南都物业：2023年年度报告

公司代码：603506 公司简称：南都物业

南都物业服务集团股份有限公司

2023年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、

完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

2023年度利润分配方案：公司拟向全体股东每股派发现金红利0.3463元（含税）。截至2023年12月31日，公司总股本187,777,779股，以此计算合计拟派发现金红利65,027,444.87元（含税）。本年度公司现金分红比例为35%。

公司目前正在实施股份回购，公司通过回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分配，如后续在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润分配总额不变，相应调整每股分配比例。

本次利润分配预案尚需提交股东大会审议。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“五、（一）可能面、对的风险”部分的内容。

十一、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义 ...... 4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 5

第三节 管理层讨论与分析 ...... 11

第四节 公司治理 ...... 30

第五节 环境与社会责任 ...... 45

第六节 重要事项 ...... 47

第七节 股份变动及股东情况 ...... 78

第八节 优先股相关情况 ...... 83

第九节 债券相关情况 ...... 84

第十节 财务报告 ...... 84

备查文件目录	载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；
	载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
	报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）、《上海证券报》上披露过的公司文件正本及公告原稿。

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
公司、本公司、南都物业	指	南都物业服务集团股份有限公司
元、万元	指	人民币元、人民币万元、中国法定流通货币单位
报告期	指	2023年1月1日至2023年12月31日
物业管理/物业服务	指	通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动
南都产发集团	指	浙江南都产业发展集团有限公司
悦都科技	指	浙江悦都网络科技有限公司
悦郡商业	指	浙江悦郡商业管理有限公司
乐勤楼宇	指	杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤装饰	指	杭州乐勤装饰工程有限公司
乐勤清洁	指	浙江乐勤清洁服务有限公司
普惠物业	指	浙江中大普惠物业有限公司
中大物业	指	杭州中大物业服务有限公司
谷尚智能	指	浙江谷尚智能科技有限公司
安邦护卫	指	安邦护卫集团股份有限公司
包干制	指	业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
酬金制	指	在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
资产管理服务	指	为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管理类业务
物业增值服务	指	物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的个性化专项服务，如社区空间运营服务、美居服务、到家服务、社区零售服务、中介服务等
非业主增值服务	指	物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务企业等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务
业态		物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称	南都物业服务集团股份有限公司
公司的中文简称	南都物业
公司的外文名称	Nacity Property Service Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写	Nacity Service
公司的法定代表人	韩芳

二、 联系人和联系方式

董事会秘书

证券事务代表

姓名	赵磊	倪瑶	陈苗苗
联系地址	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
电话	0571-87003086	0571-87003086	0571-87003086
传真	0571-88255592	0571-88255592	0571-88255592
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]	[e-mail]

三、 基本情况简介

公司注册地址	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司注册地址的历史变更情况	/
公司办公地址	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司办公地址的邮政编码	310023
公司网址	http://www.nacityres.com/
电子信箱	[e-mail]

四、 信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址	上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址	http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼战投证券中心

五、 公司股票简况

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	南都物业	603506	无

六、 其他相关资料

公司聘请的会计师事务所（境内）	名称	天健会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B 座
	签字会计师姓名	赵丽、李迎亚

七、 近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2023年	2022年		本期比上年同期增减(%)	2021年
		调整后	调整前		调整后	调整前
营业收入	1,850,886,626.00	1,846,729,692.99	1,846,729,692.99	0.23	1,592,917,103.97	1,592,917,103.97
净利润	196,043,034.03	155,122,261.33	154,989,931.85	26.38	170,042,123.31	169,534,494.66
归属于上市公司股东的净利润	185,767,199.49	145,484,915.12	145,353,493.70	27.69	163,278,210.87	162,770,875.12
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	70,200,627.54	110,715,183.26	110,583,761.84	-36.59	119,517,420.14	119,010,084.39
经营活动产生的现金流量净额	185,351,770.27	156,088,703.98	156,088,703.98	18.75	191,028,341.42	191,028,341.42
	2023年末	2022年末		本期末比上年同期末增减（%）	2021年末
		调整后	调整前		调整后	调整前
归属于上市公司股东的净资产	1,155,435,848.26	1,027,951,055.43	1,027,312,298.26	12.40	947,576,207.40	947,068,871.65
总资产	2,662,952,276.21	2,294,499,541.16	2,293,855,984.12	16.06	2,115,964,442.67	2,115,456,424.02

(二) 主要财务指标

主要财务指标	2023年	2022年		本期比上年同期增减(%)	2021年
		调整后	调整前		调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	0.99	0.77	0.77	28.57	0.87	0.87
稀释每股收益（元／股）	0.99	0.77	0.77	28.57	0.87	0.87
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.37	0.59	0.59	-37.29	0.64	0.63
加权平均净资产收益率 （%）	17.09	14.81	14.81	增加2.28个百分点	18.49	18.44
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	6.46	11.27	11.26	减少4.81个百分点	13.53	13.48

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用 □不适用

公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定。

报告期内，公司营业收入同比增长0.23%，主要系物业服务项目规模增长；净利润同比增长

26.38%，主要系公司投资的安邦护卫在2023年12月20日起在A股主板上市，确认公允价值变动损益；经营活动产生的现金流量净额同比增长18.75%，主要系公司加大回款力度。

八、 境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东

的净资产差异情况

□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的

净资产差异情况

□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：

□适用 √不适用

九、 2023年分季度主要财务数据

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	465,085,326.94	465,684,810.89	457,007,189.15	463,109,299.02
归属于上市公司股东的净利润	40,328,044.07	52,081,261.51	22,109,274.39	71,248,619.52
归属于上市公司股东的扣除非经常性	34,077,091.38	40,657,663.76	12,811,666.11	-17,345,793.71

损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额	-32,554,050.53	94,308,601.58	-97,293,026.36	220,890,245.58

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	2023年金额	附注（如适用）	2022年金额	2021年金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分	-18,863.93		2,460,951.78	-17,636.37
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外	7,337,983.60		13,413,451.21	20,433,213.61
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益	139,834,687.84		28,296,691.62	12,473,651.64
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费				28,091,892.75
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	7,344,753.20		1,375,000.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益	1,625,789.24
企业因相关经营活动不再

持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-1,285,696.57		301,013.04	-1,674,990.36
其他符合非经常性损益定义的损益项目			68,742.87
减：所得税影响额	38,648,624.05		10,301,617.02	14,821,860.89
少数股东权益影响额（税后）	623,457.38		844,501.64	723,479.65
合计	115,566,571.95		34,769,731.86	43,760,790.73

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十一、 采用公允价值计量的项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
交易性金融资产	577,516,670.62	710,063,435.00	132,546,764.38	10,063,435.00
其他非流动金融 资产	56,339,012.09	173,588,706.90	117,249,694.81	117,249,694.81
合计	633,855,682.71	883,652,141.90	249,796,459.19	127,313,129.81

十二、 其他

□适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2023年，公司秉承“让生活更美好”的企业使命，坚守服务初心，围绕“一体两翼”发展战略，覆盖“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态发展，持续推进“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全面推进集团战略落地。

报告期内，公司整体经营业绩稳中有进，实现营业收入185,088.66万元，较上年同期增长

0.23%；实现归属于上市公司股东的净利润18,576.72万元，较上年同期增长27.69%。

（一）“一体”——物业基础服务

1、长三角区域持续深耕

报告期内，公司提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新签项目100个，新签约面积1022.39万平方米。截止报告期末，公司总签约项722个，累计总签约面积8868.54万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）面积占比88.38%，较2022年提升1.38个百分点。

2、非住业态布局深化

公司近年来不断丰盛服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态，并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力，形成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。以签约面积为统计口径，截至报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比63.6%，商写项目占比25.8%，城市服务项目占比10.6%，非住业态项目面积占比较2022年提升4.4个百分点；全年新增签约面积中，住宅项目占比46.4%，商写项目占比34.9%，城市服务项目占比18.7%，非住宅项目新拓面积占比过半。

报告期内，公司各业态均新签多个项目，包括：住宅领域的金华石泄未来社区、丽水经济开发区绿谷未来社区、中铁建南宁未来社区等；商写领域的萧龙科创园、云谷福地、欧莱雅智能运营中心等；城市服务领域的杭州湾会计学苑、杭州橄榄树学校、浙江建设职业技术学院（萧山院区）、西湖国际高尔夫赛事服务中心、德清地理信息小镇运动中心、连云港第二人民医院等。

3、合资合作稳步开展

报告期内，公司合计新增3家合资公司。4月，公司旗下江苏金枫物业服务有限责任公司与常熟经开控股下属常熟经开产城综合服务有限公司签约并设立合资公司，打造智慧产业园管理模式，旨在经开区及常熟市其他产业园进行复制，实现多个产业园区服务项目拓展。5月，公司与杭开控股集团下属子公司杭开（杭州）创新创业园区有限公司签订共同设立城市运营服务有限公司协议，双方将围绕科创园区、智能制造基地、生产研发中心等项目开展合作，打造物业管理+综合配套服务平台。10月，公司与绍兴金控全资子公司绍兴市财税印刷有限公司设立绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司，依托南都物业服务能力，整合绍兴金融控股公司相关资源，发力绍兴公建物业市场。截至披露日，以上合作均已实现项目新拓，公司已签约中德产业园、杭开集团产业园、绿洁公司产业园、绍兴金控总部大楼、杭州湾会计学院等项目。

（二）“两翼”——多元增值服务

1、物业增值服务

业务定位战略升级：响应公司全业态多元化业主需求，公司对物业增值服务进行战略升级，打造社区生活服务和企业增值服务两大主要业务条线。

社区生活服务：针对C端业主，公司打通线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造智慧服务平台，针对老、中、青、幼全年龄阶段业主覆盖衣、食、住、购、娱等全生活场景。通过打造线下市集品牌“悦市集”，将“悦市集”与社区文化活动相结合，提升业主对物业服务的感知度，在提高营收同时增加业务满意度，报告期内统筹落地大型市集一百余场，落地零星摆展三百余场，项目覆盖率同比增加200%。“乐勤到家”服务品牌入户服务六千余户业主，服务一万五千余次；应季在十五城开展“空调清洗季”活动，完成清洗台数同比去年增长超50%。

企业增值服务：重点推出“乐勤企服”服务品牌，针对B端及部分G端业主，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境，完成“一站式商务服务体系1.0”建设，年内铺排落地59个项目企业服务。

2、资产管理服务

报告期内，住宿运营业务合计管理3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率90%，其中江陵路店纳入政府保障房项目，可获一次性政府补贴。酒店一季度已新签第三方专业公司进行联合运营，处于持续稳定运营中；产商运营作为公司资产管理服务重点发力业务，以“产商运营+物业服务”一体化模式为重点，23年度合计签约项目3个，包括海宁未来社区、浙江大学杭州国际科创中心、之江长久中心项目。

同时，公司也在尝试探索商办园区的企业服务新业务，报告期内悦郡商管与杭州运酬科技签约达成合作伙伴关系，旨在加强商写领域的客户粘性，提供包括资质认证、项目申报、工商财税等多项服务，目前已在公司旗下部分商写项目开展业务试点。

三、持续优化服务力

1、服务质量提升

公司强化以“客户第一”为中心的核心价值观，持续完善各业态运营管理体系，打造星级服务品质，提升业主满意度。

公司围绕住宅、商办、城市服务三大领域主要业态，编制《住宅业态服务图谱》《办公业态服务图谱》《医院业态服务图谱》《学校业态服务图谱》等服务图谱，《住宅业态管理手册》《办公业态管理手册》《医院业态管理手册》《交通枢纽业态管理手册》等管理手册，并对管家、工程、秩序、环境岗位SOP可视化升级，形成图文、视频结合的操作标准化体系。

为提高业主服务体验，公司用真心换满意，加强项目管控，关注重点项目，专项驻点进行帮扶支持，开展“我为业主做件事”系列行动，增强主动服务意识，站在业主角度思考，提升服务品质和客户满意度、推动美好家园建设。推动满意度、品质提升、客关维护六大计划，共计18项行动持续落地。公司连续三年保持业主满意度提升。

2、智能化升级建设

为提高公司整体数字化水平，促进数字化建设工作统一、高效、规范，公司成立了数字治理委员会。报告期内，公司获评克而瑞物管、中物研协发布的“2023中国智慧物业服务领先企业”。

管理提效方面，公司优化车场管控平台并加快推广项目覆盖面，悦服务手机端APP巡检管理、品质检查、满意度调查等模块全面上线，提升物业服务管理效率，实现管理规范执行更标准，业务场景覆盖更全面。

对客服务方面，为贴合客户需求，公司将悦嘉家APP轻量化，增加微信/支付宝小程序服务入口，客户通过小程序即可享受一站式服务全体验，包括公告获取、报事报修、生活缴费、社区商城等模块，使服务更专业、更便捷。

3、人才力建设

公司落实人才力行动，积极构建学习型组织，进一步拓展院校合作渠道，打造“有文化”的南都。

公司开展人才盘点行动，进一步优化和完善了人才评估体系及人才评价标准。公司构建“116”学习型组织运营系统，即组建了一支学习运营官队伍，推出了一套学习型组织积分机制，涵盖了六大类学习方式；围绕提升服务力、专业力、管理力、领导力开展系列培训项目，业务大咖专题直播参训累计上万人次、线上新技术课程学习累计超五万人次；完成高级工职业技能认定，为近百名员工颁发职业资格认证；持续推进内训师、面试官、绩效辅导官三项管理认证。

为保障组织内部储备人才的供需平衡，公司持续推进与浙江建设职业技术学院共同成立的“风华城市服务学院”建设，该校企合作育人案例已成功入选国家教育部高校学生司第二期供需对接就业育人项目并立项；拓展合作院校渠道，新增与杭州职业技术学院、新乡学院、浙江建设技师学院达成校企合作，加快年轻人才队伍建设。

二、报告期内公司所处行业情况

2023年是国家全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，物业行业作为社会基层治理的重要组成部分，积极响应国家号召，以高质量服务满足市场需求同时探索与扩大服务边界，坚定助推经济高质量发展，践行行业社会责任。

1、良好政策环境推动行业发展

近几年，物业行业社会价值逐渐被重塑，国家层面各部委陆续出台一系列相关的国家政策和法规，为物业行业的发展营造了良好的营商环境。2022年1月，国务院办公厅印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》奠定鼓励性政策基础。2023年7月，商务部等十三部门印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，提出到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。2023年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。2023年11月，国务院办公厅转发国家发改委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，聚焦未来城市社区嵌入式服务设施建设，鼓励物业行业凭借贴近民生的先天优势，围绕小区一老一小，探索“物业服务+生活服务”、“物业+养老”模式，满足居民多样化居住服务需求。

2、市场竞争加剧规模增长放缓

2023年年初，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，城市发展的底层逻辑开始从高速度增长转向了高质量发展，稳定发展成为一种新常态。今年行业并购热度较往年也有所降低，根据中国指数研究院研究报告显示，2023年物业行业已披露相关信息的并购交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半，物业公司对于通过并购拓展规模方式更加谨慎。且在上游房地产行业继续承压背景下，物业行业竞争加剧，行业整体规模增速有所放缓，存量时代下拓展战略合伙伙伴、抢占细分赛道等成为物业服务企业突破规模的策略。

3、服务专业程度不断提升

随着常住人口城镇化率逐年提升，社会发展水平提高，国民对于物业服务要求的提高驱动物业行业不断精进服务专业度及深广度。企业从规模的竞争逐步转向精细化运营的角逐，从传统的“四保”单点服务向全生命周期服务延展，越来越多企业意识到服务品质建设的重要性。此外，数字化建设是物业企业提高专业度的探索方向之一。云计算、物联网等科技催生了智慧园区、智慧城市等模式，大数据系统构建用户运营数据，通过对多业务用户数据分析形成多维度的运营数据分析体系，实现用户精细化运营，以实现物业管理服务的转型和升级。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司成立于1994年，是一家市场化运营物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。

社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。

企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，

降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，提供更高的资产价值，成为城市更新与存量不动产运营的践行者。住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

公司自1994年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展市场化运营，2006年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015年完成股份制改革，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。

近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。

（一）机制优势

公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

（二）品牌优势

公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过质量管理体系、信息安全管理体系、信息技术服务体系、诚信管理体系、社会责任管理体系、环境管理体系、职业健康安全体系、食品安全管理体系、能源管理体系、反贿赂管理体系、危害分析与关键控制点体系等一系列管理体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，近年来多次入围行业协会、中国指数研究院、上海易居房地产研究院等组织评选的全国物业服务企业综合实力前三十强。报告期内，公司再次荣获中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的2023中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国物业高品质服务力百强企业”、“2023中国物业服务企业华东20强”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2023中国物业服务综合实力百强企业”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2023中国物业服务综合实力百强企业”第67名。

公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人

力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”等多项荣誉，连续五年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

（三）全业态服务优势

通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力，形成了各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，荣获“2023中国产业园区物业服务企业TOP10”、“2023中国商业物业服务企业TOP10”、“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2022城市服务TOP10企业”、“2022商业物业服务力TOP20企业”、“2021中国办公物业管理优秀企业”、“2020中国产业园区物业管理领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。

近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。

（四）组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入185,088.66万元，同比增长 0.23%；实现营业成本155,472.28万元，同比增长4.60%；实现归属于母公司净利润为 18,576.72万元，同比增长

27.69%，总资产为266,295.23万元，同比增长16.06%，其中归属于母公司所有者权益为115,543.58万元，同比增长12.40%。

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,850,886,626.00	1,846,729,692.99	0.23
营业成本	1,554,722,825.93	1,486,375,972.41	4.60
销售费用	31,593,492.23	31,739,253.92	-0.46
管理费用	123,098,185.61	126,226,327.75	-2.48
财务费用	4,928,227.97	3,356,194.73	46.84
研发费用	3,471,085.20	3,096,052.38	12.11
经营活动产生的现金流量净额	185,351,770.27	156,088,703.98	18.75
投资活动产生的现金流量净额	-254,401,078.06	-311,036,361.06	18.21
筹资活动产生的现金流	68,271,348.30	-89,770,790.94	176.05

量净额

营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增长 0.23%，主要系物业服务项目规模增长。营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期增长 4.60%，主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本增加。销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降 0.46%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降2.48%，主要系公司降本增效，优化费用支出。财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期增长 46.84%，主要系公司本期新增银行贷款，支付银行贷款利息。

研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期增长 12.11%，主要系公司加大信息化投入。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长18.75%，主要系公司回款增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长18.21%，主要系本期股权投资额减少，2022年公司收购了普惠物业、中大物业。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长176.05%，主要系公司银行贷款增加。

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用 √不适用

2. 收入和成本分析

√适用 □不适用

主营业务收入较上期增加448.02万元，主营业务成本较上期增加 6,878.35 万元，主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本增加。

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
物业管理服务	1,848,658,293.80	1,552,597,132.61	16.01	0.24	4.64	减少3.53个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
物业基础服务	1,624,200,647.78	1,416,102,644.19	12.81	2.16	7.57	减少4.38个百分点
物业增值服务	168,556,461.37	85,228,602.94	49.44	-3.97	-12.33	增加4.83个百分点
非业主增值服务	23,092,009.00	17,280,455.13	25.17	-37.12	-43.28	增加8.13个百分点
资产管理服务	32,809,175.65	33,985,430.35	-3.59	-22.11	-14.24	减少9.51个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
杭州市	841,477,498.75	693,067,744.05	17.64	-2.70	0.49	减少2.61个百分点
江苏省	372,051,154.95	309,779,566.14	16.74	-1.11	0.78	减少1.56个百分点
浙江省（除	337,294,371.24	296,868,853.36	11.99	7.87	14.72	减少5.26个百分

杭州市）						点
上海市	115,775,668.72	89,166,235.68	22.98	2.22	10.48	减少5.76个百分点
河南省	40,726,054.32	38,019,268.37	6.65	-14.91	3.12	减少16.32个百分点
陕西省	24,264,952.55	18,005,354.90	25.80	-26.71	-33.19	增加7.20个百分点
安徽省	29,792,967.92	30,769,177.89	-3.28	23.21	48.26	减少17.45个百分点
湖北省	11,336,091.30	11,018,524.50	2.80	-26.56	-16.22	减少12.00个百分点
重庆市	12,357,656.26	11,297,696.88	8.58	2.12	-0.34	增加2.25个百分点
四川省	20,300,556.44	19,296,382.62	4.95	143.37	196.40	减少17.01个百分点
山西省	9,530,833.54	5,475,374.10	42.55	15.97	-0.36	增加9.41个百分点
湖南省	4,825,554.27	4,977,754.53	-3.15	-7.56	12.26	减少18.21个百分点
江西省	20,478,886.90	17,484,135.12	14.62	18.01	3.69	增加11.79个百分点
其他省	8,446,046.64	7,371,064.47	12.73	57.09	50.65	增加3.73个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

报告期内，公司实现主营业务收入184,865.83万元，主营业务收入较上年同期增长 0.24%。

(2). 产销量情况分析表

□适用 √不适用

(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用 √不适用

(4). 成本分析表

单位：元

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
物业管理服务	人工成本（自有员 工、外包人员）、工 程材料、电梯及门禁 维保、清洁用品及保 养、绿化相关费用、 秩序维护费用、公共 水电能耗）	1,552,597,132.61	100	1,483,813,583.89	100	4.64%	主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本增加
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
物业基础服务	人工成本（自有员 工、外包人员）、工 程材料、电梯及门禁 维保、清洁用品及保 养、绿化相关费用、 秩序维	1,416,102,644.19	91.21	1,316,501,597.12	88.73	7.57	主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本

	护费用、公共 水电能耗）						增加
非业主增值服务	人工成本（自有员 工、外包人员）	17,280,455.13	1.11	30,465,120.04	2.05	-43.28	公司案场业务量下降，成本相应减少
物业增值服务	增值服务成本	85,228,602.94	5.49	97,216,855.22	6.55	-12.33	优化增值业务结构，毛利率上升
资产管理服务	资产运作成本	33,985,430.35	2.19	39,630,011.51	2.67	-14.24	公司将亏损的长租公寓项目退出，成本相应减少

成本分析其他情况说明无

(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用 √不适用

(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用 √不适用

(7). 主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用 □不适用

前五名客户销售额12,120万元，占年度销售总额6.55%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用 √不适用

B.公司主要供应商情况

√适用 □不适用

前五名供应商采购额24,220万元，占年度采购总额15.58%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用 √不适用

其他说明无

3. 费用

√适用 □不适用

销售费用较上年同期下降 0.46%，主要系公司优化费用支出的管理。管理费用较上年同期下降2.48%，主要系公司优化费用支出的管理。财务费用较上年同期增长 46.84%，主要系公司支付银行贷款利息。研发费用较上年同期增长 12.11%，主要系公司加大信息化投入。

4. 研发投入

(1).研发投入情况表

√适用 □不适用

单位：元

本期费用化研发投入	3,471,085.20
本期资本化研发投入	0
研发投入合计	3,471,085.20
研发投入总额占营业收入比例（%）	0.19
研发投入资本化的比重（%）	0

