南都物业2019年年度报告

公司代码：603506 公司简称：南都物业

南都物业服务集团股份有限公司

2019年年度报告

2020年4月

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人陈红及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：

保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

2019年度利润分配预案：拟以公司2019年12月31日的总股本134,126,985股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.55元（含税），派发现金红利总额为34,202,381.18元。当年现金分红数额占2019年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的30.02%，剩余未分配利润结转下一年度。此预案需提交2019年度股东大会批准。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本年度报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”中“三、（四）可能面对的风险”部分的内容。

十、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义 ...... 4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 5

第三节 公司业务概要 ...... 9

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 12

第五节 重要事项 ...... 25

第六节 普通股股份变动及股东情况 ...... 52

第七节 优先股相关情况 ...... 58

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 59

第九节 公司治理 ...... 66

第十节 公司债券相关情况 ...... 68

第十一节 财务报告 ...... 69

第十二节 备查文件目录 ...... 179

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
上交所	指	上海证券交易所
公司、本公司、南都物业	指	南都物业服务集团股份有限公司
元、万元	指	人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位
南都地产服务集团	指	浙江南都房地产服务集团有限公司
舟山五彩石	指	舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）
悦都科技	指	浙江悦都网络科技有限公司
大悦商业	指	浙江大悦商业经营管理有限公司
建信大悦	指	杭州建信大悦住房服务有限公司
乐勤楼宇	指	杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤清洁	指	浙江乐勤清洁服务有限公司
乐勤装饰	指	杭州乐勤装饰工程有限公司
悦都物业	指	浙江悦都物业服务有限公司
采林物业	指	上海采林物业管理有限公司
金枫物业	指	江苏金枫物业服务有限责任公司
审计机构	指	天健会计师事务所（特殊普通合伙）
保荐机构	指	长江证券承销保荐有限公司
募投项目	指	募集资金投资项目
报告期	指	2019年1月1日至2019年12月31日
物业管理/物业服务	指	通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并向物业所有人和使用人提供综合性生活服务
包干制	指	业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
酬金制	指	在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
案场服务	指	为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务
增值服务	指

顾问咨询服务	指	为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务
业态	指	物业企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态
产业园区	指	由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，常见的企业园区类型有物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称	南都物业服务集团股份有限公司
公司的中文简称	南都物业
公司的外文名称	Nacity Property Service Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写	Nacity Servic
公司的法定代表人	韩芳

二、 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	赵磊	陈苗苗
联系地址	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
电话	0571-87003086	0571-87003086
传真	0571-88255592	0571-88255592
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]

三、 基本情况简介

公司注册地址	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司注册地址的邮政编码	310023
公司办公地址	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司办公地址的邮政编码	310023
公司网址	http://www.nacityres.com/
电子信箱	[e-mail]

四、 信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体名称	中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址	http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼董事会办公室

五、 公司股票简况

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	南都物业	603506	无

六、 其他相关资料

公司聘请的会计师事务所（境内）	名称	天健会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	杭州市江干区钱江路1366号华润大厦B座
	签字会计师姓名	赵丽、李迎亚
报告期内履行持续督导职责的保荐机构	名称	长江证券承销保荐有限公司
	办公地址	中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1198号

	28层
签字的保荐代表人姓名	朱元、王珏
持续督导的期间	2018年2月1日至2020年12月31日

七、 近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2019年	2018年	本期比上年同期增减(%)	2017年
营业收入	1,244,468,462.57	1,058,628,607.75	17.55	819,523,428.66
归属于上市公司股东的净利润	113,930,766.06	91,811,779.99	24.09	74,832,415.45
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	82,463,645.72	69,418,564.90	18.79	69,464,313.94
经营活动产生的现金流量净额	192,693,003.60	154,611,811.56	24.63	175,690,458.69
	2019年末	2018年末	本期末比上年同期末增减（%）	2017年末
归属于上市公司股东的净资产	721,876,844.55	638,859,311.58	12.99	283,374,124.11
总资产	1,610,451,001.30	1,342,695,531.09	19.94	810,404,394.24

(二) 主要财务指标

主要财务指标	2019年	2018年	本期比上年同期增减(%)	2017年
基本每股收益（元／股）	0.85	0.70	增加21.43个百分点	0.97
稀释每股收益（元／股）	0.85	0.70	增加21.43个百分点	0.97
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.61	0.53	增加15.09个百分点	0.9
加权平均净资产收益率（%）	16.81	15.86	增加0.95个百分点	29.58
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	12.17	11.99	增加0.18个百分点	27.46

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用 □不适用

报告期内，公司努力开拓市场，物业管理服务项目持续增加，使公司营业收入同比增长17.55%；公司加强应收款的催缴力度同时加强预收，使经营活动现金流量净额同比增长24.63%；资产总额同比增长19.94%。

八、 境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东

的净资产差异情况

□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的

净资产差异情况

□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：

□适用 √不适用

九、 2019年分季度主要财务数据

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	291,925,163.63	292,987,003.65	317,036,476.85	342,519,818.44
归属于上市公司股东的净利润	27,123,275.60	28,916,451.04	30,555,657.96	27,335,381.46
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	21,052,948.27	21,516,368.09	23,670,334.88	16,223,994.48
经营活动产生的现金流量净额	175,324.13	65,255,709.76	-24,647,006.38	151,908,976.09

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	2019年金额	附注（如适用）	2018年金额	2017年金额
非流动资产处置损益	1,893,618.30		128,896.52	-18,497.85
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免	3,352,943.06
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	8,341,215.59		13,459,892.57	7,703,237.48
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费			304,716.98
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益	30,933,631.94		16,676,914.19
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	/
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益				/
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	/		/
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回				/
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-67,395.50		-81,758.10	-371,602.40
其他符合非经常性损益定义的损益项目	68,736.46
少数股东权益影响额	-2,283,596.37		-601,397.69	-89,125.58
所得税影响额	-10,772,033.14		-7,494,049.38	-1,855,910.14
合计	31,467,120.34		22,393,215.09	5,368,101.51

十一、 采用公允价值计量的项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
交易性金融资产	390,782,962.05	279,282,990.71	-111,499,971.34	7,282,990.71
合计	390,782,962.05	279,282,990.71	-111,499,971.34	7,282,990.71

十二、 其他

□适用 √不适用

第三节 公司业务概要

一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

（一）主要业务

公司成立于1994年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承“智慧管理、人文服务”的服务宗旨，以物业管理服务为基础，深耕长三角，布局全国市场，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服务，基于未来空间功能复合的发展趋势，以满足客户多场景、智慧化的服务需求，立志成为国内领先的城市空间运营商和智慧场景服务商。基础物业服务：主要提供的包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务业态包括住宅类和非住宅类。住宅分为多层住宅、高层住宅、排屋和别墅，非住宅分为写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、政府公建项目、园区、特色小镇、场馆等。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如购物、家政服务、私人绿化服务、室内装饰维修服务、存量资产管理服务等。

公司致力于实现从基础物业服务到智慧服务的跨越升级，在社区O2O领域，公司利用最后一公里的服务便利性，开展优质的社区零售与到家服务。在存量资产服务领域，公司旗下大悦商业以“产品+互联网+社群”为手段，推出 “群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品，以及复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新场景——群岛西溪艺术主题酒店。

公司陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”领域细分服务产品，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。

（二）经营模式

1、采购模式

采购模式指采购有形物资、无形外包服务所使用的业务模式，即物资采购与业务采购所使用

的业务模式。物资采购包括服装及配件、办公用品及家具、清洁用品等，主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务。

采购模式包括集中采购、零星采购两种。公司集中采购是指在全国范围内、多区域内标准化程度较高的可完全锁定价格的同一类物资或服务类采购事项，通过整合内部需求与外部资源，最大限度发挥规模优势、实现规模效益的采购行为；零星采购是指针对某个具体项目、某部门的某种物资或服务类采购事项采取的采购行为，集中采购以外的所有采购业务。

2、生产模式

提供服务是公司的核心业务，公司以客户满意为目标，秉承“智慧管理、人文服务”的管理理念，确保客户的需求和期望得到满足，在生产过程中主要关注两个方面：一方面是对设备的关注，确保各项目的设施、设备状况良好；一方面是对服务的关注，通过建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系和引入卓越绩效管理体系，明确职责与分工，持续优化和改进，加强内控管理、风险防范，以保持服务有效运行，以常规督导，节点督导，飞行检查，满意度调查，400客服热线，E控检查等六大品质管控方式，构建零容忍的安全底线，全方位监督服务品质的落地执行，实现集团服务质量方针和服务质量目标。

3、营销模式

公司市场营销中心负责市场调研分析与项目开发管理，在各个战区中设置二级营销人员，制定了《二级营销管理制度》，以扩大项目信息收集和承接渠道，有助于项目层级的拓展与项目续约。由总部市场营销中心负责对二级营销人员进行培训，由各个战区/分公司的营销团队负责建立并带领二级营销团队执行各项任务。公司对于新客户的拓展主要有三个部分，其一，对于持续开发型企业，积极创造机会达成战略联盟，实现业务规模有效扩张；其二，对于知名企业以及区域标杆项目，公司会密切关注，分析客户需求，主动进行拓展，以持续塑造公司业务口碑；其三，对于其他客户，由于公司在市场上有一定的知名度与品牌影响力与服务口碑，因此许多新的客户主动寻找与公司合作。

（三）行业情况说明

2019年，各地政府响应国家房地产行业稳定宏观调控的政策号召，积极落实“一城一策、因城施策”的精准调控。房地产开发增速放缓，房地产市场进入存量时代。曾经定位为房地产行业附属配套业务的物业管理行业，则随着城市化进程的推进，在城市运营方面更多高价值业态中不断延伸，同时，在消费升级的推动下，不断提升服务品质、提供更多元的增值服务，传统物业管理被重新定义，成为城市美好生活不可或缺的重要组成部分，迎来了行业的快速发展期。

1、行业发展空间持续扩大，行业集中度快速提升

根据中指研究院统计数据显示，2018年全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，相比2017年的246.65亿平方米增加32.65亿平方米，增长率达13.2%。百强企业管理面积均值达3718.13万平方米，同比增速17.52%，在管项目数量均值为192个，较上一年新增14个。百强企业市场份额进一步提高至38.85%，较 2017年增长6.43个百分点，行业集中度快速提升。

2、增值服务收入增长率连续三年超过物业基础服务收入增长率

物业服务企业结合自身资源优势与服务特色，找准定位，充分发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，增值业务拓展方向更加明晰，并取得了良好的收入增长。2018年，百强企业基础物业服务收入均值达71326.86万元，同比增长 17.50%，而多种经营收入均值为 17290.65 万元，同比增长 28.02%，超过了基础物业服务的增长速度。

3、注重品质管理，服务满意度提升

在规模快速扩张的同时，百强企业以业主满意为核心，重视基础物业服务，精雕细琢把服务做到细致，并通过配套多元化增值服务，不仅为房屋软硬件条件加分，更为业主营造了良好的社区生活环境，促进房屋保值增值，赢得业主的广泛认可。根据中指院调研结果显示，重点企业的整体服务水平满意度为80.40 分，已连续四年保持在80分以上。

4、科技赋能物业，推动智慧社区建设发展

2019年政府工作报告中多次提到智慧城市建设及推动数据经济发展等方面内容，据国家统计局数据显示，2019年末城镇常住人口占总人口的比重达60.6%，按照国家住建部要求，我国要在2020年实现智慧社区50%的覆盖。在“互联网+”大潮的推动下，智慧社区作为发展国家智慧城市的关键内容之一，已成为当下物业企业重点建设领域。

随着6月首张5G商用牌照的下发，我国正式进入到5G时代，海量物联网设备同时运行在5G的高速网络上，安全、卫生、出行、建筑、健康、便民、养老等内容与5G网络、物联网、大数据、云计算、人工智能、区块链等新技术的有机互联将赋予智慧社区应用更大的想象空间。社区管理将从过去的粗放型向精细化转变，业务模块也会从单一作战、单向传输转变为联合协同、双向传输，真正实现以人为本的人居新体验。

二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

□适用 √不适用

三、 报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

公司自1994年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006年后公司成为完全独立的市场化物业企业。

二十多年的物业管理经验，使公司沉淀了机制优势、组织管理优势、品牌优势，以及多业态服务优势、信息化建设优势等核心竞争力。

一、机制优势

公司较早实现了市场化运作，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

二、组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理事务的规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

三、品牌优势

公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，并加入英国皇家特许测量师学会（RICS）和国际建筑业主与管理者协会（BOMA），成为专业会员，多年来一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司多次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前三十强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，获得了商业模式创新企业称号。近期公司获选中国物业管理协会名誉副会长单位，并凭借较强的品牌影响力及品牌溢价荣获中国物业管理协会“2019物业服务企业品牌价值50强”、“2019物业服务企业上市公司10强”，入选2019“美好生活”物业品牌集群。此外，公司曾获中国指数研究院评选中国物业服务商办物业管理TOP10称号，并于2019年荣获中国指数研究院“2019中国物业服务百强企业”综合排名第18名。并获浙江省住房和城乡建设厅评定的浙江省首批“AAA”物业服务信用企业称号。

公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

四、多业态服务优势

国内30余年物业服务文化的浸透，越来越多的存量房产进入物业服务领域。通过多年的业务发展，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区等业态的专业服务能力，并成功打造了东方润园、银泰系列、玉皇山基金小镇、东华大学等服务标杆项目。近几年公司加快全国化布局，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理等业务独立运行，提供更加标准化、

专业化、精细化的服务。

五、信息化建设优势

公司根据战略规划和长远发展，建立信息基础标准体系，为实现信息互通、信息授权共享奠定基础保障，同时不断引入高效的软硬件平台、设施设备，根据实际应用场景打造大数据中心的统一的数据标准，采用外部合作和自主开发同步进行的方式按照前台应用、中后台、数据中心主体建立公司信息系统并持续优化，通过技术手段提高项目管理效率与经济效益。此外，公司组建了以光纤为主干的企业局域网，不断完善和改良各种设施设备传感设备可以全天候的对设施设备的运行情况进行监管，同时不断的引入各种新型设备和无人机械优化提升服务效率。

第四节 经营情况讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2019年，公司坚持以“客户第一、业务第一、员工第一”为核心指导思想，内强管理、外强品质，实现基础物业服务与业主增值服务的稳健增长，取得经营规模、客户满意度、品牌价值等多方面的突破。

1、深耕长三角布局全国市场，加大战略客户合作力度

2019年，南都物业充分发挥区位优势，集中开发长三角及郑州、西安等重点城市市场，实现主营业务规模的稳步增长。同时，公司与多家企业达成合作共识，与杭州之江城市建设投资集团有限公司签订战略合作协议，合资成立杭州南郡商业经营管理有限公司，共同推进旧城改造等城市空间管理服务项目，2019年进驻首个之江城投集团的项目提供物业服务-之江城投总部大楼；同步进驻部分在建安置房项目的前期物业咨询和工地管理工作；与中国建设银行旗下建信住房服务（浙江）有限责任公司共同组建杭州建信大悦住房服务有限公司，依托建行公租房运营管理系统优势，实施公租房物业管理工作，共同打造国内最佳、可复制公租房运营管理系统和运营服务。

截至2019年12月31日，公司累计总签约项目496个，累计总签约面积6,060.61万平方米，2019年1-12月公司新签物业服务项目77个，新签约面积约732.17万平方米；

2、管家服务迭代升级，品质服务再上新台阶

融合当下客户生活全景，“南都管家2.0”全新升级，升级后的“南都管家服务模式2.0”全面链接智慧社区生态圈，以“智慧管理、人文服务”的服务理念为依托，向客户提供更具人文情感的个性化服务。在悦嘉家云平台的支持下，管家服务全过程可查询、可跟踪、可记录、可评价。第一期“南都管家2.0”项目落地后，获得了业主的热烈反响和高度认可。

同时，公司加大了品质检查的力度和深度，严控服务风险、守住管控底线，全年未发生重大质量和安全事故；服务触点在智能设施设备的加持下不断完善，助力服务品质再上新台阶，2019年业主满意度较2018年明显提升。

3、构建体验式服务场景，社区增值服务收入显著提高

公司逐步将传统物业服务中心升级为邻里中心，为业主提供了更丰富的活动空间和交互场景，并通过线下邻里中心服务体验与线上悦生活服务平台的在线服务，实现了业主全天候、多类型生活服务响应。同时针对住宅类用户，公司全资子公司悦都科技开通了悦生活微信小程序，并协同蚂蚁金服打造了“悦嘉家”小程序，为业主提供更好的服务；针对园区类用户，悦都科技再一次优化了悦园区的产品，并与公司全资子公司乐勤楼宇的的硬件系统相连，使其能更好的为办公类楼宇服务。

截至2019年12月31日，公司增值服务收入较上年增长2,478.277万元，增长率为36.12%。

4、多元化服务场景丰富社区生活，品牌知名度、美誉度进一步提升

公司基于空间复合化、功能场景化和服务智慧化的趋势，在基础物业服务之上，围绕年度四季关键词，以家园公约、公益小黄人两大IP为重点，覆盖少年儿童、中青年和老人全龄段的南都社区文化运营体系，为业主创造360°美好生活。

2019年，公司再次被市场及行业肯定，在中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2019中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第18名。同时，先后获得国家政府采购物业类50强、中国物业服务行业市场化运营领先企业（2019年）、中国物业服务企业上市公司十强（2019年）、物业服务企业品牌价值50强（2019年）等荣誉称号，浙江省住房和城乡建设厅评定的浙江省首批“AAA”物业服务信用企业（2019年）等荣誉称号。

5、大悦商业轻资产运营业务持续健康发展

大悦商业以“产品+互联网+社群”为核心设计理念，以轻资产模式运营“群岛系列”服务公寓和国际青年社区。自产品投放市场以来，受到城市新青年喜爱。2019年，新增糖朝服务公寓项目，该项目开业3个月便取得了出租率近90%的良好成绩。另一空间产品——群岛西溪艺术酒店于2019年10月正式开业，是一款复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新产品。

二、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入124,446.85万元，同比增长17.55%；实现营业总成本109,931.27万元，同比增长15.60%；实现归属于母公司净利润为11,393.08万元，同比增长24.09%，总资产达161,045.10万元，同比增长19.94%，其中归属于母公司所有者权益合计为72,187.68万元，同比增长12.99%。

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,244,468,462.57	1,058,628,607.75	17.55
营业成本	965,176,750.71	824,714,137.84	17.03
销售费用	26,958,566.08	28,236,841.37	-4.53
管理费用	102,782,651.00	93,814,027.61	9.56
研发费用	1,555,273.79	1,801,836.06	-13.68
财务费用	-2,781,390.26	-2,976,660.98	-6.56
经营活动产生的现金流量净额	192,693,003.60	154,611,811.56	24.63
投资活动产生的现金流量净额	-224,331,532.43	-475,523,298.64	-52.82
筹资活动产生的现金流量净额	-32,396,648.58	241,636,845.91	-113.41

2. 收入和成本分析

√适用 □不适用

营业收入较上期增加18,583.99万元，营业成本较上期增加14,046.26万元，系公司自身项目扩张所致。

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
物业管理服务	1,230,100,172.40	956,309,010.41	22.26	16.48	16.11	增加0.25个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
包干制物业管理服务	986,142,516.34	802,653,712.31	18.61	13.59	12.92	增加0.49个百分点

酬金制物业管理服务	6,166,733.41		100.00	-8.09		增加0.00个百分点
案场服务	117,462,135.15	90,430,728.66	23.01	29.03	28.72	增加0.19个百分点
顾问服务	2,806,694.13		100.00	153.08		0.00
增值服务	93,401,202.04	30,486,483.84	67.36	36.12	34.95	增加0.28个百分点
长租公寓	24,120,891.33	32,738,085.60	-35.73	17.85	64.20	减少38.31个百分点
小 计	1,230,100,172.40	956,309,010.41	22.26	16.48	16.11	增加0.25个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
杭州市	570,334,966.51	440,739,775.81	22.72	0.52	-1.18	增加1.33个百分点
浙江省（除杭州市）	190,814,151.46	140,686,092.69	26.27	22.92	23.30	减少0.23个百分点
上海市	78,285,069.50	59,361,599.25	24.17	27.06	25.42	增加0.99个百分点
北京市	1,572,643.86	1,406,677.37	10.55	11.85	12.43	减少0.46个百分点
江苏省	279,755,457.72	221,754,375.63	20.73	60.07	63.02	减少1.44个百分点
四川省	8,005,735.86	5,465,292.31	31.73	-40.75	-40.26	减少0.56个百分点
陕西省	23,411,281.80	21,772,513.26	7.00	24.72	23.44	增加0.97个百分点
河南省	41,419,859.44	35,344,561.57	14.67	89.76	89.24	增加0.24个百分点
重庆市	9,235,241.82	7,930,188.40	14.13	-6.96	-5.37	减少1.45个百分点
安徽省	12,244,969.09	9,498,099.52	22.43	-11.64	-10.23	减少1.22个百分点
山西省	2,712,297.59	1,753,300.07	35.36	-35.33	-36.08	增加0.77个百分点
山东省	4,847,284.45	4,212,290.24	13.10	-24.50	-24.74	增加0.27个百分点
湖南省	1,928,221.63	1,725,690.45	10.50	99.39	98.67	增加0.32个百分点
湖北省	3,831,343.07	3,158,129.23	17.57	43.73	44.44	减少0.40个百分点
江西省	1,701,648.60	1,500,424.61	11.83	-51.95	-51.55	减少0.71个百分点
合计	1,230,100,172.40	956,309,010.41	22.26	16.48	16.11	增加0.25个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明

报告期内，公司实现主营业务收入123,010.17万元，较上年同期收入增长16.48%；浙江省（除

杭州市）实现主营业务收入19,081.42万元，较上年同期增长22.92%；公司加大浙江省外市场开发力度，物业管理服务项目持续增加，江苏省和河南省业务增长较多,同比上年同期主营业务收入分别增长60.07%和89.76%。

