2017 年年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人周斌、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为
-154,013,716.62元。由于年末公司净利润为负值，董事会提议公司2017年度不进行利润分配，也
不进行资本公积金转增股本，该预案尚需提交股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、
企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 重大风险提示
本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅查阅“第四节 经营情况讨论与分析”之
“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 27
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 43
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 51
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 52
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 57
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 60
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 65
一、 审计报告 ........................................................................................................................... 65
二、 财务报表 ........................................................................................................................... 67
三、 公司基本情况 ................................................................................................................... 84
四、 财务报表的编制基础 ....................................................................................................... 86
五、 重要会计政策及会计估计 ............................................................................................... 86
六、 税项................................................................................................................................. 105
七、 合并财务报表项目注释 ................................................................................................. 106
八、 合并范围的变更 ............................................................................................................. 146
九、 在其他主体中的权益 ..................................................................................................... 148
十、 与金融工具相关的风险 ................................................................................................. 152
十一、 公允价值的披露 ............................................................................................................. 153
十二、 关联方及关联交易 ......................................................................................................... 153
十三、 股份支付 ......................................................................................................................... 160
十四、 承诺及或有事项 ............................................................................................................. 160
十五、 资产负债表日后事项 ..................................................................................................... 161
十六、 其他重要事项 ................................................................................................................. 162
十七、 母公司财务报表主要项目注释 ..................................................................................... 162
十八、 补充资料 ......................................................................................................................... 167
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 168
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 周斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大
厦六楼
电话 025-83566267
传真 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
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登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券法务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 南京市江东北路 359 号国睿大厦 2 号楼 18-20
内） 层
签字会计师姓名 伍敏、葛晨煜
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
办公地址 上海市常熟路 239 号
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 缪晏、金碧霞
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 2016 年 1 月 18 日至 2017 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2017年 2016年 2015年
期增减
(%)
营业收入 1,343,112,300.87 1,818,479,449.05 -26.14 1,064,476,214.29
归属于上市公司股东的 -154,013,716.62 52,433,366.22 -393.73 -74,782,975.97
净利润
归属于上市公司股东的 -159,582,952.10 52,459,350.18 -404.20 -74,501,298.52
扣除非经常性损益的净
利润
经营活动产生的现金流 209,056,343.64 712,818,525.49 -70.67 411,394,741.17
量净额
本期末
比上年
2017年末 2016年末 同期末 2015年末
增减（%
）
归属于上市公司股东的 3,259,449,034.68 3,507,068,810.40 -7.06 1,974,640,905.95
净资产
总资产 8,248,379,000.36 9,802,834,893.76 -15.86 7,731,539,028.28
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(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2017年 2016年 2015年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.1645 0.0570 -388.60 -0.1010
稀释每股收益（元／股） -0.1645 0.0570 -388.60 -0.1010
扣除非经常性损益后的基本每 -0.1705 0.0570 -399.12 -0.1006
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -4.54 1.56 减少6.10个百 -3.65
分点
扣除非经常性损益后的加权平 -4.71 1.56 减少6.27个百 -3.63
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
归属于上市公司股东的净利润：本年主营业务收入较上年有所下降，泰兴、镇江项目开始交
付结转收入，因地价较高，销售毛利率偏低（其中泰兴项目毛利率为负数）导致本年盈利能
力大幅下降。
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润：同上。
经营活动产生的现金流量净额：本年住宅、公寓可售房源比上年少，且可售房源中办公房销
售难度大，销售资金回笼较上年有较大幅度下降，致经营活动产生的现金流量净额较上年有
较大幅度减少（凤凰山庄项目本年仅有少量尾盘销售；合肥项目住宅上年已基本完成销售与
回款工作；苏州项目上年剩余的公寓交付结转收入，本年仅剩办公房可供销售，办公房销售
难度大，资金回笼较少）。
基本每股收益：本年主营业务收入较上年有所下降，泰兴、镇江项目开始交付结转收入，因
地价较高，销售毛利率偏低（其中泰兴项目毛利率为负数）导致本年盈利能力大幅下降。
稀释每股收益：同上。
扣除非经常性损益后的基本每股收益：同上。
加权平均净资产收益率：同上。
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率：同上。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2017 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 186,579,937.06 257,180,147.76 287,554,791.5 611,797,424.55
归属于上市公司
-10,759,109.44 -61,862,811.31 -21,726,806.52 -59,664,989.35
股东的净利润
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归属于上市公司
股东的扣除非经
-11,236,828.50 -64,106,086.39 -24,506,727.71 -59,733,309.50
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-179,234,577.44 127,958,571.69 164,812,960.41 95,519,388.98
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额
用）
非流动资产处置损益 0 368,356.13
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公 1,389,120.00 泰兴 市 第 20,000.00
司正常经营业务密切相关，符合国 二批 绿 色
家政策规定、按照一定标准定额或 建筑 示 范
定量持续享受的政府补助除外 城市 省 级
专项 补 助
资金
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 12,692,625.53 理财收益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
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单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入 -8,549,718.81 -362,751.25 -305,457.90
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
少数股东权益影响额 -80.43 335.25 -46.89
所得税影响额 37,289.19 -31,924.09 3,827.34
合计 5,569,235.48 -25,983.96 -281,677.45
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务
公司是一家专注于房地产开发及销售的上市公司，拥有国家一级房地产开发资质。公司业务
范围主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商业为主。根据《上市公司行业
分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关
披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经
营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司的业务板块分为
住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为
主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。目前，
公司的凤凰“和”系列的住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江苏省内具备了较
高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实基础。
在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，力争在业
界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养老养生多个领域
协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。
（三）行业情况说明
1、土地量价增幅均处于历史高位
（1）、全国土地购置面积增幅处于近 5 年高位
2017 年，房地产开发企业土地购置面积 25,508 万平方米，比上年增长 15.8%；土地成交价款
13,643 亿元，同比增长 49.4%。从土地购置面积增幅走势看，2017 同比增长 15.8%涨幅达到 2012
以来的近五年来最高位。（数据来源：国家统计局）
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（2）、全国土地购置均价增幅位于历史高位
2017 年，全国房地产开发企业土地购置均价 5,349 元/平方米，同比增长 29.0%，土地购置均
价增幅位于历史高位（数据来源：国家统计局）。2016 年下半年部分热点城市出台相应土地市场
政策，控制地价增长，但全国层面来看总体地价涨幅并未受到抑制，土地涨幅持续到 2017 年四季
度。2017 年四季度，土地购置价格同比增幅整体出现下降，这反映了在行业信贷收紧、预售项目
入市放缓等一系列因素作用下，房企资金面正不断趋紧，使得土地市场有所降温。
2、房地产投资与新开工增幅同步回落
（1）、全国房地产开发投资增幅有所回落
2017 年，全国房地产开发投资 109,799 亿元，比上年名义增长 7.0%，其中住宅投资 75,148
亿元，增长 9.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.4%。从房地产投资额同比增幅走势看，
全年整体基本延续了今年以来的平稳态势。
（2）、新开工面积增幅连续走低
2017 年，开发企业房屋新开工面积 178,654 万平方米，增长 7.0%，其中住宅新开工面积
128,098 万平方米，增长 10.5%，年内整体走势较为平稳。
3、商品房销量增幅回落，价格增幅基本平稳
（1）、商品房销售量增幅回落
2017 年，商品房销售面积 169,408 万平方米，比上年增长 7.7%，其中住宅销售面积增长 5.3%，
办公楼销售面积增长 24.3%，商业营业用房销售面积增长 18.7%。
（2）、商品房成交均价增幅基本平稳
2017 年，全国商品房成交均价 7,892 元/平方米，同比增长 5.6%，其中住宅成交均价 7,614
元/平方米，同比增长 5.7%；商业营业用房成交均价增长 5.5%；办公楼成交均价下跌 5.5%。2017
年一季度以来，商品房均价增幅基本保持在 4-6%左右，远低于 2016 年增幅，主要原因是在新一
轮调控之下热点城市新房定价受限。
（3）、住宅库存创近 46 个月新低，办公库存有所回升
2017 年末，商品房待售面积 58,923 万平方米，比 11 月末减少 683 万平方米。其中，住宅待
售面积减少 670 万平方米，办公楼待售面积增加 118 万平方米，商业营业用房待售面积减少 215
万平方米。各类物业去库存情况分化明显，住宅库存创 2014 年初以来新低，而办公库存仍处于历
史高位。从商品房库存量来看，自 2016 年 3 月以来连续九个月出现减少，去库存效果得以显现。
（4）、房地产到位资金增幅回落，自筹资金占比上升
2017 年，房地产开发企业到位资金 156,053 亿元，比上年增长 8.2%。从开发企业资金来源的
构成分析看，2017 年下半年数据显示，国内贷款及个人按揭贷款占比分别较上半年下降 3%和 1%；
而企业自筹资金、定金及预收款和其余资金占比分别较上半年上升 4%、1%和 1%，房地产降杠杆效
果显现，也反映出房企资金压力不断上升。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
公司位于南京新街口地区的东铁管巷地块，因政府规划需要，被南京市国土资源局收回。该
地块在会计报表上的统计科目由“存货分类”变更为“持有待售资产”。
其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏
省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，连续九年入选
“全国文化企业 30 强”。公司依靠凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控
股股东的全力支持。
（二）品牌优势
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公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰“和”系列的住宅、办
公产品以及凤凰书城项目已经形成了优秀的市场品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）养老资源优势
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公
司着力养老地产的医疗和配套服务，力争实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融
资手段逐渐收缩的形势下，公司目前流动资金充裕，资产负债率在同类上市企业中处于中等水平。
（五）金融优势
公司积极拓展综合金融业务，为公司主营业务的发展提供金融服务支持。公司全资子公司江
苏凤凰置业有限公司参股的南京证券股份有限公司的首次公开发行股票申请于 2018 年 3 月 13 日
获得中国证监会发行审核委员会审核通过。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
公司 2017 年在建项目 5 个，建筑面积合计约 137 万平方米。
1、盐城凤凰文化广场
该项目占地 60 亩，该项目总建筑面积 24.6 万平方米，物业类型为住宅、写字楼、商业。2017
年，完成了商业、办公楼和地下室工程建设和实体工程的竣工验收，完成了商办区域绿化、道路、
雨污水及管网的验收工作，完成了商业楼的防火卷帘整改工作及平安银行的装修和开业的对接工
作等。
2、合肥凤凰文化广场
该项目占地 66 亩，总建筑面积 31.3 万平方米，物业类型为住宅、办公、商业，其中商业文
化 MALL 面积为 8 万平方米，办公 8 万平方米，住宅 6.3 万平方米。2017 年，完成了代建工程文
化 MALL 的竣工验收工作，并移交凤凰传媒；基本完成了 7.8 万平方 42 层的办公楼的内部和幕墙
的施工；完成了住宅不动产证的办理和住宅维修工作。
3、镇江凤凰文化广场
该项目占地 66 亩，总建筑面积 17.9 万平方米，由 1 栋 3 万平方米的文化 MALL、1 栋综合楼
和 4 栋高层、4 栋多层住宅组成。2017 年完成 8 栋住宅楼的施工建设和竣工验收工作，并已交付
其中的 3 栋；文化 MALL 实体工程已基本完工，进入验收环节。
4、泰兴凤凰文化广场
泰兴凤凰文化广场占地 177 亩，总建筑面积约 46.3 万平方米，主要为商业、住宅。项目用地
由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。2017 年，北地块已全部完成工程建设和竣工
验收工作，并实现部分交付；南地块已全面开工，已完成桩基工程、支护工程，正在进行土方开