(2).研发人员情况表

√适用 □不适用

公司研发人员的数量	12
研发人员数量占公司总人数的比例（%）	0.13
研发人员学历结构
学历结构类别	学历结构人数
博士研究生	/
硕士研究生	/
本科	10
专科	2
高中及以下	/
研发人员年龄结构
年龄结构类别	年龄结构人数
30岁以下（不含30岁）	7
30-40岁（含30岁，不含40岁）	5
40-50岁（含40岁，不含50岁）	/
50-60岁（含50岁，不含60岁）	/
60岁及以上	/

(3).情况说明

□适用 √不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用 √不适用

5. 现金流

□适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1. 资产及负债状况

单位：元

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
预付款项	11,154,553.85	0.42	5,922,636.73	0.26	88.34	主要系公司预付供应商款增加
长期股权投资	222,623,212.34	8.36	87,564,109.73	3.82	154.24	主要系公司收购谷尚智能科技有限公司股权
其他非流动金融资产	173,588,706.90	6.52	56,339,012.09	2.46	208.11	主要系公司确认安邦公允价值变动收益
无形资产	1,012,492.19	0.04	593,480.12	0.03	70.60	主要系公司车位使用权增加
预收款项	2,673,405.24	0.10	1,010,623.83	0.04	164.53	主要系公司预收租金增加
递延收益	767,517.73	0.03	1,293,196.5	0.06	-40.65	主要系

			8			增值税加计扣除政策变动从10%降至5%
短期借款	161,145,138.89	6.05			100.00	主要系公司银行贷款增加

其他说明无

2. 境外资产情况

□适用 √不适用

3. 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

期末银行存款包括冻结的银行存款4,920,020.76元，使用受限，其他货币资金中包含保证金1,113,876.80元，使用受限。

4. 其他说明

□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

√适用 □不适用

详见“第三节”六（一）行业格局和趋势

房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

□适用 √不适用

2. 报告期内房地产开发投资情况

□适用 √不适用

3. 报告期内房地产销售和结转情况

□适用 √不适用

4. 报告期内房地产出租情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产的建筑面积(平方米)	出租房地产的租金收入	权益比例（%）	是否采用公允价值计量模式	租金收入/房地产公允价值(%)
1	杭州	联合大厦	办公	1,630.60	118.44	100%	否	不适用
2	郑州	绿地新都会	办公	182.00	13.33	100%	否	不适用
3	上海	浦创商务大厦	办公	149.44	66.74	100%	否	不适用

5. 报告期内公司财务融资情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
16,114.51	2.95%	0

6. 其他说明

□适用 √不适用

(五) 投资状况分析

对外股权投资总体分析

√适用 □不适用

截止报告期末，公司对外股权投资总额13,657.87万元。

1. 重大的股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资公司名称

主要业务

标的是否主营投资业务

投资方式

投资金额

持股比例

是否并表

报表科目（如适用）

资金来源

合作方（如适用）

投资期限（如有）

截至资产负债表日的进展情况

预计收益（如有）

本期损益影响

是否涉诉

披露日期（如有）

披露索引（如有）

浙江谷尚智能科技有限公司

研究和实验发展

否

增资

136,000,000.00

17%

否

长期股权投资

自有资金

浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限

长期

资金到位

-798,732.85

是

2022年11月9日和2022年11月11日

南都物业服务集团股份有限公司对外投资暨关联交易公告（2022-041）、南都物

公司、杭州微风堂文化创意有限公司、杭州子巨自动化设备有限公司、杭州紫金港科技城建设投资有限公司、浙江栖江科技有限公司

业服务集团股份有限公司对外投资暨关联交易的补充公告（2022-044）

合计

/

/

/

136,000,000.00

/

/

/

/

/

/

/

-798,732.85

/

/

/

2. 重大的非股权投资

□适用 √不适用

3. 以公允价值计量的金融资产

□适用 √不适用

证券投资情况

□适用 √不适用

证券投资情况的说明

□适用 √不适用

私募基金投资情况

□适用 √不适用

衍生品投资情况

□适用 √不适用

4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用 √不适用

(六) 重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

单位：万元

公司名称	主要业务	注册资本	资产总额	净资产	营业收入	净利润
上海采林物业管理有限公司	物业管理	500	7,962.25	3,026.99	7,989.61	313.07
江苏金枫物业服务有限公司	物业管理	500	16,173.14	4,343.89	30,131.76	2,235.46
杭州悦嘉家网络科技有限公司	商品贸易	500	1,792.83	403.40	2,518.86	134.45
浙江悦郡商业管理有限公司	资产管理	6000	18,418.33	8,649.15	15,316.93	1,900.06
浙江中大普惠物业有限公司	物业管理	2000	12,685.01	3,690.23	15,029.69	1,027.01

(八) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用 □不适用

近年来，随着物业服务与民生的关系密切性被发现，各地政策纷纷出台将物业企业纳入基层社会治理体系，并鼓励物业探索“物业服务+生活服务”、“物业+养老”等新模式。2023年底，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务行业纳入商务服务业，将物业服务内容表述更为细化，强调物业服务的消费服务业定位，但又区别于一般的消费服务业，其服务需求更加贴近生活基础需求，客户粘性更高，服务面更广。基于良好的政策环境及新型城镇化实施推进，物业行业顺应城市发展新理念新趋势，主动融入城市更新行动，布局城市服务业务，围绕空间和人的日常生活需求及全生命周期需求延伸服务边界，布局养老、托幼、亲子、教育、社区零售、美居、餐饮、资产管理、房屋经纪等领域，并根据服务内容及时迭代服务模式。

此外，物业行业积极引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等科技，通过有效手段探索降本增效空间，落实打造建设智慧物业管理服务平台 ，推进与城市运行管理服务平台、智能家庭终端互联互通和融合应用，提供一体化管理和服务，整合社区到家服务，链接社区周边生活性服务业资源，建设便民惠民智慧生活服务圈。

(二)公司发展战略

√适用 □不适用

公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求战略升级，围绕“五有四力”，构建南都“HDCS新质服务力”模型，以“人才力、标准力、数字力、创造力”四力行动为主要支撑，深

化“住宅、商写、城市服务”全业态布局，推进 “一体两翼” ——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道融合发展，成为“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都。

(三)经营计划

√适用 □不适用

2024年是公司成立三十周年的新起点，公司初心不改，坚持人文服务和智慧管理的发展理念，继续围绕 “一体两翼”发展战略，稳步推进各项经营管理工作，完成董事会下达的各项指标和任务，助力公司发展战略顺利落地实现。

1、提升品质，夯实主业基底

今年习总书记提出“要牢牢把握高质量发展这个首要任务，因地制宜发展“新质生产力””，公司将积极响应号召，基于各业态客户的多元化需求，制定精细化、场景化的服务体系标准，提升物业服务质量，全覆盖运营品质检查，诊断项目问题并有针对性提供方法论监督问题整改。启动“一线练兵计划”，分季度开展管家、秩序、环境、工程练兵。加强全生命周期服务管理体系的节点管控，持续推动标准化落地、客户满意度提升。针对不同条线以供应商为维度进行专项品质检查，定期核查项目管理人员对供应商履职的监管情况。

2、加快拓展，扩大服务规模

2024年公司将围绕“优势+潜力”布局，筛选现有优质及重点城市，提前发掘潜在优质信息，扩大市场信息来源，并通过标的质量和影响力筛选提升市场拓展效率；针对性制定“一城一策”拓展策略，出台重点城市拓展激励政策，更有导向性激励组织、个人参与市场工作，营销队伍精英化，创造优秀业绩并定期对重点城市拓展进度专项复盘并制度改进措施，巩固并扩大公司在重点城市的市占率与影响力。

3、拓宽边界，持续挖掘增值

公司将继续围绕社区资源和客户需求不断深化深耕增值服务重点业务，积极拓宽增值业务内容。社区增值服务方面，公司聚焦生活服务赛道，坚持长期主义发展信念，重点推进能源管理、新零售、到家服务（入户维修、洗衣、家电清洗）、第三方维修业务等；此外，将探索从入户服务延伸到企业服务，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务。

资产管理方面，将通过互联网、社交媒体、房屋租赁平台等多渠道宣传吸引更多潜在租客，与周边单位、学校、机构等建立合作关系，开展企业租赁、学生公寓等合作项目，设计不同种周期租赁方式，满足不同租客需求，提高公寓产品住宿率；积极开展产商运营服务，加强上下游房源及客源信息获取及渠道对接，落实企业资质待办、项目申报、知识产权申请等业务内容，为商办、产业园区客户提供全生命周期的资产服务，创造更高的资产价值。

4、团队建设，激发人才活力

为实现提供持续健康的人才供应，公司今年将重点对外招内培双管齐下。公司将持续打造雇主品牌，侧重精文化的建设，以期吸引更多优质人才。通过精准绘制人才地图和强化内推机制，优化面试流程和面试测评方式，提高人才到岗效率。内部培养方面，公司将分阶段分类，聚焦业务能力的培养，特别关注实际业务场景中的行为变化和岗位胜任能力的提升，以确保培养出高质量的人才。同时根据业务的难点和痛点，组织专项培训和专项人才培养计划，确保内部人才供给的有效性和稳定性。

5、科技赋能，助力提质增效

公司将以空间档案、客户档案及公共基础档案为基础，建立主数据系统关联，打通新视窗、OA、NC及各新建业务系统，不断夯实系统闭环管理，保障主业务数字化全覆盖，提高数据资产开发、数据报表可视化自建能力，实现系统间业务贯穿，数据融通，响应业务数据需求急迫性，降低公司数据安全风险；打造涵盖组织管理、员工管理、绩效管理、异动应用模块全功能一体化的人力资源数字化平台；打造公司办公统一门户，集成组织内部沟通会话、业务处理应用端口、客户服务连接归口的一体化对内协同、对外服务综合平台；基于公司数据中台数据仓库建设能力，以报表平台搭建业务报表，解决业务部门手工制表的困境，提升数据利用率，达到减负提效的目标。

(四)可能面对的风险

√适用 □不适用

1、市场风险

受房地产行业震荡影响，近几年随着物业市场竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速提升，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

2、经营风险

公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。

此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但由于房地产开发市场影响，行业进入存量市场，一旦出现市场竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。

3、财务风险

公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。

4、管理风险

物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。

(五)其他

√适用 □不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说

明

□适用 √不适用

第四节 公司治理

一、 公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

公司根据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》（2023年修订）及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。公司治理的实际情况基本符合中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件要求，基本情况如下：

1、 股东与股东大会

报告期内，公司维护全体股东合法权益，公平对待所有股东，认真对待股东来访、来电。公司严格根据《公司法》《证券法》《上市公司股东大会规则》《上海证券交易所股票上市规则》《上市公司章程指引》等最新法律法规规定，结合公司实际情况，及时修订《公司章程》《股东大会议事规则》，并严格按照最新法规和公司新修订规则的有关要求召集、召开，同时股东大会采取现场结合网络投票的方式进行表决，确保所有股东特别是中小股东充分行使表决权。

2、 董事与董事会

公司董事会成员7名，其中独立董事3名；董事会下设有审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略决策委员会四个委员会，董事会人数及构成符合法律法律最新要求。公司董事勤勉履行职责，严格遵守承诺，按时出席董事会、董事会专门委员会和股东大会相关会议，为公司日常经营和重大事项发表了专业意见，确保了董事会的规范化运作和决策的合法、科学和高效。

3、 监事与监事会

公司监事会设监事3名，其中职工代表监事1名，监事会的人数和构成符合法律、法规的要求。公司监事会按照《公司法》《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》《监事会议事规则》的规定，对公司财务工作、公司董事及高级管理人员的工作、公司重大生产经营决策等重大事项实施了有效监督，充分发挥了监事会的监督作用。

4、信息披露及透明度

公司严格按照相关法律法规要求，及时通过《上海证券报》及上海证券交易所网站披露有关信息，切实履行上市公司信息披露义务，有效防止选择性信息披露和内幕交易的情形发生，保证公司信息披露的真实、准确、完整、公平、及时、公正，积极维护公司和广大股东的合法权益。

5、投资者关系及利益相关者

报告期内，公司注重投资者关系管理，通过电话、互动平台、现场等线上线下相结合多种方式与投资者保持沟通，解答投资者反馈的信息与问题，与投资者形成良好的互动互信关系，增强投资者对公司的理解和信心。公司充分尊重和维护投资者及利益相关者的合法权益，共同推动公司持续、健康地发展。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用 √不适用

二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具

体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划

□适用 √不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用 √不适用

三、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期	会议决议
2022年年度股东大会	2023年5月16日	详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn（公告编号：2023-021）	2023年5月17日	本次会议共审议通过13项议案，不存在否决议案情况。具体内容详见公司刊登在《上海证券报》、上海证券交易所网站公告。
2023年第一次临时股东大会	2023年8月8日	详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn/（公告编号：2023-029）	2023年8月9日	本次会议共审议通过2项议案，不存在否决议案情况。具体内容详见公司刊登在《上海证券报》、上海证券交易所网站公告。

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用 √不适用

股东大会情况说明

√适用 □不适用

公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策程序符合《公司法》《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通过。

四、 董事、监事和高级管理人员的情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	年度内股份增减变动量	增减变动原因	报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元）	是否在公司关联方获取报酬
韩芳	董事长	女	53	2018/12/19	2025/1/11	40,329,534	40,329,534	0	-	239.77	否
楼俊	董事、总裁	男	55	2022/1/11	2025/1/11	0	0	0	-	130.12	否
阙建华	董事、执行总裁	男	50	2018/12/19	2025/1/11	0	0	0	-	128.95	否
沈慧芳	董事	女	52	2018/12/19	2025/1/11	0	0	0	-	10	否
贾生华	独立董事	男	62	2018/12/19	2025/1/11	0	0	0	-	10	否
周宏伟	独立董事	男	49	2022/1/11	2025/1/11	0	0	0	-	10	否
赵刚	独立董事	男	47	2022/1/11	2025/1/11	0	0	0	-	10	否
金新昌	监事会主席	男	56	2018/12/19	2025/1/11	0	0	0	-	30.39	否
崔炜	监事	男	43	2022/1/11	2025/1/11	0	0	0	-	50.55	否
陈士建	监事	男	41	2023/8/8	2025/1/11	0	0	0	-	38.06	否
徐静	副总裁	女	52	2018/12/24	2025/1/11	0	0	0	-	125.45	否
王华明	副总裁	男	50	2021/3/22	2025/1/11	0	0	0	-	99.34	否
倪旭升	副总裁	男	51	2022/1/11	2025/1/11	0	0	0	-	124.48	否
赵磊	副总裁	男	47	2018/12/24	2025/1/11	0	0	0	-	71.74	否
王黎	副总裁	女	41	2022/10/10	2025/1/11	0	0	0	-	69.81	否
向昱力	财务负责人	男	37	2021/9/8	2025/1/11	0	0	0	-	61.08	否

王碧颖（已离职）	监事	女	42	2022/1/11	2023/8/7	500	500	0	-	12.73	否
王海群（已离职）	副总裁	男	53	2022/8/25	2023/5/5	0	0	0	-	31.43	否
合计	/	/	/	/	/	40,330,034	40,330,034	0	/	1,253.90	/

姓名	主要工作经历
韩芳	1993年2月至2006年12月，就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职；2001年9月至今于公司任职，现任公司董事长。
楼俊	曾任西湖区商务局、西湖区财政局党委书记、局长等职，现任公司董事及总裁。
阙建华	1992年12月至1996年12月，服役于上海武警总队；1998年8月至今就职于南都物业，现任公司董事及执行总裁。
沈慧芳	曾任浙江绿都宾馆、杭州海外海宾馆房务总监，2003年11月进入南都物业，现任公司董事。
贾生华	曾任浙江大学社会科学学部副主任、校学位委员会委员、浙江大学管理学院副院长、工商管理系主任、MBA教育中心主任等职务。现任浙江大学房地产研究中心主任，浙江省房地产业协会房地产研究分会主任，“世界华人不动产学会”常务理事，绿城中国控股有限公司独立董事，广宇集团股份有限公司独立董事，滨江集团股份有限公司独立董事，本公司独立董事。
周宏伟

曾任上海市公房经营管理办公室科长，上海市物业管理事务中心办公室主任、中心副主任，现任上海市物业管理行业协会常务副会长及本公司独立董事。

赵刚	曾任香港城市大学助理研究员、香港中文大学助理研究员、常州大学商学院副教授，现任浙江财经大学会计学院副教授、财务管控与企业可持续发展研究中心主任，浙江龙盛集团股份有限公司、福建省星源农牧科技股份有限公司及本公司独立董事。
金新昌	2007年12月至2009年9月任杭州全向科技有限公司副总经理；2009年10月加入南都物业，现任公司物业运营客户关系部总监、监事会主席。
崔炜	曾就职于浙江中烟、阿里巴巴（中国）网络技术有限公司、姚生记食品等企业。2013年6月加入南都物业，历任公司多种经营中心经理、子公司浙江悦都网络科技有限公司总监、信息技术中心总监，现任公司总裁办公室主任。
陈士建	曾任华立集团股份有限公司人力资源经理、华数数字电视传媒集团有限公司学习发展部主任。2018年3月加入南都，历任人才开发总监、人力资源总监，现任市场营销中心总经理。
徐静	曾任海外海酒店房务总监、总经理助理；2005年7月至今，就职于南都物业，现任公司副总裁。
王华明	1996年9月至2003年10月任职于常熟尚湖风景区开发公司担任副经理,2003年11月至今,任江苏金枫物业服务有限责任公司董事长，现任公司副总裁。
倪旭升	曾任上海高地物业管理有限公司总裁，现任公司副总裁。

赵磊	曾任盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事会秘书，现任公司副总裁兼董事会秘书。
王黎	曾任阿里巴巴（中国）网络技术有限公司人力资源 HRG，2010年10月起至今任职于南都物业，现任公司副总裁。
向昱力	2011年8月至2017年3月,历任立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计员、高级审计员、项目经理及业务经理；2017年3月至2018年12月,担任深圳市帕拉丁股权投资有限公司高级投资经理；2019年1月至2020年6月,担任深圳市碧桂园创新投资有限公司高级投资总监；2020年6月至2021年4月,担任上海中梁物业发展有限公司财务专业总经理；现任公司财务负责人。

其它情况说明

□适用 √不适用

(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1. 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
韩芳	浙江南都产业发展集团有限公司	执行董事	2010-09-19
	舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）	执行事务合伙人	2015-08-25
在股东单位任职情况的说明	无

2. 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期
韩芳	浙江未来科技股份有限公司	监事	2021-01-28
	浙江南郡房地产开发有限公司	执行董事	2021-11-17
	杭州南郡溪景置业有限公司	执行董事	2021-11-17
	浙江南都悦盛投资管理有限公司	执行董事	2019-01-25
	浙江南都房地产营销策划有限公司	执行董事	2007-12-27
	浙江南都企业管理服务有限公司	执行董事	2004-06-08
	乌鲁木齐南都物业服务有限公司	执行董事	2020-01-06
	杭州南郡广告策划有限公司	执行董事	2011-06-17
楼俊	浙江悦郡商业管理有限公司	执行董事	2020-10-27
	杭州楠烁实业投资有限公司	监事	2020-03-12
	浙江中大普惠物业有限公司	董事长	2022-01-26
	浙江悦都网络科技有限公司	执行董事	2022-05-12
	桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	董事长	2022-11-23
	浙江南都教育科技有限公司	执行董事	2021-01-14	2023-8-23
	杭州乐勤装饰工程有限公司	执行董事	2020-09-11
	杭州中大物业服务有限公司	执行董事	2022-01-26
	杭州悦嘉文化艺术有限公司	执行董事	2020-04-14	2023-8-23
阙建华	桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	董事、总经理	2022-11-23
	杭州南郡商业经营管理有限公司	董事	2021-01-18
	江西国信南都商业管理有限公司	董事长、总经理	2020-08-28
	杭州信建大悦住房服务有限公司	执行董事	2019-09-05
	江苏金枫物业服务有限责任公司	董事	2018-06-15
	杭州南诚智慧生活服务有限公司	董事长	2020-03-27
	南都正和（山东）物业服务有限公司	董事长	2020-09-09
	南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司	董事	2020-06-19
沈慧芳	浙江南都爱如餐饮管理有限公司	董事	2021-08-20	2023-9-28
	杭州运河辰景物业管理服务有限	董事、总经理	2020-08-26

	公司
贾生华	杭州滨江房产集团股份有限公司	董事	2015-05-25
	广宇集团股份有限公司	独立董事	2021-06-16
	德信服务集团有限公司	独立董事	2021-06-21	2023-4-14
	绿城服务集团有限公司	独立董事	2006-03-25
赵刚	横店影视股份有限公司	独立董事	2017-06-09	2023-5-24
	浙江龙盛集团股份有限公司	独立董事	2021-03-19
	沃太能源股份有限公司	董事	2012-09-12
	福建省星源农牧科技股份有限公司	董事	2020-09-29
	浙江舒友仪器设备股份有限公司	董事	2020-08-20	2023-9-14
	长育教育咨询常州有限责任公司	执行董事、总经理	2020-02-12
周宏伟	上海卓训教育科技有限公司	董事长	2019-08-01
金新昌	桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	监事	2022-11-23
崔炜	浙江中大普惠物业有限公司	监事	2022-01-26
	桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	监事	2022-11-23
	杭州中大物业服务有限公司	监事	2022-01-26
	上海采林物业管理有限公司	监事	2022-08-24
	上海南都悦郡物业服务有限公司	监事	2022-08-31
陈士建	杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司	董事	2023-5-29
	绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司	董事、经理	2023-10-13
赵磊	安邦护卫集团股份有限公司	董事	2021-10-19
徐静	浙江悦都物业服务有限公司	经理,执行董事	2019-09-30
	浙江南都智联物业服务有限公司	执行董事、总经理	2021-01-19
	桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	董事	2022-11-23
	海宁南都悦郡物业服务有限公司	执行董事	2021-12-09
	海宁南都智联物业服务有限公司	执行董事	2021-12-09
	杭州乐勤楼宇工程有限公司	执行董事	2020-11-16
王华明	江苏金枫物业服务有限责任公司	董事长	1997-12-10
	常熟市锦星宾馆有限公司	监事	2004-01-09
	常熟市中远物业服务有限责任公司	执行董事、总经理	2014-03-20
	常熟中南美豪酒店管理有限公司	执行董事	2021-08-09
	苏州万进企业管理有限公司	执行董事	2019-11-07
倪旭升	上海采林物业管理有限公司	董事长	2022-02-08
	上海南都悦郡物业服务有限公司	执行董事、总经理	2022-02-15
	启东南都智联物业服务有限公司	执行董事
王黎	杭州悦嘉家网络科技有限公司	执行董事、总经理	2021-03-19
	杭州乐勤装饰工程有限公司	监事	2021-01-11
	杭州悦享供应链管理有限公司	执行董事、总	2022-04-21

