2016 年年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：122362 债券简称：14 上实 01
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
上海实业发展股份有限公司
2016 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陆申、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2017年3月27日，公司第七届董事会第八次会议通过2016年度利润分配预案，拟以截至2016
年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.38元（含税），现
金红利合计70,093,389.90元。剩余未分配利润1,707,648,672.89元结转下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
√适用 □不适用
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
1 / 177
2016 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 27
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 43
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 51
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 52
第九节 公司治理........................................................................................................................... 60
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 63
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 66
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 177
2 / 177
2016 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡文魄 张梦珣
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦
六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
报告期内变更情况查询索引 报告期内，公司第六届董事会第三十四次会议及2015
年年度股东大会审议通过《关于修订<公司章程>部分条
款的议案》，对公司住所地进行了修订，详情请见公司
3 / 177
2016 年年度报告
[临2016-14、20号]公告。
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他相关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
内）
签字会计师姓名 胡治华、张健
名称 海通证券股份有限公司
办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 刘昊、缪佳易
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 2016 年 1 月 22 日至 2017 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上 2014年
主要会计数
2016年 2015年 年同期增
据 调整后 调整前
减(%)
营业收入 6,488,809,186.98 6,619,175,075.58 -1.97 6,056,456,939.66 3,803,102,102.84
归属于上市 591,860,258.46 519,654,725.22 13.89 919,316,478.31 885,315,591.52
公司股东的
净利润
归属于上市 482,095,119.44 237,523,054.75 102.97 260,833,137.58 260,833,137.58
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
经营活动产 5,653,170,393.35 -1,350,128,387.85 518.71 -1,630,746,255.46 -1,920,123,287.71
生的现金流
量净额
本期末比 2014年末
上年同期
2016年末 2015年末
末增减（% 调整后 调整前
）
4 / 177
2016 年年度报告
归属于上市 9,102,958,327.96 4,771,171,288.22 90.79 8,074,048,815.19 4,782,631,355.09
公司股东的
净资产
总资产 34,936,772,177.75 27,275,184,123.19 28.09 27,467,211,168.82 18,747,716,465.20
(二) 主要财务指标
本期比上年 2014年
主要财务指标 2016年 2015年
同期增减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.32 0.48 -33.33 0.85 0.82
稀释每股收益（元／股） 0.32 0.48 -33.33 0.85 0.82
扣除非经常性损益后的基本每 0.26 0.22 18.18 0.24 0.24
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.68 11.59 减少4.91个 12.85 16.07
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 5.44 5.30 增加0.14个 4.73 4.73
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
1、2016 年较 2015 年经营活动产生的现金流量净额增加 518.71%，主要原因系 2016 年房地产市场
回暖，公司销售额大幅增加，销售回款资金较 2015 年增量明显，同时，经营性现金流出大幅减少。
2、2016 年末归属于上市公司股东的净资产较 2015 年末增加 90.79%，主要原因系公司在报告期内
完成非公开发行股票及实现归属于上市公司股东的利润。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2016 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 896,647,052.29 1,328,992,186.54 1,496,452,186.13 2,766,717,762.02
归属于上市公司
102,094,293.92 100,323,724.18 107,955,178.06 281,487,062.30
股东的净利润
归属于上市公司 94,913,208.35 95,745,548.29 90,796,201.92 200,640,160.88
5 / 177
2016 年年度报告
股东的扣除非经
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-457,342,127.22 1,748,566,079.26 2,070,028,545.83 2,291,917,895.48
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
由于对非同一控制下企业合并上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司收购日的公允价值进
行重述认定，故对 2016 年分季度的相关会计科目进行调整，导致 2016 年分季度主要财务数据与
已披露定期报告数据存在差异。
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额
非流动资产处置损益 4,073,593.78 22,439,810.26 702,882,497.29
计入当期损益的政府补助，但与 36,844,158.74 29,847,009.70 29,068,691.52
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
企业取得子公司、联营企业及合 6,523,379.46
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公 214,947,802.70 34,000,886.79
司期初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有 43,000,000.00
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减 500,000.00 500,000.00 500,000.00
值准备转回
受托经营取得的托管费收入 471,698.10 500,000.00 500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收 69,127,909.69 -24,121,509.19 5,618,729.02
入和支出
少数股东权益影响额 -1,909,627.54 -2,294,036.76 -3,664,732.20
所得税影响额 -5,865,973.21 -2,687,406.24 -110,422,731.69
6 / 177
2016 年年度报告
合计 109,765,139.02 282,131,670.47 658,483,340.73
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
可供出售金融资产之 346,583,749.93 346,583,749.93 0
按公允价值计量的可
供出售权益工具
合计 346,583,749.93 346,583,749.93 0
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发
及运营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上
适度扩展物业管理规模。同时，依托优势资源，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产
业、众创空间等领域实现主业升级，并加大推进公司多元发展。
房地产行业在 2016 年呈现前热后冷的分化趋势。上半年在中央强调去库存的基础上，配合相
关政策红利，推动全国一线、重点二线城市房地产交易量价齐升，到第三季度末，受制于中央及
地方一系列加码限购限贷政策的推出，房地产市场增速有所放缓，到第四季度，政策效应开始释
放，多地成交量出现下滑趋势，整体行情回归理性。一线房企受益于前三季度持续向好的市场行
情，利用其资源布局优势和品牌号召力刺激推盘销售，助推业绩屡创新高；中小型房企资源分布
相对较弱，库存去化速度较缓，储备增量空间受限较大，通过探索模式创新、跨界发展等方式开
拓可持续发展的空间，应对房地产市场格局的新变革。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司收购非同一控制下企业合并上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 61.484%
股权，导致总资产增加 15.83 亿元，占期末总资产的 4.53%。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
7 / 177
2016 年年度报告
公司将坚持以上海为核心的“1+3”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优
化，不断提高项目管理精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目
落地，加快主业升级。同时，公司将加大新产业和物业服务业的培育力度，坚持融产结合，坚持
运用“互联网+”等技术手段，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为公
司业务的重要组成部分。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2016 年，我国经济增速整体呈现“缓中趋稳、稳中向好”态势，供给侧改革的不断深入及经
济结构的优化调整，使我国经济在以提高发展质量和效益为中心的前提下，实现 “三升、三降、
三平衡”，这既为经济的转型发展创造良好条件，也为经济的改革创新提供重要韧性。
2016 年，房地产市场在行业政策和信贷政策的双重宽松下迎来本轮周期高点。一线、重点二
线城市房价快速攀升并形成溢出效应，推动全年成交规模的持续放大，销售额、销售面积双创历
史新高。全年全国商品房销售面积达 15.7 亿平方米，比上年增长 22.5%，全年全国累计销售额达
11.76 万亿元，比上年增长 34.8%。面对局部过热的市场环境，“因城施策”政策分化再度显现，
热点城市重启限购限贷，防控市场风险；三四线城市则抓住城市轮动机遇，坚持去库存策略。在
市场销售回暖及宽松资金推动下，房企拿地热情高涨，但土地整体供应保持低位运行且格局分化，
进一步加剧房企在重点一二线城市土地市场的争夺，热点城市土地价格出现非理性上涨，多地高
价地块频出。在销售业绩高速增长推动下，行业集中度加速提升，规模效应加速发酵，百亿房企
阵营扩大并成市场竞争主力。竞争加剧加速推动行业整合，房企间借助资产重组、资本并购等途
径，实现资源资本融通互补、业务版图迅速扩大，以期在未来的竞争整合格局中占据话语权，强
者恒强态势更趋明显。
报告期内，公司坚持“优化结构、确保重点、整合提高、蓄势发展”的工作方针，抓住房地
产行业市场和资本市场机遇，优化资产结构和库存结构，聚焦重点项目，防控经营风险，推动产
业升级，夯实多元布局，各项工作取得显著进展，为公司中长期稳健发展奠定良好开局。
二、报告期内主要经营情况
1. 资本运作助力发展，股债并举圆满收官
为确保公司在房地产新常态下保持充裕的现金流，为公司主业升级及新产业拓展提供优质的
金融支持，2016 年，公司继续抓住市场融资窗口宽松契机，股债并举推动融资工作。报告期内，
公司克服年初资本市场非理性波动等不利因素，在相关各方的协同推动下，完成了去年底获批的
非公开发行的股票发行工作，共募集资金 39.02 亿元，超过预计募资规模的 80%，并在第一季度
完成新增股份登记办理、募集资金置换、资产过户登记等后续工作，公司总股本从 10.83 亿增加
8 / 177
2016 年年度报告
至 14.19 亿股，实现了资本市场股权融资的首次突破。3 月，公司抓住债券市场稍纵即逝的时间
窗口，发行规模 10 亿元的 2014 年公司债（第二期），以票面利率 3.23%的发行结果再次创下同
期同类型公司债券最低利率的发行佳绩。股权、债券融资的双线并进，不仅为公司进一步拓宽市
场融资渠道、构建多元融资体系奠定坚实基础，也有助于公司借助资本市场融资平台进行资本运
作、持续优化债务结构，有效降低融资成本。2016 年末有息负债综合成本为 4.72%，同比下降 0.91
个百分点。
2. 抓机遇销售创新高，重研发项目精管理
报告期内，公司对市场景气周期及调控政策导向预判精准，抓住房地产市场前三季度宽松政
策带动的一波去化潮，坚持贯彻“抢开盘、抢销售、抢回款”的销售宗旨，抢工程进度保障销售、
抢预售时间加推房源，以灵活的营销策略盘活项目库存、加速去化。青浦朱家角项目、杭州“海
上海”、金山“海上纳缇”、苏州“现代园墅”等项目精准把握本轮市场成交节奏，主动出击、
乘势而上，销售业绩捷报频传；泉州“海上海”、成都“海上海”、 湖州“海上湾”、绍兴“国
际华城”等项目抢抓热点城市房价溢出先机，高效蓄客、精准落位，助推销售业绩再上台阶。公
司房地产销售全年签约金额 109.9 亿元，同比增长 170%；签约面积 75 万平方米，同比增长 184%，
实现公司认购、销售金额双创百亿的历史性突破。公司通过非公开发行募集资金所收购的上投控
股的房地产项目，对公司年度销售业绩增速贡献显著，签约销售额占公司总签约销售额的 20%。
公司在加快销售节奏的同时，以项目工程质量为抓手，着力产品技术研发，深入推进项目精
细化管理。一方面，公司契合市场供需节奏，主动调控工程进度，着力加大适销产品供应力度，
保障竣工交付进度。截止报告期末，公司全年在建项目 15 个，在建工程面积 213 万平方米，其中
新开工面积 29 万平方米，竣工面积 62 万平方米。另一方面，公司实施品质提升和技术创新并重
策略，着力提高产品的市场竞争力和吸引力。报告期内，公司启动绿色建筑“全星计划”，通过
在实践中不断沉淀积累绿色技术，逐步向实用型绿色技术倾斜，并取得显著成果。青岛“国际啤
酒城”获国家绿色建筑“二星”设计认证， T3 楼获 LEED 金级认证、泉州“海上海”C-6-2 公建
获 LEED 金级预认证、C-8-2 公建获得绿色建筑设计“二星”认证。截止报告期末，公司已有 122
万平方米建筑获绿色设计认证，44.7 万平方米建筑获 LEED 认证，23.5 万平方米建筑获得住宅性
能认证。同时，通过 BIM 技术应用的推广，加强施工管理精度，并在嘉定项目全生命周期的应用
中积累技术和经验，为公司后续在大型综合项目更高效应用 BIM 技术奠定坚实基础。
3. 产业地产持续深耕，多元布局不断优化
随着房地产市场持续深度调整，区域分化、结构分化格局延续依旧。公司结合区域聚焦战略，
以产业为依托，地产为载体，持续推动公司“产业 X+地产”的开发运营模式。青岛“国际啤酒城”
项目，经过多年精心打造，其“地产+金融+文化”生态价值体系已日臻完善。报告期内，以 T7
楼集中交付、T3 楼启用为契机，通过利用南广场空地引进全天候体育运动场地、举办文化演出等，
巩固其作为城市客厅的优质形象。金狮百盛广场购物中心开业，浦发银行、民生银行区域性总部
和青岛基金中心整体进驻，全面奠定其作为青岛核心金融城的战略地位。产业培育与地产运营互
9 / 177
2016 年年度报告
为循环增值，为项目销售及运营提供有力支撑。虹口北外滩项目以文化产业培育为导向，报告期
内，公司与倪德伦环球文化娱乐公司成立合资文化公司，正式与该具有百年历史的百老汇剧院运
营商开展战略合作，借助其丰富的院线运营和剧目运作经验起步文化地产，为该项目后续开发及
运营赢得良好开局。
经过两年多的探索和开拓，公司多元产业业务稳步扩张、结构持续优化。报告期内，上实龙
创作为多元布局的领头企业，一方面，加强整合与管理对接，通过 U8/NC 平台的搭建实现内控系
统的全面升级，推动内部管理向精细化深入；另一方面，明晰中长期发展规划，通过对能源管理
技术的深入研究将业务版图扩展延伸至大型工业、船舶、核电及基建领域，培育新的盈利增长点；
通过设立 “院士专家工作站”推进企业技术创新、带动企业科技创新人才成长。帷迦科技（WE+）
作为多元布局的创新企业，借助共享经济浪潮，以灵活便捷的租赁方式、细致周到的服务体验为
基础迅速实现规模扩张。一方面，快速覆盖全国 13 个重点城市，签约空间 26 个，其中 21 个已投
入运营，面积约为 4.97 万平方米，并将空间布局延伸至赫尔辛基、旧金山等海外市场，整体发展
规模较 2015 年实现 10 倍增长；另一方面，积极探索联合办公垂直领域的新产品、新模式，搭建
并上线“WE+企业服务商场”，进一步优化商业模式、开拓新的盈利增长点。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,488,809,186.98 6,619,175,075.58 -1.97
营业成本 4,353,685,885.05 4,311,284,476.47 0.98
销售费用 222,575,650.83 164,201,130.60 35.55
管理费用 243,782,987.26 275,007,900.52 -11.35
财务费用 190,523,891.07 283,007,218.34 -32.68
经营活动产生的现金流量净额 5,653,170,393.35 -1,350,128,387.85 518.71
投资活动产生的现金流量净额 -2,740,578,566.02 -474,873,377.46 -477.12
筹资活动产生的现金流量净额 1,697,314,660.26 1,630,652,770.68 4.09
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 6,488,809,186.98 元，比上期减少 1.97%，主要系青岛国际啤
酒城、成都海上海、湖州海上湾、上海海上纳缇、上海海上湾、上海和墅、上海海上郡、苏州现
代园墅、上海长宁八八中心、上海北竿山国际艺术中心等项目结转。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
10 / 177
2016 年年度报告
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 5,605,174,554.73 3,656,525,218.27 34.77 -15.12 -15.10 减少
行业 0.01 个
百分点
建筑施 843,101,907.34 681,127,067.11 19.21 - -
工业
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 4,978,185,069.00 3,277,350,991.12 34.17 -17.79 -17.57 减少
销售 0.17 个
百分点
房地产 206,941,461.96 57,658,428.83 72.14 5.24 2.52 增加
租赁 0.74 个
百分点
物业管 420,048,023.77 321,515,798.32 23.46 19.54 17.13 增加
理服务 1.58 个
百分点
工程项 843,101,907.34 681,127,067.11 19.21 - -
目收入
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
华北地 664,391,658.78 260,938,031.67 60.73 -82.09 -88.61 增加
区 22.46 个
百分点
华东地 5,188,095,632.01 3,590,412,510.96 30.80 114.12 105.56 增加
区 2.89 个
百分点
西南地 595,789,171.28 486,301,742.75 18.38 38.53 95.58 减少
区 23.80 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
11 / 177
2016 年年度报告
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房地产 房地产 3,656,525,218.27 83.99 4,307,108,371.88 99.90 -15.10
行业
建筑施 建筑施 681,127,067.11 15.64 - - -
工业 工
分产品情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构 总成本 占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房地产 房地产 3,277,350,991.12 75.28 3,976,128,626.00 92.23 -17.57
销售
房地产 房地产 57,658,428.83 1.32 56,243,514.36 1.30 2.52
租赁
物业管 房地产 321,515,798.32 7.39 274,487,707.84 6.37 17.13
理服务
工程项 建筑施 681,127,067.11 15.64 - - -
目收入 工
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 38,684.03 万元，占年度销售总额 5.96%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 143,318.94 万元，占年度采购总额 40.15%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
其他说明
12 / 177
2016 年年度报告
/
2. 费用
√适用 □不适用
费用项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 增减幅度 主要原因
销售费用 222,575,650.83 164,201,130.60 35.55% 主要系代理佣金费增加所致
主要系日常办公性费用缩减使用
管理费用 243,782,987.26 275,007,900.52 -11.35%
所致
主要系借款成本下降以及在建项
财务费用 190,523,891.07 283,007,218.34 -32.68% 目股东垫款增加导致资本化利息
增加费用化利息减少所致
所得税费用 154,269,043.85 374,661,621.18 -58.82% 主要系递延所得税负债转回所致
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 变动比例 主要原因
销售回款资金大幅增
经营活动产生的
5,653,170,393.35 -1,350,128,387.85 518.71% 加以及经营性现金流
现金流量净额
出大幅减少所致
支付上海上投控股有
投资活动产生的
-2,740,578,566.02 -474,873,377.46 -477.12% 限公司 100%股权收购
现金流量净额
余款所致
筹资活动产生的
1,697,314,660.26 1,630,652,770.68 4.09%
现金流量净额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
13 / 177
2016 年年度报告
1. 资产及负债状况
单位：元
上期期 本期期末
本期期末
末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
产的比例
的比例 动比例
（%）
（%） （%）
货币资金 10,022,932,381.59 28.69 5,458,405,964.54 20.01 83.62 销售回款
资金大幅
增加所致
应收账款 209,179,796.02 0.60 3,794,720.72 0.01 5,412.39 新增建筑
施工企业
应收货款
所致
预付款项 56,448,052.74 0.16 39,109,033.71 0.14 44.34 新增建筑
施工企业
预付货款
所致
其他流动资 299,114,102.42 0.86 29,567,671.27 0.11 911.63 预收款项
产 增加导致
预缴税费
增加所致
投资性房地 2,936,294,688.18 8.40 1,639,351,450.50 6.01 79.11 以出租为
产 目的的不
动产物业
本期增加
所致
固定资产 64,879,966.66 0.19 31,595,649.40 0.12 105.34 以自用为
目的的不
动产物业
本期增加
所致
无形资产 61,139,035.73 0.17 1,248,000.00 0.01 4,798.96 收购非同
一控制下
企业合并
的子公司
对专利等
无形资产
评估增值
所致
商誉 260,449,437.50 0.75 40,456,329.28 0.15 543.78 收购非同
一控制下
企业合并
14 / 177
2016 年年度报告
的子公司
所产生的
收购溢价
所致
递延所得税 18,368,521.81 0.05 41,219,943.80 0.15 -55.44 可抵扣暂
资产 时性差异
转回所致
预收款项 6,316,864,506.68 18.08 2,073,250,030.04 7.60 204.68 预收房款
增加所致
应交税费 913,449,419.99 2.61 565,697,654.21 2.07 61.47 应交未交
的各项税
费增加所
致
应付利息 92,911,467.06 0.27 66,175,833.33 0.24 40.40 本期计提
公司债和
中期票据
的利息所
致
其他应付款 1,401,568,621.01 4.01 3,745,705,666.61 13.73 -62.58 支付上海
上投控股
有限公司
100%股权
收购余款
所致
应付债券 2,985,625,914.00 8.55 1,989,427,911.76 7.29 50.07 本期发行
2014 公
司债第二
期 募 得
10 亿 元
资金所致
递延所得税 194,823,737.36 0.56 374,356,923.40 1.37 -47.96 可抵扣时
负债 间性差异
转回所致
股本 1,844,562,892.00 5.28 1,083,370,873.00 3.97 70.26 本期完成
非公开发
行股票及
资本公积
转增股本
所致
资本公积 3,109,356,223.96 8.90 33,740,072.63 0.12 9,115.62 本期非公
开发行股
票产生的
股本溢价
所致
15 / 177
2016 年年度报告
其他说明
/
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值 受限原因
(万元)
存货 95,373 长期借款 20,000 万元
及一年内到期非流动负债 20,000 万元
投资性房地产 179,638 长期借款 117,000 万元
及一年内到期非流动负债 24,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 153,008 长期借款 133,550 万元
及一年内到期非流动负债 3,600 万元
合计 488,019
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的房地产业务经营情况将按照分行业披露标准在本段落详细披露。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待 一级土
持有待 是/否 合作开发 合作开
开发土 地整理 规划计容建筑
序 开发土 涉及合 项目涉及 发项目
项目名称 地的面 面积 面积 (平方
号 地的区 作开发 的面积 的权益
积(平方 (平方 米)
域 项目 (平方米) 占比(%)
米) 米)
1 上海虹口北外滩项 上海 23,037 0 126,705 是 23,037 49
目（提篮桥街道
HK324-01 号地块）
2 上海青浦朱家角 D2 上海 349,168 0 174,584 是 349,168 51
地块
3 湖州吴兴区东部新 湖州 115,647 0 173,470 否 0 100
区 HD35-2E 地块
16 / 177
2016 年年度报告
4 湖州吴兴区东部新 湖州 68,471 0 150,636 否 0 100
区 BLD35-2 地块
17 / 177
2016 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在
建
项
目
/
新
项目用 在建建
开 项目规划计 新开工 已竣工 报告期 可供出售 销售面
序 地 经营 公司权 地面积 总建筑面积 筑面积
项目 工 容建筑面积 面积(平 面积(平 总投资额 实际投 面积(平 积(平方
号 区 业态 益(%) (平方 (平方米) (平方
项 (平方米) 方米) 方米) 资额 方米) 米)
米) 米)
目
/
竣
工
项
目
青 国际啤 在
1 综合 100 227,675 480,000 783,500 0 98,567 97,960 750,000 61,429 87,700 58,387
岛 酒城 建
上 青浦海 在
2 别墅 51 315,073 44,110 59,577 0 0 0 100,100 6,185 14,032 1,366
海 源别墅 建
青浦上
上 在
3 实海 住宅 51 808,572 404,287 497,065 0 154,741 0 363,600 63,591 101,536 98,192
海 建
上湾
青浦和
上 竣
4 墅/海 住宅 51 162,708 78,482 121,683 0 78,643 78,377 408,800 44,035 69,181 68,445
海 工
上郡
5 上 金山海 住宅 竣 100 135,144 162,172 214,143 0 0 0 199,594 15,541 103,164 87,051
18 / 177
2016 年年度报告
海 上纳缇 工
嘉定上
上 住宅、 竣
6 实海 100 32,991 52,785 75,559 0 75,559 75,422 75,000 14,118 5,612 5,612
海 商业 工
上荟
上 嘉定海 住宅、 在
7 100 58,949 117,899 163,351 0 163,351 0 205,399 15,435 0 0
海 上公元 商业 建
上 长宁八 竣
8 住宅 100 30,175 95,000 124,891 0 0 0 216,800 5,692 27,260 27,260
海 八中心 工
上 长宁八 竣
9 商业 100 16,520 80,000 123,308 0 123,308 122,427 274,500 31,274 0 0
海 八中心 工
上 静安泰 在
10 住宅 100 32,512 97,536 114,737 17,950 17,950 0 338,194 1,997 2,502 0
海 府名邸 建
青浦北
上 竿山国 竣
11 综合 100 194,956 95,941 120,363 0 0 0 129,000 1,136 26,723 15,062
海 际艺术 工
中心
湖 竣
12 海上湾 住宅 100 85,555 78,711 96,085 0 0 0 56,500 5,627 45,668 42,236
州 工
湖 上实花 酒店、 竣
13 100 116,458 46,583 47,177 0 47,148 47,148 87,000 7,049 0 0
州 园酒店 商业 工
湖 湖润商 在
14 商业 100 13,661 27,322 27,322 0 0 0 9,700 463 0 0
州 务广场 建
上实
在
杭 海上海 住宅、
15 建 85 74,864 172,187 230,484 0 230,484 0 234,400 31,205 153,915 81,104
州 （一 商业
期）
上实
海上海 在
杭 住宅、
16 （二 建 85 59,640 137,172 198,203 198,203 198,203 0 200,000 13,335 0 0
州 商业
期） 46
号地
19 / 177
2016 年年度报告
块）
绍 国际华 住宅、 在
17 96.42 156,452 237,803 265,554 0 76,876 43,876 127,763 10,773 59,984 31,195
兴 城 商业 建
苏 现代园 竣
18 住宅 70 285,185 218,211 283,377 0 91,160 91,160 225,295 38,727 64,116 55,199
州 墅 工
泉 上实 住宅、 在
19 49 381,795 1,615,392 1,670,032 0 628,044 0 1,478,000 71,268 153,498 71,225
州 海上海 商业 建
成 上实 住宅、 竣
20 100 61,506 184,519 254,885 0 0 0 178,800 14,999 148,139 75,441
都 海上海 商业 工
重 上实. 住宅、 在
21 100 30,845 56,195 74,935 74,935 74,935 0 37,368 9,674 25,919 20,092
庆 海上海 商业 建
长 丰盛大 住宅、 竣
22 90 5,468 58,150 70,566 0 70,144 70,144 71,000 10,532 45,314 7,542
沙 厦 商业 工
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
详见“2.报告期内房地产开发投资情况”
20 / 177
2016 年年度报告
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产
出租房地产 公司权益
序号 地区 项目 经营业态 的建筑面积
的租金收入 (%)
(平方米)
1 实业大厦 写字楼出租 10,088.56 1,647.27 100.00%
2 实业大厦 写字楼出租 14,461.81 2,873.00 74.00%
3 实业大厦 车库出租 8,573.67 441.00 74.00%
4 金钟广场 写字楼出租 12,269.70 1,901.57 100.00%
5 金钟广场 写字楼出租 44,135.50 8,799.46 90.00%
6 金钟广场 车库出租 4,870.37 277.00 90.00%
7 高阳宾馆 写字楼出租 3,847.00 1,041.28 100.00%
8 高阳商务中心 写字楼出租 26,668.00 1,428.34 100.00%
9 海上海 商铺出租 22,027.22 1,744.19 100.00%
10 海上海 车库出租 22,000.00 374.07 100.00%
11 上海 华申大厦 写字楼出租 343.88 24.31 100.00%
12 黄浦新苑 商铺出租 20,917.80 1,516.94 100.00%
13 海潮路 108 号 商铺出租 474.3 69.16 100.00%
14 永隆大厦 写字楼出租 797.52 61.66 100.00%
15 仲盛金融中心 写字楼出租 2,321.04 277.37 100.00%
中山北路 235
16 写字楼出租 1,434.00 76.00 100.00%
号(部分)
17 上川路 1111 号 厂房出租 40,207.89 819.26 100.00%
18 泰府名邸 商铺出租 1,778.9 65.28 100.00%
19 泰府名邸 车位 18.58 100.00%
20 长宁八八 车位 22,199 323.50 100.00%
21 成都 锦绣森邻 商铺出租 1,396.34 20.13 100.00%
22 青岛 上实中心 写字楼出租 7,347.11 280.50 100.00%
23 天津 莱茵小镇 商铺出租 5,961.07 46.9 100.00%
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,374,070.00 4.72% 25,705.07
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
21 / 177
2016 年年度报告
报告期内，公司对外股权投资总额为 90,709.04 万元，比上期增加 6,224.73 万元，增加 7.37 %。
具体投资情况如下：
被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%）
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 25,598.97 49.00
上海实银资产管理有限公司 资产管理 832.37 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 295.97 38.00
互联网信息技术服
上海帷迦科技有限公司 1,243.49 45.00
务
上海虹晟投资发展有限公司 实业投资 476.25 49.00
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 15,000.00 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 5.00
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 34,658.37 32.27
上海众鑫建筑设计研究院有限公司 建筑设计 1,500.00 15.00