挖和地下室底板的浇筑，尽快完成地下室工程。
5、宜兴“凤凰怡然居”项目
宜兴“凤凰怡然居”项目占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，主要为花园洋房和低层
建筑产品，并配有活动中心、康复养老中心，为凤凰股份进军养老产业的试点项目。该项目共分
4 个组团和 2 个中心，一、二组团为花园洋房，三、四组团为双拼别墅，2 个中心即活动中心、康
复中心。2017 年，一、二组团所有单体全部封顶，外立面施工基本完成，外架拆除完成，主要进
入室外工程环节。市政配套的水电气顺利对接。三组团道路施工完毕，生活区基本建设完成。售
楼处、样板房、展示区已交付使用。项目内的复合书店与健康体验馆已公开，花园洋房已于 2018
年 1 月开始销售。
上述在建项目均做到了无重大质量事故、无重大安全事故。此外，前几年竣工交付目前还存
在部分收尾工作，如苏州凤凰文化广场、南通凤凰文化广场及南京的凤凰山庄等项目，公司继续
开展相关维保、结算、押金退还、库存和车位销售等工作。
（二）铁管巷土地收回事项
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公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心
商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被政府南京市国土资源局收回（详见公司公告临
2017—040“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的公告”、临 2017—047“凤凰股份关于控股
孙公司土地收回事项的进展公告”及临 2018—002“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进
展公告”）。该土地于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。出让用地面积地
上为 25,381.83 平方米，地下 6,661.23 平方米。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区
人民政府将在收到重新挂牌出让的土地出让金后，按经公司股东大会审议通过的补偿方案将补偿
款支付给南京龙凤。补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约 11.43 万平
方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面交价=成交总价/总计
容面积）乘以铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。
根据铁管巷土地的出让文件显示，竞得人应于 2018 年 3 月 6 日前交纳首付款即成交价款的
50%，应于 2018 年 9 月 6 日前一次性付清剩余部分土地成交价款。由于铁管巷地块竞得人置地（香
港）投资有限公司符合《南京市国有建设用地使用权网上公开出让竞买须知 （试行）》第五章第
三十条“港澳台及境外公司、企业和其他组织以外币参与竞买，竞得土地后所涉及出让合同内的
付款、交地、开竣工等时间节点均可顺延 6 个月。联合体一方使用外币参与竞买的，竞得土地后
所涉及出让合同内的交地、开竣工等时间节点和外币部分的付款时间均可顺延 6 个月。”的规定，
竞得人将于 2018 年 9 月 6 日前向南京市政府交纳首付款即成交价款的 50%，于 2019 年 3 月 6 日
前一次性付清剩余部分土地成交价款。南京市秦淮区人民政府将在收到土地出让金后，按收到土
地出让金的进度将补偿款支付给南京龙凤。
（三）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司实施战略转型，进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——
凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精
良的高端养老养生项目，是公司进军养老产业的试点项目。
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公
司通过与养老团队的合作，将充分整合社会资源、利用政策资源，为机构康复治疗、社区养老照
料、家庭医疗服务提供技术支撑，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管
理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。
（四）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开 7 次董事会、6 次监事会、2
次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业
务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 1,343,112,300.87 元，归属于母公司的净利润为-154,013,716.62
元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,343,112,300.87 1,818,479,449.05 -26.14
营业成本 1,191,267,223.41 1,303,068,406.20 -8.58
销售费用 34,959,988.21 42,665,200.89 -18.06
管理费用 40,204,517.29 33,059,528.74 21.61
财务费用 154,592,027.26 178,598,456.87 -13.44
经营活动产生的现金流量净额 209,056,343.64 712,818,525.49 -70.67
投资活动产生的现金流量净额 129,865,295.29 -115,424,059.61 212.51
筹资活动产生的现金流量净额 -934,158,820.90 1,319,502,419.37 -170.80
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2017 年年度报告
变动浮动较大指标说明
经营活动产生的现金流量净额：本年住宅、公寓可售房源比上年少，且可售房源中办公房销
售难度大，销售资金回笼较上年有较大幅度下降，致经营活动产生的现金流量净额较上年有
较大幅度减少。
投资活动产生的现金流量净额：本年理财产品到期收回资金，上年购买理财产品并支付股权
收购款且理财产品于本年到期回款。
筹资活动产生的现金流量净额：上年公司通过非公开发行股票、发行公司债券等方式进行外
部融资，本年未进行外部融资，导致筹资活动产生的现金流量净额较上年大幅度下降。
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
见下述分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本比 毛利率比
分行 毛利率
营业收入 营业成本 比上年增 上年增减 上年增减
业 （%）
减（%） （%） （%）
房地 1,326,481,887.67 1,188,609,985.56 10.39 -26.52 -8.75 减少
产开 17.45 个
发 百分点
租赁 14,576,992.54 2,657,237.85 81.77% 9.30% 388.26% 减少
14.15 个
百分点
工程 2,053,420.66 0 - - -
建设
管理
费
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本比 毛利率比
分产 毛利率
营业收入 营业成本 比上年增 上年增减 上年增减
品 （%）
减（%） （%） （%）
盐城 126,430,172.43 107,199,918.59 15.21 -68.73 -71.01 增加 6.67
凤凰 个百分点
项目
合肥 106,723,935.33 64,140,404.66 39.90 -77.86 -77.85 减少 0.01
凤凰 个百分点
项目
南通 213,133,209.52 205,222,571.07 3.71 125.48 139.35 减少 5.58
凤凰 个百分点
项目
和润 260,393,222.03 233,937,069.19 10.16 不适用 不适用 不适用
苑
和泰 526,505,736.16 560,608,515.31 -6.48 不适用 不适用 不适用
花苑
其他 93,295,612.20 17,501,506.74 81.24 不适用 不适用 不适用
零星
项目
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2017 年年度报告
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本比 毛利率比
分地 毛利率
营业收入 营业成本 比上年增 上年增减 上年增减
区 （%）
减（%） （%） （%）
安徽 106,723,935.33 64,140,404.66 39.90 -77.86 -77.85 减少 0.01
省 个百分点
江苏 1,219,757,952.34 1,124,469,580.90 7.81 -7.82 11.01 减少
省 15.64 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
1、和润苑（镇江项目）、和泰花苑（泰州项目）上年均未销售，所以与上年相比不适用；
2、南通项目本年度尾盘去库存工作完成较好，收入与上年相比有较大幅度提升，对应营业成本提
升。
3、其他零星项目主要为凤凰和鸣、凤凰和熙的车位及苏州项目的写字楼和车位。
4、安徽省内的合肥项目住宅上年度已基本完成销售与回款工作，所以本年度与上年度相比营业收
入和营业成本有大幅度下滑。
(2). 产销量情况分析表
√适用 □不适用
生产量比上 销售量比上 库存量比上
主要产品 生产量 销售量 库存量
年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
住宅 237,793.88 138,436.71 134,461.11 86.07 -9.04 258.32
办公写字楼 34,521.63 22,478.79 101,060.49 - 148.57 9.95
商业 20,885.09 - 21,321.02 - -100.00 2,148.91
其他（如车 1,757 95 2,891 - -61.54 113.36
位等）
产销量情况说明
生产量、销售量、库存量的单位为平方米，车位的单位为个。
本年泰兴项目完工住宅体量较大，导致住宅生产量变化较大。
镇江项目、泰兴项目北地块本年住宅完工，年末部分住宅已对外预售尚未交付导致期末库存
较上年大幅增加。
盐城办公销售情况较好导致本年销售量较上年大幅增加。
今年泰兴项目部分商业已预售未交付，镇江项目商业未对外销售，待售面积相应增加。
合肥、泰兴车位本年尚未对外销售导致本年销售量较上年大幅减少，期末库存较上年大幅增
加。
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同 情
本期占 额较上
成本构成 期占总 况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
项目 成本比 说
比例(%) 变动比
例(%) 明
例(%)
房 地 产 开 房地产开 1,188,609,985. 99.78 1,302,524,179.52 99.96 -8.75
发 发
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2017 年年度报告
租赁 租赁 2,657,237.85 0.22 544,226.68 0.04 388.26
分产品情况
本期金
上年同 情
本期占 额较上
成本构成 期占总 况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
项目 成本比 说
比例(%) 变动比
例(%) 明
例(%)
凤凰和鸣 房地产开 336,748.18 0.03 367,361.64 0.03 -8.33
项目 发
盐城凤凰 房地产开 107,199,918.59 9.02 369,786,650.92 28.39 -71.01 见
项目 发 下
表
说
明
合肥凤凰 房地产开 64,140,404.66 5.40 289,612,191.12 22.23 -77.85 同
项目 发 上
南通凤凰 房地产开 205,222,571.07 17.27 85,741,580.05 6.58 139.35 同
项目 发 上
和润苑 房地产开 233,937,069.19 19.68 不适用 不适用 不适用 同
发 上
和泰花苑 房地产开 560,608,515.31 47.17 不适用 不适用 不适用 同
发 上
其 他 零 星 房地产开 17,501,506.74 1.47 不适用 不适用 不适用
项目 发
成本分析其他情况说明
√适用 □不适用
盐城凤凰项目 本年盐城项目主营业务收入大幅下降导致本年成本较上年大幅下降
合肥凤凰项目 本年合肥项目主营业务收入大幅下降导致本年成本较上年大幅下降
南通凤凰项目 本年南通项目主营业务收入大幅提高导致本年成本较上年大幅提高
和润苑 上年度未销售
和泰花苑 上年度未销售
其他零星项目 主要为凤凰和鸣、凤凰和熙的车位及苏州项目的写字楼和车位。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 5,521.58 万元，占年度销售总额 4.10%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 27,890.21 万元，占年度采购总额 26.98%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
其他说明
无
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2017 年年度报告
2. 费用
√适用 □不适用
单位：元
变动比例
科目 本期数 上期数 增减原因
（%）
“营改增”后不再缴纳营业
税，以前年度预交的营业税随
营业税金及附加 59,359,904.78 169,858,673.41 -65.05 房屋交付相继结转；因泰兴、
镇江等项目地处三、四线城市
售价偏低，税赋较低。
销售费用 34,959,988.21 42,665,200.89 -18.06
管理费用 40,204,517.29 33,059,528.74 21.61
财务费用 154,592,027.26 178,598,456.87 -13.44
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
变动
科目 本期数 上期数 比例 增减原因
（%）
本年住宅、公寓可售房源
比上年少，且可售房源中
办公房销售难度大，销售
经营活动产生
209,171,540.96 712,818,525.49 -70.66 资金回笼较上年有较大
的现金流量
幅度下降，致经营活动产
生的现金流量净额较上
年有较大幅度减少
1、2016 年购买理财产品，
投资活动产生
129,750,097.97 -115,424,059.61 不适用 2017 年收回本息；2、2016
的现金流量
年支付股权收购款。
上年公司通过非公开发
行股票、发行公司债券等
筹资活动产生 方式进行外部融资，本年
-934,158,820.90 1,319,502,419.37 -170.80
的现金流量 未进行外部融资，导致筹
资活动产生的现金流量
净额较上年大幅度下降
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期
本期期
期末 上期期
末金额
数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
产的 的比例
动比例
比例 （%）
（%）
（%）
货币资金 2,003,637,139.52 24.29 2,597,544,937.50 26.50 -22.86
预付款项 3,334,914.01 0.04 5,180,990.69 0.05 -35.63 主要是待摊
融资费摊销
完毕所致
存货 4,301,749,762.53 52.15 6,229,176,824.98 63.54 -30.94 主要是政府
收回铁管巷
地块和苏州、
南通的代建
工程结转所
致
可供出售 477,992,298.81 5.79 477,992,298.81 4.88 0.00
金融资产
投资性房 154,468,394.11 1.87 12,918,838.00 0.13 1,095.6 办公房、车位
地产 8 对外出租所
致
固定资产 23,880,493.70 0.29 13,216,239.48 0.13 80.69 主要是凤凰
山庄项目开
发产品转自
用所致
应付账款 955,263,689.11 11.58 634,637,222.37 6.47 50.52 主要是镇江、
泰兴项目预
估工程成本
所致
其他应付 593,101,879.57 7.19 1,576,978,071.87 16.09 -62.39 1、与凤凰传
款 媒对代建工
程进行结算；
2、归还凤凰
集团部分借
款
长期借款 0 0.00 193,171,428.00 1.97 -100.00 归还借款所
致
其他说明
无
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
项
期末账面价值（单位：元） 受限原因
目
货币
30,526,059.64 保函保证金、个贷保证金、质量保证金
资金
存货 22,825,882.03 保证
合
53,351,941.67
计
其中：货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额（单位：元） 年初余额（单位：元）
保函保证金 7,198,100.00 7,884,000.00
个贷保证金 12,032,711.45 21,312,675.65
质量保证金 11,295,248.19 0.00
合计 30,526,059.64 29,196,675.65
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对
变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
存货受限情况
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管
委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积
3,740.72 平方米，开发成本 22,825,882.03 元，网签给新都街道下属企业—盐城市新都物业服务
有限公司。作为本公司后期建设立体车库的保证，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
见下述分析。
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2017 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目
项目规划计
序 地 /新开工 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实
项目 经营业态 容建筑面积 总投资额
号 区 项目/竣 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 际投资额
(平方米)
工项目
南 凤凰
1 商业/住宅 竣工项目 91,419.25 242,260.76 337,508.45 337,508.45 242,000.00 632.65
京 和熙 -
南 凤凰
2 商业 竣工项目 6,378.50 36,241.40 44,973.10 44,973.10 58,700.00 72.4
京 和睿 -
南 凤凰
3 住宅 竣工项目 51,664.00 53,135.50 82,634.20 82,634.20 83,512.00 786.11
京 山庄 -
南通
南 凤凰
4 商业/住宅 竣工项目 21,998.00 128,989.00 162,559.00 162,559.00 98,700.00 5,764.83
通 国际 -
书城
苏州
苏 凤凰
5 商业/住宅 竣工项目 15,860.00 116,279.87 206,746.54 206,746.54 126,000.00 6,530.78
州 文化 -
广场
镇江
镇 凤凰
6 商业/住宅 在建项目 44,188.00 123,661.00 179,038.00 34,169.80 140,215.80 97,000.00 8,174.95
江 文化
广场
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2017 年年度报告
合肥
合 凤凰
7 商业/住宅 在建项目 44,332.98 205,767.84 313,101.84 205,720.41 225,925.12 149,200.00 12,147.47
肥 文化
广场
泰 泰兴
8 商业/住宅 在建项目 117,938.00 360,365.64 471,466.00 471,466.00 304,528.00 194,000.00 21,513.12
兴 和泰
盐城
盐 凤凰
9 商业/住宅 在建项目 40,432.00 181,417.00 245,531.00 - 245,531.00 103,400.00 15,420.15
城 文化
广场
宜兴
宜 凤凰
10 住宅 在建项目 188,686.10 112,664.90 171,746.03 102,640.64 - 118,970.00 9,849.41
兴 怡然
居
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2017 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
可供出售面积 已预售面积
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) (平方米)
1 南京 凤凰山庄 住宅 1,826.16 1,403.93
2 南通 南通凤凰国际书城 办公 34,877.41 2,868.78
3 南通 南通凤凰国际书城 住宅 19,685.83 19,275.05
4 苏州 苏州凤凰文化广场 办公 57,533.22 2,173.76
5 苏州 苏州凤凰文化广场 住宅 0.00 0.00
6 镇江 镇江凤凰文化广场 商业 0.00 0.00
7 镇江 镇江凤凰文化广场 住宅 34,776.05 21,318.52
8 泰兴 泰兴和泰 商业 2,167.05 1,167.64
9 泰兴 泰兴和泰 住宅 81,462.58 73,031.51
10 盐城 盐城凤凰文化广场 商业 45,009.64 -
