2016 年半年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2016 年半年度报告
（修订稿）
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陆申、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2016年半年度资本公积金转增股本预案为：以2016年6月末总股本1,418,894,532股为基数，
以每10股转增3股，向全体股东实施资本公积金转增股本，共计转增425,668,360股（每股面值1
元）,转增后总股本变更为1,844,562,892股。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
2016 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 33
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 34
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 37
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 143
2016 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡文魄 张梦珣
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
报告期内变更情况查询索引 报告期内，公司第六届董事会第三十四次会议及2015
年年度股东大会审议通过《关于修订<公司章程>部分条款的
议案》，对公司住所地进行了修订，详情请见公司[临2016-14
、20号]公告。
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
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公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 2016年5月13日
注册登记地点 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号
企业法人营业执照注册号 9131000013227883X9
税务登记号码 9131000013227883X9
组织机构代码 9131000013227883X9
报告期内注册变更情况查询索引 报告期内，本公司于2016年1月27日发布了《公司
非公开发行股票发行结果暨股本变动公告》，完成了非
公开发行股票的工作，公司注册资本由108337.0873万
增至141889.4532万，详情请见公司[临2016-08]公告。
七、 其他有关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
签字会计师姓名 胡治华、张健
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期
本报告期 调整后 调整前 比上年同
主要会计数据
（1－6月） 期增减
(%)
营业收入 2,225,639,238.83 903,538,200.74 770,967,939.22 146.32
归属于上市公司股 202,418,018.10 84,314,431.61 119,671,358.49 140.08
东的净利润
归属于上市公司股 190,658,756.64 77,100,632.63 77,100,632.63 147.29
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 1,291,223,952.04 -1,278,904,967.30 -573,837,048.26 200.96
金流量净额
上年度末 本报告期
末比上年
本报告期末
调整后 调整前 度末增减
(%)
归属于上市公司股 8,739,839,088.99 4,771,171,288.22 4,771,171,288.22 83.18
东的净资产
总资产 29,525,069,075.56 27,275,184,123.19 27,275,184,123.19 8.25
(二) 主要财务指标
上年同期 本报告期比
本报告期
主要财务指标 上年同期增
（1－6月） 调整后 调整前 减(%)
基本每股收益（元／股） 0.14 0.08 0.11 75.00
稀释每股收益（元／股） 0.14 0.08 0.11 75.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.13 0.07 0.07 85.71
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.32 1.04 2.47 增加1.28个
百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 2.19 0.95 1.59 增加1.24个
产收益率（%） 百分点
公司主要会计数据和财务指标的说明：
2016 年 6 月末较 2015 年末归属于上市公司股东的净资产增加 83.18%，主要原因系公司本期
完成非公开发行股票导致股本和资本公积增加所致。
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
2016 年半年度报告
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 3,144,508.27
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业 5,827,153.17
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,077,074.44
少数股东权益影响额 -716,801.47
所得税影响额 -1,572,672.95
合计 11,759,261.46
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一） 上半年公司经营情况
2016 年上半年，我国经济运行基本平稳，但受国际错综复杂形势和国内经济周期叠加等多重
因素影响，经济增长动力不足，压力增大。与宏观经济运行不同，我国房地产市场延续去年下半
年以来的向好态势，库存去化加快，投资增速回升，但行业分化加剧，一线及部分热点二线城市
房产销售量价齐升，土地市场“地王”重现，而其它城市则仍然面对严峻的库存压力。在此形势
下，中央及各地方政府因城施策，采取差别化、有针对性的行业调控政策，既抑制资产泡沫，又
支持鼓励去库存。
报告期内，公司坚持“优化结构、确保重点、整合提高、蓄势发展”的工作方针，以优化
财务结构、优化资本结构、优化资产结构、优化库存结构为核心，把握市场机遇，强化工作重点，
突破工作难点，全方位拓展公司的发展空间。
1. 承上启下，公司融资工作股债并举、圆满收官。报告期内，公司完成了去年底获批的定向增
发的发行工作，共募集资金 39.02 亿元，超过预计募资规模的 80%，从而实现公司首次从公
开市场募资。3 月初，公司抓住债券市场出现的稍纵即逝的时间窗口，成功发行第二期 10 亿
元公司债，票面利率为 3.23%，再次创造市场同期、同等评级的同类型债券最低票面利率。
至此，公司 2015 年获批的公司债和定向增发已全部完成，既增厚了公司股本，也降低了公司
融资成本，为公司健康、持续发展创造了有利条件。
2. 顺势而为，公司销售工作抢推快销、加速去化。报告期内，公司抓住市场持续转暖的契机，
坚定“抢销售、去库存”不动摇，一方面，抢抓项目工程进度，在提前开放销售中心和销售示
范区、提前积累客户的前提下，提前项目预售时间，将原计划下半年开盘推售的项目提前到
上半年；另一方面，抢抓客户资源，通过联合代理、一二手联动、线上线下联动等多种营销
手段，最大限度挖掘客户资源，最大限度扩大客户数量和来源，从而确保公司销售持续平稳
向好。公司实现签约面积约 28.29 万平方米，同比增长超过 200%，公司实现签约金额超过 39.7
亿元人民币，同比增长约 250%，创造了公司半年销售业绩的历史记录。
3. 初见成效，公司多元化业务聚焦重点、布局长远。经过两年的摸索，公司多元化业务初具规
模，初见成效。报告期内，一方面，重点项目发展势头喜人。WE+以灵活便捷的租赁方式、开
放共享的办公空间和丰富多彩的社区活动，赢得中小创业创新企业的青睐和入住，并通过自
营、合作和管理输出等多种模式，快速覆盖至全国 10 个城市，营业工位数量较去年底翻番。
上实龙创实现管理平稳对接，保证业务持续平稳发展，并着力调整业务结构和客户结构；承
接公司青岛项目和上海朱家角项目，管理和业务协同效应显现，财务成本有效降低，内控管
理日渐完善。另一方面，公司着手体制、机制建设。新成立新产业发展部，专门负责多元化
业务投前、投后管理；着手编制新产业中长期发展规划；优化项目结构，总结经验和教训，
建立、完善管理机制；成立帷迦创投母基金，探索建立新产业项目池。
4. 夯实基础，公司开发工作提升标准、绿色发展。报告期内，公司在建工程面积超过 190 万平
方米，项目数量超过 20 个，分布在上海等 10 个城市，项目业态从住宅到办公、酒店和商业。
面对项目开发管理难度大、跨度大的挑战，公司开发系统不断强化内部基础管理，确保项目
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进度、质量、成本和安全总体平稳可控。同时，在重点项目中推进装配式技术和 BIM 技术，
尤其是 BIM 技术全生命周期运用已推进到施工阶段，从施工交底到场地布置、施工进度模拟
和安全管理，全面提升项目施工现场管理的精度。发布公司《绿色全星计划》，全面规划布局
公司绿色建筑目标和计划。泉州“海上海” C-8-2 地块）公建获绿色建筑设计二星认证、 C-6-2
地块）公建获 LEED 预认证。
（二）下半年公司经营展望
2016 年下半年，中央政府将继续推进供给侧结构性改革，激发企业活力，推动科技创新；继
续倡导“大众创业、万众创新”，以创新引领经济转型升级。房地产行业政策方面，中央将在坚
持去库存的基调下，继续因城施策，保持房地产业平稳健康发展。
在此形势下，公司将坚持年度经营方针，夯实主营业务，确保完成年度经营目标。同时，加
大创新转型力度，着力主业升级，加快新产业和物业服务业的战略布局，不断增强公司核心竞争
力。
1. 房地产开发方面，公司将围绕年度经营目标，重点聚焦销售签约和销售回款，聚焦年内交付
项目的工程进度，全面做好交付前的各项准备工作，确保计划交付项目如期交付，确保结转；
公司也将优化营销激励方案，适度调整营销策略，提高营销管理的针对性，进一步提升销售
业绩。同时，公司将围绕主业升级的战略布局，聚焦重点项目的策划、规划和产业落地，尤
其是上海虹口北外滩项目要如期开工和落实文化项目的合作伙伴；青岛啤酒城项目要完善配
套，深化体育营运，抓紧启动三期的策划和规划；上海青浦朱家角项目要升级总体规划，完
善项目配套。
2. 新产业方面，公司将充分依托已有项目和平台，坚持融产结合，探索跨领域、跨行业的投资
方向，探索基金孵化与产业投资相结合的投资模式；同时，支持 WE+、龙创等重点项目在充
分竞争的市场环境中不断创新求变，保持竞争优势。
3. 物业服务业方面，公司将充分整合现有在管物业和持有物业的资源优势，对标行业领军企业，
在基础物业管理的基础上，利用“互联网+”和物联网技术，探索增值业务，强化专业能力，
创新商业运营模式，实现物业服务的管理和价值提升；同时，面对管理物业业态不断丰富，
公司将逐步建立垂直细分领域的生态圈，开发符合市场新需求的增值服务模式，创造更多的
盈利增长点。
报告期内，公司实现营业收入 2,225,639,238.83 元，比上期增加 146.32%，主要原因系项目
公司实现的房产销售收入增加以及新增建筑施工业的工程项目收入；实现营业利润
307,284,751.48 元，比上期增加 255.65%，主要原因系房产销售利润增加；实现归属于母公司所
有者的净利润 202,418,018.10 元，比上期增加 140.08%，主要原因系房产销售利润增加。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,225,639,238.83 903,538,200.74 146.32
营业成本 1,413,362,838.96 608,378,816.68 132.32
销售费用 71,141,112.98 55,950,470.59 27.15
管理费用 120,609,687.87 117,465,310.20 2.68
2016 年半年度报告
财务费用 97,937,623.59 153,588,668.03 -36.23
经营活动产生的现金流量净额 1,291,223,952.04 -1,278,904,967.30 200.96
投资活动产生的现金流量净额 -2,578,603,830.25 404,156,217.10 -738.02
筹资活动产生的现金流量净额 2,299,598,132.95 2,384,595,165.45 -3.56
营业收入变动原因说明:主要系项目公司实现的房产销售收入增加以及新增建筑施工业的工程项
目收入。
营业成本变动原因说明:房产销售收入和工程项目收入增加导致其对应的成本也增加。
销售费用变动原因说明:房产销售额增加导致代理佣金和广告宣传费用增加。
财务费用变动原因说明:借款成本下降以及在建项目股东垫款增加导致资本化利息增加费用化利
息减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:房产销售回款增加以及经营活动现金流出减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系支付上海上投控股有限公司股权收购余款。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 1,846,779,240.60 1,117,181,349.95 39.51 106.99 85.54 增加
行业 7.00 个
百分点
建筑施 364,468,162.07 290,878,088.63 20.19 - - 不适用
工业
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 1,568,296,611.36 952,827,825.38 39.24 145.53 110.66 增加
销售 10.05 个
百分点
工程项 364,468,162.07 290,878,088.63 20.19 - - 不适用
目收入
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
华北地区 269,753,126.67 350.14
华东地区 1,607,426,007.28 183.32
西南地区 334,068,268.72 46.03
2016 年半年度报告
(三) 房地产行业经营性信息分析
1、 报告期内房地产储备情况
合作
持有 持有待 是/否 合作开
状态 项目所 规划计 开发
待开 开发土 涉及 发项目
经营 (在建 占土地 容建筑 项目
序号 项目名称 发土 地的面 合作 涉及的
业态 /拟 面积(平 面积(平 的权
地的 积(平方 开发 面积(平
建) 方米) 方米) 益占
区域 米) 项目 方米)
比(%)
湖州吴兴
区东部新 住宅、
1 湖州 拟建 115,647 115,647 173,470 否 0 100
区 HD35-2E 商业
地块
湖州吴兴
区东部新
2 湖州 住宅 拟建 68,471 68,471 150,636 否 0 100
区 BLD35-2
地块
上海虹口
北外滩项
目（提篮桥 办公、
3 拟建 23,037 23,037 126,705 是 23,037 49
街道 商业
HK324-01 上海
号地块）
上海青浦
住宅、
4 朱家角 D2 拟建 349,168 349,168 174,584 是 349,168 51
商业
地块
杭州古墩
路项目（余
住宅、
5 政储出 杭州 拟建 59,640 59,640 137,172 是 59,640 46
商业
〔2014〕46
号地块）
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2、 报告期内房地产开发投资情况
在建项目
公 司 项 目 用地 项目规划总 项目规划计 新开工 已竣工 在建面积 销售面 可供出售面积（含 报 告 期 实
项目名 地 经 营 /新开工 计划总投资
权 益 面积(平 建筑面积 容建筑面积 面积（平 面积（平 （ 平 方 积（平方 报告期内已销售面 际 投 资 额
称 区 业态 项目/竣 额(万元)
(%) 方米) (平方米) (平方米) 方米） 方米） 米） 米） 积，单位：平方米） （万元）
工项目
天 津
天 住宅、
“莱茵 竣工 100 375,961 529,971 451,153 185,500 0 0 0 0 8,592
津 商业
小镇”
青 岛
“国际 青
综合 在建 100 227,675 783,500 478,117 750,000 0 0 98,567 34,815 45,318 42,716
啤 酒 岛
城”
上海青
浦“海 上
别墅 在建 51 315,073 51,911 44,110 100,100 0 0 0 663 17,839
源 别 海
墅”
上海青
浦“上 上
住宅 在建 51 808,572 454,880 404,287 363,600 0 0 154,741 2,482 50,100 11,662
实 海 海
上湾”
上海青
浦朱家 上
住宅 在建 51 162,708 121,683 78,482 408,800 0 0 78,643 49,917 67,284 21,191
角 D1 地 海
块
上海金
山“海 上
住宅 竣工 100 135,144 214,143 162,172 199,594 0 0 0 50,764 71,484
上 纳 海
缇”
湖 州
湖
“海上 住宅 竣工 100 85,555 96,085 78,711 56,500 0 0 0 25,304 46,060
州
湾”
湖 州
湖 酒店、
“上实 在建 100 116,458 47,177 46,583 87,000 0 47,148 0 0 0 2,174
州 商业
花园酒
2016 年半年度报告
店”
湖润商 湖
商业 在建 100 13,661 27,322 27,322 9,700 0 0 0 0 0 0
务广场 州
成 都
“上实 成 住宅、
竣工 100 61,506 254,885 184,519 178,800 0 0 0 39,918 148,859
海 上 都 商业 7,597
海”
泉 州
“上实 泉 住宅、
在建 49 381,795 1,670,032 1,615,392 1,478,000 0 0 628,044 12,434 72,274 24,300
海 上 州 商业
海”
上海嘉
定“上 上 住宅、
在建 100 32,991 75,559 52,785 75,000 0 0 75,559 5,337 5,612 6,896
实 海 海 商业
上荟”
湖南长
沙丰盛 长 住宅、
在建 90 5,468 70,566 58,150 71,000 0 0 70,144 1,935 46,782 4,927
大厦项 沙 商业
目
上海嘉
定“海 上 住宅、
在建 40 58,949 163,351 117,899 204,000 0 0 163,351 0 0 6,530
上 公 海 商业
元”
杭 州
“上实 杭 住宅、
在建 85 74,864 230,484 172,187 234,400 0 0 230,484 28,296 28,675 7,482
海 上 州 商业
海”
大 理
大 住宅、
“洱海 竣工 75 292,123 348,870 525,822 128,500 0 0 0 0 0 0
理 商业
庄园”
上海长
宁“八 上
住宅 竣工 100 30,175 124,891 95,000 216,800 0 0 0 2,737 8,931 1,339
八 中 海
心”
2016 年半年度报告
上海长
宁“八 上
商业 在建 100 16,520 123,308 80,000 274,500 0 0 123,308 0 0 17,975
八 中 海
心”
苏 州
苏
“现代 住宅 竣工 70 285,185 283,377 218,211 225,295 0 91411 0 38,528 61,721 8,848
州
园墅”
上海静
安“泰 上
住宅 在建 100 32,512 115,932 97,536 325,276 18,586 0 18,586 0 0 661
府 名 海
邸”
上海青
浦北竿
上
山国际 综合 竣工 100 194,956 120,363 95,941 129,000 0 0 0 2,965 95,001 826
海
艺术中
心
绍兴国
绍 住宅、
际华城 竣工 96.42 143,342 231,878 211,608 127,763 0 43,876 0 18,730 59,984 4,885
兴 商业
项目
重庆上
重 住宅、
实 . 海 新开工 100 30,845 74,935 56,137 45,598 74,935 0 74,935 0 0 12,770
庆 商业
上海
2016 年半年度报告
3、 报告期内房地产出租情况
出租房地产的
出租房地产的建
序号 地区 项目名称 经营业态 租金收入（万 公司权益
筑面积（平方米）
元）
1 写字楼出租 10,088.56 823.96 100.00%
上海“实业
2 写字楼出租 14,461.81 1,490.95 74.00%
大厦”
3 车库出租 8,573.67 225 74.00%
4 写字楼出租 12,269.70 685.97 100.00%
上海“金钟
5 写字楼出租 44,135.50 4,421.13 90.00%
广场”
6 车库出租 4,870.37 136.17 90.00%
上海“高阳
7 写字楼出租 3,847.00 119.50 100.00%
宾馆”
上海“高阳
8 写字楼出租 26,668.00 762.04 100.00%
商务中心”
9 上海“海上 商铺出租 22,027.22 891.61 100.00%
10 海” 车库出租 22,000.00 221.32 100.00%
上海“华申
11 写字楼出租 343.88 12.35 100.00%
大厦”
上海 上海“黄浦
12 商铺出租 20,917.80 772.83 100.00%
新苑”
上海海潮路
13 商铺出租 474.3 34.19 100.00%
108 号
上海“永隆
14 写字楼出租 797.52 31.58 100.00%
大厦”
上海“仲盛
15 写字楼出租 2,321.04 140.91 100.00%
金融中心”
上海中山北
16 路 235 号(部 写字楼出租 1,434.00 39.40 100.00%
分)
上海上川路
17 厂房出租 40,207.89 616.97 100.00%
1111 号
上海“泰府 商铺出租 420 53.03 100.00%
18
名邸”
车位 10.62 100.00%
成都“锦绣
19 成都 商铺出租 1,396.34 16.62 100.00%
森邻”
青岛“达利
20 青岛 商铺出租 21,495.27 0.00 76.00%
广场”
天津“莱茵
21 天津 商铺出租 5,961.07 15.87 15.20%
小镇”
(四) 核心竞争力分析
公司将坚持“聚焦上海，聚焦华东”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项
目落地，加快主业升级。同时，公司将加大新产业和物业服务业的培育力度，坚持融产结合，坚
持运用“互联网+”等技术手段，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为
公司业务的重要组成部分。
2016 年半年度报告
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为 83,839.25 万元，比上期减少 645.06 万元，减少 0.76%。
具体投资情况如下：
被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%）
泉州市上实投资发展有限公
房地产开发经营 26,349.73 49.00
司
上海嘉荟房地产有限公司 房地产开发经营 890.25 40.00
上海实银资产管理有限公司 资产管理 592.51 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 575.10 38.00
杭州上实房地产开发有限公
房地产开发经营 459.56 46.00
司
互联网信息技术
上海帷迦科技有限公司 1,752.90 45.00
服务
上海虹晟投资发展有限公司 实业投资 492.08 49.00
上海海外联合投资股份有限
实业投资 15,000.00 17.65
公司
上海誉德动力技术集团股份
动力技术 1,050.00 5.00
有限公司
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 34,658.37 32.27
上海众鑫建筑设计研究院有
建筑设计 1,500.00 15.00
限公司
上海瑞陟投资管理有限公司 投资管理 500.00 16.67
北京复方科技有限公司 应用软件服务 18.75 2.5197
合计 83,839.25
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：万元
证 报告期
报告
证券代 券 最初投资 期初持股 期末持股 期末账面 所有者 会计核 股份来
期损
码 简 成本 比例（%） 比例（%） 值 权益变 算科目 源
益
称 动
833033 誉 1,050.00 5.00 5.00 1,050.00 可供出 股权
德 售金融 受让
股 资产
份
2016 年半年度报告
合计 1,050.00 / / 1,050.00 / / / /
(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
尚未 尚未使
使用 用募集
募集 募集资金 本报告期已使用募 已累计使用募集资
募集方式 募集 资金用
年份 总额 集资金总额 金总额
资金 途及去
总额 向
2016 非公开发行 3,902,140,154.17 3,902,140,154.17 3,902,140,154.17 0
合计 / 3,902,140,154.17 3,902,140,154.17 3,902,140,154.17 0 /
募集资金总体使用情况说明 公司 2016 年非公开发行实际募集资金总额人
民币 3,902,140,154.17 元 ，其中 包括货 币资金
3,762,880,154.17 元和曹文龙持有的上海龙创节能
系统股份有限公司(现已更名为：上海上实龙创智慧
能源科技股份有限公司) 9,181,978 股股票。扣除
应支付海通证券股份有限公司的承销费用人民币
40,000,000.00 元后，本次非公开发行募集货币资
金净额为人民币 3,722,880,154.17 元。截至 2016
年 6 月 30 日 ， 公 司 累 计 使 用 募 集 资 金 净 额
3,722,880,154.17 元，募集资金全部使用完毕。
(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □不适用
2016 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
是 是 变更
是 否 否 未达 原因
否 符 预 符 到计 及募
变 募集资金拟投入金 募集资金本报告期 募集资金累计实际 合 项目 计 合 划进 集资
承诺项目名称 产生收益情况
更 额 投入金额 投入金额 计 进度 收 预 度和 金变
项 划 益 计 收益 更程
目 进 收 说明 序说
度 益 明
收购上海上投控 否 3,400,000,000 3,400,000,000 3,400,000,000 是 100% 不 143,647,254.76 不 不 否
股有限公司 100% 适 适 适
股权 用 用 用
收购上海龙创节 否 300,000,000 300,000,000 300,000,000 是 100% 不 30,056,324.13 不 不 否
能系统股份有限 适 适 适
公司 42.3549%股 用 用 用
份
对龙创节能增资 否 22,880,154.17 22,880,154.17 22,880,154.17 是 100% 不 不适用 不 不 否
偿还银行借款并 适 适 适
补充流动资金项 用 用 用
目及支付相关发
行费用
合计 / 3,722,880,154.17 3,722,880,154.17 3,722,880,154.17 / / / / / /
公司按照募集资金投资项目的承诺，审慎使用募集资金，未发生变更募集资金用途的事项，募集资
募集资金承诺项目使用情况说明
金使用情况良好。
2016 年半年度报告
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
业务 主要产品
子公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
性质 或服务
房地
上海汇通房地产有
产开 长宁八八
106,000.00 277,314.62 123,944.89 44,808.42 19,181.70 14,387.34
限公司 发与 中心
经营
房地
上实发展(青岛)投
产开 青岛国际
57,884.1524 313,632.85 230,832.95 26,981.57 10,217.80 9,434.17
资开发有限公司 发与 啤酒城
经营
房地
湖州湖峻置业有限
产开 湖州.海
2,000.00 22,639.96 5,921.53 24,517.83 6,005.07 3,717.63
公司 发与 上湾
经营
上海上实龙创智慧
能源科技股份有限 建 筑 建 筑
6,118.6813 95,072.06 53,625.88 36,446.82 3,464.94 3,029.41
施 工 施 工
公司
房地
成都上实置业有限
产开 成都.海
59,523.81 123,446.98 105,030.96 33,480.13 3,763.44 2,837.31
公司 发与 上海
经营
房地
上海金钟商业发展
产开
金钟广场 4,100.00 55,639.47 8,772.20 4,725.18 2,326.92 1,818.76
有限公司 发与
经营
上海上实物业管理 物业 物业
1,200.00 34,922.77 6,468.75 3,760.49 1,758.55 1,661.90
有限公司 管理 管理
5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
非募集资金项目情况说明
报告期内，公司各项目开发均按计划进行，详见表格“报告期内房地产开发投资情况”。
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2016 年 5 月，根据 2016 年 4 月 20 日召开的公司 2015 年年度股东大会决议，董事会实施了
2015 年度利润分配方案：公司以 2016 年 1 月 22 日的总股本 1,418,894,532 股为基数，向全体股
东每 10 股派发现金红利 0.38 元人民币（含税），合计分配现金红利 53,917,992.22 元人民币，
剩余未分配利润 1,746,001,214.22 元人民币结转下一年度。股权登记日未 2016 年 5 月 26 日，除
息日为 2016 年 5 月 27 日，现金红利发放日为 2016 年 5 月 27 日。本次分红派息实施公告刊登于
2016 年 5 月 19 日《中国证券报》和《上海证券报》并载于上交所网站（www.sse.com.cn）。
2016 年半年度报告
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案半年度拟定的利润分配预案、公积金转增
股本预案
是否分配或转增 是
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，报告期内公司本部实现的净利润为 6,357,855.74
元，未分配利润为 1,752,359,065.40 元，资本公积为 4,051,229,903.79 元，报告期公司不进行
利润分配，只进行资本公积金转增股本。
为了促进公司的持续发展，与所有股东分享公司发展的经营成果，根据《公司章程》的相关
规定，董事会拟定 2016 年半年度资本公积金转增股本预案为：以 2016 年 6 月末总股本
1,418,894,532 股为基数，以每 10 股转增 3 股，向全体股东实施资本公积金转增股本，共计转增
425,668,360 股（每股面值 1 元）,转增后总股本变更为 1,844,562,892 股。
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
√适用 □不适用
预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增加 50%以上，主要原因系房地产
销售市场活跃，公司销售额比上年同期增长，导致房产销售利润增长。
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
2016 年半年度报告
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、破产重整相关事项
□适用 √不适用
三、资产交易、企业合并事项
√适用 □不适用
(一) 临时公告未披露或有后续进展的情况
√适用 □不适用
1、 收购资产情况