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 45.00 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 10,000.00 43.43
上海上实倪德伦文化发展有限公司 组织文化交流活动 8.62 50.00
合计 90,709.04
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
序 被投资公司 主要业 投 合作方 资 报告期 取得的 期末占 投资期限 是否
号 名称 务 资 金 收购/投 权益比 投资单 涉诉
方 来 资金额 例 位权益
式 源 （万元） 比例
1 杭州上实房 房地产 收 福建省泉州丰盛集 自 3460 34% 85% 至 2044 年 否
地产开发有 开发经 购 团有限公司 有 12 月
限公司 营 资
金
2 上海新世纪 物业管 收 上海国际集团（香 自 1900 25% 100% 至 2028 年 否
房产服务有 理 购 港）有限公司 有 10 月
限公司 资
金
22 / 177
2016 年年度报告
3 上海瑞陟投 投资管 收 上海懿语股权投资 自 2500 83.33% 100% 至 2044 年 否
资管理有限 理、实 购 基金合伙企业（有限 有 07 月
公司 业投资 合伙） 资
等 金
4 上海嘉荟房 房地产 收 上海竑翕股权投资 自 1500 60% 100% 至 2044 年 否
地产有限公 开发经 购 基金合伙企业（有限 有 09 月
司 营等 合伙） 资
金
5 上海丰泽置 房地产 增 上实丰泽置业有限 自 22500 不适用 51% 至 2058 年 否
业有限公司 开发经 资 公司 有 06 月
营等 资
金
6 宁波市鄞州 股权投 新 上海森马投资有限 自 10000 43.43% 43.43% 至 2046 年 否
帷幄投资合 资、投 设 公司、宁波根特投资 有 05 月
伙企业（有限 资管理 合伙企业（有限合 资
合伙） 等 伙）、新伟扬（上海） 金
股权投资基金管理
有限公司、上海柯扬
壹派投资管理合伙
企业（有限合伙）、
宁波帷迦投资管理
有限公司
7 上海上实倪 组织文 新 NEDERLANDER 自 500 50% 50% 至 2046 年 否
德伦文化发 化交流 设 WORLDWIDE 有 09 月
展有限公司 活动等 ENTERTAINMENT.LLC 资
金
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
上海实业开发有限公司 34,658.37 34,658.37 -
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
23 / 177
2016 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要产品或
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
房地产开
苏州上投置业有限公司 现代园墅 3,000.00 52,018.54 14,021.81 111,160.59 39,298.42 29,718.55
发与经营
房地产开 长宁八八中
上海汇通房地产有限公司 106,000.00 296,321.63 126,331.68 63,728.99 22,340.42 16,774.12
发与经营 心
上实发展(青岛)投资开发有限 房地产开 青岛国际啤
57,884.15 355,023.68 233,712.70 66,392.21 18,867.31 12,313.92
公司 发与经营 酒城
房地产开 青浦和墅、
上海丰茂置业有限公司 31,339.80 151,178.21 44,476.88 64,653.20 9,955.48 8,987.07
发与经营 海上郡
上海上实龙创智慧能源科技股
工程施工 工程施工 6,118.68 131,145.81 57,696.47 84,606.54 7,934.21 7,107.32
份有限公司
房地产开
湖州湖峻置业有限公司 湖州海上湾 2,000.00 17,963.98 8,327.78 47,907.38 8,593.99 6,123.87
发与经营
房地产开
成都上实置业有限公司 成都海上海 59,523.81 122,485.57 106,756.24 59,212.52 6,054.45 4,562.59
发与经营
上海上实物业管理有限公司 物业管理 物业管理 1,200.00 34,058.68 5,944.70 11,756.02 4,595.51 4,144.70
房地产开
上海金钟商业发展有限公司 金钟广场 4,100.00 56,393.86 10,668.47 9,446.48 4,808.32 3,715.03
发与经营
房地产开 北竿山国际
上海胜清置业有限公司 26,100.00 55,564.76 37,326.51 27,987.70 4,623.27 3,513.47
发与经营 艺术中心
上海新世纪房产服务有限公司 物业管理 物业管理 500.00 31,890.36 5,339.30 28,434.46 2,451.31 2,223.12
房地产开
上海丰泽置业有限公司 青浦海上湾 50,000.00 192,202.08 52,461.82 10,845.79 1,329.49 991.23
发与经营
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，经济发展定调“稳中求进”，深化供给侧改革、
着力振兴实体经济，都将为房地产市场平稳发展营造良好环境。房地产政策方面，政府在强化房
屋回归居住属性的同时，将通过因城施策、精准调控和中长期长效机制来推进住房体制建设，而
货币政策转向稳健中性也将使过去宽松的货币信贷环境持续收紧。受政策、货币环境双重收紧的
叠加影响及 2016 年房地产市场交易的高基数效应，房地产销售在量价方面将可能明显承压，城市
24 / 177
2016 年年度报告
分化格局特点亦将愈发显著。行业集中度的加速提升、市场格局的高度分化，一方面将加剧房企
间对热点城市有限土地资源、销售市场的争夺，另一方面也将加速行业内资本、资源、人才的洗
牌和整合。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核心，“坚守主业、
适度多元”，全方位拓展公司发展空间，促进公司可持续发展。在战略布局上，坚持以上海为核
心，形成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3”
战略布局，深耕城市群布局，聚焦一二线城市。在业务结构上，坚持以房地产开发、运营为主，
辅以地产服务和新兴产业“一核多翼”多元发展的战略指导思路，以金融地产、文化地产、养老
产业等产业地产作为运作平台，深度挖掘房地产细分领域实现产业升级；以智慧城市、联合办公、
健康养老等新兴产业作为产业延伸，实现与地产主业的跨界融合，提升多元产业的能级。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
面对外部宏观经济形势及房地产行业格局的变化，公司不仅关注规模和业绩的增长，更看重
如何在错综复杂的市场环境中寻找新的发展机遇和成长空间，保持企业长期稳定可持续发展。2017
年，公司将坚持“明确定位、深化布局、优化结构、推动创新”的工作战略，把握经济结构转型
机遇、顺应行业变革趋势，沉淀自身专业核心竞争优势，深度挖掘市场投资价值，强化战略执行，
提升核心竞争力；深化布局调整，蓄力可持续发展；整合优势资源，开拓盈利增长点；加大创新
力度，释放发展活力。公司力争实现营业收入 65 亿元，预计营业成本 47 亿元；预计新开工面积
约 90 万平方米，竣工面积约 50 万平方米。
1. 深耕优势区域，坚持主业可持续发展
房地产主业方面，公司将密切关注政策及市场走势，保持敏锐的市场感知度，把握节奏，优
化结构，着力积聚发展资源。一方面，坚持“去库存、抢回款、快周转”的营销策略，创新营销
手段，提升营销质量。公司将以优化产品结构、优化库存结构为核心，抓住市场行情、紧扣政策
导向，推盘结构及节奏契合市场需求；丰富营销手段、强化推广体系，提升项目蓄客量和转化率，
保证可持续的良好销售态势。另一方面，坚持深耕城市群布局，优化投资结构，增强发展后劲。
公司将继续深耕“1+3”布局重点城市及区域；以成熟核心团队和重点项目的成功经验为基础，借
力国企改革、发挥品牌影响、创新合作模式、整合优势资源，着力将资源向重点区域、重点城市
集中，加快拓展节奏，把握市场机遇，探索重点片区土地储备、项目储备的可能性，持续提升品
牌影响力，推动主业可持续发展。
2. 拓展产业纵深，提升业绩增长动力
25 / 177
2016 年年度报告
产业升级方面，公司将多措并举加快“产业 X+地产”的发展，夯实发展效益、优化发展规划，
着力提升业绩增长动力。第一，青岛“国际啤酒城”，公司将继续以打造区域内地标性金融文化
综合体为核心，推进 T1、T2 楼的开发建设及酒店、文化广场的品牌招商和商业运营。第二；虹口
北外滩项目，公司将以打造区域内地标性文化商业综合体为目标，正式启动项目开发建设的同时，
在音乐剧引进及巡演、文化教育与培训等方面深入开展与倪德伦公司的合作，从软件着手培育文
化地产属性。第三，崇明东滩养老项目，公司将以“东滩长者社区”启动运营为契机，在完善“一
站式”老年持续照护社区养老模式基础上，发挥公司在项目开发、地产服务方面的特长，依托股
东资源优势，探索“居家、社区、机构”一体化养老服务模式。
3. 推进新产业发展，提高主业协同融合
新兴产业方面，公司将以智慧能源管理和联合办公空间为发展重心，优化资源配置、拓展业
务布局，推动新产业与主业协同发展。一方面，公司将充分整合资源，推动上实龙创在业务领域
的纵向延伸和横向发展，增强其核心业务拓展和创新技术研发能力，不断提高智慧能源管理的发
展能级。另一方面，公司将合理优化布局，推动 WE+（帷迦科技）通过兼并收购、线上线下融合
等手段扩张区域布局及业务服务版图，并借助技术和消费升级在不同垂直领域探索模式创新，增
强与公司持有型物业协同融合的可能，提升存量资产价值。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
宏观方面，受国内外不确定因素影响，2017 年经济增速存在继续放缓的可能，货币政策也将
转入稳健中性，支持行业快速发展的动力再度减弱。政策方面，受本轮市场行情过热影响，2017
年房地产政策依然会坚持“因城施策”、分类调控，且不排除部分热点城市存在调控政策升级加
码的情形，预计未来行业调控环境整体依然趋紧。受限购限贷、货币信贷政策收紧预期影响，加
之本轮部分热点城市房地产成交量价快速攀升严重透支需求，预计房地产需求将整体有所缩减，
一、二线城市去化速度趋缓，非重点二线及三四线城市则存在库存过高及去化难度加大的风险，
这都将对 2017 年市场成交变化带来压力。竞争方面，2016 年房地产市场交易规模再创新高，行
业周期性高点已过也是基本共识，在有限的市场容量内，房地产企业对热点城市土地资源、销售
市场的争夺将会更趋激烈，而在“去杠杆、挤泡沫”的政策预期下，房地产企业融资途径的持续
收缩无疑对企业的资金链安全和融资能力提出更高的挑战。对此，公司将密切关注宏观政策及市
场动态，及时把握市场格局变化，积极变革应对市场调整。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
26 / 177
2016 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》要求，修改完
善了《公司章程》中有关利润分配政策的条款，进一步明确和规范了公司利润分配政策，有效提
高了分红决策的透明度和可操作性，充分考虑了投资者特别是中小投资者的要求和意愿，兼顾了
对投资者的合理回报及公司的可持续发展，切实维护了所有股东特别是中小投资者的利益,并已经
公司第五届董事会第三十二次会议及公司 2012 年度第二次临时股东大会审议通过。
公司现金分红政策为：最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可
分配利润的 30%。公司最近三年以现金方式累计分配的利润占公司最近三年实现的年均可分配利
润的 30.19%，符合公司现金分红政策。
2016 年 5 月，根据 2016 年 4 月 20 日召开的公司 2015 年年度股东大会决议，董事会实施了
2015 年度利润分配方案：公司以截止 2016 年 1 月 22 日的总股本 1,418,894,532 股为基数，向全
体股东每 10 股派发现金红利 0.38 元人民币（含税），合计分配现金红利 53,917,992.22 元人民
币，剩余未分配利润 1,746,001,214.22 元人民币结转下一年度。股权登记日为 2016 年 5 月 26
日，除息日为 2016 年 5 月 27 日，现金红利发放日为 2016 年 5 月 27 日。本次分红派息实施公告
刊登于 2016 年 5 月 19 日《中国证券报》和《上海证券报》并载于上交所网站（www.sse.com.cn）。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报 中归属于上
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的数
分红 每 10 股转 表中归属于上市 市公司普通
红股数 息数(元) 额
年度 增数（股） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （含税） （含税）
的净利润 利润的比率
(%)
2016 年 0.38 70,093,389.90 591,860,258.46 11.84
2016 年半年度
2015 年 0.38 53,917,992.22 519,654,725.22 10.38
2014 年 0.71 76,919,331.98 885,315,591.52 8.69
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
27 / 177
2016 年年度报告
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是
是
否
否 如未能
承 及 如未能及时履
承 有 及时履
承诺背 诺 承诺 时 行应说明未完
诺 承诺时间及期限 履 行应说
景 类 内容 严 成履行的具体
方 行 明下一
型 格 原因
期 步计划
履
限
行
解 上 上海实业作为上实控 该承诺履行期限于 是 是
决 海 股的控股股东及实际 2014 年 7 月届满。
同 实 控制人，在上实控股通 公司于 2014 年 7 月
业 业 过其全资子公司上实 4 日召开 2014 年第
收购报
竞 地产发展有限公司收 一次临时股东大
告书或
争 购上海上实所持有的 会，审议并通过了
权益变
本公司 63.65%股份时， 《关于上海实业
动报告
签署了《避免同业竞争 （集团）有限公司
书中所
承诺函》，承诺采用政 变更承诺履行期限
作承诺
策允许的方式进行业 的议案》，同意延
务整理，避免与本公司 期 3 年履行前述解
发生同业竞争。 决同业竞争的承
诺。
解 上 上海上实与本公司签 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持 将在条
决 海 署了《避免同业竞争声 有的上海海外 件成熟
同 上 明与承诺函》，承诺避 联合投资股份 时履行。
业 实 免与本公司发生同业 有限公司
竞 竞争。 17.65%股权尚
与重大 争 未解决外，上海
资产重 上实已通过股
组相关 权转让等方式
的承诺 解决了《避免同
业竞争声明和
承诺函》所涉及
的全部同业竞
争问题。上海上
实持有的公司
28 / 177
2016 年年度报告
17.65%股权事
项如下：上海海
外联合投资股
份有限公司所
负责的俄罗斯
圣彼得堡市
“波罗的海明
珠”大型综合
社区项目为中
俄战略项目，项
目背景特殊，自
始受到两国政
府的高度关注
和支持。该公司
有关股东书面
约定，未经其他
方事先书面同
意，任何一方均
不得转让、出
让、抵押或以其
他方式处理有
关全部或任何
权利义务。由于
尚无法获得其
他股东对该等
股权转让事项
的一致同意，目
前仍不具备注
入上市公司的
条件。上海上实
持有的上海海
外联合投资股
份有限公司
17.65%股权委
托本公司管理，
管理费用为每
年合计 50 万元
人民币。
盈 上 上海上实将以现金全 2015 年 12 月 22 日 是 是
利 海 额补偿上投控股
与再融
预 上 2015-2017 年度实现的
资相关
测 实 扣非经常性损益后归
的承诺
及 属于母公司的净利润
补 未达到沪东洲资评报
29 / 177
2016 年年度报告
偿 字[2015]第 0266249 号
《企业价值评估报告
书》中的上投控股
2015-2017 年度归属于
母公司净利润合计数
的差额部分。根据上述
报告，2015-2017 年度，
上投控股净利润合计
96,050.85 万元，归属
于母公司净利润合计
73,124.86 万元。业绩
补偿测算期间结束后，
上实发展聘请专业机
构对上投控股进行减
值测试，如其期末资产
减值额大于补偿期限
内上实发展已获补偿
现金数，则上海上实应
进一步就超额减值部
分向本公司进行现金
补偿。
其 上 上海实业于 2014 年 12 2014 年 12 月 17 日 否 是
他 海 月 17 日向上实发展出
实 具《关于制定保护中小
业 投资者权益具体措施
的回函》，同意：为充
分保护中小投资者利
益，若公司发生公司债
发行申请函中涉及的
项目（上海朱家角“海
源别墅”、上海朱家角
“海上湾”、上海朱家
角“D 地块”、湖州
“湖润商务广场”、上
实湖州花园酒店、青岛
“国际啤酒城”、泉州
“B-2、B-7-1、B-7-2”
地块项目）因延期开竣
工问题受到政府处罚
或承担相关出让合同
项下的违约责任，上海
实业将承担由此产生
的全部损失。
股 上 公司非公开发行股票 2016 年 1 月 22 日 是 是
30 / 177
2016 年年度报告
份 海 的新增股份已于 2016
限 上 年 1 月 22 日在中国证
售 投 券登记结算有限责任
资 公司上海分公司办理
产 完毕登记托管手续。上
经 海上投资产经营有限
营 公司持有的
有 85,984,522 股，为本次
限 非公开发行新增股份。
公 作为有限售条件流通
司 股，自发行结束之日起
36 个月内不得转让，预
计上市流通时间为
2019 年 1 月 22 日，如
遇法定节假日或休息
日，则顺延至其后的第
一个交易日。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
√已达到 □未达到 □不适用
本公司于 2015 年度收购上海上投控股有限公司，该公司 2015-2016 年度实际实现扣除非经
常性损益后归属于母公司所有者的净利润 74,821.58 万元。
本公司非公开发行股票实施过程中所收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司，该公司
2016 年度实际实现扣除非经常性损益后净利润为 6,860.40 万元，较 2016 年度业绩承诺的 6,800
万元超出 60.40 万元。
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
31 / 177
2016 年年度报告
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 上会会计师事务所（特殊普通
合伙）
保荐人 海通证券股份有限公司
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
32 / 177
2016 年年度报告
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占同类 交易价格
关联
关联交 交易金 与市场参
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 交易 市场
易定价 关联交易金额 额的比 考价格差
方 系 易类型 易内容 易价格 结算 价格
原则 例 异较大的
方式
(%) 原因
上海上实 集团兄 提供劳 收取租 市场价 4,253,996.00 2.06 现金
投资发展 弟公司 务 赁费 结算
有限公司
33 / 177
2016 年年度报告
上海实业 集团兄 提供劳 收取租 市场价 4,672,461.09 2.26 现金
东滩投资 弟公司 务 赁费 结算
开发(集
团)有限
公司
上海上实 集团兄 提供劳 收取托 协议价 471,698.10 100.00 现金
(集团)有 弟公司 务 管费 结算
限公司
上海上实 集团兄 提供劳 收取租 市场价 176,154.29 0.09 现金
(集团)有 弟公司 务 赁费 结算
限公司
上海上实 集团兄 提供劳 收取租 市场价 3,177,601.33 1.54 现金
集团财务 弟公司 务 赁费 结算
有限公司
上海实银 合营公 提供劳 收取租 市场价 1,072,794.29 0.52 现金
资产管理 司 务 赁费 结算
有限公司
上海上实 集团兄 提供劳 收取租 市场价 2,483,292.56 1.20 现金
金融服务 弟公司 务 赁费 结算
控股有限
公司
上海实业 参股子 接受劳 支付托 协议价 365,202.63 100.00 现金
开发有限 公司 务 管费 结算
公司
上海帷迦 联营公 提供劳 收取租 市场价 5,421,014.67 2.62 现金
科技有限 司 务 赁费 结算
公司
上海帷迦 联营公 提供劳 工程施 市场价 4,840,206.23 0.57 现金
科技有限 司 务 工 结算
公司
新上海国 集团兄 接受劳 支付园 市场价 13,527,263.00 100.00 现金
际园艺有 弟公司 务 艺工程 结算
限公司 费
上海上投 集团兄 接受劳 支付商 市场价 11,600,000.00 11.34 现金
商业资产 弟公司 务 业策划 结算
管理有限 费
公司
上海天地 集团兄 接受劳 支付营 市场价 11,258,040.00 11.00 现金
行房地产 弟公司 务 销服务 结算
营销有限 费
公司
合计 / / 63,319,724.19 / / /
关联交易的说明 无
34 / 177
2016 年年度报告
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
报告期内，公司将非公开发行股票所募集资金中 公司公告临 2016-05、临 2016-10
的人民币 34 亿元用于收购上海上投控股有限公
司（以下简称“上投控股”）100%股权，其中，
人民币 10 亿元为预先投入的自筹资金，该等自
筹资金已在募集资金到账后完成资金置换手续。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
√适用 □不适用
本公司于 2015 年度收购上海上投控股有限公司，该公司 2015-2016 年度实际实现扣除非经
常性损益后归属于母公司所有者的净利润 74,821.58 万元。
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1） 公司 2016 年向特定对象非公开发行境内上市人民币普通股 A 股股票，并使用非公开发行
募集资金（人民币 2,288.02 万元）对上实龙创进行增资。上实龙创股东之一上海上实创业投
资有限公司是上海上实的全资子公司，于本次非公开发行相关的增资协议实施前持有上实龙
创 13.0215%的股份，本次增资事项构成公司与关联法人的关联交易。公司于 2016 年 4 月 25
日向上实龙创缴付人民币 2 亿元，其中：增加注册资本人民币 13,186,813 元，其余资金累计
人民币 186,813,187 元作为资本公积。2016 年 5 月 12 日，上实龙创完成此次增资的工商变
更登记工作，增资完成后上实龙创注册资本从人民币 48,000,000 元增至人民币 61,186,813
元。截至报告期末，公司持有上实龙创 69.7849%股份。详见公司公告临 2015-23、临 2015-33、
临 2015-65、临 2016-05。
（2） 公司董事会于 2016 年 5 月 12 日召开第七届董事会第三次会议，会议同意由公司全资子
公司上海实锐投资管理有限公司出资人民币 1 亿元，与上海森马投资有限公司、宁波根特投
资合伙企业（有限合伙）、新伟扬（上海）股权投资基金管理有限公司、上海柯扬壹派投资管
理合伙企业（有限合伙）作为有限合伙人（LP）共同投资，公司参股公司宁波帷迦投资管理
35 / 177
2016 年年度报告
有限公司（以下简称“帷迦投资”）作为普通合伙人（GP，基金管理人），发起设立 “宁波市
鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“帷迦基金”）”，帷迦基金募集资金规模为人
民币 2.3 亿元。详见公司公告临 2016-25、临 2016-26。
（3） 公司于 2016 年 7 月 29 日召开第七届董事会第五次会议，会议同意公司与上实丰泽置业
有限公司（以下简称“上实丰泽”）按照对上海丰泽置业有限公司（以下简称“丰泽公司”）
的现有持股比例进行同比例增资，合计新增注册资本人民币 44,117.6471 万元。本次新增注
册资本分为资本公积转增、盈余公积转增、未分配利润转增（以下合称“转增出资”）和股
东现金增资两部分。公司按所持 51%股权比例出资人民币 22,500 万元，其中：（1）转增出资
人民币 6,525.6473 万元； 2）现金出资人民币 15,974.3527 万元。详见公司公告临 2016-32、
临 2016-33。截至报告期末，该增资事项的外商投资企业的变更备案及工商变更登记手续已
完成。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
提供资金
关联方 关联关系
期初 期末 期初 期末
发生额 发生额
余额 余额 余额 余额
上海帷迦科技 联营公司 279.07 279.07
有限公司
泉州市上实投 合营公司 156,962.90 7,944.81 164,907.71
资发展有限公
司
上海实业养老 联营公司 19,000.00 19,000.00
投资有限公司
上海虹晟投资 联营公司 98,130.08 -98,130.08 -
发展有限公司
上海实森置业 联营公司 600.00 135,442.25 136,042.25
有限公司
上海上实（集 集团兄弟公司 50.00 50.00
36 / 177
2016 年年度报告
团）有限公司
上海市上投房 集团兄弟公司 13,870.29 13,870.29
地产投资有限
公司
上海上实（集 集团兄弟公司 240,000.00 -240,000.00 -
团）有限公司
江建钦 其他关联人 1,410.00 1,410.00
庄伟峰 其他关联人 1,410.00 1,410.00
上海天地行房 集团兄弟公司 50.00 -50.00 -
地产营销有限
公司
上海建厦投资 其他关联人 4,830.00 -4,830.00 -
发展有限公司
新上海国际园 集团兄弟公司 413.26 413.26
艺有限公司
上海天地行房 集团兄弟公司 698.55 698.55
地产营销有限
公司
上海上实（集 集团兄弟公司 23,306.22 23,306.22
团）有限公司
合计 274,692.98 45,586.05 320,279.03 271,006.22 -229,897.90 41,108.32
关联债权债务形成原因 报告期内，公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 279.07 万元，系应
收的工程款；公司应收泉州市上实投资发展有限公司 164,907.71 万元，系
对合营企业的股东垫款；公司子公司应收上海实业养老投资有限公司
19,000.00 万元以及应收上海实森置业有限公司 136,042.25 万元，系对联营
企业的股东垫款；公司应收上海上实(集团)有限公司 50.00 万元，系应收的
托管费；公司及公司子公司应付上海市上投房地产投资有限公司 13,870.29
万元，以及公司子公司应付江建钦和庄伟峰 2,820.00 万元，系关联方之间
的往来款；公司子公司应付新上海国际园艺有限公司 413.26 万元，系应付
未付的园艺工程费；公司子公司应付上海天地行房地产营销有限公司 698.55
万元，系应付未付的营销服务费；公司子公司应付上海上实(集团)有限公司
23,306.22 万元，系应付未付的股利。
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
37 / 177
2016 年年度报告
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保发生 担保是 是否 是否
担保方与上 担保
被担保 日期(协 担保 担保 担保 否已经 担保是 存在 为关 关联
担保方 市公司的关 担保金额 逾期
方 议签署 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 反担 联方 关系
系 金额
日) 毕 保 担保
上海上实 全资子公司 上海实 24,700.00 2016年8 2016年8 2020年12 一 般 否 否 是 是 联营
城市发展 业养老 月25日 月31日 月31日 担保 公司
投资有限 发展有
公司 限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 24,700.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 24,700.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 24,700.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.71
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 24,700.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务
担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 24,700.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 /
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
38 / 177
2016 年年度报告
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1. 公司于 2015 年 12 月 22 日获得中国证监会《关于核准上海实业发展股份有限公司非公开发行
股票的批复》（证监许可[2015]2989 号），截至 2016 年 1 月 22 日，本次非公开发行工作已全
部结束。公司本次采用非公开发行股票的方式，以 11.63 元/股向上海上投资产经营有限公司、
曹文龙、上银基金管理有限公司、君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、中信证
券股份有限公司、中国长城资产管理公司、北京中融鼎新投资管理有限公司等 7 名对象发行
股票 335,523,659 股，募集资金总额为人民币 3,902,140,154.17 元，其中包括货币资金
3,762,880,154.17 元和曹文龙持有的上海龙创节能系统股份有限公司 9,181,978 股股份。本
次发行后，公司股份总数为 1,418,894,532 股，其中，有限售条件股份为 335,523,659 股。
详见公司公告临 2016-08、非公开发行股票发行情况报告书。
2. 公司发行公司债券事项于 2015 年 3 月 10 日获得中国证券监督管理委员会“证监许可
[2015]375 号文”核准。本次债券发行采用分期发行方式，2014 年公司债券（第二期）发行
工作于 2016 年 3 月 14 日结束，实际发行规模 10 亿元，最终票面利率为 3.23%，发行期限为
5 年（附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权）。详见公司 2014 年公司
债券（第二期）发行公告、募集说明书及摘要、票面利率公告、发行结果公告。
3. 报告期内，公司完成了第七届董事会、监事会的换届选举工作以及新一届高级管理人员的法
定聘任程序。详见公司公告临 2016-20、临 2016-22、临 2016-23、临 2016-28。
4. 截至 2016 年 3 月 11 日，公司实际控制人上海实业（集团）有限公司通过一致行动人增持本
公司股份计划全部实施完毕。在本次增持计划中，上实置业集团（上海）有限公司、上实投
资（上海）有限公司及上海上实投资管理咨询有限公司三家公司通过上海证券交易所交易系
统，合计增持了本公司股份 21,515,662 股。详见公司公告临 2015-57、临 2015-73、临 2016-01、
临 2016-02、临 2016-06、临 2016-12。
5. 公司实际控制人上海实业（集团）有限公司（以下简称“上实集团”）全资子公司上海上实
投资发展有限公司（以下简称“上实投发公司”）于 2016 年 7 月 29 日以所持有的公司
46,735,036 股股票换购了中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金（以下简称“上海国
企 ETF”）份额，占公司总股本的 3.29%。换购完成后，上实集团继续通过上实地产发展有限
公司等 5 家持股主体合计持有公司 56.18%的股份。
6. 公司于 2015 年 4 月 28 日、5 月 15 日与上海上实（集团）有限公司（以下简称“上海上实”）
签订附条件生效的股权转让协议及补充协议，收购上海上实所持有的上海上投控股有限公司
（以下简称“上投控股”）100%公司股权。2015 年 12 月 31 日，公司完成对前述收购股权的
股权交割及工商变更登记手续。2016 年 2 月 1 日，上投控股之控股子公司绍兴上投置业发展
39 / 177
2016 年年度报告
有限公司（以下简称“绍兴上投”）的参股股东上海建厦投资发展有限公司（以下简称“上
海建厦”）因与绍兴上投所签订之《关于袍江工业区“国际华城”E1B 地块开发建设的协议
书》及补充协议（一）（以下简称“协议书”）产生履约纠纷，向浙江省绍兴市中级人民法院
（以下简称“绍兴中院”）提起诉讼，请求判决确认解除该等协议书，同时请求判令绍兴上
投返还 E1B 地块部分土地出让金人民币 1000 万元及利息，偿付 E1B 地块项目建设投入相关费
用总计人民币 61,562,033 元(暂计算至 2015 年 12 月 31 日），并偿付预期收益损失总计人民
币 1600 万元。公司认为，上述协议书的签订系发生在本公司成为上投控股公司股东之前， 因
该等协议书之签订及履行所引起的纠纷、诉讼均应由原转让方予以解决，并承担由此可能产
生的任何诉讼后果及相关损失。鉴于此，绍兴上投原股东方、上海上实之全资公司上海市上
投房地产投资有限公司（以下简称“上海上投投资”）被追加为被告参加该案诉讼，其亦已
明确函告绍兴中院，表示愿意承担由于该案诉讼所可能产生的诉讼裁判后果及相应的全部责
任。2016 年 6 月 14 日，绍兴中院作出一审判决（（2016）浙 06 民初 00033 号）：1)原告与被
告绍兴上投置业发展有限公司签订的关于袍江工业区“国际华城”E1B 地块开发建设协议书
及相关补充协议解除。2）被告上海市上投房地产投资有限公司支付原告上海建厦投资发展有
限公司 48,300,000.00 元及利息 7,575,777.00 元。3）被告上海市上投房地产投资有限公司
支付原告上海建厦投资发展有限公司咨询费用 3,790,000.00 元。4）被告上海市上投房地产
投资有限公司支付原告上海建厦投资发展有限公司经营管理费用 7,721,777.00 元。截至报告
期末，上海上投投资已根据生效判决，承担该案的诉讼后果及相应的全部责任。
7. 公司于 2009 年与上实投资发展有限公司（以下简称“上实投资”）签订股权转让合同，转让
公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称“远东桥梁”）100％股权。该股权转
让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。2014 年 10 月 8
日，上实投资对本公司及相关第三人——远东桥梁原股东上海公路桥梁（集团）有限公司等
8 家公司提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50 元。该案经上海市黄浦区
人民法院审理，于 2015 年 3 月 31 日作出判决，判令公司赔偿原告上海上实投资人民币
27,078,845.50 元。本公司认为，上述案件发生在公司成为远东桥梁股东之前，故公司于 2015
年 4 月 22 日，对原股东上海公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上
海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有
限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提
起诉讼。该案经上海市黄浦区人民法院审理后，2016 年 5 月 9 日作出一审判决（（2015）黄
浦民二商初字第 450 号《民事判决书》），判令被告在各自所获得的股权出让金额范围内共同
赔偿公司 27,078,845.50 元。一审部分被告不服判决，上海市基础工程集团有限公司等六名
上诉人（以下简称“六上诉人”）向上海市第二中级人民法院（以下简称“上海市二中院”）
提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人（即，公司）一审诉讼请求。案件二审中，
经上海市二中院调解，公司与前述八家公司达成调解协议，上海市二中院于 2016 年 9 月 30
40 / 177
2016 年年度报告
日出具《民事调解书》（（2016）沪 02 民终 5605 号），调解如下：1、就远东桥梁增资及股权
转让事宜所涉本案各方当事人所有已知的或或有的争议事项，各方同意以六上诉人及两原审
被告（上海公路桥梁（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司，以下简称“两原审被
告”）向被上诉人支付 6000 万元款项的方式，解决双方全部争议。2、前述 6000 万元包括：
（1）（2013）黄浦民二（商）初字第 399 号案终审已向公司支付的 3,040,960.58 元；（2）本
案中六上诉人及两原审被告应支付公司的 26,959,039.42 元；（3）公司就远东桥梁增资及股
权转让事宜向六上诉人及两原审被告已提出或可能提出的其他赔偿要求，共应支付公司的
3000 万元。3、六上诉人及两原审被告应于调解书生效之日起十五个工作日内向公司支付
56,959,039.42 元，六上诉人及两原审被告各按约定比例承担付款义务，其中，六上诉人对
所涉各自付款义务互为承担连带责任。4、若六上诉人及两原审被告按约履行付款义务后，公
司或远东公司又取得涉争案件所涉款项时，公司应将相应金额无条件退回六上诉人及两原审
被告。5、调解协议作为解决六上诉人、两原审被告与被上诉人涉及远东桥梁增资和股权转（受）
让全部争议的约定，除本调解协议外，六上诉人、两原审被告与被上诉人无其他的争议。截
至报告期末，六上诉人及两原审被告的前述付款义务已履行完毕，公司与上海市基础工程集
团有限公司等 8 家公司所涉远东桥梁增资和股权转（受）让全部争议已获妥善解决。
8. 2016 年 1 月，大理市规划局（以下简称“被告”或“大理规划局”）对公司控股子公司大理
上实城市发展有限公司（以下简称“原告”或“大理公司”）向其提出恢复对“洱海庄园”项
目东地块（以下简称“东地块”）建设用地规划许可、建设工程规划许可申请一事作出答复，
认定东地块原《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》已撤销，并对地块的规划
建设经济技术指标和开发用途作出限定，要求大理公司根据相关程序重新申办审批手续。大
理公司认为，大理规划局在其复函中所作的决定没有法律依据，且严重侵犯了大理公司的合
法权益。据此，大理公司向云南省大理市人民法院（以下称“大理市人民法院”）提起诉讼，
请求判令被告撤销其复函中对东地块项目的规划建设经济技术指标和开发用途所作限定的决
定。经审理，大理市人民法院于 2016 年 12 月 22 日作出（2016）云 2901 行初 36 号《行政裁
