加股东大会，并行使相应的表决权；对公司的经营进行监督，提出建议或者质询；依照法律、行政法规及本章程的规定转让、赠与或质押其所持有的股份；查阅本章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告；公司终止或者清算时，按其所持有的股份份额参加公司剩余财产的分配；对股东大杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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会作出的公司合并、分立决议持异议的股东，要求公司收购其股份；法律、行政法规、部门规章或本章程规定的其他权利。
公司股东承担下列义务：遵守法律、行政法规和本章程；依其所认购的股份和入股方式缴纳股金；除法律、法规规定的情形外，不得退股；不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益；公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任；公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；法律、行政法规及本章程规定应当承担的其他义务。
2、股东大会的职权及议事规则
《公司章程》(草案)规定股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或者减少注册资本作出决议；对发行公司债券作出决议；对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；修改本章程；对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；审议批准第四十一条规定的担保事项；审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；审议股权激励计划；审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
股东大会分为年度股东大会和临时股东大会。年度股东大会每年召开1次，应当于上一会计年度结束后的6个月内举行。召集人将在年度股东大会召开20日前以公告方式通知各股东，临时股东大会将于会议召开15日前以公告方式通知各股东。股东(包括股东代理人)以其所代表的有表决权的股份数额行使表决权，除适用累积投票制的情形外，每一股份享有一票表决权。公司持有的本公司股份没有表决权，且该部分股份不计入出席股东大会有表决权的股份总数。股东大会决议分为普通决议和特别决议。股东大会作出普通决议，应当由出席股东大会的股东(包括股东代理人)所持表决权的二分之一以上通过；股东大会作出特别决议，应当由出席股东大会的股东(包括股东代理人)所持表决权的三分之二以上通过。
公司自创立大会至今，共计召开了11次股东大会。公司股东大会召集、召开程杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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序合法，股东认真履行职责，充分行使股东权利，运作规范；并就《公司章程》的订立修改、重大经营投资和财务决策、董、监事人员调整、公开发行股票方案及授权、募集资金投向、股利分配等重大事项进行审议决策，为公司经营业务的长远发展奠定了坚实基础。
(二)董事会的建立及运行情况
本公司建立健全了董事会及董事会议事规则，董事会对股东大会负责。依据《公司章程》(草案)规定，公司设董事会，董事会由七人组成，设董事长一人，独立董事三人。董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。《公司章程》(草案)及《董事会议事规则》对董事会的职权、召开方式、条件、表决方式等做了明确规定。
1、董事会的职权
依据《公司章程》(草案)，董事会行使下列职权：召集股东大会，并向股东大会报告工作；执行股东大会的决议；决定公司的经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；决定公司内部管理机构的设置；聘任或者解聘公司经理、董事会秘书；根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；制订公司的基本管理制度；制订本章程的修改方案；管理公司信息披露事项；向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作；法律、行政法规、部门规章或本章程授予的其他职权。
2、董事会的议事规则
董事会会议分为定期会议和临时会议。董事会每年应当至少在上下两个半年度各召开一次定期会议。召开董事会定期会议和临时会议，董事会办公室应当分别提前十日和五日将盖有董事会办公室印章的书面会议通知，通过直接送达、传真、电子邮件或者其他方式，提交全体董事和监事以及经理、董事会秘书。非直接送达的，还应当通过电话进行确认并做相应记录。情况紧急，需要尽快召开董事会临时杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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会议的，可以随时通过电话或者其他口头方式发出会议通知，但召集人应当在会议上做出说明。
董事会会议应当有过半数的董事出席方可举行。监事可以列席董事会会议；经理和董事会秘书应当列席董事会会议。会议主持人认为有必要的，可以通知其他有关人员列席董事会会议。
董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。会议表决实行一人一票，以书面或举手方式表决。董事与董事会会议决议事项所涉及的企业有关联关系的,不得对该项决议行使表决权，也不得代理其他董事行使表决权。该董事会会议由过半数的无关联关系董事出席即可举行，董事会会议所作决议须经无关联关系董事过半数通过。出席董事会的无关联董事人数不足 3人的，应将该事项提交股东大会审议。
公司自创立大会至今，共计召开了19次董事会。公司董事会严格按照公司章程规定召开，董事会操作流程严格遵循公司董事会议事规则的相关规定。董事依照有关法律法规和《公司章程》严格行使职权、勤勉尽职地履行职责和义务。董事会制度的建立和有效执行对完善公司治理结构、规范公司决策程序和规范公司管理发挥了应有的作用。
(三)董事会专门委员会
2007 年 3 月 25 日，公司一届四次董事会审议通过了关于设立董事会战略与投资委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会的议案，同时选举了各专门委员会委员并通过了各专门委员会的工作细则。
委员会主任委员委 员
战略与投资委员会朱慧明朱慧明、莫建华、郑贤祥
审计委员会汪祥耀汪祥耀、莫建华、陈国荣
薪酬与考核委员会郑贤祥郑贤祥、莫建华、陈国荣
1、董事会战略与投资委员会
公司董事会战略与投资委员会由 3 名董事组成，其中 1 名独立董事，具体成员为：朱慧明、莫建华、郑贤祥。朱慧明先生为董事会战略与投资委员会主任委员。
董事会战略与投资委员会的主要职责如下：
(1)审议公司未来远景、使命和价值观方案；
(2)审议公司战略联盟协议和实施报告；
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(3)审议公司市场定位和行业吸引力分析报告；
(4)审议公司市场、开发、融投资人力资源等特定战略分析报告；
(5)审议公司战略实施计划和战略调整计划；
(6)审议公司重大项目投资(指 1,000 万元以上的投资，下同)的可行性分析报告；
(7)审议公司重大项目投资的实施计划以及资金筹措和使用方案；
(8)审议重大项目投资中与合作方的谈判情况报告；
(9)审议控股子公司的公司章程；
(10)审议控股子公司的战略规划；
(11)审议控股子公司增资、减资、合并、分立、清算、上市等重大事项；
(12)董事会授予的其他职权。
2、董事会审计委员会
公司董事会审计委员会由 3 名董事组成，其中 2 名独立董事，具体成员为：汪祥耀、莫建华、陈国荣。汪祥耀先生为董事会审计委员会主任委员。
董事会审计委员会的主要职责如下：
(1)提议聘请或更换外部审计机构；
(2)监督公司的内部审计制度及其实施；
(3)负责内部审计与外部审计之间的沟通；
(4)审核公司的财务信息及其披露；
(5)审查公司的内控制度，组织对重大关联交易进行审计；
(6)董事会授予的其他职权。
3、董事会薪酬与考核委员会
公司董事会薪酬与考核委员会由 3 名董事组成，其中独立董事 2 名，具体成员为：郑贤祥、莫建华、陈国荣。郑贤祥先生为董事会薪酬与考核委员会主任委员。
董事会薪酬与考核委员会的主要职责如下：
(1)研究董事与经理人员考核的标准，进行考核并提出建议；
(2)研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案；
(3)董事会授予的其他职权。
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(四)监事会的建立及运行情况
依据《公司章程》(草案)的规定，监事会由三名监事组成，设监事会主席一人。监事任期三年，可连选连任。监事会主席的任免，应当经全体监事过半数选举产生。监事会成员包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表不低于1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。《公司章程》(草案)及《监事会议事规则》对监事会的职权、召开方式、条件、表决方式等做了明确规定。
1、监事会的职权
依据《公司章程》(草案)，监事会行使下列职权：(1)应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；(2)检查公司财务；(3)对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；(4)当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；(5)提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；(6)向股东大会提出提案；(7)依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；(8)发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。
2、监事会的议事规则
监事会每 6 个月至少召开一次会议。监事可以提议召开临时监事会会议。召开监事会定期会议和临时会议，监事会办公室应当分别提前十日和五日将盖有监事会印章的书面会议通知，通过直接送达、传真、挂号邮寄、电子邮件方式，提交全体监事。非直接送达的，还应当通过电话进行确认并做相应记录。情况紧急，需要尽快召开监事会临时会议的，可以随时通过口头或者电话等方式发出会议通知，但召集人应当在会议上做出说明。
监事会会议应当由全体监事的过半数出席方可举行。相关监事拒不出席或者怠于出席会议导致无法满足会议召开的最低人数要求的，其他监事应当及时向监管部门报告。董事会秘书和证券事务代表应当列席监事会会议。监事会会议的表决实行一人一票，以书面或举手表决进行。监事会形成决议应当经出席会议的监事过半数同意。
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公司自创立大会至今，共计召开了 4 次监事会。公司监事会严格按照《公司章程》规定召开，操作流程严格遵循公司监事会议事规则的相关规定。监事依照有关法律法规和公司章程严格行使职权、勤勉尽职地履行职责和义务，监事会制度的建立和有效执行对完善公司治理结构和规范公司运作发挥了应有的监督和制衡作用。
(五)独立董事制度的建立及执行
1、本公司独立董事的设置情况
根据《公司法》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《公司章程》等的规定，公司聘任汪祥耀先生、陈国荣先生和郑贤祥先生为独立董事，独立董事人数符合规定，其中汪祥耀先生为会计专业人士。汪祥耀先生、陈国荣先生和郑贤祥先生的简历详见“第八节董事、监事、高级管理人员与核心技术人员”。
2、独立董事发挥作用的制度安排
《杭州滨江房产集团股份有限公司独立董事制度》对本公司独立董事发挥应有的作用做如下制度安排：
第十四条公司重大关联交易、聘用或解聘会计师事务所，应由二分之一以上独立董事同意后，方可提交董事会讨论。独立董事向董事会提请召开临时股东大会、提议召开董事会会议和在股东大会召开前公开向股东征集投票权，应由二分之一以上独立董事同意。经全体独立董事同意，独立董事可独立聘请外部审计机构和咨询机构，对公司的具体事项进行审计和咨询，相关费用由公司承担。
第十五条独立董事行使上述职权应当取得全体独立董事的二分之一以上同意。如上述提议未被采纳或上述职权不能正常行使，公司应将有关情况予以披露。
第十六条独立董事除履行上述职责外，还应当对以下事项向董事会或股东大会发表独立意见：
(1)提名、任免董事；
(2)聘任或解聘高级管理人员；
(3)公司董事、高级管理人员的薪酬；
(4)公司股东、实际控制人及其关联企业对公司现有或新发生的总额高于300万元或高于公司最近经审计净资产值5%的借款或其他资金往来，以及公司是否采取有效措施回收欠款；
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(5)公司累计和当期对外担保情况；
(6)公司关联方以资抵债方案；
(7)公司董事会未做出现金利润分配预案的；
(8)独立董事认为可能损害中小股东权益的事项；
(9)公司章程规定的其他事项。
独立董事应当就上述事项发表以下几类意见之一：同意；保留意见及其理由；反对意见及其理由；无法发表意见及其障碍。如有关事项属于需要披露的事项，公司应当将独立董事的意见予以公告，独立董事出现意见分歧无法达成一致时，董事会应将各独立董事的意见分别披露。
3、独立董事实际发挥作用的情况
本公司独立董事自当选以来，依照有关法律法规和公司章程勤勉尽职地履行权利和义务，对完善公司治理结构和规范公司运作发挥了积极的作用。独立董事当选以来，根据有关规定对公司关联交易、资产减值计提等相关议案发表了独立意见。
(六)董事会秘书制度的建立和执行
本公司建立健全了《董事会秘书工作制度》，《董事会秘书工作制度》规定了董事会秘书的任职资格、任命程序、主要职责等。本公司董事会按制度聘请了董事会秘书并为董事会秘书开展日常工作创造了应有的条件。股份公司成立至今，董事会秘书依照有关法律法规和《公司章程》勤勉尽职地履行了其职责。
二、公司最近三年违法违规行为的情况
公司已依法建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度，自成立至今，公司及其董事、监事和高级管理人员严格按照相关法律法规及《公司章程》的规定开展经营，不存在违法违规行为，也不存在被相关主管机关处罚的情况。
三、公司最近三年资金占用及违规担保情况
2005年11月4日和2005年12月9日，本公司实际控制人戚金兴先生向本公司借款20万元和300万元，上述借款已于2006年7月20日归还，未收取资金占用费。报告期内，本公司不存在为控股股东、实际控制人及其控制的其他企业进行违规担保的情况。
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本公司已建立了严格的资金管理制度，目前不存在资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业以借款、代偿债务、代垫款项或其他方式占用的情形。《公司章程》中已明确对外担保的审批权限和审议程序，不存在为控股股东、实际控制人及其控制的其他企业进行违规担保的情形。
四、内部控制制度有效性的自我评估和鉴证意见
(一)本公司管理层对内部控制制度的评估意见
公司管理层认为，自股份公司设立以来，公司对业务流程进行了全面梳理与检查，在保留了过去合理的控制措施与制度情况下，建立起一套相对完整、且符合公司实际情况的内部控制制度。
在法人治理方面公司建立了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事议事规则》、《总经理工作细则》、《对外担保管理制度》、《关联交易制度》、《信息披露管理制度》、《投资决策管理制度》。自股份公司设立以后，按照上市公司的要求，进一步规范了公司治理，明确划分了管理授权，健全了“三会”的规范化运作，并在董事会下专设了战略与投资委员会，明晰了对外投资、对外担保、关联交易及信息披露的规则，以董事会办公室归口管理，保证了运作的规范性。
在财务管理方面公司建立了《企业财务管理制度》、《财务管理规定》、《财务管理体制实施办法》、《财务人员管理规定》、《资金筹集管理规定》、《对外投资核算管理制度》、《担保管理规定》、《利润及分配管理制度》、《存货管理制度》、《会计核算工作规定》、《财务报告管理制度》、《内部审计制度》、《会计档案管理制度》。在企业原有会计制度的基础上进行了完善，设立了会计核算部和资金管理部，通过专业化财会人员对公司的财会工作及资金运作进行管理，保证了资金流动的安全性和使用的有效性。在董事会下专门设立了审计委员会，并在审计委员会下设了审计部，对公司及下属子公司进行日常的财务审计，对公司财务工作给予了有效的监督保证。
在行政管理制度方面建立了《办公秩序管理规定》、《网络管理办法》、《印章管理规定》、《车辆购置使用管理规定》、《档案保密制度》、《合同管理制度》。由总经理办公室负责直接归口管理，对日常的行政事务进行协调管理，保证了行政事务的高效运行。
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在人力资源管理制度方面公司建立了《人事招聘制度》、《劳动合同管理规定》、《社保及相关福利制度》、《员工手册》、《晋升机制与培训发展管理》。
公司非常重视人力资源对公司发展的重要性，在符合国家基本人事管理规范的基础上，充分体现了公司人性化管理的特色，并坚持了“同类比较适度超前”的原则，力求给员工创造阳光下的职业发展体系，强化了员工对企业的归属感，并提供了完善的职业培养体系，为公司的快速发展提供了人才保证。
在工程管理制度方面建立了《房地产开发工作大纲》、《招投标管理规定》、《工程管理细则》、《工地现场安全文明施工检查评分表》、《商品住宅质量管理手册》、《工程预决算规定》。在不断总结公司十余年来开发经验的基础上，以工程质量为第一，形成了建设效率高的、可操作性强的执行规范，保证了公司开发的高周转性。
在销售管理制度方面建立了《销售部内部管理制度》、《房交会管理流程》、《销售事项流程》、《交房流程管理制度》。以“销售服务是房产品质的重要组成部分”为宗旨，强化了销售服务的完整性，确保了对客户的服务品质，有力保证了在产品的高性价比下快速的资金回笼。
综上所述，公司现有的内部控制已覆盖了公司运营的各层面和各环节，形成了规范的管理体系，能够预防和及时发现、纠正公司运营过程可能出现的重要错误和舞弊，保护公司资产的安全和完整，保证会计记录和会计信息的真实性、准确性和及时性，在完整性、合理性及有效性方面不存在重大缺陷。随着公司的业务职能的调整、外部环境的变化和管理要求的提高，内部控制还需不断修订和进一步完善。
(二)注册会计师对内部控制制度的评价报告
天健所对本公司的内部控制制度进行了审核，并于2008年1月13日出具了《关于杭州滨江房产集团股份有限公司内部控制的鉴证报告》(浙天会审[2008]38号)，该报告对于公司内部控制制度的结论性评价意见为：
滨江房产公司管理层作出的“根据财政部《内部会计控制规范——基本规范(试行)》及相关具体规范，本公司内部控制于 2007 年 12 月 31 日在所有重大方面是有效的”这一认定是公允的。
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第十节财务会计信息
本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司最近三年的经审计的财务状况、经营成果，本节引用的财务数据，非经特别说明，均引自经浙江天健会计师事务所审计的财务报表。浙江天健会计师事务所对本公司 2005 年度、2006 年度及2007 年度的财务报告出具了标准无保留意见的《审计报告》(浙天会审[2008]36号)。投资者欲对本公司的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅公司近三年审计报告的相关内容。
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一、财务报表
(一)合并财务报表
合并资产负债表
单位：元
项目 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日资产
流动资产：
货币资金 421,489,294.45 419,085,244.84 362,677,849.26
交易性金融资产 501,475.85
应收票据 3,440,000.00 5,515,101.15
应收账款 30,014,281.88 8,248,110.48 2,258,666.71
预付款项 1,163,777,120.93 965,005,319.33 297,283,942.71
应收利息
应收股利
其他应收款 383,015,933.51 46,088,058.62 31,326,399.69
存货 5,446,679,196.89 3,286,697,698.80 2,505,568,585.94
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 7,448,415,827.66 4,730,639,533.22 3,199,616,920.16
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 194,724,255.95 3,842,360.50 2,608,187.54
投资性房地产 202,378,973.73 115,723,046.42 71,231,877.30
固定资产 101,862,162.08 105,606,665.70 97,220,357.36
在建工程 8,500,831.40 1,899,230.00 584,716.60
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 145,406,120.68 140,519,580.71 143,734,009.96
开发支出
商誉 323,832.75 323,832.75 363,485.73
长期待摊费用
递延所得税资产 67,404,700.83 27,631,177.19 13,380,357.09
其他非流动资产
非流动资产合计 720,600,877.42 395,545,893.27 329,122,991.58
资产总计 8,169,016,705.08 5,126,185,426.49 3,528,739,911.74
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合并资产负债表(续)
单位：元
项目 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日负债和股东权益
流动负债：
短期借款 40,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 671,509,807.79 619,503,602.36 138,859,921.69
预收款项 3,898,848,668.16 2,809,832,932.21 1,767,998,885.05
应付职工薪酬 1,806,930.64 3,991,642.37 2,937,281.28
应交税费-290,485,555.84 -170,808,424.79 -129,665,075.19
应付利息 4,257,600.00 1,684,500.00 2,029,500.00
应付股利 28,892,000.00
其他应付款 267,548,161.18 263,122,623.45 191,530,915.13
一年内到期的非流动负债 130,000,000.00 700,000,000.00 564,820,000.00
其他流动负债 192,066,516.35 43,018,632.69 20,965,727.98
流动负债合计 4,875,552,128.28 4,299,237,508.29 2,599,477,155.94
非流动负债：
长期借款 1,980,000,000.00 320,000,000.00 600,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,980,000,000.00 320,000,000.00 600,000,000.00
负债合计 6,855,552,128.28 4,619,237,508.29 3,199,477,155.94
股东权益：
股本 460,000,000.00 420,000,000.00 60,000,000.00
资本公积 156,000,000.00
减：库存股
盈余公积 29,001,043.40 12,618,833.22
未分配利润 469,493,384.76 42,489,565.47 242,294,446.35
归属于母公司股东权益合计 1,114,494,428.16 462,489,565.47 314,913,279.57
少数股东权益 198,970,148.64 44,458,352.73 14,349,476.23
股东权益合计 1,313,464,576.80 506,947,918.20 329,262,755.80
负债和股东权益总计 8,169,016,705.08 5,126,185,426.49 3,528,739,911.74
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1—1—168
合并利润表
单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业总收入 2,630,656,156.45 1,349,935,036.98 943,209,677.67
其中：营业收入 2,630,656,156.45 1,349,935,036.98 943,209,677.67
二、营业总成本 1,931,877,508.81 1,060,915,780.18 805,987,480.30
其中：营业成本 1,489,847,778.84 894,186,967.81 703,727,907.60
营业税金及附加 320,338,042.32 105,924,132.26 61,993,275.48
销售费用 24,887,387.65 25,745,830.41 14,773,620.26
管理费用 49,784,878.46 38,261,482.27 30,278,292.02
财务费用 29,225,791.73 -4,582,642.29 -1,535,722.23
资产减值损失 17,655,045.26 1,248,719.02 -3,141,605.91
加：公允价值变动收益 2,675.15 -2,089.15
投资收益-138,584.55 -133,965.85 110,376.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-283,224.05 31,332.12 143,420.23
二、营业利润 698,778,647.64 289,019,256.80 137,222,197.37
加：营业外收入 20,686,257.89 17,227,010.70 8,337,700.00
减：营业外支出 5,567,539.40 2,027,069.88 980,259.31
其中：非流动资产处置损失 192,518.17 199,936.88 399,337.85
三、利润总额 713,897,366.13 304,219,197.62 144,579,638.06
减：所得税费用 259,053,515.53 100,834,035.22 50,011,092.43
四、净利润 454,843,850.60 203,385,162.40 94,568,545.63
归属于母公司股东的净利润 456,004,862.69 203,576,285.90 94,619,069.40
少数股东损益-1,161,012.09 -191,123.50 -50,523.77
五、每股收益：
(一)基本每股收益 1.01 0.48 1.58
(二)稀释每股收益 1.01 0.48 1.58
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1—1—169
合并现金流量表
单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,699,868,866.35 2,378,191,172.67 1,453,846,598.70
收到的税费返回
收到的其他与经营活动有关的现金 215,113,186.95 180,692,444.27 205,246,555.02
经营活动现金流入小计 3,914,982,053.30 2,558,883,616.94 1,659,093,153.72
购买商品、接受劳务支付的现金 4,291,597,164.83 1,838,157,229.17 1,178,634,939.63
支付给职工以及为职工支付的现金 21,182,422.91 13,721,232.42 10,451,621.05
支付的各项税费 592,784,072.04 243,850,322.25 205,544,930.65
支付的其他与经营活动有关的现金 78,458,570.47 90,775,032.45 48,307,209.23
经营活动现金流出小计 4,984,022,230.25 2,186,503,816.29 1,442,938,700.56
经营活动产生的现金流量净额-1,069,040,176.95 372,379,800.65 216,154,453.16
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资所收到的现金 987,000.00 960,504.72 7,000,000.00
取得投资收益所收到的现金 15,160.45 45.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
288,450.53 234,207.50 57,700.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,275,450.53 1,209,872.67 7,057,745.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 28,592,967.00 22,634,116.58 6,636,428.76
投资所支付的现金 192,007,480.00 3,000,000.00 216,328,917.27
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金 2,210,000.00
投资活动现金流出小计 220,600,447.00 25,634,116.58 225,175,346.03
投资活动产生的现金流量净额-219,324,996.47 -24,424,243.91 -218,117,601.03
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 351,672,808.00 30,300,000.00 14,400,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 155,672,808.00 30,300,000.00 14,400,000.00
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1—1—170
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
取得借款收到的现金 1,910,000,000.00 440,000,000.00 620,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
50,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,261,672,808.00 520,300,000.00 634,400,000.00
偿还债务支付的现金 820,000,000.00 669,820,000.00 585,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 150,522,400.00
88,974,092.16 69,893,718.78
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
50,000,000.00
筹资活动现金流出小计 970,522,400.00 758,794,092.16 704,893,718.78
筹资活动产生的现金流量净额 1,291,150,408.00
-238,494,092.16 -70,493,718.78
四、汇率变动对现金的影响-281,184.97
五、现金及现金等价物净增
加额 2,504,049.61
109,461,464.58 -72,456,866.65
加：期初现金及现金等价物余额 416,692,444.84
307,230,980.26 379,687,846.91
六、期末现金及现金等价物
余额 419,196,494.45
416,692,444.84 307,230,980.26
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1—1—171
合并现金流量表(续)
现金流量表补充资料： 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
1)将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 454,843,850.60 203,385,162.40 94,568,545.63
加：资产减值准备 17,655,085.26 1,248,719.02 -3,141,605.91
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 21,919,103.76 16,962,784.60 11,284,949.31
无形资产摊销 3,910,659.59 3,736,429.25 3,064,691.04
长期待摊费用摊销---处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益以“－”号填列)
149,867.61 199,936.88 341,637.85
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)---公允价值变动损失(收益以“－”号填列)--2,675.15 2,089.15
财务费用(收益以“－”号填列) 35,156,618.37 417,189.70 826,956.00
投资损失(收益以“－”号填列) 138,584.55 133,965.85 -110,376.07
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列)-39,773,523.64 -14,250,820.10 -2,307,724.91
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)---存货的减少(增加以“－”号填列)-2,165,917,829.99 -756,795,133.99 -269,248,538.98
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列)-573,019,581.35 -704,043,297.97 -276,984,782.15
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 1,175,896,988.29 1,621,387,540.16 655,648,612.20
其他-- 2,210,000.00
经营活动产生的现金流量净额-1,069,040,176.95 372,379,800.65 216,154,453.16
2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本---一年内到期的可转换公司债券---融资租入固定资产---3)现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 419,196,494.45 416,692,444.84 307,230,980.26
