华远地产股份有限公司 2014 年年度报告
公司代码：600743 公司简称：华远地产
华远地产股份有限公司
2014 年年度报告
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华远地产股份有限公司 2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人孙秋艳、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟定的 2014 年度利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按 2014 年 12 月 31 日公
司总股本 1,817,661,006 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.2 元（含税），共计派发现金股利
218,119,320.72 元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额 157,787,757.13 元，全部
结转以后年度分配。本次利润分配方案尚需经公司 2014 年度股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司在本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投
资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 29
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 33
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 41
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 44
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 46
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 120
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、华远地产 指 华远地产股份有限公司
华远集团 指 本公司控股股东北京市华远集团有限公司
华远置业 指 本公司全资子公司北京市华远置业有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，详情请查阅第四节董事会报告中\"董事会关于公司
未来发展的讨论与分析\"部分。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 华远地产股份有限公司
公司的中文简称 华远地产
公司的外文名称 Hua Yuan Property Co.,Ltd.
公司的法定代表人 孙秋艳
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 窦志康 谢青
联系地址 北京市西城区北展北街11号华远 北京市西城区北展北街11号华远
企业中心11号楼 企业中心11号楼
电话 010-68036966 010-68036688-526
传真 010-68012167 010-68012167
电子信箱 douzk@hy-online.com xieq@hy-online.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.hy-online.com
电子信箱 ir@hy-online.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华远地产 600743 ST幸福
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 12 月 1 日、2014 年 7 月 18 日
注册登记地点 北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11 号楼
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 京税证字 110102183672132
组织机构代码 18367213-2
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2003 年 4 月 30 日披露的湖北幸福实业股份有限公司 2002 年度报告公司基
本情况简介。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1996 年 9 月挂牌上市，原名称为湖北幸福实业股份有限公司，主营业务为服装、铝合金制
品的生产销售、电力开发、汽车运输行业。
2008 年 8 月，公司完成重大资产重组暨股权分置改革，以原湖北幸福实业股份有限公司重大资产
出售暨定向发行股份换股吸收合并原北京市华远地产股份有限公司。公司主营业务变更为房地产
开发；商品房销售等。2008 年 10 月公司名称变更为“华远地产股份有限公司”。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年公司控股股东为幸福集团公司；1999 年变更为湖北省国际信托投资公司；2000 年变更为
名流投资集团有限公司；2007 年变更为名流置业集团股份有限公司；2008 年变更为华远集团。
七、 其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 上海南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼
（境内）
签字会计师姓名 罗振邦、张辉策
八、 其他
公司于报告期内完成注册地址变更工作，于 2014 年 7 月将公司注册地址由“湖北省潜江市湖滨路
21 号”变更至 “北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11 号楼”。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2013年 本期比上 2012年
主要会计数据 2014年 年同期
调整后 调整前 增减 调整后 调整前
营业收入 6,759,836,400.35 4,728,426,740.61 4,729,393,339.55 42.96% 3,077,261,321.76 3,079,539,997.70