单位:元 币种:人民币
所 所
涉 涉
自本年
及 及
初至本
的 的
期末为 是否 资 该资产
资 债
上市公 为关 产 为上市
交易 产 权
司贡献 联交 收 公司贡 关
对方 自收购日起至报 产 债
被收购资 购买 的净利 易（如 购 献的净 联
或最 资产收购价格 告期末为上市公 权 务
产 日 润（适 是，说 定 利润占 关
终控 司贡献的净利润 是 是
用于同 明定 价 利润总 系
制方 否 否
一控制 价原 原 额的比
已 已
下的企 则） 则 例(%)
全 全
业合
部 部
并）
过 转
户 移
上海 收购上海 2016 447,603,783.00 21,140,700.29 /是 评 是 是 10.44 控
龙创 龙创节能 年1 估 股
节能 系统股份 月 价 子
系统 有限公司 备 公
股份 61.484% 案 司
有限 股份
公司
原股
东曹
文龙
等；
2016 年半年度报告
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
公司于 2016 年 4 月 25 日向上实龙创支付人民币 2 亿元，其中：增加注册资本人民币
13,186,813.00 元，其余资金累计人民币 186,813,187.00 元作为资本溢价。2016 年 5 月 12 日，
上实龙创完成此次增资的工商变更登记工作，增资完成后上实龙创注册资本从 人民币
48,000,000.00 元增至人民币 61,186,813.00 元。截至报告期末，公司持有上实龙创 69.7849%股
份。
2、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
报告期内，公司将非公开发行股票所募集资 公司公告临 2016-05、临 2016-10
金中的人民币 34 亿元用于收购上海上投控股有
限公司（以下简称“上投控股”）100%股权，其
中，人民币 10 亿元为预先投入的自筹资金，该
等自筹资金已在募集资金到账后完成资金置换
手续。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
公司董事会于 2016 年 5 月 12 日召开第七届董事会第三次会议，会议同意由公司全资子公司
上海实锐投资管理有限公司出资人民币 1 亿元，与上海森马投资有限公司、宁波根特投资合伙企
业（有限合伙）、新伟扬（上海）股权投资基金管理有限公司、上海柯扬壹派投资管理合伙企业
（有限合伙）作为有限合伙人（LP）共同投资，公司参股公司宁波帷迦投资管理有限公司（以下
简称“帷迦投资”）作为普通合伙人（GP，基金管理人），发起设立 “宁波市鄞州帷幄投资合伙
企业（有限合伙）（以下简称“帷迦基金”）”。本基金募集资金规模为人民币 2.3 亿元。宁波
市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）已于 2016 年 5 月 13 日核准成立（详见公司公告临 2016-25、
临 2016-26）。
2016 年半年度报告
2、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
泉州市上实 合营公司 156,962.90 4,139.93 161,102.83
投资发展有
限公司
上海实业养 联营公司 19,000.00 19,000.00
老投资有限
公司
杭州上实房 联营公司 46,138.67 1,014.93 47,153.60
地产开发有
限公司
上海虹晟投 联营公司 98,130.08 -96,547.47 1,582.61
资发展有限
公司
上海实森置 联营公司 600.00 111,978.21 112,578.21
业有限公司
上海上实 集团兄弟 240,000.00 -240,000.00 -
(集团)有限 公司
公司
江建钦 其他关联 1,410.00 1,410.00
人
庄伟峰 其他关联 1,410.00 1,410.00
人
上海天地行 集团兄弟 50.00 50.00
房地产营销 公司
有限公司
上海建厦投 其他关联 4,830.00 4,830.00
资发展有限 人
公司
新上海国际 集团兄弟 173.37 173.37
园艺有限公 公司
司
上海上实 集团兄弟 23,306.22 23,306.22
(集团)有限 公司
公司
上实地产发 母公司 2,620.35 2,620.35
展有限公司
合计 320,831.65 20,585.60 341,417.25 271,006.22 -237,206.28 33,799.94
关联债权债务形成原因 报告期内，公司应收泉州市上实投资发展有限公司 161,102.83 万元，
系对合营企业的股东垫款；公司子公司应收上海实业养老投资有限公司
19,000.00 万元以及公司应收杭州上实房地产开发有限公司 47,153.60 万
元、应收上海虹晟投资发展有限公司 1,582.61 万元、应收上海实森置业
2016 年半年度报告
有限公司 112,578.21 万元，系对联营企业的股东垫款；公司子公司应付
江建钦、庄伟峰、上海天地行房地产营销有限公司、上海建厦投资发展
有限公司共计 7,700.00 万元，系关联方之间的往来款；公司子公司应付
新上海国际园艺有限公司 173.37 万元，系应付未付的园艺工程费；公司
子公司应付上海上实(集团)有限公司 23,306.22 万元以及公司应付上实
地产发展有限公司 2,620.35 万元，系应付未付的股利。
六、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同或交易
无
七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承
诺事项
是 如未
是
否 能及
否
及 时履
有
承诺背 承诺 时 如未能及时履行应说明未完 行应
承诺方 承诺内容 承诺时间及期限 履
景 类型 严 成履行的具体原因 说明
行
格 下一
期
履 步计
限
行 划
收购报 解决 上海实 上海实业作为上实控 该承诺履行期限于 是 是
告书或 同业 业 股的控股股东及实际 2014 年 7 月届满。公司
权益变 竞争 控制人，在上实控股通 于 2014 年 7 月 4 日召
动报告 过其全资子公司上实 开 2014 年第一次临时
书中所 地产发展有限公司收 股东大会，审议并通过
作承诺 购上海上实所持有的 了《关于上海实业（集
本公司 63.65%股份时， 团）有限公司变更承诺
签署了《避免同业竞争 履行期限的议案》，同
承诺函》，承诺采用政 意延期 3 年履行前述解
策允许的方式进行业 决同业竞争的承诺。
务整理，避免与本公司
发生同业竞争。
与重大 解决 上海上 上海上实与本公司签 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持有的上海海外 将在
资产重 同业 实 署了《避免同业竞争声 联合投资股份有限公司 条件
组相关 竞争 明与承诺函》，承诺避 17.65%股权尚未解决外，上 成熟
的承诺 免与本公司发生同业 海上实已通过股权转让等方 时履
竞争。 式解决了《避免同业竞争声 行。
明和承诺函》所涉及的全部
同业竞争问题。上海上实持
有的公司 17.65%股权事项如
下：上海海外联合投资股份
有限公司所负责的俄罗斯圣
2016 年半年度报告
彼得堡市“波罗的海明珠”
大型综合社区项目为中俄战
略项目，项目背景特殊，自
始受到两国政府的高度关注
和支持。该公司有关股东书
面约定，未经其他方事先书
面同意，任何一方均不得转
让、出让、抵押或以其他方
式处理有关全部或任何权利
义务。由于尚无法获得其他
股东对该等股权转让事项的
一致同意，目前仍不具备注
入上市公司的条件。上海上
实持有的上海海外联合投资
股份有限公司 17.65%股权委
托本公司管理，管理费用为
每年合计 50 万元人民币。
与再融 盈利 上海上 上海上实将以现金全 2015 年 12 月 22 日 是 是
资相关 预测 实 额补偿上投控股
的承诺 及补 2015-2017 年度实现的
偿 扣非经常性损益后归
属于母公司的净利润
未达到沪东洲资评报
字[2015]第 0266249 号
《企业价值评估报告
书》中的上投控股
2015-2017 年度归属于
母公司净利润合计数
的差额部分。根据上述
报告，2015-2017 年度，
上投控股净利润合计
96,050.85 万元，归属
于母公司净利润合计
73,124.86 万元。业绩
补偿测算期间结束后，
上实发展聘请专业机
构对上投控股进行减
值测试，如其期末资产
减值额大于补偿期限
内上实发展已获补偿
现金数，则上海上实应
进一步就超额减值部
分向本公司进行现金
补偿。
与再融 其他 上海实 上海实业于 2014 年 12 2014 年 12 月 17 日 否 是
资相关 业 月 17 日向上实发展出
的承诺 具《关于制定保护中小
投资者权益具体措施
的回函》，同意：为充
分保护中小投资者利
益，若公司发生公司债
发行申请函中涉及的
项目（上海朱家角“海
源别墅”、上海朱家角
“海上湾”、上海朱家
角“D 地块”、湖州
“湖润商务广场”、上
实湖州花园酒店、青岛
“国际啤酒城”、泉州
2016 年半年度报告
“B-2、B-7-1、B-7-2”
地块项目）因延期开竣
工问题受到政府处罚
或承担相关出让合同
项下的违约责任，上海
实业将承担由此产生
的全部损失。
与再融 股份 上海上 公司非公开发行股票 2016 年 1 月 22 日 是 是
资相关 限售 投资产 的新增股份已于 2016
的承诺 经营有 年 1 月 22 日在中国证
限公司 券登记结算有限责任
公司上海分公司办理
完毕登记托管手续。上
海上投资产经营有限
公司持有的
85,984,522 股，为本次
非公开发行新增股份。
作为有限售条件流通
股，自发行结束之日起
36 个月内不得转让，预
计上市流通时间为
2019 年 1 月 22 日，如
遇法定节假日或休息
日，则顺延至其后的第
一个交易日。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
□适用 √不适用
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十一、公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交
易所股票上市规则》以及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，进一步完善公司治理结
构，规范公司运作并不断提高公司治理水平，健全内部控制制度，建立了一系列较完善的内部制
度，加强信息披露工作的管理，以确保公司股东利益的最大化。报告期内，公司治理实际情况与
《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
十二、其他重大事项的说明
1. 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
2016 年半年度报告
2. 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
3. 其他
1. 公司于 2015 年 12 月 22 日获得中国证监会《关于核准上海实业发展股份有限公司非公开发行
股票的批复》（证监许可[2015]2989 号），截至 2016 年 1 月 22 日，本次非公开发行工作已全部结
束。公司本次采用非公开发行股票的方式，以 11.63 元/股向上海上投资产经营有限公司、曹文龙、
上银基金管理有限公司、君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、中信证券股份有限公
司、中国长城资产管理公司、北京中融鼎新投资管理有限公司等 7 名对象发行股票 335,523,659
股，募集资金总额为人民币 3,902,140,154.17 元，其中包括货币资金 3,762,880,154.17 元和曹
文龙持有的上海龙创节能系统股份有限公司 9,181,978 股股份。本次发行后，公司股份总数为
1,418,894,532 股，其中，有限售条件股份为 335,523,659 股。详见公司公告临 2016-08、非公开
发行股票发行情况报告书。
2. 公司发行公司债券事项于 2015 年 3 月 10 日获得中国证券监督管理委员会“证监许可
[2015]375 号文”核准。本次债券发行采用分期发行方式，2014 年公司债券（第二期）发行工作
于 2016 年 3 月 14 日结束，实际发行规模 10 亿元，最终票面利率为 3.23%，发行期限为 5 年（附
第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权）。详见公司 2014 年公司债券（第二期）
发行公告、募集说明书及摘要、票面利率公告、发行结果公告。
3. 报告期内，公司完成了第七届董事会、监事会的换届选举工作以及新一届高级管理人员的法
定聘任程序。详见公司公告临 2016-20、临 2016-22、临 2016-23、临 2016-28。
4. 截至 2016 年 3 月 11 日，公司实际控制人上海实业（集团）有限公司通过一致行动人增持本
公司股份计划全部实施完毕。在本次增持计划中，上实置业集团（上海）有限公司、上实投资（上
海）有限公司及上海上实投资管理咨询有限公司三家公司通过上海证券交易所交易系统，合计增
持了本公司股份 21,515,662 股，占公司总股本的 1.986%（注：按本公司 2016 年 1 月 22 日非公
开发行股票事项实施前的总股本 1,083,370,873 股计）。详见公司公告临 2015-57、临 2015-73、
临 2016-01、临 2016-02、临 2016-06、临 2016-12。
5. 公司于 2016 年 3 月 15 日召开总裁办公会议，审议通过了收购杭州上实房地产开发有限公司
（以下简称“杭州上实房地产”）34%股权的议案。会议同意由上海上实城市发展投资有限公司（以
下简称“上实城发”）出资人民币 3460 万元收购福建省泉州丰盛集团有限公司(以下简称“丰盛集
团”)持有的杭州上实房地产 34%股权。上实城发与丰盛集团于 2016 年 4 月 15 日签署《杭州上实
房地产开发有限公司股权转让协议》。后续工商变更登记等工作正在办理中。
6. 公司于 2016 年 4 月 19 日召开总裁办公会议，审议通过了北京复方科技有限公司（以下简称
“北京复方”）增资有关事宜。同意新增深圳成弘资产管理有限公司、赵轶璐、北京清流成长创业
投资中心（有限合伙）、珠海高瓴天成股权投资基金（有限合伙）、吴永强（以下合称“增资方”）
五位股东，同意增资方以人民币 5000 万元认购北京复方新增注册资本 119.1438 万元，其余
4880.8562 万元进入北京复方资本公积；同意公司全资子公司实锐公司放弃对上述新增注册资本
的优先购买权。上述增资完成后，北京复方注册资本从 625 万元增至 744.1438 万元，实锐公司持
有北京复方 18.75 万股权，占北京复方股权比例为 2.52%。相关增资事项已于 2016 年 4 月 22 日
完成工商变更登记程序。
7. 公司于 2015 年 4 月 28 日、5 月 15 日与上海上实（集团）有限公司（以下简称“上海上实”）
2016 年半年度报告
签订附条件生效的股权转让协议及补充协议，收购上海上实所持有的上海上投控股有限公司（以
下简称“上投控股”）100%公司股权。2015 年 12 月 31 日，公司完成对前述收购股权的股权交割
及工商变更登记手续。2016 年 2 月 1 日，上投控股之控股子公司绍兴上投置业发展有限公司（以
下简称“绍兴上投”）的参股股东上海建厦投资发展有限公司（以下简称“上海建厦”）因与绍
兴上投所签订之《关于袍江工业区“国际华城”E1B 地块开发建设的协议书》及补充协议（一）（以
下简称“协议书”）产生履约纠纷，向浙江省绍兴市中级人民法院（以下简称“绍兴中院”）提
起诉讼，请求判决确认解除该等协议书，同时请求判令绍兴上投返还 E1B 地块部分土地出让金人
民币 1000 万元及利息，偿付 E1B 地块项目建设投入相关费用总计人民币 61,562,033 元(暂计算至
2015 年 12 月 31 日），并偿付预期收益损失总计人民币 1600 万元。公司认为，上述协议书的签订
系发生在本公司成为上投控股公司股东之前， 因该等协议书之签订及履行所引起的纠纷、诉讼均
应由原转让方予以解决，并承担由此可能产生的任何诉讼后果及相关损失。鉴于此，绍兴上投原
股东方、上海上实之全资公司上海市上投房地产投资有限公司（以下简称“上海上投投资”）被
追加为被告参加该案诉讼，其亦已明确函告绍兴中院，表示愿意承担由于该案诉讼所可能产生的
诉讼裁判后果及相应的全部责任。2016 年 6 月 14 日，绍兴中院作出一审判决（（2016）浙 06 民
初 00033 号）：1)原告与被告绍兴上投置业发展有限公司签订的关于袍江工业区“国际华城”E1B
地块开发建设协议书及相关补充协议解除。2）被告上海市上投房地产投资有限公司支付原告上海
建厦投资发展有限公司 48,300,000.00 元及利息 7,575,777.00 元。3）被告上海市上投房地产投
资有限公司支付原告上海建厦投资发展有限公司咨询费用 3,790,000.00 元。4）被告上海市上投
房地产投资有限公司支付原告上海建厦投资发展有限公司经营管理费用 7,721,777.00 元。根据一
审判决结果，由上海上投投资承担该案诉讼的后果及相应的全部责任。截至报告期末，一审判决
已生效。
8. 公司于 2009 年与公司第二大股东公司上实投资发展有限公司（以下简称\"上实投资\"）签订股
权转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称\"远东桥梁\"）100％股权。
该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。2014 年 10
月 8 日，上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁（集团）有限公司（原企业名称：上
海市第一市政工程有限公司）、上海市基础工程集团有限公司（原企业名称：上海市基础工程公
司）、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实
业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司（原
企业名称：上海市机械施工有限公司）提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50
元。2014 年 10 月 17 日，本案由上海市黄浦区人民法院受理。2015 年 3 月 31 日，上海市黄浦区
人民法院判决公司赔偿原告上海上实投资人民币 27,078,845.50 元。该判决已履行完毕。本公司
认为，上述案件发生在本公司成为远东公司股东之前，故公司于 2015 年 4 月 22 日，对原股东上
海公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集
团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、
上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提起诉讼。上海市黄浦区人民法院受理此
案后（受理通知书【（2015）黄浦民二（商）初字第 450 号】），于 2016 年 5 月 9 日作出一审判
决（（2015）黄浦民二商初字第 450 号《民事判决书》），判决被告在各自所获得的股权出让金
额范围内共同赔偿原告 27,078,845.50 元；案件受理费人民币 177,194 元，由被告共同负担。一
审被告已上诉至上海市中级人民法院，要求撤销原审之判决，要求本案一审、二审的诉讼费用全
部由被上诉人（公司）承担。截至报告期末，案件尚在二审审理过程中。
2016 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公
比 积
送 其 比例
数量 例 发行新股 金 小计 数量
股 他 (%)
(%) 转
股
一、有 +335,523,659 335,523,659 335,523,659 23.65
限售条
件股份
1、国家
持股
2、国有 +124,585,547 124,585,547 124,585,547 8.78
法人持
股
3、其他 +210,938,112 210,938,112 210,938,112 14.87
内资持
股
其中： +190,817,734 190,817,734 190,817,734 13.45
境内非
国有法
人持股
境内自 +20,120,378 20,120,378 20,120,378 1.42
然人持
股
4、外资
持股
其中：
境外法
人持股
境外自
然人持
股
二、无 1,083,370,873 100 1,083,370,873 76.35
限售条
件流通
股份
1、人民 1,083,370,873 100 1,083,370,873 76.35
币普通
股
2、境内
上市的
外资股
2016 年半年度报告
3、境外
上市的
外资股
4、其他
三、股 1,083,370,873 100 +335,523,659 335,523,659 1,418,894,532 100
份总数
2、 股份变动情况说明
1. 2015 年 12 月 22 日，公司收到中国证监会出具的《关于核准上海实业发展股份有限公司
非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2989 号），核准本公司非公开发行不超过 412,725,709
股新股，自核准发行之日起 6 个月内有效（详情请见公司临 2015-74 号公告）；
2. 2016 年 1 月 20 日，上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具了[上会师报字（2016）第
0078 号]《验资报告》。根据该验资报告，截止 2016 年 1 月 19 日，公司募集资金总额为
3,902,140,154.17 元，其中包括货币资金 3,762,880,154.17 元和曹文龙持有的上海龙创节能系
统股份有限公司 9,181,978 股股份。扣除发行费用 46,940,000.00 元，实际募集资金净额
3,855,200,154.17 元。其中计入股本 335,523,659.00 元，计入资本公积 3,519,676,495.17 元。
（详情请见公司于 2016 年 1 月 27 日披露的《上实发展验资报告》）；
3. 2016 年 1 月 22 日，公司在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了本次非公开
发行相关股份的股权登记及股份限售手续（详情请见公司临 2016-08 号公告）。
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
期初 报告期
报告期增加 报告期末限售
股东名称 限售 解除限 限售原因 解除限售日期
限售股数 股数
股数 售股数
上海上投资 0 0 85,984,522 85,984,522 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
产经营有限
公司
上银基金管 0 0 57,901,537 57,901,537 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
理有限公司
君证（上海） 0 0 51,468,033 51,468,033 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
股权投资基
金合伙企业
（有限合
伙）
中信证券股 0 0 45,163,199 45,163,199 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
份有限公司
中国长城资 0 0 38,601,025 38,601,025 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
产管理公司
北京中融鼎 0 0 36,284,965 36,284,965 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
新投资管理
有限公司
曹文龙 0 0 20,120,378 20,120,378 非公开发行 2019 年 1 月 22 日
2016 年半年度报告
合计 0 0 335,523,659 335,523,659 / /
注：上银基金管理有限公司以其管理的上银基金财富 38 号资产管理计划认购本次非公开发行股份
份额。
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 36,039
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押
或冻结情况
股东名称 期末持股 比例 持有有限售条 股 数量
报告期内增减 股东性质
（全称） 数量 (%) 件股份数量 份
状
态
上实地产发展有 0 689,566,049 48.60 0 境外法人
无
限公司
上海上投资产经 +85,984,522 85,984,522 6.06 85,984,522 国有法人
无
营有限公司
上银基金-浦发 +57,901,537 57,901,537 4.08 57,901,537 其他
银行-上海国盛
无
（集团）有限公
司
中信证券股份有 +56,754,797 56,754,797 4.00 45,163,199 其他
无
限公司
君证（上海）股 +51,468,033 51,468,033 3.63 51,468,033 其他
权投资基金合伙 无
企业（有限合伙）
上海上实投资发 0 46,735,036 3.29 0 国有法人
无
展有限公司
中国长城资产管 +38,601,025 38,601,025 2.72 38,601,025 国有法人
无
理公司
北京中融鼎新投 +36,284,965 36,284,965 2.56 36,284,965 其他
无
资管理有限公司
曹文龙 +20,120,378 20,120,378 1.42 20,120,378 质 12,000,000 境内自然人
押
中央汇金资产管 0 18,935,500 1.33 0 国有法人
无
理有限责任公司
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上实地产发展有限公司 689,566,049 人民币普通股 689,566,049
上海上实投资发展有限公司 46,735,036 人民币普通股 46,735,036
中央汇金资产管理有限责任公司 18,935,500 人民币普通股 18,935,500
中信证券股份有限公司 11,591,598 人民币普通股 11,591,598
上海上实投资管理咨询有限公司 9,118,200 人民币普通股 9,118,200
2016 年半年度报告
中国证券金融股份有限公司 8,527,354 人民币普通股 8,527,354
上实置业集团（上海）有限公司 8,049,397 人民币普通股 8,049,397
香港中央结算有限公司 3,880,259 人民币普通股 3,880,259
上实投资(上海)有限公司 3,348,065 人民币普通股 3,348,065
洪剑锋 2,873,852 人民币普通股 2,873,852
上述股东关联关系或一致行动的 上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公司、上海上实投
说明 资管理咨询有限公司、上实置业集团（上海）有限公司、上实投资（上
海）有限公司均为上海实业（集团）有限公司所属的子公司，为一致行
动人。
表决权恢复的优先股股东及持股 公司无优先股
数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
有限售条件股份可上市交易情况
序 持有的有限售 新增可上市
有限售条件股东名称 限售条件
号 条件股份数量 可上市交易时间 交易股份数
量
1 上海上投资产经营有限公司 85,984,522 2019 年 1 月 22 日 85,984,522 股东承诺新增
股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
2 上银基金管理有限公司 57,901,537 2019 年 1 月 22 日 57,901,537 股东承诺新增
股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
3 君证（上海）股权投资基金 51,468,033 2019 年 1 月 22 日 51,468,033 股东承诺新增
合伙企业（有限合伙） 股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
4 中信证券股份有限公司 45,163,199 2019 年 1 月 22 日 45,163,199 股东承诺新增
股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
5 中国长城资产管理有限公司 38,601,025 2019 年 1 月 22 日 38,601,025 股东承诺新增
股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
6 北京中融鼎新投资管理有限 36,284,965 2019 年 1 月 22 日 36,284,965 股东承诺新增
公司 股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
7 曹文龙 20,120,378 2019 年 1 月 22 日 20,120,378 股东承诺新增
股份自股票上
市之日起 36 个
月内限售。
上述股东关联关系或一致行动的 上述股东不存在关联关系或一致行动人关系。
说明
2016 年半年度报告
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
2016 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期内股份
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
增减变动量
陆申 董事长 0 101,200 +101,200 二级市场增持
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王立民 独立董事 离任 换届
张泓铭 独立董事 离任 换届
吕清远 职工监事 离任 换届
盛志豪 职工监事 离任 换届
柴会民 副总裁 离任 退休
阚兆森 董事会秘书 离任 退休
张永岳 独立董事 聘任 换届
夏凌 独立董事 聘任 换届
唐忆湘 职工监事 选举 换届
桂林 职工监事 选举 换届
胡文魄 副总裁兼董事会秘书 聘任 工作需要
陆雁 副总裁 聘任 工作需要
三、其他说明
无
2016 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
上海实 14 上实 122362 2015 年 3 2020 年 3 10 4.92% 按年付 上海证
业发展 01 月 23 日 月 23 日 息,到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第一
期）
上海实 14 上实 136214 2016 年 3 2021 年 3 10 3.23% 按年付 上海证
业发展 02 月 11 日 月 11 日 息,到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第二
期）
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
债券受托管理人 北塔 2203 室
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
三、公司债券募集资金使用情况
公司“14 上实 01”、“14 上实 02”公开发行公司债券，募集资金总额合计人民币 20 亿元，
已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。
四、公司债券资信评级机构情况
2016 年 5 月 26 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司 2015 年年报
出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级报告，维持公司主体信用等级 AA、债券信用等
级 AA，评级展望稳定。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评
级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证
2016 年半年度报告
评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证
评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结
果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关
承诺一致。
2016 年 3 月 23 日，公司已按时兑付“14 上实 01”债券应付利息。“14 上实 02”尚未到付息
日。
六、公司债券持有人会议召开情况
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
报告期内债券受托管理人按约定履行职责。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 2.40 1.96 22.29% 本报告期存
货周转率增
加