减：现金的期初余额 416,692,444.84 307,230,980.26 379,687,846.91
加：现金等价物的期末余额---减：现金等价物的期初余额---现金及现金等价物净增加额 2,504,049.61 109,461,464.58 -72,456,866.65
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1—1—172
合并股东权益变动表 单位：元
2007年度
归属于母公司股东权益项目
股本资本公积减:库存股盈余公积未分配利润其他
少数股东
权益
股东权益
合计
一、上年年末余额 420,000,000.00 42,489,565.47 44,458,352.73 506,947,918.20
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 420,000,000.00 42,489,565.47 44,458,352.73 506,947,918.20
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 40,000,000.00 156,000,000.00 29,001,043.40 427,003,819.29 154,511,795.91 806,516,658.60
(一)净利润 456,004,862.69 -1,161,012.09 454,843,850.60
(二)直接计入股东权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入股东权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述(一)和(二)小计 456,004,862.69 -1,161,012.09 454,843,850.60
(三)股东投入和减少资本 40,000,000.00 156,000,000.00 155,672,808.00 351,672,808.00
1.股东投入资本 40,000,000.00 156,000,000.00 155,672,808.00 351,672,808.00
2．股份支付计入股东权益的金额
3．其他
(四)利润分配 29,001,043.40 -29,001,043.40
1．提取盈余公积 29,001,043.40 -29,001,043.40
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配
4．其他
(五)股东权益内部结转
1．资本公积转增或股本
2．盈余公积转增或股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 460,000,000.00 156,000,000.00 29,001,043.40 469,493,384.76 198,970,148.64 1,313,464,576.80
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1—1—173
合并股东权益变动表(续) 单位：元
2006年
归属于母公司股东权益项目
股本资本公积减:库存股盈余公积未分配利润其他
少数股东
权益
股东权益
合计
一、上年年末余额 60,000,000.00 12,618,833.22 242,294,446.35 14,349,476.23 329,262,755.80
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 60,000,000.00 12,618,833.22 242,294,446.35 14,349,476.23 329,262,755.80
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 360,000,000.00 -12,618,833.22 -199,804,880.88 30,108,876.50 177,685,162.40
(一)净利润 203,576,285.90 -191,123.50 203,385,162.40
(二)直接计入股东权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入股东权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述(一)和(二)小计 203,576,285.90 -191,123.50 203,385,162.40
(三)股东投入和减少资本 30,300,000.00 30,300,000.00
1.股东投入资本 30,300,000.00 30,300,000.00
2．股份支付计入股东权益的金额
3．其他
(四)利润分配 -56,000,000.00 -56,000,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配 -56,000,000.00 -56,000,000.00
4．其他
(五)股东权益内部结转 360,000,000.00 -12,618,833.22 -347,381,166.78
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本 12,618,833.22 -12,618,833.22
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 347,381,166.78 -347,381,166.78
四、本期期末余额 420,000,000.00 42,489,565.47 44,458,352.73 506,947,918.20
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1—1—174
合并股东权益变动表(续) 单位：元
2005年
归属于母公司股东权益项目
股本资本公积减:库存股盈余公积未分配利润其他
少数股东
权益
股东权益
合计
一、上年年末余额 60,000,000.00 1,793,393.62 158,500,816.55 220,294,210.17
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 60,000,000.00 1,793,393.62 158,500,816.55 220,294,210.17
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 10,825,439.60 83,793,629.80 14,349,476.23 108,968,545.63
(一)净利润 94,619,069.40 -50,523.77 94,568,545.63
(二)直接计入股东权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入股东权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述(一)和(二)小计 94,619,069.40 -50,523.77 94,568,545.63
(三)股东投入和减少资本 14,400,000.00 14,400,000.00
1.股东投入资本 14,400,000.00 14,400,000.00
2．股份支付计入股东权益的金额
3．其他
(四)利润分配 10,825,439.60 -10,825,439.60
1．提取盈余公积 10,825,439.60 -10,825,439.60
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配
4．其他
(五)股东权益内部结转
1．资本公积转增或股本
2．盈余公积转增或股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 60,000,000.00 12,618,833.22 242,294,446.35 14,349,476.23 329,262,755.80
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1—1—175
(二)母公司财务报表
母公司资产负债表 单位：元
2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日资产
流动资产：
货币资金 36,369,004.03 155,165,549.90 198,750,704.47
交易性金融资产 499,135.85
应收票据 3,440,000.00
应收账款 2,073,453.36 3,195,419.90
预付款项 285,280,000.00 365,378,000.00 11,056,350.68
应收利息
应收股利
其他应收款 479,409,407.36 611,113,816.94 466,643,272.44
存货 2,616,888,613.11 1,444,746,384.90 996,941,205.46
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,423,460,477.86 2,579,599,171.64 1,673,890,668.90
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 852,733,478.23 374,384,202.78 276,523,837.09
投资性房地产 46,141,311.34 47,692,570.38
固定资产 13,410,781.84 9,887,289.19 7,322,615.69
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 270,170.43 319,200.00
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 31,747,545.31 9,135,400.00 2,274,229.66
其他非流动资产
非流动资产合计 944,303,287.15 441,418,662.35 286,120,682.44
资产总计 4,367,763,765.01 3,021,017,833.99 1,960,011,351.34
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1—1—176
母公司资产负债表(续) 单位：元
2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日负债和股东权益
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 261,157,653.66 151,973,385.13 78,180,000.00
预收款项 2,185,353,136.72 2,113,544,056.02 762,359,063.15
应付职工薪酬 1,188,730.66 1,541,314.58
应交税费-204,372,614.27 -195,747,367.71 -62,603,119.95
应付利息 1,537,341.67 1,306,250.00 1,567,500.00
应付股利 28,892,000.00
其他应付款 349,827,666.04 145,919,920.70 172,563,904.77
一年内到期的非流动负债 130,000,000.00 500,000,000.00 300,000,000.00
其他流动负债 97,061,416.49
流动负债合计 2,821,753,330.97 2,747,429,558.72 1,252,067,347.97
非流动负债：
长期借款 640,000,000.00 230,000,000.00 600,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 640,000,000.00 230,000,000.00 600,000,000.00
负债合计 3,461,753,330.97 2,977,429,558.72 1,852,067,347.97
股东权益：
股本 460,000,000.00 420,000,000.00 60,000,000.00
资本公积 156,000,000.00
减：库存股
盈余公积 29,001,043.40 12,618,833.22
未分配利润 261,009,390.64 -376,411,724.73 35,325,170.15
股东权益合计 906,010,434.04 43,588,275.27 107,944,003.37
负债和股东权益总计 4,367,763,765.01 3,021,017,833.99 1,960,011,351.34
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1—1—177
母公司利润表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业收入 1,710,034,810.81 41,712,277.90 538,372,599.00
减：营业成本 982,869,225.07 32,072,921.58 412,382,225.98
营业税金及附加 209,195,016.37 2,970,944.09 32,571,542.24
销售费用 16,451,423.80 14,349,920.70 8,717,691.00
管理费用 26,780,169.14 15,374,684.71 11,194,211.74
财务费用 23,481,668.98 -2,902,644.03 -1,290,486.56
资产减值损失 14,269,727.94 923,398.67 9,181.31
加：公允价值变动收益 864.15 -864.15
投资收益 376,644,020.39 -124,473.86 116,984.90
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-283,224.05 31,332.12 143,420.23
二、营业利润 813,631,599.90 -21,200,557.53 74,904,354.04
加：营业外收入 12,006,000.00 7,214,100.00 6,180,000.00
减：营业外支出 3,575,070.50 1,230,440.91 155,700.00
其中：非流动资产处置损失 135,770.50 61,340.91
三、利润总额 822,062,529.40 -15,216,898.44 80,928,654.04
减：所得税费用 155,640,370.63 -6,861,170.34 26,801,455.99
四、净利润 666,422,158.77 -8,355,728.10 54,127,198.05
五、每股收益：
(一)基本每股收益 1.48 -0.02 0.90
(二)稀释每股收益 1.48 -0.02 0.90
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1—1—178
母公司现金流量表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,780,616,992.05 1,391,011,046.33 777,853,706.15
收到的税费返回
收到的其他与经营活动有关的现金 1,691,830,658.80 538,868,917.92 324,930,275.76
经营活动现金流入小计 3,472,447,650.85 1,929,879,964.25 1,102,783,981.91
购买商品、接受劳务支付的现金 3,191,510,109.32 882,355,449.90 327,974,554.34
支付给职工以及为职工支付的现金 10,066,861.34 1,356,738.66
支付的各项税费 298,490,774.70 138,434,924.25 70,950,484.55
支付的其他与经营活动有关的现金 132,985,321.57 602,963,844.78 369,237,155.35
经营活动现金流出小计 3,633,053,066.93 1,625,110,957.59 768,162,194.24
经营活动产生的现金流量净额-160,605,416.08 304,769,006.66 334,621,787.67
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 987,000.00 500,000.00 7,000,000.00
取得投资收益所收到的现金 376,782,604.94 15,160.45
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 119,378.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金流量净额
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 377,888,982.94 515,160.45 7,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 7,076,627.73 6,228,587.22 4,580,306.00
投资所支付的现金 479,474,860.00 99,200,000.00 237,100,000.00
取得子公司及其他营业单位收到的现金流量净额
支付的其他与投资活动有关的现金 2,210,000.00
投资活动现金流出小计 486,551,487.73 105,428,587.22 243,890,306.00
投资活动产生的现金流量净额-108,662,504.79 -104,913,426.77 -236,890,306.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 196,000,000.00
取得借款收到的现金 640,000,000.00 150,000,000.00 580,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 50,000,000.00
筹资活动现金流入小计 836,000,000.00 200,000,000.00 580,000,000.00
偿还债务所支付的现金 600,000,000.00 320,000,000.00 585,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 85,428,625.00 70,966,665.46 54,356,448.13
支付的其他与筹资活动有关的现金 50,000,000.00
筹资活动现金流出小计 685,428,625.00 390,966,665.46 689,356,448.13
筹资活动产生的现金流量净额 150,571,375.00 -190,966,665.46 -109,356,448.13
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额-118,696,545.87 8,888,914.43 -11,624,966.46
加：期初现金及现金等价物余额 155,065,549.90 146,176,635.47 157,801,601.93
六、期末现金及现金等价物余额 36,369,004.03 155,065,549.90 146,176,635.47
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母公司现金流量表补充资料 单位：元
补充资料 2007 年度 2006 年度 2005 年度
1)将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 666,422,158.77 199,593,846.35 92,999,701.00
加：资产减值准备 14,269,727.94 923,398.67 9,181.31
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 4,829,245.62 4,153,238.78 1,751,783.27
无形资产摊销 69,029.57 22,800.00
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益以“－”号填列) 135,770.50 61,340.91
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)公允价值变动损失(收益以“－”号填列)-864.15 864.15
财务费用(收益以“－”号填列) 27,058,300.00
投资损失(收益以“－”号填列)-376,644,020.39 -207,825,100.59 -38,989,487.85
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列)-22,612,145.31 -6,861,170.34 2,442,920.69
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)
存货的减少(增加以“－”号填列)-1,160,833,378.21 -486,125,873.30 90,014,309.35
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) 195,314,648.18 -463,796,070.42 -14,377,324.16
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 491,385,247.25 1,264,623,460.75 198,559,839.91
其他 2,210,000.00
经营活动产生的现金流量净额-160,605,416.08 304,769,006.66 334,621,787.67
2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3)现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 36,369,004.03 155,065,549.90 146,176,635.47
减：现金的期初余额 155,065,549.90 146,176,635.47 157,801,601.93
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额-118,696,545.87 8,888,914.43 -11,624,966.46
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股东权益变动表 单位：元
2007 度
项目
实收资本资本公积减:库存股盈余公积未分配利润
股东权益
合计
一、上年年末余额 420,000,000.00 -376,411,724.73 43,588,275.27
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 420,000,000.00 -376,411,724.73 43,588,275.27
三、本年增减变动金额
(减少以“-”号填列) 40,000,000.00 156,000,000.00 29,001,043.40 637,421,115.37 862,422,158.77
(一)净利润 666,422,158.77 666,422,158.77
(二)直接计入股东权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入股东权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述(一)和(二)小计 666,422,158.77 666,422,158.77
(三)股东投入和减少资本 40,000,000.00 156,000,000.00 196,000,000.00
1．股东投入资本 40,000,000.00 156,000,000.00 196,000,000.00
2．股份支付计入股东权益的金额
3．其他
(四)利润分配 29,001,043.40 -29,001,043.40
1．提取盈余公积 29,001,043.40 -29,001,043.40
2．对股东的分配
3．其他
(五)股东权益内部结转
1．资本公积转增资本(或股本)
2．盈余公积转增资本(或股本)
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本年年末余额 460,000,000.00 156,000,000.00 29,001,043.40 261,009,390.64 906,010,434.04
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1—1—181
股东权益变动表(续) 单位：元
2006 年度
项目
实收资本资本公积减:库存股盈余公积未分配利润
股东权益
合计
一、上年年末余额 60,000,000.00 12,618,833.22 35,325,170.15 107,944,003.37
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 60,000,000.00 12,618,833.22 35,325,170.15 107,944,003.37
三、本年增减变动金额
(减少以“-”号填列) 360,000,000.00 -12,618,833.22 -411,736,894.88 -64,355,728.10
(一)净利润 -8,355,728.10 -8,355,728.10
(二)直接计入股东权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入股东权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述(一)和(二)小计-8,355,728.10 -8,355,728.10
(三)股东投入和减少资本
1．股东投入资本
2．股份支付计入股东权益的金额
3．其他
(四)利润分配 -56,000,000.00 -56,000,000.00
1．提取盈余公积
2．对股东的分配-56,000,000.00 -56,000,000.00
3．其他
(五)股东权益内部结转 360,000,000.00 -12,618,833.22 -347,381,166.78
1．资本公积转增资本(或股本)
2．盈余公积转增资本(或股本) 12,618,833.22 -12,618,833.22
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 347,381,166.78 -347,381,166.78
四、本年年末余额 420,000,000.00 -376,411,724.73 43,588,275.27
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1—1—182
股东权益变动表(续) 单位：元
2005 年度
项目
实收资本资本公积减:库存股盈余公积未分配利润
股东权益
合计
一、上年年末余额 60,000,000.00 1,793,393.62 -7,976,588.30 53,816,805.32
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 60,000,000.00 1,793,393.62 -7,976,588.30 53,816,805.32
三、本年增减变动金额
(减少以“-”号填列) 10,825,439.60 43,301,758.45 54,127,198.05
(一)净利润 54,127,198.05 54,127,198.05
(二)直接计入股东权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入股东权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述(一)和(二)小计 54,127,198.05 54,127,198.05
(三)股东投入和减少资本
1．股东投入资本
2．股份支付计入股东权益的金额
3．其他
(四)利润分配 10,825,439.60 -10,825,439.60
1．提取盈余公积 10,825,439.60 -10,825,439.60
2．对股东的分配
3．其他
(五)股东权益内部结转
1．资本公积转增资本(或股本)
2．盈余公积转增资本(或股本)
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本年年末余额 60,000,000.00 12,618,833.22 35,325,170.15 107,944,003.37
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1—1—183
(三)备考利润表
根据中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》(证监会计[2007]10 号)的规定，本公司 2005 年度—2006 年度备考利润表如下：
1、合并利润表
单位：元
项 目 2006 年度 2005 年度
一、营业总收入 1,349,935,036.98 943,209,677.67
其中：营业总收入 1,349,935,036.98 943,209,677.67
二、营业总成本 1,060,892,487.94 805,279,406.72
其中：营业成本 894,186,967.81 703,727,907.60
营业税金及附加 105,924,132.26 61,993,275.48
销售费用 25,745,830.41 14,773,620.26
管理费用 38,369,480.73 29,461,931.52
财务费用-4,582,642.29 -1,535,722.23
资产减值损失 1,248,719.02 -3,141,605.91
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 2,675.15 -2,089.15
投资收益(损失以“-”号填列)-94,312.87 143,420.23
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 31,332.12 143,420.23
三、营业利润(亏损以“-”号填列) 288,950,911.32 138,071,602.03
加：营业外收入 17,227,010.70 8,337,700.00
减：营业外支出 2,027,069.88 980,259.31
其中：非流动资产处置损失 199,936.88 399,337.85
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 304,150,852.14 145,429,042.72
减：所得税费用 100,834,035.22 50,011,092.43
四、净利润(净亏损以“-”号填列) 203,316,816.92 95,417,950.29
归属于母公司股东的净利润 203,507,940.42 95,468,474.06
少数股东损益-191,123.50 -50,523.77
五、每股收益：
(一)基本每股收益 0.48 1.59
(二)稀释每股收益 0.48 1.59
2、母公司利润表
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单位：元
项目 2006 年度 2005 年度
一、营业收入 41,712,277.90 538,372,599.00
减：营业成本 32,072,921.58 412,382,225.98
营业税金及附加 2,970,944.09 32,571,542.24
销售费用 14,349,920.70 8,717,691.00
管理费用 15,233,370.13 11,194,211.74
财务费用-2,902,644.03 -1,290,486.56
资产减值损失 923,398.67 9,181.31
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 864.15 -864.15
投资收益(损失以“-”号填列)-92,751.47 143,420.23
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 31,332.12 143,420.23
二、营业利润(亏损以“-”号填列)-21,027,520.56 74,930,789.37
加：营业外收入 7,214,100.00 6,180,000.00
减：营业外支出 1,230,440.91 155,700.00
其中：非流动资产处置损失 61,340.91
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)-15,043,861.47 80,955,089.37
减：所得税费用-6,861,170.34 26,801,455.99
四、净利润(净亏损以“-”号填列)-8,182,691.13 54,153,633.38
五、每股收益：
(一)基本每股收益-0.02 0.90
(二)稀释每股收益-0.02 0.90
二、注册会计师审计意见
本公司已聘请浙江天健会计师事务所有限公司对本公司2007年12月31日、2006年12月31日和2005年月12月31日的资产负债表及合并资产负债表，2007年度、2006年度和2005年度的利润表及合并利润表，2007年度、2006年度和2005年度的股东权益变动表和合并股东权益变动表和2007年度、2006年度和2005年度现金流量表及合并现金流量表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告(浙天会审[2008]36号)，意见如下：
“我们认为，滨江房产公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了滨江房产公司2005年12月31日、2006年12月31日、2007年12月31日的财务状况以及2005年度、2006年度、2007年度的经营成果和杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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现金流量。”
三、财务报表的编制基准及方法
(一)申报报表编制基准及方法
本公司系由原杭州滨江房产集团有限公司整体变更设立的股份有限公司，改制前原企业与改制后的本公司均执行《企业会计制度》，自2007年1月1日起执行财政部2006年2月颁布的《企业会计准则》，即本报告所载2007年1月1日至2007年12月31日之财务信息按本财务报表附注三“公司采用的重要会计政策和会计估计”所列各项会计政策编制。根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证监会计字〔2007〕10号），本报告所载2005年1月1日至2006年12月31日之财务信息系按照中国证券监督管理委员会证监发〔2006〕136号文规定的原则确定2007年1月1日的资产负债表期初数，并以此为基础，根据《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》第五条至第十九条和《企业会计准则解释第1号》，按照追溯调整的原则，编制2005年度至2006年度的可比资产负债表和可比利润表。
(二)备考利润表编制基础及方法
根据中国证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7 号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》(证监会计[2007]10号)的规定，本公司已按此文件的要求，假定自申报报表比较期初开始全面执行新会计准则，确定可比期间最早期初资产负债表为起点，编制了 2005 年度—2006 年度备考利润表。
四、合并财务报表的编制方法、合并范围及变化情况
(一)合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
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(二)合并财务报表范围