(2). 产销量情况分析表

□适用 √不适用

(3). 成本分析表

单位：元

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
物业管理服务	人工成本（自有员工、外包人员）、工程材料、电梯及门禁维保、清洁用品及保养、绿化相关费用、秩序维护费用、公共水电能耗）	956,309,010.41	100	823,623,727.64	100	16.11	公司管理项目增加，相应成本增加。
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
包干制物业管理服务	人工成本（自有员工、外包人员）、工程材料、电梯及门禁维保、清洁用品及	802,653,712.31	83.93	710,839,403.26	86.31	12.92	公司管理项目增加，相应成本增加。

	保养、绿化相关费用、秩序维护费用、公共水电能耗）
酬金制物业管理服务					0.00
案场服务	人工成本（自有员工、外包人员）	90,430,728.66	9.46	70,255,375.99	8.53	28.72	营业规模增大，相应成本增加。
顾问服务					0.00
增值服务	增值服务成本	30,486,483.84	3.19	22,590,619.41	2.74	34.95	公司增值业务增加，相应成本增加。
长租公寓	装修费、房租费	32,738,085.60	3.42	19,938,328.98	2.42	64.20	营业规模增大，成本增加。
合计		956,309,010.41	100.00	823,623,727.64	100.00

成本分析其他情况说明无

(4). 主要销售客户及主要供应商情况

√适用 □不适用

前五名客户销售额6,817.09万元，占年度销售总额5.48%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。

前五名供应商采购额16,277.83万元，占年度采购总额16.87%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

其他说明无

3. 费用

√适用 □不适用

2019年和2018年销售费用占对应期间营业收入的比例分别为2.17%、2.67%，主要系公司加大项目一线的投入。2019年和2018年管理费用占对应期间营业收入的比例分别为8.26%、8.86%，主要系公司在报告期内加大项目一线的投入。2019年和2018年财务费用占对应期间营业收入的比例分别为-0.22%、-0.28%，利息收入减少主

要系公司将闲置资金投入理财产品。2019年和2018年和研发费用占对应期间营业收入的比例分别为0.12%、0.17%，主要系公司减缓在信息化系统上的投入。

4. 研发投入

(1). 研发投入情况表

√适用 □不适用

单位：元

本期费用化研发投入	1,555,273.79
本期资本化研发投入
研发投入合计	1,555,273.79
研发投入总额占营业收入比例（%）	0.12%
公司研发人员的数量	7
研发人员数量占公司总人数的比例（%）	0.08%
研发投入资本化的比重（%）

(2). 情况说明

□适用 √不适用

5. 现金流

□适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1. 资产及负债状况

单位：元

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
应收票据	1,944,411.47	0.12	217,908.91	0.02	792.30	主要系公司加大业务拓展，项目增加
应收账款	280,048,532.96	17.39	211,997,752.56	15.79	32.10	主要系公司加大业务拓展，项目增加
预付款项	8,740,451.99	0.54	5,721,443.99	0.43	52.77	主要系

						长租公寓预付房租
存货	13,061,138.34	0.81	637,911.14	0.05	1,947.49	主要系公司购入地下车位
其他流动资产	244,272,170.62	15.17	400,073,934.83	29.80	-38.9	主要系公司执行新金融工具准则报表列报变化
长期待摊费用	73,048,282.63	4.54	42,346,078.54	3.15	72.50	主要系长租公寓项目完工投入运营
应付账款	191,648,352.00	11.90	146,255,023.80	10.89	31.04	主要系公司业务规模扩大，服务采购费用增加
预收款项	202,715,971.96	12.59	130,315,766.92	9.71	55.56	主要系公司业务规模扩大，新交付项目较多
实收资本(或股本)	134,126,985.00	8.33	103,174,604.00	7.68	30.00	主要系本年资本公积转增股本
盈余公积	37,909,315.02	2.35	25,024,054.35	1.86	51.49	主要系公司本年提取盈余公积
未分配利润	237,286,167.85	14.73	167,153,895.55	12.45	41.96	主要系公司盈利较好
少数股东权益	11,736,265.66	0.73	7,511,098.49	0.56	56.25	主要系金枫物业盈利较好

其他说明无

2. 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

期末银行存款包括质押的定期存款40,000.00元，其他货币资金包括保函保证金521,458.46元，使用受限。

3. 其他说明

□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

√适用 □不适用

详见“第四节”三（一）行业格局和趋势

房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

□适用 √不适用

2. 报告期内房地产开发投资情况

□适用 √不适用

3. 报告期内房地产销售情况

□适用 √不适用

4. 报告期内房地产出租情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产的建筑面积(平方米)	出租房地产的租金收入	是否采用公允价值计量模式	租金收入/房地产公允价值(%)
1	杭州	联合大厦	办公	1,866.07	170.71	否	不适用
2	郑州	绿地新都会	办公	182	4.38	否	不适用

5. 报告期内公司财务融资情况

□适用 √不适用

6. 其他说明

□适用 √不适用

(五) 投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

√适用 □不适用

截止报告期末，公司对外股权投资总额294,370,000.00元，均为对子公司的投资。

(1) 重大的股权投资

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币
公司名称	持股比例（%）	投资金额	主要业务	注册资本
浙江悦都网络科技有限公司	100	2,000.00	网络技术	1,500.00
浙江大悦商业经营管理有限公司	100	11,785.80	资产管理	6,000.00
江苏金枫物业服务有限责任公司	70	10,080.00	物业管理	500

上海采林物业管理有限公司

90

4,950.00

物业管理

500

(2) 重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3) 以公允价值计量的金融资产

□适用 √不适用

(六) 重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币
公司名称	主要业务	注册资本	资产总额	净资产	营业收入	净利润
浙江乐勤清洁服务有限公司	家政服务	1,000.00	1,762.16	997.12	3,006.20	85.28
浙江悦都物业服务有限公司	物业管理	100	195.53	-131.99	235.49	12.33
杭州乐勤楼宇工程有限公司	工程施工	50	307.20	92.29	428.33	-3.32
浙江悦都网络科技有限公司	网络技术	1,500.00	1,471.11	1,238.65	769.83	12.33
浙江大悦资产管理有限公司	资产管理	6,000.00	10,231.03	7,710.52	2,647.51	-2,067.03
杭州建信大悦住房服务有限公司	资产管理	500	192.95	6.12	134.19	-11.64
上海采林物业管理有限公司	物业管理	500	9,085.05	2,045.15	10,006.05	461.07
江苏金枫物业服务有限公司	物业管理	500	10,182.17	2,623.04	20,115.81	1,945.73
常熟市中远物业服务有限责任公司	物业管理	100	625.22	369.59	558.64	97.28
杭州乐勤装饰工程有限公司	工程施工	500	7,939.54	104.23	221.51	54.27
杭州南郡商业经营管理有限公司	物业管理	500	257.02	162.61	70.75	-87.39

(八) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

三、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业格局和趋势

√适用 □不适用

中国较快的城镇化进程和人均可支配收入的提升，推动国内房地产市场持续、稳定发展，也成就了物业服务行业的跨越式成长。物业服务市场前景可期，并呈现出从高速度转向高质量发展的趋势。

1、物业服务行业将主动融入现代化城市建设。党的十九届四中全会从战略高度提出“坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化”的总体要求，并明确“坚持和完善共建共治共享的社会治理制度”，“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”的具体目标。在2020年全国爆发的新冠病毒感染的肺炎疫情中，物业管理抗击疫情的突出表现，进一步彰显了物业服务行业在社区基层治理中的重要作用，为物业服务行业深入参与城市治理提供了良好契机。随着各地政府一系列政策措施出台，物业服务行业成为城市高质量发展重要抓手的举措愈加清晰。

2、物业服务行业将持续构建业主生活服务生态体系，主动回应和满足人民对美好生活的新期待、新需求。近几年，百强物业服务企业积极拓展顾问咨询、中介置换以及社区零售、教育、养老等多项增值服务业务，尤其是针对业主的服务，正逐步涵盖业主日常生活的方方面面。同时，各物业服务企业增值业务收入比重逐年上升，部分企业已呈现出基础物业服务收入与增值服务业务收入持平的状况，未来或可能超越基础物业服务收入。

3、持续完善智慧社区云管理系统建设，实现线上线下合一、前台后台联动的物业服务新模式，加快推进与商业零售、文化、旅游休闲、餐饮、医疗健康、教育、养老等其他生活性服务业融合发展。未来，物业服务企业或将通过跨界融合、聚合共享等方式，发展数字经济、智能经济、绿色经济、创意经济、流量经济和共享经济等新经济产业形态。

4、服务边界扩大，新型物业服务模式产生。社区是城市建设、管理的组成细胞，物业服务企业连接着政府与百姓两端。依托社区服务场景，以及层出不穷的新型技术加持，近年来大型物业服务企业的集成服务能力大幅增长，将管理触角移植进入城市服务领域，集城市管理与物业运营为一体的“大物业”、“城市物业”概念涌现。

(二) 公司发展战略

√适用 □不适用

公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求发展战略的升级，优化企业定位、服务模式、服务场景、服务流程与标准，以主动、深度变革之力，探索业主生活所需与城市治理所需的场景式服务产品，推动公司市场规模扩大，积极向国内领先的城市空间运营商和智慧场景服务商转型。

1、空间运营与场景服务齐发展，助力城市服务高质量发展

2019年，南都物业完成集团化升级，公司于杭州召开场景竞争力暨品牌发布会。结合对未来城市空间运营与场景服务的探索实践，如城市运营服务、未来社区、服务式公寓等八大试点，公司以物业服务为基础，融合多年住宅、商办、园区、学校、场馆等空间服务经验，实现基础物业服务向城市综合服务的全面转型升级，以“全业态覆盖＋全周期基础业务服务”布局城市服务体

系，不断完善服务内容，细化场景服务，提升服务品质。

2、精耕区域市场，强化区位优势

公司按照“3+X”市场拓展战略，已实现覆盖长三角、渤海湾、珠三角和内陆省会等国内主要城市群的占点布局，并成功在杭州、上海、北京、苏州、南京、宁波、无锡、成都、重庆、长沙、郑州、武汉、西安、青岛、济南、广州、深圳等一二线城市重点开展业务。2020年，公司将着力布局长三角、中部经济发达城市市场，加大各城市新盘、存量盘资源排摸，通过标杆项目建设、品牌推广获取项目机会，强化公司区位优势和品牌影响力，助推规模增长。

3、创新业主服务模式，拓展物业服务边界

公司以满足业主未来生活需求为前提，从便捷、安全、舒适、增值等角度，构建社区增值服务产品体系，不断优化公司经营结构和盈利能力。新冠肺炎疫情抗疫期间，公司执行的各项防疫工作以及提供的各类业主居家服务得到了市场的积极反馈，物业服务对于业主日常生活服务的价值得到进一步彰显。未来，公司将继续围绕业主日益增长的美好生活服务需求，通过邻里中心线下服务场景与悦生活服务平台线上服务结合的社区新零售模式，构建业主生活服务经济圈，通过引入外部优质资源和运营专业化服务子公司，满足业主在家政、幼托、养老、健康、购物等多方位的服务需求。

另一方面，公司旗下浙江大悦商业经营管理有限公司通过运营 “产品+互联网+社群”模式的“群岛”系列服务式公寓和艺术主题酒店，走出一条城市存量资产保值增值之路。随着房地产行业步入存量时代，大悦商业将持续探索轻资产运营模式，创新空间服务产品，赋能物业资产价值焕新。

(三) 经营计划

√适用 □不适用

2020年，公司继续秉承“让生活更美好”的企业使命，以“客户第一、业务第一、员工第一”为核心指导思想，提升品质、拓展服务、提高效率、防范风险，稳步推进各项经营管理工作，完成董事会下达的各项指标和任务，助力公司发展战略落地实现。

1、品质提升计划

品质是公司立身之本，发展之源。2020年公司将完成服务质量管理体系的升级，继续加强内部例行检查、飞行检查等品质管理工作，确保各项服务标准在全国项目的落地实施，并通过客户满意度调查、客户服务需求分析、管家2.0全面推广、悦嘉家App、400全国服务热线、E控（远程视频监控）等方式，全方位、立体化确保各项管理和服务的标准在所有项目的适应性覆盖、落地和实施，力促各项目能够为客户提供24小时不间断的服务受理，及时响应客户服务诉求，实现全国各项目服务品质提升。鉴于“南都管家2.0”试点项目反馈良好，2020年将作为品质提升的重点工作之一全面推进。

同时公司将对基础服务进行智能化改造和智慧化升级，与相关企业合作，利用智能设施、智慧设备，着重围绕客户关注焦点、服务触点打造服务亮点，赋能服务、提升品质，夯实场景竞争力。

2、经营提升计划

规模拓展方面，公司以综合性物业服务为切入点，积极参与城市更新计划，推进“物业+”城市服务模式，实现规模增长。在已进入城市，聚焦重点区域、重点业态、重点战略客户，加快周边项目资源挖掘，发挥集约化管理效应，提高单体市场占有率。

此外，充分发挥社区一公里经济圈效应，丰富业主增值服务产品。全面推进线下邻里中心改造，增加业主体验活动；扩充悦生活服务平台SKU商品，以覆盖业主日常生活所需，并吸引外部各类优质商家入驻平台，成为业主生活服务的有益补充。

3、组织提升计划

为推动战略目标的实现，公司将围绕业务需求进行组织架构的迭代与升级。公司13个事业部

合并为六大战区，精简汇报层级，战区组织架构层级从原事业部的四级架构优化成战区三级架构，提升战区的组织能力和综管管理水平。

随着公司多元化发展格局的形成，各区域子公司、专业化子公司相继成立。2019年，公司完成以战略目标为牵引，总部赋能子公司的集团化管理模式升级，并配套建立了风险管控体系。2020年，公司将快速推进两套体系的落地，全面推动集团管理绩效提升。

4、团队建设计划

在团队建设方面，重点推进项目经理能力提升计划，并通过内部供应链打造计划-梦之生，目标院校锁定国内外重点院校，定向培养符合未来物业服务需要的管理人才，为公司发展提供人员保障。同时，公司将启动全新的“悦计划”，激发全员创新活力，鼓励一线服务人员在日常服务过程中不断的创造和创新，实现组织的横向赋能。

5、公司治理

公司将严格遵守《公司法》、《证券法》等法律法规规定，根据企业内部控制体系要求，进一步完善和优化公司的法人治理结构与风险防范机制，稳健推进现代企业制度建设，完善决策机制和内控机制，提升企业决策科学化和运营规范化水平。

上述经营计划并不构成业绩承诺，投资者也应对此保持足够的风险意识，应当理解经营计划于业绩承诺之间的差异。

(四) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1、市场风险

我国物业管理行业正处于行业整合的初级格局，国内物业管理企业数量众多，然而相对于市场总规模而言，物业企业经营规模普遍较小，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司，行业集中度较低但提升明显加速。随着市场竞争愈加激烈，越来越多的物业企业在香港联合交易所或A股上市、在新三板挂牌，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

2、经营风险

公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。

此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。

3、财务风险

公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。

4、管理风险

物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。

5、募集资金投资项目风险

公司的募投项目有一定的实施周期，在项目达产前难以获得较高收益，因此公司存在发行后

净资产收益率被摊薄的风险。

(五) 其他

□适用 √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

第五节 重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

公司按照中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和《上市公司监管指引第3 号—上市公司现金分红》的有关规定于2018年年度股东大会审议通过了《关于制定公司<未来三年（2019年-2021年）股东分红回报规划>的议案》。报告期期内，公司的股利分配政策未进行调整。公司于2020年4月29日召开的第二届董事会第十次会议审议的《关于公司2019年度利润分配预案的议案》，公司2019年度利润分配预案为：拟以公司2019年12月31日的总股本134,126,985股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.55元（含税），派发现金红利总额为34,202,381.18元。当年现金分红数额占2019年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的30.02%，剩余未分配利润结转下一年度。

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

分红 年度	每10股送红股数（股）	每10股派息数(元)（含税）	每10股转增数（股）	现金分红的数额 （含税）	分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润	占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率(%)
2019年	0	2.55	0	34,202,381.18	113,930,766.06	30.02
2018年	0	3	3	30,952,381.20	91,811,779.99	33.71
2017年	0	3	3	23,809,524.00	74,832,415.45	31.82

(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况

□适用 √不适用

(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用 √不适用

二、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

承诺背景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺时间及期限	是否有履行期限	是否及时严格履行	如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因	如未能及时履行应说明下一步计划
与首次公开发行相关的承诺	股份限售	韩芳、南都地产服务、舟山五彩石、肖小凌、金涛、上海南都、银泰置地、郑勇强、中城年代

				上市之日起36个月	是	是
与首次公开发行相关的承诺	股份限售	韩芳、肖小凌、金涛、阙建华、沈慧芳、徐静、潘才平、余剑义、陈红、金新昌、章文亚、倪瑶、韩保华	锁定期满后，在公司担任董事、监事、高级管理人员期间，每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份。	锁定期满后,担任董监高期间；离职半年内	是	是
与首次公开发行相关的承诺	股份限售	韩芳、南都地产服务、舟山五彩石、肖小凌、金涛	如在锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺。	锁定期满后2年内	是	是
与首次公开发行相	股份限售	韩芳、南都地产服务、舟山五彩石、上海南都、银泰置地、肖小	自公司股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。	自公司股票上市至其减持期间	是	是

关的承诺		凌、金涛、阙建华、沈慧芳、徐静、潘才平、余剑义、陈红、金新昌、章文亚、倪瑶
与首次公开发行相关的承诺	其他	实际控制人韩芳	持股意向及减持意向： （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。 （2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。 （3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的25%。上述减持数量均以不影响本人对南都物业实际控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为限。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。 （4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。		是	是
与首次公开发行相关的承诺	其他	控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石	持股意向及减持意向： （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。 （2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。 （3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本企业所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发	锁定期届满后1年内	是	是

			行时本企业所持有发行人全部股份数额的25%。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。 （4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
与首次公开发行相关的承诺	其他	股东上海南都、银泰置地	持股意向及减持意向： （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。 （2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。 （3）如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。	锁定期届满后1年内	是	是
与首次公开发行相关的承诺	其他	实际控制人韩芳、控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石、股东上海南都、银泰置地	由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行相关承诺的事实及原因；承诺人及时作出合法、合理、有效的补充承诺或替代性承诺，以尽可能保护发行人及投资者的权益；由发行人董事会将上述补充承诺或替代性承诺提交发行人股东大会审议；承诺人因未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人所有；承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行人或投资者损失的，依法赔偿发行人或投资者的损失。	不适用	否	是
与首次公开发行相关的承诺	其他	公司、控股股东、董事（独立董事除外）、高级管理人员	股价稳定预案相关的承诺： 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，应在发生上述情形后按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定	上市后3年内	是	是

			股价措施，回购、增持公司股份。
与首次公开发行相关的承诺	其他	公司、控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员	信息披露重大违规方面的承诺： 公司承诺： 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断本公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对本公司前述事实作出处罚决定之日起30日内，本公司将启动依法回购本次发行的全部新股的程序，回购价格按照回购时本公司的股票市场价格，以及本次发行价格加同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原则确定。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。 控股股东南都地产服务承诺： 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本公司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。同时，如本公司已公开发售股份或转让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存款利息孰高原则确定回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的原限售股。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损	不适用	否	是

			任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
与首次公开发行相关的承诺	其他	公司、董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人	关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺： 公司承诺： 公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报： 1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用； 2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制； 3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。 董事、高级管理人员承诺： 为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺: 1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益； 2、对本人的职务消费行为进行约束； 3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动； 4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩； 5、公司目前无股权激励计划。若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的	不适用	否	是

		执行情况相挂钩。 控股股东、实际控制人承诺： 公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。
其他	公司、控股股东、实际控制人、董事、高级管理人员、公司股东	责任主体未能履行承诺时的约束措施： 公司承诺： 如公司在首次公开发行股票（A股）并上市招股说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施： 1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因； 2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益； 3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议； 4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。 控股股东、实际控制人的承诺： 浙江南都房地产服务集团有限公司、韩芳女士分别作为南都物业服务集团股份有限公司控股股东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施： 1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正； 2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失； 3、有违法所得的，按相关法律法规处理； 4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺； 5、根据届时规定可以采取的其他措施。 公司董事、高级管理人员的承诺： 南都物业服务集团股份有限公司董事、高级管理人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则	不适用	否	是

(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到 □未达到 √不适用

(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用 √不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用 □不适用

本公司根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)、《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》(财会〔2019〕16号)和企业会计准则的要求对会计政策相关内容进行调整。详见 “第十一节 财务报告”

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）其他说明

□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元 币种：人民币

	现聘任
境内会计师事务所名称	天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬	950,000
境内会计师事务所审计年限	4年
境外会计师事务所名称
境外会计师事务所报酬
境外会计师事务所审计年限

	名称	报酬
内部控制审计会计师事务所	天健会计师事务所（特殊普通合伙）	200,000
财务顾问
保荐人	长江证券承销保荐有限公司

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用 √不适用

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用 √不适用

七、面临暂停上市风险的情况

(一)导致暂停上市的原因

□适用 √不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用 √不适用

八、面临终止上市的情况和原因

□适用 √不适用

九、破产重整相关事项

□适用 √不适用

十、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情

况

□适用 √不适用

十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

十四、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用

公司于2019年4月26日召开第二届董事会第五次会议、5月20日召开2018年年度股东大会，审议通过了《关于预计2019年度日常关联交易的议案》，公司预计2019年度因生产经营发展的需要，与关联方之间发生（包括签约）总金额不超过3,000万元人民币的日常关联交易。详见公司于2019年4月27日在指定信息披露媒体披露的《关于确认2018年度日常关联交易以及预计2019年度日常关联交易的公告》（公告编号：2018-020）2019年度日常关联交易的预计和实际执行情况对比表