速动比率 0.94 0.71 32.24%
资产负债率 67.41% 79.79% -12.38%
贷款偿还率 100% 100% 0.00%
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
EBITDA 利息保障倍数 1.87 0.99 88.89% 本报告期利
润增加
利息偿付率 100% 100% 0.00%
九、报告期末公司资产情况
截至 2016 年 6 月 30 日，公司被用作抵押的资产 35.23 亿元，被用作质押的资产 15.05 亿元。
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
公司于 2015 年 3 月 23 日发行“上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）” ，
募集资金人民币 10 亿元。公司已于 2016 年 3 月 23 日按时付息。
公司于 2015 年 6 月 16 日发行“上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”，募集
资金人民币 10 亿元。公司已于 2016 年 6 月 16 日按时付息。
2016 年半年度报告
十一、 公司报告期内的银行授信情况
本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系，融资能力较强。公司获得了较高的授信额度。截至 2016 年 6 月 30 日，上实发展合并口径
获得等银行给予的授信总额度合计为 149.71 亿元，其中未使用授信额度 55.49 亿元，公司可以在
上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时
兑付公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
2016 年 1 月，经中国证监会证监许可[2015]2989 号《关于核准上海实业发展股份有限公司非
公开发行股票的批复》同意，上实发展面向上海上投资产经营有限公司、曹文龙、上银基金管理
有限公司、君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、中信证券股份有限公司、中国长城
资产管理公司及北京中融鼎新投资管理有限公司等 7 名发行对象非公开发行 335,523,659 股人民
币普通股（A 股），募集资金总额 3,902,140,154.17 元。
除上述事宜外，报告期内，公司未发生其他《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列
示的重大事项。
2016 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
上会师报字(2017)第 1092 号
上海实业发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海实业发展股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2016
年 6 月 30 日的资产负债表与合并资产负债表，2016 年 1 至 6 月的利润表与合并利润表、现金流
量表和合并现金流量表、所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对合并财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：(1)按照企业会计准则的规
定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不
存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和
执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当
性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
贵公司 2016 年 6 月 30 日的财务状况以及 2016 年 1 至 6 月的经营成果和现金流量。
2016 年半年度报告
上会会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 胡治华
中国注册会计师 张 健
中国 上海 二○一七年三月二十七日
2016 年半年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2016 年 6 月 30 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1 6,381,758,920.24 5,458,405,964.54
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 2 2,631,486.00
应收账款 3 238,763,929.96 3,794,720.72
预付款项 4 68,490,422.58 39,109,033.71
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 5 6,757,733.34 4,741,733.34
应收股利
其他应收款 6 3,610,293,039.16 3,389,785,731.51
买入返售金融资产
存货 7 16,216,357,842.57 15,749,562,448.41
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8 134,806,151.26 29,567,671.27
流动资产合计 26,659,859,525.11 24,674,967,303.50
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 9 527,271,249.93 527,271,249.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 10 311,121,265.20 317,571,891.28
投资性房地产 11 1,614,750,204.82 1,639,351,450.50
固定资产 12 64,217,368.31 31,595,649.40
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 13 65,724,094.87 1,248,000.00
开发支出
商誉 14 260,449,437.50 40,456,329.28
长期待摊费用 54,833.18 75,055.50
递延所得税资产 15 21,621,096.64 41,219,943.80
其他非流动资产 1,427,250.00
非流动资产合计 2,865,209,550.45 2,600,216,819.69
2016 年半年度报告
资产总计 29,525,069,075.56 27,275,184,123.19
流动负债：
短期借款 16 1,495,000,000.00 2,000,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 17 60,560,837.93
应付账款 18 1,022,831,411.09 1,624,929,624.77
预收款项 19 4,074,508,215.84 2,073,250,030.04
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 20 3,772,291.89 3,748,456.38
应交税费 21 376,137,854.59 565,697,654.21
应付利息 22 25,941,762.01 66,175,833.33
应付股利 23 259,283,844.79 271,834,371.78
其他应付款 24 1,346,865,236.41 3,745,705,666.61
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 25 2,458,000,000.00 2,215,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 11,122,901,454.55 12,566,341,637.12
非流动负债：
长期借款 26 5,418,500,000.00 6,832,500,000.00
应付债券 27 2,983,319,828.40 1,989,427,911.76
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 12,688,468.45
递延收益
递延所得税负债 15 364,678,739.35 374,356,923.40
其他非流动负债
非流动负债合计 8,779,187,036.20 9,196,284,835.16
负债合计 19,902,088,490.75 21,762,626,472.28
所有者权益
股本 28 1,418,894,532.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 29 3,561,296,500.37 33,740,072.63
减：库存股
2016 年半年度报告
其他综合收益 30 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 31 362,124,939.10 362,124,939.10
一般风险准备
未分配利润 32 3,114,774,756.35 3,009,187,042.32
归属于母公司所有者权益合计 8,739,839,088.99 4,771,171,288.22
少数股东权益 883,141,495.82 741,386,362.69
所有者权益合计 9,622,980,584.81 5,512,557,650.91
负债和所有者权益总计 29,525,069,075.56 27,275,184,123.19
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
母公司资产负债表
2016 年 6 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 556,620,639.11 2,734,673,780.67
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
预付款项 845,000.00
应收利息
应收股利 70,000,000.00 56,003,109.17
其他应收款 9,903,590,749.33 10,101,769,761.37
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 10,531,058,388.44 12,892,448,651.21
非流动资产：
可供出售金融资产 501,583,749.93 501,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 8,780,474,909.43 8,139,489,571.06
投资性房地产 841,297,872.90 854,527,253.30
固定资产 4,560,058.54 4,198,998.71
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 21,055.63 10,152.20
其他非流动资产
非流动资产合计 10,127,937,646.43 9,499,809,725.20
资产总计 20,658,996,034.87 22,392,258,376.41
流动负债：
短期借款 1,300,000,000.00 2,000,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 1,999.81
2016 年半年度报告
预收款项
应付职工薪酬 200,753.48
应交税费 8,026,021.47 14,872,646.71
应付利息 25,778,055.56 66,175,833.33
应付股利 26,221,668.41
其他应付款 1,808,428,062.58 6,588,400,352.77
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 2,175,000,000.00 1,805,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 5,343,656,561.31 10,474,450,832.62
非流动负债：
长期借款 4,498,500,000.00 5,902,500,000.00
应付债券 2,983,319,828.40 1,989,427,911.76
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 7,481,819,828.40 7,891,927,911.76
负债合计 12,825,476,389.71 18,366,378,744.38
所有者权益：
股本 1,418,894,532.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 4,051,229,903.79 531,553,408.62
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 328,287,782.80 328,287,782.80
未分配利润 1,752,359,065.40 1,799,919,206.44
所有者权益合计 7,833,519,645.16 4,025,879,632.03
负债和所有者权益总计 20,658,996,034.87 22,392,258,376.41
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
合并利润表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,225,639,238.83 903,538,200.74
其中：营业收入 33 2,225,639,238.83 903,538,200.74
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,908,282,193.70 1,000,678,511.53
其中：营业成本 33 1,413,362,838.96 608,378,816.68
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 34 200,407,076.88 85,830,220.96
销售费用 35 71,141,112.98 55,950,470.59
管理费用 36 120,609,687.87 117,465,310.20
财务费用 37 97,937,623.59 153,588,668.03
资产减值损失 38 4,823,853.42 -20,534,974.93
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 39 -10,072,293.65 183,540,665.76
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 307,284,751.48 86,400,354.97
加：营业外收入 40 11,180,494.40 7,142,952.57
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 41 269,840.95 27,487,806.15
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 318,195,404.93 66,055,501.39
减：所得税费用 42 107,228,093.34 -10,107,183.89
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 210,967,311.59 76,162,685.28
归属于母公司所有者的净利润 202,418,018.10 84,314,431.61
少数股东损益 8,549,293.49 -8,151,746.33
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2016 年半年度报告
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 210,967,311.59 76,162,685.28
归属于母公司所有者的综合收益总额 202,418,018.10 84,314,431.61
归属于少数股东的综合收益总额 8,549,293.49 -8,151,746.33
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.14 0.08
（二）稀释每股收益(元/股) 0.14 0.08
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并
方实现的净利润为： -35,356,926.88 元。
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
母公司利润表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 40,018,808.88 45,066,161.73
减：营业成本 15,602,513.56 18,189,250.99
营业税金及附加 12,741,594.81 14,550,443.47
销售费用
管理费用 22,030,721.41 23,810,187.37
财务费用 71,945,760.75 106,886,159.42
资产减值损失 43,613.72 352,752.84
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 84,138,912.52 385,269,081.94
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,793,517.15 266,546,449.58
加：营业外收入 4,553,435.16
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 27,078,845.50
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 6,346,952.31 239,467,604.08
减：所得税费用 -10,903.43 86,131.49
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 6,357,855.74 239,381,472.59
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 6,357,855.74 239,381,472.59
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
合并现金流量表
2016 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,195,902,598.64 3,073,401,477.03
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 10,133,494.28 2,261,632.46
收到其他与经营活动有关的现金 44 377,223,625.21 279,887,755.76
经营活动现金流入小计 4,583,259,718.13 3,355,550,865.25
购买商品、接受劳务支付的现金 1,945,349,718.36 2,058,696,547.02
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 362,199,552.88 339,429,903.85
支付的各项税费 665,451,465.79 730,806,052.98
支付其他与经营活动有关的现金 44 319,035,029.06 1,505,523,328.70
经营活动现金流出小计 3,292,035,766.09 4,634,455,832.55
经营活动产生的现金流量净额 1,291,223,952.04 -1,278,904,967.30
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 991,600,123.91
取得投资收益收到的现金 1,417,500.00 22,577,682.46
处置固定资产、无形资产和其他长 768,260.00 348,869.98
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,185,760.00 1,014,526,676.35
购建固定资产、无形资产和其他长 4,351,618.26 2,923,824.84
期资产支付的现金
投资支付的现金 7,003,000.00 594,377,500.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 2,569,434,971.99 13,067,659.19
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 44 1,475.22
投资活动现金流出小计 2,580,789,590.25 610,370,459.25
2016 年半年度报告
投资活动产生的现金流量净额 -2,578,603,830.25 404,156,217.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,762,880,154.17 490,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 685,000,000.00 1,275,100,744.12
发行债券收到的现金 992,000,000.00 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 44 978,000,000.00 1,288,055,939.09
筹资活动现金流入小计 6,417,880,154.17 4,555,646,683.21
偿还债务支付的现金 2,510,500,000.00 1,403,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 391,515,470.46 348,059,576.00
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 44 1,216,266,550.76 419,791,941.76
筹资活动现金流出小计 4,118,282,021.22 2,171,051,517.76
筹资活动产生的现金流量净额 2,299,598,132.95 2,384,595,165.45
四、汇率变动对现金及现金等价物的 12,747.68 475,863.21
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,012,231,002.42 1,510,322,278.46
加：期初现金及现金等价物余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
六、期末现金及现金等价物余额 6,374,878,920.24 7,066,788,176.57
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
母公司现金流量表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 26,303,556.26 32,862,379.32
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 17,034,389.43 10,312,982.19
经营活动现金流入小计 43,337,945.69 43,175,361.51
购买商品、接受劳务支付的现金 2,394,899.60 49,012,217.87
支付给职工以及为职工支付的现金 11,439,021.61 12,433,237.95
支付的各项税费 28,595,368.59 23,682,076.87
支付其他与经营活动有关的现金 61,458,353.96 466,681,500.28
经营活动现金流出小计 103,887,643.76 551,809,032.97
经营活动产生的现金流量净额 -60,549,698.07 -508,633,671.46
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,466,475.37 5,996,500.00
取得投资收益收到的现金 74,293,990.95 22,577,682.46
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 78,760,466.32 28,574,182.46
购建固定资产、无形资产和其他长 1,998,850.00 91,000.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 2,000,000.00 470,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的 2,908,343,783.00 18,584,300.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2,912,342,633.00 488,675,300.00
投资活动产生的现金流量净额 -2,833,582,166.68 -460,101,117.54
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,762,880,154.17
取得借款收到的现金 600,000,000.00 1,030,000,000.00
发行债券收到的现金 992,000,000.00 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 2,559,886,614.17 248,757,400.00
筹资活动现金流入小计 7,914,766,768.34 3,270,757,400.00
偿还债务支付的现金 2,334,000,000.00 1,056,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 28,037,046.79 154,288,194.66
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 4,836,650,998.36 3,236,544,063.49
筹资活动现金流出小计 7,198,688,045.15 4,446,832,258.15
筹资活动产生的现金流量净额 716,078,723.19 -1,176,074,858.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,178,053,141.56 -2,144,809,647.15
加：期初现金及现金等价物余额 2,734,673,780.67 2,419,028,678.68
2016 年半年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 556,620,639.11 274,219,031.53
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 减
具 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
三、本期增减变动金额（减 335,523,659.00 3,527,556,427.74 105,587,714.03 141,755,133.13 4,110,422,933.90
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 202,418,018.10 8,549,293.49 210,967,311.59
（二）所有者投入和减少 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
资本
1．股东投入的普通股 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -53,917,996.78 -25,560,937.93 -79,478,934.71
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -53,917,996.78 -25,560,937.93 -79,478,934.71
分配
2016 年半年度报告
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 7,879,932.57 -42,912,307.29 158,766,777.57 123,734,402.85
四、本期期末余额 1,418,894,532.00 3,561,296,500.37 282,748,361.17 362,124,939.10 3,114,774,756.35 883,141,495.82 9,622,980,584.81
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
三、本期增减变动金额 -17,535,225.17 84,317,956.39 -17,331,548.31 49,451,182.91
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 84,314,431.61 -8,151,746.33 76,162,685.28
2016 年半年度报告
（二）所有者投入和减少 490,000.00 490,000.00
资本
1．股东投入的普通股 490,000.00 490,000.00
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -4,486,751.96 -4,486,751.96
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -4,486,751.96 -4,486,751.96
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -17,535,225.17 3,524.78 -5,183,050.02 -22,714,750.41
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 2,584,256,402.76 282,748,361.17 343,732,107.31 3,846,723,802.17 991,226,052.28 9,132,057,598.69
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 减： 专
项目 优 永 库 项
股本 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 存 储
他 股 备
股 债
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
三、本期增减变动金额（减 335,523,659.00 3,519,676,495.17 -47,560,141.04 3,807,640,013.13
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 6,357,855.74 6,357,855.74
（二）所有者投入和减少资 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
本
1．股东投入的普通股 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -53,917,996.78 -53,917,996.78
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -53,917,996.78 -53,917,996.78
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
2016 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,418,894,532.00 4,051,229,903.79 282,748,361.17 328,287,782.80 1,752,359,065.40 7,833,519,645.16
上期
其他权益工具 减： 专
项目 优 永 库 项
股本 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 存 储
他 股 备
股 债
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