于 2007 年 12 月 31 日，纳入本公司合并财务报表范围的子公司情况如下：
母公司持股比例(%)合计序号被投资单位经营范围
注册资本(万元)
本公司实际投资额(万元)直接
间接
1 房开公司
房屋开发(三级)，商品房销售。其他无需报经审批的一切合法项目。
1,000.00 1,000.00 100 - 100
2 金色家园公司
上城区东至规划道路、南至富春江路、西至规划轨道交通用地、北至钱江路地块的房地产开发及经营。其他无需报经审批的一切合法项目。
1,000.00 900.00 90 10 100
3 万家花城公司开发、经营：杭政储出(2004)32 号地块，杭政储出(2005)52 号地块
9,000.00 8,100.00 90 10 100
4 千岛湖公司房地产开发经营；室内外装潢 7,000.00 6,300.00 90 10 100
5 望江阳光公司房地产投资 5,000.00 - 59 59
6 阳光海岸公司服务：房地产开发。其他无需报经审批的一切合法项目
3,000.00 1,560.00 52 52
7 新城时代公司
专项开发、经营杭政储(2005)54 号地块，商品房销售。其他无需报经审批的一切合法项目
2,000.00 1,020.00 51 51
8 友好饭店公司
服务：住宿，餐饮，咖啡室，酒吧，棋牌，理发，非医疗性美容，足浴(有效期至 2010 年 6 月 27 日)，承办会议、物业管理；批发、零售；百货。
5,000.00 4,000.00 80 20 100
9 置业公司
房屋建筑(凭资质证书经营)；服务；水电安装；其他无需报经审批的一切合法项目
1,000.00 900.00 90 10 100
10 金色蓝庭公司房地产开发 5,000.00 5,000.00 100 - 100
11 滨绿公司办公兼容宾馆用房的开发建设
4,980.00
(USD)2,988.00
(USD)
60 - 60(三)合并财务报表合并范围的变化情况
1、报告期内新纳入合并范围公司
(1)2005 年度
公司纳入 2005 年度合并财务报表范围的子公司增加阳光海岸公司、友好饭店 2家公司。
①公司通过拍卖受让杭州旅游集团有限公司拥有的友好饭店产权，并进行变更设立。目前友好饭店注册资本 5,000 万元，公司出资 4,000 万元，占注册杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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资本 80%；房开公司出资 1,000 万元，占注册资本 20%。本公司自 2005 年 3 月起将其纳入合并财务报表范围。
②公司与浙江城建房地产集团有限公司(以下简称“浙江城建”)共同出资3,000 万元设立阳光海岸公司，其中公司出资 1,560 万元，占注册资本 52%；浙江城建出资 1,440 万元，占注册资本 48%。阳光海岸公司于 2005 年 9 月 14 日登记注册，本公司自 2005 年 9 月起将其纳入合并财务报表范围。
(2)2006 年度
公司纳入 2006 年度合并财务报表范围的子公司增加新城时代公司、望江阳光公司、金色蓝庭公司 3家公司。
①公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司(以下简称浙江中豪)共同出资2,000 万元设立新城时代公司，其中公司出资 1,020 万元，占注册资本 51%；浙江中豪出资 980 万元，占注册资本 49%。新城时代公司于 2006 年 1 月 9 日登记注册，本公司自 2006 年 1 月起将其纳入合并财务报表范围。
②公司控股子公司置业公司、友好饭店与杭州华兴实业公司共同出资5,000 万元设立望江阳光公司，其中置业公司出资 2,000 万元，占注册资本40%；杭州华兴实业公司出资 2,050 万元，占注册资本 41%；友好饭店出资 950万元，占注册资本 19%。望江阳光公司于 2006 年 6 月 13 日登记注册，本公司自 2006 年 6 月起将其纳入合并财务报表范围。
③公司出资 5,000 万元设立金色蓝庭公司，占注册资本 100%。金色蓝庭公司于 2006 年 12 月 26 日登记注册，本公司自 2006 年 12 月起将其纳入合并财务报表范围。
(3)2007 年度
公司纳入 2007 年度合并财务报表范围的子公司新增滨绿公司。
公司与 Green Sea International Ltd.共同出资 4,980 万美元设立滨绿公司，其中公司应出资 2,988 万美元,占注册资本的 60%； Green Sea
International Ltd.应出资 1,992 万美元，占注册资本的 40%。滨绿公司于2006 年 12 月 25 日登记注册，公司实际于 2007 年 1 月出资，本公司自 2007 年1 月起将其纳入合并财务报表范围。
2、报告期内没有不再纳入合并范围的子公司。
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五、主要会计政策和会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(三)收入确认原则
1、房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
分期收款销售：在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的义务，相关的经济利益很可能流入，并且该开发产品成本能够可靠地计量时，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额；应收的合同或协议价款与其公允价值间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
代建房屋和工程业务：代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工进度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。
2、商品销售
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销售商品在同时满足商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
3、提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经提供劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
4、让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
5、出租物业收入
按租赁合同、协议约定的承租日期(有免租期的考虑免租期)与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
6、其他业务收入
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(四)金融工具的确认和计量
1、金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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当期损益的金融资产)、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债(包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债)、其他金融负债。
2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，但下列情况除外：(1)持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；(2)在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用；(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3)不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数与初始确认金额扣除按照实际利率法摊销的累计摊销额后的余额两项金额之中的较高者进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；(2)未放弃对该金杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产的账面价值；(2)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4、主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术(包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等)确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
5．金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产进行减值测试。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失，短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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趋势属于非暂时性时，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入减值损失。
(五)存货的确认和计量
1、存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产
品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
2、存货按历史成本计价。
(1)购入并已验收入库材料、设备按历史成本入账，发出材料、设备采用加权平均法核算；领用低值易耗品按一次转销法摊销。
(2)开发用土地按取得时的历史成本入账。在项目开发时，按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3)开发成本按历史成本入账，待项目完工并验收合格后按实际成本转入开发产品。
(4)开发产品按历史成本入账，发出(结转)开发产品按建筑面积平均法核算。
(5)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按实际成本入账，按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(6)公共配套设施按历史成本入账。如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3、存货数量的盘存方法采用永续盘存制。
4、资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货高
于可变现净值的差额计提存货跌价准备。产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
(六)长期股权投资的确认和计量
1、长期股权投资初始投资成本的确定：
(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值和各项直接相关费用作为其初始投资成本。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本(合同或协议约定价值不公允的除外)。
2、对实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时按
照权益法进行调整；对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
3、资产负债表日，以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不
能可靠计量的长期股权投资，有客观证据表明其发生减值的，按照类似投资当时市场收益率对预计未来现金流量折现确定的现值低于其账面价值之间的差额，计提长期投资减值准备；其他投资，当存在减值迹象时，按本节“五、主
要会计政策和会计估计”之“(十)资产减值”之(3)所述方法计提长期投资减值准备。
4、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据：按照合同约定，与
被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意的，杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。
(七)投资性房地产的确认和计量
1、投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地
使用权、已出租的建筑物。
2、投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。
3、对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方
法计提折旧或进行摊销。
4、以成本模式计量的投资性房地产，在资产负债表日有迹象表明投资性房
地产发生减值的，按本节“五、主要会计政策和会计估计”之“(十)资产减
值”之(3)所述方法计提投资性房地产减值准备。
(八)固定资产的确认和计量
1、固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳
务、出租或经营管理持有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。
2、固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济
利益很可能流入企业；(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。
3、固定资产按照成本进行初始计量。
4、固定资产折旧采用年限平均法。各类固定资产的使用寿命、预计净残值
(原值的 3-5%)和年折旧率如下：
固定资产类别 使用寿命(年) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20-30 4.85-3.17
通用设备 5-10 19.40-9.50
运输工具 5 19.40-19.00
固定资产装修 5-10 19.40-9.50
5、因开工不足、自然灾害等导致连续 3个月停用的固定资产确认为闲置固
定资产(季节性停用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
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6、资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按本节“五、主要会
计政策和会计估计”之“(十)资产减值”之(3)所述方法计提固定资产减值准备。
(九)无形资产的确认和计量
1、无形资产按成本进行初始计量。
2、根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、
相关专家论证等综合因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
3、对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)
运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。
4、使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经
济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
5、资产负债表日，检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按
本节“五、主要会计政策和会计估计”之“(十)资产减值”之(3)所述方法计提
无形资产减值准备。
(十)资产减值
1、在资产负债表日判断资产(除存货、在活跃市场中没有报价且其公允价
值不能可靠计量的权益工具投资、建造合同形成的资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、金融资产以外的资产)是否存在可能发生减值的迹象。有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基础确定其可收回金额。
2、可收回金额根据单项资产、资产组或资产组组合的公允价值减去处置费
用后的净额与该单项资产、资产组或资产组组合的预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
3、单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可
收回金额的差额计提相应的资产减值准备。资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认其相应的减值损失，减值损失金额先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作为各单项资产(包括商誉)的减值损失，计提各单项资产的减值准备。
4、资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(十一)借款费用的确认和计量
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
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3、借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的借款费用，在发生时计入当期损益。
(十二)在建工程的确认和计量
1、在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确
认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2、在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达
到预定可使用状态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
3、资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按本节“五、主要会
计政策”之“(十)资产减值之(3)”所述方法计提在建工程减值准备。
(十三)应收款项坏账准备的计提方法
对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项(包括应收账款和其他应收款)，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项(包括应收账款和其他应收款)，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。确定具体提取比例为：对属于外部的，账龄 1 年以内(含 1 年，以下类推)的，按其余额的 5%计提；账龄 1-2 年的，按其余额的 10%计提；账龄 2-3 年的，按其余额的 20%计杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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提；账龄 3-5 年的，按其余额的 80%计提；账龄 5 年以上的，按其余额的 100%计提。属于公司内部(母子公司之间或子子公司之间)的，按其余额的 1%计提。
对于其他应收款项(包括应收票据、应收利息、长期应收款等)，当有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(十四)企业所得税的确认和计量
1、根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负
债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面价值之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2、确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税
所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3、资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间
很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
(十五)税(费)项
1、增值税
本公司及从事房地产开发的控股子公司无需缴纳增值税；控股子公司友好饭店系小规模纳税人，按 4%的征收率计缴。
2、营业税
本公司及从事房地产开发的控股子公司根据当期增加的预收款按 5%的税率预缴；友好饭店按 5%的税率计缴。
3、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定，土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。
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增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免缴土地增值税。
公司根据杭州市地方税务局杭地税一[2004]343 号文的规定，在房地产开发项目土地增值税清算前，从事普通标准住宅开发与转让的，预缴率为 0.5%，
从事别墅、经营用房和其他用房开发与转让的，预缴率为 1%。在达到规定相关的清算条件后，公司可向当地税务机关申请土地增值税清算。公司已按照上述规定的预征率计缴土地增值税。
公司对已达到规定相关的清算条件但尚未清算的房地产开发项目，以及已确认销售收入，但未达到规定相关的清算条件的房地产开发项目按应缴纳的土地增值税与已实际预缴的土地增值税之间的差额进行预提。
4、城市维护建设税
按应缴流转税税额的 7%计缴。
5、教育费附加(地方教育附加)
2006 年 5 月 1 日前以应缴流转税税额为基数计缴 4%的教育费附加。自2006 年 5 月 1 日起，以应缴流转税税额为基数计缴 3%的教育费附加和 2%的地方教育附加。
6、企业所得税
本公司及所有控股子公司均按 33%的税率计缴(如果当期应纳税所得额在 3万元(含 3 万元)以下，按 18%的税率计缴；当期应纳税所得额在 3 万元至 10 万元(含 10 万元)以下，按 27%的税率计缴)。
六、最近一年内收购兼并情况
本公司最近一年内未发生收购兼并情况。
七、报告期内非经常性损益
(一)非经常性损益明细表
根据中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司的信息披露规范问答第 1 号——非经常性损益》(2007 年修订)的规定，本公司非经常性损益发生额情况如下：
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单位：元
项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
非流动资产处置损益-5,228.11 -339,180.92 -341,637.85
计入当期损益的政府补助(与公司业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受除外)
20,600,000.00 17,214,100.00 8,200,000.00
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益
因不可抗力因素，如自然灾害而计提的各项资产减值准备
其他营业外收支净额-5,214,282.36 -1,597,212.88 -476,700.00
其他非经常性损益项目 1,288,886.93
小 计 16,669,376.46 15,277,706.20 7,381,662.15
减：企业所得税影响数(所得税减少以“－”表示) 1,541,300.19 2,714,292.83 2,442,878.51
少数股东所占份额
非经常性损益净额 15,128,076.27 12,563,413.37 4,938,783.64
(二)报告期非经常性损益对公司各期利润的影响
最近三年，公司非经常性损益占营业利润的比例分别为 3.60%、4.35%及
2.16%，比例较小并总体呈现下降趋势，未对公司经营成果产生重大影响。
八、主要资产及负债情况
(一)主要固定资产
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司的固定资产主要是房屋建筑物、通用设备、运输工具等。固定资产原值 14,753 万元，累计折旧 4,567 万元，固定资产净值 10,186 万元，固定资产净值占总资产的 1.25%。
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司各类固定资产的原价、累计折旧、净值等情况如下：
单位：万元
原值期初数本期增加本期减少期末数
房屋及建筑物 8,112.20 0.00 0.00 8,112.20
通用设备 1,358.73 447.25 41.62 1,764.36
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运输工具 2,014.90 736.51 326.60 2,424.81
固定资产装修 2,426.16 25.75 0.00 2,451.90
小计 13,911.99 1,209.51 368.21 14,753.28
累计折旧期初数本期增加本期减少期末数
房屋及建筑物 1,591.09 580.59 0.00 2,171.68
通用设备 390.68 272.42 35.61 627.48
运输工具 1,022.86 344.59 288.77 1,078.68
固定资产装修 346.70 342.53 0.00 689.23
小计 3,351.32 1,540.13 324.38 4,567.07
账面价值期初数本期增加本期减少期末数
房屋及建筑物 6,521.12 -580.59 0.00 5,940.53
通用设备 968.05 174.84 6.00 1,136.88
运输工具 992.05 391.91 37.83 1,346.13
固定资产装修 2,079.46 -316.78 0.00 1,762.68
合计 10,560.67 -330.62 43.83 10,186.22
(二)长期股权投资
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司合并报表口径长期股权投资账面余额为19,472 万元，具体如下：
单位：万元
被投资单位名称持股比例投资期限成本期末数
绿滨公司 40% 10 年 15,500.75 15,475.61
滨江棕榈公司 30% 20 年 300.00 296.81
东方海岸公司 16.82% 10 年 3,700.00 3,700.00
小计 19,500.75 19,472.43
公司对上述联营公司的长期股权投资采用权益法核算。
(三)主要无形资产
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司的无形资产主要是土地使用权和与经营业务相关的办公软件等。无形资产原值 15,611.79 万元，累计摊销 1,071.18 万
元，无形资产摊余价值 14,540.61 元，无形资产净值占总资产的 1.78%。
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司各类无形资产的原值、累计摊销、摊余价值、剩余摊销年限等情况如下：
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单位：万元
项目名称取得方式原值累计摊销摊余价值剩余摊销年限
土地使用权购入 15,557.59 1,054.80 14,502.80 40
办公软件购入 18.00 7.20 10.80 4
用友 NC 软件购入 36.20 9.18 27.02 5
合计 15,611.79 1,071.18 14,540.61
(四)主要债项
1、银行借款
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司的主要银行借款情况如下：
单位：万元
贷款单位担保方式金额到期日
农业银行淳安县支行千岛湖在建项目及公司保证 18,000 2009 年 6 月 26 日农业银行杭州市中山支行友好饭店土地及房屋及公司保证 18,000 2017 年 1 月 11 日建设银行杭州秋涛支行万家花城二期土地及公司保证 25,000 2010 年 3 月 20 日农业银行杭州市中山支行万家花城一期土地及滨江控股公司保证 42,000 2009 年 8 月 15 日工商银行杭州江城支行新城时代广场土地 38,000 2010 年 3 月 15 日农业银行杭州中山支行庆春发展大厦写字楼 17,000 2017 年 1 月 10 日杭州商业银行杭州秋涛支行新城市广场商铺及公司办公大楼 13,000 2008 年 4 月 9 日农业银行杭州中山支行南萧埠?文景苑商铺 5,000 2017 年 3 月 12 日中国建设银行杭州秋涛支行阳光海岸土地 15,000 2009 年 11 月 29 日中国建设银行杭州秋涛支行阳光海岸土地 20,000 2009 年 11 月 29 日合计 211,000
2、应付职工薪酬
截至 2007 年 12 月 31 日，公司应付职工薪酬余额 180.69 万元，具体情况
如下：
单位：万元
项目金额
一、工资、奖金、津贴和补贴 136.99
二、职工福利费-
三、社会保险费 28.91
四、住房公积金 5.73
五、工会经费和职工教育经费 9.06
合计 180.69
3、其他应付款
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截至 2007 年 12 月 31 日，公司其他应付款余额为 26,754.82 万元，其中大
额其他应付款项的性质和内容情况如下：
单位：万元
项目欠款金额性质或内容
浙江城建房地产集团有限公司 20,066.08 暂借款
杭州市江干区教育局 3,500.00 暂借款
杭州市物业维修资金管理中心 901.51 暂借款
浙江亚厦房产集团有限公司 500.00 暂收款
合计 24,967.59
截至 2007 年 12 月 31 日，公司其他应付款中不含持本公司 5%及 5%以上表决权股份的股东单位的应付款项。
九、股东权益情况
本公司股东权益变动表以及报告期内各期末股东权益情况，详见本招股意向书“第十节发行人基本情况”之“五、财务报表”。
十、现金流量情况
单位：万元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
经营活动产生的现金流量净额-106,904.02 37,237.98 21,615.45
投资活动产生的现金流量净额-21,932.50 -2,442.42 -21,811.76
筹资活动产生的现金流量净额 129,115.04 -23,849.41 -7,049.37
现金及现金等价物净增加额 250.40 10,946.15 -7,245.69
报告期内，本公司不存在不涉及现金收支的重大投资和筹资活动。
十一、期后、或有事项及其他重要事项
(一)或有事项
1、截至 2007 年 12 月 31 日，本公司(包括子公司)财产抵押情况如下：
单位：元
抵押物借款单位
担保单位抵押物抵押权人账面原值账面净值担保借款金额
借款
到期日
本公司万家花城公司
杭拱国用(2006)字第
78、79、80 号土地
农行杭州中山支行 445,639,800 445,639,800 420,000,000 2009-8-15本公司房开公司庆春发展大厦写字楼
农行杭州中山支行 93,173,753 90,469,012 170,000,000 2017-1-10杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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抵押物借款单位
担保单位抵押物抵押权人账面原值账面净值担保借款金额
借款
到期日
新城市广场 1-4 层商铺 71,423,072 65,768,650本公司房开公司庆春东路 38 号办公楼
杭州商业银行秋涛支行 32,467,160 21,252,989130,000,000 2008-4-9本公司本公司南萧埠?文景苑商铺农行杭州中山支行 48,985,236 46,141,311 50,000,000 2017-3-12千岛湖公司
千岛湖公司
千岛湖在建项目(包括淳安国用(2005)第 53-58 号土地)
农行淳安县支行 85,406,594 85,406,594 180,000,000 2009-6-26友好饭店
友好
饭店
友好饭店房屋及建筑物 81,951,135 64,428,259友好饭店
友好
饭店
杭上国用(2006)第 180号土地
农行杭州中山支行 146,798,701 136,378,752180,000,000 2017-1-11万家花城公司
万家花城公司
杭拱国用(2007)第
12、13、18、19、20
号
建行杭州秋涛支行 278,100,000 278,100,000 250,000,000 2010-3-20100,000,000 2010-3-15130,000,000 2009-10-15万家花城公司
新城时代公司
杭江国用(2007)第
39、40、41、42 号
工行杭州江城支行 442,860,000 442,860,000 150,000,000 2010-1-15新城时代公司
阳光海岸公司
杭上国用(2007)字第
158、159、160 号土地
建行杭州秋涛支行 445,960,000 445,960,000 350,000,000 2009-11-29小计 2,172,765,452 2,122,405,367 2,110,000,000
2、本公司为关联方提供的担保事项
(1)截至 2007 年 12 月 31 日，公司为关联方(子公司)单位提供的保证担情况如下：
单位：元
被担保单位贷款金融机构担保借款金额借款到期日
千岛湖公司农业银行淳安县支行 180,000,000.00 2009-6-26
友好饭店中国农业银行杭州市中山支行 180,000,000.00 2017-1-11
万家花城公司中国建设银行杭州秋涛支行 250,000,000.00 2010-3-20
新城时代公司中国建设银行杭州秋涛支行 350,000,000.00 2009-11-29
小计 960,000,000.00
(2)截至 2007 年 12 月 31 日，关联方为本公司提供的保证担保情况如下：
单位：元
担保单位贷款金融机构担保借款金额借款到期日
滨江控股公司中国农业银行杭州市中山支行 420,000,000.00 2009-8-15
小计 420,000,000.00
(3)截至 2007 年 12 月 31 日，关联方(子公司)为本公司提供的抵押担保情况如下：
单位：元
关联方名称抵押物抵押物担保借借款
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账面原值账面净值款金额到期日
万家花城公司
杭拱国用(2006)字第
78、79、80 号土地 445,639,800.00 445,639,800.00 420,000,000.00 2009-8-15
房开公司庆春发展大厦 93,173,753.06 90,469,012.21 170,000,000.00 2017-1-10
新城市广场 1-4 层商铺 71,423,071.94 66,768,650.16房开公司
庆春东路 38 号办公楼 32,467,160.21 21,252,988.87
130,000,000.00 2008-4-9
小 计 642,703,785.21 623,130,451.24 720,000,000.00
3、按照房地产经营惯例，公司及相关控股子公司为相关业主按揭贷款提供
保证。截至 2007 年 12 月 31 日，本公司及相关控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款余额为 179,356 万元。
