上海大名城企业股份有限公司
2012 年年度报告
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人俞培俤、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）
朱海萍声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 根据天职国际会计师
事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2012 年，母公司实现净利润为 1,160.56
万元，弥补以前年度亏损后，期末母公司未分配利润为 -10,371.77 万元。
2012 年度，公司实现盈利但未分配利润仍为负值，故 2012 年度公司不分配利润，不进行
资本公积转增股本。
六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 8
第四节 董事会报告 ...................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 31
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 36
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 42
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 52
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 53
第十一节 备查文件目录............................................................................................................. 130
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司
东福实业 指 福州东福实业发展有限公司
锦昌贸易 指 福州锦昌贸易有限公司
三嘉制冷 指 福州三嘉制冷设备有限公司
创元贸易 指 福州创元贸易有限公司
名城地产 指 名城地产（福建）有限公司
东福名城（常州）置业发展有限
东福名城 指
公司
顺隆实业 指 福建顺隆实业有限公司
顺泰地产 指 福州顺泰地产有限公司
名城豪生大酒店（福州）有限公
名城豪生大酒店 指
司
福建汇泰 指 福建汇泰房地产开发有限公司
报告期、本报告期 指 2012 年度
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
上海一中院 指 上海市第一中级人民法院
华源集团 指 中国华源集团有限公司
福州东福实业发展有限公司、福
州锦昌贸易有限公司、福州三嘉
东福实业及其一致行动人 指
制冷设备有限公司、福州创元贸
易有限公司
鑫联洪贸易 指 福州开发区鑫联洪贸易有限公司
香港冠隆 指 冠隆企业有限公司
西部信托 指 西部信托有限公司
国元信托 指 安徽国元信托有限责任公司
天职国际会计师事务所（特殊普
天职事务所 指
通合伙）
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及对策，敬请投资者查阅本报告“第四
节 董事会报告”中“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”中关于“可能面对的风险”
部分的内容。
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司
公司的中文名称简称 大名城
公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD.
公司的外文名称缩写 GREATTOWN
公司的法定代表人 俞培俤
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张燕琦 迟志强
上海市闵行区红松东路 1116 号 上海市闵行区红松东路 1116 号
联系地址
上海虹桥元一大厦 5 楼 上海虹桥元一大厦 5 楼
电话 62478900
传真 62479099
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市闵行区红松东路 1116 号 1 幢 5 楼 A 区
公司注册地址的邮政编码
上海市闵行区红松东路 1116 号上海虹桥元一大
公司办公地址
厦5楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.greattown.cn
电子信箱 dmc@greattown.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《香港文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大名城 600094 *ST 华源、ST 华源
*ST 华源 B、ST 华
B股 上海证券交易所 大名城 B
源B
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2012 年 5 月 15 日
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
税务登记号码
组织机构代码 60735639-6
注册登记日期 2012 年 6 月 21 日
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 60735639-6
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告—公司基本情况—其他有关资料
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年公司上市以来至 2008 年，公司所属行业制造业，主营业务主要为：生产、加工聚
酯产品、化纤、棉毛丝麻纺织品、印染及后整理制品，服装服饰、生物制品、农药及中间体（限
分支机构经营）、药品原料及制剂（限分支机构经营）、保健品（筹建）等。
2011 年 6 月，公司完成发行股份购买资产暨关联交易事项后，公司所属行业变更为房地产
开发与经营业，公司主营业务主要为：房地产综合开发，建造、销售商品房，物业管理，物业
租赁，公共基础设施开发与建设，建筑装饰安装工程等。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来大股东发生过一次变更。2009 年 4 月，公司控股股东由中国华源集团有限公