三、本期增减变动金额（减 239,381,472.59 239,381,472.59
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 239,381,472.59 239,381,472.59
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
2016 年半年度报告
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,950,684,524.93 4,084,589,845.54
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
2016 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板
股份有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限
公司，并于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发
的注册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，
总股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将
资本公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。截至本报告期末，公
司总股本 1,418,894,532 股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易
（上述经营范围不涉及前置审批项目）。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2017 年 3 月 27 日经公司第七届董事会第八次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并
范围的子公司主要有上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司、湖州湖屹房地产开发有限公司、
湖州湖嵘房地产开发有限公司等，详见“附注八、合并范围的变动”。本年度不再纳入合并范围的
子公司主要有上海长海房地产发展有限公司等，详见“附注八、合并范围的变动”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各
项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
2016 年半年度报告
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计
提(详见“附注五、10”)、存货的计价 (详见“附注五、11”)、收入的确认(详见“附注五、23”)
等。
本公司在确定重要的会计政策时所运用的关键假设详见“附注五、27”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
本次财务报表涉及期间为 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日止。
3. 营业周期
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付
现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初
始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公
2016 年半年度报告
积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照
取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值
总额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的
审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业
合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始
计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收
入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额。母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含
企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳
入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当
按照公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性
主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本
公司和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合
并财务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公
司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子
公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制
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下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量
纳入合并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报
告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子
公司，将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得
的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收
益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换
为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外币
金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
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记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基
于风险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，
相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到
付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认
为投资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的
公允价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入
账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
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此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中
包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实
际利率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间
内保持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本
金和相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率
计算。实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实
际利率与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收
的合同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款
和应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可
供出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通
常情况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融
负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常
采用摊余成本进行后续计量。
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(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将
金融资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条
件的，应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)
之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资
产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一
层次输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃
市场，是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
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素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合名称 依据
关联方组合 其他方法(不计提坏账准备)
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方
应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项
一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以
前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项
组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
应计提的坏账准备)
非关联方组合中，采用账龄分析法计提坏账准备
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
房地产业务 建筑施工业务
1 年以内（含 1 年） 0.30% 5.00% 0.30%
1－2 年 5.00% 10.00% 5.00%
2－3 年 10.00% 50.00% 10.00%
3－4 年 50.00% 80.00% 50.00%
4 年以上 50.00% 100.00% 50.00%
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
11. 存货
(1) 存货的分类
2016 年半年度报告
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、
原材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分
摊计入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属
开发项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，
该单独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产
交换、债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产
交换》、《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确
定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应
当计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
2016 年半年度报告
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 长期股权投资
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业
的投资。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是
否控制被投资方进行判断。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑和其他方持有的被投资单位当期可转换
公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。如能够对被投资单位施加重大影响的，被投
资单位为其联营企业。在确定被投资单位是否为合营企业时，应当按照《企业会计准则第 40 号—
合营安排》的有关规定进行判断。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始
投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
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间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益
和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。
投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资
的账面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单
位以后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期
股权投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时
被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分
担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部
分，在抵销基础上确认投资损益。
与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号—资产减值》等的有
关规定属于资产减值损失的，应当全额确认。
对于 2007 年 1 月 1 日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投
资相关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权投资借方差额后，确认投资
损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参
与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的
相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策
是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能
够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
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重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
(4) 长期股权投资减值
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
13. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有
并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，
在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年、40 年 5.000% 3.800%、2.375%
投资性房地产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说
明。
14. 固定资产
(1).确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
2016 年半年度报告
(3) 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
15. 在建工程
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
16. 借款费用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1 年
以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款利息、
折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定确
定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
2016 年半年度报告
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，
调整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金
额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可
销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
17. 无形资产
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成本
进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于每
年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命
及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 无形资产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
2016 年半年度报告
18. 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计
量的生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等长期资产如存在可收回金额低于其账面价值
的情况，将按照其差额计提减值准备，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不
再转回。
19. 长期待摊费用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)
的各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
20. 职工薪酬
(1) 职工薪酬的范围
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子
女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1) 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2) 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(2) 短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付
的职工薪酬。
2016 年半年度报告
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育
保险费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计
划，非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
(3) 离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的
各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存
计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
④ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本， 上述第①项和第②项应计入当
期损益；第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范
围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(4) 辞退福利
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而
给予职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认
与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(5) 其他长期职工福利
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是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残
疾福利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划
的有关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职
工福利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为
下列组成部分：①服务成本；②其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；③重新计量其他
长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
22. 股份支付及权益工具
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交
易，这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的
交付现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于
授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定
价模型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；
股份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和
非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件
中的非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
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(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数
量一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，
在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授
予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在
可行权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行
调整。在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资
本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期
内的每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计
入当期损益。
23. 收入
(1) 营业收入包括销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入、BOT 项目收入以及让渡资产使
用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
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③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务
收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前
会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
⑷建造合同收入的确认
依据《企业会计准则－建造合同》的规定，本公司的建造合同收入确认原则为完工百分比法。完
工百分比法是指根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法。
完工百分比计算办法及收入确认原则：
① 建造合同收入，按下列条件均能满足时按完工百分比法予以确认：
1)合同总收入能够可靠地计量；
2)与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3)实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
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4)合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
② 确定合同完工进度选用下列方法：
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
工程项目根据公司在设计及建筑工程主体完工、设备及安装验收、调试验收和试运行验收等
几个关节取得业主或监理的验收确认时，以相应时点累计发生的成本占预计总成本的比例确认合
同完工进度。
③ 工程项目收入确认原则：
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，
确认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费
用后的金额，确认为当期合同费用。
当期完成的建造合同，按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确
认为当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的
金额，确认为当期合同费用。
④ 合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收
回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
⑤ 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
⑸BOT 项目收入
公司根据新《企业会计准则》和《企业会计准则解释第2号》中对以BOT（建造－运营－移交）
方式建造并运营公共基础设施，在基础设施建成后的会计处理的规定，分别两种情况确认运营收
入：
① 在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号——建造合同》确认相关的收
入和费用；
② 对于公司取得特许经营权的项目将特许经营权确认为无形资产，后续运营期间按照《企业会计
准则第 14 号——收入》确认经营服务收入；
⑹让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件
的，才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
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公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
24. 政府补助
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 公司能够满足政府补助所附条件；
(2) 公司能够收到政府补助。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当
期损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补贴，应当分别下列情况处理：
① 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计
入当期损益；
② 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
25. 递延所得税资产/递延所得税负债
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值
与其计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得
税费用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础
上，将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或
事项的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
26. 经营租赁和融资租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租
赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
2016 年半年度报告
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
⑤ 出租人提供激励措施的处理
⑥ 出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均
法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人
某些费用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行
分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可
归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，
在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或
其他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出
租人将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
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⑦ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出