11 盐城 盐城凤凰文化广场 办公 68,887.78 12,466.36
1、可供出售面积为 2017 年初可供出售面积加上中途领销许的可售面积，已预售面积以合同面积
为计算标准。
2、盐城凤凰文化广场的商业为自持物业。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
租金收入
出租房地产
序 出租房地产 是否采用公允 /房地产
地区 项目 经营业态 的建筑面积
号 的租金收入 价值计量模式 公允价值
(平方米)
(%)
1 南京 凤凰和鸣幼儿园 2,027.93 71.43 否 5.73%
2 南京 凤凰和鸣车位 438.24 17.73 否 7.92%
星苑地下
3 南京 凤凰和熙 512.13 34.29 否 11.48%
室
4 南京 凤凰和熙 星苑车位 993.24 21.91 否 3.71%
5 南京 凤凰和熙 翔苑车位 162.10 26.16 否 24.52%
东铁管巷
6 南京 南京龙凤 18,108.10 510.16 否 -
地块
7 苏州 苏州凤凰 办公楼 10,604.83 685.42 否 6.42%
使用权车
8 苏州 苏州凤凰 - 35.76 否 -
位
9 南通 南通凤凰 办公楼 2,760.99 54.84 否 2.38%
注：东铁管巷地块租期为 2017 年 1 月-10 月，2017 年 10 月土地移交至南京市国土资源局。
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
295,000 4.83% 959.19
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2017 年年度报告
6. 其他说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简
称“南京证券”）20,020.73 万元股份，占南京证券发行前总股本的比例为 8.09%，系南京证券第
三大股东。2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发
行审核委员会工作会议，南京证券首发申请获通过。上述股份自南京证券股票上市之日起 12 个月
内不得转让。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
公司参股南京证券，持股数为 200,207,344 股，系南京证券第三大股东。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、子公司分析
子公
注册资本（万 持股比例
子公司全称 司类 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
元） （100%）
型
全资
江苏凤凰置
子公 80,600.00 100 2,981,939,765.50 1,292,507,066.90 7,519,276.46 317,840.42 333,016.47
业有限公司
司
全资
盐城凤凰地
子公 36,000.00 100 732,950,326.36 333,294,434.40 126,430,172.43 57,701.86 -384,673.52
产有限公司
司
镇江凤凰文 全资
化地产有限 子公 32,000.00 100 979,763,000.93 306,831,748.04 260,393,222.03 10,235,367.61 1,422,153.25
公司 司
合肥凤凰文 全资
化地产有限 子公 48,000.00 100 1,326,200,204.58 551,654,560.04 106,723,935.33 20,639,388.76 7,607,804.33
公司 司
全资
南通凤凰置
孙公 27,000.00 100 330,016,714.42 163,037,017.04 214,654,587.24 -5,362,601.93 -6,484,019.06
业有限公司
司
全资
苏州凤凰置
孙公 24,000.00 100 630,468,817.65 308,741,110.12 36,915,459.29 33,658,259.63 24,242,584.32
业有限公司
司
无锡宜康置 全资
56,600.00 100 767,602,285.17 574,883,306.36 - -4,667,800.82 -3,432,400.20
业有限公司 孙公
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2017 年年度报告
司
泰兴市凤凰 全资
地产有限公 子公 28,000.00 100 1,145,692,455.23 159,715,344.03 526,505,736.16 -76,096,424.12 -80,101,723.56
司 司
全资
江苏凤凰地
孙公 20,000.00 100 218,571,718.70 209,198,228.01 50,810,229.47 4,271,550.80 787,141.33
产有限公司
司
全资
南京凤凰地
孙公 20,000.00 100 220,231,164.91 214,634,348.92 - 5,360,059.54 4,011,267.87
产有限公司
司
全资
南京凤凰置
孙公 5,000.00 100 76,208,929.98 73,245,762.36 8,058,095.15 7,625,043.26 7,623,721.08
业有限公司
司
南京龙凤投 控股
资置业有限 孙公 40,100.00 77.31 959,253,339.01 468,393,615.31 5,101,587.31 -12,065,073.08 -12,064,718.62
公司 司
2、 参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末长期股权投资合计
南京证券股份有限公司 8.09% 476,492,600 在可供出售金融资产核算
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(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
展望 2018 年，在房地产政策方面，未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”
这一主线。政策上将坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定
房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。2017 年底中央政治局会议分析研究 2018 年经济工作
指出，2018 年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。
1、市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长
总体来看，预计 2018 年房地产市场处于周期下行阶段。商品房销售面积受到调控政策和货币
环境影响，将出现回调，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的
下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线
城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限。投资方面，受到新开工增速放
缓的影响，预计 2018 年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长。销
售价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。
2、关注租售并举：主要市场集中在重点城市群
2017 年底中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房
租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性
和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级
政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。目前，全国已经有超过 10 个城市
核心一二线城市开始租赁土地供应加速模式。在租售并举的政策导向下，北京、上海等地通过集
体建设用地入市、企业自持等多种方式推进租赁房供应。
3、行业集中度将加速提升
在 2017 年度中国房企销售排行榜上，销售业绩“千亿俱乐部”已扩容至 17 家，其中碧桂园、
万科、恒大销售额破 5000 亿大关，主流房企大都超额完成年度目标，行业集中度也有了较快提升。
排名前 10、前 50 和前 100 房企的市场占有率已分别达到 24.1%、45.9%和 55.5%，提高幅度较 2016
年更为明显。当前，整体环境对大中型房企相对有利。在紧融资和严管控的楼市调整期，房企的
持续经营更有赖于雄厚的资金实力和资源禀赋，大型房企的品牌优势和资源整合能力将更加凸显，
房企的行业集中度可能会继续提高，开发商之间的分化或将继续加快。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司将在做好现有房地产开发的同时，积极进行战略转型，以养老地产为发展方向，进一步
提升公司综合竞争实力。公司计划合理安排住宅、商业、办公等不同类别产品的比例，根据市场
情况适时增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。
1、立足本业开发，继续推行“和”核心品牌战略。
公司将以品质至上、以发展为纲、以责任为先、以和谐为本，进一步巩固和提升品牌价值，
强化公司的核心竞争优势。目前，公司的凤凰“和”系列住宅、办公产品已经形成了优秀的市场
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品牌，尤其在江苏省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了
坚实基础。
2、转型养老地产，以养老服务为切入口
在养老产业大发展的时代背景下，公司将适时抓住健康养老产业发展机遇，将养老地产作为
公司的重要战略发展方向。公司将建立以居家养老为基础，以机构养老为支撑，以社区服务为依
托，以智能化信息手段为辅助，功能完善、服务优良的养生养老服务体系。公司将集中力量打造
精品养老社区，在业界树立良好的品牌和标杆。通过与专业医院和医疗团队的合作，提供持续性
养老服务，建立针对各种健康层次老人的养老服务。此外，与专业养老服务团队合作，对服务对
象做到五助——助食（即喂饭）、助浴（洗澡）、助盂（上卫生间）、助医、助行（出行），多
方面满足养老服务的需要。
公司将逐步完善养老地产的各个环节，实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展，从而建
立新的利润增长点和先发竞争优势。以养老地产为主题，以市场需求为导向，以经济效益为中心，
追求长期可持续发展，力争在养老地产开发领域形成标杆。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
公司在 2018 年将继续落实土地储备、实施出清存量房产的计划、加快养老产业的推进，同时
加强各项费用的控制力度和内部控制工作。
1、落实土地储备，增强二线城市的开发项目
2018 年，公司将继续专注于房地产开发，进一步提升公司综合竞争实力。公司将根据市场情
况增加优质土地资源储备，尤其是在南京、合肥等二线城市及其周边的土地储备，为公司的长期
发展做准备。
2、跟踪铁管巷土地补偿事项
公司铁管巷地块因政府规划调整已被南京市国土资源局收回并重新挂牌出售。南京市秦淮区
人民政府将在收到土地出让金后按土地补偿方案将补偿款支付给公司。公司将积极与政府沟通补
偿款项的支付进度并及时公告。
3、加大销售力度，降低商品房库存
目前公司销售项目全部位于三四线城市，且商业房产的存货量较多。2018 年销售重点是去库
存。公司将继续调整营销思路，加大营销力度，通过各种营销策略和手段加快去化速度，从而减
少存量房。
4、深入研究健康养老产业，实现养老地产战略转型
公司将继续积极探索新的产业发展方向，建设新型“养老地产”。打造居家式养老，以社区
服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式。使居家养老与机
构养老紧密结合，相互支撑、相互补充，形成高端的养老服务体系。公司打造的第一个养老项目
凤凰怡然居项目位于江苏宜兴，已于 2018 年 1 月正式对外销售。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、行业风险
2017 年，受国家政策调控影响，房地产市场进入“5 限时代”，即“限购、限贷、限价、限
售、限商”。面临土地拍卖制度变革、房地产税立法、房地产企业融资渠道管控等诸多不利影响
因素，房地产市场政策维持高压态势。在紧融资和严管控的楼市调整期，公司作为中小型房企，
抵御行业风险能力较弱。
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2017 年年度报告
2、产品结构风险
公司目前房地产库存中办公楼库存占比较高。在当前经济环境下，去化速度较慢，去化困难
较大。公司将根据现行国家政策和市场情况，及时调整产品结构及营销策略。
3、土地储备不足风险
由于 2017 年南京市场土地价格飙升，公司未竞得新增土地，目前公司已无土地储备。2018
年，公司将通过合理安排住宅、商业、办公等不同类别产品的比例，增加优质土地资源储备，尤
其是在南京、合肥等二线城市及其周边的土地储备，为公司长期发展做准备。
4、转型风险
公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商
业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司于 2017 年 7 月 6 日实施了 2016 年度股东大会审议通过的利润分配方案。公司 2016 年度
利润分配方案为：以方案实施前的公司总股本 936,060,590 股为基数，每股派发现金红利 0.10
元（含税），共计派发现金红利 93,606,059.00 元。2016 年度公司不进行公积金转增股本。
公司 2017 年度实现合并归属于上市公司股东的净利润-154,013,716.62 元。由于公司净利润
为负数，2017 年度公司拟不进行利润分配，资本公积金不转增股本。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股 占合并报表中
每 10 股 派息数 每 10 股 现金分红的数 分红年度合并报表中 归属于上市公
分红
送红股 (元) 转增数 额 归属于上市公司普通 司普通股股东
年度
数（股） （含 （股） （含税） 股股东的净利润 的净利润的比
税） 率(%)
2017 0 0 0 0 -154,013,716.62
年
2016 0 1 0 93,606,059.00 52,433,366.22 178.52
年
2015 0 0 0 0 -74,782,975.97
年
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(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
解决同 凤凰集 注1 承诺时 否 是
业竞争 团 间 2008
年，无
履行期
限
解决关 凤凰集 注2 承诺时 否 是
联交易 团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注3 承诺时 否 是
团 间 2008
与重大资产重
年，无
组相关的承诺
履行期
限
其他 凤凰集 注4 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注5 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注6 承诺期 是 是
与再融资相关
团 限自发
的承诺
行结束
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之日起
36 个月
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置
业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有
效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或
相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰
置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法
律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信
息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵
守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以
及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问
题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外
提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独
立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成
后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）
凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，
不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保
凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。 二）
在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及
其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰
集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法
程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市
公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集
团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76
亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开
发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情
况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期届满后，
凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同
时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相
关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置
业提供全方位支持。
注 6：公司 2016 年向包括控股股东凤凰集团在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股
票。本次非公开发行股票数量不超过 19,400 万股（含 19,400 万股），其中控股股东凤凰集团以 2
亿元现金认购本次非公开发行的部分股票。凤凰集团承诺自本次发行结束之日起三十六个月内不
转让其本次认购的股票。由于公司在 2015 年 7 月 24 日实施利润分红，发行底价调至 7.74 元/股，
发行数量调整为不超过 19,573.64 万股。2016 年 1 月 18 日，凤凰股份完成了非公开发行股票，发
行价 7.74 元/股。凤凰集团以 199,999,997.82 元现金认购了 25,839,793 股，并在报告期内持续锁定。
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(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
执行《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计
准则第 16 号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》。
财政部于 2017 年度发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终
止经营》，自 2017 年 5 月 28 日起施行，对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终
止经营，要求采用未来适用法处理。
财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 16 号——政府补助》，修订后的准则自 2017
年 6 月 12 日起施行，对于 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助，要求采用未来适用法处理；对于 2017
年 1 月 1 日至施行日新增的政府补助，也要求按照修订后的准则进行调整。
财政部于 2017 年度发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》，对一般企
业财务报表格式进行了修订，适用于 2017 年度及以后期间的财务报表。
本公司执行上述三项规定的主要影响如下：
审批
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
程序
按 财
（1）与本公司日常活动相关的政府补助，计入
政 部 调增其他收益本年金额 1,389,120.00 元，调减营业
其他收益，不再计入营业外收入。比较数据不
规 定 外收入本年金额 1,389,120.00 元。
调整。
执行
按 财
（2）施行日存在的持有待售的非流动资产，计 调增持有待售资产 1,182,008,210.07 元，调减存货
政 部
入持有待售资产，相关负债计入持有待售负债。 （ 拟 开 发 土 地 ） 956,096,450.00 元 ， 商 誉
规 定
比较数据不调整。 225,911,760.07 元。
执行
（3）在利润表中新增“资产处置收益”项目， 按 财