(二)承诺事项
1、截至 2007 年 12 月 31 日，本公司及相关控股子公司已签约尚未履行或
未履行完毕的房产建造合同金额约为 119,427 万元。
2、 2005 年 12 月，公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司、浙江大光明
集团公司签订《合作开发协议》，合作开发浙江中豪房屋建设开发有限公司和浙江大光明集团公司取得的杭政储出(2005)54 号地块(位于江干区，规划庆春文化广场 C2-06、07 地块)。协议约定：
(1)由公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司共同出资组建项目公司(后定名为新城时代公司)，三方同意由设立的新城时代公司作为杭政储出(2005)54号地块的开发主体。
(2)合作各方投入的土地总成本为 44,286 万元，待项目开发完成后，由项目公司以货币资金或建成后的商场作为对价归返。
根据公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司签订的《杭州新城时代广场房产有限公司投资协议》，项目公司产生的盈亏按以下办法处理：项目公司盈利的，浙江中豪房屋建设开发有限公司实行固定分利；项目公司亏损的，由公司和浙江中豪房屋建设开发有限公司按各自出资比例承担。
3、2006 年 6 月，置业公司、友好饭店与杭州华兴实业公司签订《合作开
发协议》，协议约定杭州华兴实业公司以位于钱江新城四号区块望江村 10%留用地的土地使用权及土地相关规税规费作为投入，置业公司和友好饭店以涉及除土地相关成本外的其他前期费用及开工建设后的土建、装饰、景观费用作为杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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投入；三方同意共同出资组建望江阳光公司作为该项目的开发主体；望江阳光公司注册资本为 5,000 万元，其中置业公司出资 2,000 万元，占注册资本的40%，友好饭店出资 950 万元，占注册资本的 19%，杭州华兴实业公司出资2,050 万元，占注册资本的 41%；项目建成后，置业公司得益为项目总建筑面积40%的房产(包括地下车库)，友好饭店得益为项目总建筑面积 19%的房产(包括地下车库)，杭州华兴实业公司得益为项目总建筑面积 41%的房产(包括地下车库)，三方有权通过望江阳光公司独立处置或转让各自得益房产。
4、2006 年 9 月，本公司联合 Green Sea International Ltd.，以 36.3 亿元取
得杭政储出[2006]20 号的政府储备地块(杭汽发地块)的开发权。根据合同约定，2006 年 10 月 15 日前，需支付土地出让款的 20%，计 72,599 万元；2007年 4 月 20 日前，需支付土地出让款的 30%，计 108,900 万元；2007 年 10 月 20日前，需支付土地出让款的 30%，计 108,900 万元；2008 年 5 月 20 日前，需付清剩余土地出让款，计 72,601 万元。
5、2006 年 9 月，公司与江干科技经济园签订《江干科技经济园区地块开
发协议书》，根据协议书的约定，公司将成立一家注册资金为 6,000 万元的房地产公司对江干科技经济园规划编号为“S-08、09、11、12”和“科技园北区
块”部分地块进行开发，上述地块总面积约 400 亩。
6、2007 年 11 月，公司与杭州欣盛房地产开发有限公司、恒通实业有限公
司签订《关于共同投资开会“千岛湖乌嘴洞”地块项目之协议书》，协议约定三方合作开发杭州欣盛房地产开发有限公司通过拍卖竞得的千岛湖乌嘴洞地块（该地块成交价为 8.03 亿元），公司与杭州欣盛房地产开发有限公司、恒通实
业有限公司合资设立东方海岸（淳安）房地产开发有限公司（以下简称项目公司）作为该地块的开发主体，项目公司注册资本 22,000 万元，其中恒通实业有限公司出资 15,000 万元，占注册资本的 68.18%；公司出资 3,700 万元，占注
册资本的 16.82%；杭州欣盛房地产开发有限公司出资 3,300 万元，占注册资本
的 15.00%。合同同时约定，在项目公司增资时，公司具有优先增资权，公司有
权增持至项目公司股权比例的 51.00%。项目公司土地价款由项目公司各股东按
照在项目公司的实际出资比例承担。截至 2007 年 12 月 31 日，东方海岸公司已设立。
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7、2007 年 11 月，公司通过拍卖竞得绍兴市镜湖新区外滩 2 号地块的国有
土地使用权，成交价为 70,000.00 万元，相关的土地出让合同尚待签订。
8、2007 年 12 月，公司通过拍卖竞得杭州市萧山区萧储[2007]28 号地块的
国有土地使用权，成交价为 188,000.00 万元，相关的土地出让合同尚待签订。
9、2007 年 11 月，为杭汽发项目开发需要，公司与 Green Sea International
Ltd.签署《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》，约定对滨绿公司和绿滨公司进行重组，并由滨绿公司作为“杭汽发”地块的项目开发主体。绿滨公司通过股权调整成为 Green Sea International Ltd.之全资子公司，滨绿公司股权结构调整为：公司持股 50%、绿滨公司持股 25%、Green Sea
International Ltd.之另一全资子公司杭州添惠置业有限公司持股 25%。完成上述股权结构调整后，滨绿公司的股东将分两次同比例对滨绿公司增资至约 4 亿美元。截至 2007 年 12 月 31 日，上述股权重组相关的政府审批手续正在办理之中。
(三)其他重要事项
2007 年 1 月 8 日，公司与杭州市居住区发展中心有限公司签订股权转让协议，将公司所持万嘉服务公司 49%的股权(账面成本为 84.24 万元)以 98.70 万
元的价格转让给杭州市居住区发展中心有限公司。万嘉服务公司已于 2007 年 1月 15 日办妥工商变更手续。
(四)资产负债表日后事项中的非调整事项
本公司无重大资产负债表日后事项中的非调整事项。
十二、主要财务指标
财务指标 2007 年度 2006 年度 2005 年度
流动比率 1.53 1.10 1.23
速动比率 0.41 0.34 0.27
资产负债率(母公司) 79.26% 98.56 94.49
资产负债率 83.92% 90.11 90.67
应收账款周转率(次/年) 137.51 256.96 835.19
存货周转率(次/年) 0.60 0.31 0.30
息税折旧摊销前利润(万元) 86,182.26 32,533.56 15,975.62
利息保障倍数(倍) 6.85 4.97 2.08
每股经营活动产生的现金流量(元)-2.32 0.89 3.60
每股净现金流量(元)-0.01 0.26 -1.21
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财务指标 2007 年度 2006 年度 2005 年度
无形资产(扣除土地使用权和采矿权)占净资产的比例(%) 0.03 0.10 0
上述财务指标计算公司如下：
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝速动资产/流动负债
应收账款周转率＝主营业务收入/应收账款平均余额
存货周转率＝主营业务成本/存货平均余额
无形资产(土地使用权和采矿权除外)占净资产的比例＝无形资产(土地使用权和采矿权除外)/期末净资产
资产负债率＝总负债/总资产
每股净资产＝期末净资产/期末股本总额
息税折旧摊销前利润＝利润总额＋利息费用＋固定资产折旧＋(待摊费用、长期待摊费用、无形资产本年摊销合计)
利息保障倍数＝(利润总额＋利息费用)/利息费用
每股经营活动产生的现金流量＝经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额
每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额/期末股本总额
根据中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券公司信息编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2007 修订)的规定，本公司全面摊薄和加权平均计算的净资产收益率及基本每股收益和稀释每股收益如下：
1、净资产收益率
(1)明细情况
净资产收益率(%)
全面摊薄加权平均报告期利润
2007 年度 2006 年度 2005 年度 2007 年度 2006 年度 2005 年度
归属于公司普通股股东的净利润 40.92% 44.02% 30.05% 54.45% 50.49% 35.36%
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
39.56% 41.30% 28.48% 52.64% 47.37% 33.51%
(2)计算过程
①全面摊薄净资产收益率=P÷E
其中，P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；E为归属于公司普通股股东的期末净资产。
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②加权平均净资产收益率=P/(E0 ＋ NP÷2 ＋ Ei×Mi÷M0 － Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)
其中：P 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek 为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。
2、每股收益
(1)明细情况
每股收益(元/股)
基本每股收益稀释每股收益报告期利润
2007 年度 2006 年度 2005 年度 2007 年度 2006 年度 2005 年度
归属于公司普通股股东的净利润 1.01 0.48 1.58 1.01 0.48 1.58
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
0.98 0.45 1.49 0.98 0.45 1.49
(2)计算过程
①基本每股收益=P÷S
S = S0 ＋ S1 ＋ Si×Mi÷M0 － Sj×Mj÷M0－Sk
其中：P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。
②稀释每股收益=[P+(已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费用)×(1-所得税率)]/(S0 ＋ S1 ＋ Si×Mi÷M0 － Sj×Mj÷M0—Sk +认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数)
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其中，P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股的影响，直至稀释每股收益达到最小。
十三、资产评估及验资情况
(一)历次评估情况
1、1996 年滨江集团设立评估
1996 年 4 月 15 日，为组建集团公司之目的，浙江逸仙会计师事务所接受委托，以 1996 年 2 月 29 日为评估基准日，对房开公司部分资产进行了评估，并出具了《资产评估报告》((1996)浙逸评字第 32 号)。
该次资产评估主要采用重置成本法或现行市价法。
评估结果为：在评估基准日 1996 年 2 月 29 日，房开公司总资产账面净值为 159,493,803.56 元，评估值为 163,936,732.33 元；负债账面价值为
107,866,180.31 元，评估值为 107,866,180.31 元；净资产账面价值为
51,627,623.25 元，评估值为 56,070,552.02 元，评估增值 4,442,928.77 元，
增值率为 8.61%。
2、1999 年滨江集团改制评估
1999 年 7 月 20 日，为企业改制提供参考价值依据之目的，杭州新联资产评估事务所接受杭州滨江房产集团有限公司的委托，以 1999 年 6 月 30 日为评估基准日，对杭州滨江房产集团有限公司及其下属子公司房开公司的全部资产和负债进行了评估，并于 1999 年 7 月 20 日出具《资产评估报告》(杭新联字(1999)第 42 号)及《资产评估报告》(杭新联评报(1999)第 42－2 号)。
该次资产评估主要采用重置成本法等。
评估结果为：在评估基准日 1999 年 6 月 30 日，滨江集团总资产账面净值为 219,143,915.93 元，评估值为 218,573,179.34 元；负债账面价值为
176,915,475.47 元，评估值为 176,915,475.47 元；净资产账面价值为
42,228,440.46 元，评估值为 41,657,703.87 元，评估减值 570,736.59 元，减
值率为 1.35%。具体如下：
单位：元
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资产项目账面净值评估值增加值增加率(%)
流动资产 210,842,730.34 210,342,730.34 -500,000.00 -0.24
建筑物 8,133,437.69 7,448,449.00 -684,988.69 -8.42
机器设备 167,747.90 782,000.00 614,252.10 366.18
资产总计 219,143,915.93 218,573,179.34 -570,736.59 -0.26
流动负债 176,915,475.47 176,915,475.47 0.00 0.00
净资产 42,228,440.46 41,657,703.87 -570,736.59 -1.35
3、2006 年股权转让评估
2006 年 6 月 7 日，因滨江集团股东杭州市江干区国有资产经营管理有限公司欲转让其持有的滨江集团股权，为滨江集团内部参考需要，浙江东方资产评估有限公司接受滨江集团的委托，以 2005 年 12 月 31 日为评估基准日，对滨江集团除长期投资外的全部资产及相关负债进行评估，并出具了《价值咨询评估报告书》(浙东评咨字[2006]第 11 号)。
该次资产评估主要采用成本法等。
评估结果为：在评估基准日 2005 年 12 月 31 日，评估对象的总资产账面净值为 2,078,754,719.68 元，评估值为 2,236,428,295.99 元；负债账面价值为
1,987,555,534.94 元，评估值为 1,987,555,534.94 元；净资产账面价值为
91,199,184.74 元，评估值为 248,872,761.05 元，评估增值 157,673,576.31
元，增值率为 172.89%。具体情况如下：
单位：元
资产项目账面净值调整后账面价值评估价值增减值增减率(%)
流动资产 1,670,522,639.51 1,669,147,260.92 1,823,585,212.92 154,437,952.00 9.52
长期投资 401,084,843.07 402,284,843.07 402,284,843.07 0 0
固定资产 7,322,615.69 7,322,615.69 10,558,240.00 3,235,624.31 44.19
其中:在建工程
建筑物
设备 7,322,615.69 7,322,615.69 10,558,240.00 3,235,624.31 44.19
土地
无形资产
其中:土地使用权
其他资产
资产总计 2,078,930,098.27 2,078,754,719.68 2,236,428,295.99 157,673,576.31 7.59
流动负债 1,387,730,913.53 1,387,555,534.94 1,387,555,534.94 0 0
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资产项目账面净值调整后账面价值评估价值增减值增减率(%)
长期负债 600,000,000.00 600,000,000.00 600,000,000.00
负债合计 1,987,730,913.53 1,987,555,534.94 1,987,555,534.94
净资产 91,199,184.74 91,199,184.74 248,872,761.05 157,673,576.31 172.89
4、2006 年股份公司设立评估
2006 年 11 月 15 日，为设立股份公司之需要，浙江勤信资产评估有限公司接受滨江集团的委托，以 2006 年 10 月 31 日为评估基准日，对滨江集团及其下属子公司的全部资产及相关负债进行评估，并出具了《资产评估报告书》(浙勤评报字[2006]第 100 号)。
该次资产评估主要采用成本加和法，以重置各项生产要素为假设前提，根据分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值并累加求和，得出净资产的评估价值。
评估结果为：
在评估基准日 2006 年 10 月 31 日，评估对象的总资产账面净值为4,525,201,898.92 元，评估值为 7,311,864,709.65 元；负债账面价值为
4,100,833,906.01 元，评估值为 4,100,833,906.01 元；净资产账面价值为
424,367,992.91 元，评估值为 3,211,030,803.64 元，评估增值
2,786,662,810.73 元，增值率为 656.66%。具体情况如下：
单位：元
项 目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%
一、流动资产 2,313,018,462.65 3,765,023,462.65 5,022,373,310.88 1,257,349,848.23 33.40
二、长期投资 702,385,575.62 702,385,575.62 2,193,187,333.77 1,490,801,758.15 212.25
三、固定资产 57,462,260.65 57,462,260.65 95,973,465.00 38,511,204.35 67.02
其中:在建工程
建筑物类 47,951,103.58 47,951,103.58 83,290,415.00 35,339,311.42 73.70
设备类 9,511,157.07 9,511,157.07 12,683,050.00 3,171,892.93 33.35
四、无形资产 330,600.00 330,600.00 330,600.00
其中:土地使用权
五、其他资产
六、递延税款借项
资产总计 3,073,196,898.92 4,525,201,898.92 7,311,864,709.65 2,786,662,810.73 61.58
七、流动负债 2,418,828,906.01 3,870,833,906.01 3,870,833,906.01
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项 目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%
八、长期负债 230,000,000.00 230,000,000.00 230,000,000.00
九、递延税款贷项
负债合计 2,648,828,906.01 4,100,833,906.01 4,100,833,906.01
净资产 424,367,992.91 424,367,992.91 3,211,030,803.64 2,786,662,810.73 656.66
5、为本次发行进行的评估
按照中国证监会关于《公开发行证券公司信息披露编报规则第 10 号从事房地产开发业务的公司招股意向书内容与格式的特别规定》的要求，公司委托浙江勤信资产评估有限公司对公司及其下属子公司的部分资产(包括存货中的开发成本、开发产品，以及投资性房地产)进行资产评估。
本次资产评估仅为相关投资者提供参考，有关评估结果不进行账务调整。
根据浙江勤信资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》(浙勤评报字[2007]第 49 号)，截至 2007 年 3 月 31 日，公司及下属子公司的部分资产(包括存货中的开发成本、开发产品，以及投资性房地产)账面价值为3,518,425,810.62 元，清查调整后账面价值为 3,518,425,810.62 元，评估值
为 5,403,484,996.88 元，评估增值 1,885,059,186.26 元，评估增值率
53.58%。
本次评估根据分项资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值并累加求和，得出委评资产的评估价值。
对于开发产品，采用市场比较法评估确定销售价格，然后按照预计售价扣除销售费用、营业税金及附加、土地增值税及预计的企业所得税等费用后的余额确定评估值。
对于开发成本，根据房地产开发项目的进展情况，分别采用不同的评估方法确定评估价值。其中，对于项目规划已通过政府部门批准，已处于施工建设阶段，技术经济指标明确，设计、施工方案已基本定型，无重要变更的开发成本，采用假设开发法进行评估；对于项目规划尚未经政府部门批准，仍处于前期准备阶段，正式开发工作尚未开展，设计、施工方案可能存在重要变更，但项目土地开发权已取得的土地使用权，采用市场比较法进行评估。
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对于投资性房地产，根据待估物业的特点，考虑到待估房屋建筑地处繁华商业区，房地产价格波动比较大，同类物业交易量较多，故采用市场比较法对建筑物连同相应的土地使用权进行评估。
具体评估汇总情况见下表：
单位：元
序号单位名称账面价值清查后账面价值评估价值评估增值额
增值率(%)
1 股份公司 1,562,717,190.87 1,562,717,190.87 2,260,038,009.17 697,320,818.30 44.62
2 房开公司 531,099,787.35 531,099,787.35 897,109,875.09 366,010,087.74 68.92
3 金色家园公司 73,081,703.20 73,081,703.20 116,445,903.00 43,364,199.80 59.34
4 万家花城公司 834,076,894.32 834,076,894.32 1,185,824,995.86 351,748,101.54 42.17
5 阳光海岸公司 346,000.00 346,000.00 346,000.00
6 新城时代公司 454,728,056.34 454,728,056.34 553,276,238.34 98,548,182.00 21.67
7 千岛湖公司 62,346,178.54 62,346,178.54 390,413,975.42 328,067,796.88 526.20
8 金色蓝庭公司 30,000.00 30,000.00 30,000.00
合 计 3,518,425,810.62 3,518,425,810.62 5,403,484,996.88 1,885,059,186.26 53.58
(二)历次验资情况
公司历次验资情况详见本招股意向书“第五节发行人基本情况”之“四、发行人或股东出资及设立后历次股本变化的验资情况及发起人投入资产
的计量属性”之“(一)历次验资情况”。
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第十一节管理层讨论与分析
秉承“创造生活，建筑家”的经营理念，公司始终坚持以房地产开发为主业，经过十几年的经营发展，公司凭借专业、务实的经营作风，卓越的产品品质，已成功树立了“滨江”良好的企业品牌形象，并逐步发展成为杭州地区的房地产龙头企业。
报告期内，公司相继开发完成南萧埠?文景苑、新城市广场、金色家园以及金色海岸一期、南萧埠?御景苑等项目，累计完成开工面积 85.75 万平方
米，实现竣工面积 52.84 万平方米，累计实现销售收入 492,380.09 万元，实现
净利润（以归属于母公司股东的净利润计）75,420.02 万元，取得了良好的业
绩。
报告期内，公司实现了经营业绩的快速增长和盈利能力的稳定提高。2005年－2007 年，公司营业收入的年复合增长率为 67.00%，净利润的年复合增长率
为 119.53%。最近三年，公司的净资产收益率分别达到 30.05%、44.02%、
40.92%，平均为 38.33%；销售净利率分别达到 10.03%、15.08%、17.33%，平均
为 14.15%。伴随公司经营业绩的增长，公司的资产规模也实现了迅速扩张，截
至 2007 年 12 月末，公司总资产达 816,901.67 万元，较 2005 年末增长
131.50%，净资产为 131,346.46 万元，较 2005 年末增长 253.91%。
依据本公司 2005 年—2007 年的财务报表，公司管理层对本公司总体财务经营状况的分析如下：
一、公司财务状况分析
(一)资产的主要构成分析
随着企业的发展和各期项目的开发和销售，公司资产规模不断增长。报告期内，公司资产构成如下：
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
流动资产 744,841.58 91.18% 473,063.95 92.28% 319,961.69 90.67%
非流动资产 72,060.09 8.82% 39,554.59 7.72% 32,912.30 9.33%
资产总额 816,901.67 100.00% 512,618.54 100% 352,873.99 100%
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报告期内，公司总资产规模快速增长，2007 年 12 月 31 日资产总额较 2006年 12 月 31 日增长了 59.36 %；2006 年 12 月 31 日资产总额较 2005 年 12 月 31
日增长了 45.27 %。作为快速发展的房地产企业，公司流动资产占资产总额的
规模在报告期基本保持在 90%以上。
1、流动资产
存货是流动资产的主要构成。公司的流动资产主要包括：存货、预付款项、货币资金。报告期内的流动资产构成情况如下：
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
货币资金 42,148.93 5.66% 41,908.52 8.86% 36,267.78 11.34%
交易性金融资产 - 0.00% 0.00 0.00% 50.15 0.02%
应收票据 344.00 0.05% 551.51 0.12% 0.00 0.00%
应收账款 3,001.43 0.40% 824.81 0.17% 225.87 0.07%
预付款项 116,377.71 15.62% 96,500.53 20.40% 29,728.39 9.29%
应收股利 - 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
其他应收款 38,301.59 5.14% 4,608.81 0.97% 3,132.64 0.98%
存货 544,667.92 73.13% 328,669.77 69.48% 250,556.86 78.31%
流动资产合计 744,841.58 100.00% 473,063.95 100.00% 319,961.69 100.00%
(1)货币资金
在 2005 年 12 月 31 日、2006 年 12 月 31 日和 2007 年 12 月 31 日，公司货币资金余额分别为 36,267.78 万元、41,908.52 万元和 42,148.93 万元。各期
末货币资金保持在较平稳的水平，适度的货币资金一方面能较好地保证公司的各项运营，同时也能合理控制财务费用。
(2)应收票据
因房地产行业的特殊性，公司在实际收付结算中很少使用承兑汇票。
应收票据账面余额 2006 年 12 月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加 551.51 万
元，主要系子公司金色家园公司一客户购买金色家园商铺使用银行承兑汇票结算所致。
应收票据账面余额 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月 31 日减少 208 万元，系子公司金色家园应收票据到期承兑减少 552 万元及本公司一客户购买金色海岸住宅时使用票据结算导致应收票据增加 344 万元共同影响所致。
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2007 年 12 月末应收票据不存在减值迹象，故未计提坏账准备。
(3)应收账款
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目
名称金额坏账准备金额坏账准备金额坏账准备
1 年以内 3,055.15 152.76 868.22 43.41 237.75 11.89
1年以上 110.04 11.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 3,165.19 163.76 868.22 43.41 237.75 11.89
房地产开发项目多采用预售方式，开发业务形成的应收账款很少，公司应收账款主要为少量底层商铺分期付款销售形成的应收账款、投资性房地产应收房屋租赁费和友好饭店应收客户房费。最近三年末的应收账款余额占当期营业收入的比例分别为 0.24%、0.61%、1.14%。
应收账款账面余额 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月 31 日增加 2,297 万元，原因系金色家园所在区域商业环境尚未形成，商铺面积较大，为促进销售,公司采取分期付款方式销售底层商铺形成的应收购房款增加 2,393 万元；友好饭店应收大客户房费增加 26 万元，本公司及房开公司应收出租物业租赁费减少122 万元共同影响所致。
应收账款账面余额 2006 年 12 月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加 630 万元，原因系公司及房开公司应收出租物业租赁费增加 504 万元，房开公司应收购房款增加 136 万元和友好饭店应收大客户房费减少 10 万元共同影响所致。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司应收账款账面余额为 3,001.43 万元。
报告期末，公司应收账款账龄在一年以内的为 96.70%，且没有发生过应收
账款坏账情况。公司已依据相关会计政策计提了充分的坏账准备，截至 2007 年12 月 31 日应收账款坏账准备余额为 163.76 万元。
(4)预付款项分析
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
1 年以内 116,222.23 99.87% 96,131.10 99.62% 29,640.07 99.70%
1 至 2 年 155.48 0.13% 369.14 0.38% 88.13 0.30%
2 至 3 年—— 0.10 0.00% 0.19 0.00%
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2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
3 年以上—— 0.19 0.00%——
合计 116,377.71 100% 96,500.53 100% 29,728.39 100%
对于已签订土地出让合同的项目，在取得土地使用证前公司按合同约定分期支付的土地款公司计入预付款项。报告期内，公司预付款项持续增加主要系预付土地款的增加。2005 年 12 月 31 日，公司预付土地款为 26,758 万元，占期末预付款项的 90.01%；2006 年 12 月 31 日，公司预付土地款为 94,235.5 万
元，占期末预付款项的 97.65%；2007 年 12 月 31 日，公司预付土地款为
113,304.50 万元，占期末预付款项的 97.36%。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司预付款项余额 116,377.71 万元，主要为预
付土地款，其中，（1）预付杭政储[2006]20 号地块(杭汽发项目)土地款
85,304.50 万元（其中杭州市国土资源局 44,286.00 万元，杭州市土地储备中
心 41,018.50 万元）；（2）预付绍兴市镜湖新区外滩 2 号地块土地款
8,000.00 万元；（3）预付杭州市萧山区萧储[2007]28 号地块土地款
20,000.00 万元。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司无账龄 1 年以上的大额预付款项。公司2007 年 12 月末预付款项不存在减值迹象，故未计提坏账准备。
(5)其他应收款分析
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目
名称金额比例(%)
坏账
准备金额
比例(%)
坏账
准备金额比例(%)
坏账
准备
1年以内 38,688.70 95.37% 1934.44 4,150.63 79.40 207.53 1,198.01 32.75 59.90
1 至 2年 1,498.90 3.70% 149.89 240.53 4.60 24.05 1,955.29 53.45 195.53
2 至 3年 236.19 0.58% 47.24 470.06 8.99 94.01 223.47 6.11 44.69
3 至 5年 46.84 0.12% 37.47 365.90 7.00 292.72 279.96 7.65 223.97
5 年以上 94.73 0.23% 94.73 0.30 0.01 0.30 1.17 0.03 1.17
合计 40,565.36 100% 2263.77 5,227.42 100 618.62 3,657.91 100 525.27
截至 2007 年 12 月 31 日，其他应收款中欠款金额前 5 名的金额总计为39,881.36 万元，占其他应收款账面余额的 98.31%。其中：金额较大的其他应
收款情况如下表：
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单位：万元
单位名称 金额款项性质及内容
绿滨公司 31,699.80 暂借款
东方海岸公司 5,000.00 暂借款
杭州市物业维修资金管理中心 1,607,11 [注]
杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会 1,000.00 暂借款
杭州市墙体材料改革办公室 574.45 押金
[注]期末余额包含支付的物业维修基金 4,540,651.55 元以及物业维修保证金
11,530,407.70 元。
2007 年 12 月 31 日其他应收款账面余额比 2006 年 12 月 31 日增加 35,338万元，主要由以下事项影响所至：
①收回杭州望江股份经济合作社（以下简称望江合作社）借款 2,050 万元；
②代绿滨公司支付杭政储[2006]20 号地块（杭汽发项目地块）土地款31,700 万元。该地块由公司和 Green Sea International Ltd.（绿城中国
3900.HK 全资公司）联合中标，为此公司与 Green Sea International Ltd.成
立了滨绿公司（公司持股 60%）和绿滨公司（公司持股 40%）两家项目公司进行开发。项目公司除注册资本金用于支付土地款外，不足部分由公司和 Green
Sea International Ltd.按照股权比例各自为项目公司垫付所需土地款。该笔暂借款为正常的开发行为所形成。截至 2007 年 12 月 31 日，公司为绿滨公司垫付土地款 31,700 万元。
③代东方海岸公司支付千岛湖乌嘴洞地块土地款 5,000 万元。2007 年 11月，杭州欣盛房地产开发公司通过拍卖竞得千岛湖乌嘴洞地块，公司拟与杭州欣盛房地产开发公司、恒通实业有限公司组建项目公司参与开发。在项目公司成立前，公司作为项目公司股东为其垫付土地款 5,000 万元。项目公司（东方海岸公司）成立后，已于 2008 年 1 月 17 日偿还上述垫付款。
