上海大名城企业股份有限公司
2013 年年度报告
上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见
的审计报告。
四、 公司负责人俞培俤、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计
主管人员）朱海萍声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：根据天职国
际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2013 年，母公
司实现净利润为-2937.18 万元，截止 2013 年末母公司累计未分配利润为-13308.96
万元。 鉴于公司 2013 年度累计未分配利润仍为负值，故 2013 年度公司不进行
利润分配。不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示.................................................................................... 1
第二节 公司简介........................................................................................................ 2
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................................................ 4
第四节 董事会报告.................................................................................................... 6
第五节 重要事项...................................................................................................... 24
第六节 股份变动及股东情况.................................................................................. 36
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.................................................. 41
第八节 公司治理...................................................................................................... 48
第九节 内部控制...................................................................................................... 54
第十节 财务会计报告.............................................................................................. 56
第十一节 备查文件目录.......................................................................................... 74
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司
东福实业 指 福州东福实业发展有限公司
锦昌贸易 指 福州锦昌贸易有限公司
三嘉制冷 指 福州三嘉制冷设备有限公司
创元贸易 指 福州创元贸易有限公司
名城地产 指 控股子公司名城地产（福建）有限公司
控股子公司东福名城（常州）置业发展有
东福名城 指
限公司
顺隆实业 指 控股子公司福建顺隆实业有限公司
顺泰地产 指 控股子公司福州顺泰地产有限公司
上海名城实业 指 控股子公司上海名城实业有限公司
大名城贸易 指 控股子公司上海名城贸易有限公司
控股子公司名城豪生大酒店（福州）有限
名城豪生大酒店 指
公司
福建汇泰 指 福建汇泰房地产开发有限公司
报告期、本报告期 指 2013 年度
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
上海一中院 指 上海市第一中级人民法院
华源集团 指 中国华源集团有限公司
福州东福实业发展有限公司、福州锦昌贸
东福实业及其一致行动人 指 易有限公司、福州三嘉制冷设备有限公
司、福州创元贸易有限公司
鑫联洪贸易 指 福州开发区鑫联洪贸易有限公司
香港冠隆 指 冠隆企业有限公司
国元信托 指 安徽国元信托有限责任公司
天职会计师事务所 指 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及对策，敬请投资者予以关注。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司
公司的中文名称简称 大名城
公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD.
公司的外文名称缩写 GREATTOWN
公司的法定代表人 俞培俤
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张燕琦 迟志强
上海市闵行区红松东路 1116 号 上海市闵行区红松东路 1116 号