		经理
	杭州麦肃服装有限公司	执行董事、总经理	2021-06-16
在其他单位任职情况的说明

(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用 □不适用

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序	根据公司《薪酬管理制度》及《绩效管理制度》确定高级管理人员薪酬，经董事会、薪酬与考核委员会审议，股东大会审批。
董事在董事会讨论本人薪酬事项时是否回避	是
薪酬与考核委员会或独立董事专门会议关于董事、监事、高级管理人员报酬事项发表建议的具体情况	薪酬与考核委员会或独立董事会对公司董事、监事、高级管理人员的岗位职责、能力素质、业绩贡献等进行全面评估，并根据公司的整体业绩和市场行情，制定合理的薪酬标准和激励政策，考虑公司的发展含量和长期利益，充分体现以岗位、能力和业绩的付薪理念，关注薪酬标准的外部竞争性和内部公平性，以吸引和留住优秀人才，并保持公司内部薪酬体系的稳定和谐。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据	根据外部市场或行业环境、地区薪酬水平，结合岗位价值、个人履职情况，确定月度工资。 根据绩效考核方案、考核结果、考核周期，发放季度、半年度、年度绩效。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况	报告期内，根据上述原则，董事、监事、高级管理人员薪酬按时、足额发放。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计	报告期内，董事、监事和高级管理人员报酬合计1,253.90万元。

(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

姓名	担任的职务	变动情形	变动原因
王碧颖	监事	离任	个人原因辞职
王海群	副总裁	离任	个人原因辞职
陈士建	监事	聘任	股东大会聘任

(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

(六) 其他

□适用 √不适用

五、 报告期内召开的董事会有关情况

会议届次

召开日期

会议决议

第三届董事会第八次会议	2023-4-6	审议通过了如下议案： 1、关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案
第三届董事会第九次会议	2023-4-24	审议通过了如下议案： 1、 关于公司2022年度董事会工作报告的议案； 2、 关于公司2022年年度报告及其摘要的议案； 3、 关于公司2022年度财务决算报告的议案； 4、 关于公司2022年度内部控制评价报告的议案； 5、 关于公司2022年度利润分配预案的议案； 6、 关于公司2022年度独立董事述职报告的议案； 7、 关于公司2022年度董事会审计委员会履职情况报告的议案； 8、 关于续聘公司2023年度财务审计机构的议案； 9、 关于确认公司董事、监事、高级管理人员2022年度薪酬的议案； 10、 关于公司2022年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告； 11、 关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案； 12、 关于公司向银行申请综合授信额度的议案； 13、 关于2023年度日常关联交易预计的议案； 14、 关于使用闲置自有资金进行证券投资的议案； 15、 关于提请召开公司2022年年度股东大会的议案。
第三届董事会第十次会议	2023-4-25	审议通过了如下议案： 1、关于公司2023年第一季度报告的议案
第三届董事会第十一次会议	2023-7-20	审议通过了如下议案： 1、关于调整使用闲置自有资金进行现金管理额度的议案； 2、关于提请召开公司2023年第一次临时股东大会的议案。
第三届董事会第十二次会议	2023-8-28	审议通过了如下议案： 1、关于公司2023年半年度报告及其摘要的议案； 2、关于公司2023年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告； 3、关于补充确认及继续使用部分暂时闲置募集资金进行现金管理的议案； 4、关于会计政策变更的议案。
第三届董事会第十三次会议	2023-10-27	审议通过了如下议案： 1、关于公司2023年第三季度报告的议案

六、 董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

董事 姓名	是否独立董事	参加董事会情况						参加股东大会情况
		本年应参加董事会次数	亲自出席次数	以通讯方式参加次数	委托出席次数	缺席 次数	是否连续两次未亲自参加会议	出席股东大会的次数
韩芳	否	6	6	0	0	0	否	1
楼俊	否	6	6	0	0	0	否	2
阙建华	否	6	6	0	0	0	否	0
沈慧芳	否	6	6	0	0	0	否	2

贾生华	是	6	6	0	0	0	否	2
周宏伟	是	6	6	6	0	0	否	2
赵刚	是	6	6	0	0	0	否	2

连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用 √不适用

年内召开董事会会议次数	6
其中：现场会议次数	0
通讯方式召开会议次数	0
现场结合通讯方式召开会议次数	6

(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用 √不适用

(三) 其他

□适用 √不适用

七、 董事会下设专门委员会情况

√适用 □不适用

(一) 董事会下设专门委员会成员情况

专门委员会类别	成员姓名
审计委员会	赵刚(召集人)、贾生华、楼俊
提名委员会	周宏伟(召集人)、赵刚、阙建华
薪酬与考核委员会	贾生华(召集人)、赵刚、韩芳
战略决策委员会	韩芳(召集人)、楼俊、周宏伟

(二) 报告期内审计委员会召开5次会议

召开日期	会议内容	重要意见和建议	其他履行职责情况
2023-4-6	第三届董事会审计委员会第六次会议	审议通过了： 1、关于使用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案	无
2023-4-24	第三届董事会审计委员会第七次会议	审议通过了： 1、关于公司2022年度董事会审计委员会履职情况报告的议案 2、关于公司2022年年度报告及其摘要的议案 3、关于公司2022年度内部控制评价报告的议案 4、关于公司2022年度财务决算报告的议案 5、关于公司2022年度利润分配预案的议案 6、关于续聘公司2023年度财务审计机构的议案 7、关于公司2022年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告 8、关于2023年度日常关联交易预计的议案	无

2023-4-25	第三届董事会审计委员会第八次会议	审议通过了： 1、关于公司2023年第一季度报告的议案	无
2023-8-28	第三届董事会审计委员会第九次会议	审议通过了： 1、关于公司2023年半年度报告及其摘要的议案 2、关于公司2023年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告 3、关于会计政策变更的议案	无
2023-10-27	第三届董事会审计委员会第十次会议	审议通过了： 1、关于公司2023年第三季度报告的议案	无

(三) 报告期内战略决策委员会召开1次会议

召开日期	会议内容	重要意见和建议	其他履行职责情况
2024-4-24	第三届董事会战略决策委员会第三次会议	审议通过了： 1、关于公司2022年度董事会战略决策委员会履职情况报告的议案	无

(四) 报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议

召开日期	会议内容	重要意见和建议	其他履行职责情况
2024-4-24	第三届董事会薪酬与考核委员会第二次会议	审议通过了： 1、关于公司2022年度董事会薪酬与考核委员会履职情况报告的议案 2、关于确认公司董事、监事、高级管理人员2022年度薪酬的议案	无

(五) 报告期内提名委员会召开1次会议

召开日期	会议内容	重要意见和建议	其他履行职责情况
2024-4-24	第三届董事会提名委员会第五次会议	审议通过了： 1、关于公司2022年度董事会提名委员会履职情况报告的议案	无

(六) 存在异议事项的具体情况

□适用 √不适用

八、 监事会发现公司存在风险的说明

□适用 √不适用

监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、 报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量	3,625
主要子公司在职员工的数量	5,720

在职员工的数量合计	9,345
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	0
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
管理人员	1,120
客服人员	1,580
维修人员	1,317
秩序人员	1,408
保洁/绿化人员	3,115
其他人员	805
合计	9,345
教育程度
教育程度类别	数量（人）
研究生	35
本科	622
大专	1,521
高中/中专及以下	7,167
合计	9,345

(二) 薪酬政策

√适用 □不适用

公司严格遵照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照宏观政策的变化、行业及地区的薪酬水平，遵循对外具有竞争性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念、建立科学与公平的薪酬机制，体现集团价值导向，助力公司战略目标和年度工作目标的全面实现。公司秉承对员工持续改进的原则，以薪酬体系为主，以岗位绩效为导向，与个人成长密切相关，遵循“为岗位价值付薪、为业绩贡献付薪、为个人能力付薪”，不断提高薪酬科学化水平，实现与员工共同进步、共同富裕。

(三) 培训计划

√适用 □不适用

1、积极构建学习型组织，打造“有文化”的南都，一个能够不断自我革新、适应时代变迁的学习型组织。公司已组建了一支学习运营官队伍，并推出了学习型组织积分机制，涵盖了六大类学习项目，包括内部经验提炼与分享、外部知识学习与分享、行业动态速览、现场直播与在线培训、E学院精选课程包以及行业考察与交流，这些项目构成了“116”学习型组织运营系统，加强了知识共享与技能提升。公司鼓励各组织参与行业交流，实施“走出去，引进来”的策略，增强了知识积累与先进经验吸收的深度。

2、聚焦人才培养与能力提升，围绕提升服务力、提升专业力、提升管理力、提升领导力四个方面开展系列的培训项目。公司已完成了针对高级工的职业技能认定，为近百名员工颁发职业资格认证。业务大咖专题直播参训人次累计超过10000人次，培训覆盖的主题广泛包括《物业提升品质与客户满意魔力法则》《集中交付三大阶段与11个关键点》《物业企业客户满意度提升实战韬略》《物业企业行业趋势与经营创新》等。公司强调管理能力的提升，着重构建了三项管理人才认证项目：内部培训师认证、面试官认证、绩效辅导员认证。这些认证旨在深化管理人员的选拔识别和人才培养技巧，同时提供实际操作指导和技能提升，以求在管理实践中达到更高效能。

(四) 劳务外包情况

√适用 □不适用

劳务外包的工时总数	32333830
劳务外包支付的报酬总额	646280987

十、 利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

根据《公司章程》，公司利润分配政策为：

（1）公司利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性、稳定性和合理性并兼顾公司的可持续发展，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围。

（2）公司的利润分配方案由董事会根据公司业务发展情况、经营业绩情况拟定并提请股东大会审议批准。公司可以采取现金、股票或现金股票相结合的方式分配利润；公司一般按照年度进行利润分配，在具备现金分红条件下，应当优先采用现金分红方式分配利润；在有条件的情况下，公司可以进行中期利润分配。

公司进行利润分配时，董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分红政策：

①公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；

②公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；

③公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%。

公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。

公司拟向全体股东每股派发现金红利0.3463元（含税）。截至2023年12月31日，公司总股本187,777,779股，以此计算合计拟派发现金红利65,027,444.87元（含税）。本年度公司现金分红比例为35%。

公司目前正在实施股份回购，公司通过回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分配，如后续在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润分配总额不变，相应调整每股分配比例。

(二) 现金分红政策的专项说明

√适用 □不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求	√是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰	√是 □否
相关的决策程序和机制是否完备	√是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用	√是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护	√是 □否

(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司

应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用 √不适用

(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

每10股送红股数（股）	0
每10股派息数（元）（含税）	0
每10股转增数（股）	0
现金分红金额（含税）	65,027,444.87
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润	185,767,199.49
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）	35
以现金方式回购股份计入现金分红的金额	0
合计分红金额（含税）	65,027,444.87
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）	35

十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用 √不适用

(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用 √不适用

十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用 □不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会制定的各项法律法规要求，围绕公司的生产经营与战略目标建立内控管理体系并持续优化，并对各业务流程进一步梳理、完善及规范，深化内控制度的执行与检查，聚焦6个专业领域，12个关键风控稽核项，确保各项制度有效落地。

同时，公司积极响应证监会、上交所等有关部门组织监管合规培训，及时组织董事、监事及高级管理人员参加学习，提高管理层的公司治理水平。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

十三、 报告期内对子公司的管理控制情况

√适用 □不适用

报告期内，公司结合行业特点和业务拓展实际经营情况，通过制度化手段、向控股子公司委派董事、监事行使表决权，委派高级管理人员参与子公司的日常经营与管理，实现加强对子公司的有效管理，持续强化内部控制监督检查机制，提高公司整体运作效率和抗风险能力。

十四、 内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

天健会计师事务所(特殊普通合伙)为公司出具了标准的无保留意见的内部控制审计报告，《公司内部控制审计报告》详见上海证券交易所网站（http：//www.sse.com.cn）。是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况

无

十六、 其他

□适用 √不适用

第五节 环境与社会责任

一、 环境信息情况

是否建立环境保护相关机制	否
报告期内投入环保资金（单位：万元）	不适用

(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用 √不适用

(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用 √不适用

(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

是否采取减碳措施	否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨）	不适用
减碳措施类型（如使用清洁能源发	不适用

电、在生产过程中使用减碳技术、研发生产助于减碳的新产品等）

具体说明

□适用 √不适用

二、 社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或ESG报告

□适用 √不适用

(二) 社会责任工作具体情况

□适用 √不适用

具体说明

□适用 √不适用

三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用 √不适用

具体说明

□适用 √不适用

第六节 重要事项

一、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

承诺背景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺时间	是否有履行期限	承诺期限	是否及时严格履行	如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因	如未能及时履行应说明下一步计划
与首次公开发行相关的承诺	股份限售	韩芳、阙建华、沈慧芳、徐静、金新昌	锁定期满后，在公司担任董事、监事、高级管理人员期间，每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份。	2016-6-17	是	锁定期满后,担任董监高期间；离职半年内	是
	股份限售	韩芳、南都产发集团、舟山五彩石、肖小凌、金涛	如在锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺。	2016-6-17	是	锁定期满后2年内	是
	股份限售	韩芳、南都产发集团、舟山五彩石、上海南都、银泰置地、肖小凌、金涛、	自公司股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。	2016-6-17	是	自公司股票上市至其减持期间	是

		阙建华、沈慧芳、徐静、金新昌
	其他	公司、控股股东、实际控制人、董事、高级管理人员、公司股东	责任主体未能履行承诺时的约束措施： 公司承诺： 如公司在首次公开发行股票（A股）并上市招股说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施： 1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因； 2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益； 3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议； 4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。 控股股东、实际控制人的承诺： 浙江南都产业发展集团有限公司、韩芳女士分别作为南都物业服务集团股份有限公司控股股东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上	2016-6-17	否	不适用	是

			发行人董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。 股东承诺： 韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都产发集团、舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南都物业服务集团股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施： 1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正； 2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损失的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失； 3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理； 4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺； 5、根据届时规定可以采取的其他措施。
	其他	公司、控股股东、实际控制人、董事、高级管	关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺： 公司承诺：公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：	2016-6-17	否	不适用	是

理人员、公司股东

1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用； 2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制； 3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。 董事、高级管理人员承诺： 为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺: 1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益； 2、对本人的职务消费行为进行约束； 3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动； 4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

5、公司目前无股权激励计

划。若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。控股股东、实际控制人承诺：

公司控股股东、实际控制人承诺：

不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。

(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到 □未达到 √不适用

(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用 √不适用

三、违规担保情况

□适用 √不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用 √不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

会计政策变更的内容和原因	受重要影响的报表项目名称	影响金额
	2022年12月31日资产负债表项目
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	递延所得税资产	643,557.04
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	递延所得税负债	3,598.91
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	盈余公积	237.69
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	未分配利润	638,519.48
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	少数股东权益	1,200.96
	2022年度利润表项目
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负	所得税费用	-132,329.48

债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	归属于母公司所有者的净利润	131,421.42
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	少数股东损益	908.06

其他说明

(1) 公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

(2) 公司自2023年起提前执行财政部颁布的《企业会计准则解释第17号》“关于售后租回交易的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元 币种：人民币

	现聘任
境内会计师事务所名称	天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬	860,000.00
境内会计师事务所审计年限	8年
境内会计师事务所注册会计师姓名	赵丽、李迎亚
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限	赵丽（1年）、李迎亚（5年）

	名称	报酬
内部控制审计会计师事务所	天健会计师事务所（特殊普通合伙）	200,000.00

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用 √不适用

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用 √不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用 √不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用 √不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用 √不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用 √不适用

八、破产重整相关事项

□适用 √不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用 □不适用

事项概述及类型	查询索引
2023年12月5日，公司披露了《南都物业服务集团股份有限公司关于累计涉及诉讼、仲裁的公告》，公司及子公司近12个月累计涉及诉讼、仲裁金额合计12,669.34万元。	具体参见公司在上海证券交易所（www.sse.com.cn）上刊登的公告（公告编号：2023-040）

(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用 √不适用

(三) 其他说明

□适用 √不适用

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处

罚及整改情况

□适用 √不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用 □不适用

报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用

公司于2022年11月8日召开第三届董事会第七次会议、第三届监事会第六次会议，并于2022年11月24日召开 2022 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于对外投资暨关联交易的议案》，同意公司以 8,525.98 万元受让南都产发集团持有的谷尚智能17%股权，股权受让完成后将根据项目进度，按股权比例增资等方式分步投资谷尚智能及后续自行装修费用，上述投资总额不超过30,000万元，具体详见《南都物业服务集团股份有限公司对外投资暨关联交易公告》（公告编号：2022-041）。报告期内，公司累计向谷尚智能增资13,600万元。

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四)关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用 √不适用

(六)其他

□适用 √不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

1、 托管情况

□适用 √不适用

2、 承包情况

□适用 √不适用

3、 租赁情况

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

出租方名称	租赁方名称	租赁资产情况	租赁资产涉及金额	租赁起始日	租赁终止日	租赁收益	租赁收益确定依据	租赁收益对公司影响	是否关联交易	关联关系
南都物业服务集团股份有限公司	浙江绿城时代建设管理有限公司	写字楼出租		2019/5/1	2026/5/30	667,361.82	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	杭州图英网络科技有限公司	写字楼出租		2019/1/23	2023/2/19	51,586.68	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	杭州南郡溪景置业有限公司	写字楼出租		2021/6/21	2023/7/20	165,230.29	市场价		是
南都物业服务集团股份有限公司	上海万田国际贸易有限公司	写字楼出租		2020/11/10	2025/11/9	166,478.94	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	浙江宝龙星汇商业管理有限公司	写字楼出租		2021/8/1	2026/7/31	618,842.82	市场价		否
南都物业服务集团股份有限公司	喜居（杭州）商业管理有限公司	写字楼出租		2023/7/8	2026/5/7	154,760.00	市场价		否

南都物业服务集团股份有限公司郑州分公司	郑州客赢房地产营销策划有限公司	写字楼出租		2022/1/15	2028/2/29	133,325.32	市场价		否
上海聚龙水泵有限公司	南都物业服务集团股份有限公司上海分公司	写字楼出租		2021/2/1	2026/1/31	-464,401.01	市场价		否
苏州茜娜瑞服饰有限公司	江苏金枫物业服务有限责任公司	办公楼出租		2021/9/1	2022/8/31	-434,294.52	市场价		否
林峭巍	南都物业服务集团股份有限公司	办公楼出租		2022/1/1	2024/2/22	-539,332.87	市场价		否
杭州兴耀商业经营管理有限公司	浙江悦郡商业管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2017/1/1	2028/12/31	-8,361,915.14	市场价		否
杭州天瑞服饰有限公司	浙江悦郡商业管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2017/3/20	2027/7/19	-773,567.35	市场价		否
浙江崇文置业有限公司	浙江悦郡商业管理有限公司	用于公寓租赁服务项目		2019/8/15	2027/5/31	-3,699,082.56	市场价		否
杭州天目艺术专修学校	浙江悦郡商业管理有限公司	用于酒店租赁服务项目		2017/11/14	2032/7/14	-4,240,000.00	市场价		否

租赁情况说明无

(二) 担保情况

□适用 √不适用

(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

1. 委托理财情况

(1) 委托理财总体情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类型	资金来源	发生额	未到期余额	逾期未收回金额
银行理财产品	募集资金	90,000,000
券商理财产品	自有资金	319,747,723.10	160,000,000
公募基金产品	自有资金	20,000,000	20,000,000
信托理财产品	自有资金	450,000,000	300,000,000	30,000,000
其他理财产品	自有资金	250,000,000	130,000,000

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托理财情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

受托人

委托理财类型

委托理财金额

委托理财起始日期

委托理财终止日期

资金 来源

资金 投向

是否存在受限情形

报酬确定方式

年化 收益率

预期收益 (如有)

实际 收益或损失

未到期金额

逾期未收回金额

是否经过法定程序

未来是否有委托理

减值准备计提金额(如有)