④支付杭州市墙体材料改革办公室押金。根据浙江省人民政府《浙江省新型墙体材料开发利用管理办法》等文件的规定，在浙江省新建、改建、扩建的建筑工程的，须预交新型墙体材料专项基金作为押金，该等押金将在工程实施完毕后按规定退还。截至 2007 年 12 月 31 日公司累计支付杭州市墙体材料改革办公室押金余额为 574.45 万元。
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2006 年 12 月 31 日其他应收款账面余额比 2005 年 12 月 31 日增加 1,570万元，主要由以下事项影响所致：
①收回浙江中豪控股集团有限公司(以下简称“中豪控股”)欠款 1,480 万元；
②支付望江合作社借款和保证金 2,350 万元，其中，①公司与望江合作社达成合作意向，望江合作社首选公司共同对其位于钱江新城四号地块的望江村10%留用地进行合作开发，公司向其支付 300 万元保证金，该等保证金将在合作项目的建设工程规划获得批准后归还给公司；②为合作项目顺利实施，望江合作社向公司下属子公司置业公司借款 2,050 万元，杭州华兴实业公司以其在合资项目公司的股权作为该借款的担保，并承担连带还款责任，该借款将在项目建成交付时由望江合作社归还置业公司；
③支付杭州高新技术产业开发区江干科技经济园管理委员会(简称“科技园管委会”)暂借款 1,000 万元。公司与科技园管委会达成意向，公司将依法参与科技园规划编号为“S-08、09、11、12”和“科技园北区块”约 400 亩土地的
开发。双方约定，为加快该地块的拆迁安置工作，促成上述地块早日具备出让条件，公司向科技园管委会出借 1000 万元，用于该地块进行前期拆迁安置和土地整理工作。如公司在该土地“招拍挂”中依法中标，则上述借款转为出让金或土地补偿费的一部分；如其他企业获得该土地，则科技园管委会全额返还上述借款。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司其他应收款坏账准备余额为 2,263.77 万
元。
(6)存货分析
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额跌价准备金额跌价准备金额跌价准备
原材料 75.95 4.60 37.06 5.66 41.27 9.89
库存商品 7.68 5.37 8.35 6.04 10.08 8.38
开发产品 6,640.71 30,372.47 0.00 10,524.06 0
开发成本 537,953.54 298,263.60 0.00 239,999.72 0
合计 544,677.88 9.97 328,681.47 11.70 250,575.13 18.27
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公司存货主要为开发成本和开发产品。存货账面余额 2007 年 12 月 31 日比2006 年 12 月 31 日增加 215,986 万元，主要系 2007 年新增阳光海岸、金色蓝庭和城市之星三个新开发项目以及其他在建项目的后续支出导致开发成本增加239,690 万元等影响所致。
最近三年，本公司存货之开发成本主要项目明细如下：
单位：万元
项目名称预计总投资 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
金色海岸项目 22.25 亿元 109,524.93 144,474.64 92,165.09
南萧埠?御景苑项目 3.13 亿元 22,828.33 10,731.52
北景东苑项目 0.22 亿元 1,636.08 706.10
万家花城一期项目 10.60 亿元 70,254.54 50,376.74 45,483.22
万家花城二期项目 5.95 亿元 32,979.86 28,912.14 5,400.00
滨江?千岛湖湖滨花园项目 2.5 亿元 5,691.41 4,244.27 3,384.54
千岛湖·索菲特滨江酒店项目 2 亿元 2,849.25 1,071.19 —
新城时代广场项目 12 亿元 52,229.42 44,720.21 —
阳光海岸项目 12.59 亿元 45,191.89 ——
金色蓝庭项目 10.37 亿元 67,068.31 ——
城市之星 31．87 亿元 152,163.93 ——
小计 113.48 亿元 537,953.54 298,263.60 157,870.47
最近三年，本公司主要项目的存货之开发产品明细如下：
单位：万元
截至 2007 年 12 月 31 日，公司存货—开发成本（已开工在建项目）土地成本小计 189,152.72 万元，占存货—开发成本（已开工在建项目）总额的
项目名称 2005.12.31 2006 年增加
2006 年
减少 2006.12.31
2007 年
增加
2007 年
减少 2007.12.31
南萧埠?文景苑项目
7,529.03 - 7,529.03 ----
南萧埠?御景苑--- 0 33,341.84 30,345.65 2,996.19
新城市广场项目 2,763.73 - 2,702.50 61.23 61.23 -
万家花园三期 C—1项目- 3,835.25 1,160.37 2,674.88 -482.77 2,192.11
金色家园项目- 90,961.62 80,354.00 10,607.63 9,197.06 1,410.56
庆春发展大厦项目- 16,967.56 - 16,967.56 1,241.65 18,209.21 -
北景东苑项目---- 1,897.29 1,897.29 -
金色海岸项目---- 98,286.92 98,286.92 -
小计 10,292.76 111,764.43 91,745.90 30,311.29 134,284.93 157,997.36 6,598.86
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59.35%，明细如下表。另有金色蓝庭项目和城市之星项目尚未开工，其存货—
开发成本主要为支付土地款，分别为 66,700 万元和 152,000 万元。
单位：万元
项目名称开发成本土地款土地款占开发成本比例
金色海岸项目 1 109,524.93 28,001.24 25.57%
万家一期项目 70,254.54 43,141.00 61.41%
万家二期项目 32,979.86 27,000.00 81.87%
滨江?千岛湖湖滨花园 5,691.41 1,151.77 20.24%
千岛湖·索菲特滨江酒店 2,849.25 976.71 34.28%
新城时代项目 52,229.42 44,286.00 84.79%
阳光海岸项目 45,191.89 44,596.00 98.68%
小计 318,721.30 189,152.72 59.35%
注 1：金色海岸项目总地价为 47,459.73 万元，其中一期已交付，剩余未交付部分对
应土地价款为 28,001.24 万元。
2007 年 12 月 31 日，存货之开发产品余额为 6,640.71 万元，主要为：
（1）南萧埠?御景苑项目 2007 年末尚有少量拆迁安置用房尚未交付，形
成期末存货。
（2）万家花园三期 C—1 项目，由于杭州市江干区教育局的经济适用房暂
未确定销售对象，故仍列于开发产品。
（3）金色家园项目 2007 年末尚有少量商铺和车位尚未出售，形成期末存
货。
存货中的原材料和库存商品为公司下属子公司友好饭店日常经营用的原材料和库存商品。截至 2007 年 12 月 31 日，公司对原材料及库存商品计提的存货跌价准备余额为 9.96 万元。
2、非流动资产
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
长期股权投资 19,472.43 27.02% 384.24 0.97% 260.82 0.79%
投资性房地产 20,237.90 28.08% 11,572.30 29.26% 7,123.19 21.64%
固定资产 10,186.22 14.14% 10,560.67 26.70% 9,722.04 29.54%
在建工程 850.08 1.18% 189.92 0.48% 58.47 0.18%
无形资产 14,540.61 20.18% 14,051.96 35.53% 14,373.40 43.67%
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2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
商誉 32.38 0.04% 32.38 0.08% 36.35 0.11%
递延所得税资产 6,740.47 9.35% 2,763.12 6.99% 1,338.04 4.07%
非流动资产合计 72,060.09 100.00% 39,554.59 100% 32,912.30 100.00%
(1)长期股权投资
长期股权投资账面余额 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月 31 日增加19,088 万元，主要系本期新增对绿滨公司投资 15,500.75 万元和新增对东方海
岸公司 3700 万元，出让杭州万嘉房地产服务有限公司(以下简称“万嘉服务公司”)股权减少 84 万元，以及对联营企业的损益调整减少 63 万元共同影响所致。
长期股权投资账面余额 2006 年 12 月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加 123万元，主要系 2006 年度新增对滨江棕榈公司的投资 300 万元、出让物业公司和中达车业股权减少 163 万元以及对万嘉服务公司的损益调整减少 14 万元共同影响所致。
报告期末长期股权投资不存在减值迹象，未计提减值准备。截至 2007 年12 月 31 日，本公司对联营公司长期股权投资明细项目如下：
单位：万元
联营公司注册资本持股比例投资成本损益调整 2007.12.31
滨江棕榈公司 1,000 30% 300.00 -3.19 296.81
绿滨公司 4,980(美元) 40% 15,500.75 -25.14 15,475.61
东方海岸公司 22,000 16.82% 3,700.00 3,700.00
小计 19,500.75 -28.32 19,472.42
(2)投资性房地产
最近三年，公司投资性房地产情况如下：
单位:万元
账面原价 2005.12.31 2006.12.31 2007.12.31
新城市广场商铺 7,142.31 7,142.31 7,142.31
南萧埠?文景苑商铺- 4,898.52 4,898.52
庆春发展大厦-- 9,317.38
其他 236.85 -
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账面原价 2005.12.31 2006.12.31 2007.12.31
小计 7,379.16 12,040.83 21,358.21
累计折旧--
新城市广场商铺 113.09 339.26 565.44
南萧埠?文景苑商铺- 129.27 284.39
庆春发展大厦-- 270.47
其他 142.88 -
小计 255.97 468.53 1,120.30
账面价值 7,123.19 11,572.30 20,237.91
公司一届四次董事会通过决议，公司投资性房地产采取成本计量模式进行后续计量。投资性房地产采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销，并按照资产减值政策计提资产减值准备。
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司投资性房地产为庆春发展大厦部分写字楼、南萧埠?文景苑商铺和新城市广场商铺。公司 2007 年 12 月 31 日投资性房地产不存在减值迹象，故未计提减值准备。
投资性房地产账面原价 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月 31 日增加 9,317 万元，系庆春发展大厦项目用于出租部分转入投资性房地产所致；2006 年 12月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加 4,662 万元，系南萧埠?文景苑项目商铺完工结转投资性房地产增加 4,899 万元，以及部分商铺对外销售转出 237 万元共同影响所致。
(3)固定资产
报告期内，本公司固定资产明细如下表所示：
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
原值净值原值净值原值净值
房屋及建筑物 8,112.20 5,940.53 8,112.20 6,521.12 8,271.40 7,124.29
通用设备 1,764.36 1,136.88 1,358.73 968.05 618.61 510.21
运输工具 2,424.81 1,346.13 2,014.90 992.05 1,527.92 754.76
固定资产装修 2,451.90 1,762.68 2,426.16 2,079.46 1,405.09 1,332.77
合计 14,753.27 10,186.22 13,911.99 10,560.67 11,823.02 9,722.03
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固定资产原值 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月 31 日减少 326.60 万元，
主要系转让已经使用多年的运输工具（涉及账面价值 37.83 万元）。
固定资产原值 2006 年 12 月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加 2,089 万元，系友好饭店装修改造及购买经营设备所致；固定资产原值 2005 年 12 月 31 日余额 11,823.02 万元，主要系 2005 年度友好饭店纳入合并范围增加固定资产原值
7,590 万元,子公司房开公司办公楼装修工程完工转入固定资产增加固定资产原值 1,815 万元以及运输工具增加 458 万元共同影响所致。
报告期末公司固定资产不存在减值迹象，故未计提减值准备。
(4)在建工程
报告期各期期末余额情况如下：
单位：万元
项目 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
其他零星工程 36.72 — 58.47
友好饭店改建工程 66.48 60.72 —
阳光国际广场工程 746.88 129.20 —
合计 850.08 189.92 58.47
报告期公司在建工程余额主要为阳光国际广场（系望江阳光公司开发工程）以及友好饭店改建工程。在建工程余额 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月31 日增加 660.16 万元，主要系阳光国际广场工程余额增加 618 万元及其他零
星工程 42 万元等共同影响所致。
(5)无形资产
报告期内，本公司无形资产明细如下表所示：
单位：万元
项目原始金额 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
友好饭店土地使用权 14,679.87 13,637.88 14,005.64 14,373.40
办公楼土地使用权 877.72 864.92
办公软件 18.00 10.80 14.40 0.00
用友 NC软件 36.2 27.02 31.92 0.00
合计 15,611.79 14,540.62 14,051.96 14,373.40
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公司无形资产主要系友好饭店土地使用权及公司办公楼土地使用权。公司于 2005 年通过拍卖获得友好饭店 100%的产权，并在 2005 年度将其纳入合并范围而新增友好饭店土地使用权 14,680 万元。2007 年，公司通过受让公司办公楼土地使用权（原系划拨性质土地）新增土地使用权 878 万元。
报告期末公司无形资产不存在减值迹象，故未计提减值准备。
(5)商誉
商誉系公司 2005 年 2 月通过拍卖获得友好饭店 100%产权，实际支付金额
2.21 亿元高于友好饭店转让基准日净资产 22,060.35 万元的金额，按照新会计
准则的要求，自 2007 年 1 月 1 日起列入商誉。截至 2007 年 12 月 31 日，商誉余额为 32.38 万元。2005 年 3 月起开始按 10 年摊销，2005 年 3－12 月和 2006
年度分别摊销 3.30 万元和 3.97 万元。上述商誉自 2007 年 1 月 1 日起不再摊
销。报告期末商誉不存在减值迹象，故未计提减值准备。
(6)递延所得税资产
最近三年，公司递延所得税资产情况如下：
单位：万元
项目名称 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
递延所得税资产 6,740.47 2,763.12 1,338.04
截至 2007 年 12 月 31 日，引起暂时性差异的资产和负债项目对应的暂时性差异金额如下：
单位：万元
项目暂时性差异金额
预提的土地增值税 19,206.65
投资性房地产计税基础差异 3,394.29
以后年度可弥补亏损 1,688.96
计提的资产减值准备 2,437.50
三年内可弥补的广告宣传费 155.42
三年内可弥补的业务招待费 79.06
合计 26,961.88
递延所得税资产账面余额 2007 年 12 月 31 日比 2006 年 12 月 31 日增加3,977 万元，原因系 2007 年度计提的各项资产减值准备所产生的可抵扣暂时性杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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差异增加，导致递延所得税资产净增加 387 万元；预提的土地增值税所产生的可抵扣暂时性差异增加，导致递延所得税资产增加 3,382 万元；投资性房地产计税基础大于会计基础的金额增加，导致递延所得税资产增加 215 万元；三年内可弥补超支的广告宣传费净减少，导致递延所得税资产减少 114 万元；三年内可弥补的业务招待费增加，导致递延所得税资产增加 19 万元；以及税前可弥补亏损增加，导致递延所得税资产增加 88 万元等因素共同影响所致。
递延所得税资产账面余额 2006 年 12 月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加1,425 万元，主要系 2006 年度计提的各项资产减值准备所产生的可抵扣暂时性差异增加，导致递延所得税资产增加 39 万元；预提的土地增值税所产生的可抵扣暂时性差异增加，导致递延所得税资产增加 728 万元；投资性房地产计税基础大于会计基础的金额增加，导致递延所得税资产增加 255 万元；三年内可弥补超支的广告宣传费增加，导致递延所得税资产增加 69 万元；以及税前可弥补亏损增加，导致递延所得税资产增加 334 万元等因素共同影响所致。
3、主要资产的期末减值准备计提情况
单位：万元
项目 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
坏账准备 2,427.53 662.03 537.15
存货跌价准备 9.97 11.70 18.27
合计 2,437.50 673.73 555.43
公司对应收账款、其他应收款、固定资产等主要资产制定并实施了严格的减值准备计提政策。公司管理层认为：公司制定了稳健的资产减值准备，主要资产的减值准备充分、合理，恰当反映了资产质量的实际情况，能够保证公司的资本保全和持续经营。公司独立董事对报告期内公司资产减值情况作了核查，并发表了独立意见：“报告期内，杭州滨江房产集团股份有限公司制定的资产减值准备计提政策是稳健和公允的，公司已按该政策足额计提了各项资产减值准备。”
(二)负债的主要构成分析
公司主要负债由流动负债构成，最近三年公司流动负债占负债总额的比例分别为 81.25%、93.07%和 71.12%，公司流动性负债主要为商品房销售产生的预
收款项；公司非流动负债主要为银行长期借款。随着公司开发项目规模的逐渐杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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扩大，商品房预售款以及开发项目所需的贷款也同时增加，公司负债总额持续增长。公司负债总额 2005 年 12 月 31 日余额为 319,947.72 万元，2006 年 12
月 31 日余额较 2005 年 12 月 31 日余额增长 44.37 %，2007 年 12 月 31 日余额
较 2006 年 12 月 31 日增长了 48.41%。
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
流动负债 487,555.21 71.12% 429,923.75 93.07% 259,947.72 81.25%
非流动负债 198,000.00 28.88% 32,000.00 6.93% 60,000.00 18.75%
负债总额 685,555.21 100.00% 461,923.75 100% 319,947.72 100%
1、流动负债
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
短期借款 0.00 0 —— 4,000.00 1.54%
应付账款 67,150.98 13.77% 61,950.36 14.41% 13,885.99 5.34%
预收款项 389,884.87 79.97% 280,983.29 65.36% 176,799.89 68.01%
应付职工薪酬 180.69 0.04% 399.16 0.09% 293.73 0.11%
应交税费-29,048.56 -5.96%-17,080.84 -3.97%-12,966.51 -4.99%
应付利息 425.76 0.09% 168.45 0.04% 202.95 0.08%
应付股利 0.00 0.00% 2,889.20 0.67%——
其他应付款 26,754.82 5.49% 26,312.26 6.12% 19,153.09 7.37%
一年内到期的非流动负债 13,000.00 2.67% 70,000.00 16.28% 56,482.00 21.73%
其他流动负债 19,206.65 3.94% 4,301.86 1.00% 2,096.57 0.81%
流动负债合计 487,555.21 100% 429,923.75 100% 259,947.72 100%
公司流动负债主要由预收款项构成，近三年预收款项占公司流动负债的比例平均为 71.99%。
(1)应付账款
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目名称
金额比例金额比例金额比例
1年以内 64,261.90 95.70% 61,922.52 99.96% 13,879.19 99.95%
1 至 2年 2,882.27 4.29% 21.04 0.03% 0.61 0.00%
2 至 3年 0.01 0.00% 0.61 0.00% 1.65 0.02%
3 年以上 6.80 0.01% 6.19 0.01% 4.54 0.03%
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2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目名称
金额比例金额比例金额比例
合计 67,150.98 100.00% 61,950.36 100% 13,885.99 100%
在建项目中，公司按工程进度暂估工程款并计入存货价值。2005 年 12 月31 日，公司应付账款余额 13,885.99 万元；2006 年 12 月 31 日，公司应付账款
余额较上年期末增加 48,064.37 万元，主要系当期增加金色海岸项目、金色家
园项目、庆春发展大厦项目和万家花园三期 C-1 项目暂估工程款 22,614 万元，以及应付新城时代广场项目土地款增加 34,286 万元(新城时代广场项目土地款中的 34,286 万元将由该项目部分商场作价偿还，因该项目尚在建设中，因此形成应付土地款，具体见本招股意向书“第十节财务会计信息”之“期后、或有事项及其他重要事项”)所致。2007 年 12 月 31 日，公司应付账款较 2006 年 12月 31 日增加 5,200.62 万元，主要系公司房地产开发规模扩大导致相应的应付
工程款增加所致。
(2)预收款项
单位：万元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
项目名称
金额比例金额比例金额比例
1年以内 321,033.79 82.34% 197,227.56 70.19% 171,144.87 96.80%
1 至 2年 68,851.07 17.66% 79,962.73 28.46% 1,793.00 1.01%
2 至 3年 0.00% 1,793.00 0.64% 3,800.00 2.15%
3 年以上 0.00% 2,000.00 0.71% 62.02 0.04%
合计 389,884.86 100.00% 280,983.29 100.00% 176,799.89 100.00%
账龄超过 1 年的预收款项尚未结转，主要原因系公司楼盘从预售到交付往往超过 1 年所致。2007 年 12 月 31 日预收款项余额较 2006 年 12 月 31 日增加108,901.57 万元，主要系金色海岸项目预售收入增加 177,279.37 万元，结转
预售收入 170,098.47 万元，万家花城一期项目预售收入增加 148,205.93 万元,
万家花城二期项目预售收入增加 20,850.10 万元，以及南萧埠?御景苑项目因
结转收入减少预售款 54,495.66 万元等因素共同影响所致；预收款项余额 2006
年 12 月 31 日比 2005 年 12 月 31 日增加 104,183 万元，主要系金色海岸项目预售收入增加 138,240.92 万元、南萧埠?御景苑项目预售收入增加 50,412.11 万
元以及金色家园项目因结转收入减少预售款 82,774.27 万元等共同影响所致。
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公司最近三年主要项目预售账款如下：
①2005 年主要项目预售款状况如下表：
单位：万元
2005 年度预收账款
项目名称
期初余额本期增加结转收入期末余额
南萧埠?文景苑项目 51,804.53 5,155.15 53,837.26 3,122.42
金色海岸项目- 73,113.49 - 73,113.49
金色家园项目 37,966.85 48,661.43 - 86,628.28
庆春发展大厦项目 3,793.00 2,210.00 - 6,003.00
南萧埠?御景苑项目- 4,230.00 - 4,230.00
合计 93,564.38 133,370.06 53,837.26 173,097.19
②2006 年主要项目预售款状况如下表：
单位：万元
2006 年度预收账款
项目名称
期初余额本期增加结转收入期末余额
金色海岸项目 73,113.49 138,240.92 - 211,354.41
金色家园项目 86,628.28 36,789.06 119,563.33 3,854.00
庆春发展大厦项目 6,003.00 1,400.00 - 7,403.00
南萧埠?御景苑项目 4,230.00 50,412.11 - 54,642.11
北景东苑项目 399.24 2,831.86 - 3,231.10
合计 170,374.01 29,673.94 119,563.33 280,484.62
③2007 年主要项目预售款状况如下表：
单位：万元
2007 年预收账款
项目名称
期初余额本期增加结转收入期末余额
金色海岸项目 211,354.41 177,279.37 170,098.47 218,535.31
金色家园项目 3,854.00 8,183.21 12,037.21
庆春发展大厦项目 7,403.00 1,536.14 8,939.14
南萧埠?御景苑项目 54,642.11 2,860.08 57,355.74 146.45
北景东苑项目 3,231.10 635.88 3,866.98
万家花城一期项目 148,205.93 148,205.93
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2007 年预收账款
项目名称
期初余额本期增加结转收入期末余额
万家花城二期项目 20,850.10 20,850.10
合计 280,484.62 359,550.71 252,297.54 387,737.79
(4)其他应付款
单位：万元
账龄 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
1 年以内 2,777.13 14,319.46 13,056.00
1-2 年 12,200.34 11,721.55 4,771.29
2-3 年 11,559.85 238.75 1,045.90
3 年以上 217.49 32.50 279.91
合计 26,754.81 26,312.26 19,153.10
截至 2007 年 12 月 31 日，公司金额较大的其他应付款主要有：
单位：万元
单位名称余额款项性质及内容
浙江城建房地产集团有限公司 20,066.08 暂借款
杭州市江干区教育局 3,500.00 暂借款
杭州市物业维修资金管理中心 901.51 暂收款
浙江亚厦房产集团有限公司 500.00 暂借款
①浙江城建房地产集团有限公司 20,066.08 万元(暂借款)。阳光海岸项目
由公司与浙江城建房地产集团有限公司共同组建的阳光海岸公司开发，双方按股权比例承担项目土地付款义务。浙江城建房地产集团有限公司向阳光海岸公司出借资金用于支付其应承担的土地款合计 20,066.08 万元，该款项列于其他
应付款。
②杭州市江干区教育局 3,500 万元(暂借款)。万家花园三期 C-1 项目部分住宅系按政府有关规定定向销售给江干区教育局教师的经济适用房，由于江干区教育局一直没有确定销售对象，故该等经济适用房仍于开发产品科目下。因公司为建设该等经济适用房所垫资金暂时无法收回，江干区教育局借款给公司3,500 万元，该等借款可视为销售保证金，待上述经济适用房确认销售收入后予以返还。
③杭州市物业维修资金管理中心 901.51 万元（暂收款）系截至 2007 年 12
月 31 日，公司按照有关规定在商品房销售过程中代杭州市物业维修资金管理中心向客户收取的物业维修基金累计数。
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④浙江亚厦房产集团有限公司 500 万元（暂借款）。浙江亚厦房产集团有限公司拟与滨江置业公司合作开发房地产项目，于 2007 年 1 月 9 日支付了 500万元合作诚意保证金列于其他应付款。
2006 年 12 月 31 日其他应付款余额比 2005 年 12 月 31 日增加 7,159 万元，主要系 2006 年度内新增浙江城建房地产集团有限公司的借入款 8,562 万元，新增杭州江干区教育局借入款 3,500 万元，归还杭州四季青集团有限公司借款 4,500 万元，以及归还杭州东力贸易有限公司暂借款 1,000 万元等共同影响所致；2005 年 12 月 31 日余额 19,153.09 万元，主要系 2005 年度新增浙江
城建房地产集团有限公司的借入款增加 11,504 万元所致。
(5)一年内到期长期负债
截至 2007 年 12 月 31 日，公司一年内到期长期负债如下：
单位：万元
贷款单位借款条件金额到期日
杭州市商业银行秋涛支行抵押 13,000 2008 年 4 月 9 日
(6)其他流动负债
单位：万元
项目名称 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
预提土地增值税 19,206.65 4,301.86 2,096.57
合计 19,206.65 4,301.86 2,096.57
其他流动负债系公司预提的土地增值税。
公司根据杭州市地方税务局杭地税一[2004]343 号文的规定，在房地产开发项目土地增值税清算前，从事普通标准住宅开发与转让的，预缴率为 0.5%，
从事别墅、经营用房和其他用房开发与转让的，预缴率为 1%。在达到规定相关的清算条件后，公司可向当地税务机关申请土地增值税清算。公司已按照上述规定的预征率计缴土地增值税。
公司对已达到规定相关的清算条件但尚未清算的房地产开发项目，以及已确认销售收入，但未达到规定相关的清算条件的房地产开发项目，按照国税总局的文件，对应缴纳的土地增值税与已实际预缴的土地增值税之间的差额进行预提。在报告期内，公司对应缴纳的土地增值税与已实际预缴的土地增值税之杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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间的差额进行预提，形成各期末预提土地增值税，2007 年预提 14,904.79 万
元，2006 年预提 2,205.29 万元，2005 年预提 385.86 万元。
2007 年 12 月 31 日预提土地增值税余额比 2006 年 12 月 31 日增加14,904.79 万元，主要系金色海岸项目预提的土地增值税增加 9,706 万元、南
萧埠?御景苑项目预提的土地增值税增加 5,012 万元以及金色家园项目预提的土地增值税增加 187 万元共同影响所致。
2006 年 12 月 31 日预提土地增值税余额比 2005 年 12 月 31 日增加 2,205万元，主要系金色家园项目预提土地增值税 2,180 万元。
2、非流动负债
单位：万元
项目名称 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
长期借款 198,000.00 32,000.00 60,000.00
非流动负债合计 198,000.00 32,000.00 60,000.00
公司非流动负债全部为长期借款。
2005 年 12 月 31 日长期借款余额为 60,000 万元；2006 年 12 月 31 日长期借款余额为 32,000 万元。2007 年 12 月 31 日，公司长期借款余额为 198,000万元，较 2006 年 12 月 31 日增加 166,000 万元，主要系公司万家花城一期项目、万家花城二期项目以及新城时代广场等项目开工，预计未来需支付款项而向银行新增长期借款所致。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司的长期借款余额情况如下：
单位：万元
贷款单位担保方式金额到期日
农业银行淳安县支行千岛湖在建项目及公司保证 18,000.00 2009 年 6 月 26 日
农业银行杭州市中山支行友好饭店土地及房屋及公司保证 18,000.00 2017 年 1 月 11 日
建设银行杭州秋涛支行万家花城二期土地及公司保证 25,000.00 2010 年 3 月 20 日
农业银行杭州市中山支行万家花城一期土地及滨江控股公司保证 42,000.00 2009 年 8 月 15 日
工商银行杭州江城支行新城时代广场土地 38,000.00 2010 年 3 月 15 日
农业银行杭州中山支行庆春发展大厦写字楼 17,000.00 2017 年 1 月 10 日
农业银行杭州中山支行南萧埠?文景苑商铺 5,000.00 2017 年 3 月 12 日
建设银行杭州秋涛支行阳光海岸土地及公司保证 35,000.00 2009 年 11 月 29 日
合计 198,000.00
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(三)偿债能力分析
指标 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31
98.56% 94.49%资产负债率(母公司) 79.26% 86.79%1 85.68%
28.60% 55.60%资产负债率(母公司，扣除预
售账款) 29.22% 25.18% 50.41%
资产负债率(合并) 83.92% 90.11% 90.67%
资产负债率(合并，扣除预售账款) 36.19% 34.27% 40.57%
流动比率 1.53 1.10 1.23
速动比率 0.41 0.34 0.27
息税折旧摊销前利润(万元)2 86,182.26 32,533.56 15,975.62
利息保障倍数(倍)3 6.85 4.97 2.08
注 1：双下划线资产负债率为按照财政部 2007 年 11 月 16 日发布的《企业会计准则解释第1 号》（财会[2007]14 号）追溯调整前计算的指标值，未带双下划线的资产负债率为追溯调整后的指标值；