租资产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债
表固定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(3) 本公司暂无融资租赁业务。
27. 其他重要的会计政策和会计估计
本公司根据历史经验和其它因索，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在会可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大
调整的重要风险：
(1) 存货减值的估计
本公司于资产负债表日对存货的可变现净值进行评估，当可变现净值低于账面成本时，按存货成
本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(2) 长期资产减值的估计
本公司于资产负债表日对投资性房地产、固定资产、在建工程及对子公司、联营企业的长期股权
投资等长期资产是否出现减值进行测试。
在判断上述资产是否存在减值时，管理层主要从以下方面进行评估和分析：
① 影响资产减值的事项是否已经发生；
② 资产继续使用或处置而预期可获得的现金流量现值是否低于资产的账面价值；
③ 预期未来现金流量现值中使用的重要假设是否适当。
本公司所采用的用于确定减值的相关假设，如未来现金流量现值方法中所采用的盈利状况、
折现率及增长率假设发生变化，可能会对减值测试中所使用的现值产生重大影响，并导致本公司
的上述长期资产出现减值。
长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(3) 应收账款和其他应收款减值
本公司管理层及时判断应收账款和其他应收款的可回收程度，以此来估计应收账款和其他应
收款减值准备。如发生任何事件或情况变动，显示本公司未必可追回有关余额，则需要使用估计，
2016 年半年度报告
对应收账款和其他应收款计提准备。若预期数字与原来估计数不同，有关差额则会影响应收账款
和其他应收款的账面价值，以及在估计变动期间的减值费用。
28. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税[注 1] 应税增值税收入 17%、11%、6%、5%
营业税[注 1] 房地产销售收入、物业管理收入 5%
等
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
企业所得税[注 2] 应纳税所得额 25%、15%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
注 1：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税(2016)36
号）之规定：自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业、
建筑业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产开发企业中的
一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。
注2：公司之子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司于2015年10月30日获得由上海市科学
技术委员会、上海市财政局、上海市国家税务局、上海市地方税务局联合颁发的《高新技术企业
证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术企业，认证有效期3年。根据《中华人
民共和国企业所得税法》和国税函[2008]985 号文件的规定，以及根据上海市闸北区国家税务局
第一税务所企业所得税优惠审批结果通知书（沪地税闸十[2016]000001），公司自2015年1月1日
至2017年12月31日实际减按15%税率征收企业所得税。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
库存现金
人民币 848,793.79 623,292.56
美元 5,604.00 6.6312 37,161.24 5,604.00 6.4936 36,390.13
小计 885,955.03 659,682.69
银行存款
人民币 6,340,607,449.99 5,140,460,773.34
美元 60,430.69 6.6312 400,727.99 72,392.81 6.4936 470,089.95
小计 6,341,008,177.98 5,140,930,863.29
其他货币资金
人民币 39,864,787.23 316,815,418.56
小计 39,864,787.23 316,815,418.56
合计 6,381,758,920.24 5,458,405,964.54
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 期初余额
工程履约保证金、项目开发资本金监管、业主按揭 39,289,495.04 113,804,380.81
保证金、保函保证金、票据保证金等
其中：非现金及现金等价物—工程履约保证金 - 86,758,046.72
非现金及现金等价物—项目开发资本金监管 3,000,000.00 9,000,000.00
非现金及现金等价物—三个月以上到期票据 3,880,000.00 -
保证金
非现金及现金等价物小计 6,880,000.00 95,758,046.72
2、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 1,201,966.00
商业承兑票据 1,429,520.00
合计 2,631,486.00
(2). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 2,681,212.20
2016 年半年度报告
3、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 269,800,177.29 99.96% 31,036,247.33 99.62% 3,807,142.30 96.97% 12,421.58 9.46%
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合 269,800,177.29 99.96% 31,036,247.33 99.62% 3,807,142.30 96.97% 12,421.58 9.46%
关联方组合
单项金额不重大 118,868.57 0.04% 118,868.57 0.38% 118,868.57 3.03% 118,868.57 90.54%
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 269,919,045.86 100.00% 31,155,115.90 100.00% 3,926,010.87 100.00% 131,290.15 100.00%
非关联方组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 216,928,005.29 9,635,860.22 4.44%
1至2年 28,455,301.92 2,845,492.69 10.00%
2至3年 10,109,158.43 5,054,579.22 50.00%
3至4年 4,036,982.26 3,229,585.81 80.00%
4 年以上 10,270,729.39 10,270,729.39 100.00%
合计 269,800,177.29 31,036,247.33
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 7,991,199.47 元。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
2016 年半年度报告
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额
比例
第一名 非关联方 32,217,036.99 1,610,851.85 1 年以内 11.94%
第二名 非关联方 20,756,473.62 62,269.42 1 年以内 7.69%
第三名 非关联方 20,046,361.00 1,002,318.05 1 年以内 7.43%
第四名 非关联方 19,617,061.54 1,296,245.38 1 年以内,1-2 年 7.27%
第五名 非关联方 14,377,650.90 718,882.55 1 年以内 5.33%
合计 107,014,584.05 4,690,567.25 39.66%
4、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 63,101,313.17 92.13% 39,109,033.71 100.00%
1至2年 5,389,109.41 7.87%
合计 68,490,422.58 100.00% 39,109,033.71 100.00%
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
杭州茂耀建筑工程有限公司 非关联方 9,400,000.00 13.72%
青岛韩昌电子有限公司 非关联方 6,702,300.02 9.79%
杭州房宝建筑工程有限公司 非关联方 5,850,000.00 8.54%
福州鹭普建筑材料有限公司 非关联方 4,527,000.00 6.61%
鑫辉世纪空调设备（深圳）有限公司 非关联方 3,792,284.00 5.54%
合计 30,271,584.02 44.20%
5、 应收利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款 6,757,733.34 4,741,733.34
2016 年半年度报告
6、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单 20,454,556.00 0.56% 20,454,556.00 57.97% 20,454,556.00 0.60% 20,454,556.00 58.62%
独计提坏账准备的
其他应收款
按信用风险特征组 3,620,019,592.87 99.30% 9,726,553.71 27.56% 3,399,347,895.72 99.26% 9,562,164.21 27.41%
合计提坏账准备的
其他应收款
非关联方组合 205,846,988.82 5.65% 9,726,553.71 27.56% 175,472,785.09 5.12% 9,562,164.21 27.41%
关联方组合 3,414,172,604.05 93.65% 3,223,875,110.63 94.14%
单项金额不重大但 5,105,779.40 0.14% 5,105,779.40 14.47% 4,874,179.76 0.14% 4,874,179.76 13.97%
单独计提坏账准备
的其他应收款
合计 3,645,579,928.27 100.00% 35,286,889.11 100.00% 3,424,676,631.48 100.00% 34,890,899.97 100.00%
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
（按单位）
上海复兴城(集团) 20,454,556.00 20,454,556.00 100.00% 账龄较长，收回可
有限公司 能性很小
非关联方组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 157,824,296.10 473,472.85 0.30%
1至2年 30,054,062.39 1,502,703.13 5.00%
2至3年 3,084,843.62 308,484.37 10.00%
3 年以上 14,883,786.71 7,441,893.36 50.00%
合计 205,846,988.82 9,726,553.71
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组
合：不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期净转回坏账准备 1,882,758.19 元。
2016 年半年度报告
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公 款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
司关系 性质 期末余额
数的比例(%)
泉州市上 合营企业 暂借款 1,611,028,344.76 1 年以 44.19%
实投资发 内、1-2
展有限公 年、2-3
司 年、3 年
以上
上海实森 联营企业 暂借款 1,116,982,095.84 1 年以内 30.64%
置业有限
公司
杭州上实 联营企业 暂借款 471,536,040.11 1 年以内 12.93%
房地产开
发有限公
司
上海实业 联营公司 暂借款 190,000,000.00 1-2 年 5.21%
养老投资
有限公司
上海复兴 非关联方 往来款 20,454,556.00 3 年以上 0.56% 20,454,556.00
城(集团)
有限公司
合计 3,410,001,036.71 93.53% 20,454,556.00
7、 存货
(1). 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 33,035,632.84 2,484,109.02 30,551,523.82 1,165,070.84 1,165,070.84
开发成本 11,251,680,917.76 11,251,680,917.76 10,909,782,124.20 10,909,782,124.20
开发产品 4,573,113,179.91 59,065,026.59 4,514,048,153.32 4,900,235,929.36 61,675,650.81 4,838,560,278.55
工程项目 391,493,766.09 391,493,766.09
发出商品 28,535,548.08 28,535,548.08
低值易耗品 47,933.50 47,933.50 47,933.50 47,933.50
原材料 7,041.32 7,041.32
合计 16,277,906,978.18 61,549,135.61 16,216,357,842.57 15,811,238,099.22 61,675,650.81 15,749,562,448.41
(2) 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工 预计总投资 期末余额 期初余额
时间 (亿元)
上海长宁八八中心 2010 年 2016 年 27.45 2,144,237,684.37 2,046,626,744.88
青岛﹒啤酒城 2012 年 2018 年 75.00 1,665,531,420.65 1,981,719,030.37
2016 年半年度报告
杭州余杭﹒白洋港城 2014 年 2019 年 23.44 1,283,424,629.61 1,215,586,458.11
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2017 年 36.36 1,177,611,922.60 1,052,698,671.64
上海青浦朱家角镇 9 街坊 2011 年 2016 年 40.88 1,030,075,416.20 896,341,659.04
48/5 丘地块
长沙丰盛时代大厦 - 2016 年 7.10 676,308,029.85 627,174,641.05
苏州越秀苑北区二期 2013 年 2016 年 7.29 606,169,404.75 595,796,896.53
上海嘉定.海上荟 2014 年 2016 年 7.50 516,427,516.09 447,465,167.14
湖州吴兴区东部新区 - - - 490,173,938.31 487,000,000.00
HD35-2E 地块
湖州市区宗地编号 2007-02 2007 年 2016 年 8.70 442,004,693.09 427,384,022.58
号地块
绍兴国际华城四期 2014 年 2016 年 3.04 304,377,073.37 254,414,747.70
湖州吴兴区东部新区 - - - 279,575,606.57 282,000,000.00
BLD35-2 地块
上海泰府名邸 6 号楼 2006 年 2017 年 11.31 219,030,158.60 213,696,207.30
上海海源别墅项目 2012 年 2018 年 6.08 199,178,390.48 189,722,023.24
重庆海上海项目 2015 年 2017 年 4.34 127,697,523.34 102,298,344.74
大理洱海庄园 2006 年 - 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 - 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
合计 11,251,680,917.76 10,909,782,124.20
其中：本期利息资本化金额 128,105,097.69 元。
(3) 开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海﹒金山海上 2014 年 1,020,642,746.45 - 70,562,267.95 950,080,478.50
纳缇
成都海上海 2015 年 1,075,659,611.44 - 269,755,467.43 805,904,144.01
上海青浦和墅一 2014 年 610,071,514.14 - 65,447,979.95 544,623,534.19
期
青岛国际啤酒城 2015 年 - 573,291,840.31 163,809,339.08 409,482,501.23
二期（I）
上海海源别墅一 2009 年 393,504,314.42 - - 393,504,314.42
期及二期
/2015 年
上海北竿山国际 2011 年 346,226,014.34 - - 346,226,014.34
艺术中心三期
上海长宁八八中 2015 年 319,023,130.74 - 100,612,929.96 218,410,200.78
心住宅二期
湖州﹒海上湾 2014 年 409,982,302.18 - 199,773,208.66 210,209,093.52
2016 年半年度报告
绍兴国际华城三 2011 年 165,815,406.10 - - 165,815,406.10
期
上海北竿山国际 2012 年 109,824,921.02 - - 109,824,921.02
艺术中心四期
上海胶州路、瑞 87,727,418.14 - - 87,727,418.14
金南路等房产
上海泰府名邸 2009 年 81,140,096.66 - - 81,140,096.66
1-5 号楼
上海长宁八八中 2012 年 - 120,960,000.00 68,310,000.00 52,650,000.00
心车位
上海青浦海上湾 2014 年 107,912,688.53 - 57,941,793.17 49,970,895.36
一期及二期
上海北竿山国际 2009 年 42,977,100.90 - - 42,977,100.90
艺术中心二期
苏州越秀苑北区 2012 年 46,461,800.93 - 23,754,661.72 22,707,139.21
绍兴国际华城一 2006 年 20,803,217.54 - - 20,803,217.54
期
重庆水天花园 2011 年 19,572,673.93 - 185,323.72 19,387,350.21
上海黄浦新苑二 2008 年 20,539,756.65 - 1,221,618.12 19,318,138.53
期
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 - - 14,681,497.30
上海黄浦新苑一 2007 年 4,520,559.25 - - 4,520,559.25
期
上海北竿山国际 2008 年 3,149,158.70 - - 3,149,158.70
艺术中心一期
合计 4,900,235,929.36 694,251,840.31 1,021,374,589.76 4,573,113,179.91
(4) 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 本期合并增加 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 1,411,072.66 1,073,036.36 2,484,109.02
开发产品 61,675,650.81 2,610,624.22 59,065,026.59
合计 61,675,650.81 1,411,072.66 1,073,036.36 2,610,624.22 61,549,135.61
(5) 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额
累计已发生成本 805,348,075.15
累计已确认毛利 164,548,938.61
减：预计损失
已办理结算的金额 578,403,247.67
建造合同形成的已完工未结算资产 391,493,766.09
(6) 存货跌价准备情况
2016 年半年度报告
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因 本期转回金额占该项
存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于其可变现净值 出售 0.06%
(7) 期末抵押、担保的存货情形如下
被抵押的资产 被抵押资产期末 抵押目的
账面价值
长沙丰盛时代大厦 67,631 万元 一年内到期非流动负债 10,300 万元
上海长宁八八中心部分房产 214,424 万元 长期借款 40,000 万元
及土地 及一年内到期非流动负债 15,000 万元
8、 其他流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴营业税 122,513,455.63 27,619,427.39
预缴城市维护建设税 5,660,014.01 1,122,522.18
预缴教育费及附加 5,209,356.44 469,596.79
预缴河道管理费 1,053,618.78
预缴土地使用税 245,912.16
预缴企业所得税 17,035.50
其他 123,794.24 339,089.41
合计 134,806,151.26 29,567,671.27
9、 可供出售金融资产
√适用 □不适用
(1). 可供出售金融资产情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工
具：
可供出售权益工 527,271,249.93 527,271,249.93 527,271,249.93 527,271,249.93
具：
按公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93
计量的
按成本计量 180,687,500.00 180,687,500.00 180,687,500.00 180,687,500.00
的
合计 527,271,249.93 527,271,249.93 527,271,249.93 527,271,249.93
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
2016 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
63,835,388.76 63,835,388.76
余成本
公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93
累计计入其他综合收益的公允
282,748,361.17 282,748,361.17
价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
账面余额 减值准备
在被投
被投资 本 本 本 本 资单位
本期现金红利
单位 期 期 期 期 期 期 持股比
期初 期末 例(%)
增 减 初 增 减 末
加 少 加 少
上海海外联合 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65%
投资股份有限
公司
上海誉德动力 10,500,000.00 10,500,000.00 5.00%
技术集团股份
有限公司
上海瑞陟投资 5,000,000.00 5,000,000.00 16.67%
管理有限公司
上海众鑫建筑 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00% 1,417,500.00
设计研究院有
限公司
北京复方科技 187,500.00 187,500.00 2.5197%
有限公司
合计 180,687,500.00 180,687,500.00 1,417,500.00
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
2016 年半年度报告
10、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
其他 发放
期初 其他 期末 减值准备
被投资单位 减少 权益法下确认的 综合 现金 计提减值
余额 追加投资 权益 其他 余额 期末余额
投资 投资损益 收益 股利 准备
变动
调整 或利
润
一、合营企业
泉州市上实投 267,649,287.66 -4,151,969.26 263,497,318.40
资发展有限公
司
上海实银资产 8,315,262.07 -2,390,198.05 5,925,064.02
管理有限公司
小计 275,964,549.73 -6,542,167.31 269,422,382.42
二、联营企业
上海嘉荟房地 9,294,154.66 -391,632.28 8,902,522.38
产有限公司
上海实业养老 7,131,149.74 -1,380,097.30 5,751,052.44
投资有限公司
上海云图实践 253,000.00 253,000.00 867,423.24
能源科技有限
公司
上海帷迦科技 15,671,842.20 6,750,000.00 -4,892,875.75 17,528,966.45
有限公司
上海虹晟投资 4,913,617.36 7,173.68 4,920,791.04
发展有限公司
2016 年半年度报告
杭州上实房地 4,596,577.59 -1,027.12 4,595,550.47
产开发有限公
司
嘉兴银锐远略
投资合伙企业
(有限合伙)
嘉兴银锐投资
管理合伙企业
(有限合伙)
上海实银股权
投资基金管理
中心(有限合
伙)
宁波帷迦投资
管理有限公司
Weplus
Capital
Company
Limited
宁波市鄞州帷
幄投资合伙企
业（有限合伙）
小计 41,607,341.55 7,003,000.00 -6,658,458.77 253,000.00 41,698,882.78 867,423.24
合计 317,571,891.28 7,003,000.00 -13,200,626.08 253,000.00 311,121,265.20 867,423.24
注：截至 2016 年 6 月 30 日，嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)、嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)、上海实银股权投资基金管理中心(有限合
伙)、宁波帷迦投资管理有限公司、Weplus Capital Company Limited、宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（ 有限合伙）已经工商登记设立，但尚未出资到
位。
2016 年半年度报告
11、 投资性房地产
√适用 □不适用
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 428,817,800.21 428,817,800.21
2.本期增加金额 24,601,245.68 24,601,245.68
（1）计提或摊销 24,601,245.68 24,601,245.68
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 453,419,045.89 453,419,045.89
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 1,614,750,204.82 1,614,750,204.82
2.期初账面价值 1,639,351,450.50 1,639,351,450.50
(2) 期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押的投资性房地产项目 被抵押投资性 抵押目的
房地产期末账面值
上海实业大厦 15,135 万元 长期借款 47,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 42,849 万元 长期借款 42,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
2016 年半年度报告
黄浦新苑二期商场 12,255 万元 长期借款 10,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
12、 固定资产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 生产设备 电器及运输设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 13,933,596.64 7,490,820.16 38,885,075.19 12,462,793.94 72,772,285.93
2.本期增加金额 30,183,441.58 2,478.63 15,335,842.77 1,104,662.80 46,626,425.78
（1）购置 2,218,799.63 2,478.63 2,347,582.08 543,206.31 5,112,066.65
（2）在建工程转入
（3）存货转入 27,964,641.95 27,964,641.95
（4）企业合并增加 12,988,260.69 561,456.49 13,549,717.18
3.本期减少金额 580,271.00 695,136.50 23,050.00 1,298,457.50
（1）处置或报废 580,271.00 695,136.50 23,050.00 1,298,457.50
4.期末余额 44,117,038.22 6,913,027.79 53,525,781.46 13,544,406.74 118,100,254.21
二、累计折旧
1.期初余额 3,751,158.96 4,664,853.86 23,419,548.51 9,341,075.20 41,176,636.53
2.本期增加金额 296,485.35 343,059.25 11,584,359.18 954,634.83 13,178,538.61
（1）计提 296,485.35 343,059.25 2,780,417.40 446,385.24 3,866,347.24
（2）企业合并增加 8,803,941.78 508,249.59 9,312,191.37
3.本期减少金额 1,615.20 462,746.42 7,927.62 472,289.24
（1）处置或报废 1,615.20 462,746.42 7,927.62 472,289.24
4.期末余额 4,047,644.31 5,006,297.91 34,541,161.27 10,287,782.41 53,882,885.90
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 40,069,393.91 1,906,729.88 18,984,620.19 3,256,624.33 64,217,368.31
2.期初账面价值 10,182,437.68 2,825,966.30 15,465,526.68 3,121,718.74 31,595,649.40
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
期末余额中无闲置的固定资产。
期末余额中无融资租赁、经营租赁及持有待售的固定资产。
2016 年半年度报告
13、 无形资产
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 2,160,000.00
2.本期增加金额 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 860,419.55 9,255,610.63 72,224,830.18