财计划

浙商银行股份有限公司

银行理财产品

30,000,000

2022.1.25

2023.2.28

募集资金

否

1,163,750.00

是

否

浙商银行股份有限公司

银行理财产品

30,000,000

2023.3.1

2023.5.4

募集资金

否

186,666.66

是

否

中国建设银行股份有限公司

银行理财产品

15,000,000

2022.12.26

2023.2.24

募集资金

否

64,356.17

是

否

中国建设银行股份有限公司

银行理财产品

15,000,000

2023.2.27

2023.3.27

募集资金

否

31,579.90

是

否

长江证券(上 海）

券商理 财

60,000,000

2022.9.21

2023.3.21

自有资金

否

1,328,709.53

是

否

资产管理 有限公司

产品

长江证券(上 海）资产管理 有限公司

券商理 财产品

10,000,000

2022.9.21

2023.3.21

自有资金

否

221,446.01

是

否

长江证券(上 海）资产管理 有限公司

券商理 财产品

9,890,425.59

2023.3.22

2023.10.17

自有资金

否

414,109.23

是

否

长江证券(上 海）资产管理 有限公司

券商理 财产品

10,000,000

2022.10.19

2023.4.25

自有资金

否

352,008.44

是

否

长江证券(上

券商理

9,857,297.51

2023.4.26

2023.11.14

自有

否

363,350.28

是

否

海）资产管理 有限公司

财产品

资金

长江期货股份有限公司

其他

40,000,000

2023.4.4

2023.10.25

自有资金

否

1,066,742.28

是

否

长江期货股份有限公司

其他

30,000,000

2023.11.28

无固定期限

自有资金

否

30,000,000

是

是

东吴证券股份 有限公司

券商理 财产品

30,000,000

2022.7.20

2023.7.4

自有资金

否

1,447,189.74

是

否

东吴证券股份 有限公司

券商理 财产品

20,000,000

2022.7.20

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

东吴证券股份

券商理 财

20,000,000

2022.9.20

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

有限公司

产品

东兴基金管理 有限公司

其他

30,000,000

2022.7.20

2023.5.22

自有资金

否

462,477.66

是

否

嘉实资本管理 有限公司

其他

30,000,000

2022.4.14

无固定期限

自有资金

否

30,000,000

是

是

嘉实资本管理 有限公司

其他

30,000,000

2022.5.26

无固定期限

自有资金

否

30,000,000

是

是

华夏资本管理 有限公司

其他

30,000,000

2022.7.20

2023.7.4

自有资金

否

1,203,682.17

是

否

华夏资本管理 有限公司

其他

20,000,000

2022.7.20

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

华夏资本管理

其他

20,000,000

2022.8.16

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

有限公司

易方达基金管 理有限公司

公募基金产品

20,000,000

2021.11.26

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

上海海通证券 资产管理有限 公司

券商理财产品

30,000,000

2022.7.20

无固定期限

自有资金

否

30,000,000

是

是

上海海通证券 资产管理有限 公司

券商理财产品

20,000,000

2022.7.20

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

上海海通证券 资产管理有限 公司

券商理财产品

20,000,000

2022.8.15

无固定期限

自有资金

否

20,000,000

是

是

上海海通

券商

20,000,000

2022.9.19

无固定期限

自有

否

20,000,000

是

是

证券 资产管理有限 公司

理财产品

资金

上海海通证券 资产管理有限 公司

券商理财产品

30,000,000

2022.9.21

无固定期限

自有资金

否

30,000,000

是

是

海通期货股份有限公司

其他

40,000,000

2023.6.27

2024.3.27

自有资金

否

831,202.89

是

否

财通基金管理有限公司

其他

10,000,000

2023.3.13

2023.9.13

自有资金

否

334,325.47

是

否

中融国际信托 有限公司

信托理财产品

30,000,000

2022.9.21

2023.1.19

自有资金

否

591,780.82

是

否

中融国际信托

信托理

30,000,000

2023.1.13

2023.3.14

自有

否

295,890.41

是

否

有限公司

财产品

资金

中融国际信托 有限公司

信托理财产品

30,000,000

2022.11.10

2023.2.8

自有资金

否

414,246.58

是

否

中融国际信托 有限公司

信托理财产品

30,000,000

2023.2.9

逾期

自有资金

是

30,000,000

是

否

15,000,000

中原信托有限公司

信托理财产品

20,000,000

2023.3.10

2024.9.10

自有资金

否

20,000,000

是

否

中粮信托有限责任公司

信托理财产品

10,000,000

2023.2.21

2023.3.19

自有资金

否

30,056.12

是

否

中粮信托有限

信托理财

20,000,000

2023.2.21

2023.8.20

自有资金

否

448,961.57

是

否

责任公司

产品

中粮信托有限责任公司

信托理财产品

30,000,000

2023.6.6

2024.3.2

自有资金

否

30,000,000

是

否

中粮信托有限责任公司

信托理财产品

20,000,000

2023.3.14

2024.3.8

自有资金

否

20,000,000

是

否

中粮信托有限责任公司

信托理财产品

20,000,000

2023.4.13

2024.4.18

自有资金

否

20,000,000

是

否

中粮信托有限责任公司

信托理财产品

20,000,000

2023.7.13

2024.5.8

自有资金

否

20,000,000

是

否

中粮信托有限责任公司

信托理财

30,000,000

2023.11.10

2024.5.19

自有资金

否

30,000,000

是

否

产品

西部信托有限公司

信托理财产品

20,000,000

2023.6.19

2024.5.9

自有资金

否

20,000,000

是

否

西部信托有限公司

信托理财产品

30,000,000

2023.7.13

2024.5.19

自有资金

否

30,000,000

是

否

西部信托有限公司

信托理财产品

30,000,000

2023.7.13

2024.5.19

自有资金

否

30,000,000

是

否

西部信托有限公司

信托理财产品

20,000,000

2023.11.20

2024.5.15

自有资金

否

20,000,000

是

否

江苏省国际信托有限责

信托理财

40,000,000

2023.6.20

2024.5.9

自有资金

否

40,000,000

是

否

任公司

产品

国投泰康信托有限公司

信托理财产品

30,000,000

2023.6.20

2024.5.8

自有资金

否

30,000,000

是

否

国投泰康信托有限公司

信托理财产品

20,000,000

2023.7.13

2024.5.8

自有资金

否

20,000,000

是

否

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托理财减值准备

□适用 √不适用

2. 委托贷款情况

(1) 委托贷款总体情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

3. 其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

□适用 √不适用

十四、募集资金使用进展说明

√适用 □不适用

(一) 募集资金整体使用情况

√适用 □不适用

单位：万元

募集资金来源	募集资金到位时间	募集资金总额	其中：超募资金金额	扣除发行费用后募集资金净额	募集资金承诺投资总额	调整后募集资金承诺投资总额 (1)	截至报告期末累计投入募集资金总额（2）	截至报告期末累计投入进度（%）(3)＝(2)/(1)	本年度投入金额（4）	本年度投入金额占比（%）（5）=(4)/(1)	变更用途的募集资金总额
首次公开发行股票	2018年1月29日	32,242.06		28,748.29	28,748.29	29,534.77	26,405.76	89.41	1,326.97	4.49%	12,440.00

(二) 募投项目明细

√适用 □不适用

单位：万元

项目名称

项目性质

是否涉及变更投向

募集资金来源

募集资金到位时间

是否使用超募资金

项目募集资金承诺投资总额

调整后募集资金投资总额 (1)

本年投入金额

截至报告期末累计投入募集资金总额（2）

截至报告期末累计投入进度（%） (3)＝(2)/(1)

项目达到预定可使用状态日期

是否已结项

投入进度是否符合计划的进度

投入进度未达计划的具体原因

本年实现的效益

本项目已实现的效益或者研发成果

项目可行性是否发生重大变化，如是，请说明具体情况

节余金额

物业管理智能化系统项目

其他

否

首次公开发行股票

2018年1月29日

否

7,000.00

7,000.00

857.06

5,201.57

74.31

[注1]

否

是

否

1,798.43

全国物业服务业务拓展项目

其他

是

首次公开发行股票

2018年1月29日

否

6,000.00

是

否

社区O2O平台建设项目

其他

否

首次公开发行股票

2018年1月29日

否

3,000.00

3,000.00

325.90

1,527.38

50.91

[注2]

否

是

690.82

否

1,472.62

公寓租赁服务项目

其他

是

首次公开发行股票

2018年1月29日

否

10,785.80

10,785.80

11,035.66

102.32

2020/10/1

否

是

-506.46

否

-249.86

人力资源建设项目

其他

否

首次公开发行股票

2018年1月29日

否

1,962.49

1,962.49

144.01

1,854.67

94.51

[注3]

否

是

否

107.82

收购普惠物业80%股权项目

其他

是

首次公开发行股票

2018年1月29日

否

6,786.48

6,786.48

100.00

是

是

1,027.01

否

[注1] 物业管理智能化系统项目，该项目陆续投入，单个项目安装完成即达到预定可使用状态，主要系促进物业管理智能化、信息化，改善用户体验，无法单独核算其收益。[注2]该项目处于用户使用阶段，但仍需加大营销成本，逐步推广。[注3]人力资源建设项目，主要系费用性投入，不直接产生经济效益，无法单独核算其效益。

公司作为一家全国化拓展物业公司，物业管理项目分布全国，数量众多且相对分散，公司慎重选择实施区域及项目并根据项目实际情况进行分阶段投入，单个在管项目整体投入有限，故物业管理智能化系统、社区O2O建设项目仍在投资计划进行中。

(三) 报告期内募投变更或终止情况

□适用 √不适用

(四) 报告期内募集资金使用的其他情况

1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况

√适用 □不适用

截至2018年3月15日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的金额为人民币 5,582.69万元。经2018年3月30日公司第一届董事会二十五次会议审议通过，公司以募集资金5,582.69万元置换了上述预先投入募集资金投资项目的自筹资金。

2、 用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

√适用 □不适用

公司于2023年4月6日召开第三届董事会第八次会议和第三届监事会第七次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，为了提高募集资金使用效率，在保证不影响募集资金项目建设和募集资金使用的情况下，使用不超过人民币4,000万元的部分闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限自公司董事会审议通过之日起12个月。

2023年12月1日，公司根据募投项目资金需求，已提前将 1,000万元归还至募集资金账户，用于募投项目建设资金的支付，截止2023年12月31日，公司闲置募集资金暂时补充流动资金为3,000万元。

3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

董事会审议日期	募集资金用于现金管理的有效审议额度	起始日期	结束日期	报告期末现金管理余额	期间最高余额是否超出授权额度
2023年8月28日	4,000	2023年8月28日	2024年8月28日	0.00	否

其他说明

公司于 2023年8月28日召开第三届董事会第十二次会议及第三届监事会第十一次会议，审议通过了《关于补充确认及继续使用部分暂时闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最高额度不超过 4,000万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，该额度可滚动使用，自第三届董事会第十二次会议审议通过之日起 12个月内有效。

截止2023年12月31日，公司募集资金投资于理财产品金额合计0.00元。

4、 用超募资金永久补充流动资金或归还银行贷款情况

□适用 √不适用

5、 其他

□适用 √不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用 √不适用

第七节 股份变动及股东情况

一、 股本变动情况

(一) 股份变动情况表

1、 股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、 股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

□适用 √不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用 √不适用

(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用 √不适用

(三) 现存的内部职工股情况

□适用 √不适用

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)	8,484
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	8,862
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）	0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）	0

(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件股份数量	质押、标记或冻结情况			股东性质
					股份状态		数量
浙江南都产业发展集团有限公司	0	64,527,327	34.36	0	质押		29,000,000	境内非国有法人
韩芳	0	40,329,534	21.48	0	无			境内自然人
舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）	0	9,356,465	4.98	0	无			境内非国有法人
北京银泰置地商业有限公司	-3,755,537	2,816,764	1.50	0	无			境内非国有法人
上海中城年代股权投资基金管理有限公司	0	2,816,667	1.50	0	无			境内非国有法人
全国社保基金四一三组合	-5,321,500	2,070,071	1.10	0	无			其他
中国银行股份有限公司－国金量化多因子股票型证券投资基金	1,595,200	1,657,500	0.88	0	无			其他
中国民生银行股份有限公司－国金量化精选混合型证券投资基金	1,103,200	1,119,800	0.60	0	无			其他
上海南都集团有限公司	-1,877,714	942,686	0.50	0	无			境内非国有法人
罗芳荣	397,900	880,000	0.47	0	无			境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件流通股的数量			股份种类及数量
					种类	数量
浙江南都产业发展集团有限公司		64,527,327			人民币普通股	64,527,327
韩芳		40,329,534			人民币普通股	40,329,534
舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）		9,356,465			人民币普通股	9,356,465
北京银泰置地商业有限公司		2,816,764			人民币普通股	2,816,764

上海中城年代股权投资基金管理有限公司	2,816,667	人民币普通股	2,816,667
全国社保基金四一三组合	2,070,071	人民币普通股	2,070,071
中国银行股份有限公司－国金量化多因子股票型证券投资基金	1,657,500	人民币普通股	1,657,500
中国民生银行股份有限公司－国金量化精选混合型证券投资基金	1,119,800	人民币普通股	1,119,800
上海南都集团有限公司	942,686	人民币普通股	942,686
罗芳荣	880,000	人民币普通股	880,000
前十名股东中回购专户情况说明	无
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明	无
上述股东关联关系或一致行动的说明	截至2023年12月31日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.31%的股权，合计持有公司57.12%的股权。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明	无

前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用 √不适用

前十名股东较上期发生变化

√适用 □不适用

单位:股

前十名股东较上期末变化情况
股东名称（全称）	本报告期新增/退出	期末转融通出借股份且尚未归还数量		期末股东普通账户、信用账户持股以及转融通出借尚未归还的股份数量
		数量合计	比例（%）	数量合计	比例（%）
兴业银行股份有限公司－广发百发大数据策略成长灵活配置混合型证券投资基金	退出	0	0	0	0
中国国际金融香港资产管理有限公司－FT	退出	0	0	0	0
冉丰华	退出	0	0	0	0

中国民生银行股份有限公司－国金量化精选混合型证券投资基金	新增	0	0	0	0
上海南都集团有限公司	新增	0	0	0	0
罗芳荣	新增	0	0	0	0

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用 √不适用

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用 √不适用

四、 控股股东及实际控制人情况

(一) 控股股东情况

1 法人

√适用 □不适用

名称	浙江南都产业发展集团有限公司
单位负责人或法定代表人	韩芳
成立日期	2010年9月19日
主要经营业务	一般项目：房地产评估；房地产咨询；房地产经纪；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务；企业管理咨询；财务咨询；供应链管理服务；市场营销策划；企业形象策划；会议及展览服务；建筑材料销售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；有色金属合金销售；金属材料销售；通讯设备销售；照明器具销售；电子产品销售；五金产品批发；五金产品零售；办公用品销售；家用电器销售；投资管理、资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客户理财等金融服务）(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	无
其他情况说明	无

2 自然人

□适用 √不适用

3 公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用 √不适用

4 报告期内控股股东变更情况的说明

□适用 √不适用

5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

(二) 实际控制人情况

1 法人

□适用 √不适用

2 自然人

√适用 □不适用

姓名	韩芳
国籍	中国
是否取得其他国家或地区居留权	否
主要职业及职务	南都物业董事长
过去10年曾控股的境内外上市公司情况	无

3 公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用 √不适用

4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用 √不适用

5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用 √不适用

五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%以上

□适用 √不适用

六、 其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用 √不适用

七、 股份限制减持情况说明

□适用 √不适用

八、 股份回购在报告期的具体实施情况

□适用 √不适用

第八节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第九节 债券相关情况

一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具

□适用 √不适用

二、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第十节 财务报告

一、 审计报告

√适用 □不适用

南都物业服务集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一) 收入确认

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报告附注五(三十四)及七(六十一)。

南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2023年度，南都物业公司营业收入金额为人民币185,088.66万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币162,420.06万元，占营业收入的87.75%。

由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；

(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5) 获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收入是否在恰当期间确认；

(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；

(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二) 应收账款减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报告附注五(十三)及七(五)所述。

截至2023年12月31日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币58,560.98万元，坏账准备为人民币8,517.55万元，账面价值为人民币50,043.43 万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或应收组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4) 对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，复核管理层对预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的诉讼进展情况、抵房协议及诉讼保全等进行核对；

(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；

(6) 结合应收账款函证以及期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；

(7) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三) 商誉减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报告附注七(二十一)。

截至2023年12月31日，南都物业公司商誉账面原值为人民币25,789.87万元，减值准备为人民币2,777.45万元，账面价值为人民币23,012.42万元。

南都物业公司管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值确定。由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 针对管理层以前年度就预计未来现金流量现值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3) 了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；

(4) 评价管理层在减值测试中使用的方法的适当性和一贯性；

(5) 评价管理层在减值测试中使用的重大假设的适当性，复核相关假设是否与总体经济环境、行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、经审批预算、会议纪要、其他会计估计中所使用的假设、业务活动的其他领域中所使用的相关假设等一致；

(6) 评价管理层在减值测试中使用的数据的适当性、相关性和可靠性，并复核减值测试中有关信息的一致性；

(7) 测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；

(8) 检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。

(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六) 就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少

数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·杭州 中国注册会计师：

二〇二四年四月十九日

二、 财务报表

合并资产负债表2023年12月31日编制单位: 南都物业服务集团股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2023年12月31日	2022年12月31日
流动资产：
货币资金		467,327,488.17	466,154,994.40
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产		710,063,435.00	577,516,670.62
衍生金融资产
应收票据
应收账款		500,434,253.41	533,639,320.38
应收款项融资
预付款项		11,154,553.85	5,922,636.73
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款		122,709,488.30	96,606,517.67
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货		17,472,867.39	13,955,175.84
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		33,962,450.65	25,931,848.56
流动资产合计		1,863,124,536.77	1,719,727,164.20
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资		222,623,212.34	87,564,109.73
其他权益工具投资

其他非流动金融资产		173,588,706.90	56,339,012.09
投资性房地产		30,815,897.91	24,748,379.00
固定资产		38,709,625.03	41,974,927.49
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产		69,979,268.37	72,994,540.33
无形资产		1,012,492.19	593,480.12
开发支出
商誉		230,124,245.19	236,394,518.56
长期待摊费用		30,528,685.69	37,844,051.14
递延所得税资产		2,445,605.82	16,319,358.50
其他非流动资产
非流动资产合计		799,827,739.44	574,772,376.96
资产总计		2,662,952,276.21	2,294,499,541.16
流动负债：
短期借款		161,145,138.89
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		365,006,272.51	377,950,805.46
预收款项		2,673,405.24	1,010,623.83
合同负债		277,681,146.65	238,148,067.67
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬		85,457,442.36	81,624,539.61
应交税费		43,523,281.00	36,766,753.77
其他应付款		446,892,670.16	420,362,563.25
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		15,183,507.33	12,944,197.28
其他流动负债		96,159.49	202,563.69
流动负债合计		1,397,659,023.63	1,169,010,114.56
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债		61,572,583.76	68,280,046.29
长期应付款

长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益		767,517.73	1,293,196.58
递延所得税负债		18,927,015.35	3,801,483.80
其他非流动负债
非流动负债合计		81,267,116.84	73,374,726.67
负债合计		1,478,926,140.47	1,242,384,841.23
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		187,777,779.00	187,777,779.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		258,905,454.51	259,033,083.01
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		89,464,530.82	75,845,170.25
一般风险准备
未分配利润		619,288,083.93	505,295,023.17
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计		1,155,435,848.26	1,027,951,055.43
少数股东权益		28,590,287.48	24,163,644.50
所有者权益（或股东权益）合计		1,184,026,135.74	1,052,114,699.93
负债和所有者权益（或股东权益）总计		2,662,952,276.21	2,294,499,541.16

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司资产负债表2023年12月31日编制单位:南都物业服务集团股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2023年12月31日	2022年12月31日
流动资产：
货币资金		332,695,277.53	323,247,364.23
交易性金融资产		710,063,435.00	542,753,363.56
衍生金融资产
应收票据
应收账款		366,700,276.52	392,007,942.87
应收款项融资
预付款项		3,806,614.39	4,611,595.76
其他应收款		97,552,128.51	88,981,191.00
其中：应收利息
应收股利
存货		14,439,711.49	12,750,566.98
合同资产

持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		29,239,033.91	21,822,755.47
流动资产合计		1,554,496,477.35	1,386,174,779.87
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资		641,167,817.79	513,346,022.86
其他权益工具投资
其他非流动金融资产		173,588,706.90	56,339,012.09
投资性房地产		14,904,413.31	7,791,216.80
固定资产		18,151,199.69	22,279,269.42
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产			524,951.38
无形资产		358,061.22	512,404.38
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产			13,468,111.76
其他非流动资产
非流动资产合计		848,170,198.91	614,260,988.69
资产总计		2,402,666,676.26	2,000,435,768.56
流动负债：
短期借款		161,145,138.89
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		267,626,877.59	296,035,521.53
预收款项
合同负债		230,205,896.05	195,255,042.33
应付职工薪酬		53,470,625.12	48,528,965.11
应交税费		23,103,765.29	18,244,239.29
其他应付款		590,887,759.37	459,370,669.94
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债			421,708.87
其他流动负债
流动负债合计		1,326,440,062.31	1,017,856,147.07
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债

长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益		566,701.34	857,911.35
递延所得税负债		15,899,374.98
其他非流动负债
非流动负债合计		16,466,076.32	857,911.35
负债合计		1,342,906,138.63	1,018,714,058.42
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		187,777,779.00	187,777,779.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		258,944,757.32	258,944,757.32
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		89,464,530.82	75,845,170.25
未分配利润		523,573,470.49	459,154,003.57
所有者权益（或股东权益）合计		1,059,760,537.63	981,721,710.14
负债和所有者权益（或股东权益）总计		2,402,666,676.26	2,000,435,768.56

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

合并利润表2023年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2023年度	2022年度
一、营业总收入		1,850,886,626.00	1,846,729,692.99
其中：营业收入		1,850,886,626.00	1,846,729,692.99
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		1,725,559,060.84	1,657,846,375.02
其中：营业成本		1,554,722,825.93	1,486,375,972.41
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加		7,745,243.90	7,052,573.83
销售费用		31,593,492.23	31,739,253.92
管理费用		123,098,185.61	126,226,327.75
研发费用		3,471,085.20	3,096,052.38

财务费用		4,928,227.97	3,356,194.73
其中：利息费用		6,290,920.37	6,274,322.43
利息收入		4,365,294.13	5,559,009.37
加：其他收益		12,891,762.05	13,482,194.08
投资收益（损失以“－”号填列）		12,756,449.88	16,418,130.75
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-1,390,897.39	-321,720.11
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		127,313,129.81	11,678,264.11
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-16,183,363.12	-35,556,580.60
资产减值损失（损失以“-”号填列）		-6,270,273.37
资产处置收益（损失以“－”号填列）		104,881.59	2,365,443.88
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		255,940,152.00	197,270,770.19
加：营业外收入		2,213,187.07	1,440,567.69
减：营业外支出		3,646,471.43	1,192,479.37
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		254,506,867.64	197,518,858.51
减：所得税费用		58,463,833.61	42,396,597.18
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		196,043,034.03	155,122,261.33
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		196,043,034.03	155,122,261.33
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）		185,767,199.49	145,484,915.12
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		10,275,834.54	9,637,346.21
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		196,043,034.03	155,122,261.33
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额		185,767,199.49	145,484,915.12
（二）归属于少数股东的综合收益总额		10,275,834.54	9,637,346.21
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.99	0.77
（二）稀释每股收益(元/股)		0.99	0.77

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现的净利润为： 0 元。公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司利润表2023年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2023年度	2022年度
一、营业收入		1,194,285,877.05	1,187,696,971.08
减：营业成本		1,023,735,381.32	950,657,859.32
税金及附加		4,826,902.52	4,811,650.50
销售费用		26,104,486.14	25,303,988.63
管理费用		108,651,535.95	111,754,925.63
研发费用
财务费用		486,946.71	-2,983,278.55
其中：利息费用		2,291,509.58	53,263.68
利息收入		3,884,386.98	4,861,222.31
加：其他收益		7,704,386.02	8,196,827.09

投资收益（损失以“－”号填列）		25,517,310.55	44,463,209.99
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-1,463,079.51	-321,720.11
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		127,313,129.81	11,914,957.05
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-13,382,820.33	-31,567,453.46
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）		-9,736.88
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		177,622,893.58	131,159,366.22
加：营业外收入		1,506,704.15	829,645.74
减：营业外支出		1,241,374.04	194,243.10
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		177,888,223.69	131,794,768.86
减：所得税费用		41,694,618.04	25,311,392.31
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		136,193,605.65	106,483,376.55
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		136,193,605.65	106,483,376.55
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额		136,193,605.65	106,483,376.55
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

合并现金流量表2023年1—12月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2023年度	2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		2,053,512,790.23	1,885,771,218.56
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还		29,617.81	8,549,684.07
收到其他与经营活动有关的现金		105,287,080.65	74,940,379.04
经营活动现金流入小计		2,158,829,488.69	1,969,261,281.67
购买商品、接受劳务支付的现金		1,078,449,278.96	887,356,598.92
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金		641,192,570.99	616,582,575.92
支付的各项税费		96,146,428.37	154,391,109.52
支付其他与经营活动有关的现金		157,689,440.10	154,842,293.33
经营活动现金流出小计		1,973,477,718.42	1,813,172,577.69
经营活动产生的现金流量净额		185,351,770.27	156,088,703.98
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		397,000,000.00	616,512,398.05
取得投资收益收到的现金		15,038,228.65	19,342,268.02
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		566,536.07	261,579.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		412,604,764.72	636,116,245.07
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		4,803,891.05	13,505,381.85
投资支付的现金		662,201,951.73	840,259,800.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额			93,387,424.28
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		667,005,842.78	947,152,606.13
投资活动产生的现金流量净额		-254,401,078.06	-311,036,361.06
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金			2,245,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金			2,245,000.00
取得借款收到的现金		161,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		161,000,000.00	2,245,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		69,563,469.94	68,110,067.09
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		9,283,659.84	3,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金		23,165,181.76	23,905,723.85
筹资活动现金流出小计		92,728,651.70	92,015,790.94
筹资活动产生的现金流量净额		68,271,348.30	-89,770,790.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额		-777,959.50	-244,718,448.02
加：期初现金及现金等价物余额		462,071,550.11	706,789,998.13
六、期末现金及现金等价物余额		461,293,590.61	462,071,550.11