注 2：息税折旧摊销前利润=利润总额+利息费用+折旧+摊销；
注 3：利息保障倍数=(利润总额+利息费用)/利息费用。
1、短期偿债能力分析
报告期内，公司流动比率和速动比率基本处于合理区间。最近三年，由于公司开发项目增加，存货数量逐年增多，而开发项目预售情况良好，预收款项增长快速，造成流动负债总额较大，以致速动比率略低于同行业上市公司平均水平，但呈现逐年上升的趋势。从实际偿付压力看，占公司流动负债绝大比重的预收款项无需实际偿付，扣除该部分短期负债，公司 2007 年度流动比率为
7.63，速动比率为 2.05，公司实际短期偿债压力较小。随着公司以往开发项目
预收款的逐步确认，预计 2008 年公司流动比率和速动比率将有所提高，公司的短期偿债能力将得到增强。
2、长期偿债能力分析
实施《企业会计准则解释第 1号》对母公司资产负债率的影响分析：
根据财政部 2007 年 11 月 16 日发布的《企业会计准则解释第 1 号》（财会[2007]14 号），“企业在首次执行日以前已经持有的对子公司长期股权投资，应在首次执行日进行追溯调整，视同该子公司自最初即采用成本法核算。
执行新会计准则后，应当按照子公司宣告分派现金股利或利润中应分得的部分，确认投资收益。”公司据此重新对 2005 年、2006 年的长期股权投资进行追溯调整，由权益法核算变更为成本法核算，因此在追溯调整后分别减少 2005杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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年、2006 年母公司财务报表“长期股权投资”20,166 万元和 40,961 万元，进而减少 2005 年末、2006 年末总资产 20,166 万元和 40,961 万元。导致母公司资产负债率较按照《企业会计准则解释第 1 号》追溯调整前较大提高：2005 年母公司资产负债率由追溯调整前的 85.68%上升至 94.49%，2006 年母公司资产
负债率由追溯调整前的 86.79%上升至 98.56%。
报告期内，公司的资产负债率相对较高，主要是因为报告期内公司商品房预收账款增加较快，以及为配合后期开发项目向银行贷款增加所致。公司的负债总额中商品房预收款项占了较大比例，该部分负债对企业不形成还本付息压力。当开发项目验收交付后，预收房款将确认为销售收入而成为公司自有资金。最近三年，扣除预售账款后的资产负债率均保持在 50%以下；利息保障倍数分别为 2.08、4.97 和 6.85。公司具有较强的长期偿债能力，并不断得到增
强。
本次发行募集资金到位后，将进一步提升公司长期偿债能力。
3、增强公司偿债能力的其他因素
(1)公司具有良好的银行信用
公司具有较强的银行贷款融资能力，是目前杭州房地产市场为数不多的以基准贷款利率进行贷款的房地产开发企业。最近三年都被杭州市资信评估公司评为“AAA”级企业。
(2)公司具有较强的现金回笼能力
公司准确的市场把握能力和优秀的项目管理能力，使公司推出的高性价比和高附加值的两大类产品能够较好地适应市场需求，始终保持销售顺畅，预售款项回笼速度较快，有利地支持了公司项目资金的周转能力。
4、同行业上市公司偿债能力指标比较
2006 年末及 2007 年 9 月末同行业上市公司偿债能力指标如下表所示：
2006 年 12 月 31 日 2007 年 9 月 30 日
公司名称
流动比率速动比率
资产负债率(%)
(母公司)
流动比率速动比率
资产负债率(%)
(母公司)
万科 A 2.04 0.63 64.94 2.05 0.66 39.81
金地集团 2.01 0.26 66.76 2.46 0.68 60.32
S 深宝安 A 1.44 0.58 64.64 1.43 0.65 44.19
广汇股份 1.26 0.55 42.99 0.68 0.53 117.29
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2006 年 12 月 31 日 2007 年 9 月 30 日
公司名称
流动比率速动比率
资产负债率(%)
(母公司)
流动比率速动比率
资产负债率(%)
(母公司)
北京城建 1.13 0.35 71.44 1.30 0.34 51.30
苏州高新 1.29 0.48 70.55 1.37 0.35 24.40
招商地产 1.89 0.23 68.33 2.11 0.55 71.78
栖霞建设 2.70 1.00 63.13 2.31 0.83 35.08
保利地产 1.84 0.56 75.71 2.14 0.88 43.27
广宇集团 1.44 0.17 80.13 2.31 0.84 34.11
平均值 1.70 0.48 66.86 1.82 0.63 52.16
滨江房产 1.10 0.34 86.79 1.41 0.30 78.88
注 1、数据来源：WIND 资讯；
注 2、因较多同行业上市公司尚未公告 2007 年度财务数据，故采用 2006 年度及 2007
年 9 月末数据进行比较，下面涉及同行业比较的与此同。
注 3：因为同行业上市公司已公布的资产负债率系未按照财政部 2007 年 11 月 16 日发布的《企业会计准则解释第 1 号》（财会[2007]14 号）追溯调整后计算的，因此，此处公司资产负债率仍以未按《企业会计准则解释第 1 号》追溯调整计算的指标值进行比较。
与同行业上市公司相比，2006 年末及 2007 年 9 月末公司的短期偿债指标流动比率、速动比率较行业平均水平偏低，资产负债率较行业平均偏高。造成这一现象的主要原因是公司目前正处于高速发展期，公司因预售房款而形成的预收款项大幅增加，使公司 2006 年末流动负债比 2005 年末增加了 17 亿元、2007 年 9 月末流动负债较 2006 年末增加了 8.8 亿元。由此导致公司 2006 年末
及 2007 年 9 月末流动比率和速动比率与同行业上市公司相比较低。但公司认为这一指标并不能客观反映公司的实际偿债能力，因预售房款形成的流动负债并不会形成公司短期的实际偿债压力，随着公司规模的不断扩大，自有资金的不断增加，尤其是在本次募集资金到位后，公司的上述财务指标将得到明显的改善。
(四)资产周转能力分析
项目名称 2007 年度 2006 年度 2005 年度
应收账款周转率(次/年) 137.51 256.96 835.19
存货周转率(次/年) 0.60 0.31 0.30
总资产周转率(次/年) 0.40 0.27 0.27
因公司基本采用款到交房的销售结算方式，报告期内，公司应收账款较之营业收入所占比例较低，应收账款周转率基本保持在较高水平。
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报告期开发产品销售情况良好，存货周转率及总资产周转率基本处于正常水平。
2006 年度及 2007 年 9 月末同行业上市公司资产周转能力指标如下表所示：
单位：次/年
2006 年度 2007 年 1-9 月
公司名称应收账款周转率
存货
周转率
总资产
周转率
应收账款周转率
存货
周转率
总资产
周转率
万科 A 48.11 0.49 0.51 41.56 0.16 0.20
金地集团 5,255.83 0.32 0.41 6545.66 0.18 0.21
S 深宝安 A 18.87 0.76 0.48 6.10 0.26 0.17
广汇股份 7.90 1.04 0.42 4.42 1.32 0.32
北京城建 106.27 0.43 0.33 35.99 0.15 0.14
苏州高新 1.80 0.45 0.32 1.85 0.33 0.25
招商地产 104.22 0.24 0.25 83.70 0.13 0.13
栖霞建设 73,982.81 0.54 0.51 423.23 0.32 0.31
保利地产 23.98 0.30 0.33 24.74 0.14 0.15
广宇集团 464.91 0.14 0.21 323.79 0.18 0.18
平均值 97.01 0.47 0.38 65.27 0.32 0.21
滨江房产 256.96 0.31 0.27 182.58 0.20 0.26
注：应收账款周转率剔出指标明显偏离正常水平的金地集团、栖霞建设。
与同行业上市公司相比，公司资产周转率指标中应收账款周转率大大高于行业平均水平，存货周转率、总资产周转率较行业平均水平略低。由于公司处在快速发展期，土地储备较多，形成较多存货；同时公司开发的楼盘中有部分属于精装修项目，工期较普通楼盘稍长，因此影响了公司流动性指标。
(五)持有交易性金融资产的情况
公司 2005 年 12 月 31 日交易性金融资产余额为 50.15 万元，是公司 2005
年度购入价值 50 万元的基金所致。2006 年度公司相应出售持有的交易性金融资产，致使 2006 年 12 月 31 日交易性金融资产余额减少至 0。
截至 2007 年 12 月 31 日，公司没有持有交易性金融资产、可供出售的金融资产、借与他人的款项、委托理财等财务性投资。
二、公司盈利能力分析
报告期内，公司取得了良好的经营业绩，盈利能力逐步增强。2007年净利润较2006年增长124.00%，2006年净利润较2005年增长115.51%。最近三年净资
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产收益率分别为30.05%、44.02%、40.92%，平均为38.33%，呈现稳定上升趋
势。
报告期内，公司对内提升强化工程项目管理，对外积极稳妥地获取优质土地资源，并凭借公司在产品质量、成本控制、营销策略等方面的综合竞争优势，为公司连续、稳定的盈利提供了保障。
单位：万元
2007 年度 2006 年度项目金额同比增幅金额同比增幅 2005 年度
一、营业收入 263,065.62 94.87% 134,993.50 43.12% 94,320.97
减：营业成本 148,984.78 66.61% 89,418.70 27.06% 70,372.79
营业税金及附加 32,033.80 202.42% 10,592.41 70.86% 6,199.33
销售费用 2,488.74 -3.33% 2,574.58 74.27% 1,477.36
管理费用 4,978.49 30.12% 3,826.15 26.37% 3,027.83
财务费用 2,922.58 -737.76%-458.26 198.40%-153.57
资产减值损失 1,765.50 1313.87% 124.87 -139.75%-314.16
加：公允价值变动收益 0.00 -100.00% 0.27 -228.05%-0.21
投资收益-13.86 3.43%-13.4 -221.37% 11.04
二、营业利润 69,877.87 141.78% 28,901.93 110.62% 13,722.22
营业外收入 2,068.63 20.08% 1,722.70 106.62% 833.77
减：营业外支出 556.75 174.65% 202.71 106.79% 98.03
三、利润总额 71,389.74 134.67% 30,421.92 110.42% 14,457.96
减：所得税费用 25,905.35 156.91% 10,083.40 101.62% 5,001.11
四、净利润 45,484.39 123.64% 20,338.52 115.07% 9,456.85
归属母公司净利润 45,600.49 124.00% 20,357.63 115.15% 9,461.91
(一)营业收入分析
1、主营业务收入分析
公司的主营业务收入主要来自房地产业务，报告期内房地产业务收入占主营业务收入比例平均为 98.35%。报告期，公司主营业务收入分布情况如下所
示：
单位：万元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
项目名称
金额比例金额比例金额比例
房地产 258,190.29 98.73% 130,965.01 98.13% 91,580.03 97.59%
酒店 3,318.46 1.27% 2,493.83 1.87% 2,259.29 2.41%主营业务收入
合计 261,508.75 100.00% 133,458.84 100.00% 93,839.32 100.00%
随着房地产开发业务的快速发展，报告期内公司营业收入稳步增长。2007年度，公司主营业务收入 261,508.75 万元，较 2006 年度增加 128,049.91 万
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元，增长幅度为 95.95%，主要为南萧埠?御景苑、金色海岸一期等项目交付实
现收入。2006 年度，公司营业收入 133,458.84 万元，较 2005 年增加 40,673
万元，增长幅度为 42.22%，主要为金色家园等项目交付实现收入。
公司最近三年主营业务收入增长趋势图如下：
公司主营业务收入增长趋势图50,000100,000150,000200,000250,000300,0002005年度 2006年度 2007年度营业收入（万元）酒店业务收入房地产业务收入合计
最近三年，主要项目销售收入情况如下：
单位：万元
项目 2007 年度比例 2006 年度比例 2005 年度比例
新城市广场项目 95.58 0.04% 3,827.84 2.83% 25,221.31 31.90%
南萧埠?文景苑项目 791 0.31% 3,784.87 2.80% 53,837.26 68.10%
金色家园项目 16,262.32 6.32% 127,518.25 94.37%
金色海岸项目(一期) 170,098.47 66.08%
北景东苑项目 3,866.98 1.50%
南萧埠?御景苑项目 57,355.74 22.28%
庆春发展大厦 8,939.14 3.47
合计 248,470.09 100.00% 135,130.96 100.00% 79,058.57 100.00%
2、其他业务收入分析
报告期内，公司其他业务收入 90%以上来自于租赁收入，其情况如下：
单位：万元
2007 年 2006 年 2005 年
租赁业务收入 1,556.86 1,406.81 481.65
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上述租赁业务收入合计 3,445.32 万元，实现毛利润 2,285.90 万元。投资
性房地产租赁收入是公司租赁业务收入的主要来源。公司投资性房地产为新城市广场商场、南萧埠?文景苑商场及庆春发展大厦商场和写字楼，合计面积40,668.89 平方米。庆春发展大厦目前正在招租过程中，报告期内反映的租赁
收入较少，预计未来会有较多的收入。
除上述投资性房地产外，公司还将在商业条件成熟或景观资源丰富的区域，适量开发写字楼、商场及酒店等具有稳定现金流的商业物业。公司租赁业务收入的增长将丰富公司的收入结构，增加公司盈利点。
(二)利润表分析
1、营业利润
公司的营业利润主要来自于房地产销售，房地产业务利润占各期营业利润总额的 90%以上。报告期内，公司房地产及酒店业务利润的构成情况如下表所示：
单位：万元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
项目名称
金额比例金额比例金额比例
房地产 111,671.73 98.67% 43,350.60 97.47% 22,454.98 95.18%
酒店 1,509.20 1.33% 1,123.65 2.53% 1,136.13 4.82%
合计 113,180.93 100.00% 44,474.25 100.00% 23,591.11 100.00%
公司抓住了杭州房地产市场近年来的良好发展机遇，经营业绩有了大幅增长。2007 年度，公司主营业务利润 113,180.93 万元，较 2006 年度公司主营业
务利润增长 154.49%，其中房地产业务利润较 2006 年度增长 157.60%。2006 年
度公司主营业务利润较 2005 年增长 88.52%，其中，房地产业务利润较 2005 年
增长 93.06%，主营业务利润的高速增长充分体现了公司的高成长性。
报告期内，在土地成本有所上涨的情况下，公司通过采用加强产品设计、项目管理，以高性价比的产品获取了较好的市场占有率，并促进了公司业绩的提升。
公司最近三年房地产业务主营业务利润增长趋势见下图：
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公司房地产主营业务利润趋势图20,00040,00060,00080,000100,000120,0002005年度 2006年度 2007年度万元房地产主营业务利润
2、净利润
报告期，公司实现净利润也保持了持续的增长，最近三年的复合增长率为
119.53%。
最近三年，公司净利润(归属于母公司股东的净利润)如下表：
单位：万元
2005 年 2006 年 2007 年
归属母公司
净利润
增长比例
(%)
归属母公司
净利润
增长比例
(%)
归属母公司
净利润
增长比例
(%)
9,461.91 - 20,357.63 115.15 45,600.49 124.00
2006 年公司归属于母公司股东的净利润较 2005 年增长 115.15%；2007 年
公司归属于母公司股东的净利润较 2006 年增长 124.00%。公司净利润保持了持
续快速的增长。归属于母公司股东的净利润增长趋势见下图：
公司净利润增长趋势图5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0002005年 2006年 2007年万元归属母公司净利润
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3、期间费用
单位：万元
项目名称 2007 年度
占营业收入比例年度
占营业收入比例年度
占营业收入比例
销售费用 2,488.74 0.95% 2,574.58 1.91% 1,477.36 1.57%
管理费用 4,978.49 1.89% 3,826.15 2.83% 3,027.83 3.21%
财务费用 2,922.58 1.11%-458.26 -0.34%-153.57 -0.16%
合计 10,389.81 3.95% 5942.47 4.40% 4351.62 4.62%
公司的销售费用主要包括公司投入的广告宣传费用以及友好饭店的经营费用。2007 年度及 2006 年度的销售费用较 2005 年度有较大幅度的增长，主要是因为自 2005 年友好饭店纳入公司合并范围后，相应的增加经营费用，同时公司在 2007 年及 2006 年增加了金色海岸和万家花城等项目的广告宣传费。
公司管理费用的绝对数量在最近三年有所增长，主要是因为随着公司经营规模的扩大，相应增加了工资费用、办公费用以及折旧费用等。但是，最近三年的管理费用占营业收入的比例呈逐步下降趋势，2005 年度、2006 年度和2007 年度管理费用占当期营业收入的比例分别为 3.21%、2.83%和 1.89%。
公司最近三年财务费用情况如下：
单位：万元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
利息支出 3,487.54 41.72 82.70
减：利息收入 675.19 543.80 267.61
汇兑损失 28.15 0.01 0.03
减：汇兑收益
其他 82.08 43.81 31.31
合计 2,922.58 -458.26 -153.57
2007年度，随着公司开发项目的进展，部分项目贷款利息已经停止资本化，相应增加了财务费用利息支出。2007年度公司财务费用占当期营业收入
1.11%，比例仍较小。
报告期内，由于开发产品面积增加和售价上涨因素影响，公司营业收入快速增长，期间费用亦相应增加。但是，随着公司管理水平以及各项制度的完善，公司费用控制开始初见成效。2005 年度、2006 年度和 2007 年度，公司期杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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间费用占当期营业收入之比依次为 4.62%、4.40%和 3.95%，期间费用占当期营
业收入之比逐年下降。
4、资产减值损失
单位：万元
项目名称 2007 年度 2006 年度 2005 年度
坏账损失 1,765.5 124.87 -314.16
公司 2005 年资产减值损失为-314.16 万元，主要是因为部分其他应收款于
该年度收回，坏账准备计提转出所致。2007 年因其他应收款增长较多，由此与以前年度相比，计提的坏账准备有所增加。
5、营业外收支
最近三年，公司营业外收入情况如下：
单位：万元
项目名称 2007 年度 2006 年度 2005 年度
财政补助 2,060.00 1,721.41 760.00
土地征用补偿款 0.00 60.00
固定资产处置利得 4.27 0.00 5.77
其他 4.36 1.29 8.00
合计 2,068.63 1,722.70 833.77
最近三年，公司营业外支出情况如下：
单位：万元
项目名称 2007 年度 2006 年度 2005 年度
捐赠支出 496.43 157.91 55.57
固定资产处置损失 19.25 19.99 39.93
水利建设专项资金 11.71 21.70 2.42
其他 29.36 3.10 0.10
合计 556.75 202.71 98.03
公司营业外收入主要为财政补助、土地征用款补偿和固定资产处置利得。
报告期内，公司所获政府补助主要为：
（1）2005 年度，杭州市江干区财政局分别给予公司财政资助金 610 万
元，公司根据杭州市江干区财政局的批复计入“补贴收入”科目，而后根据新会计准则的要求改列至“营业外收入”科目；2006 年度，公司根据杭州市江干区财政局江财发[2006]35 号《关于下达 2006 年度企业发展项目财政资助资金杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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的通知》收到 721.41 万元财政资助资金，根据杭州市江干区财政局的批复计入
“补贴收入”科目，而后根据新会计准则的要求改列至“营业外收入”科目。
2007 年度，公司根据杭州市江干区财政局江财发[2007]52 号《关于下达 2007年度企业发展项目财政资助资金的通知》收到 1,200 万元财政资助资金，公司计入“营业外收入”科目。
（2）2004 年 6 月 2 日，房开公司与杭州市江干区凯旋地区旧城改造指挥
部签订《征地、拆迁补偿协议》，征用公司位于原太平门直街以北的房产一处，协议约定总补偿款为 1,460 万元，公司分别于 2004 年度和 2005 年度收到1,400 万元和 60 万元；2007 年度，房开公司根据杭州市财政局杭财社[2007]208 号《关于下达 2005 年度企业缴纳养老保险费奖励奖励经费的通知》收到 10 万元的缴纳基本养老保险费奖励，房开公司计入“营业外收入”科目。
（3） 2005 年度，杭州市上城区财政局给予金色家园公司扶优扶强企业资
助资金 150 万元，公司根据杭州市上城区财政局的批复计入“补贴收入”科目，而后根据新会计准则的要求改列至“营业外收入”科目；2006 年度，金色家园公司根据杭州市上城区财政局上财[2006]30 号《关于下达 2006 年度企业发展项目财政资助资金的通知》收到 1,000 万元的“公建设施投入”项目财政资助资金，根据杭州市上城区财政局的批复计入“补贴收入”科目，而后根据新会计准则的要求改列至“营业外收入”科目；2007 年度，金色家园公司根据杭州市上城区财政局上财[2007]13 号《关于下达 2007 年度企业发展项目财政资助资金的通知》收到 350 万元的“公建投入”项目财政资助资金，金色家园公司计入“营业外收入”科目。
（4）2007年度，杭州市祥符镇人民政府分别给予万家花城公司财政扶持资
金500万元，万家花城公司根据杭州市祥符镇人民政府的批复计入“补贴收入”科目，而后根据新会计准则的要求改列至“营业外收入”科目。
公司营业外支出主要为捐赠支出、水利建设专项资金和固定资产处置损失。其中，2005年度、2006年度和2007年度公司捐赠支出总额分别为55.57 万
元、157.91万元和496.43万元。
2005年度、2006年度和2007年度，公司营业外收支净额分别为735.74万
元、1,519.99万元和1,511.87万元，占公司各期利润总额的比例分别为5.09%、
5.00%和2.12%，不构成对公司正常经营成果的重大影响。
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(三)盈利指标及同行业上市公司比较分析
1、毛利率分析
(1)报告期内毛利率
报告期内，公司各期综合毛利率及各业务毛利率如下表：
2007 年度 2006 年度 2005 年度
房地产业务 43.25% 33.10% 24.52%
其中：
住宅 44.42% 32.99% 21.63%
办公楼 12.07% 29.73% 36.81%
商铺 48.63% 75.02%—
酒店业务 45.48% 45.06% 50.29%
综合毛利率 43.28% 33.32% 25.14%
注：毛利率=(营业收入—营业成本)/营业收入
(2)报告期内房地产项目毛利率
在报告期确认销售收入的主要楼盘的毛利率水平如下：
项目销售收入(万元)销售成本(万元)毛利率(%)
南萧埠?文景苑项目 58,429.13 44,147.80 24.44
新城市广场项目 29,257.19 23,277.07 20.44
金色家园项目 146,373.15 92,818.40 36.59
金色海岸项目 170,098.47 98,299.20 42.21
南萧埠?御景苑项目 57,355.74 30,245.18 47.27
2005 年度，公司营业收入主要来自于南萧埠?文景苑项目以及新城市广场项目，这两个项目均保留了利润较高的底层商铺尚未销售，作为投资性房地产；另外，南萧埠?文景苑项目的土地成本较高；新城市广场项目属于高层的带装修单身公寓及写字楼项目，建安成本相对较高，当时销售价格相对较低；故该年度的毛利率在报告期内属于较低水平。
2006 年度，公司营业收入主要来自金色家园项目以及南萧埠?文景苑项目和新城市广场项目的少量尾盘销售收入。金色家园项目土地成本相对较低，但由于受该项目在小区配套、智能化系统等投入相对较大，以及南萧埠?文景苑项目和新城市广场项目较低毛利的影响，故该年度的毛利率水平在报告期内属于平均水平。
2007年度，公司营业收入主要来自于金色海岸项目、南萧埠?御景苑项目杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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等的销售收入。金色海岸项目是公司开发的第一个精装修高附加值产品，也是浙江省高端楼盘的标杆。金色海岸楼盘位于杭州钱江新城钱塘江边，稀缺的地理位置优势以及高档次高品质的精装修，获得了浙江省大量高端消费者的认可，金色海岸项目已售部分平均售价较2006年销售的金色家园项目高约1万元/平方米。南萧埠?御景苑项目用地取得成本较低，另一方面项目所在区域商品房价格上涨较快，项目毛利较高。因此，2007年度毛利率较2006年有较大提升。
从影响房地产业务的毛利率的因素看，公司未来开发项目的土地成本还是存在个体差异，这在较大程度上会影响各期的毛利率水平。同时，为了适应人们对居住环境日益提高的需求，公司未来开发的项目在小区绿化、配套设施、智能化系统等方面的投入会在一定程度上提高建安成本。公司未来还将大量开发高性价比中档产品、适量开发高附加值高端产品。综合看，公司未来的毛利率仍将保持较高水平。
(3)酒店业毛利率
公司的酒店收入来自于友好饭店，从正常年份看，酒店业收入占公司营业收入的比例在 3%以下。2005 年度，友好饭店的毛利水平基本处于正常水平；2006 年度，友好饭店进行改造装修，一定程度影响了正常经营，该年度的毛利率水平较正常年份偏低；2006 年 12 月友好饭店被评为四星级饭店，盈利能力应有所提升，但 2007 年度，一方面由于进行了电梯等设备的更新改造在一定程度上影响了酒店经营；另一方面，友好饭店升格为四星级饭店后进行了适度的人力资源储备和提升，带来一定的成本提高；同时能源价格也有一定的上涨等原因导致 2007 年度毛利率仍处于行业平均水平。
2、净资产收益率及每股收益
(1)净资产收益率
净资产收益率(%)
全面摊薄加权平均报告期利润
2007 年度 2006 年度 2005 年度 2007 年度 2006 年度 2005 年度
归属于公司普通股股东的净利润 40.92 44.02 30.05 54.45 50.49 35.36
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
39.56 41.30 28.48 52.64 47.37 33.51
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(2)每股收益
每股收益(元/股)
基本每股收益稀释每股收益报告期利润
2007 年
度年度年度
2007 年度年度年度
归属于公司普通股股东的净利润 1.01 0.48 1.58 1.01 0.48 1.58
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
0.98 0.45 1.49 0.98 0.45 1.49
(3)同行业上市公司盈利指标比较分析
2006 年度可比上市公司的主要财务指标比较如下表：
证券简称期间费用占营业收入比例(%)
毛利率
(%)
销售净利率(%)
净资产
收益率(%)
每股收益
(元/股)
万科 A 9.06 37.24 12.07 14.48 0.49
金地集团 11.00 38.95 12.53 14.42 0.67
S 深宝安 A 21.11 28.88 4.02 7.25 0.10
广汇股份 9.93 20.34 9.85 9.106 0.21
北京城建 13.18 29.92 3.73 4.15 0.13
苏州高新 7.26 23.56 7.00 8.40 0.32
招商地产 6.29 37.71 19.32 13.09 0.92
栖霞建设 4.49 26.57 9.86 15.96 0.56
保利地产 6.88 35.77 16.36 18.16 1.20
广宇集团 12.44 51.25 19.46 24.40 0.48
平均值 10.16 33.02 11.42 12.94 0.51
滨江房产 4.40 33.32 15.07 44.02 0.48
数据来源：WIND资讯
2007 年 1-9 月可比上市公司的主要财务指标比较如下表：
证券简称期间费用占营业收入比例(%)
毛利率
(%)
销售净利率(%)
净资产
收益率(%)
每股收益
(元/股)
万科 A 13.95 46.97 14.75 9.35 0.29
金地集团 9.71 37.74 11.56 6.03 0.47
S 深宝安 A 39.87 37.02 26.81 10.37 0.17
广汇股份 9.26 35.48 21.00 13.08 0.32
北京城建 16.67 39.89 13.52 4.83 0.17
苏州高新 8.18 25.89 7.95 7.53 0.29
招商地产 6.17 36.58 22.85 8.06 0.70
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证券简称期间费用占营业收入比例(%)
毛利率
(%)
销售净利率(%)
净资产
收益率(%)
每股收益
(元/股)
栖霞建设 5.01 35.87 14.81 14.83 0.54
保利地产 7.75 39.49 14.95 7.69 0.50
广宇集团 6.59 33.68 11.70 6.55 0.21
平均值 12.32 36.86 15.99 8.83 0.37
滨江房产 4.49 46.43 17.54 31.35 0.67
数据来源：WIND资讯
报告期内房地产销售形势良好，公司坚持有效的成本控制，严格施工管理，有效地提升了公司的销售毛利率。由于公司历来奉行相对精简高效的管理策略，人员及机构相对精简；公司的业务主要集中在杭州，管理成本相对较低；另外，公司在杭州开发多年，已经在杭州市场形成了较高品牌知名度和良好的口碑，项目销售推广成本较低。2007年度与2005年度相比，营业收入增长了178.90%，而期间费用增长了138.75%，期间费用的增长慢于营业收入的增
长。公司期间费用控制较好，经与同行业部分上市公司进行比较，在2006年度以及2007年1-9月，公司期间费用占当期营业收入的比例较同行业上市公司较低，主要是因为公司在此期间集中于杭州地区开发，人员较少，机构精简，管理费用远低于同行业上市公司水平。
经与同行业部分上市公司进行比较，在2006年度与2007年度1-9月份，公司的毛利率、销售净利率均略高于同行业公司的平均水平。其中公司毛利率在2006年度与同行业基本相当，2007年1-9月公司毛利率水平与同行业相比较高。
主要是因为2007年1-9月确认销售收入的项目为金色海岸项目的销售收入。金色海岸项目是位于杭州钱江新城钱塘江边，具备稀缺的地理位置优势以及高档次高品质的精装修，是浙江省高端楼盘的标杆，属于精装修高附加值产品，体现了42.21%的较高毛利率。因此总体上，公司目前正处于高速增长期，盈利能力
较强。同时由于净资产较少，故净资产收益率大幅高于行业平均水平。2006年底公司整体改制为股份公司，股本由6,000万股增加至42,000万股，在每股收益稀释较多的情况下，2006年度该指标与同行业平均水平相当，2007年1-9月份，该指标远高于同行业上市公司平均水平。
总体看，公司毛利率、销售净利率、净资产收益率等盈利指标均高于可比上市公司平均水平；期间费用控制优于可比上市公司平均水平。根据初步分杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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析，公司目前正在开发和拟开发项目大多土地成本较低，预计未来三年公司盈利水平将体现持续的增长趋势。随着房地产行业发展日趋成熟，公司将保持一贯稳健的经营作风，加强产品研发与客户管理，进一步提高盈利能力，合理控制成本费用，以提升公司的核心竞争力。
4、公司未来盈利前景及影响利润的因素分析
(1)充分发挥区域市场优势、适度跨区域经营，保持持续盈利能力
公司以杭州地区为发展中心，坚持贯彻“大量开发高性价比中档产品、适度开发高附加值高端产品，少量介入商业地产”、依托“滨江房产”的品牌优势，经过十几年的房地产开发，已确立了区域房地产市场的龙头企业地位。公司是全国民营企业 500 强，中国房地产企业 50 强。2007 年由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，公司在中国房地产百强中名列第 44 位。其中杭州地区入围的其他企业为：绿城房地产集团有限公司(第 8 位)、广厦控股创业投资有限公司(第 28 位)、浙江国际嘉业房地产开发有限公司(第 47 位)、杭州宋都房地产集团有限公司(第 85 位)、浙江众安房地产开发有限公司(第 89 位)、浙江开元房地产集团有限公司(第 90 位)、广宇集团股份有限公司(第 95 位)。公司目前在杭州市主城区的市场占有率为 7.66%，公
司的品牌影响力在杭州地区房地产开发企业中具有较强的优势。
随着企业实力的增强，公司在遵循稳健经营、适度跨区域经营的原则基础上，制定了向外扩张的规划，即以杭州为中心，以北京、上海、成都等城市为对外拓展基点；近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。
在对外扩张过程中，公司将坚持自主开发为主，适度采取与其他知名地产商合作开发的模式；在保障合理财务结构的基础上，采取股权融资和债权融资手段相结合的手段，合理配置多种融资方式。
在充分发挥区域市场优势的同时，进行适度规模的跨区域经营，将使公司保持持续的盈利能力。公司力争成为一家盈利能力强、本地开发优势明显，又有适度跨区域经营的、保持快速发展的优秀房地产开发企业。
(2)适量的土地储备为公司未来的盈利奠定了基础
公司目前已经进行了适量的土地储备，截至本招股意向书签署日，公司拥有的在建和拟建项目的情况如下：
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单位：平方米
项目名称建筑面积可售面积已交付面积已预售面积未预售面积金色海岸项目 219,455.94 162,800.00 72,108.45 160,088.01 2,711.99
万家花城一期项目 238,812.00 185,504.36 — 182,238.30 3,266.06
万家花城二期项目 124,551.00 95,226.00 — 30,855.83 64,370.17
金色蓝庭项目 118,370.00 96,020.00 ———
新城时代项目 196,671.00 144,329.00 ———