定书》，裁定驳回原告起诉。大理公司对裁定不服，已于 2017 年 1 月 3 日向大理白族自治州
中级人民法院提起上诉。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司编制并披露了《2016 年度社会责任报告》，报告全文刊登在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn 。
41 / 177
2016 年年度报告
(三) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
42 / 177
2016 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 比例
数量 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量
(%) （%）
一、有限售条件股份 0 +335,523,659 +100,657,098 +436,180,757 436,180,757 23.65
1、国家持股
2、国有法人持股 0 +124,585,547 +37,375,664 +161,961,211 161,961,211 8.78
3、其他内资持股 0 +210,938,112 +63,281,434 +274,219,546 274,219,546 14.87
其中：境内非国有法人持股 0 +190,817,734 +57,245,321 +248,063,055 248,063,055 13.45
境境内自然人持股 0 +20,120,378 +6,036,113 +26,156,491 26,156,491 1.42
4、外资持股
其中：境外法人持股
境境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 1,083,370,873 100 +325,011,262 +325,011,262 1,408,382,135 76.35
1、人民币普通股 1,083,370,873 100 +325,011,262 +325,011,262 1,408,382,135 76.35
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 1,083,370,873 100 +335,523,659 +425,668,360 +761,192,019 1,844,562,892 100
43 / 177
2016 年年度报告
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
1) 2015 年 12 月 22 日，公司收到中国证监会出具的《关于核准上海实业发展股份有限公司
非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2989 号），核准本公司非公开发行不超过 412,725,709
股新股，自核准发行之日起 6 个月内有效（详见公司公告临 2015-74 号）；
2) 2016 年 1 月 20 日，上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具了[上会师报字（2016）第
0078 号]《验资报告》。根据该验资报告，截止 2016 年 1 月 19 日，公司募集资金总额为
3,902,140,154.17 元，其中包括货币资金 3,762,880,154.17 元和曹文龙持有的上海龙创节能系
统股份有限公司 9,181,978 股股份。扣除发行费用 46,940,000.00 元，实际募集资金净额
3,855,200,154.17 元。其中计入股本 335,523,659.00 元，计入资本公积 3,519,676,495.17 元。
（详见公司 2016 年 1 月 27 日披露的《上实发展验资报告》）；
3) 2016 年 1 月 22 日，公司在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了本次非公开
发行相关股份的股权登记及股份限售手续（详见公司公告临 2016-08 号）；
4) 经公司第七届董事会第六次会议、2016 年第一次临时股东大会审议通过《公司 2016 年半年
度资本公积转增股本预案》，公司以 2016 年 6 月 30 日公司的总股本 1,418,894,532 股为基数，
以每 10 股转增 3 股，向全体股东实施资本公积转增股本，共计转增 425,668,360 股（每股面值 1
元），转增后总股本变更为 1,844,562,892 股。（详情公司公告临 2016-039 号）。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
报 告 期 内 ， 公 司 定 向 增 发 人 民 币 普 通 股 335,523,659 股 ， 半 年 度 资 本 公 积 转 增 股 本
425,668,360 股，定增和转增股本后公司总股本变更为 1,844,562,892 股。上述股本变动致使公
司 2016 年度的基本每股收益及每股净资产等指标相应变动。如按照股本变动前公司总股本
1,083,370,873 股 计 算 ， 2016 年 度 的 基 本 每 股 收 益 为 0.55 元 ； 按 照 股 本 变 动 后 总 股 本
1,844,562,892 股，2016 年度的基本每股收益为 0.32 元、每股净资产为 4.94 元。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售 本年解除 本年增加限 年末限售股 解除限售日
股东名称 限售原因
股数 限售股数 售股数 数 期
上海上投 0 0 111,779,879 111,779,879 非公开发 2019 年 1 月
资产经营 行/资本公 22 日
有限公司 积转增股
本
上银基金 0 0 75,271,998 75,271,998 非公开发 2019 年 1 月
44 / 177
2016 年年度报告
管理有限 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
君证（上 0 0 66,908,443 66,908,443 非公开发 2019 年 1 月
海）股权投 行/资本公 22 日
资基金合 积转增股
伙企业（有 本
限合伙）
中信证券 0 0 58,712,159 58,712,159 非公开发 2019 年 1 月
股份有限 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
中国长城 0 0 50,181,332 50,181,332 非公开发 2019 年 1 月
资产管理 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
北京中融 0 0 47,170,455 47,170,455 非公开发 2019 年 1 月
鼎新投资 行/资本公 22 日
管理有限 积转增股
公司 本
曹文龙 0 0 26,156,491 26,156,491 非公开发 2019 年 1 月
行/资本公 22 日
积转增股
本
合计 0 0 436,180,757 436,180,757 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
发行价格
股票及其衍生 获准上市交易 交易终止
发行日期 （或利 发行数量 上市日期
证券的种类 数量 日期
率）
普通股股票类
人民币普通 2016 年 1 11.63 335,523,659 2019 年 1
股（A 股） 月 22 日 月 22 日
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
公司债券“14 2016 年 3 3.23% 1,000,000,000 2016 年 4 1,000,000,000 2021 年 3
上实 02” 月 14 日 月7日 月 14 日
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
45 / 177
2016 年年度报告
1. 2016 年 1 月 22 日，公司向上海上投资产经营有限公司、曹文龙、上银基金管理有限公司、君
证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、中信证券股份有限公司、中国长城资产管理
公司及北京中融鼎新投资管理有限公司共 7 名符合资格投资者以 11.63 元/股的对价非公开发
行合计 335,523,659 股。
2. 2016 年 3 月 14 日，公司向合格投资者发行 2014 年公司债券（第二期），并已于 2016 年 4 月
7 日在上海证券交易所上市交易。本期债券发行规模为人民币 10 亿元，票面利率 3.23%，债
券期限为 5 年，附第三年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，债券简称“14
上实 02”，债券代码为“136214”。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
1. 报告期内，经中国证监会核准，公司向上海上投资产经营有限公司、曹文龙、上银基金管理
有限公司、君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、中信证券股份有限公司、中国
长城资产管理公司及北京中融鼎新投资管理有限公司共 7 名符合资格投资者以 11.63 元/股的
对价非公开发行合计 335,523,659 股，发行完成后总股本变更为 1,418,894,532 股，其中限
售流通股 335,523,659 股，非限售流通股 1,083,370,873 股。
本次发行前后公司股本总数、资产和负债结构变动情况如下：
发行前 发行后 变动额 变动率（%）
总股本（股） 1,083,370,873 1,418,894,532 335,523,659 30.97
总资产（元） 27,342,510,909.26 29,420,429,493.31 2,077,918,584.05 7.60
所有者权益 5,587,984,910.30 9,596,586,166.97 4,008,601,256.67 71.74
（元）
资产负债率 79.56 67.38 -12.18
（%））
2. 报告期内，经公司第七届董事会第六次会议、2016 年第一次临时股东大会审议通过《公司 2016
年半年度资本公积转增股本预案》，公司以 2016 年 6 月 30 日公司的总股本 1,418,894,532
股为基数，以每 10 股转增 3 股，向全体股东实施资本公积转增股本，共计转增 425,668,360
股（每股面值 1 元），转增后总股本变更为 1,844,562,892 股，其中限售流通股 436,180,757
股，非限售流通股 1,408,382,135 股。
本次股份变动对公司资产和负债结构无影响。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
46 / 177
2016 年年度报告
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 44,149
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 46,570
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结情况
持有有限售 股
股东名称 期末持股数 比例 股东
报告期内增减 条件股份数 份
（全称） 量 (%) 数量 性质
量 状
态
上实地产 +206,869,815 896,435,864 48.60 0 境外
发展有限 无 法人
公司
上海上投 +111,779,879 111,779,879 6.06 111,779,879 国有
资产经营 无 法人
有限公司
上银基金 +75,271,998 75,271,998 4.08 75,271,998 其他
-浦发银
行-上海
无
国盛（集
团）有限
公司
中信证券 +73,723,249 73,723,249 4.00 58,712,159 其他
股份有限 无
公司
君证（上 +66,908,443 66,908,443 3.63 66,908,443 其他
海）股权
投资基金
无
合伙企业
（有限合
伙）
中国长城 +50,181,332 50,181,332 2.72 50,181,332 国有
资产管理 无 法人
公司
北京中融 +47,170,455 47,170,455 2.56 47,170,455 其他
鼎新投资
无
管理有限
公司
47 / 177
2016 年年度报告
曹文龙 +26,156,491 26,156,491 1.42 26,156,491 19,500,000 境内
质
自然
押
人
中央汇金 +5,680,650 24,616,150 1.33 0 国有
资产管理 法人
无
有限责任
公司
上海上实 +11,853,660 11,853,660 0.64 0 国有
投资管理 法人
无
咨询有限
公司
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条 股份种类及数量
股东名称 件流通股的数
种类 数量
量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
中信证券股份有限公司 15,011,090 人民币普通股 15,011,090
上海上实投资管理咨询有限公司 11,853,660 人民币普通股 11,853,660
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交 11,631,888 11,631,888
人民币普通股
易型开放式指数证券投资基金
上实置业集团（上海）有限公司 10,464,216 人民币普通股 10,464,216
香港中央结算有限公司 9,983,572 人民币普通股 9,983,572
中国工商银行股份有限公司－南方大数据 100 6,749,420 6,749,420
人民币普通股
指数证券投资基金
上实投资（上海）有限公司 5,652,485 人民币普通股 5,652,485
中国工商银行股份有限公司－广发多策略灵活 5,299,874 5,299,874
人民币普通股
配置混合型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的说明 上实地产发展有限公司与上海上实投资管理咨
询有限公司、上实置业集团（上海）有限公司、
上实投资（上海）有限公司均为上海实业（集团）
有限公司所属的子公司，为一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 公司无优先股
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
持有的有限 有限售条件股份可上市交易情况
有限售条件股
序号 售条件股份 新增可上市交 限售条件
东名称 可上市交易时间
数量 易股份数量
1 上海上投资产 111,779,879 2019 年 1 月 22 日 111,779,879 股东承诺新增股份
经营有限公司 自股票上市之日起
36 个月内限售。
48 / 177
2016 年年度报告
2 上银基金管理 75,271,998 2019 年 1 月 22 日 75,271,998 股东承诺新增股份
有限公司 自股票上市之日起
36 个月内限售。
3 君证（上海）股 66,908,443 2019 年 1 月 22 日 66,908,443 股东承诺新增股份
权投资基金合 自股票上市之日起
伙企业（有限合 36 个月内限售。
伙）
4 中信证券股份 58,712,159 2019 年 1 月 22 日 58,712,159 股东承诺新增股份
有限公司 自股票上市之日起
36 个月内限售。
5 中国长城资产 50,181,332 2019 年 1 月 22 日 50,181,332 股东承诺新增股份
管理有限公司 自股票上市之日起
36 个月内限售。
6 北京中融鼎新 47,170,455 2019 年 1 月 22 日 47,170,455 股东承诺新增股份
投资管理有限 自股票上市之日起
公司 36 个月内限售。
7 曹文龙 26,156,491 2019 年 1 月 22 日 26,156,491 股东承诺新增股份
自股票上市之日起
36 个月内限售。
上述股东关联关系或 上述股东不存在关联关系或一致行动人关系。
一致行动的说明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海实业控股有限公司
单位负责人或法定代表人 王伟
成立日期 1996-01-09
主要经营业务 基建设施、房地产及消费品
报告期内控股和参股的其他境内外 上海实业城市开发集团有限公司 (于香港交易所主板市场上
上市公司的股权情况 市，股份代号: 563)，截至 2016 年 12 月 31 日，占其 69.96%
股权。上海实业环境控股有限公司(于新加坡主板市场上市，
股份代号：BHK) 截至 2016 年 12 月 31 日，占其 36.57 %股
权。
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
49 / 177
2016 年年度报告
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 /
成立日期 /
主要经营业务 /
报告期内控股和参股的其他境内外 /
上市公司的股权情况
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
50 / 177
2016 年年度报告
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
51 / 177
2016 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
性 任期起始日 任期终止日 年初持 年末持 年度内股份 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 年龄 增减变动原因
别 期 期 股数 股数 增减变动量 税前报酬总 报酬
额（万元）
陆申 董事长 男 60 2008-10-09 2019-04-19 0 101200 101200 增持 是
徐有利 董事 男 42 2012-11-16 2019-04-19 是
唐钧 董事 男 49 2009-06-29 2019-04-19 60.8 否
总裁 男 49 2012-04-26 2019-04-19 否
阳建伟 董事 男 45 2012-11-16 2019-04-19 是
曹惠民 独立董事 男 62 2012-11-16 2019-04-19 8.6（注 2） 否
张永岳 独立董事 男 62 2016-04-20 2019-04-19 7.3（注 2） 否
夏凌 独立董事 男 44 2016-04-20 2019-04-19 7.3（注 2） 否
刘显奇 监事长 男 59 2015-02-16 2019-04-19 57.7 否
杨殷龙 监事 男 51 2012-11-16 2019-04-19 是
陈一英 监事 女 49 2012-11-16 2019-04-19 是
唐忆湘 职工监事 女 53 2016-04-20 2019-04-19 34.1（注 3） 否
桂林 职工监事 男 44 2016-04-20 2019-04-19 31.0（注 3） 否
王江江 副总裁 男 43 2012-04-26 2019-04-19 48.9 否
郭伟民 副总裁 男 52 2013-03-26 2019-04-19 48.1 否
潘军 副总裁 男 48 2015-08-14 2019-04-19 48.0 否
胡文魄 副总裁、董事会 男 50 2016-05-23 2019-04-19 38.8(注 4) 否
秘书
陆雁 副总裁 女 46 2016-05-23 2019-04-19 35.2（注 4） 否
袁纪行 财务总监 女 42 2015-01-05 2019-04-19 58.8 否
52 / 177
2016 年年度报告
王立民 离任独立董事 男 66 2009-06-29 2016-04-20 - 否
张泓铭 离任独立董事 男 71 2009-06-29 2016-04-20 2.1（注 5） 否
吕清远 离任职工监事 男 60 2003-08-20 2016-04-20 29.0（注 6） 否
盛志豪 离任职工监事 男 61 2008-03-24 2016-04-20 4,447 - - 注1 10.6（注 6） 否
柴会民 离任副总裁 男 60 2012-04-26 2016-03-30 18.2（注 7） 否
阚兆森 离任董事会秘 男 60 2003-02-24 2016-03-30 87,065 - - 注1 25.2（注 7） 否
书
合计 / / / / / / 569.7 /
注 1：截至 2016 年 12 月 31 日，公司离任职工监事盛志豪先生和离任董事会秘书阚兆森先生的离职期限已满半年，其所持公司股票的管理不适用于
公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》。
注 2：公司于 2016 年 9 月 20 日召开公司 2016 年第一次临时股东大会，审议并通过了《关于调整独立董事津贴标准的议案》，同意自公司第七届董事会
任期起，调整独立董事津贴标准为每人每年人民币 10 万元（税前），曹惠民先生、张永岳先生及夏凌先生自任职独立董事之日起以此标准领取津贴。
曹惠民先生自 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 4 月 20 日仍按原独立董事津贴标准每人每年人民币 5 万元（税前）领取津贴。
注 3：经公司职工代表大会选举，唐忆湘女士、桂林先生当选为公司第七届监事会职工监事，并自任职之日起从公司领取相应薪酬。
注 4：公司于 2016 年 5 月 23 召开第七届董事会第四次会议，审议并通过了《关于聘任公司副总裁的议案》，胡文魄先生受聘为公司副总裁兼董事会秘
书，陆雁女士受聘为公司副总裁，并从履职之日起领取相应薪酬。
注 5：因换届，张泓铭先生、王立民先生自 2016 年 4 月 20 日之日起不再担任公司独立董事一职。报告期内，张泓铭先生按原独立董事津贴标准每人每
年人民币 5 万元（税前）领取履职期间的相应津贴；王立民先生未在公司领取独立董事津贴。
注 6：因换届，吕清远先生、盛志豪先生不再担任公司第七届监事会职工监事，并根据报告期内履职的时间领取相应薪酬。
注 7：因到龄退休，柴会民先生及阚兆森先生不再担任公司高级管理人员，并根据报告期内履职的时间领取相应薪酬。
姓名 主要工作经历
陆申 曾任共青团上海市委秘书长、上海城市酒店董事长、上实置业集团（上海）有限公司董事长、上海实业联合集团股份有限公司董事总经
理、上海实业东滩投资开发（集团）有限公司董事长、上海上实城市发展投资有限公司董事长、上海实业发展股份有限公司总裁、副董
事长。现任上海实业（集团）有限公司执行董事，上海实业控股有限公司执行董事，上海实业发展股份有限公司董事长。
53 / 177
2016 年年度报告
徐有利 曾任华能国际电力上海分公司财经部主任，中国华能集团公司华东分公司监察审计部经理，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，
上海实业（集团）有限公司助理总裁。现任上海实业（集团）有限公司副总裁，本公司董事。
唐钧 曾任上海审计局主任科员，上海审计局外资处副处长，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，上海实业控股有限公司执行董事，上
海实业（集团）有限公司计财部副总经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司董事、总裁。
阳建伟 曾任中国有色金属材料总公司上海中金期货经纪公司客户经理，宏源证券上海投行部项目经理，上海星河数码投资有限公司助理总经理，
上海实业（集团）有限公司董事会办公室助理总经理，上海实业控股有限公司助理总裁。现任上实管理（上海）有限公司副总经理，本
公司董事。
曹惠民 曾任上海立信会计学院教授，现任上海实业发展股份有限公司独立董事，兼任上海百联集团股份有限公司独立董事，上海汉得信息技术
股份有限公司独立董事（2013 年 8 月 16 日-2016 年 8 月 29 日），上海飞科电器股份有限公司独立董事，上海复星医药(集团)股份有限
公司独立董事，浙江米奥兰特商务会展股份有限公司独立董事（2016 年 9 月起任职）。
张永岳 曾任华东师范大学商学院院长，上海万业企业股份有限公司独立董事等职。现任华东师范大学教授、博士生导师、东方房地产学院院长，
上海易居房地产研究院院长。兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长，上海市经济学会副会长，上海市房产经济学会副会长，
旭辉控股（集团）有限公司独立董事，本公司独立董事。
夏凌 曾任中华企业股份有限公司第六届董事会独立董事，联合国教科文组织亚太地区世界遗产培训与研究中心（上海）法律顾问。现任同济
大学法学院副教授，北京大成（上海）律师事务所律师，中国环境与资源法学研究会理事，上海市环境与资源法学研究会副秘书长，本
公司独立董事。
刘显奇 曾任上海浦东发展银行社会保险基金部科长，上海永银房地产有限公司董事、总经理，上海安联投资发展公司副总经理，上海明天广场
有限公司董事、总经理，上海 JW 万豪酒店及行政公寓业主代表，上海上实南洋大酒店有限公司董事、总经理，上海四季酒店业主代表，
泉州市上实投资发展有限公司董事长，上海海际房地产有限公司董事长，上海上实南开房地产营销有限公司董事长，本公司副总裁兼财
务总监。现任本公司监事长。
杨殷龙 曾任上海四维律师事务所执业律师，上海实业（集团）有限公司助理法律顾问、综合协调部高级经理、法务部副总经理。现任上海实业
（集团）有限公司法务部总经理，本公司监事。
陈一英 现任上海实业（集团）有限公司计划财务部副总经理，上海实业控股有限公司助理行政总裁，本公司监事。
唐忆湘 曾任上海财瑞建设咨询有限公司部门经理、上海南都房地产开发有限公司合约部主管、本公司成本管理部副总经理。现任本公司成本管
理部总经理，本公司监事。
桂林 曾任上海元益置业有限公司副总经理、上海闵行协和房地产经营有限公司、上海协和城有限公司副总经理、天津市中天兴业房地产开发
有限公司副总经理、湖州湖峻置业有限公司、湖州湖峰置业有限公司、湖州湖源投资发展有限公司、湖州湖润建设管理有限公司副总经
理、总经理。现任上海上实湖滨新城发展有限公司、上海丰泽置业有限公司、上海丰茂置业有限公司总经理，本公司监事。
王江江 曾任上海石化涤纶事业部助理工程师、教培中心副主任，中国华源集团人力资源部劳资处处长，上海实业医药投资股份有限公司人力资
源部副总经理、办公室总经理，上海实业(集团)有限公司人力资源部副总经理。现任本公司副总裁兼不动产事业部总经理。
郭伟民 曾任上海建工集团基础工程公司副总经理，上海建工桥隧筑港工程有限公司总经理，上海磁悬浮交通发展有限公司总裁助理、副总经理，
54 / 177
2016 年年度报告
上海建工集团总公司海外部副总经理，上海实业东滩投资开发（集团）有限公司工程管理部总经理，哈尔滨上实置业有限公司董事长，
成都上实置业有限公司董事长，重庆华新国际实业有限公司董事长，天津市中天兴业房地产开发有限公司董事长，湖州湖峰置业有限公
司董事长，本公司助理总裁。现任本公司副总裁兼项目拓展部总经理。
潘军 曾任上海金桥出口加工区房地产有限公司总经理助理，上海七百九思科技发展有限公司副总经理，苏州太湖中腾房地产有限公司总经理，
上海上实房地产有限公司副总经理，青岛上实城市发展有限公司总经理，青岛上实瑞欧置业有限公司总经理，本公司工程管理部总经理、
公司总监。现任本公司副总裁。
胡文魄 曾任上海万科房地产有限公司营销总监，上海家饰佳股份有限公司助理总裁，本公司营销策划部总经理，本公司总监、助理总裁。现任
本公司副总裁兼董事会秘书。
陆雁 曾任上海实业东滩投资开发（集团）有限公司人力资源部高级经理、助理总经理，本公司人力资源部助理总经理、副总经理、总经理，
本公司总监、助理总裁。现任本公司副总裁兼人力资源部总经理。
袁纪行 曾任安达信会计师事务所审计师，香港嘉华集团上海总部财务经理，上海实业（集团）有限公司审计部助理经理，上海实业控股有限公
司内审部经理，上实管理（上海）有限公司审计部主管。现任本公司财务总监兼财务部总经理。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
陆申 上海实业（集团）有限公司 执行董事 2011 年 4 月 29 日
陆申 上海实业控股有限公司 执行董事 2012 年 4 月 25 日
徐有利 上海实业（集团）有限公司 副总裁 2016 年 4 月 15 日
唐钧 上实置业集团（上海）有限公司 董事长 2015 年 6 月 17 日
阳建伟 上实管理（上海）有限公司 董事 2014 年 10 月 10 日
杨殷龙 上海实业（集团）有限公司 法务部总经理 2016 年 8 月 22 日
杨殷龙 上海上投资产经营有限公司 监事 2016 年 7 月 1 日
陈一英 上海实业控股有限公司 助理行政总裁 2013 年 4 月 8 日
55 / 177
2016 年年度报告
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
详见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事、监事的报酬由公司股东大会决定；公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员
会制定的《公司薪酬管理办法》的规定执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 （1）公司专职董事、监事、高级管理人员，根据其在公司实际担任的经营管理职务不同，严格按照公司
《绩效考核奖惩实施办法》对其进行考核，确定其薪金标准；（2）不在公司专职工作的董事（除独立董
事）、监事不在本公司领取报酬；（3）本公司独立董事由本公司聘任后，每年可领取人民币 10 万元（税
前）津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 详见\"现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况\"。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 569.7 万元
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王立民 独立董事 离任 换届
张泓铭 独立董事 离任 换届
吕清远 职工监事 离任 换届
盛志豪 职工监事 离任 换届
柴会民 副总裁 离任 退休
阚兆森 董事会秘书 离任 退休
张永岳 独立董事 选举 换届
夏凌 独立董事 选举 换届
唐忆湘 职工监事 选举 换届
56 / 177
2016 年年度报告
桂林 职工监事 选举 换届
胡文魄 副总裁兼董事会秘书 聘任 工作需要
陆雁 副总裁 聘任 工作需要
注：公司董事、监事、高级管理人员变动情况及说明详见本节“一、（一）现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况”。
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
57 / 177
2016 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量 4,765
在职员工的数量合计 4,803
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士
硕士
本科
大专
合计
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定了以岗位责任、能力和业绩为导向，坚持效率优先，兼顾公平，保持公司可持续发
展的薪酬政策，实施固定薪酬与绩效考核相结合，为员工提供具有市场竞争力的薪酬。同时，公
司还为员工构建了良好的社会保障体系，包括社会保险（含医疗、养老、失业、生育、工伤）、
公积金、补充公积金、企业年金、补充商业医疗保险等在内的多层次、全方位的保障，从经济、
服务和精神保障入手，以解决员工后顾之忧并保持人才队伍的稳定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2017 年的培训工作将继续立足公司整体战略和年度工作重心，继续本着全员培训经常化、专
业培训持续化、人才培训特色化、制度培训系统化、培训形式多样化的工作思路，在坚持促进业
务能力提升的基础上，适度拓展培训主题，依托培训制度、培训品牌、内训外训渠道，着重关注
开发能力、业务拓展与创新等培训内容，根据不同人员的培训需求与管理要求，分层次有针对性
的开展培训活动，对重点领域进行支撑，并注重对培训的后续评估工作，有重点地将培训工作与
公司经营业务发展、与员工个人发展紧密结合起来，让公司成为员工学习的园地，让员工在实践
58 / 177
2016 年年度报告
中成长，在成长中提升。开展的活动包括：员工大讲台、员工训练营、业外培训、岗职资质培训
以及安全生产教育培训。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
59 / 177
2016 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司已经制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》等三会
制度，以及《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《重大信息内部报告制度》、《内
幕信息知情人登记制度》等信息管理及投资者关系管理制度。报告期内，公司根据《公司法》、
《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》以及中国证监会、上海证券交易所最
新法律法规的要求，进一步完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，并根据公司实际情
况修订了《公司章程》。
公司建立了健全的公司法人治理结构。公司股东大会、董事会、监事会及经理层之间权责明
确，各司其职、各尽其责、相互制衡、相互协调。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、
财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。公司所有的生产经营或重大事项均
根据《公司章程》及相关制度的规定按授权权限提交经理层、董事会和股东大会讨论确定。公司
董事均能忠实诚信、勤勉尽责。全体监事均能够认真履行职责，依法、独立地对公司生产经营情
况、财务状况以及公司董事和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及
投资者的合法权益。公司在股东与股东大会、控股股东与上市公司、董事与董事会、监事与监事
会、绩效评价与激励约束机制、利益相关者、信息披露与透明度等主要治理方面均符合监管部门
有关文件的要求，公司治理的实际状况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2015 年年度股东大会 2016 年 4 月 20 日 上海证券交易所网站 2016 年 4 月 21 日
（www.sse.com.cn）
2016 年第一次临时股 2016 年 9 月 20 日 上海证券交易所网站 2016 年 9 月 21 日
东大会 （www.sse.com.cn）
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
陆申 否 10 10 8 0 0 否
60 / 177
2016 年年度报告
徐有利 否 10 10 8 0 0 否
唐钧 否 10 10 8 0 0 否
阳建伟 否 10 10 8 0 0 否
曹惠民 是 10 10 8 0 0 否
张永岳 是 7 7 6 0 0 否
夏凌 是 7 7 6 0 0 否
王立民 是 3 3 2 0 0 否
张泓铭 是 3 3 2 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
详见第五节“承诺事项履行情况”。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司对高级管理人员主要依据董事会审议通过的《公司薪酬管理办法》和年度经
营管理目标进行检查与考核。公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员会制定的
《公司薪酬管理办法》的规定执行。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
61 / 177
2016 年年度报告
公司第七届第八次会议审议通过了《2016 年度内部控制评价报告》，详见 2017 年 3 月 29 日
登载于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的相关公告。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见 2017 年 3 月 29 日登载于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的相关公告。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
62 / 177
2016 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
上海实 14 上实 122362 2015 年 3 2020 年 3 10 4.92% 按年付 上海证
业发展 01 月 23 日 月 23 日 息,到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第一
期）
上海实 14 上实 136214 2016 年 3 2021 年 3 10 3.23% 按年付 上海证
业发展 02 月 11 日 月 11 日 息,到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第二
期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2016 年 3 月 23 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）
（14 上实 01）利息。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
债券受托管理人 北塔 2203 室
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
63 / 177
2016 年年度报告
公司“14 上实 01”、“14 上实 02”公开发行公司债券，募集资金总额合计人民币 20 亿元，
已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2016 年 5 月 26 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司 2015 年年
报出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级报告，维持公司主体信用等级 AA、债券
信用等级 AA，评级展望稳定。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评
级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证
评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证
评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结
果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关
承诺一致。
2016 年 3 月 23 日，公司已按时兑付“14 上实 01”债券应付利息。“14 上实 02”尚未到付