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司现金流量表2023年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2023年度	2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1,344,104,934.70	1,238,344,786.42
收到的税费返还			94,562.86
收到其他与经营活动有关的现金		178,330,677.20	124,081,982.52
经营活动现金流入小计		1,522,435,611.90	1,362,521,331.80
购买商品、接受劳务支付的现金		821,540,393.81	662,974,982.24
支付给职工及为职工支付的现金		360,254,736.33	326,245,944.72
支付的各项税费		50,886,711.98	111,141,523.42
支付其他与经营活动有关的现金		123,186,792.30	130,079,322.80
经营活动现金流出小计		1,355,868,634.42	1,230,441,773.18
经营活动产生的现金流量净额		166,566,977.48	132,079,558.62
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		350,018,952.91	575,571,070.76
取得投资收益收到的现金		37,430,961.05	39,182,103.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		84,505.80	-0.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		6,588,798.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		394,123,217.76	614,753,174.31
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		3,604,173.38	361,730.68
投资支付的现金		649,751,951.73	808,259,800.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额			122,115,460.73
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		653,356,125.11	930,736,991.41

投资活动产生的现金流量净额		-259,232,907.35	-315,983,817.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		161,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		161,000,000.00
偿还债务支付的现金		0.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		60,279,810.10	65,110,067.09
支付其他与筹资活动有关的现金		465,200.00	955,448.00
筹资活动现金流出小计		60,745,010.10	66,065,515.09
筹资活动产生的现金流量净额		100,254,989.90	-66,065,515.09
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		7,589,060.03	-249,969,773.57
加：期初现金及现金等价物余额		320,372,719.15	570,342,492.72
六、期末现金及现金等价物余额		327,961,779.18	320,372,719.15

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

合并所有者权益变动表

2023年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	2023年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	187,777,779.00				259,033,083.01				75,845,170.25		505,295,023.17		1,027,951,055.43	24,163,644.50	1,052,114,699.93
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	187,777,779.00				259,033,083.01				75,845,170.25		505,295,023.17		1,027,951,055.43	24,163,644.50	1,052,114,699.93
三、本期增减变动金额					-127,628.50				13,619,360.57		113,993,060.76		127,484,792.83	4,426,642.98	131,911,435.81

（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额											185,767,199.49		185,767,199.49	10,275,834.54	196,043,034.03
（二）所有者投入和减少资本					-127,628.50								-127,628.50	-19,328.74	-146,957.24
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益

的金额
4．其他					-127,628.50								-127,628.50	-19,328.74	-146,957.24
（三）利润分配									13,619,360.57		-71,774,138.73		-58,154,778.16	-5,829,862.82	-63,984,640.98
1．提取盈余公积									13,619,360.57		-13,619,360.57
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配											-58,154,778.16		-58,154,778.16	-5,829,862.82	-63,984,640.98
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资

本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专

项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	187,777,779.00				258,905,454.51				89,464,530.82		619,288,083.93		1,155,435,848.26	28,590,287.48	1,184,026,135.74

项目

2022年度

归属于母公司所有者权益

少数股东权益

所有者权益合计

实收资本 (或股本)

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积

一般风险准备

未分配利润

其他

小计

优先股

永续债

其他

一、上年年末余额

187,777,779.00

259,033,083.01

65,196,832.18

435,061,177.46

947,068,871.65

15,918,142.81

962,987,014.46

加：会计政策变更

0.41

507,335.34

507,335.75

292.90

507,628.65

前期差

错更正
其他
二、本年期初余额	187,777,779.00				259,033,083.01				65,196,832.59		435,568,512.80		947,576,207.40	15,918,435.71	963,494,643.11
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									10,648,337.66		69,726,510.37		80,374,848.03	8,245,208.79	88,620,056.82
（一）综合收益总额											145,484,915.12		145,484,915.12	9,637,346.21	155,122,261.33
（二）所有者投入和减少资本														5,061,659.60	5,061,659.60
1．所有者投入的普通股														2,245,000.00	2,245,000.00

2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他														2,816,659.60	2,816,659.60
（三）利润分配									10,648,337.66		-75,758,404.75		-65,110,067.09	-6,453,797.02	-71,563,864.11
1．提取盈余公积									10,648,337.66		-10,648,337.66
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）											-65,110,067.09		-65,110,067.09	-6,453,797.02	-71,563,864.11

的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	187,777,779.00				259,033,083.01				75,845,170.25		505,295,023.17		1,027,951,055.43	24,163,644.50	1,052,114,699.93

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司所有者权益变动表

2023年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目

2023年度

	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	187,777,779.00				258,944,757.32				75,845,170.25	459,154,003.57	981,721,710.14
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	187,777,779.00				258,944,757.32				75,845,170.25	459,154,003.57	981,721,710.14
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									13,619,360.57	64,419,466.92	78,038,827.49
（一）综合收益总额										136,193,605.65	136,193,605.65
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									13,619,360.57	-71,774,138.73	-58,154,778.16
1．提取盈余公积									13,619,360.57	-13,619,360.57
2．对所有者（或股东）的分配										-58,154,778.16	-58,154,778.16
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	187,777,779.00				258,944,757.32				89,464,530.82	523,573,470.49	1,059,760,537.63

项目	2022年度
	实收资本 (或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	187,777,779.00				258,944,757.32				65,196,832.18	428,429,028.12	940,348,396.62
加：会计政策变更									0.41	3.65	4.06
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	187,777,779.00				258,944,757.32				65,196,832.59	428,429,031.77	940,348,400.68
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									10,648,337.66	30,724,971.80	41,373,309.46
（一）综合收益总额										106,483,376.55	106,483,376.55
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他
（三）利润分配									10,648,337.66	-75,758,404.75	-65,110,067.09
1．提取盈余公积									10,648,337.66	-10,648,337.66
2．对所有者（或股东）的分配										-65,110,067.09	-65,110,067.09
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	187,777,779.00				258,944,757.32				75,845,170.25	459,154,003.57	981,721,710.14

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

三、 公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以2015年10月31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为91330000142924946H的营业执照，注册资本187,777,779.00元，股份总数187,777,779股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。致力于向城市运营综合服务商转型升级。主要为住宅类、商业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。本财务报表业经公司2024年4月19日三届十五次董事会批准对外报出。

四、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2. 持续经营

√适用 □不适用

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 营业周期

√适用 □不适用

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5. 重要性标准确定方法和选择依据

√适用 □不适用

项目

重要性标准

重要的单项计提坏账准备的应收账款	公司将单项应收账款金额超过资产总额0.5%的应收账款认定为重要应收账款。
重要的子公司、非全资子公司	公司将资产总额超过集团总资产总额的5%的子公司确定为重要子公司、重要非全资子公司。
重要的联营企业	公司将资产总额超过集团总资产总额的0.5%的联营企业确定为重要的联营企业。
重要的投资活动现金流量

公司将投资活动现金流量超过集团总资产总额的10%的的投资活动现金流量认定为重要的投资活动现金流量。

重要的承诺事项

可能影响资产负债表日披露

6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

1. 同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

1. 控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2. 合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用 √不适用

9. 现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10. 外币业务和外币报表折算

□适用 √不适用

11. 金融工具

√适用 □不适用

1. 金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；

(4) 以摊余成本计量的金融负债。

2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2) 金融资产的后续计量方法

1) 以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3) 金融负债的后续计量方法

1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3) 不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4) 以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4) 金融资产和金融负债的终止确认

1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3. 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5. 金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失

的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6. 金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12. 应收票据

□适用 √不适用

13. 应收账款

√适用 □不适用

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用 □不适用

组合类别	确定组合的依据	计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票	票据类型	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
应收商业承兑汇票
应收账款——账龄组合	账龄	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失
应收账款——合并范围内关联往来组合	款项性质	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
其他应收款——账龄组合	账龄	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济

组合类别	确定组合的依据	计量预期信用损失的方法
		状况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失
其他应收款——合并范围内关联往来组合	款项性质	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用 √不适用

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用 □不适用

账 龄	应收账款 预期信用损失率（%）	其他应收款 预期信用损失率（%）
1年以内（含，下同）	5	5
1-2年	10	10
2-3年	30	30
3-4年	50	50
4-5年	80	80
5年以上	100	100

应收账款/其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用 □不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14. 应收款项融资

□适用 √不适用

15. 其他应收款

□适用 √不适用

16. 存货

√适用 □不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用 □不适用

1. 存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2. 发出存货的计价方法

发出存货采用移动加权平均法。

3. 存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4. 低值易耗品和包装物的摊销方法

(1) 低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

(2) 包装物

按照一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用 □不适用

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用 √不适用

基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用 √不适用

17. 合同资产

□适用 √不适用

18. 持有待售的非流动资产或处置组

□适用 √不适用

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用 √不适用

终止经营的认定标准和列报方法

□适用 √不适用

19. 长期股权投资

√适用 □不适用

1. 共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，

但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2. 投资成本的确定

(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3. 后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1) 是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1) 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2) 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3) 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4) 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2) 不属于“一揽子交易”的会计处理

1) 个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2) 合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留

存收益。丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3) 属于“一揽子交易”的会计处理

1) 个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2) 合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

20. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

21. 固定资产

(1). 确认条件

√适用 □不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	直线法	20、17	5	5.59-4.75
运输工具	直线法	3-5	5	31.67-19
其他设备	直线法	3-5	5	31.67-19

22. 在建工程

√适用 □不适用

1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类 别	在建工程结转为固定资产的标准和时点
房屋及建筑物	达到生产或办公的预定可使用状态

类 别	在建工程结转为固定资产的标准和时点
机器设备	安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

23. 借款费用

√适用 □不适用

1. 借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2. 借款费用资本化期间

(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3. 借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

24. 生物资产

□适用 √不适用

25. 油气资产

□适用 √不适用

26. 无形资产

(1). 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用 □不适用

1. 无形资产包括土地使用权、软件及车位使用权等，按成本进行初始计量。

2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项 目	使用寿命及其确定依据	摊销方法
软件	5	直线法
车位使用权	5	直线法

(2). 研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用 □不适用

(1) 人员人工费用

人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门提供的各研究开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研发人员在不同岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

(2) 直接投入费用

直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1) 直接消耗的材料、燃料和动力费用；2) 用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费，不构成固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费；3) 用于研究开发活动的仪器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修等费用。

(3) 折旧费用与长期待摊费用

折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。

用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类仪器、设备、在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工时和使用面积等因素，采用合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用，按实际支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。

(4) 无形资产摊销费用

无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专有技术、许可证、设计和计算方法等）的摊销费用。

(5) 设计费用

设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规范、规程制定、操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、突破性产品进行的创意设计活动发生的相关费用。

(6) 装备调试费用与试验费用

装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特殊、专用的生产机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发生的费用。

为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不计入归集范围。

试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验费等。

(7) 委托外部研究开发费用

委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动所发生的费用（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相关）。

(8) 其他费用

其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论证、评审、鉴定、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅费、通讯费等。

4. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

27. 长期资产减值

√适用 □不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

28. 长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29. 合同负债

√适用 □不适用

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

30. 职工薪酬

(1). 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2). 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3). 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4). 其他长期职工福利的会计处理方法

√适用 □不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

31. 预计负债

□适用 √不适用

32. 股份支付

□适用 √不适用

33. 优先股、永续债等其他金融工具

□适用 √不适用

34. 收入

(1). 按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

1. 收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2. 收入计量原则

(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法

摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3. 收入确认的具体方法

公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：

(1) 物业基础服务

公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，分月确认收入。

(2) 物业增值服务

公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。

(2). 同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用 √不适用

35. 合同成本

□适用 √不适用

36. 政府补助

√适用 □不适用

1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

37. 递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差

异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5. 同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：

(1) 拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2) 递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38. 租赁

√适用 □不适用

作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用 □不适用

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1) 使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承租人发生的初始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2) 租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

(3)售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用 □不适用

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1) 经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2) 融资租赁

在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3)售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

39. 其他重要的会计政策和会计估计

□适用 √不适用

40. 重要会计政策和会计估计的变更

(1). 重要会计政策变更

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

会计政策变更的内容和原因	受重要影响的报表项目名称	影响金额
	2022年12月31日资产负债表项目
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	递延所得税资产	643,557.04
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	递延所得税负债	3,598.91

公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	盈余公积	237.69
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	未分配利润	638,519.48
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	少数股东权益	1,200.96
	2022年度利润表项目
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	所得税费用	-132,329.48
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	归属于母公司所有者的净利润	131,421.42
公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定	少数股东损益	908.06

其他说明

(1) 公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂

时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

(2) 公司自2023年起提前执行财政部颁布的《企业会计准则解释第17号》“关于售后租回交易的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

(2). 重要会计估计变更

□适用 √不适用

(3). 2023年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用 √不适用

41. 其他

□适用 √不适用

六、 税项

1. 主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用 □不适用

税种	计税依据	税率
增值税	以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税	13%、9%、6%、5%、3%、1%
房产税	从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴	1.2%或12%
城市维护建设税	实际缴纳的流转税税额	7%、5%
教育费附加	实际缴纳的流转税税额	3%
地方教育附加	实际缴纳的流转税税额	2%
企业所得税	应纳税所得额	25%、20%、15%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

√适用 □不适用

纳税主体名称	所得税税率（%）
浙江悦都网络科技有限公司	15%
浙江乐勤清洁服务有限公司	20%
杭州南诚智慧生活服务有限公司	20%
浙江悦都物业服务有限公司	20%
杭州乐勤楼宇工程有限公司	20%
杭州乐勤装饰工程有限公司	20%
杭州南郡商业经营管理有限公司	20%
杭州信建大悦住房服务有限公司	20%
乌鲁木齐南都物业服务有限公司	20%
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司	20%

南都正和(山东)物业服务有限公司	20%
南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司	20%
海宁南都智联物业服务有限公司	20%
杭州悦嘉家网络科技有限公司	20%
宁波奉化南都智联物业服务有限公司	20%
杭州南都悦萱养老服务有限公司	20%
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	20%
丽水南都智联物业服务有限公司	20%
上海南都悦郡物业服务有限公司	20%
杭州中大物业服务有限公司	20%
海宁南都悦郡物业服务有限公司	20%
宁波南都悦郡物业服务有限公司	20%
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司	20%
杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司	20%
启东南都智联物业服务有限公司	20%
杭州悦歆商业运营管理有限公司	20%
杭州悦房智慧科技有限公司	20%
杭州悦享供应链管理有限公司	20%
常熟市中远物业服务有限责任公司	20%
新青云物业管理服务(新泰)有限公司	20%
杭州中大普惠保安服务有限公司	20%
连云港中大普惠香溢物业服务有限公司	20%
除上述以外的其他纳税主体	25%

2. 税收优惠

√适用 □不适用

1. 根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期3年，企业所得税优惠期为2022年1月1日至2024年12月31日，按15%的税率计缴企业所得税。

2. 根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第13号)和《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第6号）的规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

3. 根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）的规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：(1)允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额；(2)允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。公司属于生产性服务业纳税人。南都物业服务集团股份有限公司、浙江悦郡商业经营管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州南郡商业经营管理有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、浙江中大普惠物业有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司适用该项优惠政策。

4. 根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）的规定，增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额

未超过30万元，下同）的，免征增值税。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司诸暨分公司、磐安分公司、义乌分公司适用该增值税小规模纳税人减免增值税优惠政策。

5. 根据《财政部 税务总局 退役军人事务部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》(财政部 税务总局 退役军人事务部公告2023年第14号)的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。南都物业服务集团股份有限公司富阳分公司、临安分公司、上海采林物业管理有限公司、上海采林物业管理有限公司重庆分公司、江苏金枫物业服务有限责任公司适用该退伍军人减免增值税优惠政策。

6. 根据《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年10号)，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、南都物业服务集团股份有限公司诸暨分公司、永康分公司适用该“六税两费”减免优惠政策。

7. 根据《关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财政部 税务总局公告2019年22号)，自2019年1月1日至2021年12月31日，企业招用建档立卡贫困人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。纳税人在2021年12月31日享受本通知规定税收优惠政策未满3年的，可继续享受至3年期满为止。江苏金枫物业服务有限责任公司、南都物业服务集团股份有限公司常熟分公司、启东分公司、上海分公司、郑州分公司适用该优惠政策。

3. 其他

□适用 √不适用

七、 合并财务报表项目注释

1、 货币资金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
库存现金	226,549.28	358,662.30
银行存款	462,610,099.29	464,086,838.28
其他货币资金	4,490,839.60	1,709,493.82
存放财务公司存款
合计	467,327,488.17	466,154,994.40
其中：存放在境外的款项总额

其他说明

期末银行存款包括冻结的银行存款4,920,020.76元，使用受限，其他货币资金中包含保证金1,113,876.80元，使用受限。

2、 交易性金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额	指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产			/
其中：
理财产品[注]	710,063,435.00	577,516,670.62	/
			/
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：
合计	710,063,435.00	577,516,670.62	/

其他说明：

√适用 □不适用

[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》 ,公司于 2023 年2月购买中融-汇聚金1号货币基金集合资金信托计划3,000 万元。截至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付。鉴于上述信托产品投资款项的收回尚存在不确定性，公司将该信托产品的账面价值调整为 1,500万元。

3、 衍生金融资产

□适用 √不适用

4、 应收票据

(1). 应收票据分类列示

□适用 √不适用

(2). 期末公司已质押的应收票据

□适用 √不适用

(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用 √不适用

(4). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(6). 本期实际核销的应收票据情况

□适用 √不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用 √不适用

应收票据核销说明：

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

5、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额	期初账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内	348,100,078.88	402,752,492.19
1年以内小计	348,100,078.88	402,752,492.19
1至2年	111,681,567.58	130,141,232.31
2至3年	71,050,764.25	39,006,725.94
3年以上
3至4年	25,058,710.30	25,406,781.86
4至5年	19,726,423.28	13,267,333.72
5年以上	9,992,214.56	1,984,632.48

合计	585,609,758.85	612,559,198.50

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	99,255,368.76	16.95	43,652,555.30	43.98	55,602,813.46	102,237,116.58	16.69	34,246,880.14	33.50	67,990,236.44
其中：

按组合计提坏账准备	486,354,390.09	83.05	41,522,950.14	8.54	444,831,439.95	510,322,081.92	83.31	44,672,997.98	8.75	465,649,083.94
其中：
合计	585,609,758.85	100.00	85,175,505.44	14.54	500,434,253.41	612,559,198.50	100.00	78,919,878.12	12.88	533,639,320.38

按单项计提坏账准备：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
绿地地产	96,811,040.21	41,208,226.75	42.57	按预计可收回金额计提
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司	1,193,396.77	1,193,396.77	100	按预计可收回金额计提
上海燕堡仕体育咨询管理有限公司	700,000.00	700,000.00	100	按预计可收回金额计提
台州华禹置业有限公司	460,245.62	460,245.62	100	按预计可收回金额计提
中大房地产集团上虞有限公司	81,201.22	81,201.22	100	按预计可收回金额计提
杭州东田巨城置业有限公司	9,484.94	9,484.94	100	按预计可收回金额计提
合计	99,255,368.76	43,652,555.30	43.98	/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

√适用 □不适用

组合计提项目： 账龄

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内	347,733,870.01	17,386,693.55	5.00
1-2年	108,214,904.46	10,821,490.45	10.00
2-3年	19,177,838.03	5,753,351.41	30.00
3-4年	6,419,293.70	3,209,646.85	50.00
4-5年	2,283,580.07	1,826,864.06	80.00
5年以上	2,524,903.82	2,524,903.82	100.00
合计	486,354,390.09	41,522,950.14	8.54

按组合计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(3). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
单项计提坏账准备	34,246,880.14	17,279,279.82	7,344,753.20		528,851.46	43,652,555.30
按组合计提坏账准备	44,672,997.98	-895,733.28		125,238.38	2,129,076.18	41,522,950.14
合计	78,919,878.12	16,383,546.54	7,344,753.20	125,238.38	2,657,927.64	85,175,505.44

[注] 抵房入账后应收账款减少的坏账准备2,657,927.64元其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(4). 本期实际核销的应收账款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	核销金额
实际核销的应收账款	125,238.39

其中重要的应收账款核销情况

□适用 √不适用

应收账款核销说明：

√适用 □不适用

本期实际核销应收账款125,238.38元。

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	应收账款期末余额	合同资产期末余额	应收账款和合同资产期末余额	占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例（%）	坏账准备期末余额
第一名	13,473,766.15		13,473,766.15	2.30	4,574,717.58
第二名	12,368,198.84		12,368,198.84	2.11	10,582,333.97
第三名	9,370,275.64		9,370,275.64	1.60	606,840.50
第四名	9,328,188.17		9,328,188.17	1.59
第五名	9,068,236.00		9,068,236.00	1.55	2,720,470.80
合计	53,608,664.80		53,608,664.80	9.15	18,484,362.85

其他说明无

其他说明：

□适用 √不适用

6、 合同资产

(1). 合同资产情况

□适用 √不适用

(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用 √不适用

(3). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(4). 本期合同资产计提坏账准备情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(5). 本期实际核销的合同资产情况

□适用 √不适用

其中重要的合同资产核销情况

□适用 √不适用

合同资产核销说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

7、 应收款项融资

(1). 应收款项融资分类列示

□适用 √不适用

(2). 期末公司已质押的应收款项融资

□适用 √不适用

(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用 √不适用

(4). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(6). 本期实际核销的应收款项融资情况

□适用 √不适用

其中重要的应收款项融资核销情况

□适用 √不适用

核销说明：

□适用 √不适用

(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用 √不适用

(8). 其他说明：

□适用 √不适用

8、 预付款项

(1). 预付款项按账龄列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	10,725,652.24	96.15	5,758,427.34	97.23
1至2年	396,936.19	3.56	146,692.97	2.48
2至3年	14,449.00	0.13	17,516.42	0.29
3年以上	17,516.42	0.16
合计	11,154,553.85	100.00	5,922,636.73	100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

单位名称	期末余额	占预付款项期末余额合计数的比例(%)
西安采林物业管理有限公司	3,977,599.71	35.66
国网浙江省电力有限公司杭州供电公司	1,213,996.95	10.88
中国石化销售股份有限公司江苏苏州常熟石油分公司	737,598.97	6.61
贵州盐业（集团）生态农业有限公司	477,048.00	4.28
西安国丹园林工程有限公司	274,410.00	2.46
合计	6,680,653.63	59.89

