北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告
北京北辰实业股份有限公司
2012 年年度报告
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、普华永道中天会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人贺江川、总经理赵惠芝及财务总监陈援朝声明：保证年度报告中财务报告
的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
公司拟实施的利润分配预案为：以公司 2012 年末总股本 3,367,020,000 股为基数，向全
体股东每 10 股派发现金红利 0.6 元（含税），不进行资本公积金转增股本，共计派发现金红
利 202,021,200 元（含税），剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
六、本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示.................................................................................................... - 2 -
第二节 公司简介 ....................................................................................................................... - 4 -
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................................................................ - 6 -
第四节 董事会报告 ................................................................................................................... - 8 -
第五节 重要事项 ..................................................................................................................... - 24 -
第六节 股份变动及股东情况.................................................................................................. - 35 -
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................................. - 40 -
第八节 公司治理 ..................................................................................................................... - 48 -
第九节 内部控制 ..................................................................................................................... - 53 -
第十节 财务会计报告 ............................................................................................................. - 54 -
第十一节 备查文件目录........................................................................................................ - 169 -
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司
北京北辰房地产开发股份有限公
北辰房地产 指
司
天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司
兴荣基 指 北京兴荣基房地产开发有限公司
北京姜庄湖园林别墅开发有限公
姜庄湖 指
司
北辰会议中心 指 北京北辰会议中心发展有限公司
长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司
五洲美乐 指 北京五洲美乐啤酒餐厅有限公司
康乐宫 指 北京康乐宫有限公司
绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司
北京北辰信诚物业管理有限责任
信诚物业 指
公司
北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司
北辰国际会展 指 北京北辰国际会展有限公司
北辰饭店 指 北京北辰饭店管理有限公司
北京北辰信通网络技术服务有限
北辰信通 指
公司
北京北极星房地产投资基金管理
北极星基金 指
有限公司
北京北辰嘉权时代名门商业有限
北辰嘉权 指
公司
北京北辰实业集团公司辰运物业
辰运物业 指