归属于上市公司
661,622,824.72 656,072,827.10 656,072,827.10 0.85% 541,285,280.39 541,285,280.39
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
658,193,464.39 658,360,133.48 658,350,155.50 -0.03% 543,985,463.75 543,892,831.25
常性损益的净利
润
经营活动产生的
-1,503,104,222.37 -908,248,181.61 -910,898,526.31 -65.49% 899,749,453.13 899,696,005.12
现金流量净额
本期末比
2013年末 上年同期 2012年末
2014年末 末增减
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于上市公司
3,864,897,101.87 3,421,393,597.87 3,421,393,597.87 12.96% 2,844,349,510.17 2,844,349,510.17
股东的净资产
总资产 20,452,342,010.71 17,654,129,035.72 17,380,321,940.97 15.85% 13,321,676,182.32 13,095,949,883.43
(二) 主要财务指标
2013年 本期比上年 2012年
主要财务指标 2014年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.36 0.36 0.36 0.34 0.34
稀释每股收益（元／股） 0.36 0.36 0.36 0.34 0.34
扣除非经常性损益后的基本
0.36 0.36 0.36 0.34 0.34
每股收益（元／股）
减少2.78个
加权平均净资产收益率（%） 18.25% 21.03% 21.03% 20.53% 20.53%
百分点
扣除非经常性损益后的加权 减少2.94个
18.16% 21.10% 21.10% 20.62% 20.62%
平均净资产收益率（%） 百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用） 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 -18,863.79 七、（39） -11,776.97 4,667.82
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 6,037,500.00 七、（39）
定额或定量持续享受的政府补
助除外
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处 -11,892.96 七、（36） 288,519.39 -68,184.23
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
除上述各项之外的其他营业外
-1,332,159.49 七、（38）（39） -3,326,484.26 -3,514,000.00
收入和支出
少数股东权益影响额 -49,077.20
所得税影响额 -1,196,146.23 762,435.46 877,333.05
合计 3,429,360.33 -2,287,306.38 -2,700,183.36
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 1,637,264.62 1,625,371.66 -11,892.96 -11,892.96
合计 1,637,264.62 1,625,371.66 -11,892.96 -11,892.96
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，中国经济继续稳定增长，全年国内生产总值 63.65 万亿元，增长 7.4%；固定资产
投资 51.28 万亿元，增长 15.3%；社会商品零售总额 26.24 万亿元，增长 12.0%；全年居民消费价
格比上年上涨 2.0%。国民经济的平稳发展，为房地产业的持续稳定发展继续奠定着良好的基础。
2014 年是房地产行业由高速发展向平稳发展过渡的转折点。历时十几年的高速发展，房地产
行业从产品严重供不应求到目前在现有城市化水平之下的供求基本平衡。2014 年全国房地产业投
资 95,036 亿元，增长 10.5%，房屋新开工面积 179,592 万平方米，下降 10.7%，商品房销售面积
120,649 万平方米，下降 7.6%，商品房销售额 76,292 亿元，下降 6.3%，开发企业购地 33,383 万
平方米，下降 14%，行业主要指标均比 2013 年有所下降，但商品房销售面积和销售额这两个主要
指标比 2012 年分别增长 8.39%和 18.36%。所以，从 2～3 年的行业发展来看，整体行业仍基本处
于平稳态势。同时，2014 年房地产行业的宏观调控方向发生变化，各地方限购、限贷松绑，行政
手段逐步退出市场。
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2014 年，公司继续秉持稳健经营的原则，根据市场变化及时、灵活地调整经营策略，合理
安排开发节奏，取得了较好的经营业绩。报告期内公司主要经营情况如下：
报告期内，公司实现营业收入 67.60 亿元，同比增长 42.96%，实现净利润 6.62 亿元，同比
增长 0.85%。截至报告期末，公司总资产 204.52 亿元，同比增长 15.85%，净资产 38.65 亿元，同
比增长 12.96%。公司实现开复工面积 232.5 万平方米，同比增长 12.54%，其中新开工 56.2 万平
方米，同比减少 25.17%；竣工 69.2 万平米，同比增长 124.68%。完成销售签约额 57.7 亿元，同
比增长 2.85%；销售签约面积 51.2 万平方米，同比增长 0.79%。公司签约销售的住宅产品 72%是
90 平方米以下的户型，20%是 90～144 平方米的户型，8%是 144 平米以上的户型。
2014 年，公司新项目拓展工作取得了一定进展。通过竞买方式，获取北京和西安两个项目，
全年新增土地储备共计约 22.8 万平方米建筑面积（最终以规划审批核准面积为准）。