阳光海岸项目 114,000.00 83,400.00 ———
滨江?千岛湖湖滨花园 60,122.00 60,122.00 ———
杭汽发项目 433,953.00 330,553.00 ———
城市之星项目 319,990.00 222,120.00 ———
镜湖项目 233,867.00 177,417.00 ———
湘湖项目 291,550.00 233,240.00 ———
合计 2,351,341.94 1,790,731.36 72,108.45 373,182.14 70,348.22
注：可售面积为容积率面积内可以销售的面积
适量、优质的土地储备为公司未来的盈利奠定了基础。目前公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积 100.87 万平方米，权益规划建筑面积为 205.45 万
平方米。在建项目有金色海岸项目、滨江?千岛湖湖滨花园项目、万家花城一期项目、万家花城二期项目和新城时代广场项目，拟建项目有阳光海岸项目、金色蓝庭项目、城市之星项目和杭汽发项目等。这些项目将陆续在 2008 年—2011 年交付。
(3)影响利润的主要因素分析
公司主营业务为房地产开发，影响公司盈利能力连续性和稳定性的主要因素包括：产品售价、开发成本、国家宏观调控政策等因素。
①产品售价
产品销售价格是影响房地产行业收入的重要因素。最近三年，杭州住宅销售价格持续稳步上涨。同时，消费者对于住宅的需求呈现多层次化，不同层次的产品价格差距拉大，杭州房地产产品细分市场逐步建立。公司开发的两类主流产品，即高性价比中档产品及高附加值高端产品，因具有较强的市场适应性，使得公司产品具有较强的市场竞争力。报告期内，公司房产品价格与杭州杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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市整体价格同步上涨。2007年公司住宅产品销售均价较2006年及2005年销售均价都有较大幅度的增长。2007年及2006年主要销售商铺的均价较2005年亦有较大幅度的增长。
②开发成本
房地产开发成本主要为土地成本、建安成本及各项税费等。
土地是影响房地产开发成本的重要因素，在报告期，公司主要项目的土地成本占项目总投资成本的30%—40%左右。最近几年，杭州市场的土地价格也呈现出上涨趋势。拥有适量、优质、合理价格的土地储备是房地产开发企业控制开发成本、获取较高利润的有力保证。公司一直坚持“保证适量优质的土地储备”的原则，即确保土地储备具有较强的升值、开发潜力，储备量能满足公司三至五年的开发需求。为应对未来土地成本可能的长期上涨趋势，公司一方面将加强对宏观市场的研判，以确保用适宜的价格获取土地；另一方面将通过提高项目运营效率、制订适宜的销售策略来加快资金周转以获取良好的经济效益。
建安成本是影响房地产开发成本另一重要因素，在报告期，公司主要项目的建安成本占项目投资总成本的40%—50%左右。单位建安成本在报告期内的未发生大的变化。
③国家政策
房地产企业受国家政策影响较大。国家的税收政策、土地政策、产业政策、金融调控政策等都会对房地产企业的盈利能力产生重大的影响。(见本招股意向书“第四节风险因素”之“一、政策风险”)有关内容。
报告期内，公司已按照国税总局的有关要求，对已达到规定相关的清算条件但尚未清算的房地产开发项目，以及已确认销售收入，但未达到规定相关的清算条件的房地产开发项目按应缴纳的土地增值税与已实际预缴的土地增值税之间的差额进行预提。2007年度、2006年度和2005年度分别影响净利润9,778.92万元、1,477.54万元、258.53万元。
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(四)报告期内非经常性损益情况
公司报告期内，天健所根据中国证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 1 号——非经常性损益》(2007 修订)的规定进行审定，非经常性损益情况如下表所示：
单位：万元
项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
非流动资产处置损益-0.52 -33.92 -34.16
计入当期损益的政府补助(与公司业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受除外)
2,060.00 1,721.41 820.00
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益
0.00 0.00 0.00
因不可抗力因素，如自然灾害而计提的各项资产减值准备 0.00 0.00 0.00
其他营业外收支净额-521.43 -159.72 -47.67
其他非经常性损益项目 128.89 0.00 0.00
小 计 1,666.94 1,527.77 738.17
减：企业所得税影响数(所得税减少以“－”表示) 154.13 271.43 244.29
少数股东所占份额 0.00 0.00 0.00
非经常性损益净额 1,512.81 1,256.34 493.88
非经常性损益净额占当期归属于母公司股东的净利润比例 3.32% 6.17% 5.22%
报告期内，公司非经常性损益主要来自于计入当期损益的政府补助，非经常性损益净额占当期归属于母公司股东的净利润比例不大，对公司的经营业绩没有产生重大影响，并呈下降趋势。
三、现金流量分析
报告期内，公司现金流量情况如下表所示：
单位：万元
项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
经营活动产生的现金流量净额-106,904.02 37,237.98 21,615.45
投资活动产生的现金流量净额-21,932.50 -2,442.42 -21,811.76
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项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
筹资活动产生的现金流量净额 129,115.04 -23,849.41 -7,049.37
汇率变动对现金及现金等价物的影响-28.12
现金及现金等价物净增加额 250.40 10,946.15 -7,245.69
每股净现金流量(元) 0.01 0.26 -1.21
报告期内，公司利润总额逐年增长，经营性现金流量也保持平衡增长态势。公司报告期内销售商品收到的现金与主营业务收入的比例均大于 1，表明公司经营活动现金回收情况良好。2007 年度经营性现金流量净额为负值，主要是因为 2007 年度的支付的土地款较多所致。
报告期内，公司投资支出主要为收购产权和设立联营企业、在建工程支出及购建固定资产支出。2005 年主要为收购友好饭店的支出，2006 年主要为友好饭店内部装修支出以及投资设立滨江棕榈公司，2007 年主要为投资设立绿滨公司支出。
报告期内，公司筹资活动现金流入主要为银行借款。2005年和2006年公司为项目建设期，为了控制资产结构，公司根据项目资金需求，适当控制了筹资额。2007年度，公司为当年支付项目工程款项所需提前安排了部分银行贷款；2007年3月，公司引进新的股东，亦增加部分现金流入。因此，2007年度公司筹资性现金流量净额出现较大增长。
总体而言，在考虑了房地产开发项目结算的周期性特点之后，公司的现金流状况反映了公司良好的经营状况。
四、资本性支出的分析
(一)报告期内资本性支出的情况
报告期内，公司资本性支出情况如下：
单位：万元
资本性支出 2007 年度 2006 年度 2005 年度
固定资产支出 2,261.69 2,343.81 8,587.13
无形资产支出 879.72 52.20 14,679.87
长期投资支出 19,200.75 300.00 0.00
合计 22,342.16 2,696.01 23,267.00
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2005 年重大资本性支出主要包括收购友好饭店产权增加固定资产 7,496 万元、无形资产 14,373 万元及庆春东路 38 号的公司总部办公楼装修相关支出626 万元；
2006 年重大资本性支出主要包括友好饭店内部装修支出 1,109 万元、零星固定资产购建支出 1,105 万元以及投资设立滨江棕榈公司 300 万元，占注册资本的 30%；
2007 年重大资本性支出主要系投资设立绿滨公司投入资本金 15,501 万元以及投资 3,700 万元设立东方海岸公司所致。
公司收购友好饭店是基于该地块是西湖边的稀缺土地资源，具有较强升值潜力。同时，公司目前已经储备了一定数量的投资性房地产用作出租经营，把酒店作为商业性地产的延伸业务，作为公司发展规划的一部分，有利于公司今后更好地发展综合地产业务。公司与 Green Sea International Ltd.投资设立绿滨公司是拟共同开发杭汽发项目所需，公司投资东方海岸公司是为参与乌嘴洞项目所需。前述资本性支出皆有利于增强公司持续稳定的盈利能力。
(二)未来可预见的重大资本性支出计划及资金需要量
公司子公司千岛湖公司目前正在开发千岛湖项目，公司拟建与住宅项目配套的千岛湖索菲特滨江酒店，该项目目前正处于施工阶段，预计该酒店拟需总投资 2亿元。该项目的有关内容见本招股意向书“第六节业务与技术”之“七、主要开发项目”之“正在开发建设中项目”。
五、或有事项和重大期后事项对发行人的影响
(一)重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项
公司截至 2007 年 12 月 31 日的或有事项、承诺事项以及资产负债表日后事项见本招股意向书“第十节财务会计信息”之“十一、期后、或有事项及其他
重要事项”。上述事项不会对公司财务状况、盈利能力及持续经营产生重大影响。有关诉讼事项请见本招股意向书“第十五节其他重要事项”之“四、诉讼
和仲裁事项”。
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(二)其他事项说明
报告期内，公司重大会计政策及会计估计与可比上市公司基本一致，不存在较大差异。根据目前国家法律法规，公司重大会计政策及会计估计不需要进行变更，公司不会因为重大会计政策或会计估计的差异或变更而对公司利润产生影响。
六、关于适用新会计准则政策对财务信息影响的分析
本公司在2005年1月1日—2006年12月31日会计期间实际执行财政部于2000年12月29日颁布的《企业会计制度》以及相应的企业会计准则。本公司从2007年1月1日起全面执行新企业会计准则体系。
1、对申报报表及备考利润表差异的影响分析
本公司本次申报财务报表和备考利润表的编制基础详见本招股意向书之“第十节财务会计信息”之“三、财务报表的编制基准及方法”。本次全面
执行新企业会计准则编制备考利润表过程中，由于申报财务报表已经按《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》进行编制，因此，仅《企业会计准则第9号—职工薪酬》及《企业会计准则第2号－长期股权投资》对申报财务报表管理费用产生了时间性影响。报告期备考利润表与申报利润表的差异比较见下表。
单位：万元
管理费用
年度
申报报表备考报表差异
2005 年度 3,027.83 2,946.19 81.64
2006 年度 3,826.15 3,836.95 -10.80
合计 6,853.98 6,783.14 70.84
单位：万元
投资收益
年度
申报报表备考报表差异
2005 年度 11.04 14.34 -3.30
2006 年度-13.40 -9.43 -3.97
合计-2.36 4.91 -7.27
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报告期内，备考利润表与申报利润表利润总额差异为63.57万元。
2、长期股权投资进行追溯调整对母公司资产负债结构及净利润的影响分析
根据财政部2007年11月16日发布的《企业会计准则解释第1号》（财会[2007]14号），“企业在首次执行日以前已经持有的对子公司长期股权投资，应在首次执行日进行追溯调整，视同该子公司自最初即采用成本法核算。执行新会计准则后，应当按照子公司宣告分派现金股利或利润中应分得的部分，确认投资收益。”本次申报报表的编制据此重新对2005年、2006年的长期股权投资进行追溯调整，由权益法核算变更为成本法核算，导致母公司财务报表产生了如下主要影响：
（1）调减母公司财务报表“长期股权投资”，影响母公司资产负债结构
具体请参见本节之“一、公司财务状况分析”之“（三）偿债能力分析”
之“2、长期偿债能力分析”。
（2）调减母公司财务报表“净利润”、“未分配利润”
根据《企业会计准则解释第1号》进行调整后，分别减少2005年、2006年母公司财务报表“投资收益”3,877万元和20,795万元；导致2005年、2006年母公司财务报表“净利润”较调整前有较大减少：2005年母公司财务报表“净利润”由调整前的9,300万元降低至调整后的5,413万元，2006年母公司财务报表“净利润”由调整前的19,959万元降低至调整后的-836万元。同时导致2005年、2006年母公司财务报表“未分配利润”由调整前的19,666万元降低至调整后的3,533万元，2006年母公司财务报表“未分配利润”由调整前的2,595万元降低至调整后的-37,641万元。
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第十二节业务发展目标
一、公司整体经营目标及主要业务计划
(一)经营理念及发展战略
公司认为企业价值观的塑造是企业经营之道的关键。在公司十余年的发展过程中，公司始终把“社会的认可度、行业的影响力、客户的美誉度以及与员工共同分享企业发展成果”视为最根本的价值观念，贯穿于企业发展的整个过程；并以此为指导思想，在企业战略、品质建设、人员管理、销售推广及后期物业管理服务等各个方面，不断地细化落实。
公司认为，在宏观调控的大背景下，房地产市场进一步趋于成熟，自住消费将成为市场的主流需求。依据这种发展趋势，未来三年公司的发展战略是：
大力开发高性价比高品质的中档住宅，满足普通消费者的居住需要；同时，在具有高度稀缺资源优势的成熟地块上，适量开发高附加值的高端产品，满足高端消费者的居住需求。并通过对公司这两类成熟产品的标准化运作和开发模式复制，以杭州地区为中心，逐步向长三角核心区域上海、政治经济文化中心北京以及中西部重点城市(武汉、成都)进行一定规模的跨区域发展；近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。
此外，在商业条件成熟或景观资源丰富的区域，将适量开发写字楼、商场、及酒店等具有稳定现金流的商业物业。并选择性的保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构并增强抗风险能力，同时在管理模式、产品创新、品牌运营等方面不断研究探索，保持公司的经营活力，使公司业绩在稳健中实现快速优质的发展。
公司以成长为“区域的领跑者、行业的推动者”为企业愿景，力争保持每年 30%的业绩增长，在 2010 年以前达到总资产规模 150 亿元以上，净资产规模50 亿元以上的大型专业房地产集团。
(二)主要业务计划及实施保障
1、主要业务计划
(1)市场开发和业务拓展计划
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未来三至五年，杭州仍然会是公司房地产开发业务的主要区域，公司将充分发挥已经形成的品牌和地域优势，重点完成万家花城一期项目、万家花城二期项目、阳光海岸项目、新城时代广场项目、千岛湖项目、城市之星项目、金色蓝庭项目以及杭汽发地块项目的开发。
在此基础之上，公司近期首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。自 2006 年起，公司已经对上述区域进行了详细的市场调研分析，对当地市场走势予以密切关注。公司同当地政府建立了信息沟通渠道，并及时跟踪拟出让土地状况，以确保参与意向性地块的招投标工作。
(2)技术开发与创新计划
户型研发：作为最基本的项目开发要素，在明晰产品定位的基础上，户型的好坏，直接影响到产品是否适销对路。在“90 平方米、70%”的新政出台后，公司结合十余年来的开发经验，专门由研发中心牵头组织各相关人员及设计院，对户型结构尤其是中小户型加以研究与开发，提供功能合理布局紧凑、平面利用率高的精品住宅。
建筑节能研发：在能源日趋稀缺、能源费用不断提升的大环境下，建筑节能环保成为和谐社会发展的重要指标之一。公司将继续加大在建筑节能环保方面的研发，在产品的节能、节水、节电、节材上下功夫，提供高舒适度、低能源消耗、通风良好、光照充足的产品。
住宅产业化：根据国家及地方的住宅产业化目标，住宅全装修具有鲜明的产业化特征，它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道，是一次质的飞跃。公司将在全装修住宅的既有成功开发经验之上，加大对全装修住宅的研发投入，并将在阳光海岸项目、杭汽发项目、城市之星项目等大型项目中继续推行。
(3)提升核心竞争力计划
继续强化对产品的细分、市场定位能力。公司将进一步贯彻以“客户美誉度”为基本价值观之一，坚持“以市场为导向”的指导思想，通过充分的市场调研分析，科学的论证体系，并结合十余年来不断积累和提升的开发经验，开发符合市场需求、体现地块特质的产品。
继续提升产品的品质，保持领先优势。细节铸就品质，在继续充分整合驾驭各种设计、施工优势资源的前提下，继续提升产品的细节打造，并且重点研杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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究与把握体现人性化功能的建筑细节打造，将这些具有公司自身特色的品质特点予以总结梳理，根据具体项目的实际操作，不断优化完善。
继续提升企业的高效运营、市场化运作能力。对市场的精准把握来源于企业高度的市场化参与程度，而面对激烈的市场竞争，更促使企业需要不断提高运营效率，以求抢占先机。所以，公司将继续在土地储备、产品销售两大环节上，进一步提升市场化的运作能力，并通过对管理体系、开发环节的整合优化，缩短开发周期，保持高成长、高周转。
(4)人力资源计划
结合房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点，公司将继续保持实行“团队高效、数量相对精简、待遇相对优厚”的方针。
在人才培养上，公司将保持适度的中高级人才储备，以适应公司扩张发展的需要。一方面在目前的主管级队伍中着重培养较为全面的中层管理人员，另一方面积极吸引外来人才，以适应公司业务拓展的需要。
(5)筹资计划
公司将根据未来业务拓展的需要，综合考虑公司的资本结构、盈利能力、外部市场环境等多种因素，不断拓展新的融资渠道，优化资本结构，降低筹资成本。公司将以本次股票公开发行为契机，积极利用国内资本市场的直接融资平台，为公司的长远发展筹措资金。
公司将一如既往地秉承稳健的经营作风，按照既定的目标坚持做强做大公司主营业务。若本次股票公开发行成功，本公司将充分利用资本市场的支持，结合主营业务发展的需要，适时通过股票、企业债、可转债等多种金融工具进行再融资，为公司业务发展奠定坚实基础。
2、业务计划实施保障
(1)进一步完善决策机制，保证决策的科学、有效。通过进一步完善法人治理结构，强化项目开发决策管理，着重市场论证与分析，从而保证决策的科学、有效，并适应公司高速成长的管理需要。
(2)继续完善和优化企业组织形式，深化制度化管理机制，提升管理水平。
坚持“精干高效”的管理理念，进一步强化高效的执行能力，同时规范内部运作流程，实行权责清晰的岗位责任，保障企业的良性运行，提高运营效率。
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(3)完善企业的核心优势产品。进一步深化对产品的研究，从规划、设计、施工、景观、销售及物业管理等多方面形成标准化的产品模式和项目运营管理体系。利用前期积累的品牌效应和严格的项目运营管理体系，既使产品具有跨区域复制开发的功能，又使企业在规模化扩张时能严格控制质量、成本和风险。
(4)进一步强化团队凝聚能力。公司大力推行“阳光下的职业发展体制”，让每一个员工能够更加清晰地认识到自己的努力方向。薪酬方案坚持同类比较适度超前的原则，在“人有所用、人尽其用”的基础上，公司坚持与员工共同分享企业发展成果，并将适时推行企业年金、股权激励等激励机制。
二、业务发展计划所依据的条件及主要困难
(一)发展计划所依据的假设条件
1、国民经济保持增长态势；
2、本公司各项经营业务所遵循的国家及地方的现行法律、法规等无重大改
变；
3、本公司执行的财务税收政策无重大改变；
4、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成重大不利影响。
(二)实施发展计划所面临的主要困难
公司在实施上述规划中所面临的主要困难：
1、本公司正处于市场迅速扩张，业务高速增长的发展阶段，根据公司的整
体战略部署，未来业务拓展将保持以杭州为发展中心，逐步进行一定规模的跨区域发展。随着公司市场领域的拓展，预计将面临更为激烈的行业竞争。如何继续保持公司一贯的产品质量和品牌声誉，并在拓展领域内取得更大的成功，对本公司而言是一项挑战。
2、房地产行业是资金密集型行业，具有投资资金大、回收期长的特点，随
着本公司多个项目的启动，公司面临的筹资压力较大。
3、随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质人才的需要较为迫
切，如果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，也将影响业务发展规划的实施。
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三、业务计划与现有业务的关系
公司的发展计划是在现有业务的基础上制定的，是现有业务的提高和发展。
公司的业务计划是对现有业务有步骤、审慎的扩张。目前，公司业务主要分布在杭州，未来公司将以发展战略中确定的核心城市为区域外开发试点，承继过去优秀的开发理念和模式，在主推高性价比住宅的同时力争产品有所创新，使本公司的产品结构更为丰富。此外，现有业务为本公司的发展规划提供了坚实的基础，为公司的业务拓展提供了经验、人才、资金实力、品牌上的支持，是公司业务规划得以成功实施的重要保证。
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第十三节募集资金运用
一、本次募集资金总量及依据
经本公司董事会审议并经股东大会批准，本公司拟向社会公开发行不超过6,000 万股人民币普通股(A 股)，每股面值人民币 1元。
本次发行募集资金拟用于投资以下三个项目：
1、城市之星项目，拟投入募集资金 100,000 万元；
2、阳光海岸项目，拟投入募集资金 20,000 万元；
3、金色蓝庭项目，拟投入募集资金 30,000 万元。
上述三个项目按照重要性由重到轻的顺序排列。
公司董事会和股东会认为本次募集资金拟投项目符合国家产业政策和本公司的未来发展方向，各项目都已经过充分的市场调查和可行性研究，具有良好的经济效益和社会效益。项目的实施有利于提高竞争力，是必要的和可行的。
二、本次募集资金使用情况
本次募集资金使用计划情况表(截至 2007 年 3 月 31 日)
单位：万元
项目名称总投资已完成投资尚需投资募集资金投资
募集资金占尚需投资的比例
募集资金占总投资的比例
城市之星项目 318,661 10,000 308,661 100,000 32.40% 31.38%
阳光海岸项目 125,852 44,625 81,227 20,000 24.62% 15.89%
金色蓝庭项目 103,693 13,344 90,349 30,000 33.20% 28.93%
合计 548,206 67,969 480,237 150,000 31.23% 27.36%
注：根据 2007 年 4 月 24 日召开的公司 2007 年第四次临时股东大会决议，募集资金到位之后将部分用于偿还本次发行募集资金到位前公司已根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入项目的资金，其余募集资金将用于项目后续投资。故募集资金使用计划数据仍以截至 2007 年 3 月 31 日计。
本次募集资金到位后，除城市之星项目外都将以增资方式进入项目公司，募集资金具体使用计划如下：
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募集资金使用进度项目
2007 年 2008 年 2009 年
合计
城市之星项目 50,000 27,000 23,000 100,000
阳光海岸项目 8,000 10,000 2,000 20,000
金色蓝庭项目 12,000 13,000 5,000 30,000
合计 70,000 50,000 30,000 150,000上述募集资金投向项目预计总投资 54.82 亿元，截至 2007 年 3 月 31 日，
上述项目已完成投资 6.80 亿元，尚需投资 48.02 亿元。其中，15 亿元预计通
过募集资金投入，剩余 33.02 亿元将通过自有资金、银行融资和项目自身预售
回笼资金等渠道筹集，具体计划如下：
（1）根据募集资金投资项目整体投资额度和项目具体情况，预计将申请和
使用银行贷款额度 5 亿元。上述募集资金投资项目贷款正与银行前期接洽过程中。
（2）公司将通过募集资金投项目自身预售回笼筹集 24.5 亿元资金，用于
募投项目开发建设。《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》要求，房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，多层建筑完成主体结构三分之一以上，高层建筑完成地面以下的主体工程可开始预售。根据公司项目的历史销售记录，上述项目能按期实现预售计划并解决项目所需投资用款。其余 3.52 亿元将通过公司自筹资金解决。
（3）若募集资金小于上述预测数，公司将依据上述项目开发进度并根据项
目的轻重缓急依次投入，并通过分期开发、加快项目建设等途径，加快预售资金回笼以满足项目开发资金需求。
三、公司对募集资金量不足或过剩的安排
根据公司股东大会决议：
1、若实际募集资金不足，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述
单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，不足部分由公司自行筹措资金解决；若有剩余，则超出部分将用于补充公司流动资金。本次发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入上述项目，并在募集资金到位之后予以偿还。
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2、如项目投资初期存在部分募集资金闲置，授权董事会制订周密的项目资
金运用管理制度，在其投资权限内根据证监会的有关规定用于补充公司流动资金。
四、投资项目简介
(一)城市之星项目
本项目预计总投资 318,662 万元，其中地价 156,560 万元，建造成本147,137 万元，期间费用 14,965 万元。拟用本次募集资金投入 100,000 万元。
1、项目概况
城市之星项目位于钱江新城核心板块，地块东至规划路，南至规划路，西至西兴大桥，北至钱江路。本项目地块占地面积为 47,455 平方米，拟规划以高层住宅及公建为主，总建筑面积 319,990 平方米。地上建筑面积为 225,080平方米，其中住宅地上建筑面积为 133,404 方米，公建地上建筑面积为 91,676平方米，地下建筑面积为 94,910 平方米。本项目拟建为精装修住宅及公寓式写字楼。
2、项目资格文件取得情况
本项目已经取得杭州市发展和改革委员会《杭州市企业投资项目备案通知书》(杭发改钱备(2007)03 号)。
滨江房产于 2007 年 4 月以挂牌方式取得城市之星项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本项目已取得的资格文件见下表，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
资格文件证件编号
土地证
杭江国用(2007)第 000235 号
杭江国用(2007)第 000236 号
杭江国用(2007)第 000237 号
杭江国用(2007)第 000238 号
杭江国用(2007)第 000239 号
杭江国用(2007)第 000240 号
建设用地规划许可证（2007）年浙规用证 01000431 号
3、项目进度情况
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本项目计划于 2008 年 4 月全面开工，预计于 2011 年 12 月底完成竣工。目前正处于方案扩初设计阶段。
根据项目的规划指标、设计概念以及城市之星项目的开发计划，估算项目总投资为 318,662 万元。总投资主要包括：土地费用、前期费用、建筑安装工程费、政府性费用及期间费用等。截至 2007 年 12 月 31 日，本项目已完成投资152,164 万元，主要用于支付土地款。根据公司 2007 年第四次临时股东大会决议，募集资金到位之后将部分用于偿还本次发行募集资金到位前公司已根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入项目的资金，其余募集资金将用于项目后续投资。项目资金缺口部分，本公司将通过自筹资金解决。
4、项目市场状况及经济效益分析
(1)项目市场状况
该项目地处钱江新城 CBD 核心区域，毗邻未来的杭州市行政中心，随着杭州市政府从“西湖时代”迈向“钱江时代”战略的实施，该区域“高起点、高标准”的区域规划和设施建设，确立了城市发展的新坐标，使得该区域聚集效应凸现，已成为近年来本地购房者以及省内来杭置业者的首选热点板块，同时，本项目继续推进公司的全装修住宅思路，项目定位区别于区域内的毛坯住宅产品，以 2,000 元/平方米左右的装修标准，面向为避免装修烦恼而亲睐成品住宅的客户群体。
(2)项目经济效益评价
本项目预计总销售收入为 407,609 万元，其中住宅销售收入为 234,791 万元，商铺销售收入为 25,139 万元，公寓式写字楼销售收入为 116,612 万元，车位销售收入为 31,068 万元；可实现税后利润为 45,074 万元，税后投资利润率为 14.14%，项目的内部收益率为 19.61%，财务净现值为 25,342 万元，静态投
资回收期 1.7 年，动态投资回收期 1.83 年。
项目经济效益指标一览表
内容单位指标
总建筑面积平方米 320,000
总投资万元 318,662
总销售收入万元 407,609
净利润万元 45,074
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内容单位指标
项目投资净利润率% 14.14
项目销售净利率% 11.06
财务内部收益率% 19.61
项目静态回收期年 1.70
项目动态回收期年 1.83
5、项目经营模式
本项目由公司自主开发经营，募集资金到位后将用于项目投资和/或偿还项目借款。
(二)阳光海岸项目
本项目预计总投资 125,857 万元，其中地价 45,934 万元，建造成本74,014 万元，期间费用 5,909 万元。拟用本次募集资金投入 20,000 万元。
1、项目概况
阳光海岸项目位于钱江新城板块，地块东至规划路，南至之江中路，西边为规划路，北至规划路。本项目地块总占地面积为 33,642 平方米，计划总建筑面积为 107,235 平方米，其中地上建筑面积为 84,105 平方米，地下建筑面积为23,130 平方米。项目拟建为两幢 18 层的板式建筑，均为高品质精装修的一线江景住宅。
2、项目资格文件取得情况
滨江集团于 2005 年 8 月以挂牌方式取得阳光海岸项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。2005 年 9 月，杭州市国土资源局与滨江集团和阳光海岸公司签订补充协议，约定由阳光海岸公司作为该地块的开发主体。
本项目已经取得杭州市发展和改革委员会《杭州市企业投资项目变更备案通知书》(杭发改钱变备(2007)004 号)。
本项目已取得的资格文件见下表，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
资格文件证件编号
土地证杭上国用(2007)第 000158 号杭上国用(2007)第 000159 号
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资格文件证件编号
杭上国用(2007)第 000160 号
建设用地规划许可证(2007)年浙规用证 01000355 号
3、项目进度情况
本项目扩初方案已批复，并获取了《建设工程施工许可证》（打桩工程）。项目于 2007 年 12 月初开工，预计 2010 年 12 月底竣工，目前正处于桩基工程施工阶段。
根据项目的规划指标、设计概念以及阳光海岸项目的开发计划，估算项目总投资为 125,857 万元。总投资主要包括：土地费用、前期费用、建筑安装工程费、政府性费用及期间费用等。截至 2007 年 12 月 31 日，本项目已完成投资45,192 万元，主要用于支付土地款。根据公司 2007 年第四次临时股东大会决议，募集资金到位之后将部分用于偿还本次发行募集资金到位前公司已根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入项目的资金，其余募集资金将用于项目后续投资。项目资金缺口部分，本公司将通过自筹资金解决。
4、项目市场状况及经济效益分析
(1)项目市场状况
阳光海岸项目与金色海岸项目相毗邻，也属于短进深的“长方形”临江地块，同样具备打造“国际江景精装修住宅”的先天条件，故项目定位为前者的升级和延续，将在户型设计、精装修标准以及物业管理服务等方面进一步提升，更加精准地迎合目标客户群的需求。
(2)项目经济效益评价
本项目预计总销售收入为 221,439 万元，其中住宅销售收入为 213,519 万元，车位销售收入为 7,920 万元；可实现税后利润为 50,286 万元，税后投资利润率为 39.95%，项目的内部收益率为 30.40%，财务净现值为 29,785 万元，静
态投资回收期 2.42 年，动态投资回收期 2.65 年。
项目经济效益指标一览表
内容单位指标
总建筑面积平方米 114,000
总投资万元 125,857
总销售收入万元 221,439
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内容单位指标
净利润万元 50,286
项目投资净利润率% 39.95
项目销售净利率% 22.71
财务内部收益率% 30.40
项目静态回收期年 2.42
项目动态回收期年 2.65
5、项目经营模式
(1)项目开发主体
本项目拟通过阳光海岸公司进行开发。募集资金到位后将通过增资方式进入项目公司并用于项目投资和/或偿还项目借款。
阳光海岸公司于 2005 年 9 月 14 日成立,注册资本 3000 万元，公司与浙江城建房地产集团有限公司(简称“浙江城建”)分别持有该公司 52%、48%的股权。浙江城建具有房地产开发企业二级资质。
根据公司和浙江城建于 2007 年 4 月 6 日签署的股东增资协议，本项目总投资中的剩余部分由公司和浙江城建按照在阳光海岸公司的股权比例追加投资。
公司在实施本次发行后，计划对本项目投入募集资金，根据协议，公司与浙江城建将按双方在项目公司中的股权比例增加后续资金；增资后双方按照在阳光海岸公司的股权比例享有股东权益，承担股东风险。
(2)合作方浙江城建房地产集团有限公司的基本情况
合作方名称浙江城建房地产集团有限公司
合作方持股比例 48%
合作方注册资本 5000 万元
法人代表岑政平
注册地址杭州市狮虎桥路 3 号
经营范围房地产开发、经营、物业管理
合作方股东浙江城建集团股份有限公司(90%)、欧薇舟(10%)
与本公司是否存在关联关系否
合作方出资方式货币出资
合资协议可能对公司不利的条款无
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(三)金色蓝庭项目
本项目预计总投资 103,693 万元，其中地价 68,701 万元，建造成本30,123 万元，期间费用 4,869 万元。拟用本次募集资金投入 30,000 万元。
1、项目概况
金色蓝庭项目位于杭州城西的文教区板块，地块东至冯家河，南至文一西路，西边为通普路，北至益乐村。本项目总占地面积为 32,950 平方米，规划以高层住宅为主，配建适量的临街商铺。计划总建筑面积为 118,370 平方米，其中地上建筑面积为 97,170 平方米，地下建筑面积为 21,200 平方米。
2、项目资格文件取得情况
本项目已经取得杭州市发展和改革委员会《杭州市企业投资项目备案通知书》(杭发改备(2007)7 号)。
