2015 年年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陆申、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司本部2015年度实现净利润人民币183,928,317.87元，按《公司法》及公司章程的规定，提取
10%法定盈余公积18,392,831.79元，加上以前年度未分配利润1,634,383,720.36元，公司本年度
可供分配的利润为1,799,919,206.44元。公司拟以截至2016年1月22日的总股本1,418,894,532股
为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.38元（含税），现金红利合计53,917,992.22元，剩余
未分配利润人民币1,746,001,214.22元结转下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“管理层讨论与分析”中关于
公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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十、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 24
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 36
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40
第九节 公司治理........................................................................................................................... 45
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 47
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 51
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 158
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东南路1085号华申大厦601
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他相关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
内）
签字会计师姓名 胡治华 张健
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2014年 本期比
主要会 上年同
2015年 2013年
计数据 调整后 调整前 期增减
(%)
营业收 6,619,175,075.58 6,056,456,939.66 3,803,102,102.84 9.29 3,904,620,094.19
入
归属于 519,654,725.22 919,316,478.31 885,315,591.52 -43.47 435,040,827.51
上市公
司股东
的净利
润
归属于 237,523,054.75 260,833,137.58 260,833,137.58 -8.94 322,431,029.21
上市公
司股东
的扣除
非经常
性损益
的净利
润
经营活 -1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46 -1,920,123,287.71 17.21 2,323,245,840.79
动产生
的现金
流量净
额
2014年末 本期末
比上年
2015年末 同期末 2013年末
调整后 调整前 增减（%
）
归属于 4,771,171,288.22 8,074,048,815.19 4,782,631,355.09 -40.91 5,217,546,134.35
上市公
司股东
的净资
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产
总资产 27,275,184,123.19 27,467,211,168.82 18,747,716,465.20 -0.70 20,905,023,181.89
期末总 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00 0.00 1,083,370,873.00
股本
(二) 主要财务指标
2014年 本期比上年
主要财务指标 2015年 同期增减 2013年
调整后 调整前 (%)
基本每股收益（元／股） 0.48 0.85 0.82 -43.53 0.40
稀释每股收益（元／股） 0.48 0.85 0.82 -43.53 0.40
扣除非经常性损益后的基本每 0.22 0.24 0.24 -8.33 0.30
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.59 12.85 16.07 减少1.26个 8.37
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 5.30 4.73 4.73 增加0.57个 6.20
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明：
2015 年末较 2014 年末归属于上市公司股东的净资产下降 40.91%，主要原因系在 2015 年末公司收