单元：万元 币种：人民币

关联交易类别	关联方	关联交易内容	2019年度预计发生（包括签约）金额	2019年度实际发生金额	2019年实际签约金额
接受关联方提供劳务、接受关联方出售产品	浙江南都企业管理服务有限公司	住宿费	50	1.52	0
	韩芳女士控股或担任董、高的企业	销售产品	1,300	0	71.89
向关联方提供劳务、向关联方销售产品等	浙江南都企业管理服务有限公司	住宿费	50	2.00	0
	杭州悦嘉艺术培训有限公司	商品款	100	0.29	0
	韩芳女士控股或担任董、高的企业	商品款	1,500	0.83	0

3、 临时公告未披露的事项

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

关联交易方	关联关系	关联交易类型	关联交易内容	关联交易定价原则	关联交易价格	关联交易金额	占同类交易金额的比例 (%)	关联交易结算方式	市场 价格	交易价格与市场参考价格差异较大的原因
杭州新湖滨商业发展有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		219,679.24	9.62	银行转账
杭州龙翔商业发展有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		369,623.61	16.18	银行转账
杭州银泰购物中心有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		518,002.81	22.68	银行转账

杭州西溪银盛置地有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		13,347.48	0.58	银行转账
杭州湖滨国际商业发展有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		119,056.60	5.21	银行转账
杭州新龙翔商业发展有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		230,402.01	10.09	银行转账
杭州湖滨环球商业发展有限公司	其他关联人	提供劳务	物业费	市场价		814,224.99	35.64	银行转账
合计				/	/	2,284,336.74	100	/	/	/
大额销货退回的详细情况					无
关联交易的说明					上述关联交易未达到《股票上市规则》相关规定的披露要求，公司未予单独披露。

(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四) 关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五) 其他

□适用 √不适用

十五、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

1、 托管情况

□适用 √不适用

2、 承包情况

□适用 √不适用

3、 租赁情况

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

出租方名称	租赁方名称	租赁资产情况	租赁资产涉及金额	租赁起始日	租赁终止日	租赁收益	租赁收益确定依据	租赁收益对公司影响	是否关联交易	关联关系
杭州天目山艺术专修学校	浙江大悦商业经营管理有限公司	用于酒店、公寓租赁服务项目		2017/7/15	2029/7/14	-5,223,270.44	市场价		否
浙江兽王控股集团有限公司	浙江大悦商业经营管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2017/11/1	2033/2/28	-2,366,638.32	市场价		否
杭州兴耀商业经营管理有限公司	浙江大悦商业经营管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2017/1/1	2028/12/31	-7,830,905.88	市场价		否
杭州天瑞服饰有限公司	浙江大悦商业经营管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2017/3/20	2027/7/19	-1,853,358.96	市场价		否
杭州欢乐城投资有限公司	浙江大悦商业经营管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2018/7/1	2036/12/31	-3,231,570	市场价		否
浙江崇文置业有限公司	浙江大悦商业经营管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2019/6/15	2025/5/31	-1,272,000.01	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	浙江绿城时代建设管理有限公司	写字楼出租		2019/5/1	2022/5/30	409,971.11	市场价		否
南都物业服务集团股份有限	杭州图英网络科技有限	写字楼出租		2019/1/23	2022/2/19	143,793.46	市场价		否

公司	公司
南都物业服务集团股份有限公司	宁波全网云医疗科技股份有限公司	写字楼出租		2018/1/15	2021/2/4	276,575.11	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	浙江飞越数字科技有限公司	写字楼出租		2019/9/4	2021/9/3	697,577.13	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	浙江爱客智能科技有限责任公司	写字楼出租		2017/11/16	2019/1/22	21,286.68	市场价
南都物业服务集团股份有限公司	郑州普若森孵化器有限公司	写字楼出租		2019/7/22	2025/7/21	43,843.81	市场价
林峭巍	南都物业服务集团股份有限公司	写字楼租入		2016/1/23	2021/1/22	-550,000	市场价		否

租赁情况说明

1、公司下属全资子公司大悦商业实施募投项目之一的“公寓租赁服务项目”。大悦商业实施的江陵店、红普店、运河店、欢乐城、糖朝店等5个公寓租赁项目，于2019年1月1日起，在报告期内共获得租金收益2,225.65万元。大悦商业实施的西溪项目于2019年7月26日投入试运营，在报告期内共获得租金收益212.11万元。

2、上述统计公司出租写字楼的租金收入及下属全资子公司浙江大悦商业经营管理有限公司（以下简称“大悦商业”）为实施“公寓租赁服务项目”租入房产的租金支出为报告期内即2020年1月1日至2020年12月31日的金额，非租赁起始日至报告期末数据。

3、截至2019年12月31日，公司及下属子公司共承租78处房屋或场地用于经营生产、办公和员工宿舍等用途。

(二) 担保情况

□适用 √不适用

(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

1. 委托理财情况

(1) 委托理财总体情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类型	资金来源	发生额	未到期余额	逾期未收回金额
银行理财产品	募集资金	380,000,000	160,000,000
券商理财产品	募集资金	120,000,000
银行理财产品	自有资金	192,500,000	71,000,000
券商理财产品	自有资金	196,000,000	22,000,000
信托产品	自有资金	400,000,000	250,000,000

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托理财情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

受托人

委托理财类型

委托理财金额

委托理财起始日期

委托理财终止日期

资金 来源

资金 投向

报酬确定 方式

年化 收益率

预期收益 (如有)

实际 收益或损失

实际收回情况

是否经过法定程序

未来是否有委托理财计划

减值准备计提金额(如有)

中国农业银行股份有限公司

银行理财产品

50,000,000.00

2018.12.21

2019.6.21

募集资金

本金保障

1,072,054.79

全部收回

是

兴业银行股份有限公司

银行理财产品

50,000,000.00

2019.6.24

2019.12.23

募集资金

本金保障

1,014,712.33

全部收回

是

中国工商银行股份有限公司

银行理财产品

120,000,000.00

2019.6.5

2019.12.4

募集资金

本金保障

2,407,082.18

全部收回

是

中信银行股份有限

银行理财产品

110,000,000.00

2019.12.11

2020.3.25

募集资金

本金保障

尚未到期

是

公司

江苏银行股份有限公司

银行理财产品

50,000,000.00

2019.12.27

2020.2.27

募集资金

本金保障

尚未到期

是

海通证券股份有限公司

券商理财产品

120,000,000.00

2018.12.4

2019.6.3

募集资金

本金保障

2,572,932.00

全部收回

是

山东省国际信托股份有限公司

信托产品

120,000,000.00

2018.4.13

2019.4.13

自有资金

非保本浮动收益

3,108,395.40

全部收回

是

山东省国际信托股份有限公司

信托产品

170,000,000.00

2019.4.16

2020.4.16

自有资金

非保本浮动收益

7,412,622.60

尚未到期，收到部分收益

是

山东省国际信托股份有限公

信托产品

80,000,000.00

2019.1.7

2020.1.7

自有资金

非保本浮动收益

3,148,144.69

尚未到期，收到部分收益

是

司

海通证券股份有限公司

券商理财产品

62,000,000.00

2019.6.20

2019.9.25

自有资金

非保本浮动收益

393,487.58

全部收回

是

长江证券（上海）资产管理有限公司

券商理财产品

84,000,000.00

2018.12.6

2019.6.17

自有资金

非保本浮动收益

2,443,666.90

全部收回

是

长江证券（上海）资产管理有限公司

券商理财产品

22,000,000.00

2019.6.18

2020.1.15

自有资金

非保本浮动收益

尚未到期

是

长江证券（上海）资产管理有限公司

券商理财产品

6,000,000.00

2018.12.13

2019.3.13

自有资金

非保本浮动收益

81,567.37

全部收回

是

长江

券商

6,000,000.00

2019.3.14

2019.7.10

自有

非保

99,560.18

全部

是

证券（上海）资产管理有限公司

理财产品

资金

本浮动收益

收回

长江证券（上海）资产管理有限公司

券商理财产品

6,000,000

2019.7.11

2019.10.30

自有资金

非保本浮动收益

89,964.01

全部收回

是

长江证券（上海）资产管理有限公司

券商理财产品

10,000,000.00

2019.7.11

2019.10.30

自有资金

非保本浮动收益

149,865.12

全部收回

是

中信银行股份有限公司

银行理财产品

10,000,000.00

2018.12.28

2019.4.1

自有资金

非保本浮动收益

107,205.48

全部收回

是

中信银行股份

银行理财产品

15,000,000.00

2019.4.3

2019.7.3

自有资金

非保本浮动收

160,808.22

全部收回

是

有限公司

益

中信银行股份有限公司

银行理财产品

5,000,000.00

2019.7.9

2019.10.8

自有资金

非保本浮动收益

51,732.88

全部收回

是

西部信托有限公司

券商理财产品

30,000,000.00

2019.3.29

2019.7.29

自有资金

非保本

834,476.38

全部收回

是

中国农业银行股份有限公司

银行理财产品

37,000,000.00

2019.8.21

2019.11.22

自有资金

保本浮动收益

311,104.11

全部收回

是

中国农业银行股份有限公司

银行理财产品

34,000,000.00

2019.11.27

2020.2.28

自有资金

保本浮动收益

尚未到期

是

中国农业银行股份有限公司

银行理财产品

22,000,000.00

2019.5.18

2019.6.20

自有资金

保本保收益

61,479.45

全部收回

是

中国农业

银行理财

31,000,000.00

2019.7.3

2019.10.11

自有资金

保本浮动

301,506.85

全部收回

是

银行股份有限公司

产品

收益

中国农业银行股份有限公司

银行理财产品

37,000,000.00

2019.10.18

2020.1.17

自有资金

保本浮动收益

尚未到期

是

杭州银行股份有限公司

银行理财产品

1,000,000.00

2019.8.30

2019.10.7

自有资金

非保本浮动收益

4,273.97

全部收回

是

杭州银行股份有限公司

银行理财产品

500,000.00

2019.8.30

2019.12.2

自有资金

非保本浮动收益

5,465.75

全部收回

是

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托理财减值准备

□适用 √不适用

2. 委托贷款情况

(1) 委托贷款总体情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

3. 其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

√适用 □不适用

公司于2019年10月21日召开第二届董事会第八次会议审议通过《关于对外提供财务资助的议案》，同意公司与赛丽地产集团有限公司签订《项目合作协议书》，合作投资建设总部办公楼，并同意公司向赛丽地产已成立的项目公司杭州丽郡置业有限公司提供不超过人民币23,000万元的财务资助。

十六、其他重大事项的说明

□适用 √不适用

十七、积极履行社会责任的工作情况

(一) 上市公司扶贫工作情况

√适用 □不适用

1. 精准扶贫规划

□适用 √不适用

2. 年度精准扶贫概要

√适用 □不适用

公司作为杭州市慈善总会的副会长单位及西湖区教育系统爱心捐款的企业之一， 2019年公司党支部协同文新街道、杭州裕德福文化等企业，在西溪科创园开展“庆祝建国70周年”暨“不忘初心、牢记使命”主题教育活动。

公司积极响应消费扶贫，始于社区的号召，加入中国社区扶贫联盟，利用与社区紧密融合的自身资源优势，推动贫穷地区产业发展，多个物业服务项目作为“社区的力量”消费扶贫攻坚战专项行动杭州站的分会场，物业团队以 “带一斤回家，消费扶贫从社区开始”为行动理念，通过线上 APP、园区重要位置设置宣传栏、客服人员积极为业主介绍产品、解说活动意义等形式进行消费扶贫的展示与宣传，引导业主化扶贫爱心为实际行动，助力贫困地区农产品变现，力争为打赢脱贫攻坚战贡献一份力量。

3. 精准扶贫成效

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

指 标	数量及开展情况
一、总体情况

其中：1.资金	8.90
2.物资折款	/
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	/
二、分项投入
1.产业发展脱贫
其中：1.1产业扶贫项目类型	□ 农林产业扶贫 □ 旅游扶贫 √ 电商扶贫 □ 资产收益扶贫 □ 科技扶贫 □ 其他
1.2产业扶贫项目个数（个）	2
1.3产业扶贫项目投入金额	8.75
1.4帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	/
2.转移就业脱贫
其中：2.1职业技能培训投入金额	/
2.2职业技能培训人数（人/次）	/
2.3帮助建档立卡贫困户实现就业人数（人）	/
3.易地搬迁脱贫
其中：3.1帮助搬迁户就业人数（人）	/
4.教育脱贫
其中：4.1资助贫困学生投入金额	0.15
4.2资助贫困学生人数（人）	/
4.3改善贫困地区教育资源投入金额	/
5.健康扶贫
其中：5.1贫困地区医疗卫生资源投入金额	/
6.生态保护扶贫
其中：6.1项目名称	□ 开展生态保护与建设 □ 建立生态保护补偿方式 □ 设立生态公益岗位 √ 其他
6.2投入金额	/
7.兜底保障
其中：7.1帮助“三留守”人员投入金额	/
7.2帮助“三留守”人员数（人）	/
7.3帮助贫困残疾人投入金额	/
7.4帮助贫困残疾人数（人）	/
8.社会扶贫
其中：8.1东西部扶贫协作投入金额	/
8.2定点扶贫工作投入金额	/
8.3扶贫公益基金	/
9.其他项目
其中：9.1项目个数（个）	/
9.2投入金额	/
9.3帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	/
9.4其他项目说明	/
三、所获奖项（内容、级别）
/

4. 后续精准扶贫计划

√适用 □不适用

未来公司会继续响应国家扶贫政策，亦将持续在中物协、市物协的倡议号召下，动员更多物业服务企业投入扶贫工作，扩大消费扶贫区域，展现物业管理行业在脱贫攻坚战中强大的凝聚力和行动力，不断激发和传递社会正能量。

(二) 社会责任工作情况

√适用 □不适用

报告期内，公司继续秉承“客户第一、诚信、专业、协作、激情、敬业、创新”的企业核心价值理念，积极地将履行社会责任贯彻于公司经营活动的各个环节，强化责任管理。

1、公司自 2010 年成立“南都乐基金”，基金主要资助对象是公司困难员工及家属，发布至今，乐基金已在重大疾病医疗、基础教育资助等方面为多名员工提供暖心支持，让企业万余名员工在城市的安家乐业提供最坚实的保障。2019年公司拨付了约2.5万乐基金，为资助对象提供了医疗支持。

2、公司积极响应国家和杭州市地方用工政策，参加杭州市各大街道、社区的招聘活动， 并主要面向就业困难的4050人员、残疾人等提供百余个岗位。

3、2019年与浙江建设职业技术学院，达成战略合作，创建“风华城市服务学院”，打造职业教育校企共建新模式。2019年，与浙江东方职业技术学院，深度合作，建立“现代师徒制”订单班，校企面对面、空中大学堂，打造校企合作空间0距离。

(三) 环境信息情况

1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明

□适用 √不适用

3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明

√适用 □不适用

公司及控股子公司不属于生产型企业，报告期内遵守国家有关环境保护及防治污染的法律、法规，不存在因违反有关环境保护及防治污染的法律、法规而受到处罚的情况。

4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明

□适用 √不适用

(四) 其他说明

□适用 √不适用

十八、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第六节 普通股股份变动及股东情况

一、 普通股股本变动情况

(一) 普通股股份变动情况表

1、 普通股股份变动情况表

单位：股

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份	77,380,953	75.00			23,214,286		23,214,286	100,595,239	75.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股	77,380,953	75.00			23,214,286		23,214,286	100,595,239	75.00
其中：境内非国有法人持股	51,432,540	49.85			15,429,762		15,429,762	66,862,302	49.85
境内自然人持股	25,948,413	25.15			7,784,524		7,784,524	33,732,937	25.15
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份	25,793,651	25.00			7,738,095		7,738,095	33,531,746	25.00
1、人民币普通股	25,793,651	25.00			7,738,095		7,738,095	33,531,746	25.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数	103,174,604	100.00			30,952,381		30,952,381	134,126,985	100.00

2、 普通股股份变动情况说明

√适用 □不适用

公司于2019年4月26日、2019年5月20日召开第二届董事会第五次会议及2018年年度股东大会，审议通过了《关于公司2018年利润分配预案的议案》，同意以公司2018年12月31日的总股本103,174,604股为基数，以公积金转增股本方式向全体股东每10股转增3股，转增后，公司总股本增至134,126,985股，并于2019年6月25日披露《南都物业服务集团股份有限公司2018年年度权益分派实施公告》，详见公司公告2019-015、2019-028、2019-033

3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

√适用 □不适用

报告期内，由于公司资本公积金转增股本导致公司股本由103,174,604股增加至134,126,985股，如不考虑本次变更影响，2019年度基本每股收益、每股净资产分别为1.10元/股和 7.00 元/股；按照年末总股本134,126,985股计算，2019年度基本每股收益、每股净资产分别为0.85元/股和5.38元/股。

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

√适用 □不适用

单位: 股

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
浙江南都房地产服务集团有限公司	35,454,575		10,636,373	46,090,948	首发限售	2021-02-01
韩芳	22,159,085		6,647,725	28,806,810	首发限售	2021-02-01
舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）	5,140,915		1,542,274	6,683,189	首发限售	2021-02-01
上海南都集团有限公司	4,642,857		1,392,857	6,035,714	首发限售	2021-02-01
北京银泰置地商业有限公司	4,642,858		1,392,857	6,035,715	首发限售	2021-02-01
郑勇强	1,547,619		464,286	2,011,905	首发限售	2021-02-01
上海中城年代股权投资基金管理有限公司	1,547,619		464,286	2,011,905	首发限售	2021-02-01
金涛	1,477,255		443,177	1,920,432	首发限售	2021-02-01
肖小凌	768,170		230,451	998,621	首发限售	2021-02-01
合计	77,380,953		23,214,286	100,595,239	/	/

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

□适用 √不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用 √不适用

(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

√适用 □不适用

根据2019年5月20日公司2018年度股东大会审议通过的2018年度利润分配议案，公司以2018年12月31日的总股本103,174,604股为基数，以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增3股。转增后，公司总股本将增至134,126,985股，其中有限售条件流通股为100,595,239股，无限售条件流通股为33,531,746股。

(三) 现存的内部职工股情况

□适用 √不适用

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

截止报告期末普通股股东总数(户)	7,211
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	6,205
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）	0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）	0

(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件股份数量	质押或冻结情况		股东 性质
					股份 状态	数量
浙江南都房地产服务集团有限公司	10,636,373	46,090,948	34.36	46,090,948	无	0	境内非国有法人
韩芳	6,647,725	28,806,810	21.48	28,806,810	无	0	境内自然人
舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）	1,542,274	6,683,189	4.98	6,683,189	无	0	其他
北京银泰置地商业有限公司	1,392,857	6,035,715	4.50	6,035,715	质押	6,035,715	境内非国有法人
上海南都集团有限公司	1,392,857	6,035,714	4.50	6,035,714	无	0	境内非国有法人
郑勇强	464,286	2,011,905	1.50	2,011,905	质押	2,011,905	境内自然人
上海中城年代股权投资基金管理有限公司	464,286	2,011,905	1.50	2,011,905	无	0	境内非国有法人
金涛	443,177	1,920,432	1.43	1,920,432	无	0	境内自然人

中国工商银行股份有限公司－交银施罗德优势行业灵活配置混合型证券投资基金	478,008	1,912,154	1.43	0	无	0		其他
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德阿尔法核心混合型证券投资基金	395,957	1,716,140	1.28	0	无	0		其他
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件流通股的数量			股份种类及数量
					种类		数量
中国工商银行股份有限公司-交银施罗德优势行业灵活配置混合型证券投资基金		1,912,154			人民币普通股		1,912,154
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德阿尔法核心混合型证券投资基金		1,716,140			人民币普通股		1,716,140
陈越孟		1,611,000			人民币普通股		1,611,000
中国工商银行股份有限公司－交银施罗德持续成长主题混合型证券投资基金		1,392,154			人民币普通股		1,392,154
沈月华		900,056			人民币普通股		900,056
钱政军		534,400			人民币普通股		534,400
青岛鼎潮基金管理有限公司－鼎潮创盈1号私募证券投资基金		410,562			人民币普通股		410,562
平安基金－中国平安人寿保险股份有限公司－平安人寿－平安基金权益委托投资1号单一资产管理计划		283,600			人民币普通股		283,600
杭州亘曦资产管理有限公司－亘曦1号私募证券投资基金		245,000			人民币普通股		245,000
居红涛		221,000			人民币普通股		221,000
上述股东关联关系或一致行动的说明		截至2019年12月31日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司21.48%的股权，通过浙江南都房地产服务集团有限公司间接持有34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.25%的股权，合计持有公司57.06%的股权。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明		无

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

√适用 □不适用

单位：股

序号

有限售条件股东名称

持有的有限售

有限售条件股份可上市交易情况

限售

		条件股份数量	可上市交易时间	新增可上市交易股份数量	条件
1	浙江南都房地产服务集团有限公司	46,090,948	2021-02-01	0	首发限售
2	韩芳	28,806,810	2021-02-01	0	首发限售
3	舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）	6,683,189	2021-02-01	0	首发限售
4	北京银泰置地商业有限公司	6,035,715	2021-02-01	0	首发限售
5	上海南都集团有限公司	6,035,714	2021-02-01	0	首发限售
6	郑勇强	2,011,905	2021-02-01	0	首发限售
7	上海中城年代股权投资基金管理有限公司	2,011,905	2021-02-01	0	首发限售
8	金涛	1,920,432	2021-02-01	0	首发限售
9	肖小凌	998,621	2021-02-01	0	首发限售
上述股东关联关系或一致行动的说明		截至2019年12月31日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司21.48%的股权，通过浙江南都房地产服务集团有限公司间接持有34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.25%的股权，合计持有公司57.06%的股权。