息日。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
中信建投证券股份有限公司作为“14 上实 01”、“14 上实 02”的债券受托管理人，在报告
期内，根据《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所债券上市规则》及《公司债券受
托管理人执业行为准则》等法律法规的要求，持续关注公司经营情况、财务状况及资信状况，严
格按照《债券受托管理人协议》 约定履行受托管理人职责。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2016 年 2015 年 变动原因
同期增减（%）
息税折旧摊销前利润 1,347,959,395.16 1,443,308,636.70 -6.61 系 利 润 总 额 下 降
所致
64 / 177
2016 年年度报告
流动比率 2.04 1.96 4.08
速动比率 0.93 0.71 30.99 货币资金增加所
致
资产负债率 70.81% 79.79% -8.98 系通过非公开发
行股票导致净资
产增加所致
EBITDA 全部债务比 5.45% 6.63% -1.18
利息保障倍数 2.03 2.27 -10.57
现金利息保障倍数 10.30 -0.61 1,788.52 经营性现金流大
幅度增加所致
EBITDA 利息保障倍数 2.16 2.36 -8.47
贷款偿还率 100% 100.00% 0.00
利息偿付率 100% 100.00% 0.00
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2015 年 6 月 16 日发行“上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”，募
集资金人民币 10 亿元。公司已于 2016 年 6 月 16 日按时付息。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2016 年 12 月 31 日，上实发展合并口径获得等银行给予的授信总额度合计为 160.37 亿
元，其中未使用授信额度 49.15 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发
展。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时
兑付公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
2016 年 1 月，经中国证监会证监许可[2015]2989 号《关于核准上海实业发展股份有限公司非
公开发行股票的批复》同意，公司面向上海上投资产经营有限公司、曹文龙、上银基金管理有限
公司、君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、中信证券股份有限公司、中国长城资产
管理公司及北京中融鼎新投资管理有限公司等 7 名发行对象非公开发行 335,523,659 股人民币普
通股（A 股），募集资金总额 3,902,140,154.17 元。
除上述事宜外，报告期内，公司未发生其他《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列
示的重大事项。
65 / 177
2016 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
上会师报字(2017)第 0899 号
上海实业发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海实业发展股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2016
年 12 月 31 日的资产负债表与合并资产负债表，2016 年度的利润表与合并利润表、现金流量表与
合并现金流量表、所有者权益变动表与合并所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对合并财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：(1)按照企业会计准则的规
定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不
存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和
执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当
性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
贵公司 2016 年 12 月 31 日的财务状况以及 2016 年度的经营成果和现金流量。
66 / 177
2016 年年度报告
上会会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 胡治华
中国注册会计师 张 健
中国 上海 二○一七年三月二十七日
67 / 177
2016 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1 10,022,932,381.59 5,458,405,964.54
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 2 1,360,073.80
应收账款 3 209,179,796.02 3,794,720.72
预付款项 4 56,448,052.74 39,109,033.71
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 5 10,703,814.59 4,741,733.34
应收股利
其他应收款 6 3,370,887,785.02 3,389,785,731.51
买入返售金融资产
存货 7 16,717,172,290.19 15,749,562,448.41
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8 299,114,102.42 29,567,671.27
流动资产合计 30,687,798,296.37 24,674,967,303.50
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 9 522,083,749.93 527,271,249.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 10 385,006,680.05 317,571,891.28
投资性房地产 11 2,936,294,688.18 1,639,351,450.50
固定资产 12 64,879,966.66 31,595,649.40
在建工程 315,905.71
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 13 61,139,035.73 1,248,000.00
开发支出
商誉 14 260,449,437.50 40,456,329.28
长期待摊费用 435,895.81 75,055.50
递延所得税资产 15 18,368,521.81 41,219,943.80
其他非流动资产 1,427,250.00
非流动资产合计 4,248,973,881.38 2,600,216,819.69
68 / 177
2016 年年度报告
资产总计 34,936,772,177.75 27,275,184,123.19
流动负债：
短期借款 16 1,474,200,000.00 2,000,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 17 167,629,372.22
应付账款 18 1,664,863,936.74 1,624,929,624.77
预收款项 19 6,316,864,506.68 2,073,250,030.04
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 20 16,308,346.55 3,748,456.38
应交税费 21 913,449,419.99 565,697,654.21
应付利息 22 92,911,467.06 66,175,833.33
应付股利 23 233,062,176.38 271,834,371.78
其他应付款 24 1,401,568,621.01 3,745,705,666.61
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 25 2,785,000,000.00 2,215,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 15,065,857,846.63 12,566,341,637.12
非流动负债：
长期借款 26 6,481,500,000.00 6,832,500,000.00
应付债券 27 2,985,625,914.00 1,989,427,911.76
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 28 11,668,463.22
递延收益
递延所得税负债 15 194,823,737.36 374,356,923.40
其他非流动负债
非流动负债合计 9,673,618,114.58 9,196,284,835.16
负债合计 24,739,475,961.21 21,762,626,472.28
所有者权益
股本 29 1,844,562,892.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 30 3,109,356,223.96 33,740,072.63
减：库存股
69 / 177
2016 年年度报告
其他综合收益 31 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 32 365,651,700.56 362,124,939.10
一般风险准备
未分配利润 33 3,500,639,150.27 3,009,187,042.32
归属于母公司所有者权益合计 9,102,958,327.96 4,771,171,288.22
少数股东权益 1,094,337,888.58 741,386,362.69
所有者权益合计 10,197,296,216.54 5,512,557,650.91
负债和所有者权益总计 34,936,772,177.75 27,275,184,123.19
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
70 / 177
2016 年年度报告
母公司资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 6,065,585,867.74 2,734,673,780.67
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
预付款项 782,859.54
应收利息
应收股利 56,003,109.17
其他应收款 9,559,621,105.28 10,101,769,761.37
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 146,939.46
流动资产合计 15,626,138,772.02 12,892,448,651.21
非流动资产：
可供出售金融资产 496,583,749.93 501,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 8,968,009,019.71 8,139,489,571.06
投资性房地产 828,068,492.51 854,527,253.30
固定资产 5,242,381.57 4,198,998.71
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 12,890.10 10,152.20
其他非流动资产
非流动资产合计 10,297,916,533.82 9,499,809,725.20
资产总计 25,924,055,305.84 22,392,258,376.41
流动负债：
短期借款 1,260,000,000.00 2,000,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 1,999.81
71 / 177
2016 年年度报告
预收款项
应付职工薪酬
应交税费 17,235,320.24 14,872,646.71
应付利息 92,733,611.10 66,175,833.33
应付股利
其他应付款 5,369,529,056.68 6,588,400,352.77
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 2,555,000,000.00 1,805,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 9,294,499,987.83 10,474,450,832.62
非流动负债：
长期借款 5,781,500,000.00 5,902,500,000.00
应付债券 2,985,625,914.00 1,989,427,911.76
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 8,767,125,914.00 7,891,927,911.76
负债合计 18,061,625,901.83 18,366,378,744.38
所有者权益：
股本 1,844,562,892.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,625,561,543.79 531,553,408.62
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 331,814,544.26 328,287,782.80
未分配利润 1,777,742,062.79 1,799,919,206.44
所有者权益合计 7,862,429,404.01 4,025,879,632.03
负债和所有者权益总计 25,924,055,305.84 22,392,258,376.41
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
72 / 177
2016 年年度报告
合并利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 6,488,809,186.98 6,619,175,075.58
其中：营业收入 34 6,488,809,186.98 6,619,175,075.58
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,673,835,477.99 5,809,637,295.66
其中：营业成本 34 4,353,685,885.05 4,311,284,476.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 35 680,956,119.51 842,202,386.20
销售费用 36 222,575,650.83 164,201,130.60
管理费用 37 243,782,987.26 275,007,900.52
财务费用 38 190,523,891.07 283,007,218.34
资产减值损失 39 -17,689,055.73 -66,065,816.47
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 40 -28,077,574.95 163,065,884.95
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 786,896,134.04 972,603,664.87
加：营业外收入 41 113,129,229.10 35,890,351.08
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 42 663,269.86 29,259,683.71
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 899,362,093.28 979,234,332.24
减：所得税费用 43 154,269,043.85 374,661,621.18
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 745,093,049.43 604,572,711.06
归属于母公司所有者的净利润 591,860,258.46 519,654,725.22
少数股东损益 153,232,790.97 84,917,985.84
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
73 / 177
2016 年年度报告
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 745,093,049.43 604,572,711.06
归属于母公司所有者的综合收益总额 591,860,258.46 519,654,725.22
归属于少数股东的综合收益总额 153,232,790.97 84,917,985.84
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.32 0.48
（二）稀释每股收益(元/股) 0.32 0.48
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元,上期被合并方实
现的净利润为：214,947,802.70 元。
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
74 / 177
2016 年年度报告
母公司利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 82,276,601.00 86,274,999.55
减：营业成本 31,708,682.83 35,073,984.79
税金及附加 17,966,937.81 31,915,531.87
销售费用
管理费用 36,602,988.52 41,169,213.71
财务费用 152,739,165.28 206,324,029.10
资产减值损失 10,951.61 -26,820.33
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 114,982,238.76 420,499,567.59
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -41,769,886.29 192,318,628.00
加：营业外收入 77,034,762.98 18,795,912.98
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 27,078,845.50
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 35,264,876.69 184,035,695.48
减：所得税费用 -2,737.90 107,377.61
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 35,267,614.59 183,928,317.87
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 35,267,614.59 183,928,317.87
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
75 / 177
2016 年年度报告
合并现金流量表
2016 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 10,953,850,053.32 6,736,502,662.03
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 31,593,072.21 29,763,492.02
收到其他与经营活动有关的现金 45 636,189,616.17 503,632,631.02
经营活动现金流入小计 11,621,632,741.70 7,269,898,785.07
购买商品、接受劳务支付的现金 3,569,471,928.11 4,240,364,484.55
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 686,662,015.18 597,113,601.02
支付的各项税费 1,153,734,681.80 1,180,729,202.32
支付其他与经营活动有关的现金 45 558,593,723.26 2,601,819,885.03
经营活动现金流出小计 5,968,462,348.35 8,620,027,172.92
经营活动产生的现金流量净额 5,653,170,393.35 -1,350,128,387.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 187,500.00 1,002,477,334.83
取得投资收益收到的现金 4,042,500.00 195,845,931.41
处置固定资产、无形资产和其他长 832,065.00 531,017.37
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 61,736,921.38
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,062,065.00 1,260,591,204.99
购建固定资产、无形资产和其他长 8,668,139.20 6,610,585.47
期资产支付的现金
投资支付的现金 164,106,200.33 680,027,500.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 2,572,866,291.49 1,045,770,648.80
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 45 3,055,848.18
76 / 177
2016 年年度报告
投资活动现金流出小计 2,745,640,631.02 1,735,464,582.45
投资活动产生的现金流量净额 -2,740,578,566.02 -474,873,377.46
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,916,359,229.80 490,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 4,200,200,000.00 5,307,771,171.72
发行债券收到的现金 992,000,000.00 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 45 1,578,000,000.00 1,110,634,345.77
筹资活动现金流入小计 10,686,559,229.80 8,410,895,517.49
偿还债务支付的现金 4,656,500,000.00 3,793,971,171.72
分配股利、利润或偿付利息支付的 656,177,399.50 786,152,564.45
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 45 3,676,567,170.04 2,200,119,010.64
筹资活动现金流出小计 8,989,244,569.54 6,780,242,746.81
筹资活动产生的现金流量净额 1,697,314,660.26 1,630,652,770.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的 4,326,604.90 531,014.34
影响
五、现金及现金等价物净增加额 4,614,233,092.49 -193,817,980.29
加：期初现金及现金等价物余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
六、期末现金及现金等价物余额 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
77 / 177
2016 年年度报告
母公司现金流量表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 81,092,905.61 90,190,723.99
收到的税费返还 15,488,000.00 18,789,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 165,927,804.81 26,930,396.73
经营活动现金流入小计 262,508,710.42 135,910,120.72
购买商品、接受劳务支付的现金 5,271,688.48 96,258,511.17
支付给职工以及为职工支付的现金 19,336,661.14 22,825,992.07
支付的各项税费 39,517,648.03 38,238,389.27
支付其他与经营活动有关的现金 105,510,317.78 1,061,201,680.64
经营活动现金流出小计 169,636,315.43 1,218,524,573.15
经营活动产生的现金流量净额 92,872,394.99 -1,082,614,452.43
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 13,454,113.46 15,996,500.00
取得投资收益收到的现金 183,459,096.08 370,428,946.65
处置固定资产、无形资产和其他长期资 60,000.00 131,000.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现 62,085,200.00
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 196,973,209.54 448,641,646.65
购建固定资产、无形资产和其他长期资 3,668,325.49 245,045.00
产支付的现金
投资支付的现金 161,843,527.26 480,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现 2,948,343,783.00 1,051,287,289.61
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,113,855,635.75 1,531,532,334.61
投资活动产生的现金流量净额 -2,916,882,426.21 -1,082,890,687.96
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,762,880,154.17
取得借款收到的现金 3,966,000,000.00 4,930,000,000.00
发行债券收到的现金 992,000,000.00 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 6,871,581,483.47 3,378,507,834.03
筹资活动现金流入小计 15,592,461,637.64 10,300,507,834.03
偿还债务支付的现金 4,077,000,000.00 2,566,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 52,589,662.74 353,511,289.29
支付其他与筹资活动有关的现金 5,307,949,856.61 4,899,846,302.36
筹资活动现金流出小计 9,437,539,519.35 7,819,357,591.65
筹资活动产生的现金流量净额 6,154,922,118.29 2,481,150,242.38
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 3,330,912,087.07 315,645,101.99
加：期初现金及现金等价物余额 2,734,673,780.67 2,419,028,678.68
六、期末现金及现金等价物余额 6,065,585,867.74 2,734,673,780.67
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
78 / 177
2016 年年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 减
具 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
三、本期增减变动 761,192,019.00 3,075,616,151.33 3,526,761.46 491,452,107.95 352,951,525.89 4,684,738,565.63
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 591,860,258.46 153,232,790.97 745,093,049.43
额
（二）所有者投入 335,523,659.00 3,519,676,495.17 153,479,075.63 4,008,679,229.80
和减少资本
1．股东投入的普通 335,523,659.00 3,519,676,495.17 153,479,075.63 4,008,679,229.80
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 3,526,761.46 -57,444,758.24 -90,071,213.20 -143,989,209.98
79 / 177
2016 年年度报告
1．提取盈余公积 3,526,761.46 -3,526,761.46
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -53,917,996.78 -90,071,213.20 -143,989,209.98
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益 425,668,360.00 -425,668,360.00
内部结转
1．资本公积转增资 425,668,360.00 -425,668,360.00
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -18,391,983.84 -42,963,392.27 136,310,872.49 74,955,496.38
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,109,356,223.96 282,748,361.17 365,651,700.56 3,500,639,150.27 1,094,337,888.58 10,197,296,216.54
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
80 / 177
2016 年年度报告
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
三、本期增减变动 -2,568,051,555.30 18,392,831.79 -753,218,803.46 -267,171,237.90 -3,570,048,764.87
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 519,654,725.22 84,917,985.84 604,572,711.06
额
（二）所有者投入 490,000.00 490,000.00
和减少资本
1．股东投入的普通 490,000.00 490,000.00
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 18,392,831.79 -95,312,163.77 -297,175,033.13 -374,094,365.11
1．提取盈余公积 18,392,831.79 -18,392,831.79
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -76,919,331.98 -297,175,033.13 -374,094,365.11
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -2,568,051,555.30 -1,177,561,364.91 -55,404,190.61 -3,801,017,110.82
81 / 177
2016 年年度报告
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工 减
专
具 ：
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
三、本期增减变动 761,192,019.00 3,094,008,135.17 3,526,761.46 -22,177,143.65 3,836,549,771.98
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 35,267,614.59 35,267,614.59
额
（二）所有者投入 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
和减少资本
1．股东投入的普通 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 3,526,761.46 -57,444,758.24 -53,917,996.78
1．提取盈余公积 3,526,761.46 -3,526,761.46
82 / 177
2016 年年度报告
2．对所有者（或股 -53,917,996.78 -53,917,996.78
东）的分配
3．其他
（四）所有者权益 425,668,360.00 -425,668,360.00
内部结转
1．资本公积转增资 425,668,360.00 -425,668,360.00
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
上期
其他权益工 减
专
具 ：
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
三、本期增减变动 73,662,273.19 18,392,831.79 88,616,154.10 180,671,259.08
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 183,928,317.87 183,928,317.87
额
83 / 177
2016 年年度报告
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普通
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 18,392,831.79 -95,312,163.77 -76,919,331.98
1．提取盈余公积 18,392,831.79 -18,392,831.79
2．对所有者（或股 -76,919,331.98 -76,919,331.98
东）的分配
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 73,662,273.19 73,662,273.19
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
84 / 177
2016 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份
有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，
并于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，
总股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资
本公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892
股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易（上
述经营范围不涉及前置审批项目）。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2017 年 3 月 27 日经公司第七届董事会第八次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范
85 / 177
2016 年年度报告
围的子公司主要有上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司、湖州湖屹房地产开发有限公司、湖
州湖嵘房地产开发有限公司、上海瑞陟投资管理有限公司、杭州上实房地产开发有限公司、上海
嘉荟房地产有限公司、上海实伦实业有限公司等，详见“附注八、合并范围的变动”。本年度不再
纳入合并范围的子公司主要有上海长海房地产发展有限公司、湖州湖峰置业有限公司等，详见“附
注八、合并范围的变动”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项具
体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提(详
见“附注五、10”)、存货的计价 (详见“附注五、11”)、收入的确认(详见“附注五、23”)等。
本公司在确定重要的会计政策时所运用的关键假设详见“附注五、27”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
86 / 177
2016 年年度报告
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
87 / 177
2016 年年度报告
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
88 / 177
2016 年年度报告
8. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
√适用 □不适用
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
89 / 177
2016 年年度报告
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
90 / 177
2016 年年度报告
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
91 / 177
2016 年年度报告
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
组合名称 依据
关联方组合 其他方法(不计提坏账准备)
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方
应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项