截至报告期末，公司持有待开发及已开发房产储备总面积共约 249.4 万平方米，其中，拟发
展作销售的房产面积约 227.3 万平方米，拟发展为出租经营用房产面积约 22.1 万平方米。此外，
公司下属子公司北京新通源远房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托操作通州区西
小马庄居住项目 B-2.2 地块土地一级开发整理工作，该项目占地约 4.3 万平方米，规划地上建筑
面积约 11 万平方米。完成后土地将交由土地整理储备中心上市交易。
报告期内各项目开发情况如下表：
单位：万平方米
项目 开复工 其中：新开工 其中：竣工
合计 232.5 56.2 69.2
北京地区小计 89.1 22.1 46.9
铭悦园项目 40.2 38.9
铭悦好天地项目 15.8 1.6
澜悦项目 11.0 6.4
和墅项目（原大兴项目） 16.8 16.8
门头沟项目 5.3 5.3
西安地区小计 82.6 24.2 22.3
海蓝城二期东区项目 20.5 20.5
海蓝城三期项目 20.9
海蓝城四期项目 14.4 14.4 1.8
海蓝城二期西区项目 6.6 6.6
海蓝城六期项目 3.2 3.2
锦悦项目 17.0
长沙地区小计 60.8 9.9 ——
长沙华中心三期项目 28.5
长沙华中心四期项目 22.4
长沙华中心五期项目 9.9 9.9
其中，按地区和业态划分的开复工和竣工情况明细如下表：
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单位：万平方米
自住
经济 定向 普通商
项目所在地区 合计 限价房 商品房 商业 写字楼 酒店 仓储 车库 其他
适用房 安置房 品住宅
开复工面积合计 232.5 15.1 4.8 8.7 10.6 92.9 22.9 16.0 6.9 2.0 32.5 20.1
其中：北京 89.1 15.1 4.8 8.7 10.6 22.0 6.5 2.1 - 1.6 9.2 8.5
西安 82.6 - - - - 56.5 4.9 - - 0.4 15.0 5.8
长沙 60.8 - - - - 14.4 11.5 13.9 6.9 - 8.3 5.8
竣工面积合计 69.2 7.0 - 8.7 - 30.6 6.0 - - 1.6 8.5 2.1
其中：北京 46.9 7.0 - 8.7 - 16.2 3.6 - - 1.6 5.4 0.6
西安 22.3 - - - - 14.4 2.4 - - - 3.1 1.5
报告期内公司按业态分类的销售情况明细如下表，2014 年实际完成销售签约面积 51.2 万平
方米，销售均价约 11,263 元/平方米：
签约面积 签约额 各业态销售均价
业态
（万平方米） （亿元） （元/平方米）
合计 51.2 57.7
住宅 23.4 24.5
自住型商品房 7.2 9.4
保障房 11.8 9.1
商业 5.0 12.1
办公 0.3 0.8
仓储 0.4 0.1
车位 3.1 1.7
报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均按计划推进。报告期内主要开发项
目进展情况如下:
已完工在售项目
西安君城项目
项目位于西安市未央区太原路南，由公司 100%控股的西安万华房地产开发有限公司负责分期
开发。项目总体建设规模约 83 万平方米，规划性质为住宅、商业，项目最后一期——三期 B 区已
于 2013 年 8 月竣工入住。截至报告期末，项目已基本完成销售。
西安海蓝城一期项目
海蓝城一期项目邻近城市交通主干道-东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗
址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集。项目由公司 100%控股的
西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，总建筑面积约 18 万平方米，规划性质为住宅、商业。项目
已于 2012 年 6 月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为 85%，计划 2015 年全部售完。
青岛汤米公馆项目
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项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有 51%
权益。项目占地面积 1.5 万平方米，总建筑面积 8.7 万平米，功能为公寓、商场。项目于 2011
年 3 月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为 83%，计划 2015 年全部售完。
长沙华中心一期项目
长沙华远华中心项目紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49 万平方米，规划总建筑面积
约 120 万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化
的城市商务、文化及居住核心区，建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观
光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、
长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司 93%权益。项目分为南区、北区，南区
尚未开始拆迁，在继续控规方案研究；北区已基本完成拆迁，分五期进行建设开发，其中，一期
项目规划建筑面积 12.1 万平方米，为总高 198 米的超高层高档公寓及商场。项目于 2010 年 11
月开工，2012 年 4 月开盘销售、2013 年 12 月竣工入住。截至报告期末，项目已基本完成销售。
在建项目
北京铭悦园项目
项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 99%
权益。总建筑面积 40.2 万平方米，规划性质为住宅、商业，包含定向安置房及限价商品房合计总
建筑面积 19 万平方米（其中地上建筑面积 15.7 万平方米）。截至报告期末，项目已大部分竣工，
仅剩余 1 栋楼 1.3 万平方米于 2015 年 1 季度竣工。项目累计销售率已超过 88%。
北京铭悦好天地项目
项目位于通州区梨园镇，紧邻华远铭悦园项目，由公司 100%控股的北京华和房地产开发有限