司变更为东福实业发展有限公司。具体变更情况如下：
2009 年 3 月 18 日，上海一中院委托上海长城拍卖有限公司拍卖华源集团持有的公司
154,932,000 股限售流通股。2009 年 3 月 31 日，东福实业以人民币 7,281,804 元的价格竞得上
述股权。2009 年 4 月 2 日，上海一中院做出（2006）沪一中执字第 551 号、（2009）沪一中
执字第 162 号民事裁定书，将华源集团持有本公司 154,932,000 股限售流通股的所有权及相应
的其他权利归买受人东福实业所有。根据执行《上海华源股份有限公司重整计划》，2009 年 4 月
22 日，上海市第二中级人民法院（以下简称“上海二中院”）以民事裁定书[（2008）沪二中民
四（商）破字第 2-11 号]裁定东福实业受让 58,881,000 股华源股份 A 股股票，由东福实业指定
一致行动人俞丽女士受让 47,691,464 股华源股份 B 股股票。中国证券登记结算有限责任公司
上海分公司在收到上海一中院和上海二中院协助执行通知书后，分别于 2009 年 4 月 16 日、4
月 21 日将上述股份划转到东福实业及其一致行动人名下。东福实业及其一致行动人通过司法
拍卖及执行《重整计划》合计持有本公司 121,678,334 股股份，占上市公司总股本 25.77％，成
为本公司的控股股东。
七、 其他有关资料
天职国际会计师事务所（特殊普
名称
通合伙）
上海浦东新区陆家嘴东路 161
办公地址
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 号招商局大厦 35 楼
王传邦
签字会计师姓名
郭守俊
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
名称 平安证券有限责任公司
上海浦东新区陆家嘴环路 1333
办公地址
号中国平安金融大厦 26 层
报告期内履行持续督导职责的保荐机构
签字的保荐代表
赵宏、杜振宇
人姓名
持续督导的期间 2011-10-11 至 2012-12-31
名称 国金证券股份有限公司
办公地址 上海浦东新区紫竹大厦 8 楼
报告期内履行持续督导职责的财务顾问 签字的财务顾问
庄海俊、王强林
主办人姓名
持续督导的期间 2011-08-24 至 2012-12-31
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期 2010 年
比上
主要会计数据 2012 年 2011 年 年同
调整后 调整前
期增
减(%)
营业收入 1,676,450,139.08 3,302,711,273.01 -49.24 2,394,993,334.29 4,700,752.00
归属于上市公司
188,955,450.37 696,528,292.97 -72.87 479,593,915.55 1,572,873.70
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
185,891,903.01 359,465,491.39 -48.29 -2,220,967.35 -2,220,967.35
常性损益的净利
润
经营活动产生的 不适
-1,106,076,633.02 -580,155,853.48 -1,536,507,736.21 -5,450,420.60
现金流量净额 用
本期 2010 年末
末比
上年
2012 年末 2011 年末
同期 调整后 调整前
末增
减(%)
归属于上市公司
2,370,977,519.47 2,182,022,069.10 8.66 1,494,647,723.33 13,434,180.08
股东的净资产
总资产 10,385,491,421.79 7,415,296,172.48 40.05 6,490,612,281.49 17,792,970.99
(二) 主要财务数据
本期比上年 2010 年
主要财务指标 2012 年 2011 年 同期增减
调整后 调整前
(%)
基本每股收益（元／股） 0.125 0.461 -72.89 0.317 0.003
稀释每股收益（元／股） 0.125 0.461 -72.89 0.317 0.003
扣除非经常性损益后的基本
0.123 0.362 -66.02 -0.005 -0.005
每股收益（元／股）
减少 29.59
加权平均净资产收益率（%） 8.30 37.89 38.22 12.44
个百分点
扣除非经常性损益后的加权 减少 24.58
8.17 32.75 -17.56 -17.56
平均净资产收益率（%） 个百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
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非流动资产处置损益 -80,011.53 -253,645.07
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
4,000,000
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
同一控制下企业合并产
生的子公司期初至合并 333,872,957.52 478,021,041.85
日的当期净损益
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损 5,156,254.91 3,828,466.13
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
受托经营取得的托管费
3,798,000
收入
除上述各项之外的其他
-2,746,876.35 -2,768,209.01 -4,158.95
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 100,026.77 -1,046,203.72
所得税影响额 634,153.56 -570,564.27
合计 3,063,547.36 337,062,801.58 481,814,882.9
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一） 房地产市场形势变化分析
2012 年的中国房地产市场，限购、限贷、限价的房地产调控政策得到了较好的贯彻执行，
有效地抑制了房价过快上涨，推动房地产行业平稳、健康的发展。一方面，多个地方政府为支
持合理自住需求，通过调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度等，使信贷环境整体趋好为