一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以
前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项
组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
应计提的坏账准备)
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
应收账款计提比例(%)
账龄 其他应收款计提比例(%)
房地产业务 建筑施工业务
1 年以内（含 1 年） 0.30% 5.00% 0.30%
92 / 177
2016 年年度报告
1－2 年 5.00% 10.00% 5.00%
2－3 年 10.00% 50.00% 10.00%
3－4 年 50.00% 80.00% 50.00%
4 年以上 50.00% 100.00% 50.00%
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
11. 存货
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
93 / 177
2016 年年度报告
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控
制被投资方进行判断。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑和其他方持有的被投资单位当期可转换公司
债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。如能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单
位为其联营企业。在确定被投资单位是否为合营企业时，应当按照《企业会计准则第 40 号—合营
安排》的有关规定进行判断。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
94 / 177
2016 年年度报告
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
95 / 177
2016 年年度报告
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号—资产减值》等的有关规
定属于资产减值损失的，应当全额确认。
对于 2007 年 1 月 1 日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相
关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权投资借方差额后，确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
(4) 长期股权投资减值
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
13. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
96 / 177
2016 年年度报告
投资性房地产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
14. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 年限平均法 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
15. 在建工程
√适用 □不适用
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
16. 借款费用
√适用 □不适用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资
产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
97 / 177
2016 年年度报告
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
17. 无形资产
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
98 / 177
2016 年年度报告
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 无形资产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
18. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的
生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等长期资产如存在可收回金额低于其账面价值的情
况，将按照其差额计提减值准备，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产
预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转
回。
19. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
99 / 177
2016 年年度报告
20. 职工薪酬
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1) 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2) 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种
形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
100 / 177
2016 年年度报告
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本， 上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：①服务成本；②其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；③重新计量其他长期
职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
101 / 177
2016 年年度报告
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
22. 股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
102 / 177
2016 年年度报告
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
23. 收入
√适用 □不适用
(1) 营业收入包括销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入、BOT 项目收入以及让渡资产使
用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
103 / 177
2016 年年度报告
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 建造合同收入的确认
依据《企业会计准则－建造合同》的规定，本公司的建造合同收入确认原则为完工百分比法。完
工百分比法是指根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法。
完工百分比计算办法及收入确认原则：
① 建造合同收入，按下列条件均能满足时按完工百分比法予以确认：
1) 合同总收入能够可靠地计量；
2) 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3) 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
4) 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
② 确定合同完工进度选用下列方法：
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
工程项目根据公司在设计及建筑工程主体完工、设备及安装验收、调试验收和试运行验收等几个
关节取得业主或监理的验收确认时，以相应时点累计发生的成本占预计总成本的比例确认合同完
工进度。
③ 工程项目收入确认原则：
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确
认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用
后的金额，确认为当期合同费用。
104 / 177
2016 年年度报告
当期完成的建造合同，按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为
当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，
确认为当期合同费用。
④ 合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收
回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
⑤ 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
(5) BOT 项目收入
公司根据新《企业会计准则》和《企业会计准则解释第2号》中对以BOT（建造－运营－移交）方
式建造并运营公共基础设施，在基础设施建成后的会计处理的规定，分别两种情况确认运营收入：
① 在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号——建造合同》确认相关的收
入和费用；
② 对于公司取得特许经营权的项目将特许经营权确认为无形资产，后续运营期间按照《企业会计
准则第 14 号——收入》确认经营服务收入；
(6) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
105 / 177
2016 年年度报告
24. 政府补助
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投
入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 公司能够满足政府补助所附条件；
(2) 公司能够收到政府补助。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补贴，应当分别下列情况处理：
① 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计
入当期损益；
② 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
25. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
26. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
106 / 177
2016 年年度报告
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
107 / 177
2016 年年度报告
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
27. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司根据历史经验和其它因索，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键
假设进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在会可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(1) 存货减值的估计
本公司于资产负债表日对存货的可变现净值进行评估，当可变现净值低于账面成本时，按存货成
本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(2) 长期资产减值的估计
本公司于资产负债表日对投资性房地产、固定资产、在建工程及对子公司、联营企业的长期股权
投资等长期资产是否出现减值进行测试。
在判断上述资产是否存在减值时，管理层主要从以下方面进行评估和分析：
① 影响资产减值的事项是否已经发生；
② 资产继续使用或处置而预期可获得的现金流量现值是否低于资产的账面价值；
③ 预期未来现金流量现值中使用的重要假设是否适当。
本公司所采用的用于确定减值的相关假设，如未来现金流量现值方法中所采用的盈利状况、折现
率及增长率假设发生变化，可能会对减值测试中所使用的现值产生重大影响，并导致本公司的上
述长期资产出现减值。
长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(3) 应收账款和其他应收款减值
本公司管理层及时判断应收账款和其他应收款的可回收程度，以此来估计应收账款和其他应收款
减值准备。如发生任何事件或情况变动，显示本公司未必可追回有关余额，则需要使用估计，对
108 / 177
2016 年年度报告
应收账款和其他应收款计提准备。若预期数字与原来估计数不同，有关差额则会影响应收账款和
其他应收款的账面价值，以及在估计变动期间的减值费用。
28. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税[注 1] 应税增值税收入 17%、11%、6%、5%
营业税[注 1] 房地产销售收入、物业管理收入等 5%
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
企业所得税[注 2] 应纳税所得额 25%、15%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
2. 其他
√适用 □不适用
注 1：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税(2016)36
号）之规定：自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业、
建筑业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产开发企业中的
一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。
注2：公司之子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司于2015年10月30日获得由上海市科学
技术委员会、上海市财政局、上海市国家税务局、上海市地方税务局联合颁发的《高新技术企业
证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术企业，认证有效期3年。根据《中华人
民共和国企业所得税法》和国税函[2008]985 号文件的规定，以及根据上海市闸北区国家税务局
第一税务所企业所得税优惠审批结果通知书（沪地税闸十[2016]000001），公司自2015年1月1日
至2017年12月31日实际减按15%税率征收企业所得税。
109 / 177
2016 年年度报告
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
库存现金
人民币 501,482.75 623,292.56
美元 5,604.00 6.9370 38,874.95 5,604.00 6.4936 36,390.13
小计 540,357.70 659,682.69
银行存款
人民币 9,482,960,164.42 5,140,460,773.34
美元 23,225,474.25 6.9370 161,115,114.87 72,392.81 6.4936 470,089.95
小计 9,644,075,279.29 5,140,930,863.29
其他货币资金
人民币 378,316,744.60 316,815,418.56
小计 378,316,744.60 316,815,418.56
合计 10,022,932,381.59 5,458,405,964.54
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 期初余额
工程履约保证金、项目开发资本金监管、业主按揭 63,915,689.44 113,804,380.81
保证金、保函保证金、票据保证金等
其中：非现金及现金等价物—工程履约保证金 - 86,758,046.72
非现金及现金等价物—项目开发资本金监管 3,000,000.00 9,000,000.00
非现金及现金等价物—三个月以上到期票据 43,051,371.28 -
保证金
非现金及现金等价物小计 46,051,371.28 95,758,046.72
2、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 460,073.80
商业承兑票据 900,000.00
合计 1,360,073.80
(2). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 18,444,778.71
110 / 177
2016 年年度报告
商业承兑票据 340,074.00
合计 18,784,852.71
3、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合 229,346,386.99 97.74% 22,957,326.97 90.15% 3,807,142.30 96.97% 12,421.58 9.46%
关联方组合 2,790,736.00 1.19%
单项金额不重大 2,509,611.63 1.07% 2,509,611.63 9.85% 118,868.57 3.03% 118,868.57 90.54%
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 234,646,734.62 100.00% 25,466,938.60 100.00% 3,926,010.87 100.00% 131,290.15 100.00%
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内
1 年以内小计 196,864,037.97 9,160,198.04 4.65%
1至2年 14,662,361.39 1,334,433.86 9.10%
2至3年 8,497,330.58 4,248,665.29 50.00%
3至4年 5,543,136.33 4,434,509.06 80.00%
4 年以上 3,779,520.72 3,779,520.72 100.00%
合计 229,346,386.99 22,957,326.97
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：不
计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 1,198,972.15 元。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
111 / 177
2016 年年度报告
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额
比例
第一名 非关联方 64,841,600.28 3,242,080.01 1 年以内 27.63%
第二名 非关联方 12,504,575.54 625,228.78 1 年以内 5.33%
第三名 非关联方 8,425,305.00 421,265.25 1 年以内 3.59%
第四名 非关联方 6,115,500.00 305,775.00 1 年以内 2.61%
第五名 非关联方 5,955,330.00 297,766.50 1 年以内 2.54%
合计 97,842,310.82 4,892,115.54 41.70%
4、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 49,018,347.10 86.84% 39,109,033.71 100.00%
1至2年 7,429,705.64 13.16%
2至3年
3 年以上
合计 56,448,052.74 100.00% 39,109,033.71 100.00%
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
第一名 非关联方 19,191,970.06 34.00%
第二名 非关联方 4,053,857.52 7.18%
第三名 非关联方 3,786,000.00 6.71%
第四名 非关联方 3,375,439.15 5.98%
第五名 非关联方 2,250,299.00 3.99%
合计 32,657,565.73 57.86%
112 / 177
2016 年年度报告
5、 应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款 10,703,814.59 4,741,733.34
6、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并 20,454,556.00 0.60% 20,454,556.00 58.62%
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征
组合计提坏账准
备的其他应收款
非关联方组合 180,519,841.05 5.29% 10,435,648.42 23.95% 175,472,785.09 5.12% 9,562,164.21 27.41%
关联方组合 3,200,803,592.39 93.74% 3,223,875,110.63 94.14%
单项金额不重大 33,136,779.15 0.97% 33,136,779.15 76.05% 4,874,179.76 0.14% 4,874,179.76 13.97%
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 3,414,460,212.59 100.00% 43,572,427.57 100.00% 3,424,676,631.48 100.00% 34,890,899.97 100.00%
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 120,780,369.09 362,341.13 0.30%
1至2年 23,106,832.95 1,155,341.66 5.00%
2至3年 23,495,884.69 2,349,588.47 10.00%
3 年以上 13,136,754.32 6,568,377.16 50.00%
合计 180,519,841.05 10,435,648.42
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
113 / 177
2016 年年度报告
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
上海复兴城(集团)有限公司 19,954,556.00 19,954,556.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
青岛韩昌电子有限公司 4,932,160.02 4,932,160.02 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
押金及保证金 3,779,183.37 3,779,183.37 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
长沙电机厂有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
花中成太湖船餐饮管理有限公司 153,760.40 153,760.40 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
客户欠缴大修理基金 128,407.80 128,407.80 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
按揭垫付款 62,515.90 62,515.90 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
定金 55,000.00 55,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
上海金贸设备成套工程有限公司 41,695.66 41,695.66 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
代垫燃气开拴费 29,500.00 29,500.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
合计 33,136,779.15 33,136,779.15
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 7,006,004.44 元。
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 与本公司关系 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
泉州市上 合营公司 暂借款 1,649,077,083.03 1 年以内、1-2 年、 48.30%
实投资发 2-3 年、3 年以上
展有限公
司
上海实森 联营公司 暂借款 1,360,422,487.74 1 年以内 39.84%
置业有限
公司
上海实业 联营公司 暂借款 190,000,000.00 2-3 年 5.56%
养老投资
有限公司
上海复兴 非关联方 往来款 19,954,556.00 3 年以上 0.58% 19,954,556.00
城（集团）
有限公司
上海市金 非关联方 保修金 16,939,108.14 2-3 年 0.50% 1,693,910.81
山区住房
保障和房
屋管理局
114 / 177
2016 年年度报告
合计 3,236,393,234.91 94.78% 21,648,466.81
7、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 43,102,282.59 4,837,176.97 38,265,105.62 1,165,070.84 1,165,070.84
开发成本 9,096,058,601.73 9,096,058,601.73 10,909,782,124.20 10,909,782,124.20
开发产品 6,916,600,941.08 32,102,514.18 6,884,498,426.90 4,900,235,929.36 61,675,650.81 4,838,560,278.55
工程项目 578,195,600.04 578,195,600.04
发出商品 120,026,608.50 120,026,608.50
委托加工 76,263.75 76,263.75
物资
低值易耗 51,683.65 51,683.65 47,933.50 47,933.50
品
原材料 7,041.32 7,041.32
合计 16,754,111,981.34 36,939,691.15 16,717,172,290.19 15,811,238,099.22 61,675,650.81 15,749,562,448.41
(1) 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工 预计总投资 期末余额 期初余额
时间 (亿元)
杭州余杭﹒白洋港城一期 2014 年 2019 年 23.44 1,549,863,293.98 1,215,586,458.11
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2017 年 36.36 1,455,042,025.36 1,052,698,671.64
青岛﹒啤酒城 2012 年 2018 年 75.00 1,236,380,078.99 1,981,719,030.37
上海嘉定﹒海上公元 2014 年 2018 年 20.54 1,086,746,956.57 -
杭州余杭﹒白洋港城二期 2017 年 2019 年 20.00 1,075,515,781.65 -
上海青浦朱家角镇 9 街坊 2011 年 2021 年 40.88 654,686,211.27 896,341,659.04
48/5 丘地块
湖州﹒天澜湾 2017 年 2019 年 14.47 522,795,758.50 487,000,000.00
湖州市区宗地编号 2007-02 2007 年 2017 年 8.70 412,811,837.99 427,384,022.58
号地块
湖州吴兴区东部新区 - - 286,916,506.51 282,000,000.00
BLD35-2 地块
绍兴国际华城四期 2014 年 2016 年 3.03 - 254,414,747.70
上海泰府名邸 6 号楼 2006 年 2017 年 11.31 232,177,962.78 213,696,207.30
重庆海上海 2015 年 2017 年 3.74 205,309,925.54 102,298,344.74
上海海源别墅项目 2012 年 2018 年 6.08 200,470,174.11 189,722,023.24
绍兴国际华城五期 2016 年 2017 年 2.00 87,484,578.60 -
大理洱海庄园 2006 年 - 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
115 / 177
2016 年年度报告
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 - 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
上海嘉定﹒海上荟 2014 年 2016 年 7.50 447,465,167.14
长沙丰盛时代大厦 - 2016 年 7.10 627,174,641.05
苏州越秀苑北区二期 2013 年 2016 年 7.29 595,796,896.53
上海长宁八八中心 2010 年 2016 年 27.45 2,046,626,744.88
合计 9,096,058,601.73 10,909,782,124.20
其中：本期利息资本化金额 257,050,744.63 元。
(2) 开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海长宁八八中 2015 年 319,023,130.74 2,370,021,923.22 1,504,995,180.70 1,184,049,873.26
心住宅二期
青岛国际啤酒城 2016 年 - 1,207,888,791.04 361,796,765.17 846,092,025.87
二期
长沙丰盛时代大 2016 年 - 795,804,976.33 795,804,976.33
厦
上海嘉定﹒海上 2016 年 - 685,667,928.22 685,667,928.22
荟
上海青浦和墅 2014 年 610,071,514.14 286,126,455.68 323,945,058.46
上海青浦海上郡 2016 年 - 537,425,761.21 180,660,275.21 356,765,486.00
成都海上海 2015 年 1,075,659,611.44 9,695,619.07 486,847,130.68 598,508,099.83
上海金山﹒海上 1,020,642,746.45 454,428,657.27 566,214,089.18
2014 年
纳缇
上海海源别墅一 2009 年 393,504,314.42 393,504,314.42
期及二期 /2015 年
绍兴国际华城四 - 285,045,512.27 - 285,045,512.27
2016 年
期
上海北竿山国际 346,226,014.34 133,480,516.46 212,745,497.88
2011 年
艺术中心三期
绍兴国际华城三 165,815,406.10 165,815,406.10
2011 年
期
苏州越秀苑北区 2016 年 46,461,800.93 630,392,032.08 531,799,204.79 145,054,628.22
上海胶州路、瑞金 87,727,418.14 - 87,727,418.14
南路等房产
上海泰府名邸 1-5 81,140,096.66 - 81,140,096.66
2009 年
号楼
湖州﹒海上湾 2014 年 409,982,302.18 - 362,633,060.38 47,349,241.80
上海北竿山国际 42,977,100.90 - 12,140,431.79 30,836,669.11
2009 年
艺术中心二期
上海青浦海上湾 107,912,688.53 - 78,294,753.42 29,617,935.11
2014 年
一期及二期
116 / 177
2016 年年度报告
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
绍兴国际华城一 20,803,217.54 - 20,803,217.54
2006 年
期
上海黄浦新苑二 2008 年 20,539,756.65 - 2,443,236.24 18,096,520.41
期
重庆水天花园 2011 年 19,572,673.93 - 106,942.91 19,465,731.02
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 - 14,681,497.30
上海黄浦新苑一 2007 年 4,520,559.25 - 4,520,559.25
期
上海北竿山国际 3,149,158.70 - 3,149,158.70
2008 年
艺术中心一期
上海北竿山国际 2012 年 109,824,921.02 - 109,824,921.02 -
艺术中心四期
合计 4,900,235,929.36 6,521,942,543.44 4,505,577,531.72 6,916,600,941.08
期末抵押、担保的存货情形如下：
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海长宁八八中心 95,373 万元 长期借款 20,000 万元
部分房产及土地 及一年内到期的长期借款 20,000 万元
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 合并 转回或转销
库存商品 3,426,104.31 1,411,072.66 4,837,176.97
开发产品 61,675,650.81 29,573,136.63 32,102,514.18
合计 61,675,650.81 3,426,104.31 1,411,072.66 29,573,136.63 36,939,691.15
项目 计提存货跌价 本期转回存货跌价 本期转回金额占该项
准备的依据 准备的原因 存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于 出售 0.45%
其可变现净值
(3). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 余额
累计已发生成本 960,696,595.08
累计已确认毛利 103,515,505.62
减：预计损失
117 / 177
2016 年年度报告
已办理结算的金额 486,016,500.66
建造合同形成的已完工未结算资产 578,195,600.04
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 92,972,586.41
预缴土地增值税 80,816,078.96
预缴营业税 52,615,728.27 27,619,427.39
预缴企业所得税 45,743,266.36 17,035.50
预缴教育费附加 15,687,913.33 469,596.79
预缴城市维护建设税 8,641,393.80 1,122,522.18
预缴河道管理费 1,046,367.04
预缴土地使用税 344,884.86
预缴个人所得税 218,860.45
预缴房产税 57,466.41
其他 969,556.53 339,089.41
合计 299,114,102.42 29,567,671.27
9、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工
具：
可供出售权益工 522,083,749.93 522,083,749.93 527,271,249.93 527,271,249.93
具：
按公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93
计量的
按成本计量 175,500,000.00 175,500,000.00 180,687,500.00 180,687,500.00
的
合计 522,083,749.93 522,083,749.93 527,271,249.93 527,271,249.93
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
63,835,388.76 63,835,388.76
余成本
公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93
118 / 177
2016 年年度报告
累计计入其他综合收益的公允
282,748,361.17 282,748,361.17
价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备
在被投
被投资 本 本 资单位
本期现金红利
单位 本期 本期 期 期 期 期 持股比
期初 期末 例(%)
增加 减少 初 增 减 末
加 少
上海海外联 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65%
合投资股份
有限公司
上海誉德动 10,500,000.00 10,500,000.00 5.00%
力技术集团
股份有限公
司
上海瑞陟投 5,000,000.00 5,000,000.00
资管理有限
公司
上海众鑫建 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00% 1,417,500.00
筑设计研究
院有限公司
北京复方科 187,500.00 187,500.00
技有限公司
合计 180,687,500.00 5,187,500.00 175,500,000.00 1,417,500.00
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
119 / 177
2016 年年度报告
10、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
其他 发放
期初 其他 期末 减值准备期
被投资单位 权益法下确认的 综合 现金 其
余额 追加投资 减少投资 权益 计提减值准备 余额 末余额
投资损益 收益 股利 他
变动
调整 或利
润
一、合营企业
泉州市上实投资发展 267,649,287.66 -11,659,607.62 255,989,680.04
有限公司