其他说明无

其他说明

□适用 √不适用

9、 其他应收款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款	122,709,488.30	96,606,517.67
合计	122,709,488.30	96,606,517.67

其他说明：

□适用 √不适用

应收利息

(1). 应收利息分类

□适用 √不适用

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用

(3). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(6). 本期实际核销的应收利息情况

□适用 √不适用

其中重要的应收利息核销情况

□适用 √不适用

核销说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

□适用 √不适用

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用

(3). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(6). 本期实际核销的应收股利情况

□适用 √不适用

其中重要的应收股利核销情况

□适用 √不适用

核销说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄

期末账面余额

期初账面余额

1年以内
其中：1年以内分项
	84,717,161.50	74,481,270.40
1年以内小计	84,717,161.50	74,481,270.40
1至2年	30,933,554.45	13,647,645.53
2至3年	9,740,865.75	17,369,925.48
3年以上
3至4年	14,341,761.90	2,135,056.61
4至5年	1,992,472.46	1,699,768.60
5年以上	5,322,668.70	5,248,012.35
合计	147,048,484.76	114,581,678.97

(2). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收暂付款	97,492,169.50	69,463,342.48
押金保证金	37,557,531.65	36,901,281.78
其他	11,998,783.61	8,217,054.71
合计	147,048,484.76	114,581,678.97

(3). 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2023年1月1日余额	3,724,063.54	1,364,764.57	12,886,333.19	17,975,161.30
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-1,546,677.72	1,546,677.72
--转入第三阶段		-974,086.58	974,086.58
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	2,058,476.68	1,155,990.88	3,930,102.22	7,144,569.78
本期转回
本期转销

本期核销			780,734.62	780,734.62
其他变动
2023年12月31日余额	4,235,862.50	3,093,346.59	17,009,787.37	24,338,996.46

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

期末坏账准备计提比例（%）：第一阶段5%，第二阶段10%，第三阶段54.18%，合计16.55%。

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用 √不适用

(4). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
其他应收款	17,975,161.30	7,144,569.78		780,734.62		24,338,996.46
合计	17,975,161.30	7,144,569.78		780,734.62		24,338,996.46

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明无

(5). 本期实际核销的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	核销金额
实际核销的其他应收款	780,734.62

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用 √不适用

其他应收款核销说明：

□适用 √不适用

(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	期末余额	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	款项的性质	账龄	坏账准备 期末余额
传富置业成都有限公司	735,084.14	1.38	应收暂付款	1年以内	686,754.21
	1,300,000.00		押金保证金	3-4年
杭州兴耀商业经营管理有限公司	1,300,000.00	0.88	履约保证金	5年以上	1,300,000.00
常熟市芝友电梯安装工程有限公司	1,000,000.00	0.68	应收暂付款	1-2年	100,000.00
湖州吴兴兴城市政工程有限公司	900,000.00	0.61	押金保证金	3-4年	450,000.00
江苏枫庭物业管理有限公司	400,000.00	0.59	拆借款	2-3年	352,727.32
	465,454.63		拆借款	3-4年
合计	6,100,538.77	4.14	/	/	2,889,481.53

(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

10、 存货

(1). 存货分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值
原材料	2,447,547.84		2,447,547.84	613,178.37		613,178.37
在产品
库存商品	15,041,819.55	16,500.00	15,025,319.55	13,358,497.47	16,500.00	13,341,997.47
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
合计	17,489,367.39	16,500.00	17,472,867.39	13,971,675.84	16,500.00	13,955,175.84

(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额		本期减少金额		期末余额
		计提	其他	转回或转销	其他
原材料
在产品
库存商品	16,500.00					16,500.00

周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
合计	16,500.00					16,500.00

本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用 √不适用

按组合计提存货跌价准备

□适用 √不适用

按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用 √不适用

(3). 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用 √不适用

(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

11、 持有待售资产

□适用 √不适用

12、 一年内到期的非流动资产

□适用 √不适用

一年内到期的债权投资

□适用 √不适用

一年内到期的其他债权投资

□适用 √不适用

一年内到期的非流动资产的其他说明无

13、 其他流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴税金	26,676,912.61	19,127,368.27
待摊维保费	1,703,019.68	1,324,875.66
待摊房租及物业费	2,277,331.09	2,079,685.06
待抵扣增值税	1,016,253.97	1,574,201.16
待摊财产保险费	773,015.17	684,916.60
其他	1,515,918.13	1,140,801.81
合计	33,962,450.65	25,931,848.56

其他说明无

14、 债权投资

(1). 债权投资情况

□适用 √不适用

债权投资减值准备本期变动情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

(4). 本期实际的核销债权投资情况

□适用 √不适用

其中重要的债权投资情况核销情况

□适用 √不适用

债权投资的核销说明：

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

15、 其他债权投资

(1). 其他债权投资情况

□适用 √不适用

其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的其他债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

(4). 本期实际核销的其他债权投资情况

□适用 √不适用

其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用 √不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

16、 长期应收款

(1). 长期应收款情况

□适用 √不适用

(2). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

(3). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

(4). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(5). 本期实际核销的长期应收款情况

□适用 √不适用

其中重要的长期应收款核销情况

□适用 √不适用

长期应收款核销说明：

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

17、 长期股权投资

(1). 长期股权投资情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
小计
二、联营企业
浙江谷尚智能科技有限公司	85,259,800.00	136,000,000.00		-798,732.85						220,461,067.15
杭州运河辰景物业管理服务有限公司	1,519,057.77			120,905.30						1,639,963.07
常熟润城智慧综合服务有限公司		450,000.00		72,182.12						522,182.12
江西国信南都商业管理有限公司	785,251.96			-785,251.96
小计	87,564,109.73	136,450,000.00		-1,390,897.39						222,623,212.34
合计	87,564,109.73	136,450,000.00		-1,390,897.39						222,623,212.34

江西国信南都商业管理有限公司本期发生额超额亏损，公司以其出资额为限，将长期股权投资账面价值减至为零。

(2). 长期股权投资的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明无

18、 其他权益工具投资

(1). 其他权益工具投资情况

□适用 √不适用

(2). 本期存在终止确认的情况说明

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

19、 其他非流动金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：权益工具投资	173,588,706.90	56,339,012.09
合计	173,588,706.90	56,339,012.09

其他说明：

□适用 √不适用

20、 投资性房地产投资性房地产计量模式

(1). 采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元 币种：人民币

项目	房屋、建筑物	土地使用权	在建工程	合计
一、账面原值
1.期初余额	27,078,405.38			27,078,405.38
2.本期增加金额	8,236,933.97			8,236,933.97
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入	2,895,827.50			2,895,827.50
（3）企业合并增加
（4）抵债转入	5,341,106.47			5,341,106.47
3.本期减少金额

（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	35,315,339.35			35,315,339.35
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额	2,330,026.38			2,330,026.38
2.本期增加金额	2,169,415.06			2,169,415.06
（1）计提或摊销	1,496,261.38			1,496,261.38
（2）固定资产转入	673,153.68			673,153.68
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	4,499,441.44			4,499,441.44
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	30,815,897.91			30,815,897.91
2.期初账面价值	24,748,379.00			24,748,379.00

(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用 √不适用

(3). 采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

21、 固定资产

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目

期末余额

期初余额

固定资产	38,709,625.03	41,974,927.49
固定资产清理
合计	38,709,625.03	41,974,927.49

其他说明：

□适用 √不适用

固定资产

(1). 固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	机器设备	运输工具	其他设备	合计
一、账面原值：
1.期初余额	48,999,259.82		42,201,168.41	16,108,703.95	107,309,132.18
2.本期增加金额	8,086,540.77		518,443.14	952,614.17	9,557,598.08
（1）购置			518,443.14	952,614.17	1,471,057.31
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）债务重组	8,086,540.77				8,086,540.77
3.本期减少金额	2,895,827.50		3,840,180.50	231,535.20	6,967,543.20
（1）处置或报废			3,840,180.50	231,535.20	4,071,715.70
（2）转入投资性质房地产	2,895,827.50				2,895,827.50
4.期末余额	54,189,973.09		38,879,431.05	16,829,782.92	109,899,187.06
二、累计折旧：
1.期初余额	27,238,970.34		25,604,501.01	12,490,733.34	65,334,204.69
2.本期增加金额	2,635,979.98		6,088,055.99	1,290,790.75	10,014,826.72
（1）计提	2,635,979.98		6,088,055.99	1,290,790.75	10,014,826.72

3.本期减少金额	673,153.68		3,282,015.61	204,300.09	4,159,469.38
（1）处置或报废			3,282,015.61	204,300.09	3,486,315.70
（2）转入投资性质房地产	673,153.68				673,153.68
4.期末余额	29,201,796.64		28,410,541.39	13,577,224.00	71,189,562.03
三、减值准备：
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值：
1.期末账面价值	24,988,176.45		10,468,889.66	3,252,558.92	38,709,625.03
2.期初账面价值	21,760,289.48		16,596,667.40	3,617,970.61	41,974,927.49

(2). 暂时闲置的固定资产情况

□适用 √不适用

(3). 通过经营租赁租出的固定资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末账面价值
房屋及建筑物	6,050,617.58

(4). 未办妥产权证书的固定资产情况

□适用 √不适用

(5). 固定资产的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

固定资产清理

□适用 √不适用

22、 在建工程

项目列示

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

在建工程

(1). 在建工程情况

□适用 √不适用

(2). 重要在建工程项目本期变动情况

□适用 √不适用

(3). 本期计提在建工程减值准备情况

□适用 √不适用

(4). 在建工程的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

工程物资

(1). 工程物资情况

□适用 √不适用

23、 生产性生物资产

(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

(2). 采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用 √不适用

(3). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

24、 油气资产

(1) 油气资产情况

□适用 √不适用

(2) 油气资产的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明：

无

25、 使用权资产

(1) 使用权资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	运输工具	合计
一、账面原值
1.期初余额	103,608,953.13	231,089.24	103,840,042.37
2.本期增加金额
1) 租入	12,877,533.82	84,651.77	12,962,185.59
3.本期减少金额
1) 处置	233,285.07		233,285.07
4.期末余额	116,253,201.88	315,741.01	116,568,942.89
二、累计折旧
1.期初余额	30,768,472.30	77,029.74	30,845,502.04
2.本期增加金额
(1)计提	15,923,563.72	53,893.83	15,977,457.55
3.本期减少金额
(1)处置	233,285.07		233,285.07
4.期末余额	46,458,750.95	130,923.57	46,589,674.52

三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	69,794,450.93	184,817.44	69,979,268.37
2.期初账面价值	72,840,480.83	154,059.50	72,994,540.33

(2) 使用权资产的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明：

无

26、 无形资产

(1). 无形资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	土地使用权	专利权	非专利技术	软件	车位使用权	合计
一、账面原值
1.期初余额				1,827,967.29	504,000.00	2,331,967.29
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
(4)债务重组					767,798.25	767,798.25
3.本期减少金额
(1)处置

4.期末余额				1,827,967.29	1,271,798.25	3,099,765.54
二、累计摊销
1.期初余额				1,587,284.83	151,202.34	1,738,487.17
2.本期增加金额
（1）计提				120,015.12	228,771.06	348,786.18
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额				1,707,299.95	379,973.40	2,087,273.35
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值				120,667.34	891,824.85	1,012,492.19
2.期初账面价值				240,682.46	352,797.66	593,480.12

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0

(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用 √不适用

(3) 无形资产的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

27、 商誉

(1). 商誉账面原值

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位名称或形成商誉的事项	期初余额	本期增加		本期减少		期末余额
		企业合并形成的		处置
上海采林物业管理有限公司	43,596,660.85					43,596,660.85
江苏金枫物业服务有限责任公司	95,863,585.98					95,863,585.98
新青云物业管理服务（新泰）有限公司	1.00					1.00
浙江中大普惠物业有限公司	114,260,024.33					114,260,024.33
杭州中大物业服务有限公司	4,178,461.57					4,178,461.57
合计	257,898,733.73					257,898,733.73

(2). 商誉减值准备

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位名称或形成商誉的事项	期初余额	本期增加		本期减少		期末余额
		计提		处置
上海采林物业管理有限公司	21,504,215.17	2,425,945.38				23,930,160.55
江苏金枫物业服务有限责任公司
新青云物业管理服务（新泰）有限公司
浙江中大普惠物业有限公司
杭州中大物业服务有限公司		3,844,327.99				3,844,327.99
合计	21,504,215.17	6,270,273.37				27,774,488.54

(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用 □不适用

名称	所属资产组或组合的构成及依据	所属经营分部及依据	是否与以前年度保持一致
上海采林物业管理有限公司	管理层将上海采林物业管理有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管	不适用	是

	理自成体系并严格独立。
江苏金枫物业服务有限责任公司	管理层将江苏金枫物业服务有限责任公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。	不适用	是
新青云物业管理服务（新泰）有限公司	管理层将新青云物业管理服务（新泰）有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。	不适用	是
浙江中大普惠物业有限公司	管理层将浙江中大普惠物业有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。	不适用	是
杭州中大物业服务有限公司	管理层将杭州中大物业服务有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。	不适用	是

资产组或资产组组合发生变化

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

(4). 可收回金额的具体确定方法

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用 √不适用

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	账面价值	可收回金额	减值金额	预测期的年限	预测期的关键参数（增长率、利润率等）	预测期内的参数的确定依据	稳定期的关键参数（增长率、利润率、折现率等）	稳定期的关键参数的确定依据
上海采林物业管理有限公司	28,618,194.87	25,922,700.00	2,425,945.38	5	预测期5年复核增长率-0.92%，息税前利润率为3.80%-4.55%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测		稳定期增长率为0，息税前利润率为4.40%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测。 税前折现率为13.78%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等
江苏金枫物业服务有限责任公司	150,089,499.56	171,240,000.00		5	预测期5年复核增长率0.46%，息税前利润率为8.38%-8.57%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测		稳定期增长率为0，息税前利润率为8.38%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测。税前折现率为13.78%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等

浙江中大普惠物业有限公司	149,733,614.69	156,837,800.00		5	预测期5年复核增长率3%，息税前利润率为12.57%-13.09%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测		稳定期增长率为0，息税前利润率为13.09%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测。税前折现率为13.78%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等
杭州中大物业服务有限公司	4,233,027.99	388,700.00	3,844,327.99	5	预测期5年复核增长率0.69%，息税前利润率为0.42%-1.51%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测		稳定期增长率为0，息税前利润率为0.42%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测。税前折现率为14.25%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等
合计	332,674,337.11	354,389,200.00	6,270,273.37	/	/	/	/	/

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用 √不适用

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用 √不适用

(5). 业绩承诺及对应商誉减值情况

形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用 √不适用

其他说明

√适用 □不适用

①上海采林物业管理有限公司

本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。

② 江苏金枫物业服务有限责任公司

本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。

③ 浙江中大普惠物业有限公司

本公司并未与浙江中大普惠物业有限公司原股东约定业绩承诺事项。

④ 杭州中大物业服务有限公司

本公司并未与杭州中大物业服务有限公司原股东约定业绩承诺事项。

28、 长期待摊费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
群岛服务式公寓装修工程（西溪店）	22,374,410.21	156,653.97	3,228,537.93		19,302,526.25
群岛服务式公寓装修工程（鑫都会店）	10,185,223.54		2,453,237.80		7,731,985.74
群岛国际青年社区装修工程（天瑞店）	4,184,550.53		1,230,598.98		2,953,951.55
零星装修工程	1,099,866.86	39,405.94	599,050.65		540,222.15
合计	37,844,051.14	196,059.91	7,511,425.36		30,528,685.69

其他说明：

无

29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债

(1). 未经抵销的递延所得税资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
资产减值准备	81,927,224.96	19,588,965.05	75,532,975.01	18,593,579.81
内部交易未实现利润
可抵扣亏损	314,305.12	15,715.26
租赁负债	76,255,374.14	19,062,267.62	75,553,649.80	18,877,351.56
合计	158,496,904.22	38,666,947.93	151,086,624.81	37,470,931.37

(2). 未经抵销的递延所得税负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
非同一控制企业合并资产评估增值	14,145,861.97	3,536,465.49	15,191,539.57	3,797,884.89
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
交易性金融资产公允价值变动	136,474,723.30	34,118,680.83	11,671,113.43	2,917,778.35
使用权资产	69,979,268.37	17,493,211.14	72,994,540.33	18,237,393.43
合计	220,599,853.64	55,148,357.46	99,857,193.33	24,953,056.67

(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	递延所得税资产和负债期末互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债期末余额	递延所得税资产和负债期初互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债期初余额
递延所得税资产	36,221,342.11	2,445,605.82	21,151,572.87	16,319,358.50
递延所得税负债	36,221,342.11	18,927,015.35	21,151,572.87	3,801,483.80

(4). 未确认递延所得税资产明细

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
资产减值准备	27,603,776.94	21,378,564.41
可抵扣亏损	33,560,936.40	55,777,584.34
公允价值变动		7,150.68
合计	61,164,713.34	77,163,299.43

(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

年份	期末金额	期初金额	备注
2023年		7,145,830.05
2024年	2,540,038.61	15,096,112.07
2025年	6,689,240.71	6,934,350.19
2026年	22,545,613.92	24,499,761.25
2027年	1,289,314.91	2,101,530.78
2028年及以后	496,728.25
合计	33,560,936.40	55,777,584.34	/

其他说明：

√适用 □不适用

无

30、 其他非流动资产

□适用 √不适用

31、 所有权或使用权受限资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末				期初
	账面余额	账面价值	受限类型	受限情况	账面余额	账面价值	受限类型	受限情况
货币资金	6,033,897.56	6,033,897.56	冻结	保证金、银行冻结	4,083,444.29	4,083,444.29	冻结	保证金、银行冻结
应收票据
存货
固定资产
无形资产

合计	6,033,897.56	6,033,897.56	/	/	4,083,444.29	4,083,444.29	/	/

其他说明：

无

32、 短期借款

(1). 短期借款分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款	161,145,138.89
合计	161,145,138.89

短期借款分类的说明：

无

(2). 已逾期未偿还的短期借款情况

□适用 √不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

33、 交易性金融负债

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

34、 衍生金融负债

□适用 √不适用

35、 应付票据

(1). 应付票据列示

□适用 √不适用

36、 应付账款

(1). 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
外包服务费	330,368,044.47	350,063,658.04
工程款	8,250,181.08	5,996,782.15
水电费	5,776,894.28	8,643,255.67
其他	20,611,152.68	13,247,109.60
合计	365,006,272.51	377,950,805.46

(2). 账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

37、 预收款项

(1). 预收账款项列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
预收租金	2,673,405.24	1,010,623.83
合计	2,673,405.24	1,010,623.83

(2). 账龄超过1年的重要预收款项

□适用 √不适用

(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

38、 合同负债

(1). 合同负债情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
物业管理费	271,352,743.84	229,745,955.42
餐饮服务	4,352,045.74	8,097,411.77
其他	1,976,357.07	304,700.48
合计	277,681,146.65	238,148,067.67

(2). 账龄超过1年的重要合同负债

□适用 √不适用

(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

39、 应付职工薪酬

(1). 应付职工薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	81,561,445.14	610,805,665.49	606,909,668.27	85,457,442.36
二、离职后福利-设定提存计划	63,094.47	35,331,623.98	35,394,718.45
三、辞退福利		126,700.00	126,700.00
四、一年内到期的其他福利
合计	81,624,539.61	646,263,989.47	642,431,086.72	85,457,442.36

(2). 短期薪酬列示

√适用 □不适用

单位：元 币种:人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	78,840,598.02	545,422,890.53	542,513,197.02	81,750,291.53
二、职工福利费		32,103,553.56	32,103,553.56
三、社会保险费	54,081.60	20,682,245.56	20,736,327.16
其中：医疗保险费	19,793.44	19,019,687.79	19,039,481.23
工伤保险费	32,692.46	1,044,585.91	1,077,278.37
生育保险费	1,139.94	614,005.22	615,145.16
补充医疗保险费	455.76	3,966.64	4,422.40
四、住房公积金	5,952.00	7,101,903.60	7,107,855.60
五、工会经费和职工教育经费	2,660,813.52	5,495,072.24	4,448,734.93	3,707,150.83
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划

合计	81,561,445.14	610,805,665.49	606,909,668.27	85,457,442.36

(3). 设定提存计划列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	35,621.12	33,937,259.06	33,972,880.18
2、失业保险费	1,558.36	1,223,869.68	1,225,428.04
3、企业年金缴费	25,914.99	14,420.00	40,334.99
4、补充养老保险		156,075.24	156,075.24
合计	63,094.47	35,331,623.98	35,394,718.45

其他说明：

□适用 √不适用

40、 应交税费

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
增值税	30,726,731.27	25,411,170.15
企业所得税	8,832,181.94	9,013,790.67
代扣代缴个人所得税	1,714,018.57	473,327.07
城市维护建设税	858,361.31	754,501.05
房产税	572,355.71	397,570.61
教育费附加	391,866.87	337,339.32
地方教育附加	261,616.46	224,718.36
土地使用税	20,943.94	9,164.96
地方水利建设基金	3,650.93	1,429.18
其他	141,554.00	143,742.40
合计	43,523,281.00	36,766,753.77

其他说明：

无

41、 其他应付款

(1). 项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应付利息
应付股利		3,453,797.02
其他应付款	446,892,670.16	416,908,766.23
合计	446,892,670.16	420,362,563.25

其他说明：

□适用 √不适用

(2). 应付利息

分类列示

□适用 √不适用

逾期的重要应付利息：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

(3). 应付股利

分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
普通股股利		3,453,797.02
划分为权益工具的优先股\永续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-XXX
应付股利-XXX
合计		3,453,797.02

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

无

(4). 其他应付款

按款项性质列示其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
代收代付款	308,962,329.80	261,821,554.39
押金保证金	115,337,111.45	126,917,983.72
股权转让款		3,751,951.73
其他	22,593,228.91	24,417,276.39
合计	446,892,670.16	416,908,766.23

账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

42、 持有待售负债

□适用 √不适用

43、 1年内到期的非流动负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款
1年内到期的应付债券
1年内到期的长期应付款
1年内到期的租赁负债	15,183,507.33	12,944,197.28
合计	15,183,507.33	12,944,197.28

其他说明：

无

44、 其他流动负债

其他流动负债情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额	96,159.49	202,563.69
合计	96,159.49	202,563.69

短期应付债券的增减变动：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

45、 长期借款

(1). 长期借款分类

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

46、 应付债券

(1). 应付债券

□适用 √不适用

(2). 应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用 √不适用

(3). 可转换公司债券的说明

□适用 √不适用

转股权会计处理及判断依据

□适用 √不适用

(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

47、 租赁负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
租赁付款额	82,691,271.50	90,476,529.12
减：未确认的融资费用	5,935,180.41	9,252,285.55
重分类至一年内到期的非流动负债	15,183,507.33	12,944,197.28
合计	61,572,583.76	68,280,046.29