联系地址
上海虹桥元一大厦 5 楼 上海虹桥元一大厦 5 楼
电话 021-62478900 021-62478900
传真 021-62479099 021-62479099
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市闵行区红松东路 1116 号 1 幢 5 楼 A 区
公司注册地址的邮政编码
上海市闵行区红松东路 1116 号上海虹桥元一大
公司办公地址
厦5楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.greattown.cn
电子信箱 dmc@greattown.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《香港文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
*ST 华源、ST 华
A股 上海证券交易所 大名城
源
*ST 华源 B、ST 华
B股 上海证券交易所 大名城 B
源B
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六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告-公司基本情况-其他有关资料
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年公司上市以来至 2008 年，公司所属行业制造业，主营业务主要为：生产、
加工聚酯产品、化纤、棉毛丝麻纺织品、印染及后整理制品，服装服饰、生物制品、
农药及中间体（限分支机构经营）、药品原料及制剂（限分支机构经营）、保健品（筹
建）等。
2011 年 6 月，公司完成发行股份购买资产暨关联交易事项后，公司所属行业变更
为房地产开发与经营业，公司主营业务主要为：房地产综合开发，建造、销售商品
房，物业管理，物业租赁，公共基础设施开发与建设，建筑装饰安装工程等。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来大股东发生过一次变更。2009 年 4 月，公司控股股东由中国华源集团
有限公司变更为东福实业发展有限公司。具体变更情况如下：
2009 年 3 月 18 日，上海一中院委托上海长城拍卖有限公司拍卖华源集团持有的
公司 154,932,000 股限售流通股。2009 年 3 月 31 日，东福实业以人民币 7,281,804
元的价格竞得上述股权。2009 年 4 月 2 日，上海一中院做出（2006）沪一中执字
第 551 号、（2009）沪一中执字第 162 号民事裁定书，将华源集团持有本公司
154,932,000 股限售流通股的所有权及相应的其他权利归买受人东福实业所有。根据
执行《上海华源股份有限公司重整计划》，2009 年 4 月 22 日，上海市第二中级人
民法院（以下简称\"上海二中院\"）以民事裁定书[（2008）沪二中民四（商）破字第
2-11 号]裁定东福实业受让 58,881,000 股华源股份 A 股股票，由东福实业指定一致
行动人俞丽女士受让 47,691,464 股华源股份 B 股股票。中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司在收到上海一中院和上海二中院协助执行通知书后，分别于 2009
年 4 月 16 日、4 月 21 日将上述股份划转到东福实业及其一致行动人名下。东福
实业及其一致行动人通过司法拍卖及执行《重整计划》合计持有本公司 121,678,334
股股份，占上市公司总股本 25.77％，成为本公司的控股股东。
七、 其他有关资料
天职国际会计师事务所（特殊
名称
普通合伙）
上海浦东新区陆家嘴东路 161
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
号招商局大厦 35 楼
张坚
签字会计师姓名
郭守俊
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
同期增减(%)
营业收入 2,939,893,169.36 1,676,450,139.08 75.36 3,302,711,273.01
归属于上市公司股东的净
255,450,881.08 188,955,450.37 35.19 696,528,292.97
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 226,226,815.48 185,891,903.01 21.70 359,465,491.39
润
经营活动产生的现金流量
-3,000,807,555.54 -1,106,076,633.02 不适用 -580,155,853.48
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
2,626,428,400.55 2,370,977,519.47 10.77 2,182,022,069.10
资产
总资产 15,086,413,008.44 10,385,491,421.79 45.26 7,415,296,172.48
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1690 0.1250 35.20 0.4608
稀释每股收益（元／股） 0.1690 0.1250 35.20 0.4608
扣除非经常性损益后的基本
0.1497 0.1230 21.71 0.3624
每股收益（元／股）
增加 1.92 个百
加权平均净资产收益率（%） 10.22 8.30 37.89