将部分原列示为“营业外收入”的资产处置损 政 部 营业外收入上年金额减少 368,356.13 元，重分类至
益重分类至“资产处置收益”项目。比较数据 规 定 资产处置收益。
相应调整。 执行
（4）在利润表中分别列示“持续经营净利润” 按 财 列示持续经营净利润本年金额-156,751,595.41 元，
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2017 年年度报告
审批
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
程序
和“终止经营净利润”。比较数据相应调整。 政 部 上年金额 50,123,416.13 元；列示终止经营净利润本
规 定 年金额 0.00 元，上年金额 0.00 元。
执行
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2017 年 5 月 25 日召开的 2016 年年度股东大会审议通过了《关于续聘会计师事务所的
议案》，公司拟聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信会计”）为公司 2017
年度的财务审计机构和内部控制审计机构。鉴于立信会计收到中华人民共和国财政部“财会便
〔2017〕24 号”《关于责令立信会计师事务所（特殊普通合伙）暂停承接新的证券业务并限期整
改的通知》（以下简称“《通知》”），上述议案决议内容不符合《通知》相关要求。
2017 年 11 月 14 日，考虑到中华人民共和国财政部已出具《关于立信会计师事务所（特殊普
通合伙）整改工作核查情况及处理决定的通知》（财会便[2017]38 号），财政部已同意立信会计
师事务所自 2017 年 8 月 10 日起恢复承接新的证券业务。根据公司 2017 年第一次临时股东大会审
议，公司继续聘请立信会计师事务所为公司 2017 年度的财务审计机构和内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
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2017 年年度报告
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2017 年 5 月 3 日，公司召开 http://www.sse.com.cn/disclosure/
第七届董事会第四次会议， listedinfo/announcement/c/2017-05-05/
审议通过了《关于与江苏凤 600716_20170505_5.pdf
凰出版集团财务公司签订<
金融服务协议>暨关联交易
的议案》
2017 年 11 月 14 日，公司召 http://www.sse.com.cn/disclosure/
开 第 七届 董事 会第 八次会 listedinfo/announcement/c/2017-11-15/600716_20171115_1.pdf
议，审议通过了《关于向关
联自然人出售商品房的关联
交易议案》
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 是否 是否
担保 担保 是否 担保
担保 上市 被担 担保金 日期 担保 担保逾 存在 为关 关联
起始 到期 已经 是否
方 公司 保方 额 (协议 类型 期金额 反担 联方 关系
日 日 履行 逾期
的关 签署 保 担保
完毕
系 日)
凤凰 公司 凤凰 9,339 2015 2015 2018 连带 是 否 否 是 股东
股份 本部 传媒 年7月 年7月 年7月 责任 的子
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2017 年年度报告
10月 10日 9日 担保 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
担保总额占公司净资产的比例(%)
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 公司对凤凰传媒的9339万元的担保因归还贷款、抵押资
产解押，已提前履行完毕。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
(1).委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 公司自有资金 272,000,000.00 0
银行理财产品 闲置定增募集资 490,000,000.00 30,000,000.00
金
银行理财产品 闲置公司债募集 600,000,000.00 0
资金
未到期余额是指截止到 2017 年 12 月 31 日未到期的余额，该理财已于 2018 年 3 月 21 日到期。
其他情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(2).单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预 减值
委 报 实 未来
资 期 准备
托 酬 年化 际 是否 是否
金 收 计提
理 委托理财金 委托理财起 委托理财终 资金 确 收益 实际 收 经过 有委
受托人 来 益 金额
财 额 始日期 止日期 投向 定 率 收益或损失 回 法定 托理
源 (如 (如
类 方 情 程序 财计
有) 有)
型 式 况 划
江苏银 银 60,000,000 2016.12.21 2017.3.21 自 货币市场工具 保 3.10% 465,000.00 本 是 否
行西康 行 有 和固定收益类 本 金
路支行 理 资 资产等各类标 固 全
财 金 准化债权资产 定 部
产 收 收
品 益 回
兴业银 银 100,000,000 2016.12.22 2017.01.23 自 银行同业理财 保 3.70% 319,050.23 本 是 否
行股份 行 有 本 金
有限公 理 资 固 全
司南京 财 金 定 部
分行 产 收 收
品 益 回
江苏银 银 600,000,000 2016.12.27 2017.2.6 公 存款基础上嵌 固 3.30% 2,217,500.00 本 是 否
行西康 行 司 入金融衍生交 定 金
路支行 理 债 易（包括但不限 收 全
财 募 于期权、掉期、 益 部
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2017 年年度报告
产 集 远期等） 收
品 资 回
金
北京银 银 350,000,000 2016.12.27 2017.03.29 定 在银行间市场、 浮 2.62% 2,311,342.47 本 是 否
行股份 行 增 交易所及其他 动 金
有限公 理 募 交易场所交易 收 全
司南京 财 集 的各项固定收 益 部
分行 产 资 益类金融工具 收
品 金 回
北京银 银 140,000,000 2016.12.27 2017.03.29 定 在银行间市场、 浮 2.62% 924,536.99 本 是 否
行股份 行 增 交易所及其他 动 金
有限公 理 募 交易场所交易 收 全
司南京 财 集 的各项固定收 益 部
分行 产 资 益类金融工具 收
品 金 回
兴业银 银 100,000,000 2017.01.23 2017.2.27 自 银行同业理财 保 3.70% 348,961.19 本 是 否
行股份 行 有 本 金
有限公 理 资 固 全
司南京 财 金 定 部
分行 产 收 收
品 益 回
中国光 银 12,000,000 2017.01.25 2017.4.25 自 存款基础上 保 3.60% 108,000.00 本 是 否
大银行 行 有 嵌入金融衍生 本 金
股份有 理 资 交易（包括但不 固 全
限公司 财 金 限于期权、掉 定 部
合肥分 产 期、远期等） 收 收
行 品 益 回
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2017 年年度报告
兴业银 银 100,000,000 2017.02.28 2017.6.23 自 银行同业理财 保 4.40% 1,367,141.20 本 是 否
行股份 行 有 本 金
有限公 理 资 固 全
司南京 财 金 定 部
分行 产 收 收
品 益 回
江苏银 银 600,000,000 2017.02.9 2017.3.29 公 存款基础上嵌 固 3.60% 3,081,666.67 本 是 否
行西康 行 司 入金融衍生交 定 金
路支行 理 债 易（包括但不限 收 全
财 募 于期权、掉期、 益 部
产 集 远期等） 收
品 资 回
金
江苏银 银 60,000,000 2017.03.22 2017.6.28 自 货币市场工具 保 4.00% 644,383.56 本 是 否
行西康 行 有 和固定收益类 本 金
路支行 理 资 资产等各类标 固 全
财 金 准化债权资产 定 部
产 收 收
品 益 回
渤海银 银 100,000,000 2017.03.6 2017.6.5 自 结构性存款产 保 3.80% 947,397.43 本 是 否
行 行 有 品，其结构性衍 本 金
理 资 生产品部分与 3 浮 全
财 金 个月期美元计 动 部
产 伦敦同业拆解 收 收
品 利率挂钩 益 回
北京银 银 350,000,000 2017.04.10 2017.06.21 定 在银行间市场、 保 3.40% 2,347,397.26 未 是 否
行股份 行 增 交易所及其他 本 到
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2017 年年度报告
有限公 理 募 交易场所交易 保 期
司南京 财 集 的各项固定收 证
分行 产 资 益类金融工具 收
品 金 益
型
北京银 银 110,000,000 2017.04.10 2017.06.21 定 在银行间市场、 保 3.40% 737,753.42 本 是 否
行股份 行 增 交易所及其他 本 金
有限公 理 募 交易场所交易 保 全
司南京 财 集 的各项固定收 证 部
分行 产 资 益类金融工具 收 收
品 金 益 回
型
北京银 银 380,000,000 2017.06.26 2017.09.20 定 在银行间市场、 保 3.35% 2,999,397.26 本 是 否
行股份 行 增 交易所及其他 本 金
有限公 理 募 交易场所交易 保 全
司南京 财 集 的各项固定收 证 部
分行 产 资 益类金融工具 收 收
品 金 益 回
型
北京银 银 100,000,000 2017.06.26 2017.09.20 定 在银行间市场、 保 3.35% 789,315.07 本 是 否
行股份 行 增 交易所及其他 本 金
有限公 理 募 交易场所交易 保 全
司南京 财 集 的各项固定收 证 部
分行 产 资 益类金融工具 收 收
品 金 益 回
型
北京银 银 300,000,000 2017.10.18 2017.12.15 定 在银行间市场、 浮 3.75% 1,787,671.23 本 是 否
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2017 年年度报告
行股份 行 增 交易所及其他 动 金
有限公 理 募 交易场所交易 收 全
司南京 财 集 的各项固定收 益 部
分行 产 资 益类金融工具 收
品 金 回
北京银 银 300,000,000 2017.12.21 2018.03.21 定 在银行间市场、 浮 3.20% 2,367,123.29 本 是 是
行股份 行 增 交易所及其他 动 金
有限公 理 募 交易场所交易 收 全
司南京 财 集 的各项固定收 益 部
分行 产 资 益类金融工具 收
品 金 回
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2017 年年度报告
其他情况
√适用 □不适用
以上实际获得收益包括 2017 年获得的理财产品收益和截至年报发布之日已到期的理财产品
收益。
2016 年 6 月 6 日，公司召开第六届董事会第二十六次会议，审议通过《关于使用部分闲置募
集资金进行现金管理的议案》。董事会同意公司在确保不影响募集资金投资计划正常进行的情况
下，使用不超过 8 亿元人民币的闲置募集资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险
的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可循环使用。董事会同时审议通过《关于使用
部分自有资金进行投资理财的议案》，同意公司在不影响正常生产经营的前提下，使用不超过 3
亿元人民币的自有资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保
本型银行理财产品，该额度可循环使用。
2016 年 8 月 22 日，公司召开第六届董事会第二十九次会议，审议通过《关于使用部分闲置
2016 年公司债资金进行现金管理的议案》。董事会同意公司在确保不影响 2016 年公司债（16 凤
凰债 01）资金投资计划正常进行的情况下，使用不超过 10 亿元人民币的闲置公司债资金进行现
金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可
循环使用。董事会同时审议通过《关于提高使用部分自有资金进行投资理财授权额度的议案》，
同意公司提高使用部分自有资金进行投资理财授权额度，同意公司在不影响正常生产经营的前提
下，使用不超过 8 亿元人民币的自有资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期
限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可循环使用。
(3).委托理财减值准备
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
(1).委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3).委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3、 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
一、铁管巷土地收回事项
公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心
商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回（详见公司公告临
2017—040“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的公告”、临 2017—047“凤凰股份关于控股
孙公司土地收回事项的进展公告”及临 2018—002“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进
展公告”）。该土地于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。出让用地面积地
上为 25,381.83 平方米，地下 6,661.23 平方米。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区
人民政府将在收到重新挂牌出让的土地出让金后，按经公司股东大会审议通过的补偿方案将补偿
款支付给南京龙凤。补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约 11.43 万平
方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面交价=成交总价/总计
容面积）乘以铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。
根据铁管巷土地的出让文件显示，竞得人应于 2018 年 3 月 6 日前交纳首付款即成交价款的
50%，应于 2018 年 9 月 6 日前一次性付清剩余部分土地成交价款。由于铁管巷地块竞得人置地（香
港）投资有限公司符合《南京市国有建设用地使用权网上公开出让竞买须知 （试行）》第五章第
三十条“港澳台及境外公司、企业和其他组织以外币参与竞买，竞得土地后所涉及出让合同内的
付款、交地、开竣工等时间节点均可顺延 6 个月。联合体一方使用外币参与竞买的，竞得土地后
所涉及出让合同内的交地、开竣工等时间节点和外币部分的付款时间均可顺延 6 个月。”的规定，
竞得人将于 2018 年 9 月 6 日前向南京市政府交纳首付款即成交价款的 50%，于 2019 年 3 月 6 日
前一次性付清剩余部分土地成交价款。南京市秦淮区人民政府将在收到土地出让金后，按收到土
地出让金的进度将补偿款支付给南京龙凤。
二、江苏银行股权注入事项
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司表示根据凤凰集团董
事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份。凤
凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案
报相关部门批准后确定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持
有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或者
委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江
苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰
集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。
2018 年 3 月 12 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2018 年 3
月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份系出于双方战略方面的考虑，一直未发生
变化。集团将在所持有的江苏银行股份锁定期届满后，就江苏银行股权注入凤凰股份事宜与凤凰
股份进行商讨，并在符合相关银行监管和证券监管法律、法规及政策的前提下，积极推动上述江
苏银行股权注入事宜。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
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2017 年年度报告
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份 195,459,956 20.88 -169,620,163 -169,620,163 25,839,793 2.76
1、国家持股
2、国有法人持股 25,839,793 2.76 25,839,793 2.76
3、其他内资持股 169,620,163 18.12 -169,620,163 -169,620,163 0 0
其中：境内非国有法人持股 169,620,163 18.12 -169,620,163 -169,620,163 0 0
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 740,600,634 79.12 169,620,163 169,620,163 910,220,797 97.24
1、人民币普通股 740,600,634 79.12 169,620,163 169,620,163 910,220,797 97.24
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 936,060,590 100 0 0 936,060,590 100
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2017 年年度报告
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
2017 年 1 月 19 日，公司于 2016 年非公开发行的股票中锁定期为 12 个月的 169,620,163 股
限售股解禁流通上市，本次限售股上市流通数量占公司股本总数的 18.12%。具体详见公司刊登于
上交所官方网站的临 2017—001 号公告。凤凰集团持有的 25,839,793 股锁定期为 36 个月，仍在
锁定期内，将于 2019 年 1 月 18 日解禁。限售股流通解禁后，凤凰集团持有本公司 52.44%的股份，
仍为本公司实际控制人。本次发行和解禁均未导致公司控制权发生变化。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除限 本年增加 年末限售股 解除限售
股东名称 限售原因
数 售股数 限售股数 数 日期
江苏凤凰 25,839,793 25,839,793 非公开发 2019 年 1 月
出版传媒 行 18 日
集团有限
公司
招商基金 32,299,740 32,299,740 0 非公开发 2017 年 1 月
管理有限 行 19 日
公司
财通基金 41,478,048 41,478,048 0 非公开发 2017 年 1 月
管理有限 行 19 日
公司
兴业全球 19,509,043 19,509,043 0 非公开发 2017 年 1 月
基金管理 行 19 日
有限公司
博时资本 20,671,834 20,671,834 0 非公开发 2017 年 1 月
管理有限 行 19 日
公司
诺安基金 22,222,222 22,222,222 0 非公开发 2017 年 1 月
管理有限 行 19 日
公司
建信基金 33,439,276 33,439,276 0 非公开发 2017 年 1 月
管理有限 行 19 日
责任公司
合计 195,459,956 169,620,163 25,839,793 / /
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2017 年年度报告
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 39,442
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 38,589
(户)
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先
股股东总数（户）
注：截止报告期末合并普通账户和融资融券信用账户总数为 41,425 户,截至年度报告披露日前上
一月末的合并普通账户和融资融券信用账户总数为 40,480 户。
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或
冻结情
持有有限售 况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股东
条件股份数 股
（全称） 减 量 (%) 性质