管理中心
北京北辰实业股份有限公司国家
国家会议中心 指
会议中心
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
中国证券监督管理委员会北京证
北京证监局 指
监局
报告期 指 2012 年度
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二、 重大风险提示：
（1）公司发展物业市场风险
坚持房地产调控不动摇的政策基调和近期颁布的国五条，预示针对房地产市场的宏观调
控不仅仍将持续,而且可能更加严厉。此外，在宏观调控的直接影响下，限购、限贷政策以
及抑制投资、投机性需求购房成本的提升，使房地产行业仍将面临融资难度大、资金成本上
升和去杠杆化带来的销售压力。受上述因素影响，房地产市场走势具有较大的不确定性，而
房地产项目运作周期较长，期间市场一旦出现大幅波动，将可能对房地产销售带来一定风险。
（2）公司短期经营风险
在发展物业方面，虽然长河玉墅项目二期在 2012 年已取得土地证、投资计划批准和规
划许可证，但距离竣工入住、确认收入还需较长时间，进而导致公司短期内可供结算的高毛
利率产品减少，并对经营业绩产生影响。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司
公司的中文名称简称 北辰实业
公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写 Beijing North Star
公司的法定代表人 贺江川
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
北京市朝阳区北辰东路 8 号汇 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇
联系地址
欣大厦 A 座 707 欣大厦 A 座 707
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 A 座 707
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
四、 信息披露及备置地点
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、《证
公司选定的信息披露报纸名称
券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 A 座 707
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业
H股 香港交易所 北京北辰实业股份
公司债券 上海证券交易所 08 北辰债
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
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公司首次注册情况详见 2011 年年度报告中“二、公司基本情况”。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来,控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
普华永道中天会计师事务所有
名称
限公司
中国上海市卢湾区湖滨路 202
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址 号企业天地 2 号楼普华永道中
心 11 楼
刘磊
签字会计师姓名
彭啸风
名称 罗兵咸永道会计师事务所
pricewaterhousecoopers,22F
公司聘请的会计师事务所（境外） 办公地址 prince's
building,central,hongkong
签字会计师姓名 陈广德
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2012 年 2011 年 同期增减 2010 年
(%)
营业收入 5,735,903,865.00 3,968,933,244.00 44.52 5,564,129,051.00
归属于上市公司股东的净
633,387,699.00 468,780,243.00 35.11 203,058,165.00
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 635,022,960.00 469,334,193.00 35.30 202,202,694.00
润
经营活动产生的现金流量
473,534,358.00 67,732,622.00 599.12 -661,903,655.00
净额
本期末比上
2012 年末 2011 年末 年同期末增 2010 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
10,109,496,972.00 9,577,119,873.00 5.56 9,175,655,893.00
资产
总资产 29,483,823,785.00 28,513,238,612.00 3.40 25,740,009,334.00
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.19 0.14 35.71 0.06
稀释每股收益（元／股） 0.19 0.14 35.71 0.06
扣除非经常性损益后的基本
0.19 0.14 35.71 0.06
每股收益（元／股）
增加 1.43 个百
加权平均净资产收益率（%） 6.43 5.00 2.23