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 0.88 个百
9.05 8.17 32.75
平均净资产收益率（%） 分点
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二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 75,141,339.57 -80,011.53 -253,645.07
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 4,000,000.00
或定量持续享受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
333,872,957.52
当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
1,635,327.96 5,156,254.91 3,828,466.13
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -22,983,926.03 -2,746,876.35 -2,768,209.01
少数股东权益影响额 -10,352,676.85 100,026.77 -1,046,203.72
所得税影响额 -14,215,999.05 634,153.56 -570,564.27
合计 29,224,065.60 3,063,547.36 337,062,801.58
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）2013 年房地产市场走势分析
2013 年，全国房地产市场在刚性需求以及合理的改善型需求的支撑下触底回暖，
全国商品房销售面积 130551 万平方米，商品房销售额 81428 亿元，同比分别增长
17.3 %和 26.3%。从供需情况看，市场整体供需两旺，一二线城市供给显著增加；
需求方面，刚性及改善型主流产品需求相对旺盛。与此同时，上市房企的新开工力
度在 2013 年明显加强。房企资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠
道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低，企业资
金状况处于历史较好水平。房地产投资方面，全年房地产开发投资 86013 亿元，同
比增长 19.8%。土地市场方面，全国 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别增
长 19.3%、29.8%，总出让金同比大幅增长 60.4%，一线城市增长最为显著。价格方
面，全国 300 个城市住宅用地楼面均价同比上涨 23.1%，溢价率达 18.8%。
房地产政策方面，在继续实施限购、限贷等调控政策的同时，中央也在加紧完
善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不
动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及
今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
2013 年，政府在城镇化发展思路上同样提出更多新思维。未来的城镇化发展思
路将是人、财（金融）、地三大层面再平衡过程，城镇化将以推进农村转移人口市民
化、提高城镇建设用地利用效率、建立多元可持续资金保障机制、优化城镇化布局
和形态、提高城镇建设水平和加强对城镇化管理为主要任务。
（二）公司管理回顾
2013 年，按照公司战略发展规划，坚持\"抓机遇、促发展、夯实管理、稳步推
进\"的经营理念，快速开发、快速销售，深耕公司四大业务区域，同时在保生产的前
提下坚持稳健的财务策略，公司上下齐心协力，勤奋工作，实现了既定的扩张规模
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与效益的同步提升。
2013 年，公司先后在上海、福建永泰、福清地区，兰州等地，获得房地产开发
项目总计土地面积 115.76 万平方米，新开工面积超过 150 万平方米。公司通过准确
研判市场，及时调整产品设计规划，以刚性和改善型户型为主力产品，科学把握推
盘节奏，2013 年，公司实现签约面积和签约金额分别较上年同期增长 3.77%和 32.09%，
实现营业收入同比上年同期上涨 75.36%、归属上市公司股东净利润同比增涨 35.19%。
面对 2013 年房地产市场形势复杂多变的形势，公司严格执行生产计划，及时调
整和纠正建设过程中的问题，确保提高节点完成率，加快项目的建设开发速度。同
时，大力加强营销，积极创新求变，把握市场回暖的契机，开展系列促销活动，有
效提高了产品去化进度。同时公司开设\"名城地产\"官方微信平台，通过与公司业主
平台\"名城汇\"实现线上线下互动，提升服务能力。
为适应房地产企业资金密集型的行业特点，公司高度重视公司集团财务平台的
搭建和融资能力的提升。2013 年，公司在进一步整合集团财务资源，控制资金风险
的前提下，放开思路，创新融资工具，开辟多元化融资渠道，开展房地产信托基金、
金融租赁、项目合作等等多种融资模式。深化和拓展与银行业务合作，不断优化贷
款期限及结构，加大对银行按揭及新增项目开发贷款的回款的合作，在确保充足运
营资金的同时，有效降低资金成本，提升资金周转效率。2013 年，公司全年资金综
合成本控制在 9%左右。
2013 年公司抓住房地产再融资政策机遇，公司推出再融资方案。2013 年 8 月
22 日，公司董事会通过《公司非公开发行股票方案》的决议，9 月 24 日《公司非公