购上海上投控股有限公司 100%股权时，根据《企业会计准则》同一控制下企业合并的要求，对 2014
年度和 2015 年度进行追溯合并，并于同一控制下合并日转出上海上投控股有限公司的净资产所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 474,321,757.02 429,216,443.72 1,626,932,749.37 4,088,704,125.47
归属于上市公
司股东的净利 66,133,957.72 62,180,473.89 215,860,943.87 175,479,349.74
润
归属于上市公
司股东的扣除
86,585,059.22 34,515,573.41 29,172,055.47 87,250,366.65
非经常性损益
后的净利润
经营活动产生 -1,077,827,043.24 521,525,699.85 -231,284,160.28 -562,542,884.18
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的现金流量净
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
2015 年 12 月底，公司收购了同一控制下合并企业上海上投控股有限公司 100%股权，按照《企业
会计准则》的相关规定，应对 2015 年分季度的利润及现金流情况进行追溯重述，故导致 2015 年
分季度主要财务数据与已披露定期报告数据存在较大差异。
十、 非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 22,439,810.26 702,882,497.29 67,929,525.92
计入当期损益的政府补助，但与公司正 29,847,009.70 29,068,691.52 28,824,939.06
常经营业务密切相关，符合国家政策规
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的 22,074,574.94
资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期 214,947,802.70 34,000,886.79
初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项 -4,079,255.10
产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套 43,000,000.00
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准 500,000.00 500,000.00
备转回
受托经营取得的托管费收入 500,000.00 500,000.00 500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和 -24,121,509.19 5,618,729.02 19,566,144.12
支出
少数股东权益影响额 -2,294,036.76 -3,664,732.20 -3,360,384.26
所得税影响额 -2,687,406.24 -110,422,731.69 -18,845,746.38
合计 282,131,670.47 658,483,340.73 112,609,798.30
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 年初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出 售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93 - -
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之按公 允价值计量
的可供 出售权益工
具
合计 346,583,749.93 346,583,749.93 - -
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发
及运营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上
适度扩展物业管理规模。同时，依托优势资源，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产
业、众创空间等领域实现主业升级，并加大推进公司多元发展。
受结构调整、产能过剩影响，国内经济增速进一步放缓，整体经济下行压力较大。在此背景
下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市，房地产行
业再次迎来货币政策和行业政策的双重宽松；各地限购解禁叠加多重消费刺激措施，与行业政策、
货币政策形成有效共振，推动房产销量企稳回升，房地产市场探底复苏。成交持续回暖下，多数
城市库存压力有所缓解，出清周期持续缩短，但城市之间分化明显，一线及二线重点城市库存及
去化压力不大，三四线城市库存高企，出清周期较长。受整体经济形势低迷及房地产库存仍处于
高位等因素影响，需求端向好的态势并未如期传导至房地产投资， 2015 年房地产开发投资同比
名义增长 1.0%，创历史最低增速水平。房地产市场调整推动行业调整向纵深迈进，房地产企业的
分化、转型已成必然之势。品牌房企受益于政策利好及市场回暖，在凭借资源及品牌优势享受集
中度提升的同时正通过相关业务的多元化拓展培育新的增长点；而中小房企在增量空间受限、行
业利润率持续下行的压力下，力求通过模式创新、跨界发展等方式开拓发展与盈利的新空间、新