量 份 数
状 量
态
江苏凤凰出版传媒集 0 487,883,543 52.12 25,839,793 国有法
无
团有限公司 人
田明华 8,144,419 8,144,419 0.87 境内自
无
然人
建信基金－工商银行 0 6,459,948 0.69 其他
－上海国鑫投资发展 无
有限公司
王帮利 724,653 4,904,653 0.52 境内自
无
然人
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2017 年年度报告
袁东红 2,480,000 3,900,000 0.42 境内自
无
然人
赖鸿就 0 3,250,000 0.35 境内自
无
然人
兴业银行股份有限公 -4,689,799 3,062,144 0.33 其他
司－兴全趋势投资混 无
合型证券投资基金
兴业银行股份有限公 -7,335,900 3,000,000 0.32 其他
司－兴全全球视野股 无
票型证券投资基金
江苏凤凰资产管理有 0 2,988,000 0.32 国有法
无
限责任公司 人
中国工商银行－华安 -4,000,000 2,500,000 0.27 其他
中小盘成长混合型证 无
券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 462,043,750 人民 462,043,750
币普
通股
田明华 8,144,419 人民 8,144,419
币普
通股
建信基金－工商银行－上海国鑫投资 6,459,948 人民 6,459,948
发展有限公司 币普
通股
王帮利 4,904,653 人民 4,904,653
币普
通股
袁东红 3,900,000 人民 3,900,000
币普
通股
赖鸿就 3,250,000 人民 3,250,000
币普
通股
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投 3,062,144 人民 3,062,144
资混合型证券投资基金 币普
通股
兴业银行股份有限公司－兴全全球视 3,000,000 人民 3,000,000
野股票型证券投资基金 币普
通股
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2017 年年度报告
江苏凤凰资产管理有限责任公司 2,988,000 人民 2,988,000
币普
通股
中国工商银行－华安中小盘成长混合 2,500,000 人民 2,500,000
型证券投资基金 币普
通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤凰
资产管理有限责任公司为一致行动人。兴业银行股份有限
公司－兴全全球视野股票型证券投资基金与兴业银行股
份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金共同通
过兴业全球基金管理有限公司与本公司签订非公开发行
股票认购协议书，在非公开发行股票解禁后依旧持有公司
股票。江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤凰资产管
理有限责任公司与其余股东不存在关联关系或一致行动
关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动关
系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易情况
序 有限售条件股东名 持有的有限售条件股
可上市交易 新增可上市交易股 限售条件
号 称 份数量
时间 份数量
1 江苏凤凰出版传媒 25,839,793 2019 年 1 月 25,839,793 锁定期 36
集团有限公司 18 日 个月
2
3
4
5
6
7
8
9
10
上述股东关联关系或一
致行动的说明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
单位负责人或法定代表人 张建康
成立日期 2001 年 10 月 8 日
主要经营业务 江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、
资产重组、实物租赁，省政府授权的其它业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 凤凰集团持有江苏凤凰出版传媒股份有限公司
上市公司的股权情况 1,852,780,258 股，持股比例 72.8%，持有上海法普罗新材料
股份有限公司 51%股份。凤凰集团控股公司江苏新广联科技
股份有限公司(凤凰集团持股 53.65%)持有江苏新广联光电
股份有限公司 87.38%股份 。
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏省人民政府
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2017 年年度报告
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
年度内股
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄 份增减变 增减变动原因
日期 日期 数 数 税前报酬总 报酬
动量
额（万元）
周斌 董事长 男 51 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
汪维宏 副董事长 男 57 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
林海涛 董事 男 42 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
王烈 董事、总 男 54 2016 年 12 2019 年 12 58.53 否
经理 月 26 日 月 26 日
徐小琴 独立董事 女 63 2016 年 12 2019 年 12 6.33 否
月 26 日 月 26 日
姜宁 独立董事 男 61 2016 年 12 2019 年 12 6.33 否
月 26 日 月 26 日
张利军 独立董事 男 42 2016 年 12 2019 年 12 6.33 否
月 26 日 月 26 日
单翔 监事会主 男 49 2016 年 12 2019 年 12 0 是
席 月 26 日 月 26 日
吴小毓 监事 女 54 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
董兆武 监事 男 36 2016 年 12 2019 年 12 20.05 否
月 26 日 月 26 日
王剑钊 副总经理 男 55 2016 年 12 2019 年 12 190,000 190,000 44.55 否
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2017 年年度报告
月 26 日 月 26 日
许靛翠 副总经理 女 54 2016 年 12 2019 年 12 189,900 189,900 44.55 否
月 26 日 月 26 日
毕胜 副总经理 男 45 2016 年 12 2019 年 12 181,700 181,700 44.55 否
兼董事会 月 26 日 月 26 日
秘书
颜树云 副总经理 男 50 2016 年 12 2019 年 12 144,800 144,800 44.55 否
兼财务总 月 26 日 月 26 日
监
陶爱明 总经理助 女 54 2016 年 12 2019 年 12 143,600 143,600 39.25 否
理、总工 月 26 日 月 26 日
程师
方磊 总经理助 男 53 2016 年 12 2019 年 12 100,500 100,500 39.25 否
理、营销 月 26 日 月 26 日
总监
程钢 总经理助 男 50 2016 年 12 2019 年 12 50,000 50,000 36.59 否
理 月 26 日 月 26 日
张淼磊 总经理助 男 42 2016 年 12 2019 年 12 50,000 50,000 36.59 否
理（注） 月 26 日 月 26 日
合计 / / / / / 1,050,500 1,050,500 / / 427.45 /
注：张淼磊先生于 2018 年 1 月 12 日向公司董事会提交辞职报告，辞去总经理助理职务。
姓名 主要工作经历
周斌 现任江苏凤凰出版传媒集团总经理、副董事长、党委委员，兼任江苏凤凰出版传媒股份有限公司副董事长、中国书刊发行业协会副理事
长、江苏省出版物发行协会会长、江苏省青年联合会副主席、江苏省新闻工作者协会副主席。2013 年 7 月起任现职；2011 年 3 月至 2014
年 5 月，担任江苏凤凰出版传媒股份有限公司董事、总经理；2009 年 6 月至 2011 年 3 月，担任江苏凤凰新华书业股份有限公司副董事长、
总经理。现为江苏省产业教授，中宣部“四个一批”人才。2016 年 3 月 29 日起任本公司董事长。
汪维宏 最近五年以来一直担任江苏凤凰出版传媒集团有限公司纪委书记、党委委员，2007 年 5 月至 2015 年 6 月兼任直属机关党委书记；2012
年 10 月起任江苏凤凰出版传媒股份有限公司监事会主席；2010 年 1 月 20 日起任本公司监事会主席；2013 年 12 月 27 日起任本公司副董
事长。
林海涛 2012 年 2 月起担任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部副主任，2014 年 3 月起主持投资部工作。历任无锡苏嘉集团董事会秘书，南京
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2017 年年度报告
福中集团常务副总裁。2014 年 4 月起兼任四川凤凰酒业有限公司董事，2015 年 5 月起兼任苏兴金融租赁有限公司董事。2016 年 3 月 29
日起任本公司董事。
王烈 现任江苏凤凰置业投资股份有限公司董事、总经理。曾任江苏凤凰国际文化中心总经理。
徐小琴 现任南京宁马高速公路有限公司董事长, 历任南京公路发展（集团）有限公司党支部书记、总经理、董事长，南京市交通建设投资控
股（集团）有限责任公司党委委员、总会计师。2016 年 12 月 26 日起任本公司董事。
姜宁 现任南京大学商学院经济学院教授，南京大学商学院（投资与金融、购并重组）教授、南京大学投资与金融研究中心主任。2016 年 12 月
26 日起任本公司董事。
张利军 现任江苏东恒律师事务所主任，南京市律师协会会长。2016 年 12 月 26 日起任本公司董事。
单翔 现任江苏凤凰出版传媒集团党委委员、副总经理、总会计师，江苏凤凰出版传媒股份有限公司董事。2013 年 12 月 27 日起任本公司监事
会主席。
吴小毓 现任江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务总监。2010 年 1 月 20 日起任本公司监事。
董兆武 现任本公司人力资源部经理，江苏凤凰置业有限公司人力资源部经理。2016 年 12 月 26 日起任本公司监事。
王剑钊 现任本公司副总经理，江苏凤凰置业有限公司副总经理，镇江凤凰文化地产有限公司总经理。
许靛翠 现任本公司党支部书记、副总经理，江苏凤凰置业有限公司副总经理。
毕胜 现任本公司副总经理、董事会秘书。
颜树云 现任本公司副总经理、财务总监。
陶爱明 现任本公司总经理助理、总工程师。
方磊 现任本公司总经理助理、营销总监。
程钢 现任本公司总经理助理，南通凤凰置业有限公司常务副总经理，盐城凤凰地产有限公司常务副总经理，泰兴市凤凰地产有限公司常务副
总经理。
张淼磊 2010 年 1 月至 2015 年 6 月任本公司监事、办公室主任。2015 年 6 月起任本公司总经理助理、办公室主任；2018 年 1 月 12 日向公司董事
会提交辞职报告，辞去总经理助理、办公室主任职务。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
周斌 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 总经理、副董事长、党委委 2007 年 11 月 1 日
员
汪维宏 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 纪委书记、党委委员 2003 年 6 月 1 日
林海涛 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 投资部副主任（主持工作） 2014 年 3 月 1 日
单翔 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 党委委员、副总经理、总会 2017 年 5 月 1 日
计师
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
周斌 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2009 年 6 月 25 日
江苏省出版物发行协会 会长 2007 年 7 月 1 日
汪维宏 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 监事会主席 2012 年 6 月 25 日
林海涛 苏兴金融租赁有限公司 董事 2014 年 4 月
四川凤凰酒业有限公司 董事 2015 年 5 月
单翔 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2016 年 3 月 23 日
吴小毓 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 财务总监 2012 年 6 月 25 日
徐小琴 南京宁马高速公路有限公司 董事长
姜宁 南京大学 教授
张利军 江苏东恒律师事务所 主任
南京市律师协会 会长
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《高级管理人员薪酬管理制度》对全体高级管理人
员在报告内履行职务的情况进行评议，确定高级管理人员的报酬，董事、监事的报酬由股东大会批准。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其履行职责的工作量；职工代表监事报酬的
确定依据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度
业绩完成情况。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 427.45 万元。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 427.45 万元。
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以上
高中及以下
合计
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定薪酬管理制度的指导思想及原则
1、 坚持效率优先、兼顾公平的原则，有利于员工个人和公司的共同发展。
2、 在薪酬设计上，充分体现以岗定薪、按绩取酬的原则，强化激励性，增强动态性，以便在公
司内部形成良性竞争机制。
3、 在保证公司整体竞争力的前提下，力争薪酬水平接近本地区同行业领先水平，有效吸引、留
住和激励人才，提高公司的核心竞争力。
4、 体现可操作性和可调整性。
(三) 培训计划
□适用 √不适用
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、上
海证券交易所的有关要求，建立了较为完善的公司治理结构和公司治理制度。公司股东大会、董
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2017 年年度报告
事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，关联董事对相关关联
交易事项进行回避表决，保证关联交易不损害中小股东利益，确保公司健康、平稳的发展。
1、关于公司股东和股东大会
报告期内，公司共召开了 2 次股东大会，会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及表
决程序均符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。公司能够确
保所有股东，尤其是中小股东的平等地位，确保股东充分行使合法权利。公司聘请律师出席股东
大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了
股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与公司
本公司控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位谋取额外的利益。
控股股东严格按照重组承诺履行承诺事项。本公司董事、监事的选举及其他高级管理人员的聘任、
解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序。本公司与控股股东在人员、资产、财务、机
构和业务上做到了\"五分开\"，公司董事会、监事会及其他公司治理机构依法独立运作。
3、关于董事与董事会
本公司董事严格按照相关法律、法规和《公司章程》的规定，忠实、勤勉地履行职责。本公
司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司董事会向股东大会负责，按照法
定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规则》、
《独立董事工作制度》的规定行使职权，注重维护公司和全体股东的利益。
公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，各专门委员会能够积极履
行职责，为董事会的决策提供科学专业的意见。
4、关于监事与监事会
本公司监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司监事会严格按照法律、
法规及《公司章程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时
会议，对公司财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，
维护公司及股东的合法权益。
5、关于相关利益者
本公司鼓励员工通过与董事会、监事会和高级管理人员的直接沟通和交流，反映员工对公司
经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。本公司尊重和维护银行以及其他债权人、
客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公司持续、健康地发展。
6、关于投资者关系及相关利益者
公司积极接待机构及个人投资者，耐心、细致解答投资者关于公司经营发展及其它重要事项
方面的疑问。进一步加强了投资者对公司的了解和认同，使投资者能够正确判断公司的投资价值，
建立上市公司与投资者之间顺畅的沟通渠道，切实维护投资者利益。
7、关于信息披露及透明度
本公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》和《信息披露管理办法》的规定，真实、准
确、完整、及时地披露信息。在报告期内及时完成了定期报告及临时公告信息披露工作。本公司
认真对待股东来信、来电、来访和咨询，确保所有股东有平等的机会获得信息。
8、关于内幕知情人登记管理
公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制度》，本报告期内，公司按照该
制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人员情况作了登记备案。报告期内
不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊
会议届 召开日
决议刊登的指定网站的查询索引 登的披
次 期
露日期
2016 年 2017 http://www.sse.com.cn/disclosure/
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2017 年年度报告
年度股 年5月 listedinfo/announcement/c/2017-05-26/600716_20170526_1.pdf 年5月
东大会 25 日 26 日
2017 年 2017 http://www.sse.com.cn/disclosure/
第一次 年 11 listedinfo/announcement/c/2017-11-15/600716_20171115_4.pdf 年 11
临时股 月 14 月 15
东大会 日 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
周斌 否 7 7 6 0 0 否
汪维宏 否 7 7 6 0 0 否
王烈 否 7 7 6 0 0 否
林海涛 否 7 7 6 0 0 否
徐小琴 是 7 7 6 0 0 否
姜宁 是 7 7 6 0 0 否
张利军 是 7 7 6 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。
1、在报告期内的 2016 年度报告审计期间，审计委员会与公司及年审会计师进行了充分的沟
通，董事会审计委员会认为公司编制的财务报表的有关数据真实反映了公司截止 2016 年 12 月 31
日的资产负债情况和 2016 年度的生产经营成果，同意以此财务报表为基础制作公司 2016 年度报
告及摘要。对于公司涉及的向关联自然人出售商业房产的关联交易，审计委员会认为此交易价格
公允，没有损害上市公司及其股东利益，同时有利于公司资金回笼。
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2017 年年度报告
2、董事会战略委员会在公司制定发展战略时，提出了重要的意见和建议，对公司日常经营活
动中的新项目投资价值判断给予明确意见和建议。
3、董事会薪酬与考核委员会对公司 2016 年度经营情况进行了考核，并根据考核结果及《高
级管理人员薪酬管理制度》确定高级管理人员 2016 年度薪酬。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《高级管理人员薪酬管理制度》的有关规定，按照公司年度目标对公司高级管理人
员进行了考核。同时将考核结果作为高管人员薪酬发放的标准之一，激励其提高经营管理能力。
此外，公司建立了目标责任和绩效考评体系，通过年度、季度和月度工作计划，将公司各职能部
门、子公司以及高管人员的责、权、利和目标、业绩相挂钩，并通过各项措施进行分解、落实，
起到了激励和约束的作用。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司《2017 年度内部控制评价报告》详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