其他说明：

无

48、 长期应付款

项目列示

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

长期应付款

(1). 按款项性质列示长期应付款

□适用 √不适用

专项应付款

(1). 按款项性质列示专项应付款

□适用 √不适用

49、 长期应付职工薪酬

□适用 √不适用

50、 预计负债

□适用 √不适用

51、 递延收益

递延收益情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	形成原因
政府补助
增值税进项税加计扣除	1,293,196.58	5,003,011.94	5,528,690.79	767,517.73	财政部 税务总局公告〔2023〕年第1号
合计	1,293,196.58	5,003,011.94	5,528,690.79	767,517.73	/

其他说明：

□适用 √不适用

52、 其他非流动负债

□适用 √不适用

53、 股本

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	187,777,779.00						187,777,779.00

其他说明：

无

54、 其他权益工具

(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用 √不适用

其他说明:

□适用 √不适用

55、 资本公积

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	259,033,083.01		127,628.50	258,905,454.51
其他资本公积
合计	259,033,083.01		127,628.50	258,905,454.51

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

1) 2023年1月，公司与建信住房服务（浙江）有限责任公司签订《股权转让协议》,公司收购杭州信建大悦住房服务有限公司40%少数股权，收购价款与应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额368,921.63元，本公司确认资本公积-股本溢价；

2) 2023年7月，公司与杭州大乘商业管理有限公司签订《股权转让协议》,公司收购杭州南诚智慧生活服务有限公司49%少数股权，收购价款与应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额58,486.40元，本公司确认资本公积-股本溢价；

3) 2023年 12月，公司与浙江中大普惠物业有限公司(以下简称中大普惠公司)签订《股权转让协议》，将其持有的杭州中大物业服务有限公司(以下简称中大物业公司)100%股权转让给中大普惠公司，由于公司对中大普惠公司持有80%股权，收购价与中大物业公司按新取得的股权比例计算确定应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额，本公司相应减少资本公司-股本溢价 555,036.53元。

56、 库存股

□适用 √不适用

57、 其他综合收益

□适用 √不适用

58、 专项储备

□适用 √不适用

59、 盈余公积

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	75,845,170.25	13,619,360.57		89,464,530.82
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计	75,845,170.25	13,619,360.57		89,464,530.82

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期增加系按母公司实现净利润的10%提取法定盈余公积13,619,360.57 元。

60、 未分配利润

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期	上期
调整前上期末未分配利润	505,295,023.17	435,061,177.46
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）		507,335.34

调整后期初未分配利润	505,295,023.17	435,568,512.80
加：本期归属于母公司所有者的净利润	185,767,199.49	145,484,915.12
减：提取法定盈余公积	13,619,360.57	10,648,337.66
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利	58,154,778.16	65,110,067.09
转作股本的普通股股利
期末未分配利润	619,288,083.93	505,295,023.17

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响上年期初未分配利润507,335.34元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0 元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0 元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0 元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0 元。

61、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	1,848,658,293.80	1,552,597,132.61	1,844,178,120.44	1,483,813,583.89
其他业务	2,228,332.20	2,125,693.32	2,551,572.55	2,562,388.52
合计	1,850,886,626.00	1,554,722,825.93	1,846,729,692.99	1,486,375,972.41

(2). 营业收入、营业成本的分解信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

合同分类	XXX-分部		合计
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
商品类型
物业基础服务			1,624,200,647.78	1,415,867,999.83
物业增值服务			157,741,250.13	85,228,602.94
非业主增值服务			23,092,009.00	17,280,455.13
其他			23,634,873.54	18,969,536.16
按经营地区分类
国内			1,828,668,780.45	1,537,346,594.06
市场或客户类型
办公			288,987,638.99	231,208,156.96
产业园区			123,849,177.88	110,527,612.75
公众			85,072,046.57	77,185,682.83
环卫			86,589,749.76	73,810,658.83
其他			38,294,002.69	22,609,466.29
商业			263,514,917.57	206,521,050.50
学校			24,440,467.97	24,563,364.97
医院			24,756,114.23	25,890,488.04
住宅			893,164,664.79	765,030,112.89
合同类型
按商品转让的时间分类
在某一时段内确认收入			1,677,351,571.68	1,460,241,205.21
在某一时点确认收入			151,317,208.77	77,105,388.85
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计			1,828,668,780.45	1,537,346,594.06

其他说明

□适用 √不适用

(3). 履约义务的说明

□适用 √不适用

(4). 分摊至剩余履约义务的说明

□适用 √不适用

(5). 重大合同变更或重大交易价格调整

□适用 √不适用

其他说明：

无

62、 税金及附加

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
城市维护建设税	3,274,631.23	2,956,771.36
房产税	1,697,887.22	1,563,229.47
教育费附加	1,557,731.99	1,389,576.88
地方教育附加	1,038,525.44	928,461.49
印花税	111,521.73	144,639.26
土地使用税	53,908.20	68,327.38
车船税	1,153.56	1,380.00
其他	9,884.53	187.99
合计	7,745,243.90	7,052,573.83

其他说明：

无

63、 销售费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	8,084,808.58	8,833,874.37
办公费	7,403,422.40	8,350,782.42
广告宣传费	5,350,920.55	3,086,866.37
交通费	3,684,948.08	3,352,363.29
业务招待费	1,935,731.61	2,057,408.52
差旅费	1,353,288.99	1,734,452.25
通讯费	1,170,291.10	1,109,116.13
其他	2,610,080.92	3,214,390.57
合计	31,593,492.23	31,739,253.92

其他说明：

无

64、 管理费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	84,014,764.17	85,411,861.24

业务招待费	9,577,358.68	9,713,972.24
办公费	7,005,215.85	8,728,347.71
租赁费	3,378,635.80	1,834,008.63
交通费	3,210,111.79	2,931,450.34
咨询费	5,264,478.75	4,472,061.46
折旧费与摊销	2,584,769.27	2,530,480.30
差旅费	1,776,291.92	897,656.50
通讯费	622,465.70	583,488.13
其他	5,664,093.68	9,123,001.20
合计	123,098,185.61	126,226,327.75

其他说明：

无

65、 研发费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	1,960,851.83	2,428,514.94
维护费	946,161.41
服务费	303,783.06	132,747.46
其他	260,288.90	534,789.98
合计	3,471,085.20	3,096,052.38

其他说明：

无

66、 财务费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
利息收入	-4,365,294.13	-5,559,009.37
利息支出	2,270,170.83
手续费	3,002,601.73	2,640,881.67
未确认融资费用	4,020,749.54	6,274,322.43
合计	4,928,227.97	3,356,194.73

其他说明：

无

67、 其他收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

按性质分类	本期发生额	上期发生额
与收益相关的政府补助[注]	7,337,983.60	3,432,793.67
代扣个人所得税手续费返还	25,087.66	68,742.87
增值税加计抵减或减免	5,528,690.79	9,980,657.54
合计	12,891,762.05	13,482,194.08

其他说明：

无

68、 投资收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-1,390,897.39	-321,720.11
处置长期股权投资产生的投资收益		121,423.35
交易性金融资产在持有期间的投资收益	12,521,558.03	16,618,427.51
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益	1,625,789.24
合计	12,756,449.88	16,418,130.75

其他说明：

无

69、 净敞口套期收益

□适用 √不适用

70、 公允价值变动收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

产生公允价值变动收益的来源	本期发生额	上期发生额
交易性金融资产	10,063,435.00	2,516,670.62
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
权益工具投资	117,249,694.81	9,161,593.49
合计	127,313,129.81	11,678,264.11

其他说明：

无

71、 信用减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失	-16,183,363.12	-35,556,580.60
其他应收款坏账损失
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
财务担保相关减值损失
合同资产减值损失
合计	-16,183,363.12	-35,556,580.60

其他说明：

无

72、 资产减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失	-6,270,273.37
十二、其他
合计	-6,270,273.37

其他说明：

无

73、 资产处置收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
固定资产处置收益	104,881.59	-31,566.23
使用权资产处置收益		2,397,010.11

合计

104,881.59

2,365,443.88

其他说明：

无

74、 营业外收入

营业外收入情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
诉讼利息收入	1,381,633.08		1,381,633.08
赔款收入	672,633.91	74,806.89	672,633.91
罚没收入	66,908.00	1,259,264.28	66,908.00
无法支付款项	1,965.86	1,650.33	1,965.86
其他	90,046.22	104,846.19	90,046.22
合计	2,213,187.07	1,440,567.69	2,213,187.07

其他说明：

□适用 √不适用

75、 营业外支出

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
赔款支出	1,964,194.54	89,340.90	1,964,194.54
诉讼利息支出	580,425.47		580,425.47
罚款支出	535,620.68	642,707.49	535,620.68
对外捐赠	327,790.00	377,759.00	327,790.00
非流动资产毁损报废损失	123,745.52	25,915.45	123,745.52
税收滞纳金	77,781.23		77,781.23
地方水利建设基金	23,842.27	27,009.27
其他	13,071.72	29,747.26	13,071.72
合计	3,646,471.43	1,192,479.37	3,622,629.16

其他说明：

无

76、 所得税费用

(1). 所得税费用表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	29,464,549.38	47,976,049.34
递延所得税费用	28,999,284.23	-5,579,452.16

合计	58,463,833.61	42,396,597.18

(2). 会计利润与所得税费用调整过程

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额
利润总额	254,506,867.64
按法定/适用税率计算的所得税费用	63,626,716.91
子公司适用不同税率的影响	-2,720,175.32
调整以前期间所得税的影响	-1,741,731.56
非应税收入的影响	347,724.35
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	1,169,876.22
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-5,324,688.50
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	3,399,962.91
研发费用加计扣除的影响	-293,234.16
适用税率变动对递延所得税费用的影响	-617.24
所得税费用	58,463,833.61

其他说明：

□适用 √不适用

77、 其他综合收益

□适用 √不适用

78、 现金流量表项目

(1). 与经营活动有关的现金

收到的其他与经营活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
代收代付款	72,054,432.46	26,292,991.86
收到押金保证金	9,832,635.46	24,079,951.10
政府补助	7,337,983.60	5,081,301.67
利息收入	4,365,294.13	5,559,009.37
收回拆借款	639,490.75	282,599.62
其他	11,057,244.25	13,644,525.42
合计	105,287,080.65	74,940,379.04

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无

支付的其他与经营活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目

本期发生额

上期发生额

付现费用	64,603,825.98	61,117,646.29
代收代付款	53,079,997.25	69,100,646.20
支付押金保证金	22,804,579.04	16,343,335.25
对外捐赠	327,790.00	377,759.00
其他	16,873,247.83	7,902,906.59
合计	157,689,440.10	154,842,293.33

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2). 与投资活动有关的现金

收到的重要的投资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
收回理财产品	397,000,000.00	615,571,070.76
收到杭州中大人力资源有限公司注销款		941,327.29
合计	397,000,000.00	616,512,398.05

收到的重要的投资活动有关的现金说明无

支付的重要的投资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
购买理财	522,000,000.00	755,000,000.00
支付浙江谷尚智能科技有限公司投资款	136,000,000.00	85,259,800.00
支付陈采林股权转让款	3,751,951.73
支付常熟润城智慧综合服务有限公司投资款	450,000.00
合计	662,201,951.73	840,259,800.00

支付的重要的投资活动有关的现金说明无

收到的其他与投资活动有关的现金

□适用 √不适用

支付的其他与投资活动有关的现金

□适用 √不适用

(3). 与筹资活动有关的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用 √不适用

支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
新租赁准则支付的长期租赁租赁费	23,018,146.31	23,905,723.85
向少数股东收购股权支付的现金	128,672.44
注销子公司向少数股东支付的现金	18,363.01
合计	23,165,181.76	23,905,723.85

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用 √不适用

(4). 以净额列报现金流量的说明

□适用 √不适用

(5). 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用 √不适用

79、 现金流量表补充资料

(1). 现金流量表补充资料

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	196,043,034.03	155,122,261.33
加：资产减值准备	22,453,636.49	35,556,580.60
信用减值损失
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	11,511,088.10	11,126,891.97
使用权资产摊销	15,977,457.55	19,518,153.24
无形资产摊销	348,786.18	338,723.58
长期待摊费用摊销	7,511,425.36	9,048,893.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）	-104,881.59	-2,365,443.88
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	123,745.52	25,915.45
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	-127,313,129.81	-11,678,264.11
财务费用（收益以“－”号填列）	6,290,920.37	6,274,322.43
投资损失（收益以“－”号填列）	-12,756,449.88	-16,418,130.75
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	13,873,752.68	-5,343,026.61
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	15,125,531.55	-236,425.55

存货的减少（增加以“－”号填列）	-3,517,691.55	-2,079,511.53
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	-34,279,470.21	-160,942,793.36
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	74,064,015.48	118,140,557.49
其他
经营活动产生的现金流量净额	185,351,770.27	156,088,703.98
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	461,293,590.61	462,071,550.11
减：现金的期初余额	462,071,550.11	706,789,998.13
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	-777,959.50	-244,718,448.02

(2). 本期支付的取得子公司的现金净额

□适用 √不适用

(3). 本期收到的处置子公司的现金净额

□适用 √不适用

(4). 现金和现金等价物的构成

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
一、现金	461,293,590.61	462,071,550.11
其中：库存现金	226,549.28	358,662.30
可随时用于支付的银行存款	457,690,078.53	461,211,270.79
可随时用于支付的其他货币资金	3,376,962.80	501,617.02
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额	461,293,590.61	462,071,550.11

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5). 使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期金额	理由
货币资金	50,118,894.09	募集资金特定使用用途
合计	50,118,894.09	/

(6). 不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期金额	上期金额	理由
货币资金	6,033,897.56	4,083,444.29	保证金、司法冻结等
合计	6,033,897.56	4,083,444.29	/

其他说明：

□适用 √不适用

80、 所有者权益变动表项目注释说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用 √不适用

81、 外币货币性项目

(1). 外币货币性项目

□适用 √不适用

(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因

□适用 √不适用

82、 租赁

(1) 作为承租人

√适用 □不适用

1) 使用权资产相关信息详见本财务报告附注七(二十五)之说明。

2) 公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报告附注五(三十八)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项 目	本期数	上年同期数
短期租赁费用	3,378,635.80	1,845,888.66
合 计	3,378,635.80	1,845,888.66

3) 与租赁相关的当期损益及现金流

项 目	本期数	上年同期数
租赁负债的利息费用	4,020,749.54	6,274,322.43
转租使用权资产取得的收入	3,758,363.52
与租赁相关的总现金流出	26,396,782.11	25,751,612.51

4) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报告附注十二(二)之说明。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用 √不适用

简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用 √不适用

售后租回交易及判断依据

□适用 √不适用

(2) 作为出租人

作为出租人的经营租赁

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	租赁收入	其中:未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入
租赁收入	22,217,845.55
合计	22,217,845.55

作为出租人的融资租赁

□适用 √不适用

未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用 √不适用

未来五年未折现租赁收款额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	每年未折现租赁收款额
	期末金额	期初金额
第一年	16,895,307.35	11,098,954.36
第二年	10,575,930.03	3,257,023.26
第三年	8,658,897.99	2,350,653.40

第四年	6,630,521.69	1,275,062.94
第五年	6,472,695.53	820,404.00
五年后未折现租赁收款额总额	4,800,679.51

(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用 √不适用

其他说明无

83、 其他

□适用 √不适用

八、 研发支出

(1). 按费用性质列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	1,960,851.83	2,428,514.94
维护费	946,161.41
服务费	303,783.06	132,747.46
其他	260,288.90	534,789.98
合计	3,471,085.20	3,096,052.38
其中：费用化研发支出	3,471,085.20	3,096,052.38
资本化研发支出

其他说明：

无

(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用 √不适用

重要的资本化研发项目

□适用 √不适用

开发支出减值准备

□适用 √不适用

其他说明无

(3). 重要的外购在研项目

□适用 √不适用

九、 合并范围的变更

1、 非同一控制下企业合并

□适用 √不适用

2、 同一控制下企业合并

□适用 √不适用

3、 反向购买

□适用 √不适用

4、 处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

5、 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用 □不适用

1. 合并范围增加

公司名称	股权取得方式	股权取得时点	出资额	出资比例
宁波南都悦郡物业服务有限公司	设立	2023年5月29日	尚未实际出资	100.00%
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司	设立	2023年10月13日	尚未实际出资	65.00%
杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司	设立	2023年5月29日	尚未实际出资	51.00%
启东南都智联物业服务有限公司	设立	2023年4月21日	尚未实际出资	100.00%

2. 合并范围减少

公司名称	股权处置方式	股权处置时点	处置日净资产	期初至处置日 净利润
浙江南都爱如餐饮管理有限公司	注销	2023年9月28日	37,315.92	-59,950.58

6、 其他

□适用 √不适用

十、 在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司 名称	主要经营地	注册资本	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
					直接	间接
浙江悦郡商业管理有限公司	浙江杭州	6000	浙江杭州	资产管理	100		设立
杭州悦歆商业运营管理有限公司	浙江杭州	100	浙江杭州	商务服务业	100		设立
杭州悦房智慧科技有限公司	浙江杭州	100	浙江杭州	软件和信息技术服务		51	设立
浙江乐勤清洁服务有限公司	浙江杭州	1000	浙江杭州	家政服务	100		设立
浙江悦都网络科技有限公司	浙江杭州	2500	浙江杭州	网络技术	100		设立
浙江悦都物业服务有限公司	浙江杭州	1001	浙江杭州	物业管理	100		同一控制下企业合并
杭州乐勤楼宇工程有限公司	浙江杭州	50	浙江杭州	工程施工	100		设立
杭州乐勤装饰工程有限公司	浙江杭州	500	浙江杭州	工程施工	100		设立
杭州信建大悦住房服务有限公司	浙江杭州	500	浙江杭州	物业管理	100		设立
杭州南郡商业经营管	浙江杭州	500	浙江杭州	物业管理	60		设立

理有限公司
乌鲁木齐南都物业服务有限公司	新疆乌鲁木齐	100	新疆乌鲁木齐	物业管理	100		设立
杭州南诚智慧生活服务有限公司	浙江杭州	300	浙江杭州	物业管理	100		设立
南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司	浙江杭州	200	浙江杭州	物业管理	51		设立
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司	浙江嘉兴	500	浙江嘉兴	物业管理	51		设立
南都正和（山东）物业服务有限公司	山东菏泽	300	山东菏泽	物业管理	51		设立
浙江南都智联物业服务有限公司	浙江杭州	1000	浙江杭州	物业管理	100		设立
杭州悦嘉家网络科技有限公司	浙江杭州	100	浙江杭州	批发业	100		设立
杭州悦享供应链管理有限公司	浙江杭州	500	浙江杭州	商务服务		100	设立
浙江南都爱如餐饮管理有限公司	浙江杭州	100	浙江杭州	批发业	51		设立

宁波奉化南都智联物业服务有限公司	浙江宁波	100	浙江宁波	物业管理	100		设立
海宁南都智联物业服务有限公司	浙江嘉兴	100	浙江嘉兴	物业管理	100		设立
丽水南都智联物业服务有限公司	浙江丽水	100	浙江丽水	物业管理	100		设立
上海南都悦郡物业服务有限公司	上海	100	上海	物业管理	100		设立
海宁南都悦郡物业服务有限公司	浙江嘉兴	100	浙江嘉兴	物业管理	100		设立
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	浙江嘉兴	1000	浙江嘉兴	物业管理	60		设立
上海采林物业管理有限公司	上海	500	上海	物业管理	90		非同一控制下合并
江苏金枫物业服务有限责任公司	江苏常熟	500	江苏常熟	物业管理	70		非同一控制下合并
常熟市中远物业服务有限责任公司	江苏常熟	100	江苏常熟	物业管理		70	非同一控制下合并
新青云物业管理服务（新	山东泰安	100	山东泰安	物业管理		70	非同一控制下合并

泰）有限公司
浙江中大普惠物业有限公司	浙江杭州	2000	浙江杭州	物业管理	80		非同一控制下合并
连云港中大普惠香溢物业服务有限公司	江苏连云港	300	江苏连云港	物业管理		80	非同一控制下合并
杭州中大普惠保安服务有限公司	浙江杭州	1000	浙江杭州	商务服务		80	非同一控制下合并
杭州中大物业服务有限公司	浙江杭州	500	浙江杭州	物业管理		80	非同一控制下合并
宁波南都悦郡物业服务有限公司	浙江宁波	1500	浙江宁波	物业管理	100		设立
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司	浙江绍兴	300	浙江绍兴	物业管理	65		设立
杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司	浙江杭州	300	浙江杭州	物业管理	51		设立
启东南都智联物业服务有限公司	江苏启东	100	江苏启东	物业管理	100		设立
杭州南都悦萱养老服务有限公司	浙江杭州	100	浙江杭州	养老服务	100		设立

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2). 重要的非全资子公司

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	少数股东持股 比例	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
江苏金枫物业服务有限责任公司	30.00%	6,706,383.36	5,353,147.23	13,031,674.30

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
江苏金枫物业服务有限责任公司	146,950,678.97	14,780,684.77	161,731,363.74	118,250,738.82	41,710.58	118,292,449.40	132,379,054.19	20,154,496.29	152,533,550.48	113,494,151.90	111,271.33	113,605,423.23

子公司名称	本期发生额				上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
江苏金枫物业服务有限责任公司	301,317,619.06	22,354,611.19	22,354,611.19	41,487,124.31	305,103,949.70	23,053,295.36	23,053,295.36	24,145,963.13

其他说明：

无

(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用 √不适用

(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用 □不适用

(1). 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用 □不适用

1. 在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称	变动时间	变动前持股比例	变动后持股比例
杭州信建大悦住房服务有限公司	2023年1月17日	60.00%	100.00%
杭州南诚智慧生活服务有限公司	2023年10月31日	51.00%	100.00%
杭州中大物业服务有限公司	2023年12月7日	100.00%	80.00%

(2). 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

	杭州信建大悦住房服务有限公司	杭州南诚智慧生活服务有限公司	杭州中大物业服务有限公司
购买成本/处置对价
--现金		128,672.44
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计		128,672.44
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额	-368,921.63	70,186.04	555,036.53
差额	368,921.63	58,486.40	-555,036.53
其中：调整资本公积	368,921.63	58,486.40	-555,036.53
调整盈余公积
调整未分配利润

其他说明

□适用 √不适用

3、 在合营企业或联营企业中的权益

√适用 □不适用

(1). 重要的合营企业或联营企业

√适用 □不适用

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接

浙江谷尚智能科技有限公司

浙江杭州

浙江杭州

研究和实验发展

17.00

权益法核算

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于20%，公司在谷尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重大影响。