公司负责开发。项目规划总建筑面积约 15.8 万平方米，规划性质为住宅、商业，包含保障房约
6.4 万平方米（其中限价商品房 2.2 万平方米、经济适用房 4.2 万平方米），写字楼及商业约 5.8
万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。项目于 2013 年 6 月开工，截至报告期末，已有 1.6
万平方米商业竣工入住，累计销售率为 41%，计划 2015 年全部竣工入住。
北京澜悦项目
项目位于北京密云县密云镇，由公司 100%控股的北京馨悦致远房地产开发有限公司负责开发。
总建筑面积约 11 万平方米，规划性质为住宅、商业，包含 1.5 万平方米限价商品住房。项目于
2013 年 9 月开工，截至报告期末，已有 6.4 万平方米竣工，其余在按计划进行收尾施工，项目累
计销售率为 47%，计划 2015 年全部竣工入住。
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北京和墅项目(原大兴项目)
项目位于大兴新城孙村，由公司 100%控股的北京尚居置业有限公司负责开发。总建筑规模约
18.7 万平方米（其中地上建筑面积 14.8 万平方米），规划性质为住宅，包含自住型商品房 9.2
万平方米、限价房 4.5 万平方米，商品住宅 1.1 万平方米及车库等附属配套设施。其中自住型商
品房和限价房已于 2014 年 10 月取得开工证、12 月取得销售证开盘销售，截至报告期末，累计销
售率为 57%。计划 2015 年竣工入住。
北京门头沟项目
项目位于门头沟区龙泉镇，由北京新都致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权
益。总建筑规模约 30.3 万平方米（其中地上建筑面积 20.2 万平方米），规划性质为住宅、商业。
包含 1.5 万平方米自住型商品房、0.6 万平方米经济适用房、2.7 万平方米还建住宅及 5.3 万平方
米还建商业（均为地上建筑面积）、商品住宅及商业用房 10.1 万平方米以及车库等附属配套设施。
其中，自住型商品房、经济适用房及还建住宅已于 2014 年 12 月取得开工证并开工建设。项目计
划 2015 年开盘销售，2016 年竣工入住。
西安海蓝城二期项目
项目位于海蓝城一期北侧，由公司 100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发。项目总
建筑面积约 27.1 万平方米，规划性质为住宅。项目分东西两区，其中项目东区约 20.5 万平方米
已于 2012 年 5 月开工、10 月开盘销售，2014 年 10 月已按计划竣工。截至报告期末，累计销售率
为 81%。项目西区约 6.6 万平方米于 2014 年 4 月开工，并于 5 月开盘销售，截至报告期末，在按
计划进行结构施工，累计销售率为 22%，计划 2015 年竣工入住。
西安海蓝城三、四期项目
海蓝城三号地位于海蓝城二期项目北侧，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有 51%
权益。项目总规模约 66 万平方米，分三期开发，即海蓝城三、四、五期。
其中海蓝城三期项目总建筑面积约 20.9 万平方米，规划性质为住宅，于 2013 年 11 月开工、
12 月开盘销售。 截至报告期末，项目已按计划完成二次结构施工，累计销售率为 30%。计划 2015
年竣工入住。
海蓝城四期项目总建筑面积 14.4 万平方米，规划性质为住宅，于 2014 年 5 月开工，于 2014
年 8 月开盘销售。截至报告期末正在按计划进行结构施工。项目累计销售率为 20%，计划 2015 年
竣工入住。
西安海蓝城六期项目
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项目位于海蓝城三号地东侧，由公司 100%控股的西安骏华房地产开发有限公司负责开发。项
目总建筑面积约 22.3 万平方米，规划性质为住宅，已于 2014 年 9 月部分开工，计划 2017 年全部
项目竣工入住。
西安锦悦项目
项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，由公司 100%控股的西
安鸿华房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约 17 万平方米，规划性质为住宅及商业。项目
于 2013 年 8 月开工。截至报告期末，项目在按计划进行收尾施工，累计销售率为 38%，计划 2015
年竣工入住。
长沙华中心三、四、五期项目
华中心三、四期项目总建筑面积约 50.9 万平方米，由主楼 263 米高的一组超高层大厦及七层
裙楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012 年 5 月开工，截至报告期末，各
主楼已提前完成主体结构施工。整组大厦计划 2016 年竣工。截至报告期末，累计销售率为 31%。
华中心五期项目总规模约 9.9 万平方米，规划性质为商业、办公，于 2013 年 8 月签订整售协
议，将写字楼部分约 5 万平方米整售给北京银行。项目已于 2014 年 5 月开工建设，截至报告期末，
在按计划进行施工，计划 2016 年竣工。
拟建项目
北京西红门项目
该项目是 2014 年 5 月新获取的项目，位于北京市大兴区西红门，由北京上和致远房地产开发
有限公司负责开发，公司享有 50%权益。项目总建筑面积约 16.4 万平米，规划用途为商业、办公。
报告期内项目在按计划进行前期设计和报建等工作，计划在 2015 年开工建设。
西安海蓝城五期项目
项目总建筑面积约 31.1 万平方米，规划性质为住宅，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，
公司享有 51%权益。报告期内项目在按计划进行前期报建和施工准备等工作，计划在 2015 年开工
建设。
西安锦悦二期项目
该项目是 2014 年 9 月新获取的项目，紧邻锦悦项目，由公司 100%控股的西安鸿华房地产开
发有限公司负责开发。规划总建筑面积约 6.4 万平方米，规划性质为商业、服务业等综合用地。
项目计划 2015 年开工。
长沙华中心二期项目
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华远地产股份有限公司 2014 年年度报告
项目总建筑面积约 12 万平方米，在按计划进行前期规划手续沟通及设计工作，拆迁