房地产市场刚需带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性
需求，通过督查等方式确保政策落实到位；继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特
别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给；与此同时，随着税收
制度改革的逐步推进，房产税扩大试点范围的预期也不断增强。
购房需求以刚需为主。全国商品住宅销售呈现前低后高的格局，累计成交量在 11 月结束了
自年初以来的同比下降态势，成交价格加速回升。国家统计局披露的数据显示，全国商品房销
售面积 111,304 万平方米，比上年增长 1.8%，增幅比 2011 年回落 2.6%；其中，住宅销售面积
增长 2%，办公楼销售面积增长 12.4%，商业营业用房销售面积下降 1.4%。商品房销售额 64,456
亿元，增长 10%，增速比 2011 年回落 1.1%；其中，住宅销售额增长 10.9%，办公楼销售额增
长 12.2%，商业营业用房销售额增长 4.8%。尽管如此，全国商品住宅市场成交增速自 2010 年
以来逐年放缓的趋势依然十分明显，各地市场的走势也呈现出明显的分化。
在新增商品住宅供给方面，根据中国指数研究院报告，2012 年全国 20 个代表城市月均新
增商品住宅供应量低于过去两年，使主要城市的商品住宅市场供需关系已逐渐趋于平衡，库存
不断攀升压力得到缓解但仍在高位盘整，出清周期大幅缩短，商品住宅成交面积对批准预售面
积的比值大于 1。新增供应的减少，一定程度上反映了前期市场调整对企业开发投资的影响。
房地产企业开发投资额增速有所企稳回升，1 至 11 月，房地产开发投资额同比增长 16.7%，但
仍处在近几年最低水平，低于过去六年平均增速 10.4%；全国新开工面积同比下降 7.2%，出现
历史同时期的首次下降；施工面积竣工面积同比增速放缓。
全国土地二级市场整体低迷，但下半年供应力度加大，呈现“前低、后高，年末翘尾”的
格局，四季度重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好，一线城市建设用地供给增长明显乏
力，二线城市建设用地供给增长明显。从房企拿地看，总体为近三年较低，但下半年积极性明
显提高，同时，随着企业资金状况的改善和投资意愿的逐渐增强，土地流拍率逐渐下降。值得
注意的是宅地市场溢价率自 6 月起稳步回升，在 12 月达到高值，四季度交易市场较去年同期表
现活跃。尽管如此，下半年地价并未出现全面大幅上涨，土地市场的成交氛围整体上仍较为理
性。
为促进货币信贷合理适度增长，央行在上半年两次下调存款准备金率各 0.5 个百分点，并
在 6、7 月两次下调存贷款基准利率，货币政策出现适度宽松迹象。随着商品房市场好转，带动
销售回款速度加快，银行对房地产开发贷款支持力度有一定改善，全国多数省份开发资金来源
增速明显回升。国家统计局披露的数据显示，房地产开发企业本年到位资金 96,538 亿元，比上
年增长 12.7%，但增速比 2011 年回落 4.8%，其中，新增房地产贷款 14,778 亿元，增长 13.2%，
但房地产贷款新增额占银行各项贷款新增额比例较 2011 年微降。因此尽管行业的融资环境相比
2011 年有所改善，但并未出现根本性的好转，房地产开发商拓宽融资渠道、增强资金稳健性依
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然是非常重要。
（二）公司经营、财务情况分析
报告期内，公司房地产主业发展稳健，注重销售，加强去库存化。本年，公司新推盘资源
高于上年，新推项目包括名城港湾三区、名城国际、常州大名城等。2012 年，公司实现签约面
积和签约金额较上年同期增长，全年累计实现签约面积 300,484.73 平方米，同比增长 228.49%，
签约金额 28.93 亿元，同比增加 155.60%，为公司未来业绩体现奠定了良好的基础。但因受制于
项目建设周期和预售房源竣工交付时间跨度的影响，公司本年房地产结算面积较上年度减少，
以致 2012 年公司预收账款较上年增长了 177.29%，但结算收入、营业利润及归属于母公司所有
者净利润均较上年同期出现下降。
报告期内公司主要项目情况如下： 单位：平方米
竣工在售项目
项目位 序 （规划）总 物业形
项目名称 占地面积 销售率 开发状态
置 号 建筑面积 态
住宅、商
名城港
1 123,099.70 279,209.64 97.72% 业 及 车 已开发完工
湾名郡
名 城 港 位
湾一区 名城港湾 住宅、商
2 C 地块复 157,930.64 185,066.06 85.58% 业 及 车 已开发完工
式住宅 位
东方名 住 宅 及
3 38,182.00 62,238.82 89.96% 已开发完工
城蓝郡 车位
住宅、商
东方名
4 63,490.70 159,351.67 93.27% 业 及 车 已开发完工
城康郡
位
住宅、商
东方名
5 60,153.97 148,667.44 98.47% 业 及 车 已开发完工
城华郡
位
住宅、商
名 城 港 东方名
6 65,549.63 166,935.53 98.54% 业 及 车 已开发完工
湾 二 区 城香郡
位
（ 东 方
住宅、商
名城） 东方名
7 37,017.80 80,968.39 98.20% 业 及 车 已开发完工
城美郡
位
东方名 住宅、商
8 城天鹅 84,075.90 275,321.84 57.90% 业 及 车 已开发完工
堡 位
住宅、商
东方名
业 、 酒
9 城温莎 80,521.28 190,107.26 71.63% 已开发完工
店、办公
堡（住宅）
及车位
名 城 港
江滨锦城 住 宅 及
湾 地 块 10 34,700.30 74,603.80 96.29% 已开发完工
三期 商业
附近
上海大名城企业股份有限公司 2012 年年度报告
名 城 港
名城国际 住 宅 及
湾 B-1、 11 58,700.00 123,923.72 32.08% 已开发完工
（一期） 商业
B-2 地块
名 城 港
湾 D 地 名城港湾
住 宅 及
块、马尾 12 三区（一 31,824.28 101,966.31 88.44% 已开发完工
商业
快 安 26 期）
号地
合计 835,246.20 1,848,360.48
在建在售项目
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| 公告日期:2013-04-13 |
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| 附件：公告原文 |
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