立信会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的公司
《2017 年度内部控制审计报告》。详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债
简 利率 交易
债券名称 代码 发行日 到期日 券 还本付息方式
称 （%） 场所
余
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2017 年年度报告
额
江苏凤凰置业 14 122323 2014 2019 7.5 5.65% 单利按年计息，不计 上海
投资股份有限 凤 年9月 年9月 亿 复利，每年付息一次， 证券
公司 2014 年公 凰 12 日 12 日 元 到期一次还本，最后 交易
司债券 债 一期利息随本金的兑 所
付一起支付
江苏凤凰置业 16 135346 2016 2021 20 4.59% 单利按年计息，不计 上海
投资股份有限 凤 年3月 年3月 亿 复利，每年付息一次， 证券
公司 2016 年公 凰 29 日 29 日 元 到期一次还本，最后 交易
司债券（第一 01 一期利息随本金的兑 所
期） 付一起支付
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2017 年 3 月 29 日支付了自 2016 年 3 月 29 日至 2017 年 3 月 28 日期间的利息，每 1
手“16 凤凰 01”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。详见查询索引：
http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
公司于 2017 年 9 月 12 日支付了自 2016 年 9 月 12 日至 2017 年 9 月 11 日期间的利息，每 1
手“14 凤凰债”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 56.50 元（含税）。详见查询索引：
http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 凤凰债”到期日：若投资者行使回售选择权，则到期日为 2017 年 9 月 12 日，否则到期
日为 2019 年 9 月 12 日。“14 凤凰债”面向公众投资者发行。“14 凤凰债”于 2017 年 9 月 12
日施行回售，回售有效期登记的回售数量为 0 张，回售金额为 0 元。“14 凤凰债”剩余债券余额
为 7.5 亿元。
“16 凤凰 01”到期日：若投资者行使回售选择权，则到期日为 2019 年 3 月 29 日，否则到
期日为 2021 年 3 月 29 日。“16 凤凰 01”以非公开发行方式面向合格投资者发行。“16 凤凰 01”
在报告期内未到行权日，不存在行权情况。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
14 凤凰债
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人
联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
其他说明：
√适用 □不适用
名称 申万宏源证券有限公司
16 凤凰 01 办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人 联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
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2017 年年度报告
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
“14 凤凰债”募集资金扣除发行费用后剩余 7.425 亿元，全部用于补充公司营运资金，已全部
使用完毕。使用情况具体如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
江苏凤凰置业 2014-10-20 294,200,000 补充营运资金
合肥凤凰地产 2015-01-20 380,000,140 补充营运资金
镇江凤凰地产 2015-03-31 68,299,860 补充营运资金
合计 742,500,000
“16 凤凰 01”扣除发行费用后剩余 19.8 亿元，截止到报告期末，用于偿还借款和补充营运资
金已使用 1,807,714,285 元，使用情况如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000 补充营运资金
南通凤凰 2016.5.17 260,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000 归还借款
盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2016.11.30 50,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.5.22 50,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2017.8.23 100,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.8.31 172,714,285 归还借款
盐城凤凰 2017.9.5 10,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.11.30 20,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.12.18 300,000,000 归还借款
合计 1,807,714,285
“16 凤凰 01”扣除发行费用后用于偿还借款和补充公司营运资金，募集资金的使用与募集说明
书约定的一致。公司募集资金专项账户运行规范，各次资金提取前均履行了公司财务制度规定的
审批程序。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2017 年 4 月 28 日出具“14 凤凰债”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2017 年 4 月 28 日出具“16 凤凰 01”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司将于本年度报告出具日起 2 个月内出具“14 凤凰债”和
“16 凤凰 01”的跟踪评级报告，跟踪评级报告将在上交所网站面向公众投资者披露，请投资者予以
关注。
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2017 年年度报告
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
1、增信机制
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的担保人均为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。根据中国证券监
督管理委员会、上海证券交易所信息披露要求，因为担保人 2017 年年度报告披露时间晚于本公司
2017 年年度报告披露时间，本年度报告暂不披露担保人财务信息。担保人 2017 年年度报告将在
中国货币网和上交所网站公布，担保人财务情况、对外担保情况、除发行人股权外的其他主要资
产、以及该部分资产的权利限制及是否存在后续权利限制安排等情况敬请投资者查阅。
担保人资信状况良好，2017 年维持主体 AAA 的主体评级。
2、偿债计划及其他保障措施
报告期内，公司债券的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变
更，且均得到有效执行。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券未出现需召开债券持有人会议之事项，未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
受托管理人按照受托管理协议履行义务，未出现违约的情况。
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的 2017 年受托管理事务报告将于本年度报告出具日起 1 个月内披
露，受托管理事务报告将在上交所网站面向公众投资者披露，请投资者予以关注。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上
主要指标 2017 年 2016 年 年同期增 变动原因
减（%）
息税折旧 65,073,853.32 204,832,589.51 -68.23 本年主营业务收入较上年有所下降，
摊销前利 泰兴、镇江项目开始交付结转收入，
润 因地价较高，销售毛利率偏低（其中
泰兴项目毛利率为负数）导致本年盈
利能力大幅下降
流动比率 3.68 2.84 29.47
速动比率 1.00 0.87 14.73
资产负债 59.20 63.11 -6.21
率（%）
EBITDA 全 0.02 0.07 -64.09 主要是息税折旧摊销前利润较上年
部债务比 大幅减少所致
利息保障 0.32 1.96 -83.93 主要是息税前利润较上年大幅减少
倍数 所致
现金利息 2.62 5.51 -52.40 主要是经营活动产生的现金流量净
保障倍数 额较上年大幅减少所致
EBITDA 利 0.34 1.99 -82.73 主要是息税折旧摊销前利润较上年
息保障倍 大幅减少所致
数
贷款偿还 100
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率（%）
利息偿付 100
率（%）
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
报告期内未获得银行授信,使用以前年度银行授信下款 0 万元,偿还银行贷款 36225.71 万元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司将募集资金用于偿还借款和补充公司营运资金，符合募集说明书中的相关约定；
公司未发生违反募集说明书中约定或承诺的情况。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司全体股东：
我们审计了江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称凤凰股份）财务报表，包括 2017 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2017 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流
量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了凤凰
股份 2017 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2017 年度的合并及母公司经营成果和现金
流量。
一、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于凤凰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充
分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
二、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会 评价存货的可变现净值相关的审计程序包括以
计政策、会计估计”注释 （十二）所述的会 下各项：
计政策及“五、 合并财务报表项目附注”注释 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序
（四）。 包括：
2017 年 12 月 31 日，凤凰股份开发成本、 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
开发产品、拟开发土地等(以下统称“存货”) 存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的
余额为人民币 4,301,749,762.53 元。该等存 设计和运行有效性；
货按照成本与可变现净值孰低计量。 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
在确定存货可变现净值过程中，管理层 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预
需要对每个拟开发项目和在建项目至完工时 测所反映的总开发成本预算；
将要发生的建造成本作出最新估计，并估算 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
每个开发项目的预期未来售价和未来销售费 采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的
用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的 关键估计和假设，与市场可获取数据和凤凰股份的
管理层判断和估计。 销售预算计划进行比较；
我们已识别凤凰股份存货的可变现净值 4、将各存货项目的估计建造成本与凤凰股份的
的评估为关键审计事项，原因是估计开发成 最新预算进行比较，并将截止 2017 年 12 月 31 日发
本及各开发项目的未来售价涉及固有风险， 生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测的准
以及计算可变现净值使用的估计和判断中存 确性和预算过程。
在管理层偏向的风险。
（二）房地产开发项目收入的确认
收入确认的会计政策详情及收入的分类 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审
请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政 计程序中包括以下程序：
策和会计估计”注释（二十四）所述的会计 1、评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
政策及“五、合并财务报表项目附注”注释 键内部控制的设计和运行有效性；
（二十七）。 2、检查凤凰股份的房产销售合同条款，以评价
截止 2017 年 12 月 31 日，凤凰股份营业 收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
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2017 年年度报告
收入为人民币 1,343,112,300.87 元。 3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，
由于房地产开发项目的收入对凤凰股份 检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支
的重要性，以及单个房地产开发项目销售收 持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照收
入确认上的细小错误汇总起来可能对凤凰股 入确认政策确认；
份的利润产生重大影响，因此，我们将收入 4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
确认识别为关键审计事项。 目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件
的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰
当的期间确认。
三、其他信息
凤凰股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括凤凰股份 2017 年年度报
告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
四、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估凤凰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督凤凰股份的财务报告过程。
五、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对凤凰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致凤凰股份不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就凤凰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
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从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
二、财务报表
合并资产负债表
2017 年 12 月 31 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 五、（一） 2,003,637,139.52 2,597,544,937.50
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 五、（二） 3,334,914.01 5,180,990.69
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 五、（三） 26,280,490.07 25,554,915.30
买入返售金融资产
存货 五、（四） 4,301,749,762.53 6,229,176,824.98
持有待售资产 五、（五） 1,182,008,210.07
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、（六） 1,183,328.92 110,282,783.22
流动资产合计 7,518,193,845.12 8,967,740,451.69
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 五、（七） 477,992,298.81 477,992,298.81
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 五、（八） 154,468,394.11 12,918,838.00
固定资产 五、（九） 23,880,493.70 13,216,239.48
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、（十） 5,893,362.63 6,718,900.35
开发支出
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商誉 五、（十一） 225,911,760.07
长期待摊费用 五、（十二） 423,413.67 369,545.12
递延所得税资产 五、（十三） 67,527,192.32 97,966,860.24
其他非流动资产
非流动资产合计 730,185,155.24 835,094,442.07
资产总计 8,248,379,000.36 9,802,834,893.76
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 五、（十四） 955,263,689.11 634,637,222.37
预收款项 五、（十五） 361,072,608.08 628,671,636.06
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五、（十六） 6,160,154.07 2,952,644.11
应交税费 五、（十七） 46,050,864.40 62,321,691.40
应付利息 五、（十八） 82,921,643.88 82,921,643.86
应付股利
其他应付款 五、（十九） 593,101,879.57 1,576,978,071.87
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、（二十） 169,085,714.00
其他流动负债
流动负债合计 2,044,570,839.11 3,157,568,623.67
非流动负债：
长期借款 五、（二十一） 193,171,428.00
应付债券 五、（二十二） 2,734,506,849.27 2,729,006,849.28
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 五、（十三） 103,558,464.34 106,987,490.66
其他非流动负债
非流动负债合计 2,838,065,313.61 3,029,165,767.94
负债合计 4,882,636,152.72 6,186,734,391.61
所有者权益
股本 五、（二十三） 936,060,590.00 936,060,590.00
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其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 五、（二十四） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股 0.00
其他综合收益 0.00
专项储备
盈余公积 五、（二十五） 142,075,439.74 142,042,138.09
一般风险准备 0.00
未分配利润 五、（二十六） 701,698,573.78 949,351,651.15
归属于母公司所有者权益合计 3,259,449,034.68 3,507,068,810.40
少数股东权益 106,293,812.96 109,031,691.75
所有者权益合计 3,365,742,847.64 3,616,100,502.15
负债和所有者权益总计 8,248,379,000.36 9,802,834,893.76
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2017 年 12 月 31 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 549,284,115.18 997,440,326.16
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 12,500.00