路径，应对房地产市场的行业格局剧变。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司收购了同一控制下合并企业上海上投控股有限公司 100%股权，导致总资产增加了
63.64 亿元，占总资产的 23.33%，其中：存货 42.46 亿元，占总存货的 26.96%，占总资产的 15.57%。
三、报告期内核心竞争力分析
1. 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，同时加大上海及华东区域布局力度，实现“聚焦上海、聚焦华东”的战略布
局转型。报告期内，公司通过公开竞买及股权收购等方式，在长沙、重庆、湖州、上海等城市补
充优质项目资源；通过非公开发行方式收购上海上投控股有限公司 100%公司股权，增加在上海（静
安、徐汇、青浦）及长三角区域（苏州、绍兴）的优质项目资源，持续增厚公司在核心战略区域
的资源储备。
2. 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，房地产开发、不动产经营及物业管
理等业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。同时，依托资源优势，推动主业在金融地产、文化
地产、养老产业、众创空间等领域实现主业升级，并围绕智慧城市、健康医疗、环保节能等领域，
通过发起成立帷迦科技，以非公开发行方式收购上海龙创节能系统股份有限公司控制性股权等方
式，持续推进地产产业与新兴产业实现跨界深度融合。
3. 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，努力
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形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，借助产品模块标
准化研发、绿色建筑标准推广、BIM、PC 实践应用等多种方式，推动公司产品开发模式加速向标
准化、产业化转型发展。加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发
管理经验，均为公司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。
4. 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产品、
服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户及合作伙
伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，追求有质量的
进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持续提升。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，中央在房地产政策上坚持“促消费、去库存”的总基调，多轮金融信贷政策发力，
改善市场环境，促进需求入市，房地产行业再次迎来货币政策和行业政策的双重宽松；各地限购
解禁叠加多重消费刺激措施，与行业政策、货币政策形成有效共振，推动房产销量企稳回升，房
地产市场呈现探底复苏态势。然而，需求向好态势并未如期传递至房地产投资，包括土地成交量、
新开工量、开发投资额等投资性指标持续低迷，且城市间二元分化趋势明显。市场深度调整加剧
结构分化的同时，也加速推动行业变革。一方面，基本面回暖及再融资政策松绑为企业资金面改
善带来契机，为企业多元化转型提供空间；另一方面，开发商在新常态模式下，借助多元转型拓
展新产业、新业态，适应并营造新的生态圈，力求在新的竞争时代获取崭新的行业地位。
在房地产行业新常态模式下，公司坚持“整体谋划、创新发展、融产结合、远近结合”的工
作方针，一方面，以创新融资为核心、创新机制为手段，优化业务、资源和资金结构，推动产品、
技术和管控升级，夯实房地产主业盈利基础；另一方面，在主动谋变的战略自觉下，加快推动公
司转型升级，新兴产业拓展初显成效，“坚守主业、多元发展”的战略格局基本形成，为公司中
长期发展开拓了新的局面。
二、报告期内主要经营情况
1. 破局创新融资，助力企业加速发展。在公司对业务和产品布局多元探索的创新发展阶段，公
司加大对创新融资工具的探索和使用，综合运用公司债、中期票据、定向增发等方式构建多元融
资体系，助推公司持续扩张和加速转型。报告期内，公司及时把握市场化融资宽松契机，3 月以
4.92%的利率发行人民币 10 亿元的第一期公司债券（3+2 年期）；6 月以 4.95%的利率发行人民币
10 亿元的第一期中期票据（3 年期），通过多渠道补充中长期低成本资金，降低融资成本、优化
债务结构。同时，公司 3 月启动非公开发行股票项目，在相关各方的协同推动下，克服资本市场
非理性波动等不利因素，于 12 月底获证监会核准批文并及时启动发行募资工作，最终向 7 名对象
非公开发行 335,523,659 股，共计募集资金人民币 39.02 亿元，并以本次募集资金收购上海上投
控股有限公司 100%股权及上海龙创节能系统股份有限公司 61.48%股份，不仅实现了公司资本市场
股权融资的首次突破，而且为公司进一步优化股权结构、解决同业竞争、提升主营能力、提速新
产业布局等方面奠定坚实基础。
2. 夯实主营基础，推动主业转型升级。报告期内，公司及时抓住市场好转契机，积极优化市场
布局，合理调整产品结构，主动变革销售模式，贯彻积极销售策略，上海嘉定“海上荟”、上海
金山“海上纳缇”、上海青浦“朱家角”、成都“海上海”、青岛“国际啤酒城”等项目销售稳
步推进，主业销售保持相对平稳的发展态势。项目储备方面，公司坚持“聚焦上海、聚焦华东”