上海实银资产管理有 8,315,262.07 8,435.66 8,323,697.73
限公司
上海上实倪德伦文化 100,000.00 -13,825.44 86,174.56
发展有限公司
小计 275,964,549.73 100,000.00 -11,664,997.40 264,399,552.33
二、联营企业
上海嘉荟房地产有限 9,294,154.66 8,049,161.96 -1,244,992.70
公司
上海实业养老投资有 7,131,149.74 -4,171,404.00 2,959,745.74
限公司
上海云图实践能源科 253,000.00 253,000.00 867,423.24
技有限公司
上海帷迦科技有限公 15,671,842.20 11,700,000.00 -14,936,981.67 12,434,860.53
司
宁波帷迦投资管理有 450,000.00 450,000.00
限公司
120 / 177
2016 年年度报告
上海虹晟投资发展有 4,913,617.36 -151,095.91 4,762,521.45
限公司
杭州上实房地产开发 4,596,577.59 4,595,141.89 -1,435.70
有限公司
宁波市鄞州帷幄投资 100,000,000.00 100,000,000.00
合伙企业（有限合伙）
嘉兴银锐远略投资合
伙企业(有限合
伙) 注
嘉兴银锐投资管理合
伙企业(有限合
伙) 注
上海实银股权投资基
金管理中心(有限合
伙) 注
Weplus Capital
Company
Limited 注
小计 41,607,341.55 112,403,000.00 12,644,303.85 -20,505,909.98 253,000.00 120,607,127.72 867,423.24
合计 317,571,891.28 112,503,000.00 12,644,303.85 -32,170,907.38 253,000.00 385,006,680.05 867,423.24
注：截至 2016 年 12 月 31 日，嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)、嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)、上海实银股权投资基金管理中心(有限
合伙)、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
121 / 177
2016 年年度报告
11、 投资性房地产
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
2.本期增加金额 1,353,850,728.10 1,353,850,728.10
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 1,353,850,728.10 1,353,850,728.10
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,425,977,759.39 3,425,977,759.39
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 428,817,800.21 428,817,800.21
2.本期增加金额 56,907,490.42 56,907,490.42
（1）计提或摊销 56,907,490.42 56,907,490.42
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 485,725,290.63 485,725,290.63
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 2,936,294,688.18 2,936,294,688.18
2.期初账面价值 1,639,351,450.50 1,639,351,450.50
期末抵押、担保的投资性房地产情形如下：
被抵押的投资性 被抵押投资性 抵押目的
房地产项目 房地产期末账面值
上海实业大厦 14,337 万元 长期借款 47,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 25,492 万元 长期借款 41, 000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,072 万元 长期借款 9,000 万元
122 / 177
2016 年年度报告
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上海长宁八八中心商 127,737 万元 长期借款 20,000 万元
办楼 及一年内到期非流动负债 20,000 万元
12、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电器及运输设备 生产设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 13,933,596.64 38,885,075.19 7,490,820.16 12,462,793.94 72,772,285.93
2.本期增加金额 30,495,911.16 20,153,423.07 42,088.79 2,734,064.58 53,425,487.60
（1）购置 2,496,851.11 6,107,004.15 42,088.79 2,092,958.09 10,738,902.14
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加 14,046,418.92 641,106.49 14,687,525.41
（4）存货转入 27,999,060.05 27,999,060.05
3.本期减少金额 3,923,308.03 693,024.64 225,691.60 4,842,024.27
（1）处置或报废 3,923,308.03 693,024.64 225,691.60 4,842,024.27
4.期末余额 44,429,507.80 55,115,190.23 6,839,884.31 14,971,166.92 121,355,749.26
二、累计折旧
1.期初余额 3,751,158.96 23,419,548.51 4,664,853.86 9,341,075.20 41,176,636.53
2.本期增加金额 1,246,828.78 15,152,915.89 687,408.48 1,535,875.17 18,623,028.32
（1）计提 1,246,828.78 5,551,661.63 687,408.48 1,022,444.11 8,508,343.00
（2）企业合并增加 9,601,254.26 513,431.06 10,114,685.32
3.本期减少金额 3,041,249.45 87,841.59 194,791.21 3,323,882.25
（1）处置或报废 3,041,249.45 87,841.59 194,791.21 3,323,882.25
4.期末余额 4,997,987.74 35,531,214.95 5,264,420.75 10,682,159.16 56,475,782.60
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 39,431,520.06 19,583,975.28 1,575,463.56 4,289,007.76 64,879,966.66
2.期初账面价值 10,182,437.68 15,465,526.68 2,825,966.30 3,121,718.74 31,595,649.40
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
123 / 177
2016 年年度报告
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
124 / 177
2016 年年度报告
13、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 2,160,000.00
2.本期增加金额 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,447,789.32 13,255,116.00 76,811,705.32
(1)购置 1,138,287.11 1,138,287.11
(2)内部研发
(3)企业合并增加 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 309,502.21 8,190,209.18 70,608,511.39
(4)在建工程转入 5,064,906.82 5,064,906.82
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,447,789.32 13,255,116.00 78,971,705.32
二、累计摊销
1.期初余额 912,000.00 912,000.00
2.本期增加金额 72,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 267,779.20 4,159,130.39 16,920,669.59
(1)计提 72,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 149,880.63 3,659,450.56 16,303,091.19
(2)企业合并增加 117,898.57 499,679.83 617,578.40
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 984,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 267,779.20 4,159,130.39 17,832,669.59
三、减值准备
125 / 177
2016 年年度报告
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,176,000.00 33,044,640.00 16,636,000.00 6,400.00 1,180,010.12 9,095,985.61 61,139,035.73
2.期初账面价值 1,248,000.00 1,248,000.00
126 / 177
2016 年年度报告
14、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
期初余额 期末余额
商誉的事项 企业合并形成的 处置
上海上实(集团)有限公 40,456,329.28 40,456,329.28
司于2014年6月末收购
上海上投控股有限公司
时形成的商誉[注1]
收购上海上实龙创智慧 219,993,108.22 219,993,108.22
能源科技股份有限公司
形成的商誉[注2]
合计 40,456,329.28 219,993,108.22 260,449,437.50
注 1:系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，
即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公
司时的收购溢价。
注 2：系收购非同一控制下企业合并的子公司所产生的收购溢价。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 11,938,775.28 321,883.02
预提成本费用 5,362,040.63 8,231,728.17
预售房款 1,067,705.90 32,666,332.61
合计 18,368,521.81 41,219,943.80
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目
期末余额 期初余额
上海上实(集团)有限公司于 2014 年 194,823,737.36 374,356,923.40
127 / 177
2016 年年度报告
6 月末收购上海上投控股有限公司
时形成的递延所得税负债(注)
合计 194,823,737.36 374,356,923.40
注：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投控
股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得
税负债，即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控
股有限公司时所形成。
(3). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 48,882,879.80 99,982,512.68
可抵扣亏损 586,908,431.85 588,410,973.30
合计 635,791,311.65 688,393,485.98
(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2016 年 74,797,004.02
2017 年 18,109,210.17 35,565,873.41
2018 年 20,146,299.38 20,146,299.38
2019 年 73,347,758.34 84,556,737.01
2020 年 276,424,808.89 373,345,059.48
2021 年 198,880,355.07
合计 586,908,431.85 588,410,973.30
引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 36,766,875.77
存货跌价准备 25,154,505.57
预提成本费用 27,135,547.79
预售房款 4,270,823.60
合计 93,327,752.73
16、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
128 / 177
2016 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
保证借款 25,000,000.00
信用借款 1,449,200,000.00 2,000,000,000.00
合计 1,474,200,000.00 2,000,000,000.00
短期借款分类的说明：
保证借款：
贷款单位 期末余额 担保人
上海浦东发展银行闸北支行 25,000,000.00 曹文龙，陈丽君
合计 25,000,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
17、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 20,984,087.72
银行承兑汇票 146,645,284.50
合计 167,629,372.22
18、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 1,497,637,170.23 1,600,302,672.66
应付购货款 167,226,766.51 380,197.78
应付土地款 24,246,754.33
合计 1,664,863,936.74 1,624,929,624.77
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 482,944,462.81 预估工程款或工程尾款、购货款
2-3 年(含 3 年) 104,612,171.42 预估工程款或工程尾款、购货款
3 年以上 15,241,940.44 预估工程款或工程尾款、购货款
合计 602,798,574.67
129 / 177
2016 年年度报告
19、 预收款项
(1). 预收款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 6,210,571,548.98 1,955,677,566.61
预收物业管理费 7,990,582.97 115,041,210.27
预收工程款 92,285,670.28
预收租金款 6,016,704.45 2,531,253.16
合计 6,316,864,506.68 2,073,250,030.04
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 361,651,198.24 预收房款
20、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,957,882.27 607,049,377.62 594,979,728.06 15,027,531.83
二、离职后福利-设 790,574.11 91,051,425.43 90,561,184.82 1,280,814.72
定提存计划
三、辞退福利 1,121,102.30 1,121,102.30
四、一年内到期的其
他福利
合计 3,748,456.38 699,221,905.35 686,662,015.18 16,308,346.55
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津 512,276,192.37 502,101,821.22 10,174,371.15
贴和补贴
二、职工福利费 30,272,917.94 30,272,917.94
三、社会保险费 29,693,314.39 29,470,919.35 222,395.04
其中：医疗保险费 24,901,553.28 24,702,871.15 198,682.13
工伤保险费 817,055.38 808,420.12 8,635.26
生育保险费 2,219,671.70 2,204,594.05 15,077.65
综合保险费 1,755,034.03 1,755,034.03
四、住房公积金 25,403,102.09 25,115,425.14 287,676.95
五、工会经费和职工 2,957,882.27 6,978,948.01 5,593,741.59 4,343,088.69
教育经费
130 / 177
2016 年年度报告
六、其他短期薪酬 2,424,902.82 2,424,902.82
合计 2,957,882.27 607,049,377.62 594,979,728.06 15,027,531.83
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 779,432.64 80,528,707.62 80,060,331.63 1,247,808.63
2、失业保险费 11,141.47 2,827,238.42 2,809,246.80 29,133.09
3、企业年金缴费 7,695,479.39 7,691,606.39 3,873.00
合计 790,574.11 91,051,425.43 90,561,184.82 1,280,814.72
21、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 39,822,678.27
营业税 2,995,046.45
企业所得税 210,799,317.76 175,705,626.32
个人所得税 947,723.83 714,635.85
城市维护建设税 2,342,822.26 362,963.88
土地增值税 640,349,074.92 375,469,609.64
房产税 13,912,082.09 9,943,450.04
教育费附加 2,130,370.73 376,112.49
土地使用税 1,592,486.63
河道管理费 244,803.45 31,314.01
其他 1,308,060.05 98,895.53
合计 913,449,419.99 565,697,654.21
22、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付中期票据利息 27,362,500.00 27,362,500.00
应付公司债券利息 65,371,111.10 38,813,333.33
应付银行借款利息 177,855.96
合计 92,911,467.06 66,175,833.33
23、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上实(集团)有限公司 233,062,176.38 233,062,176.38
131 / 177
2016 年年度报告
中环投资开发（集团）有限公 26,713,502.53
司
新加坡维信发展有限公司 8,600,000.00
上海海振实业发展有限公司 3,458,692.87
合计 233,062,176.38 271,834,371.78
24、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,401,568,621.01 3,745,705,666.61
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
房屋押金 28,534,944.79 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
合计 56,734,944.79
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,785,000,000.00 2,215,000,000.00
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,509,000,000.00 1,763,000,000.00
抵押借款 240,000,000.00 420,000,000.00
质押借款 36,000,000.00 32,000,000.00
合计 2,785,000,000.00 2,215,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 14,337 万元 长期借款 47,000 万元
132 / 177
2016 年年度报告
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 25,492 万元 长期借款 41,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,072 万元 长期借款 9,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上海长宁八八中心部分房 223,110 万元 长期借款 20,000 万元
产及土地 及一年内到期非流动负债 20,000 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有 7,647 万元 长期借款 13,050 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发 92,410 万元 长期借款 86,500 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
成都上实置业有限公司 52,951 万元 长期借款 34,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
26、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,335,500,000.00 1,371,500,000.00
抵押借款 1,170,000,000.00 1,410,000,000.00
信用借款 3,976,000,000.00 4,051,000,000.00
合计 6,481,500,000.00 6,832,500,000.00
长期借款分类的说明：
① 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 14,337 万元 长期借款 47,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 25,492 万元 长期借款 41,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,072 万元 长期借款 9,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上海长宁八八中心 223,110 万元 长期借款 20,000 万元
133 / 177
2016 年年度报告
部分房产及土地 及一年内到期非流动负债 20,000 万元
② 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业 7,647 万元 长期借款 13,050 万元
有限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开 92,410 万元 长期借款 86,500 万元
发有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
成都上实置业有限公司 52,951 万元 长期借款 34,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
134 / 177
2016 年年度报告
27、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 997,754,296.25 996,288,160.01
公司债券 1,987,871,617.75 993,139,751.75
合计 2,985,625,914.00 1,989,427,911.76
(2). 应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 发行费用 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
上海实业发展股 1,000,000,000.00 2015 3 年 1,000,000,000.00 996,288,160.01 49,500,000.00 1,466,136.24 997,754,296.25
份有限公司 2015 年6月
年第一期中期票 16 日
据
上海实业发展股 1,000,000,000.00 2015 5 年 1,000,000,000.00 993,139,751.75 49,200,000.00 1,502,943.69 994,642,695.44
份有限公司 2014 年3月
年公司债（第一 23 日
期）
上海实业发展股 1,000,000,000.00 2016 5 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 8,000,000.00 26,557,777.77 1,228,922.31 993,228,922.31
份有限公司 2014 年3月
年公司债（第二 11 日
期）
合计 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 1,989,427,911.76 1,000,000,000.00 8,000,000.00 125,257,777.77 4,198,002.24 2,985,625,914.00
135 / 177
2016 年年度报告
28、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
11,668,463.22 预提工程项目结束后
项目维护费用
各项维护费用
29、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 送 公积金 其 期末余额
小计
新股 股 转股 他
股份总数 1,083,370,873.00 335,523,659.00 425,668,360.00 761,192,019.00 1,844,562,892.00
本期股本增加系：
（1）公司本期完成非公开发行股票，非公开发行股票数量 335,523,659 股。
（2）根据公司第七届董事会第六次会议及 2016 年第一次临时股东大会决议，公司完成以 2016 年
6 月末总股本 1,418,894,532 股为基数，每 10 股转增 3 股，向全体股东实施资本公积金转增股本，
共计转增 425,668,360 股（每股面值 1 元）。转增后总股本变更为 1,844,562,892 股。
上述股本业经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具上会师报字(2016)第 4982 号验资
报告验证在案。
30、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 258,401,208.21 3,524,608,697.60 491,904,853.56 3,291,105,052.25
价）
其他资本公积 -224,661,135.58 42,912,307.29 -181,748,828.29
合计 33,740,072.63 3,567,521,004.89 491,904,853.56 3,109,356,223.96
(1) 资本公积-股本溢价本期增加，系：
①公司非公开发行股票之形成的股本溢价。公司非公开发行股票 335,523,659 股，发行价格为
11.63 元/股。非公开发行股票 335,523,659 股所募集的资金人民币 3,902,140,154.17 元，其中
人民币 335,523,659.00 元用以增加股本，其余溢价部分为人民币 3,566,616,495.17 元，扣除发
行费用 46,940,000.00 元后净额为 3,519,676,495.17 元增加资本公积。
②公司购买子公司上海新世纪房产服务有限公司少数股东股权，增加资本公积-股本溢价
4,932,202.43 元。
136 / 177
2016 年年度报告
(2) 资本公积-股本溢价本期减少，系：
①根据公司第七届董事会第六次会议及 2016 年第一次临时股东大会决议，公司完成了以 2016 年
6 月末总股本 1,418,894,532 股为基数，每 10 股转增 3 股，向全体股东实施资本公积金转增股本，
共计转增 425,668,360 股（每股面值 1 元），减少资本公积-股本溢价 425,668,360.00 元。
②公司通过增资形式购买子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司少数股东股权，减少资
本公积-股本溢价 35,032,374.72 元。
③公司购买子公司杭州上实房地产开发有限公司少数股东股权，减少资本公积-股本溢价
31,204,118.84 元。
(3)资本公积-其他资本公积本期增加，系本期注销子公司上海长海房地产发展有限公司所致。
31、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
本期 税后
期计入
期初 所得 减：所 税后归 归属 期末
项目 其他综
余额 税前 得税 属于母 于少 余额
合收益
发生 费用 公司 数股
当期转
额 东
入损益
一、以后不
能重分类进
损益的其他
综合收益
其中：重新
计算设定受
益计划净负
债和净资产
的变动
权益法下在
被投资单位
不能重分类
进损益的其
他综合收益
中享有的份
额
二、以后将 282,748,361.17 282,748,361.17
重分类进损
益的其他综
合收益
其中：权益
137 / 177
2016 年年度报告
法下在被投
资单位以后
将重分类进
损益的其他
综合收益中
享有的份额
可供出售金 282,748,361.17 282,748,361.17
融资产公允
价值变动损
益
持有至到期
投资重分类
为可供出售
金融资产损
益
现金流量套
期损益的有
效部分
外币财务报
表折算差额
其他综合收 282,748,361.17 282,748,361.17
益合计
32、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 361,983,385.24 3,526,761.46 365,510,146.70
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 362,124,939.10 3,526,761.46 365,651,700.56
33、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 3,009,187,042.32
调整期初未分配利润合计数（调增+，调
减－）
调整后期初未分配利润 3,009,187,042.32
加：本期归属于母公司所有者的净利润 591,860,258.46
减：提取法定盈余公积 3,526,761.46 按可分配利润 10%计提
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 53,917,996.78 公司分配 2015 年度股利
转作股本的普通股股利
其他 注 42,963,392.27
期末未分配利润 3,500,639,150.27
138 / 177
2016 年年度报告
注：其他系本期注销子公司上海长海房地产发展有限公司所致。
资产负债表日后利润分配情况说明：
2017年3月27日，公司第七届董事会第八次会议通过2016年度利润分配预案，拟以截至2016年12月
31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.38元（含税），现金红利
合计70,093,389.90元。剩余未分配利润1,707,648,672.89元结转下一年度。上述方案尚待公司股东大
会通过。
34、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,448,276,462.07 4,337,652,285.38 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88
其他业务 40,532,724.91 16,033,599.67 15,614,865.13 4,176,104.59
合计 6,488,809,186.98 4,353,685,885.05 6,619,175,075.58 4,311,284,476.47
(1) 主营业务(分行业)
行业名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 5,605,174,554.73 3,656,525,218.27 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88
建筑施工业 843,101,907.34 681,127,067.11 - -
合计 6,448,276,462.07 4,337,652,285.38 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88
(2) 主营业务(分产品)
产品名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 4,978,185,069.00 3,277,350,991.12 6,055,245,749.26 3,976,128,626.00
工程项目收入 843,101,907.34 681,127,067.11 - -
物业管理服务 420,048,023.77 321,515,798.32 351,375,159.50 274,487,707.84
房地产租赁 206,941,461.96 57,658,428.83 196,636,661.70 56,243,514.36
提供劳务 - - 302,639.99 248,523.68
合计 6,448,276,462.07 4,337,652,285.38 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88
35、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
139 / 177
2016 年年度报告
营业税 154,018,436.63 349,959,384.39 5%
城市维护建设税 18,434,886.75 22,241,063.79 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 15,929,868.04 15,919,222.93 按公司所在地政策缴纳
从价计征税率为 1.2%；
房产税 26,587,370.29 16,843,186.06
从租计征税率为 12%
土地使用税 8,676,686.98 按公司所在地政策缴纳
印花税 2,423,298.36 按税法缴纳
土地增值税 453,230,649.36 433,445,368.34 按超率累进税率
河道管理费 896,233.35 按公司所在地政策缴纳
其他 758,689.75 3,794,160.69 按公司所在地政策缴纳
合计 680,956,119.51 842,202,386.20
36、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代理佣金类费用 102,327,714.55 55,353,677.10
广告宣传类费用 73,188,784.14 76,200,404.97
空置房管理费 21,694,468.25 19,099,268.06
日常业务类费用 10,798,369.19 8,246,993.76
人员薪酬类费用 7,652,112.49 696,939.71
折旧摊销类费用 410,148.26 100,282.03
其他 6,504,053.95 4,503,564.97
合计 222,575,650.83 164,201,130.60
37、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 142,302,459.55 169,833,054.66
研发费用 31,927,112.92
日常业务类费用 30,948,071.58 37,792,686.16
折旧摊销类费用 20,048,924.03 16,900,805.45
税费类费用 3,387,575.46 3,649,525.52
其他 15,168,843.72 46,831,828.73
合计 243,782,987.26 275,007,900.52
38、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 367,306,246.58 408,269,172.53
利息收入 -184,833,225.23 -141,306,453.85
汇兑损失 15.33
汇兑收益 -4,326,604.90 -531,035.91
140 / 177
2016 年年度报告
其他支出 12,377,474.62 16,575,520.24
合计 190,523,891.07 283,007,218.34
39、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 8,204,976.59 792,228.19
二、存货跌价损失 -26,147,032.32 -67,472,467.90
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失 253,000.00 614,423.24
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -17,689,055.73 -66,065,816.47
40、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -32,170,907.38 -24,412,175.30
处置长期股权投资产生的投资收益 1,478,082.43 22,376,003.22
可供出售金融资产等取得的投资收 1,417,500.00 130,000,000.00
益
处置可供出售金融资产取得的投资 2,625,000.00 43,000,000.00
收益