(1)购置 585,532.73 585,532.73
(2)内部研发
(3)企业合并增加 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 274,886.82 7,209,131.49 69,592,818.31
(4)在建工程转入 2,046,479.14 2,046,479.14
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 860,419.55 9,255,610.63 74,384,830.18
二、累计摊销
1.期初余额 912,000.00 912,000.00
2.本期增加金额 36,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 163,516.96 1,338,338.35 7,748,735.31
(1)计提 36,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 45,618.39 838,658.52 7,131,156.91
(2)企业合并增加 117,898.57 499,679.83 617,578.40
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 948,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 163,516.96 1,338,338.35 8,660,735.31
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
2016 年半年度报告
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,212,000.00 37,175,220.00 18,715,500.00 7,200.00 696,902.59 7,917,272.28 65,724,094.87
2.期初账面价值 1,248,000.00 1,248,000.00
2016 年半年度报告
14、 商誉
√适用 □不适用
(1). 商誉账面原值
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
期初余额 期末余额
商誉的事项 企业合并形成的 处置
上海上实(集团)有限公 40,456,329.28 40,456,329.28
司于2014年6月末收购
上海上投控股有限公司
时形成的商誉[注1]
收购上海上实龙创智慧 219,993,108.22 219,993,108.22
能源科技股份有限公司
形成的商誉[注2]
合计 40,456,329.28 219,993,108.22 260,449,437.50
注 1:系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，
即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公
司时的收购溢价。
注 2:系收购非同一控制下企业合并的子公司所产生的收购溢价。
(2). 商誉减值准备
单位:元 币种:人民币
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
商誉的事项 计提 处置
上海上实(集团)有限公
司于2014年6月末收购上
海上投控股有限公司时
形成的商誉
收购上海上实龙创智慧
能源科技股份有限公司
形成的商誉
合计
截至 2016 年 6 月 30 日，上述商誉不存在减值迹象。
15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
递延所得税资产 递延所得税资产
2016 年半年度报告
预售房款 5,079,332.15 32,666,332.61
预提成本费用 10,864,053.82 8,231,728.17
坏账准备 5,198,223.62 321,883.02
存货跌价准备 479,487.05
合计 21,621,096.64 41,219,943.80
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
递延所得税负债 递延所得税负债
上海上实(集团)有限公司于 2014 年 364,678,739.35 374,356,923.40
6 月末收购上海上投控股有限公司
时形成的递延所得税负债(注)
合计 364,678,739.35 374,356,923.40
注：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投控
股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得
税负债，即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控
股有限公司时所形成。
(3). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 90,804,242.14 99,982,512.68
可抵扣亏损 707,623,185.37 588,410,973.30
合计 798,427,427.51 688,393,485.98
(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2016 年 62,505,885.76 74,797,004.02
2017 年 18,109,210.17 35,565,873.41
2018 年 20,146,299.38 20,146,299.38
2019 年 84,556,737.01 84,556,737.01
2020 年 363,314,417.46 373,345,059.48
2021 年 158,990,635.59
合计 707,623,185.37 588,410,973.30
(5) 引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
预提成本费用 49,131,602.69
2016 年半年度报告
坏账准备 32,763,618.24
预售房款 20,317,328.60
存货跌价准备 2,484,109.02
合计 104,696,658.55
16、 短期借款
√适用 □不适用
(1). 短期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 135,000,000.00
信用借款 1,360,000,000.00 2,000,000,000.00
合计 1,495,000,000.00 2,000,000,000.00
期末公司无已到期未偿还的短期借款情况。
(2) 分类说明:
保证借款
贷款单位 期末余额 担保人
上海浦东发展银行闸北支行 20,000,000.00 曹文龙，陈丽君，
上海市再担保有限公司
中国建设银行上海第一支行 40,000,000.00 曹文龙
中国建设银行上海第一支行 20,000,000.00 曹文龙
光大银行徐汇支行 30,000,000.00 曹文龙
上海浦东发展银行闸北支行 25,000,000.00 曹文龙，陈丽君
合计 135,000,000.00
17、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 992,867.73
银行承兑汇票 59,567,970.20
合计 60,560,837.93
18、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
2016 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 809,793,750.29 1,600,302,672.66
应付土地款 139,453,500.00 24,246,754.33
应付购货款 73,584,160.80 380,197.78
合计 1,022,831,411.09 1,624,929,624.77
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 331,645,136.41 预估工程款或工程尾款、购货款
2-3 年(含 3 年) 7,224,785.10 预估工程款或工程尾款、购货款
3 年以上 40,199,196.01 预估工程款或工程尾款、购货款
合计 379,069,117.52
19、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 3,927,152,542.52 1,955,677,566.61
预收物业管理费 84,819,111.97 115,041,210.27
预收工程款 58,888,973.80
预收租金款 3,647,587.55 2,531,253.16
合计 4,074,508,215.84 2,073,250,030.04
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 305,144,813.93 预收房款
20、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,957,882.27 320,952,589.55 320,138,179.93 3,772,291.89
二、离职后福利-设定 790,574.11 36,117,579.81 36,908,153.92
提存计划
三、辞退福利 1,121,102.30 1,121,102.30
四、一年内到期的其他
福利
合计 3,748,456.38 358,191,271.66 358,167,436.15 3,772,291.89
2016 年半年度报告
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴 276,113,414.95 276,113,414.95
和补贴
二、职工福利费 12,691,407.86 12,691,407.86
三、社会保险费 11,771,098.19 11,771,098.19
其中：医疗保险费 9,916,815.96 9,916,815.96
工伤保险费 406,468.32 406,468.32
生育保险费 842,884.59 842,884.59
综合保险费 604,929.32 604,929.32
四、住房公积金 10,876,940.00 10,876,940.00
五、工会经费和职工教 2,957,882.27 2,382,739.25 1,568,329.63 3,772,291.89
育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 7,116,989.30 7,116,989.30
合计 2,957,882.27 320,952,589.55 320,138,179.93 3,772,291.89
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 779,432.64 32,111,271.80 32,890,704.44
2、失业保险费 11,141.47 1,256,564.18 1,267,705.65
3、企业年金缴费 2,749,743.83 2,749,743.83
合计 790,574.11 36,117,579.81 36,908,153.92
21、 应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 7,057,096.74
营业税 2,995,046.45
企业所得税 26,509,968.33 175,705,626.32
个人所得税 475,381.12 714,635.85
城市维护建设税 362,963.88
土地增值税 340,239,446.69 375,469,609.64
房产税 1,855,961.71 9,943,450.04
教育费附加 376,112.49
河道管理费 31,314.01
其他 98,895.53
合计 376,137,854.59 565,697,654.21
2016 年半年度报告
22、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付中期票据利息 2,062,500.00 27,362,500.00
应付公司债券利息 23,715,555.56 38,813,333.33
应付银行借款利息 163,706.45
合计 25,941,762.01 66,175,833.33
23、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上实(集团)有限公司 233,062,176.38 233,062,176.38
上实地产发展有限公司 26,203,509.86
中环投资开发（集团）有限公 26,713,502.53
司
新加坡维信发展有限公司 8,600,000.00
上海海振实业发展有限公司 3,458,692.87
其他 18,158.55
合计 259,283,844.79 271,834,371.78
24、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,346,865,236.41 3,745,705,666.61
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 期末余额 性质
交银国际信托有限公司 600,000,000.00 暂借款
上海建厦投资发展有限公司 48,300,000.00 暂借款
房租押金 17,483,306.68 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
北京华德盛物业管理有限公司 12,104,671.66 暂收款
合计 706,087,978.34
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
2016 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,458,000,000.00 2,215,000,000.00
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,131,000,000.00 1,763,000,000.00
抵押借款 293,000,000.00 420,000,000.00
质押借款 34,000,000.00 32,000,000.00
合计 2,458,000,000.00 2,215,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
②一年内到期的长期借款分类说明
1)抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产 抵押目的
期末账面价值
上海实业大厦 15,135 万元 长期借款 47,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 42,849 万元 长期借款 42,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,255 万元 长期借款 10,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
长沙丰盛时代大厦 67,631 万元 一年内到期非流动负债 10,300 万元
上海长宁八八中心 214,424 万元 长期借款 40,000 万元
部分房产及土地 及一年内到期非流动负债 15,000 万元
2)质押借款
被质押的资产 被质押资产 质押目的
期末账面价值
上海上实锦绣花城置业有 7,170 万元 长期借款 13,650 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,100 万元
上实发展(青岛)投资开发 91,271 万元 长期借款 87,200 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,300 万元
成都上实置业有限公司 52,095 万元 长期借款 34,500 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
2016 年半年度报告
26、 长期借款
√适用 □不适用
(1). 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,353,500,000.00 1,371,500,000.00
抵押借款 1,395,000,000.00 1,410,000,000.00
信用借款 2,670,000,000.00 4,051,000,000.00
合计 5,418,500,000.00 6,832,500,000.00
(2) 长期借款分类的说明：
①抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产 抵押目的
期末账面价值
上海实业大厦 15,135 万元 长期借款 47,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 42,849 万元 长期借款 42,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,255 万元 长期借款 10,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
长沙丰盛时代大厦 67,631 万元 一年内到期非流动负债 10,300 万元
上海长宁八八中心部分 214,424 万元 长期借款 40,000 万元
房产及土地 及一年内到期非流动负债 15,000 万元
②质押借款
被质押的资产 被质押资产 质押目的
期末账面价值
上海上实锦绣花城置业有 7,170 万元 长期借款 13,650 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,100 万元
上实发展(青岛)投资开发 91,271 万元 长期借款 87,200 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,300 万元
成都上实置业有限公司 52,095 万元 长期借款 34,500 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
27、 应付债券
√适用 □不适用
2016 年半年度报告
(1). 应付债券
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 996,988,265.29 996,288,160.01
公司债券 1,986,331,563.11 993,139,751.75
合计 2,983,319,828.40 1,989,427,911.76
2016 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
发行 债券 按面值 本期
债券名称 面值 发行金额 期初余额 本期发行 发行费用 溢折价摊销 期末余额
日期 期限 计提利息 偿还
上海实业 1,000,000,000.00 2015 年 6 3 年 1,000,000,000.00 996,288,160.01 24,200,000.00 700,105.28 996,988,265.29
发展股份 月 16 日
有限公司
2015 年第
一期中期
票据
上海实业 1,000,000,000.00 2015 年 3 5 年 1,000,000,000.00 993,139,751.75 24,053,333.34 726,813.73 993,866,565.48
发展股份 月 23 日
有限公司
2014 年公
司债（第
一期）
上海实业 1,000,000,000.00 2016 年 3 5 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 8,000,000.00 10,048,888.89 464,997.63 992,464,997.63
发展股份 月 11 日
有限公司
2014 年公
司债（第
二期）
合计 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 1,989,427,911.76 1,000,000,000.00 8,000,000.00 58,302,222.23 1,891,916.64 2,983,319,828.40
2016 年半年度报告
28、 股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公积
项目 期初余额 发行 期末余额
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份总数 1,083,370,873.00 335,523,659.00 335,523,659.00 1,418,894,532.00
本期股本增加系公司本期完成非公开发行股票，非公开发行股票数量 335,523,659 股。
上述股本业经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具上会师报字(2016)第 0078 号验资
报告验证在案。
29、 资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 258,401,208.21 3,519,676,495.17 35,032,374.72 3,743,045,328.66
价）
其他资本公积 -224,661,135.58 42,912,307.29 -181,748,828.29
合计 33,740,072.63 3,562,588,802.46 35,032,374.72 3,561,296,500.37
(1) 资本公积-股本溢价本期增加，系公司非公开发行股票之形成的股本溢价。公司非公开发行股
票 335,523,659 股，发行价格为 11.63 元/股。非公开发行股票 335,523,659 股所募集的资金人民
币 3,902,140,154.17 元，其中人民币 335,523,659.00 元用以增加股本，其余溢价部分为人民币
3,566,616,495.17 元，扣除发行费用 46,940,000.00 元后净额为 3,519,676,495.17 元增加资本
公积。
⑵资本公积-股本溢价本期减少，系公司通过增资形式购买子公司上海上实龙创智慧能源科技股份
有限公司少数股东股权所致。
⑶资本公积-其他资本公积本期增加，系本期注销子公司上海长海房地产发展有限公司所致。
30、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
本期 减：前 税后
期初 减：所 税后归 期末
项目 所得 期计入 归属
余额 得税 属于母 余额
税前 其他综 于少
费用 公司
发生 合收益 数股
2016 年半年度报告
额 当期转 东
入损益
一、以后不
能重分类进
损益的其他
综合收益
其中：重新
计算设定受
益计划净负
债和净资产
的变动
权益法下
在被投资单
位不能重分
类进损益的
其他综合收
益中享有的
份额
二、以后将 282,748,361.17 282,748,361.17
重分类进损
益的其他综
合收益
其中：权益
法下在被投
资单位以后
将重分类进
损益的其他
综合收益中
享有的份额
可供出售 282,748,361.17 282,748,361.17
金融资产公
允价值变动
损益
持有至到
期投资重分
类为可供出
售金融资产
损益
现金流量
套期损益的
有效部分
外币财务
报表折算差
额
其他综合收 282,748,361.17 282,748,361.17
益合计
31、 盈余公积
单位：元 币种：人民币
2016 年半年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 361,983,385.24 361,983,385.24
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 362,124,939.10 362,124,939.10
32、 未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 3,009,187,042.32
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 3,009,187,042.32
加：本期归属于母公司所有者的净利润 202,418,018.10
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 53,917,996.78 公司分配 2015 年度股利
转作股本的普通股股利
其他 注 42,912,307.29
期末未分配利润 3,114,774,756.35
注：其他系本期注销子公司上海长海房地产发展有限公司所致。
33、 营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,211,247,402.67 1,408,059,438.58 892,226,599.75 602,139,410.06
其他业务 14,391,836.16 5,303,400.38 11,311,600.99 6,239,406.62
合计 2,225,639,238.83 1,413,362,838.96 903,538,200.74 608,378,816.68
(1) 主营业务(分行业)
行业名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 1,846,779,240.60 1,117,181,349.95 892,226,599.75 602,139,410.06
建筑施工业 364,468,162.07 290,878,088.63 - -
合计 2,211,247,402.67 1,408,059,438.58 892,226,599.75 602,139,410.06
(2) 主营业务(分产品)
产品名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
2016 年半年度报告
房地产销售 1,568,296,611.36 952,827,825.38 638,747,007.43 452,313,783.90
物业管理服务 187,480,781.28 141,444,320.24 151,001,934.16 119,505,819.97
房地产租赁 91,001,847.96 22,909,204.33 99,931,220.92 27,924,481.46
提供劳务 - - 2,546,437.24 2,395,324.73
工程项目收入 364,468,162.07 290,878,088.63 - -
合计 2,211,247,402.67 1,408,059,438.58 892,226,599.75 602,139,410.06
34、 营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 80,636,146.18 50,650,025.32 5%
城市维护建设税 7,017,899.05 2,777,618.63 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 5,508,279.38 2,423,697.63 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 97,924,593.63 21,696,973.25 按超率累进税率
房产税 5,192,775.59 7,354,051.66 从价计征税率为 1.2%；
从租计征税率为 12%
其他 4,127,383.05 927,854.47 按公司所在地政策缴纳
合计 200,407,076.88 85,830,220.96
35、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传类费用 32,384,843.29 25,295,055.05
代理佣金类费用 18,963,997.86 11,845,185.67
空置房管理费 4,597,829.23 1,584,375.37
日常业务类费用 5,546,863.53 7,992,975.65
人员薪酬类费用 4,087,074.93 242,069.00
折旧摊销类费用 68,135.43 28,075.58
其他 5,492,368.71 8,962,734.27
合计 71,141,112.98 55,950,470.59
36、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 76,135,767.07 83,028,678.83
日常业务类费用 17,501,478.50 21,342,636.75
税费类费用 6,532,728.31 8,048,076.39
折旧摊销类费用 9,517,668.21 1,735,727.32
研发费用 5,293,340.23
其他 5,628,705.55 3,310,190.91
合计 120,609,687.87 117,465,310.20
2016 年半年度报告
37、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 125,222,543.45 177,573,320.33
利息收入 -33,782,901.33 -30,304,979.59
汇兑损失 1.62 2.53
汇兑收益 -12,749.30 -475,865.74
其他支出 6,510,729.15 6,796,190.50
合计 97,937,623.59 153,588,668.03
38、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 6,108,441.28 1,475,056.40
二、存货跌价损失 -1,537,587.86 -22,010,031.33
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失 253,000.00
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 4,823,853.42 -20,534,974.93
39、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -13,200,626.08 -7,664,294.92
处置长期股权投资产生的投资收益 3,138,082.43 22,577,682.46
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收 1,417,500.00 130,000,000.00
2016 年半年度报告
益
处置可供出售金融资产取得的投资 43,000,000.00
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
股权投资差额摊销 -1,427,250.00 -4,372,721.78
合计 -10,072,293.65 183,540,665.76
40、 营业外收入
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 49,434.51 120,452.90 49,434.51
合计
其中：固定资产处置 49,434.51 120,452.90 49,434.51
利得
政府补助 5,827,153.17 4,383,709.70 5,827,153.17
违约金及补偿款 4,789,577.63 4,789,577.63
其他 514,329.09 2,638,789.97 514,329.09
合计 11,180,494.40 7,142,952.57 11,180,494.40
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
税收返还及补助 5,827,153.17 4,383,709.70 与收益相关
41、 营业外支出
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 43,008.67 35,357.29 43,008.67
失合计
其中：固定资产处置 43,008.67 35,357.29 43,008.67
损失
对外捐赠 52,000.00 100,000.00 52,000.00
赔偿金、违约金支出 40.09 27,080,908.07 40.09
罚款支出 6,600.88 180,291.43 6,600.88
其他 168,191.31 91,249.36 168,191.31
合计 269,840.95 27,487,806.15 269,840.95
42、 所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
2016 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 91,282,424.41 -12,759,900.73
递延所得税费用 15,945,668.93 2,652,716.84
合计 107,228,093.34 -10,107,183.89
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 318,195,404.93