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的区域聚焦发展战略，在严格控制风险的前提下，采取土地竞拍和兼并收购双线并进的方式，重
点围绕上海及华东地区进行项目储备。公司先后完成嘉定项目、长沙项目、上投控股的股权收购，
并成功竞得重庆市北碚区 A72-4/03 地块、湖州吴兴区东部新区 HD35-2E、BLD35-2 地块及上海虹
口区北外滩 HK324-01 号地块等项目，有效增厚优质资源储备，持续优化地产战略布局。模式创新
方面，公司立足传统地产业务，发挥资源集成优势，聚焦房地产细分产业，着力打造“产业 X+地
产”的运作模式。随着青岛啤酒城项目（金融地产）的日臻成熟、虹口北外滩项目（文化地产）
的有效推进、崇明东滩长者社区（养老产业）的持续落地、WE+（众创空间）的迅速扩张，为公司
开发运营模式转型升级的实现开拓了新的路径。
3. 深化多元布局，开拓企业发展空间。公司坚持“做精、做强”现有主业的同时，通过市场化
机制和资本化途径，探索新机制、借助新技术、依托新资源、搭建新平台，围绕健康养老、节能
环保、智慧城市、共享经济等房地产产业链纵深积极培育、布局新兴产业投资，推进地产产业与
新兴产业实现跨界深度融合。报告期内，公司联合柯罗尼新扬子基金成立“帷迦科技”打造 WE+
（众创空间），借助共享与创新，探索产业模式转型并赢得良好开局，精准布点北上杭苏等 6 个
城市。在誉德动力实现新三板上市并着力发展智慧能源之后，公司又战略投资上海众鑫建筑设计
研究院着手建立上实 BIM 中心，并通过非公开发行股票收购及增资上海龙创节能系统股份有限公
司介入智慧建筑及智慧家居领域，为公司持续构建智慧城市生态系统的布局、拓展积累资源，开
拓企业发展空间。
4. 探索创新机制，有效提升管理能效。为更好应对市场调整，不断提升对开发质量、进度和安
全要求，公司以提高产品质量为抓手，注重开发过程管理和监督，积极推进标准化及绿色建筑成
果落地。报告期内，青岛“国际啤酒城”（二期）获绿色建筑设计二星认证、T3 楼获 LEED-CS 金
级预认证；湖州“上实花园酒店”获绿色建筑设计一星认证；泉州“海上海”（C-8-2 地块）获
住宅性能 2A 级预认证、绿色建筑设计一星认证，公建获 LEED 预认证。同时，结合在上海嘉定“海
上荟”及泉州“海上海”项目对住宅产业化设计、装配式建筑研究、BIM 系统开发等方面的技术
应用及实践积累，推进 BIM 技术从设计向工程延伸，嘉定项目（F04-2 地块）成为上海市 BIM 应
用试点项目，进一步实现公司产品开发标准化、新型化及节能化，提速项目开发、提升开发绩效。
公司持续探索和建立与创新发展阶段相适宜的管控模式和激励机制，不断增强企业凝聚力，推进
精神文明建设，报告期内，公司获得上海市第十七届文明单位、上海市劳模集体等称号。
报告期内，公司实现营业收入 6,619,175,075.58 元，比上年同期增加 9.29%，主要原因系项
目公司实现的房产销售收入增加；实现营业利润 972,603,664.87 元，比上期减少 25.32%，主要
原因系上期实现股权转让收益较多；实现归属于母公司所有者的净利润 519,654,725.22 元，比上
期减少 43.47%，主要原因系上期实现股权转让收益较多。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,619,175,075.58 6,056,456,939.66 9.29
营业成本 4,311,284,476.47 4,323,404,232.07 -0.28
销售费用 164,201,130.60 121,439,602.53 35.21
管理费用 275,007,900.52 205,366,701.64 33.91
财务费用 283,007,218.34 134,780,164.66 109.98
经营活动产生的现金流量净额 -1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46 17.21
投资活动产生的现金流量净额 -474,873,377.46 -186,999,829.55 -153.94
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筹资活动产生的现金流量净额 1,630,652,770.68 483,462,836.66 237.29
研发支出
1. 收入和成本分析
报告期内，公司实现营业收入 6,619,175,075.58 元，比上期增加 9.29%，主要系青岛国际啤酒城、
成都海上海、湖州海上湾、上海海上纳缇、上海海上湾、天津华亭佳园和华亭丽园、上海长宁八
八中心、上海北竿山国际艺术中心等项目结转。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88 34.78 9.49 -0.26 增加
行业 6.38 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 6,055,245,749.26 3,976,128,626.00 34.34 7.01 -3.45 增加
销售 7.12 个
百分点
房地产 196,636,661.70 56,243,514.36 71.40 7.37 -2.95 增加
租赁 3.05 个
百分点
物业管 351,375,159.50 274,487,707.84 21.88 85.66 93.17 减少
理服务 3.04 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
东北地 40,511,612.00 21,596,469.44 46.69 -88.39 -91.79 增加
区 22.09 个
百分点
华东地 2,422,989,914.58 1,746,680,879.87 27.91 16.33 12.75 增加
区