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用 √不适用

四、 控股股东及实际控制人情况

(一) 控股股东情况

1 法人

√适用 □不适用

名称	浙江南都房地产服务集团有限公司
单位负责人或法定代表人	韩芳
成立日期	2010年9月19日
主要经营业务	服务：房地产中介服务，市场营销策划，企业形象策划，经济信息咨询（除商品中介），投资管理、资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客户理财等金融服务），会展服务。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	无
其他情况说明	无

2 自然人

□适用 √不适用

3 公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用 √不适用

4 报告期内控股股东变更情况索引及日期

□适用 √不适用

5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

(二) 实际控制人情况

1 法人

□适用 √不适用

2 自然人

√适用 □不适用

姓名	韩芳
国籍	中国
是否取得其他国家或地区居留权	否
主要职业及职务	南都物业董事长兼总裁
过去10年曾控股的境内外上市公司情况	无

3 公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用 √不适用

4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期

□适用 √不适用

5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用 √不适用

五、 其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用 √不适用

六、 股份限制减持情况说明

□适用 √不适用

第七节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

姓名	职务(注)	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	年度内股份增减变动量	增减变动原因	报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元）	是否在公司关联方获取报酬
韩芳	董事长兼总裁	女	49	2018-12-19	2021-12-18	22,159,085	28,806,810	6,647,725	公积金转增股本	94.95	否
肖小凌	董事	男	47	2018-12-19	2021-12-18	768,170	998,621	230,451	公积金转增股本	0	否
阙建华	董事兼常务副总裁	男	46	2018-12-19	2021-12-18					87.07	否
金涛	董事	男	52	2018-12-19	2021-12-18	1,477,255	1,920,432	443,177	公积金转增股本	0.00	否
蔡黛燕	独立董事	女	49	2018-12-19	2021-12-18					7.14	否
黄瑜	独立董事	女	53	2018-12-19	2021-12-18					7.14	否
贾生华	独立董事	男	58	2018-12-19	2021-12-18					7.14	否
章文亚	监事	女	36	2018-12-19	2021-12-18					23.34	否
金新昌	监事会主席	男	52	2018-12-19	2021-12-18					29.54	否
韩保华	监事	男	43	2018-12-19	2021-12-18					31.52	否
徐静	副总裁	女	48	2018-12-19	2021-12-18					78.63	否
沈慧芳	副总裁	女	48	2018-12-19	2021-12-18					78.83	否
余剑义	副总裁	女	43	2018-12-19	2021-12-18					67.44	否
赵磊	副总裁	男	43	2018-12-19	2021-12-18					60.80	否

陈红	财务总监	女	60	2018-12-19	2021-12-18					51.04	否
潘才平	副总裁（离任）	男	42	2018-12-19	2019-12-31					6.53	否
张林	副总裁（离任）	男	39	2018-12-19	2019-2-19					9.15	否
吁悦	副总裁（离任）	男	45	2018-12-19	2019-4-25					17.80	否
合计	/	/	/	/	/	24,404,510	31,725,863	7,321,353	/	658.06	/

姓名	主要工作经历
韩芳

肖小凌	曾就职于同济大学建筑设计研究院，历任设计师、副所长；上海同济科技实业股份有限公司，历任董事会秘书、副总经理、总经理；现任公司董事。
金涛	曾就职于浙江南都集团有限责任公司，历任办公室主任、采购部经理；浙江五环实业有限公司副总经理；现任公司董事。
阙建华	曾任常山县政府经济民警；历任南都物业，历任项目经理、分公司总经理、物业总监、公司副总经理、常务副总经理等职务，现任公司董事及常务副总裁。
黄瑜	曾就职于北京住宅建设开发集团总公司，历任技术员、主任、项目经理；香江国际发展有限公司总经理助理兼工程部经理；威宁谢中国有限公司高级投资咨询顾问；现任公司独立董事。
蔡黛燕	历任浙江之江资产评估有限公司副总经理、董事；浙江之江会计师事务所有限公司副所长、董事；杭州杭瑞税务师事务所有限公司执行董事兼所长；现任公司独立董事。
贾生华	曾任浙江大学社会科学学部副主任、校学位委员会委员、浙江大学管理学院副院长、工商管理系主任、MBA教育中心主任等职务。现任浙江大学房地产研究中心主任、企业投资研究所所长，浙江省房地产业协会房地产研究分会副主任，“世界华人不动产学会”常务理事，中国高校房地产学者联谊会主席团成员，绿城中国控股有限公司独立董事，嘉凯城集团股份有限公司独立董事，杭州滨江房产集团股份有限公司独立董事，本公司独立董事。
章文亚	历任公司物业客服部经理、市场营销中心总监；现任公司监事。
金新昌	历任杭州全向科技有限公司副总经理；现任公司监事会主席、物业运营中心品质督导部总监。
韩保华	曾任浙江万科南都房产营销专业经理，2010年4月加入南都物业，曾任公司案场管理中心总监，现任公司监事。
徐静	历任海外海酒店房务总监、总经理助理，历任公司项目经理、区域总监，现任公司副总裁。
沈慧芳	历任杭州黄龙饭店前厅部督导、浙江建行旅行社亚大部销售经理、浙江绿都宾馆房务总监、杭州海外海宾馆房务总监，现任公司副总裁。
余剑义	历任浙江东阳五洲大酒店前厅部经理、浙江文化大酒店前厅部副经理；现任公司副总裁。
赵磊	曾任莱茵达置业股份有限公司证券事务部副经理、盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事会秘书，现任公司副总裁兼董事会秘书。
陈红	曾任职于西湖电子集团公司研究所；历任杭州中山大酒店财务经理助理、中大股份有限公司旗下中大宾馆财务经理、杭州卓盛物业管理有限公司财务总监、杭州卓盛房地产开发有限公司财务主管、镇江金盛房地产开发有限公司财务经理；现任公司财务总监。
潘才平	历任香港福而伟（上海）物业管理有限公司置业顾问、浙江南都房产集团有限公司置业顾问兼项目销售部副经理、通和置业投资有限公司销售管理中心总经理助理、杭州通原房地产开发有限公司销售策划部经理、杭州精泽房地产策划有限公司总经理、浙江侨福置业有限公司副总经理。
张林	历任仲量联行项目总经理、北京银泰置业有限公司发展部副总经理、北京银泰置地有限公司工程物业部副总经理、浙江银泰百货有限公司工程物业部总经理；创办北京火龙港商贸有限公司；历任万达商业管理有限公司工程物业中心副总经理。
吁悦	曾任职于中国舰船研究院武汉科技开发中心；历任广东长青（集团）股份有限公司总办主管、万科物业发展有限公司总监。

其它情况说明

□适用 √不适用

(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用 √不适用

二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

(一) 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
韩芳	浙江南都房地产服务集团有限公司	执行董事兼总经理	2010-09-19
韩芳	舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）	执行事务合伙人	2015-08-25
在股东单位任职情况的说明	无

(二) 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
韩芳	乌鲁木齐南都物业服务有限公司	执行董事	2020-01-06
	浙江大悦商业经营管理有限公司	执行董事	2016-08-29
	浙江南都悦盛投资管理有限公司	执行董事	2019-01-25
	浙江悦都网络科技有限公司	执行董事	2015-11-03
	杭州南郡广告策划有限公司	执行董事	2011-06-17
	浙江南都房地产营销策划有限公司	执行董事	2007-12-27
	浙江悦都物业服务有限公司	执行董事	2019-01-25
	浙江南都企业管理服务有限公司	执行董事	2004-06-08
	杭州建信大悦住房服务有限公司	董事	2018-05-07	2019-09-05
肖小凌	嘉善同嘉科技产业发展有限公司	经理	2019-07-03
	杭州狐鹏科技股份有限公司	董事	2016-10-27
	上海易立德信息技术股份有限公司	董事	2017-11-29
	浙江南都悦盛投资管理有限公司	执行董事	2016-08-04	2019-01-25
	上海为来企业发展有限公司	执行董事	2019-12-02
金涛	浙江五环实业有限公	副总经理	2007-01-01

	司
阙建华	江苏金枫物业服务有限责任公司	董事	2018-06-15
	杭州建信大悦住房服务有限公司	董事长	2019-09-05
	杭州南诚智慧生活服务有限公司	董事长	2020-03-27
黄瑜	北京中锐行房地产土地评估有限公司	经理	2015-09-29
	新疆中指数据信息技术有限公司	执行董事兼总经理	2017-08-10
	天津中指数据信息技术有限公司	执行董事兼经理	2019-07-12
	北京中指讯博数据信息技术有限公司	执行董事兼经理	2019-03-06
	北京中指信息技术研究院	执行董事兼经理	2019-12-09
	北京中指实证数据信息技术有限公司	执行董事兼总经理	2019-05-09
	北京中指宏远数据信息技术有限公司	执行董事兼经理	2018-06-11
蔡黛燕	浙江之江资产评估有限公司	董事	2008-07-08
	浙江之江会计师事务所有限公司	董事	1999-09-29
	杭州杭瑞税务师事务所有限公司	董事长兼总经理	2016-08-11
	江苏宏马科技股份有限公司	独立董事	2017-11-23
贾生华	绿城中国控股有限公司	独立董事	2006-03-25
	嘉凯城集团股份有限公司	独立董事	2016-09-26
	杭州滨江房产集团股份有限公司	独立董事	2015-05-25
	浙江大学	教授	1995-02-28
余剑义	上海采林物业管理有限公司	董事长	2017-01-16
赵磊	杭州乐勤装饰工程有限公司	董事	2018-12-21
	杭州建信大悦住房服务有限公司	董事	2018-05-07
陈红	浙江南都悦盛投资管理有限公司	监事	2016-05-09
章文亚	杭州悦嘉艺术培训有限公司	监事	2018-05-02	2020-01-06
	杭州南郡商业经营管理有限公司	董事	2019-06-27
	乌鲁木齐南都物业服	监事	2019-07-22	2020-01-06

	务有限公司
韩保华	乌鲁木齐南都物业服务有限公司	总经理	2020-01-06
潘才平	杭州悦嘉艺术培训有限公司	执行董事	2018-05-02
	杭州易言易语培训学校有限公司	董事长	2018-04-23
	杭州易至美育文化艺术有限公司	执行董事兼总经理	2016-01-07
金新昌	杭州南郡商业经营管理有限公司	董事兼经理	2019-06-27
在其他单位任职情况的说明	无

三、董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用 □不适用

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序	根据公司《薪酬制度》及《绩效考核方案》确定高级管理人员薪酬，经董事会、薪酬委员会审议，股东大会审批
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据	根据行业、地区薪酬水平，结合岗位价值、个人履职情况，确定月度工资。根据《绩效考核方案》及考核结果，发放月度、季度绩效。以年初制定的经营目标为基础，以年末个人考核绩效及公司经营目标完成情况为依据，发放年终报酬。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况	报告期内，根据上述原则，董事、监事、高级管理人员薪酬按时、足额发放。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计	报告期内，董事、监事和高级管理人员报酬合计658.06万元

四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

姓名	担任的职务	变动情形	变动原因
张林	副总裁	离任	个人原因
吁悦	副总裁	离任	个人原因
潘才平	副总裁	离任	个人原因

五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量	3,550
主要子公司在职员工的数量	4,938
在职员工的数量合计	8,488
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	0
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
管理人员	1,085
客服人员	1,306
维修人员	1,089
秩序人员	1,595
保洁/绿化人员	2,938
其它人员	475
合计	8,488
教育程度
教育程度类别	数量（人）
研究生	21
本科	416
大专	1,215
高中/中专及以下	6,836
合计	8,488

(二) 薪酬政策

√适用 □不适用

公司严格遵照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照政策和物价水平等宏观因素的变化、行业及地区的薪酬水平，遵循对外具有竞争性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念，建立科学与公平的薪酬机制。员工薪酬与业绩、胜任能力、个人成长密切相关，遵循绩效导向、按劳分配，综合评估岗位、考核、经营业绩等因素，按月发放工资及年终报酬。

(三) 培训计划

√适用 □不适用

公司根据行业发展趋势、客户满意度及组织人员结构现状开展了系列培训：以标准化能力训练为基础，同时强化管理能力建设，夯实核心业务管理，针对项目管理者开展管理赋能集训、业务难题破解、大咖有约等系列培训，通过多种手段打造多层次青年骨干高潜人才培养，对物业操作规范与基础技能，层层传递，形成了多级培训管理与实施机制。

未来几年，集团将进一步完善人才梯队建设，注重人才事业、培训运营与实施体系：

1、建立健全高中基层人才培养体系，加强综合管理能力、领导力培育，提升集团整体管理水平，打造全周期生态组织；

2、加强核心人才后备梯队储备与培养，加大内部人才供应数量与质量，为组织内部输送优质的、成熟的物业管理者；

3、持续整合内外部教育资源，快速响应、支持集团重点经营任务与业务转型升级并做好雇主品牌影响力打造；

4、逐步完善集团内训师、人才导师、人才教练队伍建设，适时引进外部优秀资源，持续加速集团内部/外部经验萃取与管理积淀；

5、持续推进对一线的能力提升培训，助力实现客户第一、市场第一、员工第一的文化目标；

6、持续支持一线业务升级，结合管家试点结果，更新、迭代管家运营，打造南都管家品牌。

(四) 劳务外包情况

√适用 □不适用

劳务外包的工时总数	20,592,839小时
劳务外包支付的报酬总额	364,175,922元

七、其他

□适用 √不适用

第九节 公司治理

一、 公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。制订了公司《章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《独立董事津贴制度》、《监事会议事规则》、《对外投资管理制度》、《关联交易管理制度》、《对外担保管理制度》、《总经理工作制度》、《董事会秘书工作制度》、《财务管理制度》、《内部审计制度》、《公司内部控制制度》、《募集资金管理制度》、《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《组织管理制度》、《信息披露暂缓与豁免管理制度》、《董事会战略决策委员会工作细则》、《董事会提名委员会工作细则》、《董事会薪酬与考核委员会工作细则》、《董事会审计委员会工作细则》等相关配套制度，并按照上市公司的规范性要求，并根据相关制度设置了相关机构，进一步规范了公司的法人治理结构。公司股东大会、董事会、监事会规范运作，公司董事、监事及高级管理人员勤勉尽责并均能忠实履行职务，切实维护了投资者和公司的利益。本公司法人治理状况与中国证监会有关上市公司治理的要求不存在重大差异。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用 √不适用

二、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期
2019年第一次临时股东大会	2019-02-19	http://www.sse.com.cn/	2019-02-20
2018年年度股东大会	2019-05-20	http://www.sse.com.cn/	2019-05-21

股东大会情况说明

√适用 □不适用

公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策程序符合《公司法》、公司《章程》等相关法律法规的规定。上述 2次股东大会所审议的议案均获通过。

三、 董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

董事 姓名

是否独立董事

参加董事会情况

参加股东大会情况

		本年应参加董事会次数	亲自出席次数	以通讯方式参加次数	委托出席次数	缺席 次数	是否连续两次未亲自参加会议	出席股东大会的次数
韩芳	否	8	8	0	0	0	否	2
肖小凌	否	8	8	1	0	0	否	2
阙建华	否	8	8	0	0	0	否	2
金涛	否	8	8	0	0	0	否	2
黄瑜	是	8	8	6	0	0	否	2
蔡黛燕	是	8	8	0	0	0	否	2
贾生华	是	8	8	0	0	0	否	2

连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用 √不适用

年内召开董事会会议次数	8
其中：现场会议次数	2
通讯方式召开会议次数	0
现场结合通讯方式召开会议次数	6

(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用 √不适用

(三) 其他

□适用 √不适用

四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，

应当披露具体情况

√适用 □不适用

公司董事会下设四个专门委员会，分别为：审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略决策委员会。2019年度，各专门委员会本着勤勉尽责的原则，按照有关法律、法规、规范性文件及公司各专门委员会议事规则的规定开展相关工作。报告期内，各专门委员会对公司报告期内重大事项予以审议并发表了同意意见。

五、 监事会发现公司存在风险的说明

□适用 √不适用

六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能

保持自主经营能力的情况说明

□适用 √不适用

存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划

□适用 √不适用

七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用 □不适用

公司建立了针对高级管理人员的考评机制，公司高级管理人员根据公司制定的年度经营目标对公司进行经营管理，董事会下设薪酬与考核委员会，负责对高级管理人员进行经营业绩及管理

指标的综合考核，并以此为依据进行奖惩。 报告期内，公司高级管理人员能够按照《公司法》、公司《章程》及国家有关法律法规认真履行职责，积极落实股东大会及董事会各项决议，在董事会的指导下较好地完成了本年度的各项工作任务。

八、 是否披露内部控制自我评价报告

√适用 □不适用

详见公司于上海证券交易所官网披露的《内部控制评价报告》

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

九、 内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

详见公司于上海证券交易所官网披露的《内部控制审计报告》是否披露内部控制审计报告：是

十、 其他

□适用 √不适用

第十节 公司债券相关情况

□适用 √不适用

第十一节 财务报告

一、 审计报告

√适用 □不适用

南都物业服务集团股份有限公司全体股东： 天健审〔2020〕4388号

一、审计意见

我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括2019年12月31日的合并及母公司资产负债表，2019年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2019年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2019年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一) 收入确认

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十九)及五(二)1。

南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2019年度，南都物业公司财务报表所示营业收入项目金额为人民币124,446.85万元，其中物业管理业务的营业收入为人民币110,977.14万元，占营业收入的89.18%。

南都物业公司在物业管理服务已提供且收入金额能够可靠计量、物业管理服务相关的经济利益很可能流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。同时，收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；

(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5) 获取主要客户的所有合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价营业收入是否在恰当期间确认；

(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；

(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二) 应收账款减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(八)及五（一）4所述。截至2019年12月31日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币29,898.73万元，坏账准备为人民币1,893.88万元，账面价值为人民币28,004.85万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项应收账款或应收账款组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，管理层综合考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息，估计预期收取的现金流量，据此确定应计提的坏账准备；对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，管理层以账龄为依据划分组合，参照历史信用损失经验，并根据前瞻性估计予以调整，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，据此确定应计提的坏账准备。

由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 复核以前年度已计提坏账准备的应收账款的后续实际核销或转回情况，评价管理层过往预测的准确性；

(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4) 选取样本对应收账款进行函证。跟踪回函率及差异情况，对于回函差异详细了解原因，经判断后对差异进行恰当处理和调整，对于因客观原因确实无法回函的，要求补充执行替代性测试程序，并取得充分资料以证实应收账款期末余额的准确性；

(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账款账龄与预期信用损失率对照表的合理性；测试管理层使用数据（包括对于以账龄为信用风险特征的应收账款组合，检查应收账款账龄的准确性）的准确性和完整性以及对坏账准备的计算是否准确；

(6) 检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合理性；

(7) 对于前十大及长期挂账应收账款，结合客户信用政策分析其余额的合理性及可收回性，检查是否存在超信用期的应收账款，了解回款异常的原因及公司采取的催款措施，并考虑是否需单独计提坏账准备；

(8) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三) 商誉减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注附注三(十五)及五(一)15。截至2019年12月31日，南都物业公司商誉账面原值为人民币13,946.02万元，减值准备为人民币506.63万元，账面价值为人民币13,439.39万元。

当与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象时，以及每年年度终了，南都物业公司管理层对商誉进行减值测试。管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值计算确定。减值测试中采用的关键假设包括：详细预测期收入增长率、永续预测期增长率、毛利率、折现率等。由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 复核管理层以前年度对未来现金流量现值的预测和实际经营结果，评价管理层过往预测的准确性；

(2) 了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；

(3) 评价管理层在减值测试中使用方法的合理性和一致性；

(4) 评价管理层在减值测试中采用的关键假设的合理性，复核相关假设是否与行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、预测期收入增长率与公司历史收入增长率、折现率及管理层使用的与财务报表相关的其他假设等相符；

(5) 复核管理层对关键假设执行的敏感性分析，评价关键假设的变化对减值测试结果的影响，识别在选择关键假设时可能存在的管理层偏向的迹象；

(6) 测试管理层在减值测试中使用数据的准确性、完整性和相关性，并复核减值测试中有关信息的内在一致性；

(7) 测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；

(8) 基于管理层所使用的方法和假设，作出对未来现金流量现值的区间估计，并评价与管理层的点估计是否存在重大差异；

(9) 检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。

(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六) 就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们

在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：赵 丽（项目合伙人）

中国·杭州 中国注册会计师：李迎亚

二〇二〇年四月二十九日

二、 财务报表

合并资产负债表2019年12月31日编制单位: 南都物业服务集团股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2019年12月31日	2018年12月31日
流动资产：
货币资金		332,429,603.50	396,885,034.10
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产		279,282,990.71
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据		1,944,411.47	217,908.91
应收账款		280,048,532.96	211,997,752.56
应收款项融资
预付款项		8,740,451.99	5,721,443.99
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款		76,899,997.46	75,284,629.13
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货		13,061,138.34	637,911.14
合同资产
持有待售资产			8,278,071.30
一年内到期的非流动资产

其他流动资产		244,272,170.62	400,073,934.83
流动资产合计		1,236,679,297.05	1,099,096,685.96
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款		114,587,000.00
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产		8,895,830.47
固定资产		37,557,144.65	38,100,473.65
在建工程			13,980,753.38
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产		834,805.99	721,491.42
开发支出
商誉		134,393,908.19	139,460,246.83
长期待摊费用		73,048,282.63	42,346,078.54
递延所得税资产		4,454,732.32	8,989,801.31
其他非流动资产
非流动资产合计		373,771,704.25	243,598,845.13
资产总计		1,610,451,001.30	1,342,695,531.09
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		191,648,352.00	146,255,023.80
预收款项		202,715,971.96	130,315,766.92
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬		71,881,005.41	67,771,513.87
应交税费		20,785,265.73	28,499,325.18
其他应付款		388,692,417.26	323,483,491.25
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金