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 1.44 个百
6.45 5.01 2.22
平均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东
的净资产差异情况
单位：元 币种：人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 633,387,699 468,780,243 10,109,496,972 9,577,119,873
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下 134,963,301 125,435,757 872,387,028 737,424,127
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投资性房地产所
计提折旧（a）
投资性房地产公
允值变化对损益 198,971,000 575,623,000 3,848,025,000 3,649,054,000
影响（a）
1997 年企业改制
资产评估产生的 2,686,000 2,686,000 -11,435,000 -14,121,000
差异（b）
按境外会计准则 970,008,000 1,172,525,000 14,818,474,000 13,949,477,000
(二) 境内外会计准则差异的说明：
（a）投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；
在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折
旧或摊销。
（b）本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评
估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。
三、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 -5,686,919 -981,691 -643,115
单独进行减值测试的应
-16,721 -136,051 4,010,353
收款项减值准备转回
除上述各项之外的其他
2,565,992 287,093 -3,796,884
营业外收入和支出
辞退福利 495,000 262,000 1,525,000
少数股东权益影响额 1,129,254 -86,242 50,346
所得税影响额 -121,867 100,941 -290,229
合计 -1,635,261 -553,950 855,471
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）、董事长报告
各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一二年十二月三十一日之年度经营业绩报
告。
截至二零一二年十二月三十一日，按照中国会计准则，受房地产开发项目结算增加和投资
物业经营业绩快速提高的带动，公司实现营业额人民币 573,590.4 万元，同比上升 44.52 %，
实现利润总额、净利润和归属于母公司股东的净利润分别为人民币 82,283.2 万元、 60,956.4 万
元和 63,338.8 万元，同比分别大幅上升 23.71 %、 24.17 %和 35.11 %。每股收益为人民币 0.19
元，较二零一一年提高 35.71 %。
面对持续的房地产宏观调控和逐渐提升的投资物业需求，二零一二年，既是公司发展物业
努力化解风险取得良好成绩的一年，又是投资物业紧抓市场机遇实现快速增长的一年，更是公
司创新发展工作取得开拓性进展的一年。从长沙北辰三角洲项目持续热卖、销售指标连续 3 年
保持增长，到国家会议中心全成本盈利、创造国内外会展场馆运营奇迹，再到深化创新发展模
式、成功实现品牌扩张的突破，成绩的取得不仅是公司管理层辛勤努力的结果，更是近 5000 名
干部员工努力奋斗的结果。
展望二零一三年，在“稳中求进”的总基调下，我国经济运行将持续向好。就房地产而言，
随着国五条的出台，预示房地产宏观调控仍将持续，而且可能更加深入，房地产行业仍将面临
波动发展。此外，随着投资物业和商业物业市场氛围日渐成熟，北京市对“中国特色世界城市”
以及“绿色北京、人文北京、科技北京”的倾力打造，也将为行业发展提供更广阔的前景和空
间。
风险与机遇同在，发展与挑战并存。二零一三年既是公司十二五规划承上启下的一年，又
是公司经营要达到新高度、创新发展要实现新突破的一年。公司将以资本扩张、品牌扩张和低
成本扩张三个战略拓展为核心，在深入研判市场、政策和竞争对手的基础上，坚持创新发展理
念、创新发展模式和创新发展战略。一方面，以加强会展场馆输出管理和全面启动会展上游业
务为驱动力，在寻求重资产投资型业务扩张的同时，大力推进品牌扩张战略和低成本扩张战略，
使重资产投资性业务与轻资产服务性业务并行发展，开创公司创新发展的新格局；另一方面，
以实现房地产扩张发展和投融资产融结合的突破为核心，充分提炼和发挥北辰综合运营优势，
强化并完善城市综合体开发与运营模式，深入推进低成本扩张战略，积极探索可复制的新型房
地产业务模式，使用权益杠杆努力寻找合作并购的投资机会，结合资本扩张战略的实施，开拓
公司跨越式发展的新路径。
“物业开发销售”加“物业持有经营”的业务模式和抗风险能力，使公司在房地产行业中
形成了独特的核心竞争力。二零一三年，公司将紧扣发展主题，坚定不移，坚持不懈，勇于探