按法定/适用税率计算的所得税费用 79,548,851.23
子公司适用不同税率的影响 -3,572,451.80
调整以前期间所得税的影响 11,190,349.10
非应税收入的影响 2,945,781.53
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 651,327.31
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -259,564.87
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 16,723,800.84
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 107,228,093.34
43、 其他综合收益
详见附注七、30 之说明。
44、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 332,309,663.99 240,069,163.41
营业外收入 11,131,059.89 7,122,499.67
利息收入 33,782,901.33 32,696,092.68
合计 377,223,625.21 279,887,755.76
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 221,651,760.73 1,412,836,917.92
销售费用 66,985,902.62 60,860,546.59
管理费用 28,423,524.28 24,652,827.66
手续费 1,747,009.15 6,799,433.17
营业外支出 226,832.28 373,603.36
合计 319,035,029.06 1,505,523,328.70
(3). 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
2016 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
合并范围变更 1,475.22
(4). 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 495,000.00
收回债权 978,000,000.00 1,087,560,939.09
收到借款 200,000,000.00
合计 978,000,000.00 1,288,055,939.09
(5). 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 1,149,728,497.67 320,923,603.65
融资服务费 46,940,000.00
归还借款 98,868,338.11
股东减资款 19,598,053.09
合计 1,216,266,550.76 419,791,941.76
45、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 210,967,311.59 76,162,685.28
加：资产减值准备 4,823,853.42 -20,534,974.93
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 3,866,347.24 3,238,811.68
性生物资产折旧
无形资产摊销 7,131,156.91 36,000.00
长期待摊费用摊销 119,918.19 12,166.68
投资性房地产摊销 24,601,245.68 24,601,215.37
处置固定资产、无形资产和其他长期 -6,425.84 -85,095.61
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 125,222,543.45 177,573,320.33
投资损失（收益以“－”号填列） 10,072,293.65 -183,540,665.76
递延所得税资产减少（增加以“－” 25,623,852.98 3,128,428.78
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -9,678,184.05 -475,711.94
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 44,423,267.40 -735,519,188.75
2016 年半年度报告
经营性应收项目的减少（增加以 -134,655,928.91 -1,028,322,756.13
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 978,712,700.33 404,820,797.70
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,291,223,952.04 -1,278,904,967.30
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 6,374,878,920.24 7,066,788,176.57
减：现金的期初余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,012,231,002.42 1,510,322,278.46
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 308,343,783.00
其中：上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 308,343,783.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 138,908,811.01
其中：上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 138,908,811.01
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 2,400,000,000.00
取得子公司支付的现金净额 2,569,434,971.99
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 6,374,878,920.24 5,362,647,917.82
其中：库存现金 885,955.03 659,682.69
可随时用于支付的银行存款 6,341,008,177.98 5,140,930,863.29
可随时用于支付的其他货币资金 32,984,787.23 221,057,371.84
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
2016 年半年度报告
三、期末现金及现金等价物余额 6,374,878,920.24 5,362,647,917.82
其中：母公司或集团内子公司使用受 6,880,000.00 95,758,046.72
限制的现金和现金等价物
其他说明：
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注七、1) 6,381,758,920.24 5,458,405,964.54
减：非现金及现金等价物之其他货币资金 6,880,000.00 95,758,046.72
期末现金余额 6,374,878,920.24 5,362,647,917.82
其中：库存现金 885,955.03 659,682.69
可随时用于支付的银行存款 6,341,008,177.98 5,140,930,863.29
可随时用于支付的其他货币资金 32,984,787.23 221,057,371.84
46、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 282,055 长期借款 40,000 万元及一年内到期非流动负债 25,300 万元
投资性房地产 70,239 长期借款 99,500 万元及一年内到期非流动负债 4,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 150,536 长期借款 135,350 万元及一年内到期非流动负债 3,400 万元
合计 562,830
47、 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 437,889.23
其中：美元 66,034.69 6.6312 437,889.23
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
股权取 购买日至期 购买日至期
股权取 股权取得 股权取 购买日的确
被购买方名称 得比例 购买日 末被购买方 末被购买方
得时点 成本 得方式 定依据
（%） 的收入 的净利润
2016 年半年度报告
上海上实龙创 2016 年 1 月 44,760.38 61.484% 投资 2016 年 1 月 获取控制权 36,446.82 3,029.41
智慧能源科技
股份有限公司
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
--现金 308,343,783.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值 139,260,000.00
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 447,603,783.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 227,610,674.78
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价 219,993,108.22
值份额的金额
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 167,856,505.21 167,856,505.21
应收票据 11,494,105.00 11,494,105.00
应收款项 147,104,501.32 147,104,501.32
预付款项 86,961,549.57 86,961,549.57
其他应收款 7,050,612.79 7,050,612.79
存货 382,987,048.66 382,987,048.66
其他流动资产 1,137,024.69 1,137,024.69
固定资产 4,273,806.00 2,149,947.61
无形资产 68,975,258.86 6,868,866.22
长期待摊费用 99,695.87 99,695.87
递延所得税资产 6,025,005.82 6,025,005.82
资产合计 883,965,113.79 819,734,862.76
负债：
短期借款 159,566,733.00 159,566,733.00
应付票据 167,461,283.80 167,461,283.80
应付款项 95,331,077.93 95,331,077.93
预收款项 54,754,540.41 54,754,540.41
应付职工薪酬 3,401,749.95 3,401,749.95
应交税费 16,204,621.62 16,204,621.62
应付利息 212,277.23 212,277.23
2016 年半年度报告
其他应付款 8,148,792.31 8,148,792.31
预计负债 8,689,068.47 8,689,068.47
负债合计 513,770,144.72 513,770,144.72
净资产 370,194,969.07 305,964,718.04
减：少数股东权益
取得的净资产 370,194,969.07 305,964,718.04
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
(1) 报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 新纳入合并报表 直接和间接 期末净资产 本期净利润
范围原因 持股比例
湖州湖屹房地产开发有限公司 新设成立 100.00% 1,969,684.00 -30,316.00
湖州湖嵘房地产开发有限公司 新设成立 100.00% 1,969,623.10 -30,376.90
(2) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 不再纳入合并 直接和间接 处置日净资产 年初至处置日
报表范围原因 持股比例 净利润
上海长海房地产发展 公司注销 51.00% 38,469,166.12 -
有限公司
2016 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
√适用 □不适用
(1). 企业集团的构成
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
湖滨新城 并取得
发展有限
公司
成都上实 成都市 成都市 房地产开发 50.40% 49.60% 投资设立
置业有限
公司
重庆华新 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00% 非同一控制
国际实业 合并取得
有限公司
成都上实 成都市 成都市 物业服务 100.00% 非同一控制
锦绣物业 合并取得
服务有限
公司
青岛国际 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00% 投资设立
啤酒城商
业开发有
限公司
上海上实 上海市 上海市 实业投资 100.00% 同一控制合
城市发展 并取得
投资有限
公司
天津市中 天津市 天津市 房地产开发 15.20% 84.80% 同一控制合
天兴业房 并取得
地产开发
有限公司
大理上实 大理市 大理市 房地产开发 75.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
青岛上实 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
湖州湖源 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00% 80.00% 同一控制合
投资发展 并取得
有限公司
湖州湖峰 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
湖州湖峻 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
湖州湖润 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 非同一控制
2016 年半年度报告
建设管理 合并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
锦绣花城
置业有限
公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开地产 并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开房地 并取得
产营销有
限公司
上海皇冠 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海金钟 上海市 上海市 房地产经营 90.00% 同一控制合
商业发展 并取得
有限公司
上海高阳 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
宾馆有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 物业服务 85.00% 同一控制合
物业管理 并取得
有限公司
上实发展 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91% 12.09% 同一控制合
(青岛)投 并取得
资开发有
限公司
上海丰泽 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海丰茂 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
哈尔滨上 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发 100.00% 投资设立
实城市发
展有限公
司
上海上实 上海市 上海市 投资开发 100.00% 投资设立
北外滩投
资开发有
限公司
上海嘉瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产有
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00% 投资设立
置业有限
公司
上海实锐 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
2016 年半年度报告
投资管理
有限公司
上海实悦 上海市 上海市 投资管理 51.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海尚实 上海市 上海市 餐饮服务 100.00% 投资设立
餐饮有限
公司
无锡崇实 无锡市 无锡市 物业服务 51.00% 投资设立
物业管理
有限公司
湖南丰盛 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00% 非同一控制
房地产开 合并取得
发有限公
司
重庆海上 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00% 投资设立
海置业有
限公司
上海锐毅 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐珩 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐翎 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海上投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 同一控制合
控股有限 并取得
公司
上海上投 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
苏州上投 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
绍兴上投 绍兴市 绍兴市 房地产开发 96.42% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
上海新世 上海市 上海市 物业服务 75.00% 同一控制合
纪房产服 并取得
务有限公
司
上海汇通 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海胜清 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
2016 年半年度报告
实锐香港 香港 香港 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
湖州湖嵘 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产开
发有限公
司
湖州湖屹 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产开
发有限公
司
上海上实 上海市 上海市 建筑业 69.7849% 非同一控制
龙创智慧 合并取得
能源科技
股份有限
公司
上海胤泰 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
楼宇科技 合并取得
有限公司
上海煜麟 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
机电工程 合并取得
有限公司
上海夺迈 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
智能科技 合并取得
有限公司
龙创节能 香港 香港 投资管理 100.00% 非同一控制
（香港）有 合并取得
限公司
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨 49.00% -873,945.88 248,042,222.25
新城发展有限
公司
上海丰泽置业 49.00% 3,418,834.24 102,145,641.16
有限公司
上海丰茂置业 49.00% -3,495,219.53 170,404,864.80
有限公司
上海上实物业 15.00% 2,492,847.63 9,703,122.90
管理有限公司
上海金钟商业 10.00% 1,818,760.37 8,772,201.62
发展有限公司
湖南丰盛房地 10.00% -299,792.65 -973,778.73
产开发有限公
司
苏州上投置业 30.00% 1,209,254.23 25,560,937.93 14,119,021.43
2016 年半年度报告
有限公司
绍兴上投置业 3.58% -125,415.69 7,040,223.71
发展有限公司
上海新世纪房 25.00% 1,513,855.79 9,304,304.52
产服务有限公
司
杭州上实置业 15.00% -1,053,028.65 6,315,262.14
有限公司
上海上实龙创 30.2151% 9,306,182.24 161,140,978.69
智慧能源科技
股份有限公司
2016 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上 609,455,285.10 695,934.65 610,151,219.75 103,942,602.74 103,942,602.74 639,203,912.25 825,008.23 640,028,920.48 132,036,740.45 132,036,740.45
实湖滨
新城发
展有限
公司
上海丰 1,335,742,023.34 313,129.59 1,336,055,152.93 1,127,594,660.83 1,127,594,660.83 1,281,214,351.61 336,214.59 1,281,550,566.20 1,080,067,286.84 1,080,067,286.84
泽置业
有限公
司
上海丰 1,672,023,447.02 393,815.85 1,672,417,262.87 1,324,652,232.69 1,324,652,232.69 1,583,299,837.71 391,069.98 1,583,690,907.69 1,228,792,776.42 1,228,792,776.42
茂置业
有限公
司
上海上 336,881,588.16 12,346,120.05 349,227,708.21 284,540,222.19 284,540,222.19 353,403,545.76 12,733,815.62 366,137,361.38 318,068,859.58 318,068,859.58
实物业
管理有
限公司
上海金 127,820,090.69 428,574,643.65 556,394,734.34 48,672,718.27 420,000,000.00 468,672,718.27 108,125,052.58 434,824,757.40 542,949,809.98 43,415,397.57 430,000,000.00 473,415,397.57
钟商业
发展有
限公司
湖南丰 676,060,970.92 1,567,817.21 677,628,788.13 687,366,575.36 687,366,575.36 616,396,201.47 109,018.86 616,505,220.33 623,245,081.09 623,245,081.09
盛房地
产开发
有限公
司
苏州上 806,391,321.82 792,165.37 807,183,487.19 760,120,082.46 760,120,082.46 647,417,863.99 395,671.88 647,813,535.87 519,577,852.13 519,577,852.13
投置业
有限公
司
绍兴上 534,966,717.36 130,517.09 535,097,234.45 218,674,992.81 120,000,000.00 338,674,992.81 429,218,546.28 160,983.93 429,379,530.21 89,458,190.80 140,000,000.00 229,458,190.80
投置业
发展有
限公司
上海新 244,334,289.08 7,271,017.19 251,605,306.27 214,388,088.22 214,388,088.22 256,753,980.24 10,413,936.16 267,167,916.40 236,006,121.50 236,006,121.50
世纪房
产服务
有限公
司
杭州上 1,497,249,674.75 939,692.97 1,498,189,367.72 1,456,087,620.19 1,456,087,620.19 1,217,574,388.23 1,014,021.09 1,218,588,409.32 1,169,466,470.80 1,169,466,470.80
实置业
2016 年半年度报告
有限公
司
上海上 916,707,173.43 22,607,769.34 939,314,942.77 406,002,199.50 406,002,199.50
实龙创
智慧能
源科技
股份有
限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海上实湖滨新城发展有限公司 -1,783,563.02 -1,783,563.02 -39,153,098.11 167,088.43 167,088.43 -31,492,202.42
上海丰泽置业有限公司 78,256,727.19 6,977,212.74 6,977,212.74 -16,648,674.24 131,005,733.00 9,770,749.81 9,770,749.81 36,740,838.14
上海丰茂置业有限公司 76,526,692.86 -7,133,101.09 -7,133,101.09 280,900,711.97 -16,008,653.26 -16,008,653.26 -105,835,465.86
上海上实物业管理有限公司 37,604,858.05 16,618,984.22 16,618,984.22 5,938,553.90 31,600,100.91 12,618,498.34 12,618,498.34 -2,378,841.33
上海金钟商业发展有限公司 47,251,820.12 18,187,603.66 18,187,603.66 38,936,902.17 44,425,377.94 13,472,340.72 13,472,340.72 35,877,871.65
湖南丰盛房地产开发有限公司 -2,997,926.47 -2,997,926.47 -14,714,159.13 -1,463,596.76 -1,463,596.76 -31,581,016.46
苏州上投置业有限公司 38,314,101.00 4,030,847.42 4,030,847.42 343,775,166.85 11,556,850.00 -1,693,401.67 -1,693,401.67 50,008,794.82
绍兴上投置业发展有限公司 934,142.86 -3,499,097.77 -3,499,097.77 56,597,357.02 -1,508,577.16 -1,508,577.16 -15,045,159.89
上海新世纪房产服务有限公司 136,767,835.02 6,055,423.15 6,055,423.15 -13,204,633.06 119,460,907.76 -1,228,297.94 -1,228,297.94 -29,832,767.84
杭州上实置业有限公司 -7,020,190.99 -7,020,190.99 164,915,171.13 -38,180.37 -38,180.37 -16,756,064.40
上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 355,824,470.06 30,799,773.10 30,799,773.10 -180,173,138.95
2016 年半年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业
表决权 或联营企业
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 比例(%) 投资的会计
业名称
处理方法
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 49.00 49.00 权益法
实投资发
展有限公
司
上海实银 上海市 上海市 投资管理、实 49.00 49.00 权益法
资产管理 业投资
有限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、投 38.00 38.00 权益法
养老投资 资管理
有限公司
上海嘉荟 上海市 上海市 房地产开发 40.00 40.00 权益法
房地产有
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 46.00 46.00 权益法
房地产开
发有限公
司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 45.00 45.00 权益法
科技有限 技术服务
公司
上海虹晟 上海市 上海市 实业投资、投 49.00 49.00 权益法
投资发展 资管理
有限公司
(2). 重要合营企业的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额
泉州市上实投资发展有限公司 上海实银资产管理有限公司
流动资产 4,438,284,370.16 12,231,405.08
非流动资产 1,151,045.07 1,030,414.65
资产合计 4,439,435,415.23 13,261,819.73
流动负债 3,395,303,235.91 1,169,852.35
非流动负债 506,382,549.92
负债合计 3,901,685,785.83 1,169,852.35
少数股东权益
归属于母公司股东权益 537,749,629.40 12,091,967.38
2016 年半年度报告
按持股比例计算的净资产份额 263,497,318.40 5,925,064.02
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 263,497,318.40 5,925,064.02
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入
财务费用 917,526.86 -13,189.46
所得税费用
净利润 -8,473,406.65 -4,877,955.21
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -8,473,406.65 -4,877,955.21
本年度收到的来自合营企业的股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实业养老投资 上海嘉荟房地产有 杭州上实房地产 上海帷迦科技有 上海虹晟投资发展
有限公司 限公司 开发有限公司 限公司 有限公司
流动资产 1,004,619,865.89 1,152,167,403.48 998,282,615.79 18,630,222.73 3,521,911,644.64
非流动资产 70,195,827.18 344,183.31 221,692.01 24,162,214.98 1,186,938.57
资产合计 1,074,815,693.07 1,152,511,586.79 998,504,307.80 42,792,437.71 3,523,098,583.21
流动负债 877,705,482.04 1,130,255,280.85 988,513,980.71 3,839,178.94 1,236,156,152.52
非流动负债 181,975,862.50 2,276,900,000.00
负债合计 1,059,681,344.54 1,130,255,280.85 988,513,980.71 3,839,178.94 3,513,056,152.52
少数股东权益
归属于母公司股 15,134,348.53 22,256,305.94 9,990,327.09 38,953,258.77 10,042,430.69
东权益
按持股比例计算 5,751,052.44 8,902,522.38 4,595,550.47 17,528,966.45 4,920,791.04
的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实