应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		875,723,012.36	696,325,121.02
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益		1,114,878.73
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		1,114,878.73
负债合计		876,837,891.09	696,325,121.02
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		134,126,985.00	103,174,604.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		312,554,376.68	343,506,757.68
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		37,909,315.02	25,024,054.35
一般风险准备
未分配利润		237,286,167.85	167,153,895.55
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计		721,876,844.55	638,859,311.58
少数股东权益		11,736,265.66	7,511,098.49
所有者权益（或股东权益）合计		733,613,110.21	646,370,410.07
负债和所有者权益（或股东权益）总计		1,610,451,001.30	1,342,695,531.09

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

母公司资产负债表2019年12月31日编制单位:南都物业服务集团股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目

附注

2019年12月31日

2018年12月31日

流动资产：
货币资金		192,025,554.92	274,803,295.66
交易性金融资产		279,282,990.71
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款		226,121,093.08	167,720,775.81
应收款项融资
预付款项		717,607.77	1,260,677.42
其他应收款		66,060,629.92	61,730,250.87
其中：应收利息
应收股利
存货		9,338,893.57	227,735.32
合同资产
持有待售资产			8,278,071.30
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		161,461,285.14	381,275,968.68
流动资产合计		935,008,055.11	895,296,775.06
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款		114,587,000.00
长期股权投资		294,370,000.00	292,965,000.00
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产		8,895,830.47
固定资产		27,829,815.44	30,345,415.34
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产		558,041.71	721,491.42
开发支出
商誉
长期待摊费用		1,951,393.53	2,672,081.13
递延所得税资产		3,774,660.63	2,867,045.69
其他非流动资产
非流动资产合计		451,966,741.78	329,571,033.58
资产总计		1,386,974,796.89	1,224,867,808.64
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债

应付票据
应付账款		148,115,146.18	115,045,371.00
预收款项		124,822,931.08	113,371,578.36
合同负债
应付职工薪酬		42,067,322.16	45,355,604.25
应交税费		11,851,510.68	21,594,033.25
其他应付款		316,292,669.33	284,347,666.20
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计		643,149,579.43	579,714,253.06
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益		771,436.40
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		771,436.40
负债合计		643,921,015.83	579,714,253.06
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		134,126,985.00	103,174,604.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		312,595,551.32	343,547,932.32
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		37,909,315.02	25,024,054.35
未分配利润		258,421,929.72	173,406,964.91
所有者权益（或股东权益）合计		743,053,781.06	645,153,555.58
负债和所有者权益（或股东权益）总计		1,386,974,796.89	1,224,867,808.64

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

合并利润表2019年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2019年度	2018年度
一、营业总收入		1,244,468,462.57	1,058,628,607.75
其中：营业收入		1,244,468,462.57	1,058,628,607.75
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		1,099,312,669.08	950,946,799.03
其中：营业成本		965,176,750.71	824,714,137.84
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加		5,620,817.76	5,356,617.13
销售费用		26,958,566.08	28,236,841.37
管理费用		102,782,651.00	93,814,027.61
研发费用		1,555,273.79	1,801,836.06
财务费用		-2,781,390.26	-2,976,660.98
其中：利息费用
利息收入		4,783,424.83	4,484,636.85
加：其他收益		11,697,394.66	13,459,892.57
投资收益（损失以“－”号填列）		23,650,641.23	16,676,914.19
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		7,282,990.71
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-7,586,529.78
资产减值损失（损失以“-”号填列）		-5,066,338.64	-5,201,802.32
资产处置收益（损失以“－”号填列）		-26,910.25	128,896.52
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		175,107,041.42	132,745,709.68
加：营业外收入		699,430.19	165,487.66
减：营业外支出		822,188.95	262,320.83
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		174,984,282.66	132,648,876.51
减：所得税费用		54,699,297.60	36,781,796.63
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		120,284,985.06	95,867,079.88

（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		120,284,985.06	95,867,079.88
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）		113,930,766.06	91,811,779.99
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		6,354,219.00	4,055,299.89
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）可供出售金融资产公允价值变动损益
（4）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（5）持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
（6）其他债权投资信用减值准备
（7）现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）
（8）外币财务报表折算差额
（9）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		120,284,985.06	95,867,079.88
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额		113,930,766.06	91,811,779.99
（二）归属于少数股东的综合收益总额		6,354,219.00	4,055,299.89
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.85	0.70
（二）稀释每股收益(元/股)		0.85	0.70

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现的净利润为： 0 元。法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

母公司利润表2019年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2019年度	2018年度
一、营业收入		889,303,077.84	813,588,311.49
减：营业成本		669,370,995.81	619,053,857.86
税金及附加		4,025,004.78	3,982,161.92
销售费用		23,425,099.44	25,683,192.96
管理费用		61,954,114.92	67,034,229.48
研发费用
财务费用		-2,604,013.46	-2,521,402.65
其中：利息费用
利息收入		3,866,376.56	3,620,777.14
加：其他收益		5,154,662.17	9,752,991.91
投资收益（损失以“－”号填列）		27,968,071.06	15,304,299.83
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		7,282,990.71
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-5,344,250.47
资产减值损失（损失以“-”号填列）			-4,193,906.50
资产处置收益（损失以“－”号填列）		-26,910.25	25,788.70
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		168,166,439.57	121,245,445.86
加：营业外收入		87,502.74	125,728.50
减：营业外支出		225,250.88	17,644.88
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		168,028,691.43	121,353,529.48
减：所得税费用		39,210,284.91	32,228,040.71
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		128,818,406.52	89,125,488.77
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		128,818,406.52	89,125,488.77
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损益
4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)		128,818,406.52	89,125,488.77

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

合并现金流量表2019年1—12月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2019年度	2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1,301,943,635.79	1,098,857,033.09
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现

金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还		53,326.88
收到其他与经营活动有关的现金		97,089,112.10	105,153,588.47
经营活动现金流入小计		1,399,086,074.77	1,204,010,621.56
购买商品、接受劳务支付的现金		555,845,543.07	453,976,766.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金		470,695,285.24	423,353,817.16
支付的各项税费		109,091,392.97	84,683,964.83
支付其他与经营活动有关的现金		70,760,849.89	87,384,261.49
经营活动现金流出小计		1,206,393,071.17	1,049,398,810.00
经营活动产生的现金流量净额		192,693,003.60	154,611,811.56
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		903,500,000.00	393,500,000.00
取得投资收益收到的现金		23,855,608.28	16,163,728.09
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		12,466,931.76	275,395.17
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金			5,304,716.98
投资活动现金流入小计		939,822,540.04	415,243,840.24
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		28,027,072.47	24,866,104.35
投资支付的现金		1,016,500,000.00	783,500,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		5,040,000.00	77,401,034.53
支付其他与投资活动有关的现金		114,587,000.00	5,000,000.00
投资活动现金流出小计		1,164,154,072.47	890,767,138.88
投资活动产生的现金流量净额		-224,331,532.43	-475,523,298.64

三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		1,445,000.00	301,193,279.01
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		1,445,000.00	150,000.00
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		1,445,000.00	301,193,279.01
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		33,691,519.00	43,899,459.21
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		2,739,137.80	12,071,948.17
支付其他与筹资活动有关的现金		150,129.58	15,656,973.89
筹资活动现金流出小计		33,841,648.58	59,556,433.10
筹资活动产生的现金流量净额		-32,396,648.58	241,636,845.91
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-64,035,177.41	-79,274,641.17
加：期初现金及现金等价物余额		395,903,322.45	475,177,963.62
六、期末现金及现金等价物余额		331,868,145.04	395,903,322.45

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

母公司现金流量表

2019年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2019年度	2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		880,341,714.30	835,081,712.57
收到的税费返还		3,236.01
收到其他与经营活动有关的现金		55,925,065.30	170,533,330.20
经营活动现金流入小计		936,270,015.61	1,005,615,042.77
购买商品、接受劳务支付的现金		460,399,515.21	396,991,264.87
支付给职工及为职工支付的现金		260,288,216.62	262,400,818.46
支付的各项税费		83,078,227.26	63,816,804.72
支付其他与经营活动有关的现金		50,408,305.02	99,050,369.25
经营活动现金流出小计		854,174,264.11	822,259,257.30
经营活动产生的现金流量净额		82,095,751.50	183,355,785.47
二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金		618,350,000.00	334,000,000.00
取得投资收益收到的现金		28,512,653.97	14,842,981.39
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		11,286,660.00	141,117.52
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		658,149,313.97	348,984,098.91
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		137,695.01	4,358,095.40
投资支付的现金		671,755,000.00	831,858,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		5,040,000.00	95,760,000.00
支付其他与投资活动有关的现金		114,587,000.00
投资活动现金流出小计		791,519,695.01	931,976,095.40
投资活动产生的现金流量净额		-133,370,381.04	-582,991,996.49
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金			301,043,279.01
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计			301,043,279.01
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		30,952,381.20	23,809,524.00
支付其他与筹资活动有关的现金			15,656,973.89
筹资活动现金流出小计		30,952,381.20	39,466,497.89
筹资活动产生的现金流量净额		-30,952,381.20	261,576,781.12
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-82,227,010.74	-138,059,429.90
加：期初现金及现金等价物余额		274,212,565.66	412,271,995.56
六、期末现金及现金等价物余额		191,985,554.92	274,212,565.66

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

合并所有者权益变动表

2019年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	2019年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	103,174,604.00				343,506,757.68				25,024,054.35		167,153,895.55		638,859,311.58	7,511,098.49	646,370,410.07
加：会计政策变更									3,420.02		35,728.09		39,148.11		39,148.11
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	103,174,604.00				343,506,757.68				25,027,474.37		167,189,623.64		638,898,459.69	7,511,098.49	646,409,558.18
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	30,952,381.00				-30,952,381.00				12,881,840.65		70,096,544.21		82,978,384.86	4,225,167.17	87,203,552.03
（一）综合收益总额											113,930,766.06		113,930,766.06	6,354,219.00	120,284,985.06
（二）所有者投入和减少资本														1,294,870.42	1,294,870.42
1．所有者投入的普通股														1,445,000.00	1,445,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他														-150,129.58	-150,129.58
（三）利润分配									12,881,840.65		-43,834,221.85		-30,952,381.20	-3,423,922.25	-34,376,303.45
1．提取盈余公积									12,881,840.65		-12,881,840.65
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-30,952,381.20		-30,952,381.20	-3,423,922.25	-34,376,303.45
4．其他
（四）所有者权益内部结转	30,952,381.00				-30,952,381.00
1．资本公积转增资本（或股本）	30,952,381.00				-30,952,381.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	134,126,985.00				312,554,376.68				37,909,315.02		237,286,167.85		721,876,844.55	11,736,265.66	733,613,110.21

项目

2018年度

归属于母公司所有者权益

少数股东权益

所有者权益合计

实收资本 (或股本)

其他权益工具

资本公积

减：

其他

专项

盈余公积

一般

未分配利润

其他

小计

		优先股	永续债	其他		库存股	综合收益	储备		风险准备
一、上年期末余额	59,523,810.00				99,674,620.20				16,111,505.47		108,064,188.44		283,374,124.11	1,190,192.59	284,564,316.70
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	59,523,810.00				99,674,620.20				16,111,505.47		108,064,188.44		283,374,124.11	1,190,192.59	284,564,316.70
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	43,650,794.00				243,832,137.48				8,912,548.88		59,089,707.11		355,485,187.47	6,320,905.90	361,806,093.37
（一）综合收益总额											91,811,779.99		91,811,779.99	4,055,299.89	95,867,079.88
（二）所有者投入和减少资本	19,841,270.00				267,641,661.48								287,482,931.48	2,265,606.01	289,748,537.49
1．所有者投入的普通股	19,841,270.00				267,641,661.48								287,482,931.48	150,000.00	287,632,931.48
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他														2,115,606.01	2,115,606.01
（三）利润分配									8,912,548.88		-32,722,072.88		-23,809,524.00		-23,809,524.00
1．提取盈余公积									8,912,548.88		-8,912,548.88
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-23,809,524.00		-23,809,524.00		-23,809,524.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转	23,809,524.00				-23,809,524.00
1．资本公积转增资本（或股本）	23,809,524.00				-23,809,524.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	103,174,604.00				343,506,757.68				25,024,054.35		167,153,895.55		638,859,311.58	7,511,098.49	646,370,410.07

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

母公司所有者权益变动表

2019年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	2019年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	103,174,604.00				343,547,932.32				25,024,054.35	173,406,964.91	645,153,555.58
加：会计政策变更									3,420.02	30,780.14	34,200.16
前期差错更正

其他
二、本年期初余额	103,174,604.00				343,547,932.32				25,027,474.37	173,437,745.05	645,187,755.74
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	30,952,381.00				-30,952,381.00				12,881,840.65	84,984,184.67	97,866,025.32
（一）综合收益总额										128,818,406.52	128,818,406.52
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									12,881,840.65	-43,834,221.85	-30,952,381.20
1．提取盈余公积									12,881,840.65	-12,881,840.65
2．对所有者（或股东）的分配										-30,952,381.20	-30,952,381.20
3．其他
（四）所有者权益内部结转	30,952,381.00				-30,952,381.00
1．资本公积转增资本（或股本）	30,952,381.00				-30,952,381.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取

2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	134,126,985.00				312,595,551.32				37,909,315.02	258,421,929.72	743,053,781.06

项目	2018年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年期末余额	59,523,810.00				99,715,794.84				16,111,505.47	117,003,549.02	292,354,659.33
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	59,523,810.00				99,715,794.84				16,111,505.47	117,003,549.02	292,354,659.33
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	43,650,794.00				243,832,137.48				8,912,548.88	56,403,415.89	352,798,896.25
（一）综合收益总额										89,125,488.77	89,125,488.77
（二）所有者投入和减少资本	19,841,270.00				267,641,661.48						287,482,931.48
1．所有者投入的普通股	19,841,270.00				267,641,661.48						287,482,931.48
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									8,912,548.88	-32,722,072.88	-23,809,524.00
1．提取盈余公积									8,912,548.88	-8,912,548.88
2．对所有者（或股东）的分配										-23,809,524.00	-23,809,524.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转	23,809,524.00				-23,809,524.00
1．资本公积转增资本（或股本）	23,809,524.00				-23,809,524.00

2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	103,174,604.00				343,547,932.32				25,024,054.35	173,406,964.91	645,153,555.58

法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜

三、 公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以2015年10月31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为91330000142924946H的营业执照，注册资本134,126,985.00元，股份总数本134,126,985股（每股面值1元）。其中，有限售条件的流通股份：A股100,595,239股；无限售条件的流通股份：A股33,531,746股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。主要经营活动为：物业管理，酒店管理，保洁服务,河道清洁服务,会展服务,商品房的租赁、管理、维修、装饰，餐饮管理，绿化养护服务，停车服务（《设置路外停车场登记证》），游泳池的经营和管理（凭许可证经营），城市生活垃圾清运服务(凭许可证经营)，房地产信息咨询服务，水电安装和维修,市政工程、楼宇智能工程的设计、施工,建筑及装饰材料、百杂货、农副产品(不含食品)、五金交电、电子产品、文教用品、服装、家具的销售。

本财务报表业经公司2020年4月29日第二届第十次董事会批准对外报出。

2. 合并财务报表范围

√适用 □不适用

本公司将浙江大悦商业经营管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州建信大悦住房服务有限公司、杭州南郡商业经营管理有限公司、乌鲁木齐南都物业服务有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司和常熟市中远物业服务有限责任公司等12家子公司纳入报告期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注六和七之说明。

四、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2. 持续经营

√适用 □不适用

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。

五、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 营业周期

√适用 □不适用

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4. 记账本位币

采用人民币为记账本位币。

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

1. 同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

6. 合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用 √不适用

8. 现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9. 外币业务和外币报表折算

□适用 √不适用

10. 金融工具

√适用 □不适用

1. 金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

(2) 金融资产的后续计量方法

1) 以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3) 金融负债的后续计量方法

1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3) 不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4) 以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4) 金融资产和金融负债的终止确认

1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分

金融负债）。

3. 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5. 金融工具减值

(1) 金融工具减值计量和会计处理

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

(2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具

项 目	确定组合的依据	计量预期信用损失的方法
其他应收款——信用风险特征组合	账龄组合	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
其他应收款——合并范围内关联往来组合	款项性质	参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失,该组合预期信用损失率为0%。

(3) 按组合计量预期信用损失的应收款项

1) 具体组合及计量预期信用损失的方法

项 目	确定组合的依据	计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票	票据类型	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
应收商业承兑汇票
应收账款——信用风险特征组合	账龄组合	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
应收账款——合并范围内关联往来组合	款项性质	参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失,该组合预期信用损失率为0%。

2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表

账 龄	应收账款 预期信用损失率(%)

1年以内（含，下同）	5
1-2年	10
2-3年	30
3-4年	50
4-5年	80
5年以上	100

6. 金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

11. 应收票据

应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

12. 应收账款

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

13. 应收款项融资

□适用 √不适用

14. 其他应收款

其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

15. 存货

√适用 □不适用

1. 存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2. 发出存货的计价方法

发出存货采用移动加权平均法。

3. 存货可变现净值的确定依据

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价

准备的计提或转回的金额。

4. 存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

5. 低值易耗品和包装物的摊销方法

(1) 低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

(2) 包装物

按照一次转销法进行摊销。

16. 合同资产

(1). 合同资产的确认方法及标准

□适用 √不适用

(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

17. 持有待售资产

√适用 □不适用

1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（2）因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量

(1) 初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2) 资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理

非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2) 可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

18. 债权投资

(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

19. 其他债权投资

(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

20. 长期应收款

(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

21. 长期股权投资

√适用 □不适用

1. 共同控制、重要影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2. 投资成本的确定

(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3. 后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1) 个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

(2) 合并财务报表

1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

22. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

23. 固定资产

(1). 确认条件

√适用 □不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	直线法	20	5%	4.75%
运输工具	直线法	3-5	5%	31.67%-19%
其他设备	直线法	3-5	5%	31.67%-19%

(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

□适用 √不适用

24. 在建工程

√适用 □不适用

1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

25. 借款费用

□适用 √不适用

26. 生物资产

□适用 √不适用

27. 油气资产

□适用 √不适用

28. 使用权资产

□适用 √不适用

29. 无形资产

(1). 计价方法、使用寿命、减值测试

√适用 □不适用

1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。

2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：

项 目	摊销年限(年)
软件	5

(2). 内部研究开发支出会计政策

□适用 √不适用

30. 长期资产减值

√适用 □不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

31. 长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

32. 合同负债

(1). 合同负债的确认方法

□适用 √不适用

33. 职工薪酬

(1). 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2). 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3). 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4). 其他长期职工福利的会计处理方法

√适用 □不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

34. 租赁负债

□适用 √不适用

35. 预计负债

□适用 √不适用

36. 股份支付

□适用 √不适用

37. 优先股、永续债等其他金融工具

□适用 √不适用

38. 收入

(1). 收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

1. 收入确认原则

(1) 销售商品

销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；3) 收入的金额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

(2) 提供劳务

提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。

(3) 让渡资产使用权

让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

2. 收入确认的具体方法

公司主要提供物业管理等服务，公司在物业管理服务已提供且物业管理收入金额能够可靠计量、物业管理服务相关的经济利益很可能流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况

□适用 √不适用

39. 合同成本

□适用 √不适用

40. 政府补助

√适用 □不适用

1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

41. 递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

42. 租赁

(1). 经营租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。

(2). 融资租赁的会计处理方法

□适用 √不适用

(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

43. 其他重要的会计政策和会计估计

□适用 √不适用

44. 重要会计政策和会计估计的变更

(1). 重要会计政策变更

√适用 □不适用

会计政策变更的内容和原因	审批程序	备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
企业会计准则变化引起的会计政策变更: 本公司根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)、《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》(财会〔2019〕16号)和企业会计准则的要求编制2019年度财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整法。	无需审批

其他说明

原列报报表项目及金额		新列报报表项目及金额
应收票据及应收账款	212,215,661.47	应收票据	217,908.91
		应收账款	211,997,752.56
应付票据及应付账款	146,255,023.80	应付票据
		应付账款	146,255,023.80

(2). 重要会计估计变更

□适用 √不适用

(3). 2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况

√适用 □不适用

合并资产负债表

单位:元 币种:人民币

项目	2018年12月31日	2019年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	396,885,034.10	396,885,034.10
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产		390,782,962.05	390,782,962.05
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据	217,908.91	217,908.91
应收账款	211,997,752.56	211,997,752.56
应收款项融资
预付款项	5,721,443.99	5,721,443.99
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	75,284,629.13	74,540,815.19	-743,813.94
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货	637,911.14	637,911.14
合同资产
持有待售资产	8,278,071.30	8,278,071.30
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	400,073,934.83	10,073,934.83	-390,000,000.00
流动资产合计	1,099,096,685.96	1,099,135,834.07	39,148.11
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产	38,100,473.65	38,100,473.65
在建工程	13,980,753.38	13,980,753.38
生产性生物资产

油气资产
使用权资产
无形资产	721,491.42	721,491.42
开发支出
商誉	139,460,246.83	139,460,246.83
长期待摊费用	42,346,078.54	42,346,078.54
递延所得税资产	8,989,801.31	8,989,801.31
其他非流动资产
非流动资产合计	243,598,845.13	243,598,845.13
资产总计	1,342,695,531.09	1,342,734,679.20	39,148.11
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	146,255,023.80	146,255,023.80
预收款项	130,315,766.92	130,315,766.92
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	67,771,513.87	67,771,513.87
应交税费	28,499,325.18	28,499,325.18
其他应付款	323,483,491.25	323,483,491.25
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计	696,325,121.02	696,325,121.02
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债