股权投资差额摊销 -1,427,250.00 -7,897,942.97
合计 -28,077,574.95 163,065,884.95
41、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 90,064.01 153,139.78 90,064.01
其中：固定资产处置利得 90,064.01 153,139.78 90,064.01
政府补助 36,844,158.74 30,247,009.70 36,844,158.74
违约金及补偿款【注 1】 67,082,919.69 1,507,377.90 67,082,919.69
其他【注 2】 9,112,086.66 3,982,823.70 9,112,086.66
141 / 177
2016 年年度报告
合计 113,129,229.10 35,890,351.08 113,129,229.10
注 1：违约金及补偿款主要系根据上海市第二中级人民法院民事调解书 (2016)沪 02 民终 5605 号
之裁定，本期公司取得上海远东国际桥梁建设有限公司原股东赔偿款 5695.90 万元。
注 2：其他主要系公司非同一控制下企业合并取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 6,523,379.46 元。
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
税收返还及补助 36,844,158.74 30,247,009.70 与收益相关
42、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 119,552.66 408,910.11 119,552.66
失合计
其中：固定资产处置 119,552.66 408,910.11 119,552.66
损失
对外捐赠 361,300.00 100,000.00 361,300.00
赔偿金、违约金支出 201,796.62
罚款支出 80,417.07 1,011,782.18 80,417.07
其他 102,000.13 27,537,194.80 102,000.13
合计 663,269.86 29,259,683.71 663,269.86
43、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 310,950,807.90 363,576,126.53
递延所得税费用 -156,681,764.05 11,085,494.65
合计 154,269,043.85 374,661,621.18
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 899,362,093.28
按法定/适用税率计算的所得税费用 224,840,523.32
142 / 177
2016 年年度报告
子公司适用不同税率的影响 -8,224,708.95
调整以前期间所得税的影响 -25,308,175.80
非应税收入的影响 7,016,956.24
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,435,155.21
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -32,340,162.59
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 -13,150,543.58
所得税费用 154,269,043.85
44、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、31 的说明。
45、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 407,403,568.56 419,698,920.08
营业外收入 97,551,165.09 3,013,069.08
利息收入 131,234,882.52 80,920,641.86
合计 636,189,616.17 503,632,631.02
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 289,043,939.73 2,325,250,930.77
销售费用 178,584,565.11 146,263,681.16
管理费用 78,044,028.22 79,997,527.01
手续费 12,377,473.00 16,056,324.46
营业外支出 543,717.20 34,251,421.63
合计 558,593,723.26 2,601,819,885.03
(3). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
合并范围变更 3,055,848.18
(4). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
143 / 177
2016 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
收回债权 978,000,000.00 1,110,634,345.77
收到借款 600,000,000.00
合计 1,578,000,000.00 1,110,634,345.77
(5). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 3,010,029,116.95 1,526,673,124.88
融资服务费 46,940,000.00
归还借款 600,000,000.00 648,945,885.76
股东减资款 19,598,053.09 24,500,000.00
合计 3,676,567,170.04 2,200,119,010.64
46、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 745,093,049.43 604,572,711.06
加：资产减值准备 -17,689,055.73 -66,065,816.47
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 7,902,458.47 6,426,367.85
性生物资产折旧
无形资产摊销 16,303,091.19 72,000.00
长期待摊费用摊销 178,015.22 104,333.36
投资性房地产摊销 56,907,490.42 49,202,430.72
处置固定资产、无形资产和其他长期 29,488.65 255,770.33
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 362,979,641.68 408,269,172.53
投资损失（收益以“－”号填列） 28,077,574.95 -163,065,884.95
递延所得税资产减少（增加以“－” 22,851,421.99 37,133,839.48
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -179,533,186.04 -26,048,344.83
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,661,380,012.00 -255,382,590.38
经营性应收项目的减少（增加以 845,321,184.73 -336,487,126.22
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 2,103,369,206.39 -1,609,115,250.33
“－”号填列）
144 / 177
2016 年年度报告
其他
经营活动产生的现金流量净额 5,653,170,393.35 -1,350,128,387.85
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
减：现金的期初余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 4,614,233,092.49 -193,817,980.29
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 348,343,783.00
其中：上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 308,343,783.00
上海瑞陟投资管理有限公司 25,000,000.00
上海嘉荟房地产有限公司 15,000,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 175,477,491.51
其中：上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 138,908,811.01
上海瑞陟投资管理有限公司 33,283,813.62
上海嘉荟房地产有限公司 3,284,866.88
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 2,400,000,000.00
取得子公司支付的现金净额 2,572,866,291.49
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
其中：库存现金 540,357.70 659,682.69
可随时用于支付的银行存款 9,644,075,279.29 5,140,930,863.29
可随时用于支付的其他货币资金 332,265,373.32 221,057,371.84
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
145 / 177
2016 年年度报告
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
其中：母公司或集团内子公司使用受 46,051,371.28 95,758,046.72
限制的现金和现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注七、1) 10,022,932,381.59 5,458,405,964.54
减：非现金及现金等价物之其他货币资金 46,051,371.28 95,758,046.72
期末现金余额 9,976,881,010.31 5,362,647,917.82
其中：库存现金 540,357.70 659,682.69
可随时用于支付的银行存款 9,644,075,279.29 5,140,930,863.29
可随时用于支付的其他货币资金 332,265,373.32 221,057,371.84
47、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 95,373 长期借款 20,000 万元及一年内到期非流动负债 20,000 万元
投资性房地产 179,638 长期借款 117,000 万元及一年内到期非流动负债 24,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 153,008 长期借款 133,550 万元及一年内到期非流动负债 3,600 万元
合计 488,019
48、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
√适用 □不适用
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 161,153,989.82
其中：美元 23,231,078.25 6.9370 161,153,989.82
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
146 / 177
2016 年年度报告
购买日至
股权取 股权 购买日至期
股权取得时 股权取得成 购买日的确 期末被购
被购买方名称 得比例 取得 购买日 末被购买方
点 本 定依据 买方的净
（%） 方式 的收入
利润
上海上实龙创智 2016 年 1 月 44,760.38 61.484% 收购 2016 年 1 月 获取控制权 84,606.54 7,107.32
慧能源科技股份
有限公司
上海瑞陟投资管 2016 年 9 月 2,500.00 83.33% 收购 2016 年 9 月 获取控制权 29.68
理有限公司
上海嘉荟房地产 2016 年 9 月 1,500.00 60.00% 收购 2016 年 9 月 获取控制权 -451.62
有限公司
147 / 177
2016 年年度报告
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 上海上实龙创智慧能 上海瑞陟投资管理 上海嘉荟房地产
源科技股份有限公司 有限公司 有限公司
--现金 308,343,783.00 25,000,000.00 15,000,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公
允价值
--发行的权益性证券的公 139,260,000.00
允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权
于购买日的公允价值
合并成本合计 447,603,783.00 25,000,000.00 15,000,000.00
减：取得的可辨认净资产公 227,610,674.78 31,523,379.46 15,000,000.00
允价值份额
商誉/合并成本小于取得的 219,993,108.22 -6,523,379.46
可辨认净资产公允价值份
额的金额
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 167,856,505.21 167,856,505.21
应收票据 11,494,105.00 11,494,105.00
应收账款 147,104,501.32 147,104,501.32
预付款项 86,961,549.57 86,961,549.57
其他应收款 7,050,612.79 7,050,612.79
存货 382,987,048.66 382,987,048.66
其他流动资产 1,137,024.69 1,137,024.69
固定资产 4,273,806.00 2,149,947.61
无形资产 68,975,258.86 6,868,866.22
长期待摊费用 99,695.87 99,695.87
递延所得税资产 6,025,005.82 6,025,005.82
资产合计 883,965,113.79 819,734,862.76
负债：
短期借款 159,566,733.00 159,566,733.00
应付票据 167,461,283.80 167,461,283.80
应付账款 95,331,077.93 95,331,077.93
预收款项 54,754,540.41 54,754,540.41
应付职工薪酬 3,401,749.95 3,401,749.95
应交税费 16,204,621.62 16,204,621.62
148 / 177
2016 年年度报告
应付利息 212,277.23 212,277.23
其他应付款 8,148,792.31 8,148,792.31
预计负债 8,689,068.47 8,689,068.47
负债合计 513,770,144.72 513,770,144.72
净资产 370,194,969.07 305,964,718.04
减：少数股东权益
取得的净资产 370,194,969.07 305,964,718.04
上海瑞陟投资管理有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 33,283,813.62 33,283,813.62
其他应收款 4,787,433.33 4,787,433.33
可供出售金融资产 500,000.00 500,000.00
资产合计 38,571,246.95 38,571,246.95
负债：
应交税费 741,678.42 741,678.42
负债合计 741,678.42 741,678.42
净资产 37,829,568.53 37,829,568.53
减：少数股东权益
取得的净资产 37,829,568.53 37,829,568.53
上海嘉荟房地产有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 3,284,866.88 3,284,866.88
预付款项 1,046,565.45 1,046,565.45
其他应收款 1,839,561.55 1,839,561.55
存货 1,048,384,991.97 1,043,507,896.89
固定资产 694,763.85 694,763.85
资产合计 1,055,250,749.70 1,050,373,654.62
负债：
应付职工薪酬 116,306.74 116,306.74
应交税费 14,326.96 14,326.96
其他应付款 1,030,120,116.00 1,030,120,116.00
负债合计 1,030,250,749.70 1,030,250,749.70
净资产 25,000,000.00 20,122,904.92
减：少数股东权益
取得的净资产 25,000,000.00 20,122,904.92
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
149 / 177
2016 年年度报告
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
√适用 □不适用
(1) 报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 新纳入合并报表 直接和间接持股 期末净资产 本期净利润
范围原因 比例（%）
湖州湖屹房地产开发有限公司 新设成立 100.00% 1,969,166.06 -30,833.94
湖州湖嵘房地产开发有限公司 新设成立 100.00% 1,967,338.51 -32,661.49
杭州上实房地产开发有限公司 【注】 85.00% 9,811,538.77 -177,900.12
上海实伦实业有限公司 新设成立 100.00% 6,209.05 6,209.05
注：本期新增全资子公司上海瑞陟投资管理有限公司（简称：“上海瑞陟”），通过其持有杭州
上实房地产开发有限公司（简称：“杭房产”）5%股权，通过公司全资子公司上海上实城市发展
投资有限公司持有杭房产 46%股权，公司通过间接持股方式控制杭房产，故将其纳入合并报表范
围。之后完成了购买少数股东股权 34%，最终获得间接持有其 85%股权。
(2) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 不再纳入合并报表 直接和间接持股 处置日净资产 年初至处置日净利润
范围原因 比例（%）
上海长海房地产发展有限公司 公司注销 51.00% 38,469,166.12
湖州湖峰置业有限公司 公司注销 100.00% 1,660,000.00 4,313,953.40
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
150 / 177
2016 年年度报告
上海上实湖 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制
滨新城发展 合并取得
有限公司
成都上实置 成都市 成都市 房地产开发 50.40% 49.60% 投资设立
业有限公司
重庆华新国 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00% 非同一控
际实业有限 制合并取
公司 得
成都上实锦 成都市 成都市 物业服务 100.00% 非同一控
绣物业服务 制合并取
有限公司 得
青岛国际啤 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00% 投资设立
酒城商业开
发有限公司
上海上实城 上海市 上海市 实业投资 100.00% 同一控制
市发展投资 合并取得
有限公司
天津市中天 天津市 天津市 房地产开发 15.20% 84.80% 同一控制
兴业房地产 合并取得
开发有限公
司
大理上实城 大理市 大理市 房地产开发 75.00% 同一控制
市发展有限 合并取得
公司
青岛上实城 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00% 同一控制
市发展有限 合并取得
公司
湖州湖源投 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00% 80.00% 同一控制
资发展有限 合并取得
公司
湖州湖峻置 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制
业有限公司 合并取得
湖州湖润建 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 非同一控
设管理有限 制合并取
公司 得
上海上实锦 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
绣花城置业
有限公司
上海上实南 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制
开地产有限 合并取得
公司
上海上实南 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制
开房地产营 合并取得
销有限公司
上海皇冠房 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制
地产有限公 合并取得
司
上海金钟商 上海市 上海市 房地产经营 90.00% 同一控制
业发展有限 合并取得
151 / 177
2016 年年度报告
公司
上海高阳宾 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制
馆有限公司 合并取得
上海上实物 上海市 上海市 物业服务 85.00% 同一控制
业管理有限 合并取得
公司
上实发展(青 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91% 12.09% 同一控制
岛)投资开发 合并取得
有限公司
上海丰泽置 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制
业有限公司 合并取得
上海丰茂置 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制
业有限公司 合并取得
哈尔滨上实 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发 100.00% 投资设立
城市发展有
限公司
上海上实北 上海市 上海市 投资开发 100.00% 投资设立
外滩投资开
发有限公司
上海嘉瑞房 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
地产有限公
司
杭州上实置 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00% 投资设立
业有限公司
上海实锐投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
资管理有限
公司
上海实悦投 上海市 上海市 投资管理 51.00% 投资设立
资管理有限
公司
上海尚实餐 上海市 上海市 餐饮服务 100.00% 投资设立
饮有限公司
无锡崇实物 无锡市 无锡市 物业服务 51.00% 投资设立
业管理有限
公司
湖南丰盛房 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00% 非同一控
地产开发有 制合并取
限公司 得
重庆海上海 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00% 投资设立
置业有限公
司
上海锐毅投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
资管理有限
公司
上海锐珩投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
资管理有限
公司
上海锐翎投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
资管理有限
152 / 177
2016 年年度报告
公司
上海上投控 上海市 上海市 投资管理 100.00% 同一控制
股有限公司 合并取得
上海上投置 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制
业发展有限 合并取得
公司
苏州上投置 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00% 同一控制
业有限公司 合并取得
绍兴上投置 绍兴市 绍兴市 房地产开发 96.42% 同一控制
业发展有限 合并取得
公司
上海新世纪 上海市 上海市 物业服务 100.00% 同一控制
房产服务有 合并取得
限公司
上海汇通房 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制
地产有限公 合并取得
司
上海胜清置 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制
业有限公司 合并取得
实锐香港投 香港 香港 投资管理 100.00% 投资设立
资管理有限
公司
湖州湖嵘房 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
地产开发有
限公司
湖州湖屹房 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
地产开发有
限公司
上海上实龙 上海市 上海市 建筑业 69.7849% 非同一控
创智慧能源 制合并取
科技股份有 得
限公司
上海胤泰楼 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控
宇科技有限 制合并取
公司 得
上海煜麟机 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控
电工程有限 制合并取
公司 得
上海夺迈智 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控
能科技有限 制合并取
公司 得
龙创节能（香 香港 香港 投资管理 100.00% 非同一控
港）有限公司 制合并取
得
上海嘉荟房 上海市 上海市 房地产开发 60% 40% 非同一控
地产有限公 制合并取
司 得
上海瑞陟投 上海市 上海市 投资管理 100% 非同一控
资管理有限 制合并取
153 / 177
2016 年年度报告
公司 得
杭州上实房 杭州市 杭州市 房地产开发 85% 间接持股
地产开发有 控制
限公司
上海实伦实 上海市 上海市 实业投资 100% 投资设立
业有限公司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨新 49.00% -2,359,683.64 246,556,484.49
城发展有限公司
上海丰泽置业有 49.00% 4,857,012.46 257,062,895.01
限公司
上海丰茂置业有 49.00% 44,036,630.92 217,936,715.25
限公司
上海上实物业管 15.00% 6,217,042.85 4,510,275.27 8,917,042.85
理有限公司
上海金钟商业发 10.00% 3,715,026.24 10,668,467.49
展有限公司
湖南丰盛房地产 10.00% -740,978.73 -1,414,964.81
开发有限公司
苏州上投置业有 30.00% 89,155,653.02 85,560,937.93 42,065,420.22
限公司
绍兴上投置业发 3.58% -359,582.11 6,806,057.29
展有限公司
杭州上实置业有 15.00% -2,968,667.23 4,399,623.56
限公司
上海上实龙创智 30.2151% 21,181,028.79 172,993,706.74
慧能源科技股份
有限公司
杭州上实房地产 15.00% -26,685.02 1,471,730.82
开发有限公司
154 / 177
2016 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖 606,090,434.16 572,030.95 606,662,465.11 103,485,965.98 103,485,965.98 639,203,912.25 825,008.23 640,028,920.48 132,036,740.45 132,036,740.45
滨新城发展
有限公司
上海丰泽置 1,921,671,399.74 349,448.48 1,922,020,848.22 1,397,402,695.64 1,397,402,695.64 1,281,214,351.61 336,214.59 1,281,550,566.20 1,080,067,286.84 1,080,067,286.84
业有限公司
上海丰茂置 1,511,442,639.55 339,454.93 1,511,782,094.48 1,067,013,287.85 1,067,013,287.85 1,583,299,837.71 391,069.98 1,583,690,907.69 1,228,792,776.42 1,228,792,776.42
业有限公司
上海上实物 328,348,261.42 12,238,532.26 340,586,793.68 281,139,841.32 281,139,841.32 353,403,545.76 12,733,815.62 366,137,361.38 318,068,859.58 318,068,859.58
业管理有限
公司
上海金钟商 141,595,844.28 422,342,772.12 563,938,616.40 47,253,941.56 410,000,000.00 457,253,941.56 108,125,052.58 434,824,757.40 542,949,809.98 43,415,397.57 430,000,000.00 473,415,397.57
业发展有限
公司
湖南丰盛房 813,952,517.77 1,534,531.94 815,487,049.71 829,636,697.76 829,636,697.76 616,396,201.47 109,018.86 616,505,220.33 623,245,081.09 623,245,081.09
地产开发有
限公司
苏州上投置 519,452,749.27 732,696.59 520,185,445.86 379,967,378.49 379,967,378.49 647,417,863.99 395,671.88 647,813,535.87 519,577,852.13 519,577,852.13
业有限公司
绍兴上投置 617,072,307.62 101,397.47 617,173,705.09 427,284,706.56 427,284,706.56 429,218,546.28 160,983.93 429,379,530.21 89,458,190.80 140,000,000.00 229,458,190.80
业发展有限
公司
杭州上实置 1,870,109,384.76 848,969.86 1,870,958,354.62 1,841,627,530.98 1,841,627,530.98 1,217,574,388.23 1,014,021.09 1,218,588,409.32 1,169,466,470.80 1,169,466,470.80
业有限公司
上海上实龙 1,266,884,334.30 25,329,075.82 1,292,213,410.12 719,672,836.91 719,672,836.91
创智慧能源
科技股份有
限公司
杭州上实房 1,078,257,170.21 603,678.88 1,078,860,849.09 1,069,049,310.32 1,069,049,310.32
地产开发有
限公司
155 / 177
2016 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海上实湖滨新城发展有限公司 -4,815,680.90 -4,815,680.90 -46,723,078.63 -2,252,176.73 -2,252,176.73 -38,579,996.14
上海丰泽置业有限公司 108,457,949.76 9,912,270.33 9,912,270.33 1,012,833,932.29 314,994,333.00 26,548,414.47 26,548,414.47 108,914,191.39
上海丰茂置业有限公司 646,532,038.58 89,870,675.36 89,870,675.36 853,252,626.99 83,050,000.00 -39,548,667.17 -39,548,667.17 -42,769,198.83
上海上实物业管理有限公司 117,560,194.63 41,446,952.36 41,446,952.36 46,558,171.86 64,878,420.06 30,068,501.80 30,068,501.80 49,136,249.52
上海金钟商业发展有限公司 94,464,776.77 37,150,262.43 37,150,262.43 71,245,372.00 90,783,204.90 27,557,744.44 27,557,744.44 65,707,479.39
湖南丰盛房地产开发有限公司 7,194.59 -7,409,787.29 -7,409,787.29 29,056,115.94 -4,557,108.86 -4,557,108.86 -104,211,185.47
苏州上投置业有限公司 1,111,605,938.80 297,185,510.06 297,185,510.06 672,951,082.95 30,528,156.00 664,529.45 664,529.45 148,260,780.20
绍兴上投置业发展有限公司 1,447,000.00 -10,032,340.88 -10,032,340.88 129,415,334.20 968,000.00 -3,401,028.88 -3,401,028.88 -39,438,296.54
杭州上实置业有限公司 -19,791,114.88 -19,791,114.88 783,758,105.48 -859,714.02 -859,714.02 -79,837,393.57
上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 827,501,144.32 70,100,806.52 70,100,806.52 -153,618,221.36
杭州上实房地产开发有限公司 -177,900.12 -177,900.12 -7,714,258.98
156 / 177
2016 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业
表决权 或联营企业
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 比例(%) 投资的会计
业名称
处理方法
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 49.00% 49.00% 权益法
实投资发
展有限公
司
上海实银 上海市 上海市 投资管理、实 49.00% 49.00% 权益法
资产管理 业投资
有限公司
上海上实 上海市 上海市 文化产业 50% 50% 权益法
倪德伦文
化发展有
限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、投 38.00% 38.00% 权益法
养老投资 资管理
有限公司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 45.00% 45.00% 权益法
科技有限 技术服务
公司
上海虹晟 上海市 上海市 实业投资、投 49.00% 49.00% 权益法
投资发展 资管理
有限公司
宁波帷迦 宁波市 宁波市 投资管理 45.00% 45.00% 权益法
投资管理
有限公司
宁波市鄞 宁波市 宁波市 项目投资 43.43% 43.43% 权益法
州帷幄投
资合伙企
业（有限
合伙）
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额
157 / 177
2016 年年度报告
泉州市上实投资发 上海实银资产管理 上海上实倪德伦文
展有限公司 有限公司 化发展有限公司
流动资产 4,990,129,107.38 16,933,258.31 203,992.45
非流动资产 1,015,376.98 772,294.40
资产合计 4,991,144,484.36 17,705,552.71 203,992.45
流动负债 3,785,417,127.90 718,414.48 31,643.32
非流动负债 683,299,438.00
负债合计 4,468,716,565.90 718,414.48 31,643.32
少数股东权益
归属于母公司股东权益 522,427,918.46 16,987,138.23 172,349.13
按持股比例计算的净资产份额 255,989,680.04 8,323,697.73 86,174.56
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价 255,989,680.04 8,323,697.73 86,174.56
值
存在公开报价的合营企业权益
投资的公允价值
营业收入 209,811.27
财务费用 1,001,959.09 -20,263.60 -719.13
所得税费用 174,520.62
净利润 -23,795,117.59 17,215.64 -27,650.87
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -23,795,117.59 17,215.64 -27,650.87
本年度收到的来自合营企业的
股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实业养老投资 上海帷迦科技有 上海虹晟投资发展 宁波帷迦投资管理有 宁波市鄞州帷幄投资
有限公司 限公司 有限公司 限公司 合伙企业（有限合伙）
流动资产 1,448,657,259.70 21,507,073.94 3,742,894,540.49 2,516,691.70 31,637,636.04
非流动资产 5,458,334.60 35,045,888.04 2,907,031.67 230,000.00 199,000,000.00
资产合计 1,454,115,594.30 56,552,961.98 3,745,801,572.16 2,746,691.70 230,637,636.04
流动负债 1,054,876,564.71 27,676,550.63 1,459,182,140.63 1,746,691.70 407,636.04
非流动负债 391,450,225.00 2,276,900,000.00
负债合计 1,446,326,789.71 27,676,550.63 3,736,082,140.63 1,746,691.70 407,636.04
少数股东权益 1,243,387.95
归属于母公司 7,788,804.59 27,633,023.40 9,719,431.53 1,000,000.00 230,230,000.00
股东权益