索，敢于创新，为公司开辟出一条可持续发展的道路。全体北辰人也将以高度的责任感和使命
感，不负投资人的重托，为实现公司“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，为实现“创
建全国大型一流房地产综合运营企业”的战略目标而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对
公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
（二）、经营环境
二零一二年，面对复苏乏力的世界经济，我国经济在“稳中求进”的总基调下，以加快转
变经济发展方式为主线，通过实施积极的财政政策和稳健的货币政策，物价涨幅稳步回落，国
内经济呈现出稳步回升的良好态势，全年 GDP 增速达到 7.8%。
1、发展物业
二零一二年，政府坚持房地产宏观调控不动摇，但随着货币政策的适度宽松，刚性需求及
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改善性需求逐步释放，下半年开始全国部分大中型城市销售面积逐月稳步回升，销售价格出现
明显上扬。根据统计局的数据（下同），二零一二年全国房地产市场商品住宅销售面积为 98,468
万平方米，同比上涨 2.0 %，增幅较二零一一年回落 1.9 个百分点。全年商品住宅平均销售价
格为人民币 5,430 元/平方米，同比上涨 8.4 %，增幅较去年上升 2.3 个百分点。
北京房地产市场受部分开发商以价换量的策略带动，二季度以来销售指标持续向好，下半
年受刚性需求和改善性需求快速释放的影响，市场去化加速并再度呈现量价齐升态势。二零一
二年北京市商品住宅销售面积、销售金额分别为 1,483 万平方米和人民币 2,456 亿元，同比分
别大幅上升 43.3 %和 52.9 %，平均售价为人民币 16,554 元/平方米，同比上升 6.7 %。
长沙房地产市场受供需基本平衡的供求关系影响，市场表现较为平稳，销售价格小幅上升。
此外，从产品结构来看，随着超高层建筑的不断涌现，以城市综合体为主导的多元化发展模式
已成为支撑长沙房地产市场的重要力量之一。二零一二年长沙房地产市场商品住宅成交面积为
1,385 万平方米，较二零一一年基本持平，销售价格达到人民币 5,602 元/平方米，较去年小幅
上涨 2.2 %。
2、投资物业（含酒店）
在北京市建设有“中国特色世界城市”和打造“五都一城”的历史机遇下，北京投资物业
（含酒店）市场经营环境持续向好，需求稳步增长。写字楼市场受新增供应放缓和吸纳量稳步
提升的叠加影响，空置率连续走低，租金水平再创新高；高星级酒店市场借助北京良好的经济
发展环境和对会展旅游业的强力开发，平均房价和出租率稳步上升；公寓市场由于新增项目供
给放缓，需求持续旺盛，出租率高位运行，租金水平不断上涨；会展市场在北京市“全球国际
会议五强举办地之一”的倾力打造下，市场需求稳步提升，经济效益和社会效益日益凸显。此
外，战略性新兴产业和文化创意产业的快速发展，也为北京会展业提供了较好的发展机遇。
3、商业物业
受前期大量项目集中投放市场和新增供应逐步入市的双重因素影响，市场供过于求的格局
难以在短时间内消除，加之新兴网购业态对传统商业业态消费分流的冲击，市场环境竞争更为
激烈。从短期来看，零售企业通过并购等方式，提高商业集中度，扩大规模及其占有率，餐饮、
娱乐、购物为一体的多元化模式运作已成为北京市商业市场的发展趋势。从长期来看，国家将
牢牢把握扩大内需这一战略基点，增强消费对经济增长的基础作用，商业物业市场仍将保持较
快增长。
（三）、报告期经营回顾
面对复杂多变的宏观经济形势和竞争日益激烈的行业市场环境，公司积极拓展营销思路，
灵活应对市场变化，在提升房地产开发项目周转和强化以会展为龙头、带动其他经营业态协同
发展的同时，大力推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张创新发展战略的实施，公司经营发展
再攀高峰。二零一二年，公司实现营业收入人民币 573,590.4 万元，同比上升 44.52 %。受房
地产开发项目结算增加和投资物业经营业绩快速提高的带动下，实现利润总额、净利润和归属
母公司净利润分别为人民币 82,283.2 万元、 60,956.4 万元、 63,338.8 万元，同比分别上涨
23.71 %、 24.17 %和 35.11 %。此外，报告期内，公司密切关注市场动态，狠抓销售，营业收
入如期实现全年计划；公司严格控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。
1、发展物业
报告期内，面对持续的房地产宏观调控，公司积极创新营销思路，采取灵活多样的销售手
段，紧抓重点项目销售，取得良好经营业绩。京内项目方面，碧海方舟别墅二期一经面世便受
到市场追捧，截至年底共完成签约 13 栋，实现合同金额人民币 85,552 万元。长河玉墅低密度
项目二期经过前期艰苦努力，已成功取得规划许可证及施工许可证。马坡项目一期工程也按期
开工，为二零一三年择机入市销售创造了条件。
在京内项目扎实推进的同时，公司加速推进长沙北辰三角洲项目的开发建设和营销推广。
一方面，通过紧锣密鼓的施工建设，截至二零一二年末，长沙北辰三角洲项目开发规模已达到
211 万平方米，占总建筑规模的 39 %，项目开发建设已全面展开。此外，经过 3 年多的辛苦付
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出，随着 D3 区和 E5 区住宅分别于 5 月 5 日和 11 月 20 日的交付入住，长沙北辰三角洲项目已