其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计	696,325,121.02	696,325,121.02
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	103,174,604.00	103,174,604.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	343,506,757.68	343,506,757.68
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积	25,024,054.35	25,027,474.37	3,420.02
一般风险准备
未分配利润	167,153,895.55	167,189,623.64	35,728.09
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计	638,859,311.58	638,898,459.69	39,148.11
少数股东权益	7,511,098.49	7,511,098.49
所有者权益（或股东权益）合计	646,370,410.07	646,409,558.18	39,148.11
负债和所有者权益（或股东权益）总计	1,342,695,531.09	1,342,734,679.20	39,148.11

各项目调整情况的说明：

√适用 □不适用

本公司自2019年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第23号——金融资产转移》《企业会计准则第24号——套期保值》以及《企业会计准则第37号——金融工具列报》（以下简称新金融工具准则）。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则与原准则的差异追溯调整本报告期期初留存收益或其他综合收益。新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个计量类别：摊余成本；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益；以公允价值计量且其变动计入当期损益。公司考虑自身业务模式，以及金融资产的合同现金流特征进行上述分类。权益类投资需按公允价值计量且其变动计入当期损益，但非交易性权益类投资在初始确认时可选择按公允价值计量且其变动计入其他综合收益(处置时的利得或损失不能回转到损益，但股利收入计入当期损益)，且该选择不可撤销。新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失模型”改为“预期信用损失模型”，适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款。

母公司资产负债表

单位:元 币种:人民币

项目	2018年12月31日	2019年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	274,803,295.66	274,803,295.66
交易性金融资产		380,684,003.15	380,684,003.15
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款	167,720,775.81	167,720,775.81

应收款项融资
预付款项	1,260,677.42	1,260,677.42
其他应收款	61,730,250.87	61,080,447.88	-649,802.99
其中：应收利息
应收股利
存货	227,735.32	227,735.32
合同资产
持有待售资产	8,278,071.30	8,278,071.30
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	381,275,968.68	1,275,968.68	-380,000,000.00
流动资产合计	895,296,775.06	895,330,975.22	34,200.16
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	292,965,000.00	292,965,000.00
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产	30,345,415.34	30,345,415.34
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产	721,491.42	721,491.42
开发支出
商誉
长期待摊费用	2,672,081.13	2,672,081.13
递延所得税资产	2,867,045.69	2,867,045.69
其他非流动资产
非流动资产合计	329,571,033.58	329,571,033.58
资产总计	1,224,867,808.64	1,224,902,008.8	34,200.16
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	115,045,371.00	115,045,371.00
预收款项	113,371,578.36	113,371,578.36
合同负债
应付职工薪酬	45,355,604.25	45,355,604.25
应交税费	21,594,033.25	21,594,033.25
其他应付款	284,347,666.20	284,347,666.20
其中：应付利息

应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计	579,714,253.06	579,714,253.06
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计	579,714,253.06	579,714,253.06
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	103,174,604.00	103,174,604.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	343,547,932.32	343,547,932.32
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积	25,024,054.35	25,027,474.37	3,420.02
未分配利润	173,406,964.91	173,437,745.05	30,780.14
所有者权益（或股东权益）合计	645,153,555.58	645,187,755.74	34,200.16
负债和所有者权益（或股东权益）总计	1,224,867,808.64	1,224,902,008.8	34,200.16

各项目调整情况的说明：

□适用 √不适用

(4). 2019年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明

√适用 □不适用

2019年1月1日，公司金融资产和金融负债按照新金融工具准则和按原金融工具准则的规定进行分类和计量结果对比如下表：

项 目	原金融工具准则		新金融工具准则
	计量类别	账面价值	计量类别	账面价值
货币资金	摊余成本（贷款和应收款项）	396,885,034.10	摊余成本	396,885,034.10
理财产品	以公允价值计量且其变动计入其他综合收益（可	390,000,000.00	以公允价值计量且其变动计入当期	390,782,962.05

	供出售类资产）		损益
应收票据	摊余成本（贷款和应收款项）	217,908.91	摊余成本	217,908.91
应收账款		211,997,752.56		211,997,752.56
其他应收款		75,284,629.13		74,540,815.19
应付账款	摊余成本（其他金融负债）	146,255,023.80	摊余成本	146,255,023.80
其他应付款		323,483,491.25		323,483,491.25

2019年1月1日，公司原金融资产和金融负债账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新金融资产和金融负债账面价值的调节表如下：

项 目	按原金融工具准则列示的账面价值（2018年12月31日）	重分类	重新计量		按新金融工具准则列示的账面价值（2019年1月1日）
A. 金融资产
a. 摊余成本
货币资金	396,885,034.10				396,885,034.10
应收票据	217,908.91				217,908.91
应收账款	211,997,752.56				211,997,752.56
其他应收款	75,284,629.13	-782,962.05	39,148.11		74,540,815.19
以摊余成本计量的总金融资产	684,385,324.70	-782,962.05	39,148.11		683,641,510.76
b. 以公允价值计量且其变动计入当期损益
交易性金融资产		390,782,962.05			390,782,962.05
以公允价值计量且其变动计入当期损益的总金融资产		390,782,962.05			390,782,962.05
c. 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
理财产品（其他流动资产）	390,000,000.00	-390,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的总金融资产	390,000,000.00	-390,000,000.00
B. 金融负债
a. 摊余成本
应付账款	146,255,023.80				146,255,023.80

其他应付款	323,483,491.25			323,483,491.25
以摊余成本计量的总金融负债	469,738,515.05			469,738,515.05

2019年1月1日，公司原金融资产减值准备期末金额调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新损失准备的调节表如下：

项 目	按原金融工具准则计提损失准备/按或有事项准则确认的预计负债（2018年12月31日）	重分类	重新计量	按新金融工具准则计提损失准备（2019年1月1日）
其他应收款	6,578,493.93		-39,148.11	6,539,345.82

本公司自2019年6月10日起执行经修订的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》，自2019年6月17日起执行经修订的《企业会计准则第12号——债务重组》。该项会计政策变更采用未来适用法处理。

45. 其他

□适用 √不适用

六、 税项

1. 主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用 □不适用

税种	计税依据	税率
增值税	销售货物或提供应税劳务	16%、13%、11%、10%、6%、5%、3%
消费税
营业税
城市维护建设税	应缴流转税税额	7%、5%
企业所得税	应纳税所得额	25%、20%、5%
房产税	从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴	1.2%或12%
地方教育附加	应缴流转税税额	2%
教育费附加	应缴流转税税额	3%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

√适用 □不适用

纳税主体名称	所得税税率（%）
浙江悦都物业服务有限公司	5%
杭州乐勤楼宇工程有限公司	20%
上海采林物业管理有限公司苏州分公司	20%
常熟市中远物业服务有限责任公司	20%
除上述以外的其他纳税主体	25%

注：浙江悦都物业服务有限公司采用核定征收方法计缴企业所得税，核定征收应税所得率为5%；根据财税〔2019〕13号《财政部 税务总局 关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，对月销售额10万元以下（含）的增值税小规模纳税人免征增值税，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分减按25%计入应纳税所得额，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。杭州乐勤楼宇工程有限公司、上海采林物业管理有限公司苏州分公司、常熟市中远物业服务有限责任公司适用小微企业所得税优惠政策。除上述以外的其他纳税主体所得税率为25%。

2. 税收优惠

□适用 √不适用

3. 其他

□适用 √不适用

七、 合并财务报表项目注释

1、 货币资金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
库存现金	728,546.88	1,103,054.02
银行存款	328,864,955.41	392,745,649.68
其他货币资金	2,836,101.21	3,036,330.40
合计	332,429,603.50	396,885,034.10
其中：存放在境外的款项总额

其他说明期末银行存款包括质押的定期存款40,000.00元，其他货币资金包括保函保证金521,458.46元，使用受限。

2、 交易性金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：
理财产品	279,282,990.71	390,782,962.05
合计	279,282,990.71	390,782,962.05

其他说明：

√适用 □不适用

[注]：期初数与上年年末数（2018年12月31日）差异详见本财务报表附注三(二十三)1(2)之说明。

3、 衍生金融资产

□适用 √不适用

4、 应收票据

(1). 应收票据分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
银行承兑票据	600,000.00
商业承兑票据	1,344,411.47	217,908.91
合计	1,944,411.47	217,908.91

(2). 期末公司已质押的应收票据

□适用 √不适用

(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用 √不适用

(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用 √不适用

(5). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备	2,015,169.97	100.00	70,758.50	3.51	1,944,411.47	229,377.80	100.00	11,468.89	5.00	217,908.91
其中：
银行承兑汇票	600,000.00	29.77			600,000.00
商业承兑汇票	1,415,169.97	70.23	70,758.50	5.00	1,344,411.47	229,377.80	100.00	11,468.89	5.00	217,908.91
合计	2,015,169.97	100.00	70,758.50	3.51	1,944,411.47	229,377.80	100.00	11,468.89	5.00	217,908.91

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

√适用 □不适用

组合计提项目：无

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	应收票据	坏账准备	计提比例（%）
商业承兑汇票组合	1,415,169.97	70,758.50	5.00
合计	1,415,169.97	70,758.50	5.00

按组合计提坏账的确认标准及说明

□适用 √不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用 √不适用

(6). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额			期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销
商业承兑汇票	11,468.89	59,289.61			70,758.50
合计	11,468.89	59,289.61			70,758.50

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(7). 本期实际核销的应收票据情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

5、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计	249,629,882.96
1至2年	44,613,649.20
2至3年	2,861,411.83
3年以上
3至4年	1,371,834.47
4至5年	294,772.07
5年以上	215,770.00
合计	298,987,320.53

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备	298,987,320.53	100.00	18,938,787.57	6.33	280,048,532.96	225,480,131.19	100.00	13,482,378.63	5.98	211,997,752.56
其中：
合计	298,987,320.53	100.00	18,938,787.57	6.33	280,048,532.96	225,480,131.19	100.00	13,482,378.63	5.98	211,997,752.56

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

√适用 □不适用

组合计提项目：账龄

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内	249,629,882.96	12,481,494.20	5.00
1-2年	44,613,649.20	4,461,364.92	10.00
2-3年	2,861,411.83	858,423.55	30.00
3-4年	1,371,834.47	685,917.24	50.00
4-5年	294,772.07	235,817.66	80.00
5年以上	215,770.00	215,770.00	100.00
合计	298,987,320.53	18,938,787.57	6.33

按组合计提坏账的确认标准及说明：

□适用 √不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用 √不适用

(3). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
按组合计提坏账准备	13,482,378.63	5,456,408.94				18,938,787.57
合计	13,482,378.63	5,456,408.94				18,938,787.57

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

(4). 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

单位名称	账面余额	占应收账款余额的比例(%)	坏账准备
启东崇和置业有限公司	30,593,356.07	10.23	2,194,835.20
宁波杭州湾新区盈海置业有限公司[注]	15,055,943.21	5.04	1,150,382.98

河南绿地商城置业有限公司	10,293,849.42	3.44	781,146.80
上海绿地宝岛置业有限公司	8,855,194.95	2.96	442,759.75
河南广海房地产开发有限公司	6,499,196.97	2.17	335,940.11
小 计	71,297,540.62	23.84	4,905,064.84

注：系因项目结算名称变更，期初部分应收账款由宁波杭州湾新区领海置业有限公司变更为宁波杭州湾新区盈海置业有限公司。

(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用 √不适用

(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

6、 应收款项融资

□适用 √不适用

7、 预付款项

(1). 预付款项按账龄列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	8,386,784.28	95.95	5,715,919.99	99.90
1至2年	353,367.71	4.05	5,524.00	0.10
2至3年	300.00
3年以上
合计	8,740,451.99	100.00	5,721,443.99	100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

单位名称	账面余额	占预付款项余额 的比例(%)
杭州天目艺术专修学校	2,712,246.00	31.03
浙江兽王控股集团有限公司	723,472.04	8.28

杭州丽博家居有限公司	722,141.42	8.26
常熟市沙家浜镇华商建筑工程队	600,000.00	6.86
国网江苏省电力有限公司常熟市供电分公司	416,577.96	4.77
小 计	5,174,437.42	59.20

其他说明

□适用 √不适用

8、 其他应收款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款	76,899,997.46	74,540,815.19
合计	76,899,997.46	74,540,815.19

其他说明：

√适用 □不适用

[注]：期初数与上年年末数（2018年12月31日）差异详见本财务报表附注三(二十三)1(2)之说明。

应收利息

(1). 应收利息分类

□适用 √不适用

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

□适用 √不适用

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计	65,516,919.21
1至2年	9,543,107.97
2至3年	6,494,342.27
3年以上
3至4年	2,792,446.09
4至5年	639,322.00
5年以上	524,036.97
合计	85,510,174.51

(2). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收暂付款	57,804,531.76	54,488,092.02
押金保证金	24,042,929.68	23,631,313.41
其他	3,662,713.07	2,960,755.58
合计	85,510,174.51	81,080,161.01

(3). 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2019年1月1日余额	3,387,528.06	741,662.42	2,410,155.34	6,539,345.82
2019年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-477,355.40	477,355.40
--转入第三阶段		-1,298,868.45	1,298,868.45
--转回第二阶段
--转回第一阶段

本期计提	365,673.29	1,034,161.43	670,996.51	2,070,831.23
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额	3,275,845.95	954,310.80	4,380,020.30	8,610,177.05

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用 √不适用

(4). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
按组合计提坏账准备
其中：其他应收款	6,539,345.82	2,070,831.23				8,610,177.05
合计	6,539,345.82	2,070,831.23				8,610,177.05

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

(5). 本期实际核销的其他应收款情况

□适用 √不适用

(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
杭州之江创意园开发有限公司	押金保证金	764,825.08	1年之内	1.90	124,473.25
		862,320.00	1-2年
湖州吴兴兴城市政工程有限公司	押金保证金	450,000.00	1年之内	1.88	218,494.00
		759,940.00	1-2年
		400,000.00	2-3年
蒋金生	往来款	1,600,000.00	1年之内	1.87	80,000.00

杭州兴耀商业经营管理有限公司	押金保证金	1,300,000.00	3-4年	1.52	650,000.00
江苏省常熟市环境卫生管理处	押金保证金	653,672.70	1年之内	0.76	32,683.64
合计	/	6,790,757.78	/	7.93	1,105,650.89

(7). 涉及政府补助的应收款项

□适用 √不适用

(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用 √不适用

(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

9、 存货

(1). 存货分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值
原材料	401,792.58		401,792.58	227,735.32		227,735.32
在产品
库存商品	12,647,473.29		12,647,473.29	410,175.82		410,175.82
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
低值易耗品	11,872.47		11,872.47
合计	13,061,138.34		13,061,138.34	637,911.14		637,911.14

(2). 存货跌价准备

(3). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用 √不适用

(4). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

□适用 √不适用

(5). 合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

10、 合同资产

(1). 合同资产情况

□适用 √不适用

(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用 √不适用

(3). 本期合同资产计提减值准备情况

□适用 √不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

11、 持有待售资产

□适用 √不适用

12、 一年内到期的非流动资产

□适用 √不适用

期末重要的债权投资和其他债权投资：

□适用 √不适用

其他说明无

13、 其他流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
合同取得成本
应收退货成本
待摊房租	1,288,638.54	1,418,001.19
待摊财产保险费	382,920.08	452,252.69
预缴税金	184,801.02	71,975.42
其他	700,381.69	640,115.08
待抵扣增值税	10,109,438.19	7,491,590.45
理财产品	231,605,991.10
合计	244,272,170.62	10,073,934.83

其他说明[注]：期初数与上年年末数（2018年12月31日）差异详见本财务报表附注三(二十三)1(2)之说明。

14、 债权投资

(1). 债权投资情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

15、 其他债权投资

(1). 其他债权投资情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的其他债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

16、 长期应收款

(1). 长期应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额			折现率区间
	账面余额	坏账准备	账面价值	账面余额	坏账准备	账面价值
融资租赁款
其中：未实现融资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
杭州丽郡置业有限公司	114,587,000.00		114,587,000.00
合计	114,587,000.00		114,587,000.00				/

(2). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款

□适用 √不适用

(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

17、 长期股权投资

□适用 √不适用

18、 其他权益工具投资

(1). 其他权益工具投资情况

□适用 √不适用

(2). 非交易性权益工具投资的情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

19、 其他非流动金融资产

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

20、 投资性房地产投资性房地产计量模式

(1). 采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元 币种：人民币

项目	房屋、建筑物	土地使用权	在建工程	合计
一、账面原值
1.期初余额
2.本期增加金额	8,895,830.47			8,895,830.47
（1）外购	8,895,830.47			8,895,830.47
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	8,895,830.47			8,895,830.47
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提或摊销

3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	8,895,830.47			8,895,830.47
2.期初账面价值

(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

21、 固定资产

项目列示

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

固定资产

(1). 固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	机器设备	运输工具	其他设备	合计
一、账面原值：
1.期初余额	45,543,742.85	799,972.77	17,262,514.39	10,250,121.95	73,856,351.96
2.本期增加金额			5,026,912.33	1,623,966.43	6,650,878.76
（1）购置			4,449,216.77	1,401,689.22	5,850,905.99
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
其他[注]			577,695.56	222,277.21	799,972.77
3.本期减少金额		799,972.77	1,535,871.00	100,424.00	2,436,267.77
（1）处置或报废			1,535,871.00	100,424.00	1,636,295.00

（2）其他		799,972.77			799,972.77
4.期末余额	45,543,742.85		20,753,555.72	11,773,664.38	78,070,962.95
二、累计折旧
1.期初余额	18,437,605.47	117,705.33	9,701,733.86	7,498,833.65	35,755,878.31
2.本期增加金额	2,163,145.56		3,019,745.86	1,218,280.86	6,401,172.28
（1）计提	2,163,145.56		3,019,745.86	1,100,575.53	6,283,466.95
（2）其他				117,705.33	117,705.33
3.本期减少金额		117,705.33	1,442,856.59	82,670.37	1,643,232.29
（1）处置或报废			1,442,856.59	82,670.37	1,525,526.96
（2）其他		117,705.33			117,705.33
4.期末余额	20,600,751.03		11,278,623.13	8,634,444.14	40,513,818.30
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	24,942,991.82		9,474,932.59	3,139,220.24	37,557,144.65
2.期初账面价值	27,106,137.38	682,267.44	7,560,780.53	2,751,288.30	38,100,473.65

[注]：其他增加及减少系固定资产类别调整。

(2). 暂时闲置的固定资产情况

□适用 √不适用

(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况

□适用 √不适用

(4). 通过经营租赁租出的固定资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末账面价值
房屋及建筑物	9,338,280.27
小计	9,338,280.27

(5). 未办妥产权证书的固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	账面价值	未办妥产权证书的原因
联合大厦房产	19,690,672.45	因开发商原因项目处于抵押、查封状态，尚不具备分割登记、转让的条件。
绿地新都会房产	5,252,319.37	产权证书正在办理中。
小计	24,942,991.82

其他说明：

□适用 √不适用

固定资产清理

□适用 √不适用

22、 在建工程

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
在建工程		13,980,753.38
工程物资
合计		13,980,753.38

其他说明：

□适用 √不适用

在建工程

(1). 在建工程情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
群岛服务式公寓装修工程（西溪店）				8,893,060.92		8,893,060.92
群岛国际青年社区装修工程（欢乐城店）				5,087,692.46		5,087,692.46
合计				13,980,753.38		13,980,753.38

(2). 重要在建工程项目本期变动情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目名称	预算数	期初 余额	本期增加金额	本期转入固定资产金额	本期其他减少金额	期末 余额	工程累计投入占预算比例(%)	工程进度	利息资本化累计金额	其中：本期利息资本化金额	本期利息资本化率(%)	资金来源
群岛服务式公寓装修工程（西溪店）	25,010,000.00	8,893,060.92	20,350,815.08		29,243,876.00		116.93	100.00				募集资金
群岛国际青年社区装修工程（欢乐城店）	8,597,100.00	5,087,692.46	3,179,630.54		8,267,323.00		96.16	100.00				募集资金
合计	33,607,100.00	13,980,753.38	23,530,445.62		37,511,199.00		/	/			/	/

(3). 本期计提在建工程减值准备情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

工程物资

(1). 工程物资情况

□适用 √不适用

23、 生产性生物资产

(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

24、 油气资产

□适用 √不适用

25、 使用权资产

□适用 √不适用

26、 无形资产

(1). 无形资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	土地使用权	专利权	非专利技术	软件	合计
一、账面原值
1.期初余额				1,203,747.86	1,203,747.86
2.本期增加金额				400,550.80	400,550.80
(1)购置				400,550.80	400,550.80
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额				1,604,298.66	1,604,298.66
二、累计摊销
1.期初余额				482,256.44	482,256.44
2.本期增加金额				287,236.23	287,236.23
（1）计提				287,236.23	287,236.23
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额				769,492.67	769,492.67
三、减值准备

1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值				834,805.99	834,805.99
2.期初账面价值				721,491.42	721,491.42

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0

(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

27、 开发支出

□适用 √不适用

28、 商誉

(1). 商誉账面原值

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位名称或形成商誉的事项	期初余额	本期增加		本期减少		期末余额
		企业合并形成的		处置
上海采林物业管理有限公司	43,596,660.85					43,596,660.85
江苏金枫物业服务有限责任公司	95,863,585.98					95,863,585.98
合计	139,460,246.83					139,460,246.83

(2). 商誉减值准备

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位名称或形成商誉的事项	期初余额	本期增加		本期减少		期末余额
		计提		处置
上海采林物业管理有限公司		5,066,338.64				5,066,338.64

江苏金枫物业服务有限责任公司
合计		5,066,338.64				5,066,338.64

(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用 √不适用

(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法

√适用 □不适用

1) 商誉所在资产组或资产组组合相关信息

资产组的构成	上海采林物业管理有限公司	江苏金枫物业服务有限责任公司
资产组的账面价值	2,188,530.87	9,509,039.34
分摊至本资产组的商誉账面价值	48,440,734.28	136,947,979.97
包含商誉的资产组的账面价值	50,629,265.15	146,457,019.31
资产组是否与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致	是	是