开发行股票方案》获得公司第一次临时股东大会批准，10 月 25 日公司《非公开发
行股票方案》申请获得证监会正式受理。截止本报告日，再融资事项正处于证监会
审核中。
2013 年为适应公司快速扩张的发展，公司在管理有效提升管理水平的基础上，
引入专业房地产管理咨询机构，协助公司开展管理体系标准化建设。通过权责明确、
流程再造、全面运营管理等一系列工作，规范公司运营管理，明晰公司三级管控组
织管理架构，建设名城特色的科学、高效、精简的管理执行体系。
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公司设计管理以\"专业化、标准化、精细化\"为指导思想，推行以名城产品研发
与标准化平台，提出对公司主力产品线的开发流程及标准化产品建设，以有效提升
项目开发速度，适应名城一次性大盘开发模式。2013 年，公司进行了全产品线的梳
理，在现有的设计产品线基础上积极推动标准化设计成果在一些项目中的应用。
2013 年是公司《内部控制体系手册》(2012 年版)正式实施和开展内控评价的第
一年，公司通过全面梳理和评估管理体系，进行内控测试，查找内控缺陷，进一步
完善内控管理体系，提高自身管控水平。
公司奉行可持续发展理念，积极履行社会责任，造福当地，实现共赢。公司发
布了《2013 年度社会责任报告》。
2013 年，公司信息化建设全面提速，销售、成本信息管理系统全面上线，有效
提升了公司相关业务数据的实时监控和分析能力。此外，公司 2013 年着力建设企业
文化体系，强化\"诚信、务实、开拓、创新\"的企业理念，全面推行员工手册、开展\"
名城学院\"培训课程，走入高校校园招聘，提升名城凝聚力；同时公司进一步完善了
绩效考核体系，通过指标的考核和激励，激发全员工作积极性和责任心，推动公司
业绩的提升。
（三）公司整体经营情况讨论与分析
报告期内，公司抓住市场回暖的积极信号，及时调整推盘节奏和时机，加强销售，
快速去化。2013 年度，公司虽新推盘资源高于上年，但更多的项目尚在建设期，可
售楼盘集中在福州名城国际、银河湾（名城港湾三区），常州大名城。2013 年，公
司实现签约面积和签约金额较上年同期增长，全年累计实现签约面积 311,819.03
平方米，同比增长 3.77%，签约金额 38.21 亿元，同比增加 32.09%，较好完成公司
年初制定的计划，同时为公司未来业绩全面提速奠定了基础。
土地二级开发（房地产项目开发）情况
竣工在售项目 单位：平方米
持股比
项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 总可售面积 物业形态
例
住宅、商业
名城港湾名郡 70% 123,099.70 279,209.64 271,951.22
名城港湾一 及车位
名城港湾 C 地块 区 住宅、商业
70% 157,930.64 185,066.06 184,330.54
复式住宅 及车位
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住宅、商业
东方名城蓝郡 70% 38,182.00 62,238.82 58,975.54
及车位
住宅、商业
东方名城康郡 70% 63,490.70 159,351.67 152,520.94
及车位
住宅、商业
东方名城华郡 70% 60,153.97 148,667.44 146,820.19
及车位
名城港湾二
住宅、商业
东方名城香郡 70% 区（东方名 65,549.63 166,935.53 157,506.85
及车位
城）
住宅、商业
东方名城美郡 70% 37,017.80 80,968.39 78,172.45
及车位
住宅、商业
东方名城天鹅堡 70% 84,075.90 275,321.84 259,801.84
及车位
东方名城温莎堡 住宅、商业
70% 80,521.28 190,107.26 181,742.59
（住宅） 及车位
名城港湾地
江滨锦城三期 70% 34,700.30 74,603.80 67,982.24 住宅、商业
块附近
名 城 港 湾
住宅、商业
名城国际（一期）70% B-1、B-2 地 58,700.00 123,923.72 132,322.77
及车位
块
名城港湾 D
名城港湾三区（一 住宅、商业
70% 地块、马尾 89,695.60 340,169.00 294,922.00
期） 及车位
快安 26 号地
常州大名城（一 飞龙 2 号地 住宅、商业
52% 199,198.00 366,040.00 290,106.00
期） 块 及车位
在建在售项目 单位：平方米
持股比
项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 总可售面积 物业形态
例
名城港湾二
东方名城温莎堡
70% 区 （ 东 方 名 10,020.59 40,320.08 32,256.06 商业综合
（商业）
城）
马尾快安 53 住宅、商业及
名城港湾五区 70% 65,109.00 185,538.21 137,519.03
号地 车位
马 尾 快 安
滨江广场 100% 17,390.00 73,707.15 58,965.72 办公
29-1 号地
马尾快安 64
名城城市广场 55% 56,954.70 410,299.32 273,777.57 商业综合体
号地
飞龙 1 号地 住宅、商业及
常州大名城（二期）52% 202,749.00 567,354.00 445,853.00
块 车位
名城永泰东部温泉
福州市永泰 住宅、商业及
旅 游 新 区 一期 （ 6 75% 18,646.99 235,709.64 217,931.81
县 车位
号地块）
上海市嘉定 住宅、商业及
大名尚苑 100% 38,819.00 112,242.00 84,833.00
区