(2). 重要合营企业的主要财务信息

□适用 √不适用

(3). 重要联营企业的主要财务信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期末余额/ 本期发生额		期初余额/ 上期发生额
	浙江谷尚智能科技有限公司		浙江谷尚智能科技有限公司
流动资产	103,302,175.26		35,532,376.46
非流动资产	966,860,043.26		606,314,649.44
资产合计	1,070,162,218.52		641,847,025.90
流动负债	1,022,297.63		8,676.50
非流动负债
负债合计	1,022,297.63		8,676.50
少数股东权益
归属于母公司股东权益	1,069,139,920.89		641,838,349.40
按持股比例计算的净资产份额	181,753,786.55		109,112,519.40
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值	220,461,067.15		85,259,800.00
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入
净利润	-4,698,428.51		-4,674,232.31
终止经营的净利润
其他综合收益	-4,698,428.51		-4,674,232.31
综合收益总额	-4,698,428.51		-4,674,232.31

本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明无

(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计	2,162,145.19	2,304,309.73
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	-592,164.54	-321,720.11
--其他综合收益	-592,164.54	-321,720.11
--综合收益总额	-592,164.54	-321,720.11

其他说明无

(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用 √不适用

(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用 √不适用

(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用 √不适用

(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用 √不适用

4、 重要的共同经营

□适用 √不适用

5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用 √不适用

6、 其他

□适用 √不适用

十一、 政府补助

1、 报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用 √不适用

未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用 √不适用

2、 涉及政府补助的负债项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

财务报表项目	期初余额	本期新增补助金额	本期计入营业外收入金额	本期转入其他收益	本期其他变动	期末余额	与资产/收益相关
递延收益	1,293,196.58	5,003,011.94		5,528,690.79		767,517.73	与收益相关
合计	1,293,196.58	5,003,011.94		5,528,690.79		767,517.73	/

3、 计入当期损益的政府补助

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类型	本期发生额	上期发生额
与收益相关	12,866,674.39	13,413,451.21
合计	12,866,674.39	13,413,451.21

其他说明：

无

十二、 与金融工具相关的风险

1、 金融工具的风险

√适用 □不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一) 信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1. 信用风险管理实务

(1) 信用风险的评价方法

公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2) 违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1) 债务人发生重大财务困难；

2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2. 预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报告附注五(13)、五(15)之说明。

4. 信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1) 货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2) 应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2023年12月31日，本公司应收账款的9.15%（2022年12月31日：10.70%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二) 流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类

项 目	期末数
	账面价值	未折现合同金额	1年以内	1-3年	3年以上
银行借款	161,145,138.89	165,822,154.17	165,822,154.17
应付账款	365,006,272.51	365,006,272.51	365,006,272.51
其他应付款	446,892,670.16	446,892,670.16	446,892,670.16
一年内到期的非流动负债	15,183,507.33	19,184,990.47	19,184,990.47
租赁负债	61,572,583.76	67,501,414.10		36,001,609.71	31,499,804.39
小 计	1,049,800,172.65	1,064,407,501.41	996,906,087.31	36,001,609.71	31,499,804.39

（续上表）

项 目	上年年末数
	账面价值	未折现合同金额	1年以内	1-3年	3年以上
应付账款	377,950,805.46	377,950,805.46	377,950,805.46
其他应付款	420,362,563.25	420,362,563.25	420,362,563.25
一年内到期的非流动负债	12,944,197.28	16,802,886.85	16,802,886.85
租赁负债	68,280,046.29	77,532,331.84		33,524,465.37	44,007,866.47
小 计	879,537,612.28	892,648,587.40	815,116,255.56	33,524,465.37	44,007,866.47

(三) 市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1. 利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2. 外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

2、 套期

(1) 公司开展套期业务进行风险管理

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

3、 金融资产转移

(1) 转移方式分类

□适用 √不适用

(2) 因转移而终止确认的金融资产

□适用 √不适用

(3) 继续涉入的转移金融资产

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

十三、 公允价值的披露

1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目	期末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量	173,588,706.90	695,063,435.00	15,000,000.00	883,652,141.90
（一）交易性金融资产	173,588,706.90	695,063,435.00	15,000,000.00	883,652,141.90
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产	173,588,706.90	695,063,435.00	15,000,000.00	883,652,141.90
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资	173,588,706.90			173,588,706.90
（3）衍生金融资产
（4）理财产品		695,063,435.00	15,000,000.00	710,063,435.00
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额	173,588,706.90	695,063,435.00	15,000,000.00	883,652,141.90
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额

2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用 □不适用

对于持有的其他非流动金融资产，以相应产品在公开市场上的报价作为计价的确定。

3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。

4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

对于持有的中融信托理财产品，期末资产公允价值采用预计可清偿法，为不可观察输入值。

5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏

感性分析

□适用 √不适用

6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的

政策

□适用 √不适用

7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用 √不适用

8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用 √不适用

9、 其他

□适用 √不适用

十四、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
浙江南都产业发展集团有限公司	浙江杭州	房地产综合服务	5,005万元	34.36	34.36

本企业的母公司情况的说明

自然人韩芳直接持有本公司21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司

34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司99.90%股权，故间接持有本公司34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司

57.12%股权，是本公司的实际控制人。

本企业最终控制方是韩芳其他说明：

无

2、 本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用 □不适用

本公司的子公司情况详见本财务报告附注十之说明

3、 本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用 □不适用

本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注十之说明。本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称	与本公司关系
杭州运河辰景物业管理服务有限公司	联营企业

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

4、 其他关联方情况

√适用 □不适用

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
杭州南迪幼儿园有限公司	同受实际控制人控制
浙江南都企业管理服务有限公司	同受实际控制人控制
杭州南郡溪景置业有限公司	同受实际控制人控制
浙江南都教育科技有限公司	同受实际控制人控制
杭州南郡房友房地产经纪有限公司	同受实际控制人控制
浙江南都房地产营销策划有限公司	同受实际控制人控制
杭州丽郡置业有限公司[注]	实际控制人之联营企业
上海卓训教育科技有限公司	独立董事周宏伟控制之企业

其他说明[注]浙江南都产业发展集团有限公司于2023年7月投资入股。

5、 关联交易情况

(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联交易内容	本期发生额	获批的交易额度（如适用）	是否超过交易额度（如适用）	上期发生额
杭州运河辰景物业管理服务有限公司	物业费、水电费等	118,750.84			136,637.46
浙江南都企业管理服务有限公司	电费	6,730.93			7,691.70

上海卓训教育科技有限公司

教育培训费

4,401.89

出售商品/提供劳务情况表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
杭州运河辰景物业管理服务有限公司	保洁费	3,387,911.17	2,701,419.94
	人工费	277,320.32	361,539.94
	商品款	54,832.83	78,706.29
	物业费		22,678.18
杭州南郡溪景置业有限公司	案场服务费	528,327.67	816,227.92
	商品款	2,698.03	4,050.09
杭州丽郡置业有限公司	案场服务费	327,677.87
浙江南都企业管理服务有限公司	商品款	23,863.90	11,331.72
	家政服务	3,510.00
杭州南迪幼儿园有限公司	商品款		14,555.21
浙江南都产业发展集团有限公司	商品款		366.98

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用 √不适用

(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用 √不适用

关联托管/承包情况说明

□适用 √不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用 √不适用

关联管理/出包情况说明

□适用 √不适用

(3). 关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
杭州南郡溪景置业有限公司	房屋建筑物	165,230.29	331,174.93

本公司作为承租方：

□适用 √不适用

关联租赁情况说明

□适用 √不适用

(4). 关联担保情况

本公司作为担保方

□适用 √不适用

本公司作为被担保方

□适用 √不适用

关联担保情况说明

□适用 √不适用

(5). 关联方资金拆借

□适用 √不适用

(6). 关联方资产转让、债务重组情况

□适用 √不适用

(7). 关键管理人员报酬

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	1,253.90	1,127.77

(8). 其他关联交易

□适用 √不适用

6、 应收、应付关联方等未结算项目情况

(1). 应收项目

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
应收账款	杭州南郡溪景置业有限公司	1,810,002.83	250,949.10	1,490,055.73	82,443.19
应收账款	杭州运河辰景物业管理	1,465,228.44	73,261.42	807,823.86	40,391.19

	服务有限公司
应收账款	杭州丽郡置业有限公司	102,045.44	5,102.27
应收账款	杭州南迪幼儿园有限公司	1,700.00	85.00	3,168.00	158.40
应收账款	浙江南都企业管理服务有限公司	3,510.00	175.50
其他应收款	杭州运河辰景物业管理服务有限公司			45,154.14	2,257.71

(2). 应付项目

□适用 √不适用

(3). 其他项目

□适用 √不适用

7、 关联方承诺

□适用 √不适用

8、 其他

□适用 √不适用

十五、 股份支付

1、 各项权益工具

□适用 √不适用

期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用 √不适用

2、 以权益结算的股份支付情况

□适用 √不适用

3、 以现金结算的股份支付情况

□适用 √不适用

4、 本期股份支付费用

□适用 √不适用

5、 股份支付的修改、终止情况

□适用 √不适用

6、 其他

□适用 √不适用

十六、 承诺及或有事项

1、 重要承诺事项

√适用 □不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（一） 浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于2016年12月27日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金及物业费合计111,015,884.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支付，第二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付57,483,313.89元租赁费。

（二） 浙江悦郡公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计25,464,587.78元。租赁期前三个月系免租期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司于2022年与杭州天瑞服饰有限公司签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自2022年5月1日公司退租南楼4-5楼房屋，租赁期调整为自2022月5月1日至2027年7月19日止，租金及调整为7,139,009.95元。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付14,265,206.96元租赁费。

（三） 浙江悦郡公司于2017年7月14日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市西湖区天目山路405号的房屋，租赁期自2017年7月15日起至2029年7月14日止，租金及物业费合计69,283,724.00元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金及物业费每六个月支付一次。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付36,658,666.02元租赁费。

（四） 浙江悦郡公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至2025年5月31日止，租金合计23,809,146.67元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于2023年与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自2023年6月1日公司新增租赁25套房屋，租赁期自2023月6月1日至2027年5月31日止，并将原合同项下的120套房屋的租赁期限延长至2027年5月31日止,合同总价调整为35,300,346.67 元。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付17,948,000.00元租赁费。

2、 或有事项

(1). 资产负债表日存在的重要或有事项

□适用 √不适用

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

3、 其他

□适用 √不适用

十七、 资产负债表日后事项

1、 重要的非调整事项

□适用 √不适用

2、 利润分配情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

拟分配的利润或股利	65,027,444.87
经审议批准宣告发放的利润或股利	65,027,444.87

根据2023年4月19日公司第三届董事会第十五次会议审议通过的2023年度利润分配预案，公司拟以2024年12月31日的总股本187,777,779股为基数，每股分配0.3463元（含税）现金股利。

公司目前正在实施股份回购，回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分配，如后续在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润分配总额不变，相应调整每股分配比例。

3、 销售退回

□适用 √不适用

4、 其他资产负债表日后事项说明

□适用 √不适用

十八、 其他重要事项

1、 前期会计差错更正

(1). 追溯重述法

□适用 √不适用

(2). 未来适用法

□适用 √不适用

2、 重要债务重组

□适用 √不适用

3、 资产置换

(1). 非货币性资产交换

□适用 √不适用

(2). 其他资产置换

□适用 √不适用

4、 年金计划

□适用 √不适用

5、 终止经营

□适用 √不适用

6、 分部信息

(1). 报告分部的确定依据与会计政策

√适用 □不适用

本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按主要类别分类的营业收入及营业成本详见本财务报告附注七(六十一)之说明。

(2). 报告分部的财务信息

□适用 √不适用

(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用 √不适用

(4). 其他说明

□适用 √不适用

7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用 □不适用

1. 公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2023年12月31日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计3,285.08万元。

2. 为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，截至2023年12月31日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计9,681.10万元，已采取保全措施2,296.86万元，期末已根据风险敞口单项计提坏账余额4,120.82万元。

8、 其他

□适用 √不适用

十九、 母公司财务报表主要项目注释

1、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额	期初账面余额
1年以内
其中：1年以内分项

1年以内	209,941,854.34	251,050,843.34
1年以内小计	209,941,854.34	251,050,843.34
1至2年	94,240,440.50	135,748,722.40
2至3年	84,085,215.15	34,761,806.52
3年以上
3至4年	23,380,156.01	23,127,906.26
4至5年	19,236,401.06	11,882,373.26
5年以上	8,619,591.52	1,214,187.86
合计	439,503,658.58	457,785,839.64

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	98,474,167.54	22.41	42,871,354.08	43.54	55,602,813.46	101,455,915.36	22.16	33,465,678.92	32.99	67,990,236.44
其中：
按组合计提坏账准备	341,029,491.04	77.59	29,932,027.98	8.78	311,097,463.06	356,329,924.28	77.84	32,312,217.85	9.07	324,017,706.43
其中：

合计	439,503,658.58	100.00	72,803,382.06	16.56	366,700,276.52	457,785,839.64	100.00	65,777,896.77	14.37	392,007,942.87

按单项计提坏账准备：

√适用 □不适用

位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
绿地地产[注]	96,811,040.21	41,208,226.75	42.57	按预计可回收金额计提
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司	1,193,396.77	1,193,396.77	100	按预计可回收金额计提
台州华禹置业有限公司	460,245.62	460,245.62	100	按预计可回收金额计提
杭州东田巨城置业有限公司	9,484.94	9,484.94	100	按预计可回收金额计提
合计	98,474,167.54	42,871,354.08	43.54	/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

√适用 □不适用

组合计提项目：账龄

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
账龄组合	322,294,429.25	29,932,027.98	9.29
合并范围内关联方往来组合	18,735,061.79
合计	341,029,491.04	29,932,027.98	8.78

按组合计提坏账准备的说明：

无

√适用 □不适用

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

√适用 □不适用

无

(3). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
单项计提坏账准备	33,465,678.92	17,279,279.82	7,344,753.20		528,851.46	42,871,354.08
按组合计提坏账准备	32,312,217.85	-2,272,638.25		38,703.73	68,847.89	29,932,027.98
合计	65,777,896.77	15,006,641.57	7,344,753.20	38,703.73	597,699.35	72,803,382.06

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明无

(4). 本期实际核销的应收账款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	核销金额
实际核销的应收账款	38,703.73

其中重要的应收账款核销情况

□适用 √不适用

应收账款核销说明：

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	应收账款期末余额	合同资产期末余额	应收账款和合同资产期末余额	占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例（%）	坏账准备期末余额
第一名	16,274,456.13		16,274,456.13	3.70
第二名	13,473,766.15		13,473,766.15	3.07	4,574,717.58
第三名	12,368,198.84		12,368,198.84	2.81	10,582,333.97
第四名	9,328,188.17		9,328,188.17	2.12
第五名	9,068,236.00		9,068,236.00	2.06	2,720,470.80
合计	60,512,845.29		60,512,845.29	13.76	17,877,522.35

其他说明无

其他说明：

□适用 √不适用

2、 其他应收款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利		8,058,859.69
其他应收款	97,552,128.51	80,922,331.31
合计	97,552,128.51	88,981,191.00

其他说明：

□适用 √不适用

应收利息

(1). 应收利息分类

□适用 √不适用

(2). 重要逾期利息

□适用 √不适用

(3). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(6). 本期实际核销的应收利息情况

□适用 √不适用

其中重要的应收利息核销情况

□适用 √不适用

核销说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

应收股利

(1). 应收股利

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目(或被投资单位)	期末余额	期初余额
普通股股利		8,058,859.69
合计		8,058,859.69

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用

(3). 按坏账计提方法分类披露

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备：

□适用 √不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用 √不适用

按组合计提坏账准备：

□适用 √不适用

(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用 √不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

(5). 坏账准备的情况

□适用 √不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明：

无

(6). 本期实际核销的应收股利情况

□适用 √不适用

其中重要的应收股利核销情况

□适用 √不适用

核销说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额	期初账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
	65,386,504.33	63,222,498.75
1年以内小计	65,386,504.33	63,222,498.75
1至2年	27,191,535.42	8,667,036.83
2至3年	5,974,911.99	15,118,277.70
3年以上
3至4年	12,678,673.33	1,641,119.15
4至5年	1,369,229.65	820,971.00
5年以上	1,973,213.03	2,753,435.16
合计	114,574,067.75	92,223,338.59

(2). 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收暂付款	81,053,878.95	63,414,781.19
押金保证金	27,972,962.24	26,567,196.23
其他	5,547,226.56	2,241,361.17
合计	114,574,067.75	92,223,338.59

(3). 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)

2023年1月1日余额	3,104,430.79	786,987.96	7,409,588.53	11,301,007.28
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段	-1,306,136.31	1,306,136.31
--转入第三阶段		-597,491.20	597,491.20
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	1,410,965.13	1,116,639.55	3,193,327.28	5,720,931.96
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额	3,209,259.61	2,612,272.62	11,200,407.01	17,021,939.24

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

项 目	未来12个月 预期信用损失	整个存续期预期信用损失（未发生信用减值）	整个存续期预期信用损失（已发生信用减值）	合计
期末坏账准备计提比例（%）	5.00	10.00	50.92	17.45

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用 √不适用

(4). 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
其他应收款	11,301,007.28	5,720,931.96				17,021,939.24
合计	11,301,007.28	5,720,931.96				17,021,939.24

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

其他说明无

(5). 本期实际核销的其他应收款情况

□适用 √不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用 √不适用

其他应收款核销说明：

□适用 √不适用

(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

单位名称	期末余额	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	款项的性质	账龄	坏账准备 期末余额
传富置业成都有限公司	735,084.14	1.78	应收暂付款	1年以内	686,754.21
	1,300,000.00		押金保证金	3-4年
湖州吴兴兴城市政工程有限公司	900,000.00	0.79	押金保证金	3-4年	450,000.00
崔炜	840,309.13	0.73	应收暂付款	1年以内	42,015.46
杭州市钱塘区人民政府义蓬街道办事处	784,468.15	0.68	押金保证金	1-2年	78,446.82
杭州之江创意园开发有限公司	74,681.00	0.61	押金保证金	1年以内	316,234.05
	625,000.00		押金保证金	3-4年
合计	5,259,542.42	4.59	/	/	1,573,450.54

(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

3、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	445,256,787.57	26,190,000.00	419,066,787.57	451,971,913.13	26,190,000.00	425,781,913.13
对联营、合营企业投资	222,101,030.22		222,101,030.22	87,564,109.73		87,564,109.73
合计	667,357,817.79	26,190,000.00	641,167,817.79	539,536,022.86	26,190,000.00	513,346,022.86

(1). 对子公司投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期计提减值准备	减值准备期末余额
浙江悦郡商业管理有限公司	117,858,000.00			117,858,000.00
浙江乐勤清洁服务有限公司	3,000,000.00			3,000,000.00
杭州南诚智慧生活服务有限公司	153,000.00	128,672.44		281,672.44
浙江悦都网络科技有限公司	40,000,000.00			40,000,000.00
浙江悦都物业服务有限公司	957,000.00			957,000.00
杭州乐勤楼宇工程有限公司	500,000.00			500,000.00
杭州乐勤装饰工程有限公司	603,452.40			603,452.40
上海采林物业管理有限公司	49,500,000.00			49,500,000.00		26,190,000.00
江苏金枫物业服务有限责任公司	100,800,000.00			100,800,000.00

杭州南郡商业经营管理有限公司	1,275,000.00			1,275,000.00
杭州信建大悦住房服务有限公司	200,000.00			200,000.00
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司	255,000.00			255,000.00
浙江南都智联物业服务有限公司	500,000.00			500,000.00
杭州南都悦萱养老服务有限公司	1,000,000.00			1,000,000.00
浙江南都爱如餐饮管理有限公司	255,000.00		255,000.00
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司	3,000,000.00			3,000,000.00
浙江中大普惠物业有限公司	125,526,662.73			125,526,662.73
杭州中大物业服务有限公司	6,588,798.00		6,588,798.00
合计	451,971,913.13	128,672.44	6,843,798.00	445,256,787.57		26,190,000.00

(2). 对联营、合营企业投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
小计
二、联营企业

杭州运河辰景物业管理服务有限公司	1,519,057.77			120,905.30						1,639,963.07
江西国信南都商业管理有限公司	785,251.96			-785,251.96
浙江谷尚智能科技有限公司	85,259,800.00	136,000,000.00		-798,732.85						220,461,067.15
小计	87,564,109.73	136,000,000.00		-1,463,079.51						222,101,030.22
合计	87,564,109.73	136,000,000.00		-1,463,079.51						222,101,030.22

(3). 长期股权投资的减值测试情况

□适用 √不适用

其他说明：

无

4、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	1,192,300,752.40	1,022,655,365.60	1,185,572,740.80	949,054,008.60
其他业务	1,985,124.65	1,080,015.72	2,124,230.28	1,603,850.72
合计	1,194,285,877.05	1,023,735,381.32	1,187,696,971.08	950,657,859.32

(2). 营业收入、营业成本的分解信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

合同分类	XXX-分部		合计
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
商品类型
物业基础服务			1,087,727,800.83	971,755,552.99
物业增值服务			75,365,001.51	33,986,848.82
非业主增值服务			20,037,920.14	16,826,270.29
按经营地区分类
国内			1,183,130,722.48	1,022,568,672.10
市场或客户类型
办公			161,519,828.24	128,312,797.30
产业园区			92,236,187.05	81,635,867.25
公众			58,095,626.53	52,857,689.96
其他			364,021.40	4,578.22
商业			189,579,856.66	154,938,793.69
学校			13,109,538.71	12,589,906.76
医院			6,804,056.31	8,541,123.35
住宅			661,421,607.58	583,687,915.57
合同类型
按商品转让的时间分类
在某一时段内确认收入			1,122,793,443.91	992,507,485.21
在某一时点确认收入			60,337,278.57	30,061,186.89
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计			1,183,130,722.48	1,022,568,672.10

其他说明

□适用 √不适用

(3). 履约义务的说明

□适用 √不适用

(4). 分摊至剩余履约义务的说明

□适用 √不适用

(5). 重大合同变更或重大交易价格调整

□适用 √不适用

其他说明：

无

5、 投资收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益	15,271,566.82	29,583,855.48
权益法核算的长期股权投资收益	-1,463,079.51	-321,720.11
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益	11,111,123.89	15,201,074.62
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益	597,699.35
合计	25,517,310.55	44,463,209.99

其他说明：

无

6、 其他

√适用 □不适用

无

二十、 补充资料

1、 当期非经常性损益明细表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	金额	说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分	-18,863.93
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外	7,337,983.60
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益	139,834,687.84	安邦护卫上市影响金额117,249,694.81元，理财产品收益22,584,993.03元
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	7,344,753.20
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益	1,625,789.24
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-1,285,696.57
其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额	38,648,624.05
少数股东权益影响额（税后）	623,457.38
合计	115,566,571.95

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

2、 净资产收益率及每股收益

√适用 □不适用

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	17.09%	0.99	0.99
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	6.46%	0.37	0.37

3、 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

4、 其他

□适用 √不适用

董事长：韩芳董事会批准报送日期：2024年4月19日

修订信息

□适用 √不适用