2) 商誉减值测试的过程与方法、结论

① 上海采林物业管理有限公司

商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的5年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率14.64%（2018年度：14.70%），预测期以后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司出具的《评估报告》（万隆评财字〔2020﹞第40014号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为45,000,000.00元，低于账面价值5,629,265.15元，本期应确认商誉减值损失5,629,265.15元，其中归属于本公司应确认的商誉减值损失5,066,338.64元。

② 江苏金枫物业服务有限责任公司

商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的5年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率14.64%（2018年度：14.70%），预测期以后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。

减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。

上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据公司提供的商誉减值测试数据，包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为194,790,000.00元，高于账面价值146,457,019.31元，商誉未出现减值损失。

3) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

① 上海采林物业管理有限公司

本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。

② 江苏金枫物业服务有限责任公司

根据本公司与王华明、万吉签订的《江苏金枫物业服务有限责任公司之股权转让协议》第八条约定，江苏金枫物业服务有限责任公司2019年度实现经审计的营业收入应不低于161,054,475.72元，2019年度实现的经审计后合并报表范围内归属于母公司所有者净利润应不低于19,552,134.29元。江苏金枫物业服务有限责任公司本期已完成上述业绩承诺，故对商誉减值测试不造成影响。

(5). 商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

29、 长期待摊费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
群岛服务式公寓装修工程（西溪店）		29,243,876.00	1,389,950.45		27,853,925.55
群岛服务式公寓装修工程（鑫都会店）	21,885,018.12		2,948,564.76		18,936,453.36
群岛国际青年社区装修工程（天瑞店）	12,482,840.41		1,519,136.39		10,963,704.02
群岛国际青年社区装修工程（欢乐城店）		8,267,323.00	599,687.16		7,667,635.84
群岛服务式公寓装修工程（朝晖兽王店）	4,129,057.11		547,055.80		3,582,001.31
零星装修工程	3,849,162.90	1,716,033.63	1,520,633.98		4,044,562.55
合计	42,346,078.54	39,227,232.63	8,525,028.54		73,048,282.63

其他说明：

无

30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债

(1). 未经抵销的递延所得税资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产

资产减值准备	17,818,929.24	4,454,732.32	13,787,585.67	3,445,347.97
内部交易未实现利润			6,361,652.06	1,590,413.02
可抵扣亏损			15,838,385.18	3,954,040.32
合计	17,818,929.24	4,454,732.32	35,987,622.91	8,989,801.31

(2). 未经抵销的递延所得税负债

□适用 √不适用

(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用 √不适用

(4). 未确认递延所得税资产明细

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
资产减值准备	9,730,035.38	7,102,925.50
可抵扣亏损	46,958,419.01	10,064,929.85
合计	56,688,454.39	17,167,855.35

(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

年份	期末金额	期初金额	备注
2019年		148,223.43
2020年	734.55	233,192.42
2021年	1,593,201.59	2,093,201.92
2022年	16,290,859.02	4,593,077.54
2023年	11,858,316.00	2,997,234.54
2024年及以后	17,215,307.85
合计	46,958,419.01	10,064,929.85	/

其他说明：

□适用 √不适用

31、 其他非流动资产

□适用 √不适用

32、 短期借款

(1). 短期借款分类

□适用 √不适用

(2). 已逾期未偿还的短期借款情况

□适用 √不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

33、 交易性金融负债

□适用 √不适用

34、 衍生金融负债

□适用 √不适用

35、 应付票据

(1). 应付票据列示

□适用 √不适用

36、 应付账款

(1). 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
劳务费	160,827,102.63	125,529,732.37
工程款	20,394,942.97	10,791,187.43
房租费	7,535,547.83	6,361,652.08
购车款		2,312,372.80
其他	2,890,758.57	1,260,079.12
合计	191,648,352.00	146,255,023.80

(2). 账龄超过1年的重要应付账款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
无锡香梅保安服务有限公司	5,903,601.92	尚未结算
合计	5,903,601.92	/

其他说明

□适用 √不适用

37、 预收款项

(1). 预收账款项列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
物业管理费	143,044,425.66	127,757,628.22

预收装修款	58,863,818.18
预收租金	731,080.68	2,558,138.70
其他	76,647.44
合计	202,715,971.96	130,315,766.92

(2). 账龄超过1年的重要预收款项

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

38、 合同负债

(1). 合同负债情况

□适用 √不适用

(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

39、 应付职工薪酬

(1). 应付职工薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	67,374,051.67	451,670,973.30	447,664,632.04	71,380,392.93
二、离职后福利-设定提存计划	397,462.20	23,463,996.84	23,360,846.56	500,612.48
三、辞退福利		301,299.00	301,299.00
四、一年内到期的其他福利
合计	67,771,513.87	475,436,269.14	471,326,777.60	71,881,005.41

(2). 短期薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种:人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	63,397,844.32	387,788,527.47	383,697,589.84	67,488,781.95
二、职工福利费		36,130,195.40	36,130,195.40
三、社会保险费	208,524.24	14,391,036.77	14,330,907.13	268,653.88
其中：医疗保险费	173,252.24	12,510,188.53	12,459,192.60	224,248.17
工伤保险费	18,965.90	534,650.31	530,728.47	22,887.74
生育保险费	16,306.10	1,339,529.13	1,334,317.26	21,517.97
补充医疗保险费		6,668.80	6,668.80
四、住房公积金	44,412.00	3,804,111.46	3,848,523.46
五、工会经费和职工教育经费	3,723,271.11	5,321,011.61	5,421,325.62	3,622,957.10

六、短期带薪缺勤		4,236,090.59	4,236,090.59
七、短期利润分享计划
合计	67,374,051.67	451,670,973.30	447,664,632.04	71,380,392.93

(3). 设定提存计划列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	387,269.71	22,738,227.97	22,638,335.18	487,162.50
2、失业保险费	10,192.49	725,768.87	722,511.38	13,449.98
3、企业年金缴费
合计	397,462.20	23,463,996.84	23,360,846.56	500,612.48

其他说明：

□适用 √不适用

40、 应交税费

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
增值税	11,483,215.42	13,673,294.14
消费税
营业税
企业所得税	5,729,222.93	12,642,076.67
个人所得税	1,801,761.63	587,999.20
城市维护建设税	620,384.80	673,500.10
房产税	540,781.82	267,636.93
教育费附加	280,175.97	330,945.20
地方教育附加	165,912.44	206,960.97
地方水利建设基金	1,145.41	779.42
其他	162,665.31	116,132.55
合计	20,785,265.73	28,499,325.18

其他说明：

无

41、 其他应付款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款	388,692,417.26	323,483,491.25
合计	388,692,417.26	323,483,491.25

其他说明：

□适用 √不适用

应付利息

(1). 分类列示

□适用 √不适用

应付股利

(1). 分类列示

□适用 √不适用

其他应付款

(1). 按款项性质列示其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
代收代付款	265,506,497.54	225,635,956.53
押金保证金	108,443,428.58	78,766,627.41
股权转让款	3,751,951.73	8,791,951.73
其他	10,990,539.41	10,288,955.58
合计	388,692,417.26	323,483,491.25

(2). 账龄超过1年的重要其他应付款

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

42、 持有待售负债

□适用 √不适用

43、 1年内到期的非流动负债

□适用 √不适用

44、 其他流动负债

其他流动负债情况

□适用 √不适用

短期应付债券的增减变动：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

45、 长期借款

(1). 长期借款分类

□适用 √不适用

其他说明，包括利率区间：

□适用 √不适用

46、 应付债券

(1). 应付债券

□适用 √不适用

(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用 √不适用

(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明

□适用 √不适用

(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

47、 租赁负债

□适用 √不适用

48、 长期应付款

项目列示

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

长期应付款

(1). 按款项性质列示长期应付款

□适用 √不适用

专项应付款

(1). 按款项性质列示专项应付款

□适用 √不适用

49、 长期应付职工薪酬

□适用 √不适用

50、 预计负债

□适用 √不适用

51、 递延收益

递延收益情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	形成原因
政府补助
增值税进项税加计扣除		3,807,568.54	2,692,689.81	1,114,878.73	财政部、税务总局、海关总署公告〔2019〕第39号
合计		3,807,568.54	2,692,689.81	1,114,878.73	/

涉及政府补助的项目：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

52、 其他非流动负债

□适用 √不适用

53、 股本

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	103,174,604.00			30,952,381.00		30,952,381.00	134,126,985.00

其他说明：

根据2019年5月20日公司2018年度股东大会审议通过的2018年度利润分配议案，公司以2018年12月31日的总股本103,174,604股为基数，以资本公积转增股本方式每10股转增3股，合计转增股本30,952,381.00元。本次增资业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并由其出具《验资报告》(天健验〔2019〕200号)。

54、 其他权益工具

(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用 √不适用

其他说明:

□适用 √不适用

55、 资本公积

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	343,506,757.68		30,952,381.00	312,554,376.68
其他资本公积
合计	343,506,757.68		30,952,381.00	312,554,376.68

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、 库存股

□适用 √不适用

57、 其他综合收益

□适用 √不适用

58、 专项储备

□适用 √不适用

59、 盈余公积

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	25,027,474.37	12,881,840.65		37,909,315.02
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计	25,027,474.37	12,881,840.65		37,909,315.02

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

[注]：期初数与上年年末数（2018年12月31日）差异详见本财务报表附注三(二十三)1(2)之说明。本期增加系按母公司实现净利润的10%提取法定盈余公积12,881,840.65 元。

60、 未分配利润

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期	上期
调整前上期末未分配利润	167,153,895.55	108,064,188.44
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）	35,728.09
调整后期初未分配利润	167,189,623.64	108,064,188.44
加：本期归属于母公司所有者的净利润	113,930,766.06	91,811,779.99
减：提取法定盈余公积	12,881,840.65	8,912,548.88
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利	30,952,381.20	23,809,524.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润	237,286,167.85	167,153,895.55

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润35,728.09 元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0 元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0 元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0 元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0 元。

其他说明：

根据2019年5月20日公司2018年度股东大会审议通过的2018年度利润分配方案，公司以2018年12月31日的公司总股本103,174,604股为基数，每10股分配3元（含税）现金股利，合计分配现金股利30,952,381.20元。

61、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	1,230,100,172.40	956,309,010.41	1,056,078,171.31	823,623,727.64
其他业务	14,368,290.17	8,867,740.30	2,550,436.44	1,090,410.20
合计	1,244,468,462.57	965,176,750.71	1,058,628,607.75	824,714,137.84

(2). 合同产生的收入的情况

□适用 √不适用

合同产生的收入说明：

□适用 √不适用

(3). 履约义务的说明

□适用 √不适用

(4). 分摊至剩余履约义务的说明

□适用 √不适用

其他说明：

无

62、 税金及附加

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税	2,862,668.33	2,565,421.24
教育费附加	1,328,571.41	1,190,807.06
资源税
房产税	535,607.30	499,102.24
土地使用税	2,300.79	23,376.88
车船使用税		660.00
印花税	25,717.90	293,674.41
地方教育附加	865,952.03	783,575.30
合计	5,620,817.76	5,356,617.13

其他说明：

无

63、 销售费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
办公费	7,095,504.63	6,815,015.54
业务招待费	5,492,953.38	4,826,953.52
职工薪酬	4,553,758.17	4,492,913.97
广告宣传费	4,364,700.67	7,277,005.62
交通费	2,579,469.38	2,374,507.72
差旅费	1,553,662.81	1,407,965.43
通讯费	1,127,900.27	834,328.09
其他	190,616.77	208,151.48
合计	26,958,566.08	28,236,841.37

其他说明：

无

64、 管理费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目

本期发生额

上期发生额

职工薪酬	71,424,555.73	62,049,691.78
办公费	6,204,852.35	6,035,797.11
租赁费	4,471,273.96	10,209,546.24
折旧费与摊销	4,462,408.30	3,891,005.08
业务招待费	3,783,145.08	3,229,598.83
咨询费	3,234,439.74	2,215,189.13
交通费	2,339,851.46	1,977,258.13
差旅费	1,587,261.55	1,625,416.46
通讯费	611,334.96	259,744.90
其他	4,663,527.87	2,320,779.95
合计	102,782,651.00	93,814,027.61

其他说明：

无

65、 研发费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	1,042,645.23	1,681,790.19
咨询费	481,349.19	119,692.11
其他	31,279.37	353.76
合计	1,555,273.79	1,801,836.06

其他说明：

无

66、 财务费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
利息收入	-4,783,424.83	-4,484,636.85
手续费	2,002,034.57	1,507,975.87
合计	-2,781,390.26	-2,976,660.98

其他说明：

无

67、 其他收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
与收益相关的政府补助[注]	8,341,215.59	13,459,892.57
增值税加计扣除或减免	3,352,943.06
代扣个人所得税手续费返还	3,236.01

合计

11,697,394.66

13,459,892.57

其他说明：

无

68、 投资收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益	23,650,641.23
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
理财产品收益		16,676,914.19
合计	23,650,641.23	16,676,914.19

其他说明：

无

69、 净敞口套期收益

□适用 √不适用

70、 公允价值变动收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

产生公允价值变动收益的来源	本期发生额	上期发生额
交易性金融资产	7,282,990.71
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计	7,282,990.71

其他说明：

无

71、 信用减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
其他应收款坏账损失	-2,070,831.23
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
应收账款坏账损失	-5,456,408.94
应收票据坏账损失	-59,289.61
合计	-7,586,529.78

其他说明：

无

72、 资产减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
一、坏账损失		-5,201,802.32
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失	-5,066,338.64
十四、其他

合计

-5,066,338.64

-5,201,802.32

其他说明：

无

73、 资产处置收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
固定资产处置收益	-26,910.25	128,896.52
合计	-26,910.25	128,896.52

其他说明：

无

74、 营业外收入

营业外收入情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
无法支付款项	518,477.77		518,477.77
赔款收入	17,672.10	1,800.00	17,672.10
罚没收入	46,930.20	98,565.58	46,930.20
其他	116,350.12	65,122.08	116,350.12
合计	699,430.19	165,487.66	699,430.19

计入当期损益的政府补助

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

75、 营业外支出

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计	32,909.25		32,909.25
其中：固定资产处置损失	32,909.25		32,909.25
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠	229,700.00	19,000.00	229,700.00
赔款支出	438,020.00	144,901.74	438,020.00
罚款支出	90,900.00	72,027.92	90,900.00
地方水利建设基金	22,454.01	15,075.07
其他	8,205.69	11,316.10	8,205.69
合计	822,188.95	262,320.83	799,734.94

其他说明：

无

76、 所得税费用

(1). 所得税费用表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	50,164,228.61	39,227,501.11
递延所得税费用	4,535,068.99	-2,445,704.48
合计	54,699,297.60	36,781,796.63

(2). 会计利润与所得税费用调整过程

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额
利润总额	174,984,282.66
按法定/适用税率计算的所得税费用	43,746,070.67
子公司适用不同税率的影响	-178,678.57
调整以前期间所得税的影响	-1,645,216.43
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	1,324,101.42
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-367.86
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	11,746,550.67
研发费用加计扣除的影响	-291,613.84
适用税率变动对递延所得税费用的影响	-1,548.46
所得税费用	54,699,297.60

其他说明：

□适用 √不适用

77、 其他综合收益

□适用 √不适用

78、 现金流量表项目

(1). 收到的其他与经营活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
代收代付款	49,261,826.40	58,776,181.98
收到押金保证金	30,803,720.52	11,073,625.75
政府补助	8,341,215.59	13,459,892.57
利息收入	4,783,424.83	7,643,070.55
收回拆借款		10,694,217.57
其他	3,898,924.76	3,506,600.05
合计	97,089,112.10	105,153,588.47

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2). 支付的其他与经营活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
代收代付款	10,185,290.55	20,871,648.57
支付押金保证金	3,852,897.08	6,306,105.31
付现费用	52,947,242.37	58,356,029.51
支付拆借款	1,600,000.00	1,000,000.00
对外捐赠	229,700.00	19,000.00
其他	1,945,719.89	831,478.10
合计	70,760,849.89	87,384,261.49

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(3). 收到的其他与投资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种:人民币

项目	本期发生额	上期发生额
收回陕西德裕投资有限公司往来款		3,000,000.00
收回阎玲往来款		2,000,000.00
收回往来款资金占用息		304,716.98
合计		5,304,716.98

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

无

(4). 支付的其他与投资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
支付杭州丽郡置业有限公司往来款	114,587,000.00
支付陕西德裕投资有限公司往来款		3,000,000.00
支付阎玲往来款		2,000,000.00
合计	114,587,000.00	5,000,000.00

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

无

(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用 √不适用

(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
支付宁波杭州湾南都物业有限公司少数股东注销款	150,129.58
支付发行费用及相关税费		15,656,973.89
合计	150,129.58	15,656,973.89

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无

79、 现金流量表补充资料

(1). 现金流量表补充资料

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	120,284,985.06	95,867,079.88
加：资产减值准备	12,652,868.42	5,201,802.32
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	6,283,466.95	5,123,135.45
使用权资产摊销
无形资产摊销	287,236.23	228,022.97
长期待摊费用摊销	8,525,028.54	5,752,484.87
处置固定资产、无形资产和其他长期	26,910.25	-128,896.52

资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	32,909.25
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	-7,282,990.71
财务费用（收益以“－”号填列）		-304,716.98
投资损失（收益以“－”号填列）	-23,650,641.23	-16,676,914.19
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	4,535,068.99	-2,445,704.48
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）	-12,423,227.20	567,260.20
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	-95,135,802.69	-58,865,851.05
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	180,510,629.54	120,294,109.09
其他	-1,953,437.80
经营活动产生的现金流量净额	192,693,003.60	154,611,811.56
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	331,868,145.04	395,903,322.45
减：现金的期初余额	395,903,322.45	475,177,963.62
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	-64,035,177.41	-79,274,641.17

(2). 本期支付的取得子公司的现金净额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物	5,040,000.00
其中：江苏金枫物业服务有限责任公司	5,040,000.00
取得子公司支付的现金净额	5,040,000.00

其他说明:

无

(3). 本期收到的处置子公司的现金净额

□适用 √不适用

(4). 现金和现金等价物的构成

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
一、现金	331,868,145.04	395,903,322.45
其中：库存现金	728,546.88	1,103,054.02
可随时用于支付的银行存款	328,824,955.41	392,154,919.68
可随时用于支付的其他货币资金	2,314,642.75	2,645,348.75
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额	331,868,145.04	395,903,322.45
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

其他说明：

√适用 □不适用

货币资金期末数中含保函保证金521,458.46元，质押的定期存款40,000.00元，共计561,458.46元，期初数中含保函保证金390,981.65元，质押的定期存款590,730.00元，共计981,711.65元不属于现金及现金等价物。

80、 所有者权益变动表项目注释说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用 √不适用

81、 所有权或使用权受到限制的资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	561,458.46	质押的定期存款和保函保证金
应收票据
存货
固定资产
无形资产
合计	561,458.46	/

其他说明：

货币资金期末数中含保函保证金521,458.46元，质押的定期存款40,000.00元，共计561,458.46元，使用受限。

82、 外币货币性项目

(1). 外币货币性项目

□适用 √不适用

(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因

□适用 √不适用

83、 套期

□适用 √不适用

84、 政府补助

(1). 政府补助基本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类	金额	列报项目	计入当期损益的金额
2018年度政府扶持奖励	2,540,000.00	其他收益	2,540,000.00
住宅小区充电款补贴	1,543,900.00	其他收益	1,543,900.00
企业扶持基金	713,000.00	其他收益	713,000.00
财政绩效奖励	490,000.00	其他收益	490,000.00
杭州市人才服务局实训补贴	422,420.00	其他收益	422,420.00
杭州市就业管理服务局实训补贴	350,613.60	其他收益	350,613.60
家政服务业社保补贴	332,398.00	其他收益	332,398.00
杭州市就业管理服务局失业金	270,488.45	其他收益	270,488.45
生活垃圾清运费补贴	389,000.00	其他收益	389,000.00
用工补助款	160,002.55	其他收益	160,002.55
2018年垃圾清运费补助	120,879.00	其他收益	120,879.00
充电设施建设奖励	116,000.00	其他收益	116,000.00
其他零星补助	892,513.99	其他收益	892,513.99
小 计	8,341,215.59		8,341,215.59

(2). 政府补助退回情况

□适用 √不适用

其他说明：

无

85、 其他

□适用 √不适用

八、 合并范围的变更

1、 非同一控制下企业合并

□适用 √不适用

2、 同一控制下企业合并

□适用 √不适用

3、 反向购买

□适用 √不适用

4、 处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用 √不适用

5、 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用 □不适用

1. 合并范围增加

公司名称	股权取得方式	股权取得时点	出资额	出资比例
杭州南郡商业经营管理有限公司	设立	2019年6月27日	1,275,000.00	51%
乌鲁木齐南都物业服务有限公司	设立	2019年7月22日		100%

2. 合并范围减少

公司名称	股权处置方式	股权处置时点	处置日净资产	期初至处置日 净利润
宁波杭州湾南都物业服务有限公司	注销	2019年5月17日	500,848.23	867.95