滨江集团于 2006 年 12 月以挂牌方式取得金色蓝庭项目用地开发权，办理了土地有偿使用手续并付清地价，依法取得该土地使用权。
本项目已取得的资格文件见下表，其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
资格文件证件编号
土地证
杭西国用(2007)第 000214 号
杭西国用(2007)第 000215 号
杭西国用(2007)第 000216 号
杭西国用(2007)第 000217 号
建设用地规划许可证（2007）年浙规用证 01000389 号
3、项目进度情况
本项目预计于 2008 年 3 月底开始建设，2010 年 12 月底竣工。目前处于施工图设计阶段。
根据项目的规划指标、设计概念以及金色蓝庭项目的开发情况，估算项目总投资为 103,693 万元。总投资主要包括：土地费用、前期费用、建筑安装工程费、政府性费用及期间费用等。截至 2007 年 12 月 31 日，本项目已完成投资67,068 万元，主要用于支付土地款。根据公司 2007 年第四次临时股东大会决议，募集资金到位之后将部分用于偿还本次发行募集资金到位前公司已根据项杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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目进度的实际情况以自筹资金先行投入项目的资金，其余募集资金将用于项目后续投资。项目资金缺口部分，本公司将通过自筹资金解决。
4、项目市场状况及经济效益分析
(1)项目市场状况
本项目位于城西文教区板块，板块内有浙江财经学院、杭州师范大学、杭州广播电视大学等大专院校，文化气息浓厚。该板块是杭州市成熟居住区，区域内有世纪联华超市、物美超市、翠苑电影大世界等大型商业、休闲娱乐配套设施,且交通非常便利。
该板块内的土地经过近几年的出让、开发建设，现剩余的土地开发用地已经不多，未来该区域内住宅供应较少，本项目作为该板块内稀有的楼盘之一，未来销售前景较好。
(2)项目经济效益评价
本项目预计总销售收入为 142,561 万元，其中住宅销售收入为 113,250 万元，商铺销售收入为 16,250 万元，车位销售收入为 7,380 万元，办公楼销售收入为 5,681 万元；可实现税后利润为 21,790 万元，税后投资利润率为
21.01%，项目的内部收益率为 20.04%，财务净现值为 10,181 万元，静态投资
回收期 2.57 年，动态投资回收期 2.92 年。
项目经济效益指标一览表
内容单位指标
总建筑面积平方米 118,370
总投资万元 103,694
总销售收入万元 142,561
净利润万元 21,790
项目投资净利润率% 21.01
项目销售净利率% 15.28
财务内部收益率% 20.04
项目静态回收期年 2.57
项目动态回收期年 2.92
5、项目经营模式
本项目由本公司全资子公司金色蓝庭公司自主开发经营，募集资金到位后将通过增资方式进入项目公司并用于项目投资和/或偿还项目借款。
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五、募集资金运用对主要财务状况及经营成果的影响
1、本次发行完成后，本公司的净资产及每股净资产预计将有较大幅度的提
高。由于净资产的大幅增加以及募集资金投资项目需要一定的建设期，在短期内将使公司的净资产收益率降低、每股收益摊薄。但由于本次募集资金投资项目均具有较高的投资回报率，随着募集资金投资项目效益的逐步体现，公司净资产收益率及每股收益将逐步上升。
2、本次发行完成后，公司资产负债率将有大幅度下降，这将大大增强本公
司的偿债能力，从而进一步拓宽贷款融资的空间。
3、根据公司募集资金投资项目可行性分析，本次拟投资的三个项目均具有
较好的收益水平，并将逐步在 2010 年-2011 年体现效益，这为公司未来若干年的收益奠定了坚实的基础。公司的综合竞争能力和盈利能力将得到较大幅度的提升。
六、项目的组织实施保障
房地产项目开发涉及市场调研、土地获得、规划设计、市场营销、建材采购、建设施工、销售服务和物业管理等一系列工作，具有环节多、周期长、过程复杂等特点。因此，项目管理和组织实施将直接影响到工程进度和项目质量。
1、公司在杭州地区开发项目具有优势
公司作为区域房地产龙头企业，在杭州地区从事房地产开发业务已十几年，对杭州地区市场具有较深刻的理解。同时，公司在项目管理和组织实施方面具有丰富的经验，基本实现了项目管理和实施的程序化、科学化、规范化，为开发项目的顺利完工提供了强有力的保证。本公司将进一步严格执行有关项目管理和实施的规定，对项目开发实施全过程跟踪管理，搞好项目管理和组织实施，保证项目如期完成。
2、公司具备了与较大开发规模相适应的管理模式
本公司目前开发的项目集中在杭州，项目之间的联系较为紧密，项目人员在项目周转过程中实现了有效的利用。公司目前扁平化的管理架构和主流产品项目分类管理方式能够很好地适应项目集中、人员精简的现状。另外，公司也杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书
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在积极加强人才储备，一方面在目前的主管级队伍中着重培养能够独当一面的项目经理，另一方面积极对外招聘人才，以适应公司业务拓展的需要。
3、公司目前开发的主流产品定位清晰、发展成熟，具有较强的可复制性
公司目前已经形成了两大类主流产品(即高性价比中档住宅、高附加值高端住宅两大类)，该两大类产品市场定位清晰、运作已经成熟。公司对这两类产品进行分类管理，同类项目间能够实现有效的资源共享。这两类产品已经形成了制度化、样板化，具有较强的可复制性，可以提高项目运作效率、降低项目成本。
4、公司与外部合作单位建立了良好的合作关系
在多年的开发过程中，公司已经与国内外高水平的设计、施工、监理等单位建立了良好的合作关系。良好的外部合作环境为项目的顺利实施提供了有利的外部条件。
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第十四节股利分配政策
一、股利分配的一般政策
本公司实行同股同利的分配政策，按股东持有本公司股份的比例进行分配。股利分配采用派发现金或送股两种形式。在向股东分配股利时，本公司将按国家有关规定代扣代缴应缴税金。每年度的具体分配方案由董事会根据每一会计年度本公司的经营业绩和未来的生产经营计划提出，在会计年度结束后 6
个月内经股东大会决议通过后两个月内完成股利派发事项。经股东大会决议，公司可决定中期股利分配政策。
根据本公司《公司章程》(草案)所规定的利润分配政策，本公司税后利润按下列顺序和比例分配：
1、弥补上一年度的亏损(如有亏损)；
2、提取法定公积金 10%；
3、提取任意公积金；
4、支付股东股利。
公司法定公积金累计额达到公司注册资本 50%以上的，可以不再提取。提取法定公积金后，是否提取任意公积金由股东大会决定。公司不得在弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润。股东大会决议将公积金转为股本时，按股东原有股份比例派送新股。但法定公积金转为股本时，所留存的该项公积金不得少于注册资本的 25%。
二、最近三年股利实际分配情况
1、2005 年度
根据经公司董事会审议通过并经公司股东会批准的 2005 年度利润分配方案：按当年实现净利润提取 10%法定公积金、10%法定公益金，不派发现金股利，剩余未分配利润结转下一年度。
2、2006 年度
根据公司 2006 年 8 月 10 日和 2006 年 10 月 31 日召开的临时股东会决议，公司将 2005 年度账面结余未分配利润分别向全体股东分配 2,500 万元(含税，下同)和 3,100 万元现金股利；
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根据 2007 年 3 月 25 日公司董事会一届四次会议通过的 2006 年度利润分配预案并经公司 2006 年度股东大会批准的 2006 年度利润分配方案：按当年实现净利润(扣除已折股的 2006 年 1-10 月净利润 170,760,835.38 元)提取 10%法
定公积金，不派发现金股利和股票股利，剩余未分配利润结转下一年度。
3、2007 年度
公司董事会一届十五次会议审议通过 2007 年度利润分配预案：按当年实现净利润（弥补由于执行新企业会计准则形成的期初母公司未分配利润-376,411,724.73 元后）计提 10%的法定盈余公积，不派发现金股利和股票股
利，剩余未分配利润结转下一年度。
三、本次发行完成前滚存利润的分配情况
根据本公司 2007 年第四次临时股东大会决议，公司在股票发行前的利润分配遵循如下方式处理：
如果本公司向社会公众公开发行股票的申请获得批准并成功发行，则本公司发行当年所实现的利润和以前年度的滚存利润由发行完成后的新老股东共享。
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第十五节其他重要事项
一、信息披露及投资者关系管理
本公司为完善信息披露行为，按照中国证监会的有关要求，建立了《杭州滨江房产集团股份有限公司信息披露管理制度》(草案)，并由相关部门专门负责信息披露和投资者关系管理。
本公司董事会秘书具体负责信息披露和投资者关系的事务。
董事会秘书：李渊
电话：(0571)86987771
传真：(0571)86987779
电子信箱： liyuan@binjiang.com.cn
二、重要合同
根据本公司的总资产规模，公司确定重要合同的标准为 3,000 万元以上，以及虽未达到 3,000 万元，但对公司生产经营、未来发展或财务状况具有重要影响的合同。这些合同主要有：
(一)国有土地使用权出让合同
2006 年 9 月 30 日，本公司及 Green Sea International Ltd.与杭州市土地储备中心签定“杭土储协（2006）35 号”《政府储备土地开发补偿协议
书》，滨江集团和 Green Sea International Ltd.以挂牌方式共同受让“杭政储出（2006）20 号”政府储备地块，该宗地位于拱墅区湖墅南路，出让土地面
积 104,070 平方米，土地用途为住宅(设配套公建)用地、办公兼容宾馆业用地，约定土地开发补偿费共计 163,349.75 万元。
2006 年 9 月 30 日，本公司及 Green Sea International Ltd.与杭州市国土资源局签定了《国有土地使用权出让合同》（合同编号：杭土合字(2006)130号），该宗地位于拱墅区湖墅南路，出让面积为 104,070 平方米，土地出让款共计 199,650.25 万元。
(二)工程承发包合同
1、万家花城项目
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2006 年，本公司控股子公司万家花城公司与浙江杭州湾建筑集团有限公司签定万家花城一期 A 标段《建设工程施工合同》，合同总价款为 15,750.38 万
元。2006 年 11 月，本公司控股子公司万家花城公司与杭州中豪建设工程有限公司签订万家花城一期 B 标段《建设工程施工合同》，合同总价款为15,677.94 万元。
2007 年 6 月，本公司控股子公司万家花城公司与杭州通达建筑工程公司签定万家花城二期 A 标段《建设工程施工合同》，合同总价款为 6,929.34 万元。
2007 年 6 月，本公司控股子公司万家花城房公司与杭州中豪建设工程有限公司签订万家花城二期 B 标段《建设工程施工合同》，合同总价款为 8,356.36 万
元。
2、金色海岸项目
2006 年 7 月 1 日，公司与上海城建建设实业(集团)有限公司签订金色海岸5#楼西单元、6#楼、7#楼户内精装修工程《建设工程施工合同》，合同总价款5,323.39 万元。
2007 年 1 月 20 日，公司与上海城建建设实业(集团)有限公司签订金色海岸 8#，12#楼户内精装修工程建设工程施工合同，合同总价款为 5149.34 万
元。
2007 年 1 月 25 日，公司与上海市建筑装饰工程有限公司签订金色海岸 10#楼、11#楼、13#楼套内及电梯厅装饰工程建设工程施工合同，合同总价款5,992.58 万元。
2007 年 4 月 8 日，本公司与浙江亚厦装饰集团有限公司签订金色海岸西区、东区标段精装修工程(2＃楼、4＃楼)的《建设工程施工合同》，合同总价款 10,998.78 万元。
3、滨江?千岛湖湖滨花园
2006 年 5 月 23 日，本公司控股子公司千岛湖公司与浙江海纳建设有限公司签订滨江?千岛湖湖滨花园项目工程《建设工程施工合同》，合同总价款为6,439.61 万元。
4、新城时代广场
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2007 年 4 月 4 日，本公司控股子公司新城时代公司与杭州中豪建设工程有限公司签订新城时代广场的《建设工程施工合同》，合同总价款 38,238.36
万元。
2007 年 12 月 28 日，本公司控股子公司新城时代公司与深圳市科源建设集团有限公司签订新城时代广场 1 幢及 2 幢的《幕墙施工合同》，合同总价款3,518.43 万元。
2007 年 12 月 29 日，本公司控股子公司新城时代公司与深圳市科源建设集团有限公司签订新城时代广场 3 幢及 4 幢的《幕墙施工合同》，合同总价款4,835.43 万元。
5、千岛湖?索菲特滨江酒店
2007 年 7 至 8 月，本公司控股子公司千岛湖公司与浙江宝华建设集团有限公司签订千岛湖?索菲特滨江酒店工程的《建设工程施工合同》及《补充协议》，合同总价款 5,576 万元。
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(三)借款及授信合同
序号借款行合同号
借款金额(万元)合同主体借款期限合同利率(%)保证方式
1 中国工商银行杭州江城支行 2007 年江城 0002 号 38,000 万家花城公司 2007.3.23-2010.3.15 6.57 抵押
2 杭州市商业银行秋涛支行 003C222100602 13,000 公司 2006.04.10-2008.04.09 5.76 抵押
3 中国农业银行淳安县支行总计
浙农淳支农银借字3344200600051728 18,000 千岛湖滨江 2006.12.27-2009.6.26 6.3 抵押＋担保
4 中国农业银行杭州市中山支行 33101200701427 17,000 公司 2007.1.11-2017.1.10 6.84 抵押
5 中国农业银行杭州市中山支行 33101200701708 18,000 友好饭店 2007.1.12-2017.1.11 6.84 抵押＋担保
6 中国农业银行杭州市中山支行 33101200707212 42,000 公司 2007.2.16-2009.8.15 6.3 抵押＋担保
7 中国农业银行杭州市中山支行 33101200709840 5,000 公司 2007.3.13-2017.3.12 6.84 抵押
8 中国建设很行杭州秋涛支行 1273200701 25,000 万家花城公司 2007.3.21-2010.3.20
浮动利率计算月利率抵押＋担保
9 中国建设银行杭州秋涛支行 1273200702 15,000 新城时代公司 2007.11.30-2009.11.29
浮动利率计算月利率抵押＋担保
10 中国建设银行杭州秋涛支行 1273200703 20,000 新城时代公司 2007.11.30-2009.11.29
浮动利率计算月利率抵押＋担保
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序号借款行合同号
借款金额(万元)合同主体借款期限合同利率(%)保证方式
11 中国建设银行杭州秋涛支行 1273200801 5,000 新城时代公司 2007.11.30-2009.11.29
浮动利率计算月利率抵押＋担保
12 中国农业银行杭州市中山支行 3310120080007230 45,000 公司 2008.2.29-2011.2.28
浮动利率计算月利率抵押
13 中国民生银行杭州分行公借贷字第99072008297484 号 40,000 阳光海岸公司 2008.3.11-2011.3.11 8.694 抵押
(四)抵押合同
序号抵押权人债务人抵押人签订日期合同名称合同编号
抵押起止
时间
形成债务的最高余额
(万元)
抵押物
1 中国农业银行杭州市中山支行友好饭店友好饭店 2006.12.28
最高额抵押合同
2007.1.4-
2018.1.4 29,943
友好饭店部分房屋所有权3和土地使用权
2 中国农业银行杭州市中山支行公司房开公司 2006.12.28
最高额抵押合同
2007.1.4-
2018.1.4 18,500
庆春东路 66 号部分房产4
3 中国农业银行杭公司万家花城 2007.2.13 最高额抵 33906200700 2007.2.13- 55,000 土地使用权5
3 以友好饭店编号为杭房权证上移字第 06461478，06461482，06461485，06461353 房屋所有权为抵押物。
4 以庆春东路 66 号、66－1号两处的物业作为抵押，总建筑面积为 17924.79 平方米。
5 以杭拱国用(2006)字第 078、79、80 号国有土地使用权为抵押物。
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序号抵押权人债务人抵押人签订日期合同名称合同编号
抵押起止
时间
形成债务的最高余额
(万元)
抵押物
州市中山支行公司押合同 008040 2012.2.12
4 中国农业银行杭州市中山支行公司公司 2007.3.13
最高额抵押合同
2007.3.13-
2017.3.12 14,223.9
凤起东路 55 号房屋所有权6
5 中国农业银行淳安县支行
千岛湖公司
千岛湖公司 2006.12.27 抵押合同
浙农营淳支农银抵字
2006.12.26-
2009.6.26 40,000 土地使用权
6 中国工商银行杭州江城支行
万家花城公司
新城时代公司 2007.3.16
最高额抵押合同
2007 年江城(抵)字 0001号
2007.3.16-
2010.4.16 49,000 土地使用权
7 杭州市商业银行秋涛支行公司房开公司 2006.04.10 抵押合同
003C2112006
2006.04.10-
2008.04.09 15,000
公司办公楼、部分公司自有物业
8 中国建设银行杭州秋涛支行
万家花城公司
万家花城公司 2007.3.21
最高额抵押合同 1273200701
2007.3.21-
2010.3.31 30,185 土地使用权
6 以杭房权证江更字第 07047737 号、杭房权证江更字第 07047738 号房屋所有权为抵押，总建筑面积 6768.07m2。
7 以淳安国用 2005 字第 053，054，055，056，057，058 号国有土地使用权为抵押。
8 以杭江国用(2007)第 039、040、041、042 号国有土地使用权为抵押。
9 以杭拱国用(2007)第 012、013 号，杭拱国用(2007)第 018、020 号国有土地使用权为抵押。
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序号抵押权人债务人抵押人签订日期合同名称合同编号
抵押起止
时间
形成债务的最高余额
(万元)
抵押物
9 中国建设银行杭州秋涛支行
新城时代公司
阳光海岸公司 2007.11.30
最高额抵押合同 1273200702
2007.11.30-
2010.11.29 49,000 土地使用权
10 中国农业银行杭州市中山支行公司
金色蓝庭公司 2008.2.27
最高额抵押合同
2008.2.28-
2011.2.27 66,700 土地使用权
1 中国民生银行杭州分行
阳光海岸公司公司 2008.3.11 抵押合同
公担抵字第99072008Y83007 号
2008.3.11-
2011.3.11 75,843 土地使用权
10 以杭上国用（2007）第 000158 号、000159 号、000160 号国有土地使用权为抵押。
11 以杭西国用(2007)第 000214 号、000215 号、000216 号、000217 号国有土地使用权为抵押。
12 以杭江国用(2007)第 000238 号、杭江国用(2007)第 000239 号、杭江国用(2007)第 000240 号国有土地使用权为抵押。
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(五)租赁合同
1、2005 年 6 月 9 日，本公司控股子公司房开公司与浙江永乐家电有限公
司签订《租赁合同》，房开公司向浙江永乐家电有限公司租赁其在杭州市秋涛路 77 号滨江·新城市广场中区房产 1－4 层，建筑面积 12,700 平方米，租赁期自 2005 年 7 月 25 日至 2016 年 1 月 31 日，年租金为 850 万元。租赁物附属场地包括外墙面广告及门前停车位。
2、2006 年 9 月 9 日，本公司控股子公司房开公司与大安控股集团公司、
浙江凯莱服饰股份有限公司、浙江七星服饰股份有限公司签订《房屋租赁合同》，房开公司将座落于杭州市江干区庆春东路 66 号－1 滨江·庆春发展大厦
6、7、8、9、10 层，总建筑面积为 3,987.21 平方米的房产出租给大安控股集
团公司、浙江凯莱服饰股份有限公司、浙江七星服饰股份有限公司。其中 7、
8、9 层租赁期为 2006 年 9 月 10 日至 2016 年 12 月 9 日，6、10 层租赁期为
2009 年 10 月 10 日至 2016 年 12 月 9 日。2006 年 12 月 10 日至 2009 年 12 月 9日 7、8、9 层年租赁费为 157 万元，2009 年 12 月 10 日至 2012 年 12 月 9 日
6、7、8、9、10 层年租赁费为 295 万元，2012 年 12 月 10 日至 2016 年 12 月 9
日 6、7、8、9、10 层年租赁费为 324 万元。
3、2006 年 9 月 18 日，本公司与浙江橙思得购物中心有限公司签订《租赁
合同》，向其租赁其在南肖埠?文景苑，即杭州市凤起东路 55 号 101 室、102室的商业用房，建筑面积 6,768 平方米，租期自 2006 年 8 月 10 日至 2016 年 8月 9 日，首期年租金 476 万元，以后按每 5 年递增 3%。租赁物附属场地包括外墙面广告位，广场停车位，商场地下停车位 6个。
(六)其他
2007 年 11 月 1 日，本公司与杭州欣盛房地产开发有限公司、恒通实业有限公司签订《关于共同投资开发“千岛湖乌嘴洞”地块项目之协议书》，协议约定三方合作开发杭州欣盛房地产开发有限公司通过拍卖竞得的千岛湖乌嘴洞地块，公司与杭州欣盛房地产开发有限公司、恒通实业有限公司合资设立东方海岸（淳安）房地产开发有限公司（以下简称项目公司）作为该地块的开发主体，本公司出资 3,700 万元，占注册资本的 16.82%。合同约定，在项目公司增
资时，本公司具有优先增资权，有权增持项目公司股权比例至 51.00%。
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2007 年 11 月 6 日，本公司与 Green Sea International Ltd.签署《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》，约定对滨绿公司和绿滨公司进行重组。绿滨公司重组后成为 Green Sea International Ltd.之全资子公司，滨绿公司重组后股权结构调整为：本公司持股 50%、绿滨公司持股 25%、Green Sea International Ltd.之另一全资子公司杭州添惠置业有限公司持股25%。滨绿公司将作为“杭汽发”地块的项目开发主体，且滨绿公司的股东将分两次同比例对滨绿公司增资至约 4亿美元。
三、公司对外担保的情况
(一)公司为控股子公司提供担保情况
1、本公司为千岛湖公司提供担保情况
（1）千岛湖公司的基本情况：
千岛湖公司为公司控股子公司，见“第五节发行人基本情况”之“六、发
起人控股和参股公司”所述。
（2）担保合同具体情况如下：
2006 年 12 月 27 日，公司与中国农业银行淳安县支行签订合同编号为浙农营淳支农银保字 33901200600023077 的《保证合同》，为中国农业银行淳安县支行与千岛湖公司签订的编号为浙农淳支农银借字 3344200600051728 的《借款合同》提供连带责任保证，担保金额为 18,000 万元。有关该笔贷款的具体情况，见本节之“(三)借款与授信合同”所述。
2、为友好饭店提供担保情况
（1）友好饭店基本情况：
友好饭店为公司控股子公司，见“第五节发行人基本情况”之“六、发起
人控股和参股公司”所述。
（2）担保合同具体情况如下：
2007 年 1 月 12 日，公司与中国农业银行杭州市中山支行签订合同编号为33901200701945 的《保证合同》，为友好饭店与中国农业银行杭州市中山支行签订的编号为 33101200701708 的《借款合同》提供连带责任保证，担保金额 18,000 万元。有关该笔贷款的具体情况，见本节之“(三)借款与授信合同”所述。
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3、为万家花城公司提供担保情况
(1)万家花城公司基本情况：
万家花城公司为公司控股子公司，见“第五节发行人基本情况”之“六、
发起人控股和参股公司”所述。
(2)担保合同具体情况如下：
2007 年 3 月 27 日，公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订编号为 1273200701 的《保证合同》，为万家花城公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订的编号为 1273200701 的《借款合同》提供连带责任担保，担保金额为本金 25,000 万元。有关该笔贷款的具体情况，见本节之“(三)借款与授信合同”所述。
4、为新城时代公司提供担保情况
(1)新城时代公司基本情况：
新城时代公司为公司控股子公司，见“第五节发行人基本情况”之“六、
发起人控股和参股公司”所述。
(2)担保合同具体情况如下：
2007 年 11 月 30 日，公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订编号为 1273200702 的《保证合同》，为新城时代公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订的编号为 1273200702 的《借款合同》提供连带责任担保，担保金额为本金 15,000 万元。有关该笔贷款的具体情况，见本节之“(三)借款与授信合同”所述。
2007 年 11 月 30 日，公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订编号为 1273200703 的《保证合同》，为新城时代公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订的编号为 1273200703 的《借款合同》提供连带责任担保，担保金额为本金 20,000 万元。有关该笔贷款的具体情况，见本节之“(三)借款与授信合同”所述。
2007 年 11 月 30 日，公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订编号为 1273200801 的《保证合同》，为新城时代公司与中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行签订的编号为 1273200801 的《借款合同》提供连带责任担保，担保金额为本金 5,000 万元。有关该笔贷款的具体情况，见本节之“(三)借款与授信合同”所述。
(二)公司为购买商品房客户提供担保
公司按照房地产行业惯例，为购买公司商品房的购房者进行了阶段性的购房担保。
1、2006 年 7 月，本公司与交通银行杭州分行西湖支行签署了《个人住房
抵押贷款业务合作协议》，根据协议，为本公司开发的金色海岸项目提供个人贷款，并且在保证期限内为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。保证期从购房者与银行签订借款合同生效之日起，至购房者取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为银行设定抵押担保、银行取得抵押登记证明文件正本之日。银行发放的贷款总额不超过两亿元，贷款金额不超过其所购房屋总价款的 70%，贷款期限最长为 30 年的住房抵押贷款。
2、2007 年 5 月 16 日，本公司控股子公司万家花城公司与中国工商银行股
份有限公司杭州江城之行签署了《办理个人住房贷款业务合作协议》，根据协议，万家花城公司为购置万家花城一期业主的个人住房贷款提供担保，在业主房产权证办妥前提供连带责任的保证。
3、2007 年 5 月，本公司控股子公司万家花城公司与中国农业银行杭州市
中山之行签署了《个人购房贷款项目合作协议》，根据协议，万家花城公司为购置万家花城一期业主的个人住房贷款提供担保，在业主房产权证办妥前提供连带责任的保证。
4、2007 年 5 月 22 日，本公司控股子公司万家花城公司与杭州市商业银行
股份有限公司签署了《提供房屋销售按揭协议书》，根据协议，万家花城公司为购置万家花城一期业主的个人住房贷款提供担保，在业主房产权证办妥前提供连带责任的保证。
5、2007 年 5 月 10 日，本公司控股子公司万家花城公司与中国建设银行股
份有限公司浙江省分行签署了《个人住房借款最高额保证合同》，根据协议，万家花城公司为购置万家花城一期的业主在 2007 年 5 月 10 日至 2010 年 5 月10 日期间形成的个人住房贷款提供连带责任担保，其最高额为三亿元整。
6、2007 年 12 月 20 日，本公司控股子公司万家花城公司与中信银行股份
有限公司杭州分行签署了《中信银行杭州分行个人按揭贷款业务合作协议书》，根据协议，中信银行杭州中山支行为万家花城公司开发的万家花城二期提供总金额为 20,000 万元的按揭贷款，贷款成数最高为 7 成，最长贷款期限30 年。万家花城公司为购置万家花城一期业主的个人住房贷款提供担保，在房屋他项权证办妥前提供连带责任的保证。
7、2008 年 1 月 1 日，本公司控股子公司万家花城公司与中国银行股份有
限公司城东支行签署了《房屋按揭合作协议》，根据协议，万家花城公司为购置万家花城二期业主的个人住房贷款提供担保，在房屋他项权证办妥前提供连带责任的保证。
截至 2007 年 12 月 31 日，本公司及相关控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款总额为 179,356 万元。本公司在办妥他项权证后该担保责任将予以解除。
除上述为控股子公司提供担保，以及为购买本公司商品房的购房者提供阶段性担保外，公司没有其他对外担保的情况。
四、诉讼和仲裁事项
1、2007 年 8 月 21 日，因浙江橙思得购物中心有限公司（以下简称“橙思
得公司”）违反与公司签署的《房屋租赁合同》无故拖欠应当支付的租金及其他款项，公司向杭州市江干区人民法院（以下简称“江干区法院”）起诉，要求橙思得公司与连带责任人杭州美洲豹贸易有限公司终止履行《房屋租赁合同》；并支付拖欠的租金及违约金合计约 373 万元。
2007年9月6日，橙思得公司向江干区法院提起反诉，要求公司继续全面履行合同；并返还已经支付的租赁费用及其他损失合计约425万元。
截至本招股意向书签署日，此案尚在审理中。
除上述诉讼事宜外，截至本招股意向书签署之日，本公司没有对财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的诉讼或仲裁事项。
2、截至本招股意向书签署之日，本公司控股股东滨江控股公司、实际控制
人戚金兴、控股子公司，以及公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员不存在作为一方当事人的重大诉讼或仲裁事项。
3、截至本招股意向书签署之日，本公司董事、监事、高级管理人员和核心
技术人员不存在涉及刑事诉讼的情况。
第十六节董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明
一、发行人全体董事、监事、高级管理人员的声明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签名：
戚金兴朱慧明莫建华
李渊郑贤祥陈国荣
汪祥耀
全体监事签名：
赵军江帆薛蓓蕾
全体高级管理人员签名：
朱立东余忠祥张洪力
沈伟东
杭州滨江房产集团股份有限公司
年月日
二、保荐人(主承销商)声明
本公司已对招股意向书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
法定代表人（或授权代表）：
保荐代表人：
项目主办人：
中信证券股份有限公司
年月日
程博明
陈淑绵张宁
庄玲峰
三、发行人律师声明
本所及经办律师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘要与本所出具的法律意见书和律师工作报告无矛盾之处。本所及经办律师对发行人在招股意向书及其摘要中引用的法律意见书和律师工作报告的内容无异议，确认招股意向书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
律师事务所负责人(签字)：
经办律师(签字)：
浙江天册律师事务所
年月日
章靖忠
吕崇华叶志坚
四、发行人审计机构声明
本所及签字注册会计师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘要与本所出具的审计报告、内部控制鉴证报告及经本所核验的非经常性损益明细表无矛盾之处。本所及签字注册会计师对发行人在招股意向书及其摘要中引用的审计报告、内部控制鉴证报告及经本所核验的非经常性损益明细表的内容无异议，确认招股意向书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
会计师事务所负责人(签字)：
经办注册会计师(签字)：
王国海向晓三
浙江天健会计师事务所有限公司
年 月 日
胡少先
五、发行人验资机构声明
本机构及签字注册会计师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘要与本机构出具的验资报告无矛盾之处。本机构及签字注册会计师对发行人在招股意向书及其摘要中引用的验资报告的内容无异议，确认招股意向书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
验资机构负责人(签字)：
经办注册会计师(签字)：
浙江天健会计师事务所有限公司
年 月 日
胡少先
王国海叶兴林
六、发行人资产评估机构的声明
本机构及签字注册资产评估师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘要与本机构出具的资产评估报告无矛盾之处。本机构及签字注册资产评估师对发行人在招股意向书及其摘要中引用的资产评估报告的内容无异议，确认招股意向书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
资产评估机构负责人(签字)：
经办注册资产评估师(签字)：
浙江勤信资产评估有限公司
年月日
朱永勤
张叔进潘文夫
七、发行人资产评估机构的声明
本机构及签字注册资产评估师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘要与本机构出具的资产评估报告无矛盾之处。本机构及签字注册资产评估师对发行人在招股意向书及其摘要中引用的资产评估报告的内容无异议，确认招股意向书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
资产评估机构负责人(签字)：
经办注册资产评估师(签字)：
浙江勤信资产评估有限公司
年月日
朱永勤
周瑾潘文夫
第十七节备查文件
一、备查文件
(一)发行保荐书；
(二)财务报表及审计报告；
(三)内部控制鉴证报告；
(四)经注册会计师核验的非经常性损益明细表
(五)法律意见书及律师工作报告；
(六)公司章程(草案)；
(七)中国证监会核准本次发行的文件；
(八)其他与本次发行有关的重要文件。
二、备查文件的查阅
(一)备查文件的查阅期间
工作日上午 9:30--11:30,下午 1:30--4:30
(二)备查文件查阅地点
1、发行人：杭州滨江房产集团股份有限公司
法定代表人：戚金兴
地址：浙江省杭州市庆春东路 38 号(310016)
联系人：李渊
电话：0571-86987771
传真：0571-86987779
发行人网址：www.binjiang.com.cn
发行人电子信箱：liyuan@binjiang.com.cn
2、保荐人(主承销商)：中信证券股份有限公司
法定代表人：王东明
联系地址：浙江省杭州市求是路 8号公元大厦北楼 18 楼(310013)
联系人：庄玲峰
电话：(0571)85776100
传真：(0571)85783754