现利润
--其他
对联营企业权益 5,751,052.44 8,902,522.38 4,595,550.47 17,528,966.45 4,920,791.04
投资的账面价值
存在公开报价的
联营企业权益投
资的公允价值
营业收入
净利润 -3,631,835.01 -979,080.72 -2,232.88 -10,873,057.22 14,640.16
终止经营的净利
润
其他综合收益
2016 年半年度报告
综合收益总额 -3,631,835.01 -979,080.72 -2,232.88 -10,873,057.22 14,640.16
本年度收到的来
自联营企业的股
利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项、应付债券等。
与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公
司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险
和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其
它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的
各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风
险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2016 年 6 月 30 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 767,650 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 469,500 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2016 年半年度报告
2、信用风险
截至 2016 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情
况进行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资
产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因
此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确
保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。
本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融
资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、 公允价值的披露
√适用 □不适用
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 346,583,749.93 346,583,749.93
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 346,583,749.93 346,583,749.93
（3）其他
2016 年半年度报告
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 346,583,749.93 346,583,749.93
资产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产 上海实业开发有限公司 346,583,749.93 按被投资对象期末可辨认净资产
之权益工具投资 公允价值之可归属于本公司部分
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上实地产发 中国香港 投资控股 10,000 48.60% 48.60%
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
2016 年半年度报告
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、在其他主体中的权益。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、在其他主体中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
泉州市上实投资发展有限公司 合营企业
上海实银资产管理有限公司 合营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海嘉荟房地产有限公司 联营企业
上海虹晟投资发展有限公司 联营企业
杭州上实房地产开发有限公司 联营企业
上海实森置业有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 参股股东
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海天地行房地产营销有限公司 集团兄弟公司
新上海国际园艺有限公司 集团兄弟公司
上海上投商业资产管理有限公司 集团兄弟公司
上海建厦投资发展有限公司 其他
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上海上实创业投资有限公司 集团兄弟公司
江建钦 其他
庄伟峰 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
√适用 □不适用
采购商品/接受劳务情况表
2016 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海天地行房地产营销有 支付营销服务费 2,710,287.00 2,942,499.00
限公司
上海上投商业资产管理有 支付商业策划费 5,800,000.00 3,380,000.00
限公司
新上海国际园艺有限公司 支付园艺工程费 6,944,828.00 2,276,804.00
出售商品/提供劳务情况表
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海上实投资发展有限公 收取租赁费 2,178,876.00 2,178,876.00
司
上海实业东滩投资开发 收取租赁费 1,953,042.00
(集团)有限公司
上海上实(集团)有限公司 收取租赁费 184,962.00
上海上实集团财务有限公 收取租赁费 1,582,609.03 1,531,087.66
司
上海实银资产管理有限公 收取租赁费 540,758.09 549,480.00
司
上海上实金融服务控股有 收取租赁费 1,262,001.14 1,068,630.00
限公司
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 2,608,725.18
(2). 关联担保情况
√适用 □不适用
本公司作为被担保方
单位:万元 币种:人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业开发有 48,500 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
限公司
注：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实大厦
10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2016 年 6 月 30 日贷
款余额人民币 4.85 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3). 其他关联交易
2016 年 4 月，公司对其子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司（简称：“上实龙创”）
增资 2 亿元，致使上海上实创业投资有限公司持有上实龙创的股份由 13.0215%稀释至 10.2151%。
2016 年半年度报告
6、 关联方应收应付款项
√适用 □不适用
(1). 应收项目
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
泉州市上实投资发 合营企业 1,611,028,344.76 1,569,628,989.47
展有限公司
上海实业养老投资 联营企业 190,000,000.00 190,000,000.00
有限公司
杭州上实房地产开 联营企业 471,536,040.11 461,386,663.39
发有限公司
上海虹晟投资发展 联营企业 15,826,123.34 981,300,750.00
有限公司
上海实森置业有限 联营企业 1,125,782,095.84 6,000,000.00
公司
(2). 应付项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
上海上实(集团)有限公司 同受一方控制 2,400,000,000.00
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
上海天地行房地产营销有限公司 同受一方控制 500,000.00 500,000.00
上海建厦投资发展有限公司 子公司之股东 48,300,000.00 48,300,000.00
应付账款
新上海国际园艺有限公司 同受一方控制 1,733,726.00
应付股利
上海上实(集团)有限公司 同受一方控制 233,062,176.38 233,062,176.38
上实地产发展有限公司 母公司 26,203,509.86
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
(1) 2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心(有限合
伙)(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙
企业的有限合伙人(LP)共同出资，公司合营企业上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资
管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心 (有限合伙) (以下简称“实
银基金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首
期募集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股
2016 年半年度报告
权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。
实银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
(2) 2014 年 10 月 27 日，公司总裁会通过决议，拟通过全资子公司上海实锐投资管理有限公司与
北京银宏春晖投资管理有限公司、中国银宏有限公司共同设立嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合
伙)。并由该合伙企业作为普通合伙人，上海实锐投资管理有限公司、北京银宏春晖投资管理有限
公司及誉德能源技术(上海)有限公司作为有限合伙人，共同设立嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限
合伙)。嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)规模拟定人民币 1.31 亿元。上海实锐投资管理有
限公司在嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 35 万元，在嘉兴银锐远略投资合
伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 4,000 万元。
⑶2016 年 5 月 12 日，公司召开第七届董事会第三次会议，会议审议并通过了《关于公司全资子
公司上海实锐投资管理有限公司合资成立投资基金的议案》。公司全资子公司上海实锐投资管理
有限公司（以下简称：实锐投资）拟作为有限合伙人，与相关企业共同发起设立宁波市鄞州帷幄
投资合伙企业（有限合伙），基金募集规模拟为人民币 2.3 亿元，以投资行业领先的创投基金，
包括天使投资基金，Pre A、A 轮投资基金等为目标，实锐投资拟认缴出资人民币 1 亿元。
2、 或有事项
√适用 □不适用
(1) 按揭贷款担保
截至 2016 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 13,104.30 万元。
② 湖南丰盛房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,741.52 万元。
③ 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 4,055.00 万元。
2016 年半年度报告
④ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥
抵押登记后解除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 152.16 万元。
⑤ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥抵押
登记后解除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 40,164.06 万元。
⑥ 苏州上投置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥抵押
登记后解除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 27,004.95 万元。
⑦ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥
抵押登记后解除。
截至 2016 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 5,440.40 万元。
(2) 截至 2016 年 6 月 30 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、46 所有权或使
用权受到限制的资产”之说明。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
⑴2016 年 8 月 29 日，公司第七届董事会第六次会议审议通过，2016 年半年度资本公积金转增股
本预案为：以 2016 年 6 月末总股本 1,418,894,532 股为基数，以每 10 股转增 3 股，向全体股东
实施资本公积金转增股本，共计转增 425,668,360 股（每股面值 1 元），转增后总股本变更为
1,844,562,892 股。上述资本公积金转增股本预案尚待公司股东大会通过。
⑵2016 年 7 月 29 日，公司召开第七届董事会第五次会议，会议审议并通过了《关于对上海丰泽
置业有限公司（以下简称：“上海丰泽”）进行增资的议案》。公司拟与上实丰泽置业有限公司
（以下简称“上实丰泽”）按照对上海丰泽的现有持股比例进行同比例增资，拟合计新增注册资本
2016 年半年度报告
人民币 44,117.6471 万元，其中公司按所持 51%股权比例出资人民币 22,500 万元，上实丰泽按所
持 49%股权比例出资人民币 21,617.6471 万元。
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分 合计
部
间
抵
销
(1) 营业收 1,673,451,427.98 187,719,648.78 364,468,162.07 2,225,639,238.83
入
其中：对外交 1,673,451,427.98 187,719,648.78 364,468,162.07 2,225,639,238.83
易收入
分部
间交易收入
(2) 营业费 63,421,124.57 7,719,988.41 71,141,112.98
用
(3) 营业利 256,818,406.50 28,188,485.70 28,438,555.68 -6,160,696.40 307,284,751.48
润
(4) 资产总 27,644,913,488.91 628,354,380.60 1,008,740,006.80 243,061,199.25 29,525,069,075.56
额
(5) 负债总 18,963,343,995.03 524,262,578.66 414,461,827.91 20,089.15 19,902,088,490.75
额
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2016 年 6 月 30 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投资管理有限公司、实锐香港投
资管理有限公司等。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
(1) 2015 年 3 月 13 日，公司收到中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《关于核准上
海实业发展股份有限公司公开发行公司债券的批复》(证监许可[2015]375 号)，核准公司向社会
公开发行面值不超过 20 亿元的公司债券，采用分期发行方式，首期发行面值不少于总发行面值的
50%，自证监会核准发行之日起 6 个月内完成，其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起 24
个月内完成。
上述公司债券(第一期)已于 2015 年 3 月 24 日发行完毕，第一期债券发行总额为人民币 10
亿元，最终票面利率为 4.92% 。
公司债券（第二期）已于 2016 年 3 月 11 日发行完毕，第二期债券发行总额为人民币 10 亿元，
最终票面利率为 3.23% 。
2016 年半年度报告
⑵ 2015 年 12 月 18 日，中国证监会向公司核发了证监许可[2015]2989 号《关于核准上海实业发
展股份有限公司非公开发行股票的批复》。 非公开发行股票已于 2016 年 1 月发行完毕。根据公
司非公开发行股票发行方案的约定及非公开发行股票的实际发行情况，公司已取得上海龙创节能
系统股份有限公司 42,699,151 股股份，占该公司股本总额的 69.7849%，具体过程如下：
①2016年1月，曹文龙以其持有的上海龙创节能系统股份有限公司9,181,978股股份(作价
139,260,000.00元)和货币资金94,739,996.14元，购入本公司非公开发行股票中的20,120,378股。
上海龙创节能系统股份有限公司9,181,978股股份占该公司股本总额的19.1291%。
② 根据本公司于2015年4月28日签订的《关于上海龙创节能系统股份有限公司的股份转让协议》
及于2015年5月15日签订的补充协议，本公司受让龙创节能20,330,360股股份，占该公司股本总额
的42.3549%。本报告期公司已支付该部分股份全部转让款308,343,783.00元。
③ 根据本公司与曹文龙等龙创节能股东分别于 2015 年 4 月 28 日签订的《上海龙创节能系统股份
有限公司增资协议》和 2015 年 5 月 15 日签订的补充协议，本公司以募集资金向龙创节能增资 2
亿元人民币，取得龙创节能 13,186,813 股股份，占该公司股本总额的 8.3009%。
⑶ 公司于 2009 年与公司之股东上海上实投资发展有限公司（以下简称“上实投资”）签订股权
转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称“远东桥梁”）100％股权。
该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。
2014 年 10 月 8 日，上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁（集团）有限公司、
上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股
份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市
机械施工集团有限公司提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50 元。
2015 年 3 月 31 日，上海市黄浦区人民法院判决公司赔偿原告上实投资人民币 27,078,845.50
元。
鉴于上述案件发生在公司成为远东桥梁股东之前，故公司于 2015 年 4 月 22 日对原股东上海
公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）
有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海
建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提起诉讼。
2016 年 5 月 9 日，上海市黄浦区人民法院作出民事判决（（2015）黄浦民二（商）初字第 450
号）：上海公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究
总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有
限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司于判决生效之日起十日内在各自
所获得的股权出让金额范围内共同赔偿原告上海实业发展股份有限公司人民币 27,078,845.50 元。
2016 年半年度报告
2016 年 5 月 31 日，上海公路桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海
市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、
上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司向法院上诉请求
撤销原审（2015）黄浦民二（商）初字第 450 号之判决。
截至报告日，该案件尚在审理过程中。
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 - 3 年以上 100.00%
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
单位：元 币种：人民币
2016 年半年度报告
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征 9,903,674,971.85 100.00% 84,222.52 100.00% 10,101,810,370.17 100.00% 40,608.80 100.00%
组合计提坏账准
备的其他应收款
非关联方组合 21,888,299.33 0.22% 84,222.52 100.00% 7,350,393.35 0.07% 40,608.80 100.00%
关联方组合 9,881,786,672.52 99.78% 10,094,459,976.82 99.93%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 9,903,674,971.85 100.00% 84,222.52 100.00% 10,101,810,370.17 100.00% 40,608.80 100.00%
非关联方组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 21,850,960.05 65,552.88 0.30%
1至2年 5.00%
2至3年 10.00%
3 年以上 37,339.28 18,669.64 50.00%
合计 21,888,299.33 84,222.52
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 43,613.72 元。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公司 款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
关系 性质 期末余额
数的比例(%)
2016 年半年度报告
泉州市上实 合营企业 暂借款 1,611,028,344.76 1 年以内、 16.27
投资发展有 1-2 年、
限公司 2-3 年、3
年以上
杭州上实置 子公司 暂借款 1,244,759,353.66 1 年以内、 12.57
业有限公司 1-2 年
上海实森置 联营企业 暂借款 1,108,096,845.84 1 年以内 11.19
业有限公司
上海丰泽置 子公司 暂借款 1,019,791,983.11 1 年以内、 10.30
业有限公司 1-2 年、
2-3 年
上海上实城 子公司 暂借款 1,007,595,000.00 1 年以内 10.17
市发展投资
有限公司
合计 5,991,271,527.37 60.50
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 8,516,977,591.03 8,516,977,591.03 7,871,840,283.40 7,871,840,283.40
对联营、合营 263,497,318.40 263,497,318.40 267,649,287.66 267,649,287.66
企业投资
合计 8,780,474,909.43 8,780,474,909.43 8,139,489,571.06 8,139,489,571.06
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
上海上投控 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
股有限公司
上实发展(青 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
岛)投资开发
有限公司
上海上实城 658,662,536.84 658,662,536.84
市发展投资
有限公司
上海上实龙 647,603,783.00 647,603,783.00
创智慧能源
科技股份有
限公司
上海上实锦 345,000,000.00 345,000,000.00
绣花城置业
有限公司
成都上实置 300,000,000.00 300,000,000.00
2016 年半年度报告
业有限公司
上海上实湖 221,292,006.02 221,292,006.02
滨新城发展
有限公司
上海丰茂置 210,157,488.58 210,157,488.58
业有限公司
天津市中天 152,950,000.00 152,950,000.00
兴业房地产
开发有限公
司
上海上实南 135,015,899.01 135,015,899.01
开地产有限
公司
上海上实北 100,000,000.00 100,000,000.00
外滩投资开
发有限公司
重庆华新国 43,040,907.98 43,040,907.98
际实业有限
公司
上海丰泽置 30,000,000.00 30,000,000.00
业有限公司
湖南丰盛房 18,584,300.00 18,584,300.00
地产开发有
限公司
上海上实物 10,574,327.19 10,574,327.19
业管理有限
公司
重庆海上海 10,000,000.00 10,000,000.00
置业有限公
司
湖州湖峻置 9,794,284.28 9,794,284.28
业有限公司
湖州湖峰置 9,787,953.18 9,787,953.18
业有限公司
上海皇冠房 7,535,353.47 7,535,353.47
地产有限公
司
上海长海房 4,466,475.37 4,466,475.37
地产发展有
限公司
湖州湖源投 3,996,632.97 3,996,632.97
资发展有限
公司
上海高阳宾 1,528,273.62 1,528,273.62
馆有限公司
湖州湖润建 1,000,000.00 1,000,000.00
设管理有限
公司
上海锐珩投 1,000,000.00 1,000,000.00
资管理有限
2016 年半年度报告
公司
上海锐翎投 1,000,000.00 1,000,000.00
资管理有限
公司
上海金钟商
业发展有限
公司
上海上实南
开房地产营
销有限公司
合计 7,871,840,283.40 649,603,783.00 4,466,475.37 8,516,977,591.03
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
其他 宣告发
投资 期初 其他 计提 期末 准备
追加 减少 权益法下确认 综合 放现金 其
单位 余额 权益 减值 余额 期末
投资 投资 的投资损益 收益 股利或 他
变动 准备 余额
调整 利润
一、合
营企业
泉州市 267,649,287.66 -4,151,969.26 263,497,318.40
上实投
资发展
有限公
司
(3)期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产 质押目的
期末账面价值
上海上实锦绣花城置业有 7,170 万元 长期借款 13,650 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,100 万元
上实发展(青岛)投资开发 91,271 万元 长期借款 87,200 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,300 万元
成都上实置业有限公司 52,095 万元 长期借款 34,500 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
4、 营业收入和营业成本：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 40,018,808.88 15,602,513.56 45,066,161.73 18,189,250.99
2016 年半年度报告
其他业务
合计 40,018,808.88 15,602,513.56 45,066,161.73 18,189,250.99
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 70,000,000.00 194,450,523.79
权益法核算的长期股权投资收益 -4,151,969.26 -4,759,124.31
处置长期股权投资产生的投资收益 18,290,881.78 22,577,682.46
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 130,000,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 43,000,000.00
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
合计 84,138,912.52 385,269,081.94
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 3,144,508.27
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关， 5,827,153.17
按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除
外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,077,074.44
所得税影响额 -1,572,672.95
少数股东权益影响额 -716,801.47
合计 11,759,261.46
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 2.32 0.14 0.14
利润
扣除非经常性损益后归属于 2.19 0.13 0.13
公司普通股股东的净利润
2016 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
备查文件目录
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所以公司文件的正本及公告的
原稿。
董事长：陆 申
董事会批准报送日期：2017 年 3 月 27 日| 上实发展2016年半年度报告（修订稿） （下载公告） |
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| 公告日期:2017-03-29 |
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| 附件：公告原文 |
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