6、 其他

□适用 √不适用

九、 在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

√适用 □不适用

子公司 名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
				直接	间接
浙江大悦商业经营管理有限公司	浙江杭州	浙江杭州	资产管理	100.00		设立
浙江乐勤清洁服务有限公司	浙江杭州	浙江杭州	家政服务	100.00		设立
浙江悦都网络科技有限公司	浙江杭州	浙江杭州	网络技术	100.00		设立
浙江悦都物业服务有限公司	浙江杭州	浙江杭州	物业管理	100.00		同一控制下企业合并
杭州乐勤楼宇工程有限公司	浙江杭州	浙江杭州	工程施工	100.00		设立
杭州乐勤装饰工程有限公司	浙江杭州	浙江杭州	工程施工	56.00		设立
杭州建信大悦住房服务有限公司	浙江杭州	浙江杭州	资产管理	60.00		设立
杭州南郡商业经营管理有限公司	浙江杭州	浙江杭州	物业管理	51.00		设立
乌鲁木齐南都物业服务有限公司	新疆乌鲁木齐	新疆乌鲁木齐	物业管理	100.00		设立
上海采林物业管理有限公司	上海	上海	物业管理	90.00		非同一控制下合并
江苏金枫物业服务有限责任公司	江苏常熟	江苏常熟	物业管理	70.00		非同一控制下合并
常熟市中远物业服务有限责任公司	江苏常熟	江苏常熟	物业管理		70.00	非同一控制下合并

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2). 重要的非全资子公司

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	少数股东持股 比例	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
江苏金枫物业服务有限责任公司	30.00%	6,129,013.28	3,423,922.25	8,491,236.21
上海采林物业管理有限公司	10.00%	461,069.04		2,045,154.18

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
江苏金枫物业服务有限责任公司	92,620,434.25	9,991,559.59	102,611,993.84	74,201,186.54	106,686.61	74,307,873.15	76,329,424.93	7,340,756.41	83,670,181.34	64,383,030.74		64,383,030.74
上海采林物业管理有限公司	88,482,943.61	2,367,520.62	90,850,464.23	70,398,922.42		70,398,922.42	79,707,865.17	1,688,131.39	81,395,996.56	65,555,145.12		65,555,145.12

子公司名称	本期发生额				上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
江苏金枫物业服务有限责任公司	206,744,573.93	20,430,044.26	20,430,044.26	26,980,874.45	180,658,628.76	18,813,074.17	18,813,074.17	62,881,631.32
上海采林物业管理有限公司	100,060,517.30	4,610,690.37	4,610,690.37	-6,970,664.27	99,828,196.73	3,938,925.47	3,938,925.47	17,320,008.07

其他说明：

无

(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用 √不适用

(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用 √不适用

3、 在合营企业或联营企业中的权益

□适用 √不适用

4、 重要的共同经营

□适用 √不适用

5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用 √不适用

6、 其他

□适用 √不适用

十、 与金融工具相关的风险

√适用 □不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一) 信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1. 信用风险管理实务

(1) 信用风险的评价方法

公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2) 违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1) 债务人发生重大财务困难；

2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2. 预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五（一）3、五（一）4及五（一）6之说明。

4. 信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1) 货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2) 应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2019年12月31日，本公司应收账款的23.84%(2018年12月31日：22.15%)源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二) 流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。为控制该项风险，本公司综合运用企业信用等融资手段，优化融资结构，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类

项 目	期末数
	账面价值	未折现合同金额	1年以内	1-3年	3年以上
应付账款	191,648,352.00	191,648,352.00	191,648,352.00
其他应付款	388,692,417.26	388,692,417.26	388,692,417.26
小 计	580,340,769.26	580,340,769.26	580,340,769.26

(续上表)

项 目	期初数
	账面价值	未折现合同金额	1年以内	1-3年	3年以上
应付账款	146,255,023.80	146,255,023.80	146,255,023.80

其他应付款	323,483,491.25	323,483,491.25	323,483,491.25
小 计	469,738,515.05	469,738,515.05	469,738,515.05

十一、 公允价值的披露

1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目	期末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产		279,282,990.71		279,282,990.71
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产		279,282,990.71		279,282,990.71
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额		279,282,990.71		279,282,990.71
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债

持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额

2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用 √不适用

3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。

4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用 √不适用

5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用 √不适用

6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用 √不适用

7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用 √不适用

8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用 √不适用

9、 其他

□适用 √不适用

十二、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
浙江南都房地产服务集团有限公司	浙江杭州	服务业	2,000万元	34.36	34.36

本企业的母公司情况的说明韩芳持有浙江南都房地产服务集团有限公司99.90%的股权，持有公司股东舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）25.06%的股权,直接持有本公司21.48%的股权，合计持有本公司57.06%的股权，是本公司的实际控制人。本企业最终控制方是韩芳其他说明：

无

2、 本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用 □不适用

本公司的子公司情况详见本财务报表附注七之说明

3、 本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用 √不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

4、 其他关联方情况

√适用 □不适用

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
杭州南郡广告策划有限公司	同受实际控制人控制
杭州南郡溪景置业有限公司	同受实际控制人控制
杭州悦嘉艺术培训有限公司	同受实际控制人控制
浙江南都企业管理服务有限公司	同受实际控制人控制
浙江南都房地产营销策划有限公司	同受实际控制人控制
北京银泰置地商业有限公司	股东
沈国军	[注1]
杭州新湖滨商业发展有限公司	沈国军担任董事长的企业
杭州龙翔商业发展有限公司	沈国军担任董事长的企业
杭州银泰购物中心有限公司	沈国军控制的企业
传富置业（成都）有限公司	沈国军控制的企业
杭州湖滨环球商业发展有限公司	沈国军担任董事长的企业
浙江银泰文化旅游产业发展有限公司	沈国军担任董事长的企业
名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司[注2]	沈国军之弟沈君升担任董事的企业
浙江银泰建源投资有限公司	沈国军之弟沈君升担任董事的企业
杭州西溪银盛置地有限公司	沈国军有重大影响的企业
杭州银云商业管理有限公司	沈国军有重大影响的企业

杭州湖滨国际商业发展有限公司	沈国军担任董事长的企业
杭州新龙翔商业发展有限公司	沈国军担任董事长的企业
杭州丽郡置业有限公司	[注3]

其他说明注1：2016年5月6日，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司的关联自然人。沈国军直接或间接控制的其他企业自2016年5月起与公司之间的交易认定为关联交易。自2018年2月1日起，北京银泰置地商业有限公司对公司的持股比例低于5%，根据《上海证券交易所股票上市规则》有关规定，自2019年2月1日起，沈国军先生及其担任董事长、或控制、或有重大影响的企业不再认定为公司的关联方，故本财务报表附注披露的与沈国军先生相关企业的关联交易均为2019年1月份发生的交易额。注2：自2017年8月14日起，沈君升不再担任名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司董事，根据《上海证券交易所股票上市规则》有关规定，自2018年8月14日起名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不再认定为公司的关联方。注3：根据公司与关联人签署的协议或作出的安排，该公司在未来十二个月内将成为本公司的合营企业，故被认定为关联方。详见本财务报表附注十三（三）其他重要事项至说明。

5、 关联交易情况

(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
浙江南都企业管理服务有限公司	住宿费	15,238.10	23,794.25
杭州南郡广告策划有限公司	广告费		6,429.19
小 计		15,238.10	30,223.44

出售商品/提供劳务情况表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
杭州新湖滨商业发展有限公司	物业费	219,679.24	2,603,929.30
杭州龙翔商业发展有限公司	物业费	369,623.61	4,367,272.09
杭州银泰购物中心有限公司	物业费	518,002.81	17,007,385.23
杭州西溪银盛置地有限公司	物业费	13,347.48	16,994,121.90
杭州湖滨国际商业发展有限公司	物业费	119,056.60	1,438,244.64
杭州新龙翔商业发展有限公司	物业费	230,402.01	5,544,849.02
杭州湖滨环球商业发展有限公司	物业费	814,224.99	257,212.57

传富置业（成都）有限公司	物业费		110,937.40
名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司	物业费		5,123,794.32
杭州银云商业管理有限公司	物业费		146,947.22
浙江银泰建源投资有限公司	物业费		78,723.83
浙江银泰文化旅游产业发展有限公司	物业费		41,107.13
浙江南都房地产营销策划有限公司	商品款	7,723.74	13,614.83
浙江南都企业管理服务有限公司	商品款	19,976.93
杭州悦嘉艺术培训有限公司	商品款	2,910.12
杭州南郡溪景置业有限公司	商品款	595.41
小 计		2,315,542.94	53,728,139.48

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用 √不适用

(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用 √不适用

关联托管/承包情况说明

□适用 √不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用 √不适用

关联管理/出包情况说明

□适用 √不适用

(3). 关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用 √不适用

本公司作为承租方：

□适用 √不适用

关联租赁情况说明

□适用 √不适用

(4). 关联担保情况

本公司作为担保方

□适用 √不适用

本公司作为被担保方

□适用 √不适用

关联担保情况说明

□适用 √不适用

(5). 关联方资金拆借

□适用 √不适用

(6). 关联方资产转让、债务重组情况

□适用 √不适用

(7). 关键管理人员报酬

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	6,580.72	8,307.31

(8). 其他关联交易

□适用 √不适用

6、 关联方应收应付款项

(1). 应收项目

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
应收账款	杭州银泰购物中心有限公司			3,487,554.40	174,377.72
	传富置业（成都）有限公司			117,628.94	5,881.45
	杭州西溪银盛置地有限公司			4,067,156.83	203,357.84
	名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司			1,585,086.93	135,145.96
	杭州新湖滨商业发展有限公司			234,060.00	11,703.00
	杭州新龙翔商业发展有限公司			904,187.79	45,209.39
	杭州湖滨国际商业发展有限公司			126,200.00	6,310.00
	杭州龙翔商业发展有限公司			65,593.50	3,279.68
	杭州湖滨环球商业发展有限公司			211,575.71	10,578.79
长期应收款	杭州丽郡置业有限公司	114,587,000.00
小 计		114,587,000.00		10,799,044.10	595,843.83

(2). 应付项目

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
应付账款	杭州龙翔商业发展有限公司		7,500.00
其他应付款	传富置业（成都）有限公司		1,293,649.43
	杭州新湖滨商业发展有限公司		16,553.46
	杭州银泰购物中心有限公司		2,799,113.10
	杭州龙翔商业发展有限公司		284,030.55
小 计			4,393,346.54

7、 关联方承诺

□适用 √不适用

8、 其他

□适用 √不适用

十三、 股份支付

1、 股份支付总体情况

□适用 √不适用

2、 以权益结算的股份支付情况

□适用 √不适用

3、 以现金结算的股份支付情况

□适用 √不适用

4、 股份支付的修改、终止情况

□适用 √不适用

5、 其他

□适用 √不适用

十四、 承诺及或有事项

1、 重要承诺事项

√适用 □不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

(一) 公司子公司浙江大悦商业经营管理有限公司（以下简称大悦商业公司）于2016年12月27日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金及物业费合计111,015,884.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支付，第二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。截至2019年12月31日，大悦商业

公司累计已支付19,337,304.00元租赁费。

(二) 大悦商业公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计25,464,587.78元。租赁期前三个月系免租期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。截至2019年12月31日，大悦商业公司累计已支付7,449,074.10元租赁费。

(三) 大悦商业公司于2017年7月14日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市西湖区天目山路405号的房屋，租赁期自2017年7月15日起至2029年7月14日止，租金及物业费合计69,283,724.00元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金及物业费每六个月支付一次。截至2019年12月31日，大悦商业公司累计已支付14,636,967.83元租赁费。

(四) 大悦商业公司于2017年10月26日与浙江兽王控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市下城区朝晖九小区69幢的房屋，租赁期自2017年11月1日起至2033年2月28日止，租金合计38,102,876.00元。首年租金于合同生效且该租赁房屋的抵押权人已出具符合大悦商业公司要求的承诺书后5个工作日内支付500,000.00元，第二租赁年起租金每年支付一次。截至2019年12月31日，大悦商业公司累计已支付6,143,753.00元租赁费。

(五) 大悦商业公司于2018年6月8日与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市余杭区闲林五常大道华元西溪欢乐城5号楼5-9层房屋，租赁期自2018年7月1日起至2036年12月31日止，租金合计62,773,248.00元。租赁期前六个月系免租期，第七租赁月起租金每季度支付一次。截至2019年12月31日，大悦商业公司累计已支付3,735,811.20元租赁费。

(六) 大悦商业公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至2025年5月31日止，租金合计23,809,146.67元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。截

2、 或有事项

(1). 资产负债表日存在的重要或有事项

□适用 √不适用

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

3、 其他

□适用 √不适用

十五、 资产负债表日后事项

1、 重要的非调整事项

□适用 √不适用

2、 利润分配情况

□适用 √不适用

3、 销售退回

□适用 √不适用

4、 其他资产负债表日后事项说明

√适用 □不适用

资产负债表日后利润分配情况

十六、 其他重要事项

1、 前期会计差错更正

(1). 追溯重述法

□适用 √不适用

(2). 未来适用法

□适用 √不适用

2、 债务重组

□适用 √不适用

3、 资产置换

(1). 非货币性资产交换

□适用 √不适用

(2). 其他资产置换

□适用 √不适用

4、 年金计划

□适用 √不适用

5、 终止经营

□适用 √不适用

6、 分部信息

(1). 报告分部的确定依据与会计政策

□适用 √不适用

(2). 报告分部的财务信息

□适用 √不适用

(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用 □不适用

本公司不存在多种经营，故无报告分部

(4). 其他说明

√适用 □不适用

本公司按服务分类的主营业务收入及主营业务成本明细如下：

项 目	主营业务收入	主营业务成本
包干制物业管理服务	986,142,516.34	802,653,712.31
酬金制物业管理服务	6,166,733.41
案场服务	117,462,135.15	90,430,728.66
顾问服务	2,806,694.13
增值服务	93,401,202.04	30,486,483.84
长租公寓	24,120,891.33	32,738,085.60

小 计

1,230,100,172.40

956,309,010.41

7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用 √不适用

8、 其他

√适用 □不适用

公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2019年12月31日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计26,357,832.00元，资产负债表日至财务报表批准报出日之间签订协议但未进行会计处理涉及的应收账款金额为9,865,285.23元。

根据公司与赛丽地产集团有限公司（以下简称赛丽地产）签订的《项目合作协议书》，并经公司第二届董事会第八次会议审议通过，双方合作投资建设总部办公楼。赛丽地产已针对本次合作项目成立全资子公司丽郡置业，项目总投资预计约为人民币 60,000.00 万元，其中项目土地款和启动资金由双方各按50%比例分别向丽郡置业提供财务资助，剩余经营所需的其他资金丽郡置业通过融资方式筹集。公司拟向丽郡置业提供不超过人民币 23,000.00万元的财务资助，年利率为

7.2%，期限自首次借款之日起至本项目竣工交付之日止。在丽郡置业获得土地使用权证后，公司以3,000.00万元债权向丽郡置业增资，增资后双方各持有丽郡置业50%的股权，剩余债权继续按照原约定条件出借给丽郡置业。同时，赛丽地产以其持有丽郡置业50%的股权为公司债权提供质押担保至丽郡置业50%的股权变更至公司名下之日。丽郡置业已于2019年10月25日办妥股权质押登记手续。截止2019年12月31日，公司已向丽郡置业提供借款114,587,000.00元，账列长期应收款。

十七、 母公司财务报表主要项目注释

1、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计	196,144,820.94
1至2年	42,261,211.95
2至3年	1,655,756.09
3年以上
3至4年	905,471.57
4至5年	144,772.07
5年以上
合计	241,112,032.62

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备	241,219,735.61	100.00	15,098,642.53	6.26	226,121,093.08	178,370,788.86	100.00	10,650,013.05	5.97	167,720,775.81
其中：
合计	241,219,735.61	100.00	15,098,642.53	6.26	226,121,093.08	178,370,788.86	100.00	10,650,013.05	5.97	167,720,775.81

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

√适用 □不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
账龄组合	241,112,032.62	15,098,642.53	6.26
合并范围内关联方往来组合	107,702.99
合计	241,219,735.61	15,098,642.53	6.26

按组合计提坏账的确认标准及说明：

□适用 √不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用 √不适用

(3). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
按组合计提坏账准备	10,650,013.05	4,448,629.48				15,098,642.53
合计	10,650,013.05	4,448,629.48				15,098,642.53

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

(4). 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用

其中重要的应收账款核销情况

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

单位名称	账面余额	占应收账款余额 的比例(%)	坏账准备
启东崇和置业有限公司	30,593,356.07	12.68	2,194,835.20
宁波杭州湾新区盈海置业有限公司	15,055,943.21	6.24	1,150,382.98
河南绿地商城置业有限公司	10,293,849.42	4.27	781,146.80
上海绿地宝岛置业有限公司	8,855,194.95	3.67	442,759.75

河南广海房地产开发有限公司	6,499,196.97	2.69	335,940.11
小 计	71,297,540.62	29.55	4,905,064.84

(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用 √不适用

(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

2、 其他应收款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款	66,060,629.92	61,080,447.88
合计	66,060,629.92	61,080,447.88

其他说明：

√适用 □不适用

期初数与上年年末数（2018年12月31日）差异详见本财务报表附注三(二十三)1(2)之说明。

应收利息

(1). 应收利息分类

□适用 √不适用

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2019年1月1日余额	2,884,980.44	372,449.48	1,262,303.01	4,519,732.93
2019年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-311,757.05	311,757.05

--转入第三阶段		-552,482.55	552,482.55
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	316,109.72	491,790.12	87,721.15	895,620.99
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额	2,889,333.11	623,514.10	1,902,506.71	5,415,353.92

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

□适用 √不适用

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计	57,786,662.26
1至2年	6,235,141.03
2至3年	2,762,412.74
3年以上
3至4年	546,903.36
4至5年	534,522.00
5年以上	372,713.61
合计	68,238,355.00

(2). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收暂付款	54,560,506.41	50,935,140.97
押金保证金	14,399,462.15	12,725,650.70
其他	2,516,015.28	1,939,389.14
合计	71,475,983.84	65,600,180.81

(3). 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2019年1月1日余额	2,884,980.44	372,449.48	1,262,303.01	4,519,732.93
2019年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-311,757.05	311,757.05
--转入第三阶段		-552,482.55	552,482.55
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	316,109.72	491,790.12	87,721.15	895,620.99
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额	2,889,333.11	623,514.10	1,902,506.71	5,415,353.92

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用 √不适用

(4). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
按组合计提坏账准备	4,519,732.93	895,620.99				5,415,353.92
合计	4,519,732.93	895,620.99				5,415,353.92

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

(5). 本期实际核销的其他应收款情况

□适用 √不适用

(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
浙江悦都物业服务有限公司	应收暂付款	182,307.68	1年之内	2.48
		13,037.12	1-2年
		1,576,740.10	2-3年
湖州吴兴兴城市政工程有限公司	押金保证金	450,000.00	1年之内	2.25	218,494.00
		759,940.00	1-2年
		400,000.00	2-3年
杭州之江创意园开发有限公司	押金保证金	712,899.08	1年之内	2.20	121,876.95
		862,320.00	1-2年
杭州建信大悦住房服务有限公司	应收暂付款	1,409,495.17	1年之内	1.97
绍兴市越城区御和园小区业主委员会	押金保证金	600,000.00	1年之内	0.84	30,000.00
合计	/	6,966,739.15		9.74	370,370.95

(7). 涉及政府补助的应收款项

□适用 √不适用

(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用 √不适用

(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

3、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	294,370,000.00		294,370,000.00	292,965,000.00		292,965,000.00
对联营、合营企业投资
合计	294,370,000.00		294,370,000.00	292,965,000.00		292,965,000.00

(1). 对子公司投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期计提减值准备	减值准备期末余额
浙江悦都物业服务有限公司	957,000.00			957,000.00
浙江乐勤清洁服务有限公司	3,000,000.00			3,000,000.00
杭州乐勤楼宇工程有限公司	500,000.00			500,000.00
浙江悦都网络科技有限公司	20,000,000.00			20,000,000.00
浙江大悦商业经营管理有限公司	117,858,000.00			117,858,000.00
上海采林物业管理有限公司	49,500,000.00			49,500,000.00
江苏金枫物业服务有限责任公司	100,800,000.00			100,800,000.00
杭州乐勤装饰工程有限公司		280,000.00		280,000.00
杭州南郡商业经营管理有限公司		1,275,000.00		1,275,000.00
杭州建信大悦住房服务有限公司		200,000.00		200,000.00
宁波杭州湾南都物业服务有限公司	350,000.00		350,000.00
合计	292,965,000.00	1,755,000.00	350,000.00	294,370,000.00

(2). 对联营、合营企业投资

□适用 √不适用

其他说明：

无

4、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	877,288,978.80	660,503,255.51	811,037,875.05	617,963,447.66
其他业务	12,014,099.04	8,867,740.30	2,550,436.44	1,090,410.20
合计	889,303,077.84	669,370,995.81	813,588,311.49	619,053,857.86

(2). 合同产生的收入的情况

□适用 √不适用

(3). 履约义务的说明

□适用 √不适用

(4). 分摊至剩余履约义务的说明

□适用 √不适用

其他说明：

无

5、 投资收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益	7,989,151.92
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益	718.65
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益	19,978,200.49
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
理财产品收益		15,304,299.83
合计	27,968,071.06	15,304,299.83

其他说明：

无

6、 其他

□适用 √不适用

十八、 补充资料

1、 当期非经常性损益明细表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	金额	说明
非流动资产处置损益	1,893,618.30
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免	3,352,943.06
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	8,341,215.59
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益	30,933,631.94
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至

合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-67,395.50
其他符合非经常性损益定义的损益项目	68,736.46
所得税影响额	-10,772,033.14
少数股东权益影响额	-2283596.37
合计	31,467,120.34

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

2、 净资产收益率及每股收益

√适用 □不适用

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	16.81	0.85	0.85
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	12.17	0.61	0.61

3、 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

4、 其他

□适用 √不适用

第十二节 备查文件目录

备查文件目录	载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录	载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
备查文件目录	报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）、《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》上披露过的公司文件正本及公告原稿。

董事长：韩芳董事会批准报送日期：2020年4月29日

修订信息

□适用 √不适用