应收利息 160,201.70
应收股利 190,000,000.00 190,000,000.00
其他应收款 十四、（一） 58,985,507.74 0.00
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 798,282,122.92 1,187,600,527.86
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 2,923,893,032.96 2,641,178,747.96
长期股权投资 十四、（二） 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
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2017 年年度报告
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,485,043,647.62 5,202,329,362.62
资产总计 6,283,325,770.54 6,389,929,890.48
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 1,383,656.32 424,164.17
应交税费 3,759,136.48 3,722,451.16
应付利息 82,921,643.88 82,921,643.86
应付股利
其他应付款 181,226.56 272,307.02
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 88,245,663.24 87,340,566.21
非流动负债：
长期借款
应付债券 2,734,506,849.27 2,729,006,849.28
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,734,506,849.27 2,729,006,849.28
负债合计 2,822,752,512.51 2,816,347,415.49
所有者权益：
股本 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
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2017 年年度报告
减：库存股 0.00
其他综合收益 0.00
专项储备
盈余公积 68,870,396.67 68,870,396.67
未分配利润 19,855,241.88 132,864,458.84
所有者权益合计 3,460,573,258.03 3,573,582,474.99
负债和所有者权益总计 6,283,325,770.54 6,389,929,890.48
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,343,112,300.87 1,818,479,449.05
其中：营业收入 五、（二十七） 1,343,112,300.87 1,818,479,449.05
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,485,560,372.04 1,722,970,513.39
其中：营业成本 五、（二十七） 1,191,267,223.41 1,303,068,406.20
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 五、（二十八） 59,359,904.78 169,858,673.41
销售费用 五、（二十九） 34,959,988.21 42,665,200.89
管理费用 五、（三十） 40,204,517.29 33,059,528.74
财务费用 五、（三十一） 154,592,027.26 178,598,456.87
资产减值损失 五、（三十二） 5,176,711.09 -4,279,752.72
加：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－” 五、（三十三） 29,831,880.96 30,031,101.60
号填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
资产处置收益（损失以 五、（三十四） 368,356.13
“－”号填列）
汇兑收益（损失以“－”
号填列）
其他收益 五、（三十五） 1,389,120.00
三、营业利润（亏损以“－”号 -111,227,070.21 125,908,393.39
填列）
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2017 年年度报告
加：营业外收入 五、（三十六） 895,803.42 256,970.32
减：营业外支出 五、（三十七） 9,497,550.28 962,721.94
四、利润总额（亏损总额以 -119,828,817.07 125,202,641.77
“－”号填列）
减：所得税费用 五、（三十八） 36,922,778.34 75,079,225.64
五、净利润（净亏损以“－”号 -156,751,595.41 50,123,416.13
填列）
(一)按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损 -156,751,595.41 50,123,416.13
以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
(二)按所有权归属分类
1.少数股东损益 -2,737,878.79 -2,309,950.09
2.归属于母公司股东的净 -154,013,716.62 52,433,366.22
利润
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综
合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损
益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单
位不能重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益
的其他综合收益
1.权益法下在被投资单
位以后将重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公
允价值变动损益
3.持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的
有效部分
5.外币财务报表折算差
额
6.其他
归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 -156,751,595.41 50,123,416.13
归属于母公司所有者的综合 -154,013,716.62 52,433,366.22
收益总额
归属于少数股东的综合收益 -2,737,878.79 -2,309,950.09
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.1645 0.0570
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2017 年年度报告
（二）稀释每股收益(元/股) -0.1645 0.0570
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 398,810.03 394,522.31
销售费用 983.02 19,106.27
管理费用 11,548,772.58 8,856,717.67
财务费用 7,509,427.30 7,557,984.96
资产减值损失 1,125,991.00
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填 十四、（三） 190,000,000.00
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -19,457,992.93 172,045,677.79
加：营业外收入 54,835.07
减：营业外支出 11,500.65
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -19,403,157.86 172,034,177.14
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -19,403,157.86 172,034,177.14
(一)持续经营净利润（净亏损以 -19,403,157.86 172,034,177.14
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 0.00
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负
债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重
分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
（二）以后将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下在被投资单位以后
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2017 年年度报告
将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -19,403,157.86 172,034,177.14
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
2017 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,132,350,103.15 2,055,708,114.10
金
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产净增加
额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现 五、（三十九） 99,235,025.87 111,853,576.16
金
经营活动现金流入小计 1,231,585,129.02 2,167,561,690.26
购买商品、接受劳务支付的现 687,731,921.29 1,159,794,449.23
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
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2017 年年度报告
支付原保险合同赔付款项的现
金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的 27,216,109.79 22,724,064.55
现金
支付的各项税费 180,129,512.67 190,711,903.09
支付其他与经营活动有关的现 五、（三十九） 127,451,241.63 81,512,747.90
金
经营活动现金流出小计 1,022,528,785.38 1,454,743,164.77
经营活动产生的现金流量 209,056,343.64 712,818,525.49
净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,300,000,000.00
取得投资收益收到的现金 30,521,531.02 30,031,101.60
处置固定资产、无形资产和其 411,618.29
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 1,330,521,531.02 30,442,719.89
购建固定资产、无形资产和其 656,235.73 66,779.50
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 1,200,000,000.00 145,800,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 1,200,656,235.73 145,866,779.50
投资活动产生的现金流量 129,865,295.29 -115,424,059.61
净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,479,994,538.23
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 145,800,000.00
发行债券收到的现金 2,000,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 3,625,794,538.23
偿还债务支付的现金 362,257,142.00 1,353,992,858.00
分配股利、利润或偿付利息支 271,901,678.90 164,774,260.86
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现 五、（三十九） 300,000,000.00 787,525,000.00
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2017 年年度报告
金
筹资活动现金流出小计 934,158,820.90 2,306,292,118.86
筹资活动产生的现金流量 -934,158,820.90 1,319,502,419.37
净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 五、（四十） -595,237,181.97 1,916,896,885.25
加：期初现金及现金等价物余 五、（四十） 2,568,348,261.85 651,451,376.60
额
六、期末现金及现金等价物余额 五、（四十） 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附 本期发生额 上期发生额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 13,228,671.46 12,340,254.94
经营活动现金流入小计 13,228,671.46 12,340,254.94
购买商品、接受劳务支付的现金 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 8,179,368.38 5,723,437.31
支付的各项税费 3,684,046.34 1,636,645.53
支付其他与经营活动有关的现金 2,771,966.49 3,140,779.02
经营活动现金流出小计 14,635,381.21 10,500,861.86
经营活动产生的现金流量净额 -1,406,709.75 1,839,393.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 0.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的
现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 260,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 260,000,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -260,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,479,994,538.23
取得借款收到的现金
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2017 年年度报告
发行债券收到的现金 2,000,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 442,882,301.20 306,381,979.65
筹资活动现金流入小计 442,882,301.20 3,786,376,517.88
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 231,917,517.43 42,375,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 657,714,285.00 2,501,178,747.96
筹资活动现金流出小计 889,631,802.43 2,543,553,747.96
筹资活动产生的现金流量净额 -446,749,501.23 1,242,822,769.92
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -448,156,210.98 984,662,163.00
加：期初现金及现金等价物余额 997,440,326.16 12,778,163.16
六、期末现金及现金等价物余额 549,284,115.18 997,440,326.16
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2017 年年度报告
合并所有者权益变动表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 减：库 其他综 专项 一般风
股本 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
先 续 存股 合收益 储备 险准备
他
股 债
一、上年期末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,042,138.09 949,351,651.15 109,031,691.75 3,616,100,502.15
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 0.00 0.00 142,042,138.09 0.00 949,351,651.15 109,031,691.75 3,616,100,502.15
三、本期增减变动金额 33,301.65 -247,653,077.37 -2,737,878.79 -250,357,654.51
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -154,013,716.62 -2,737,878.79 -156,751,595.41
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 33,301.65 -93,639,360.75 -93,606,059.10
1．提取盈余公积 33,301.65 -33,301.65
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -93,606,059.10 -93,606,059.10
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
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2017 年年度报告
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,075,439.74 701,698,573.78 106,293,812.96 3,365,742,847.64
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 其他综 专项 一般风
股本 优 永 资本公积 盈余公积 未分配利润
其 存股 合收益 储备 险准备
先 续
他
股 债
一、上年期末余额 740,600,634.00 195,079,848.93 0.00 0.00 138,731,452.92 0.00 900,228,970.10 111,341,641.84 2,085,982,547.79
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 740,600,634.00 195,079,848.93 0.00 0.00 0.00 138,731,452.92 0.00 900,228,970.10 111,341,641.84 2,085,982,547.79
三、本期增减变动金额 195,459,956.00 1,284,534,582.23 0.00 0.00 3,310,685.17 0.00 49,122,681.05 -2,309,950.09 1,530,117,954.36
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 52,433,366.22 -2,309,950.09 50,123,416.13
（二）所有者投入和减少 195,459,956.00 1,284,534,582.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,994,538.23
资本
1．股东投入的普通股 195,459,956.00 1,284,534,582.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,994,538.23
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 3,310,685.17 0.00 -3,310,685.17 0.00 0.00
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 3,310,685.17 0.00 -3,310,685.17 0.00 0.00
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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2017 年年度报告
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 0.00 0.00 142,042,138.09 0.00 949,351,651.15 109,031,691.75 3,616,100,502.15
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 936,060, 2,435,7 68,870, 132,864 3,573,5
590.00 87,029. 396.67 ,458.84 82,474.