开始进入收获期。报告期内，上述两个组团共实现入住 24.3 万平方米，确认营业收入人民币
203,048 万元。另一方面，长沙北辰三角洲以出精品，树品牌为手段，通过创新营销方式和策
略，项目自首次开盘以来，销售面积、合同金额和销售套数三大指标实现连续三年增长，为发
展物业板块经营目标的实现奠定了坚实基础。二零一二年长沙北辰三角洲项目实现销售面积
16.8 万平方米（共计 1,496 套），合同金额（含车位）人民币 169,829 万元，在长沙楼市综合
销售排行榜中名列前三，其中，住宅平均售价为人民币 8,521 元/平方米，商业平均售价达到人
民币 34,153 元/平方米。
报告期内，受房地产开发项目结算增加的影响，发展物业实现营业收入人民币 320,590.8 万
元（含车位），同比上升 90.35 %。由于结算项目结构变化，发展物业税前利润为人民币
67,235.2 万元，同比上升 26.95 %。报告期内，公司新开工面积 54.4 万平方米，开复工面积
230.2 万平方米，竣工面积 55.3 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币
375,490 万元（含车位）和 26.4 万平方米，区域市场占有率保持稳定。
2、投资物业（含酒店）
公司紧抓北京投资物业（含酒店）市场持续向好的外部机遇，凭借处于亚奥核心区的地缘
优势，充分发挥会展场馆和写字楼两大支柱产业的综合优势，资产经营大幅提升,效益水平实现
快速增长。二零一二年公司投资物业（含酒店）实现主营业务收入人民币 203,859.3 万元，同
比上升 15.81 %，在不考虑利息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币 60,390.6 万元，同比
大幅上涨 29.33 %，其中北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等新项目经营效益跨越
式增长，税前利润同比增长人民币 1.29 亿元，占整个投资物业（含酒店）板块利润增长额的
94.35 %，经营呈现诸多亮点。
国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展服务功能区的核心主体，公司坚持以会展
为龙头，带动其他业态共同发展的一体化专业经营模式，不仅构架起公司会展业规模化发展的
新格局，更使北辰会展的行业地位和品牌影响力显著提升。二零一二年，两家会议中心共计接
待会议、展览 1528 个，其中，国家会议中心作为北京市乃至全国的领军企业和旗舰品牌，着
力强化会议展览的服务管理，通过承办系列大型、高端、国际化的会展活动，在扣除利息支出
后全成本下实现盈利，成为奥运场馆赛后可持续发展的良好典范。北京国际会议中心经过改造
和转型，实现了与国家会议中心的错位经营，中小型会议市场份额不断提升，特色高端市场开
发效果显著，经营业绩稳步增长。此外，公司围绕实现会展品牌输出和做强会展产业链，积极
推行品牌扩张战略，年内成功签约江苏连云港徐圩新区大陆桥会展中心和广东珠海国际会展中
心，成功实现会展品牌扩张的突破，为公司向重资产投资性业务与轻资产服务性业务并行发展
的转变奠定基础。
写字楼业态通过坚持专业化经营理念和多项目联销经营策略，积极调整和置换客户结构，
其中北辰时代大厦和北辰世纪中心在维持高出租率的同时，价格始终保持 CBD 同质项目水平，
带动写字楼业态整体利润持续大幅增长，成为投资物业（含酒店）板块利润的重要来源。
3、商业物业
商业物业面对激烈的市场竞争形势，认真分析，积极应对，不断满足消费需求的变化，存
量项目经营基本稳定，增量项目商业氛围日益浓厚。
报告期内，商业物业实现营业收入人民币 37,983.6 万元，同比下降 6.17 %。受市场竞争
加剧和新开项目仍处于经营培育期的影响，税前利润为人民币 753.2 万元，同比下降 79.66 %。
4、综合实力与品牌建设
二零一二年公司继续执行品牌规划纲要，品牌价值和行业影响力得到持续提升。在由国务
院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产 TOP10 研究组发布的研究
成果中，公司再次被评为中国复合地产专业领先品牌，公司集物业开发销售和物业持有经营为
一体的复合地产运营模式和企业形象，已得到了消费者和社会的认可。
此外，伴随着北辰会展的快速发展，公司在亚奥核心区集会议、展览、酒店、写字楼、公
寓和商业在内的 120 万平方米持有物业，构成了北辰会展功能区。大批国家级、国际性会展活
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北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告
动聚集北辰会展，国家会议中心和北京国际会议中心全年共计接待会议、展览 1528 个，并以高
水准和优质服务完成了首届京交会、第二届北京国际电影节和第 37 届国际证监组织大会等多个
重大会展活动，彰显北辰会展服务软实力和为首都经济发展做出贡献的同时，不仅展示了公司
良好的社会形象和价值，更为北辰会展的品牌扩张和管理输出奠定了坚实基础。
5、投资者关系
作为一家 A+H 股地产上市公司，公司根据两地上市的特点，通过业绩说明会、投资者见面
会、实地调研、项目考察和电话会议等方式多次接待境内、外基金及机构投资者的调研活动，
及时整理市场反馈，梳理行业动态，加强互动沟通，重视并积极听取来自多方股东及投资者的
意见与建议，资本市场地位和影响力不断提升。
6、环保努力
公司一直秉承环境效益和经济效益协调发展的理念，积极通过节能降耗、优化生态环境等
多项措施，