按持股比例计 2,959,745.74 12,434,860.53 4,762,521.45 450,000.00 100,000,000.00
算的净资产份
额
158 / 177
2016 年年度报告
调整事项
--商誉
--内部交易未
实现利润
--其他
对联营企业权 2,959,745.74 12,434,860.53 4,762,521.45 450,000.00 100,000,000.00
益投资的账面
价值
存在公开报价
的联营企业权
益投资的公允
价值
营业收入 17,384,402.93
净利润 -10,977,378.95 -33,193,292.60 -308,359.00
终止经营的净
利润
其他综合收益
综合收益总额 -10,977,378.95 -33,193,292.60 -308,359.00
本年度收到的
来自联营企业
的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项、应付债券等。
与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公
司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险
和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其
它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的
各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风
险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2016 年 12 月 31 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 962,650 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 411,420 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
截至 2016 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情
159 / 177
2016 年年度报告
况进行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资
产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因
此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确
保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。
本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融
资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 346,583,749.93 346,583,749.93
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 346,583,749.93 346,583,749.93
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 346,583,749.93 346,583,749.93
资产总额
（五）交易性金融负债
160 / 177
2016 年年度报告
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产 上海实业开发有限公司 346,583,749.93 按被投资对象期末可辨认净资产
之权益工具投资 公允价值之可归属于本公司部分
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上实地产发 中国香港 投资控股 10,000 股 48.60% 48.60%
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见“附注九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见“附注九、在其他主体中的权益”。
161 / 177
2016 年年度报告
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
泉州市上实投资发展有限公司 合营企业
上海实银资产管理有限公司 合营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海实业养老发展有限公司 联营企业
上海虹晟投资发展有限公司 联营企业
上海实森置业有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 集团兄弟公司
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海天地行房地产营销有限公司 集团兄弟公司
新上海国际园艺有限公司 集团兄弟公司
上海上投商业资产管理有限公司 集团兄弟公司
上海建厦投资发展有限公司 其他
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上海市上投房地产投资有限公司 集团兄弟公司
上海上实创业投资有限公司 集团兄弟公司
江建钦 其他
庄伟峰 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业开发有限公司 支付托管费 365,202.63 614,694.98
上海上投商业资产管理有限公司 支付商业策划费 11,600,000.00 9,280,000.00
上海天地行房地产营销有限公司 支付营销服务费 11,258,040.00 10,775,760.30
新上海国际园艺有限公司 支付园艺工程费 13,527,263.00 15,320,892.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
162 / 177
2016 年年度报告
上海上实投资发展有限公司 收取租赁费 4,253,996.00 4,357,752.00
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 收取租赁费 4,672,461.09 4,906,084.00
上海上实(集团)有限公司 收取托管费 471,698.10 500,000.00
上海上实(集团)有限公司 收取租赁费 176,154.29 184,962.00
上海上实集团财务有限公司 收取租赁费 3,177,601.33 3,126,413.62
上海实银资产管理有限公司 收取租赁费 1,072,794.29 1,098,960.00
上海上实金融服务控股有限公司 收取租赁费 2,483,292.56 2,350,986.00
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 5,421,014.67 1,612,382.62
上海帷迦科技有限公司 工程施工 4,840,206.23
(2). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
上海实业养老 24,700 2016 年 8 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 否
发展有限公司 （注 1）
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
上海实业开发有 48,000 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
限公司 （注 2）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 1：公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司以所持股权比例为其联营公司上海实业养
老投资有限公司（以下简称“上实养老投资”）之全资子公司上海实业养老发展有限公司的银行
贷款提供人民币 24,700 万元的保证担保，此项担保上实养老投资提供了反担保措施。
注 2：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实
大厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2016 年 12 月
31 日贷款余额人民币 4.8 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3). 其他关联交易
√适用 □不适用
①2016 年 4 月，公司对其子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司（简称：“上实龙创”）
增资 2 亿元，致使上海上实创业投资有限公司持有上实龙创的股份由 13.0215%稀释至 10.2151%。
②2016 年 5 月 12 日，公司召开第七届董事会第三次会议，会议审议并通过了《关于公司全资子
公司上海实锐投资管理有限公司合资成立投资基金的议案》。公司全资子公司上海实锐投资管理
有限公司出资 1 亿元，与上海森马投资有限公司、宁波根特投资合伙企业（有限合伙）、新伟扬
（上海）股权投资基金管理有限公司、上海柯扬壹派投资管理合伙企业（有限合伙）作为有限合伙
163 / 177
2016 年年度报告
人（LP）共同投资，公司参股公司宁波帷迦投资管理有限公司作为普通合伙人（GP,基金管理人），
发起设立“宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）”。基金募集规模拟为人民币 2.3 亿元。
③本公司与上实丰泽置业有限公司（以下简称“上实丰泽”）按照对上海丰泽置业有限公司（以
下简称：丰泽公司）的原有持股比例进行同比例增资，拟合计新增注册资本人民币 44,117.6471 万
元，其中公司按所持 51%股权比例出资人民币 22,500 万元，上实丰泽按所持 49%股权比例出资人
民币 21,617.6471 万元。 鉴于上实丰泽系公司控股股东上海实业控股有限公司的全资子公司，为
公司的关联企业，因此增资丰泽公司构成关联交易。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
上海帷迦科技有限公司 联营企业 2,790,736.00
其他应收款
泉州市上实投资发展有限公司 合营企业 1,649,077,083.03 1,569,628,989.47
上海实业养老投资有限公司 联营企业 190,000,000.00 190,000,000.00
上海虹晟投资发展有限公司 联营企业 981,300,750.00
上海实森置业有限公司 联营企业 1,360,422,487.74 6,000,000.00
上海上实(集团)有限公司 同受一方控制 500,000.00
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
上海市上投房地产投资有限公司 同受一方控制 138,702,931.00
上海上实(集团)有限公司 同受一方控制 2,400,000,000.00
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
上海天地行房地产营销有限公司 同受一方控制 500,000.00
上海建厦投资发展有限公司 子公司之股东 48,300,000.00
应付账款
新上海国际园艺有限公司 同受一方控制 4,132,556.00
上海天地行房地产营销有限公司 同受一方控制 6,985,460.00
应付股利
上海上实(集团)有限公司 同受一方控制 233,062,176.38 233,062,176.38
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
164 / 177
2016 年年度报告
(1) 2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心(有限合
伙)(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙
企业的有限合伙人(LP)共同出资，公司合营企业上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资
管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心 (有限合伙) (以下简称“实
银基金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首
期募集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股
权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。
实银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
(2) 2014 年 10 月 27 日，公司总裁会通过决议，拟通过全资子公司上海实锐投资管理有限公司与
北京银宏春晖投资管理有限公司、中国银宏有限公司共同设立嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合
伙)。并由该合伙企业作为普通合伙人，上海实锐投资管理有限公司、北京银宏春晖投资管理有限
公司及誉德能源技术(上海)有限公司作为有限合伙人，共同设立嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限
合伙)。嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)规模拟定人民币 1.31 亿元。上海实锐投资管理有
限公司在嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 35 万元，在嘉兴银锐远略投资合
伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 4,000 万元。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(1) 按揭贷款担保
截至 2016 年 12 月 31 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 13,104.30 万元。
② 湖南丰盛房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,304.50 万元。
③ 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 34,995.90 万元。
④ 上海丰茂置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 35,502.86 万元。
⑤ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 143.02 万元。
165 / 177
2016 年年度报告
⑥ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 25,870.07 万元。
⑦ 重庆海上海置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后
解除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 5,168.80 万元。
⑧ 苏州上投置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 40,952.63 万元。
⑨ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 8,826.84 万元。
⑩杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2016 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 59,873.00 万元。
(2) 截至 2016 年 12 月 31 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、47 所有权或
使用权受到限制的资产”之说明。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
资产负债表日后利润分配情况说明：
2017年3月27日，公司第七届董事会第八次会议通过2016年度利润分配预案，拟以截至2016年12月
31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.38元（含税），现金红利
合计70,093,389.90元。剩余未分配利润1,707,648,672.89元结转下一年度。上述方案尚待公司股东大
会通过。
十五、 其他重要事项
166 / 177
2016 年年度报告
1、 分部信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分部间抵销 合计
(1) 营业收入 5,227,267,134.39 429,887,683.60 846,065,430.15 14,411,061.16 6,488,809,186.98
其中：对外交易收入 5,225,674,346.86 419,873,019.30 843,261,820.82 6,488,809,186.98
分部间交易收入 1,592,787.53 10,014,664.30 2,803,609.33 14,411,061.16
(2) 营业费用 211,732,362.72 10,843,288.11 222,575,650.83
(3) 营业利润 646,089,382.37 72,192,389.65 79,342,130.88 -10,727,768.86 786,896,134.04
(4) 资产总额 32,645,227,996.87 695,047,279.54 1,311,458,084.07 285,038,817.27 34,936,772,177.75
(5) 负债总额 23,291,961,774.95 579,972,712.32 734,493,353.74 133,048,120.20 24,739,475,961.21
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2016 年 12 月 31 日主要包括上海实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、
上海上实北外滩投资开发有限公司、上海瑞陟投资管理有限公司、上海锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投资管理有限公
司、实锐香港投资管理有限公司、上海实伦实业有限公司等。
167 / 177
2016 年年度报告
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(1) 2015 年 3 月 13 日，公司收到中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《关于核准上
海实业发展股份有限公司公开发行公司债券的批复》(证监许可[2015]375 号)，核准公司向社会
公开发行面值不超过 20 亿元的公司债券，采用分期发行方式，首期发行面值不少于总发行面值的
50%，自证监会核准发行之日起 6 个月内完成，其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起 24
个月内完成。
上述公司债券(第一期)已于 2015 年 3 月 24 日发行完毕，第一期债券发行总额为人民币 10
亿元，最终票面利率为 4.92% 。
公司债券（第二期）已于 2016 年 3 月 11 日发行完毕，第二期债券发行总额为人民币 10 亿元，
最终票面利率为 3.23% 。
(2) 2015 年 12 月 18 日，中国证监会向公司核发了证监许可[2015]2989 号《关于核准上海实业发
展股份有限公司非公开发行股票的批复》。非公开发行股票已于 2016 年 1 月发行完毕。根据公司
非公开发行股票发行方案的约定及非公开发行股票的实际发行情况，公司已取得上海龙创节能系
统股份有限公司 42,699,151 股股份，占该公司股本总额的 69.7849%，具体过程如下：
① 2016年1月，曹文龙以其持有的上海龙创节能系统股份有限公司9,181,978股股份(作价
139,260,000.00 元 ) 和 货 币 资 金 94,739,996.14 元 ， 购 入 本 公 司 非 公 开 发 行 股 票 中 的
20,120,378股。上海龙创节能系统股份有限公司 9,181,978股股份占该公司股本总额的
19.1291%；
② 根据本公司于2015年4月28日签订的《关于上海龙创节能系统股份有限公司的股份转让协议》
及于2015年5月15日签订的补充协议，本公司受让龙创节能20,330,360股股份，占该公司股本
总额的42.3549%。本报告期公司已支付该部分股份全部转让款308,343,783.00元。
③ 根据本公司与曹文龙等龙创节能股东分别于 2015 年 4 月 28 日签订的《上海龙创节能系统股
份有限公司增资协议》和 2015 年 5 月 15 日签订的补充协议，本公司向龙创节能增资 2 亿元
人民币，取得龙创节能 13,186,813 股股份，占该公司股本总额的 8.3009%。
(3) 公司于 2009 年与公司之股东上海上实投资发展有限公司（以下简称“上实投资”）签订股权
转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称“远东桥梁”）100％股权。
该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。
2014 年 10 月 8 日，上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁（集团）有限公司、
上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股
份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市
机械施工集团有限公司提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50 元。
2015 年 3 月 31 日，上海市黄浦区人民法院判决公司赔偿原告上实投资人民币 27,078,845.50
元。鉴于上述案件发生在公司成为远东桥梁股东之前，故公司于 2015 年 4 月 22 日对原股东上海
公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）
有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海
建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提起诉讼。
2016 年 5 月 9 日，上海市黄浦区人民法院作出民事判决（（2015）黄浦民二（商）初字第 450
号）：上海公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究
总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有
限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司于判决生效之日起十日内在各自
所获得的股权出让金额范围内共同赔偿原告上海实业发展股份有限公司人民币 27,078,845.50 元。
2016 年 5 月 31 日，上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）有
限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械
施工集团有限公司等六名上诉人（以下简称“六上诉人”）向法院上诉请求撤销原审（2015）黄
浦民二（商）初字第 450 号之判决。
168 / 177
2016 年年度报告
该案审理中，经上海市二中院调解，上海市二中院于 2016 年 9 月 30 日出具《民事调解书》
（（2016）沪 02 民终 5605 号），调解结果如下：1、就远东桥梁增资及股权转让事宜所涉本案各
方当事人所有已知的或或有的争议事项，各方同意以六上诉人及两原审被告（上海公路桥梁（集
团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司，以下简称“两原审被告”）向被上诉人支付 6000
万元款项的方式，解决双方全部争议。2、前述 6000 万元包括：（1）（2013）黄浦民二（商）初
字第 399 号案终审已向公司支付的 3,040,960.58 元；（2）本案中六上诉人及两原审被告应支付
公司的 26,959,039.42 元；（3）公司就远东桥梁增资及股权转让事宜向六上诉人及两原审被告已
提出或可能提出的其他赔偿要求，共应支付公司的 3000 万元。3、六上诉人及两原审被告应于调
解书生效之日起十五个工作日内向公司支付 56,959,039.42 元，六上诉人及两原审被告各按约定
比例承担付款义务，其中，六上诉人对所涉各自付款义务互为承担连带责任。4、若六上诉人及两
原审被告按约履行付款义务后，公司或远东公司又取得涉争案件所涉款项时，公司应将相应金额
无条件退回六上诉人及两原审被告。5、调解协议作为解决六上诉人、两原审被告与被上诉人涉及
远东桥梁增资和股权转（受）让全部争议的约定，除本调解协议外，六上诉人、两原审被告与被
上诉人无其他的争议。
2016 年 10 月，远东桥梁原股东（上海建四实业有限公司等）已支付 5695.90 万元。
(4) 2016 年 5 月 10 日，公司召开总裁办公会议，同意公司全资子公司上海上投控股有限公司（以
下简称“上投控股”）通过在上海联合产权交易所内以协议转让之方式收购上海国际集团（香港）
有限公司持有的上海新世纪房产服务有限公司（以下简称“新世纪物业”）25%股权，收购价格为
人民币 1900 万元。本报告期公司完成此项收购后，上投控股持有新世纪物业 100%股权。
(5) 2016 年 5 月 12 日，公司召开第七届董事会第三次会议，同意由公司全资子公司上海实锐投
资管理有限公司（以下简称“实锐投资”）作为有限合伙人，与相关企业共同发起设立宁波市鄞
州帷幄投资合伙企业（有限合伙），基金募集规模为人民币 23023 万元，实锐投资认缴出资人民
币 1 亿元。2016 年 7 月，相关企业已按约定完成基金认缴。
(6) 2016 年 7 月 29 日，公司召开第七届董事会第五次会议，会议审议并通过了《关于对上海丰
泽置业有限公司进行增资的议案》。公司与上实丰泽置业有限公司（以下简称：“上实丰泽”）
按照对上海丰泽置业有限公司的现有持股比例进行同比例增资，合计新增注册资本人民币
44,117.6471 万元，其中公司按所持 51%股权比例出资人民币 22,500 万元，上实丰泽按所持 49%
股权比例出资人民币 21,617.6471 万元。
(7) 根据公司第七届董事会第六次会议及 2016 年第一次临时股东大会决议，公司完成了以 2016
年 6 月末总股本 1,418,894,532 股为基数，每 10 股转增 3 股，向全体股东实施资本公积金转增股
本，共计转增 425,668,360 股（每股面值 1 元），转增后总股本变更为 1,844,562,892 股。
(8) 2016 年 8 月 4 日，公司召开总裁办公会议，同意由公司与 NEDERLANDER WORLDWIDE
ENTERTAINMENT.LLC 合资成立上海上实倪德伦文化发展有限公司（以下简称“上实倪德伦”），
该合资公司投资总额为人民币 1400 万元，注册资本人民币 1000 万元，双方各持有上实倪德伦 50%
股权，公司拟出资人民币 500 万元。上实倪德伦已完成工商登记注册手续。
(9) 2016 年 8 月 9 日，公司召开总裁办公会议，同意收购上海嘉荟房地产有限公司 60%股权，股
权收购价格为人民币 1500 万元。公司已完成此股权转让事宜。
(10) 2016 年 8 月 9 日，公司召开总裁办公会议，同意收购上海瑞陟投资管理有限公司 83.33%股
权，股权收购价格为人民币 2500 万元。公司已完成此股权转让事宜。
169 / 177
2016 年年度报告
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
(%) (%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 2,000.00 / / 2,000.00 / /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 3 年以上 100.00%
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
170 / 177
2016 年年度报告
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征 9,559,672,665.69 100.00% 51,560.41 100.00% 10,101,810,370.17 100.00% 40,608.80 100.00%
组合计提坏账准
备的其他应收款
非关联方组合 11,000,929.55 0.12% 51,560.41 100.00% 7,350,393.35 0.07% 40,608.80 100.00%
关联方组合 9,548,671,736.14 99.88% 10,094,459,976.82 99.93%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 9,559,672,665.69 / 51,560.41 / 10,101,810,370.17 / 40,608.80 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 10,963,590.27 32,890.77 0.30%
1至2年 5.00%
2至3年 10.00%
3 年以上 37,339.28 18,669.64 50.00%
合计 11,000,929.55 51,560.41
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 10,951.61 元。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公司 款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
关系 质 期末余额
数的比例(%)
泉州市上实 合营企业 暂借款 1,649,077,083.03 1 年以内、 17.25%
投资发展有 1-2 年、
限公司 2-3 年、3
年以上
171 / 177
2016 年年度报告
上海实森置 联营企业 暂借款 1,360,422,487.74 1 年以内 14.23%
业有限公司
上海嘉荟房 子公司 暂借款 1,069,551,384.63 1 年以内、 11.19%
地产有限公 1-2 年、
司 2-3 年
杭州上实房 子公司 暂借款 1,068,816,040.61 1 年以内、 11.18%
地产开发有 1-2 年、
限公司 2-3 年
上海上实城 子公司 暂借款 987,595,000.00 1 年以内 10.33%
市发展投资
有限公司
合计 / 6,135,461,996.01 / 64.18%
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 8,711,933,165.11 8,711,933,165.11 7,871,840,283.40 7,871,840,283.40
对联营、合营企业投资 256,075,854.60 256,075,854.60 267,649,287.66 267,649,287.66
合计 8,968,009,019.71 8,968,009,019.71 8,139,489,571.06 8,139,489,571.06
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
上海上投控股有 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
限公司
上实发展(青岛) 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
投资开发有限公
司
上海上实城市发 658,662,536.84 658,662,536.84
展投资有限公司
上海上实龙创智 647,603,783.00 647,603,783.00
慧能源科技股份
有限公司
上海上实锦绣花 345,000,000.00 345,000,000.00
城置业有限公司
成都上实置业有 300,000,000.00 300,000,000.00
限公司
上海上实湖滨新 221,292,006.02 221,292,006.02
城发展有限公司
上海丰茂置业有 210,157,488.58 210,157,488.58
限公司
天津市中天兴业 152,950,000.00 152,950,000.00
172 / 177
2016 年年度报告
房地产开发有限
公司
上海上实南开地 135,015,899.01 135,015,899.01
产有限公司
上海上实北外滩 100,000,000.00 100,000,000.00
投资开发有限公
司
重庆华新国际实 43,040,907.98 43,040,907.98
业有限公司
上海丰泽置业有 30,000,000.00 159,743,527.26 189,743,527.26
限公司
湖南丰盛房地产 18,584,300.00 18,584,300.00
开发有限公司
上海上实物业管 10,574,327.19 10,574,327.19
理有限公司
重庆海上海置业 10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
湖州湖峻置业有 9,794,284.28 9,794,284.28
限公司
湖州湖峰置业有 9,787,953.18 9,787,953.18
限公司
上海皇冠房地产 7,535,353.47 7,535,353.47
有限公司
上海长海房地产 4,466,475.37 4,466,475.37
发展有限公司
湖州湖源投资发 3,996,632.97 3,996,632.97
展有限公司
上海高阳宾馆有 1,528,273.62 1,528,273.62
限公司
湖州湖润建设管 1,000,000.00 1,000,000.00
理有限公司
上海锐珩投资管 1,000,000.00 1,000,000.00
理有限公司
上海锐翎投资管 1,000,000.00 1,000,000.00
理有限公司
上海瑞陟投资管 30,000,000.00 30,000,000.00
理有限公司
上海嘉荟房地产 15,000,000.00 15,000,000.00
有限公司
上海金钟商业发
展有限公司
上海上实南开房
地产营销有限公
司
合计 7,871,840,283.40 854,347,310.26 14,254,428.55 8,711,933,165.11
173 / 177
2016 年年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
投资 期初 宣告发放 计提 期末 准备
减少 权益法下确认的 其他综合 其他权益
单位 余额 追加投资 现金股利 减值 其他 余额 期末
投资 投资损益 收益调整 变动
或利润 准备 余额
一、合营企
业
泉州市上实 267,649,287.66 -11,659,607.62 255,989,680.04
投资发展有
限公司
上海上实倪 100,000.00 -13,825.44 86,174.56
德伦文化发
展有限公司
小计 267,649,287.66 100,000.00 -11,673,433.06 256,075,854.60
合计 267,649,287.66 100,000.00 -11,673,433.06 256,075,854.60
(3) 期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公司 48%股权 7,647 万元 长期借款 13,050 万元
及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发有限公司 39.54%股权 92,410 万元 长期借款 86,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,400 万元
174 / 177
2016 年年度报告
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 79,146,884.03 31,708,682.83 85,774,999.55 35,073,984.79
其他业务 3,129,716.97 500,000.00
合计 82,276,601.00 31,708,682.83 86,274,999.55 35,073,984.79
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 109,165,105.13 230,854,373.36
权益法核算的长期股权投资收益 -11,673,433.06 -18,017,688.23
处置长期股权投资产生的投资收益 17,490,566.69 34,662,882.46
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 130,000,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 43,000,000.00
合计 114,982,238.76 420,499,567.59
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 4,073,593.78
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 36,844,158.74
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于 6,523,379.46
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 500,000.00
受托经营取得的托管费收入 471,698.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 69,127,909.69
所得税影响额 -5,865,973.21
少数股东权益影响额 -1,909,627.54
合计 109,765,139.02
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 6.68% 0.32 0.32
175 / 177
2016 年年度报告
利润
扣除非经常性损益后归属于 5.44% 0.26 0.26
公司普通股股东的净利润
176 / 177
2016 年年度报告
第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
备查文件目录
公告的原稿。
董事长：陆 申
董事会批准报送日期：2017 年 3 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
177 / 177| 上实发展2016年年度报告 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2017-03-29 |
|
|
| 附件：公告原文 |
| ↑返回页顶↑ |