48
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060, 2,435,7 0.00 0.00 68,870, 132,864 3,573,5
590.00 87,029. 396.67 ,458.84 82,474.
48
三、本期增减变动金额（减 -113,00 -113,00
少以“－”号填列） 9,216.9 9,216.9
80 / 169
2017 年年度报告
6 6
（一）综合收益总额 -19,403 -19,403
,157.86 ,157.86
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -93,606 -93,606
,059.10 ,059.10
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -93,606 -93,606
配 ,059.10 ,059.10
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060, 2,435,7 68,870, 19,855, 3,460,5
590.00 87,029. 396.67 241.88 73,258.
48
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2017 年年度报告
上期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 740,600, 1,151,2 0.00 0.00 54,107, -24,407 1,921,5
634.00 52,447. 679.02 ,000.65 53,759.
25
加：会计政策变更 0.00
前期差错更正 0.00
其他 0.00
二、本年期初余额 740,600, 1,151,2 0.00 0.00 0.00 54,107, -24,407 1,921,5
634.00 52,447. 679.02 ,000.65 53,759.
25
三、本期增减变动金额（减 195,459, 1,284,5 0.00 0.00 14,762, 157,271 1,652,0
少以“－”号填列） 956.00 34,582. 717.65 ,459.49 28,715.
23
（一）综合收益总额 172,034 172,034
,177.14 ,177.14
（二）所有者投入和减少资 195,459, 1,284,5 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,9
本 956.00 34,582. 94,538.
23
1．股东投入的普通股 195,459, 1,284,5 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,9
956.00 34,582. 94,538.
23
2．其他权益工具持有者投入 0.00
资本
3．股份支付计入所有者权益 0.00
的金额
4．其他 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 14,762, -14,762 0.00
717.65 ,717.65
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 14,762, -14,762 0.00
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2017 年年度报告
717.65 ,717.65
2．对所有者（或股东）的分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
配
3．其他 0.00
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股 0.00
本）
2．盈余公积转增资本（或股 0.00
本）
3．盈余公积弥补亏损 0.00
4．其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00
2．本期使用 0.00
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末余额 936,060, 2,435,7 0.00 0.00 68,870, 132,864 3,573,5
590.00 87,029. 396.67 ,458.84 82,474.
48
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2017 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公
司（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕
第 9 号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用
社会募集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监
发审字〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公
众公开发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政
管理局核发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，
耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券
代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每
10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通
股（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此
次增发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每
10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重
大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可
〔2009〕1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以
下简称“凤凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组
方案，耀华集团将其持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股
转让至凤凰集团名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。
重大资产重组完成后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司
447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围
及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的
1300001000304 号企业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤
凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票
简称由“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份
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977,000 股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所
交易系统增持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。
2013 年 2 月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份
6,597,456 股, 江苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有
本公司股份 457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团
通过二级市场增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本
公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司
股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票
的批复》证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956
股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币
936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本
公司股份总数的 52.44%。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数量
169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：南
京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：周斌。本公司统一社会信用代
码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商品
房销售。
本财务报表已经公司全体董事于 2018 年 3 月 27 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2017 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
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合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其
他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
3. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基
本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以
下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
4. 持续经营
√适用 □不适用
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
见下述说明。
5. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
6. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
7. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
8. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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9. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1、同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方
收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取
得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时
计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
2、非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时
计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
1. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1) 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控
制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2) 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报
表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业
会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财
务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一
致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表
时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对
于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子
公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行
调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并
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资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债
表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量
表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开
始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方
在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之
前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰
晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲
减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产
负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持
有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉
及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其
他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日
所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产
生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现
金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股
权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的
投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益
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及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于
被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上
述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投
资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各
项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并
财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控
制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行
会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子
公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产
负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存
收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款
与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
2. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经
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营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行
会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
3. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动
风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
4. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
5. 金融工具
√适用 □不适用
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或
金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作
为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认
金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（提示：如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）计
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算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间
内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上
有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作
为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和
相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入
其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及
与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入
其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终
止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融
资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将
金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将
下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资
产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
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金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账
面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种
下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成
的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原
减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
6. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
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单项金额重大的判断依据或金额标准
对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、
其他应收款等，以下同）单独进行减值测试。
单项金额重大是指：应收款项余额在 100 万元
以上的（含 100 万元）。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未
来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认
减值损失，计提坏账准备。单独测试未发生减
值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准
备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的应收款项 除单项金额重大及单项金额虽不重大但单独计
提坏账准备的应收款项以外的应收款项
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 10
其中：1 年以内分项，可添加行
1－2 年 20
2－3 年 50
3 年以上
3－4 年 80
4－5 年
5 年以上
2－4 年
4 年以上 100
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 本公司的下属控股公司及下属控股公司之间的应
收款项，按个别认定法单独进行减值测试。
坏账准备的计提方法 有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额
虽不重大的应收款项，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备。
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7. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类
存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。
2、不同类别存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可变现净值时，
存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相
关税费后的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计
提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，
且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备
金额内转回，转回的金额计入当期损益。
3、发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
6、开发用土地的核算方法：
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关税费
作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7、公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8、质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期限、从
应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量问题
时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清
算。
8. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售
将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得
批准。
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9. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司
联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证
券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单
位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到
合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，
调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价
值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资
成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的
已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为
基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资
期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有
者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资
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产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产
构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和
“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资
的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过
上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，
计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损
益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法
核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益
法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了对被
投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影
响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不
能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行
会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股
权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
10. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完
成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用
建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销
政策执行。
公司将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货，转换
日为租赁期届满、董事会或类似管理当局机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外
销售的日期。
11. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
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(2).折旧方法
√适用 □不适用
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定
折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不
同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资
产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期
与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-35 3% 2.77%-4.85%
机器设备 10 3% 9.7%
电子设备 3 3% 32.33%
运输设备 4 3% 32.33%
其他设备 5 3% 19.40%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：（1）租赁
期满后租赁资产的所有权归属于本公司；（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使
选择权时该资产的公允价值；（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；（4）租赁开始日的
最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
12. 在建工程
√适用 □不适用
1、在建工程类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价
值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使
用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本
公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估
价值，但不调整原已计提的折旧额。
13. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
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（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费
用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该
资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数（按每季季末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般
借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者
溢价金额，调整每期利息金额。
14. 生物资产
□适用 √不适用
15. 油气资产
□适用 √不适用
16. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资
产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并
将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据
表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价
值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
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在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资
产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计
入当期损益。
17. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形
资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可
收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允
价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按
单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资
产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的
账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相
关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产
组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
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在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组
组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减
值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）
与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减
值损失。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
18. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司
长期待摊费用包括装修费、人防停车费。
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、摊销年限
项 目 摊销年限
办公室装修 3年
宿舍装修 1年
人防停车费 3年
19. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充
养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支
出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项
的孰低者计量设定受益计划净资产。
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所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义
务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司
债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会
计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部
结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认
结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支
付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
20. 预计负债
√适用 □不适用
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或
提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确
认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计
数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的
可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有
事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
21. 股份支付
□适用 √不适用
22. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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23. 收入
√适用 □不适用
1、销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续
管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很
可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了
销售合同，并履行了合同规定的义务；按合同规定向客户交付房屋；取得了销售价款或确信可以
取得；成本能够可靠地计量。
2、提供劳务收入确认的具体判断标准
在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入，不能
够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不
能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够流入企业，
与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3、确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定让渡
资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的义
务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。
24. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；
与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发
生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与
本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
确认时点
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(一)企业能够满足政府补助所附条件；
(二)企业能够收到政府补助。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
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（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
25. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的
发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得
税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得
税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以
抵销后的净额列报。
26. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入
当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认
为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，
则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2)、融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认
的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确
认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关
的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
27. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1、终止经营
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终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被
本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
2、关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同
控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企
业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其
他企业。
28. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
1、 重要会计政策变更
执行《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计准则
第 16 号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》。
财政部于 2017 年度发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营》，自 2017 年 5 月 28 日起施行，对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营，要求采用未来适用法处理。
财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 16 号——政府补助》，修订后的准则自 2017 年 6
月 12 日起施行，对于 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助，要求采用未来适用法处理；对于 2017
年 1 月 1 日至施行日新增的政府补助，也要求按照修订后的准则进行调整。
财政部于 2017 年度发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》，对一般企业财
务报表格式进行了修订，适用于 2017 年度及以后期间的财务报表。
本公司执行上述三项规定的主要影响如下：
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
（1）与本公司日常活动相关的 按财政部规定执行 调增其他收益本年金额
政府补助，计入其他收益，不 1,389,120.00 元，调减营业外
再计入营业外收入。比较数据 收入本年金额 1,389,120.00
不调整。 元。
（2）施行日存在的持有待售的 按财政部规定执行 调增持有待售资产
非流动资产，计入持有待售资 1,182,008,210.07 元，调减存
产，相关负债计入持有待售负 货（拟开发土地）
债。比较数据不调整。 956,096,450.00 元，商誉
225,911,760.07 元。
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（3）在利润表中新增“资产处 按财政部规定执行 营业外收入上年金额减少
置收益”项目，将部分原列示 368,356.13 元，重分类至资产
为“营业外收入”的资产处置 处置收益。
损益重分类至“资产处置收
益”项目。比较数据相应调整。
（4）在利润表中分别列示“持 按财政部规定执行 列示持续经营净利润本年金额
续经营净利润”和“终止经营 -156,751,595.41 元，上年金额
净利润”。比较数据相应调 50,123,416.13 元；列示终止经
整。 营净利润本年金额 0.00 元，上
年金额 0.00 元。
其他说明
无
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
29. 其他
□适用 √不适用
六、税项
30. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和 17%、11%、6%、5%
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的进
项税额后，差额部分为应交增值
税
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 5%
年 5 月 1 日起，营改增交纳增值
税）
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计 7%
缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计 3%
缴
地方教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计 2%
缴
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额 超率累进税率
和规定的税率计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
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31. 税收优惠
□适用 √不适用
32. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 4,733.37 4,594.62
银行存款 1,973,106,346.51 2,568,343,667.23
其他货币资金 30,526,059.64 29,196,675.65
合计 2,003,637,139.52 2,597,544,937.50
其中：存放在境外的款
项总额
其他说明
其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 年初余额
保函保证金 7,198,100.00 7,884,000.00
个贷保证金 12,032,711.45 21,312,675.65
质量保证金 11,295,248.19 0.00
合计 30,526,059.64 29,196,675.65
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对
变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
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(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 2,583,461.61 77.47% 2,589,480.24 49.98
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1至2年 206,528.14 6.19% 2,335,485.05 45.08
2至3年 308,698.86 9.26% 241,125.40 4.65
3 年以上 236,225.40 7.08% 14,900.00 0.29
合计 3,334,914.01 100.00% 5,180,990.69 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
预付对象 期末余额
的比例
国网江苏省电力公司镇江供电公司 931,000.00 27.92%
江苏省建筑工程集团有限公司 357,339.44 10.72%
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 252,971.65 7.59%
李晓锋 250,084.72 7.50%
国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司 210,000.00 6.30%
合计 2,001,395.81 60.03%
其他说明
√适用 □不适用
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中预付关联方款项，详见注释九、（四）。
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
单项金额重大并 1,125,991.00 2.59 1,125,991.00 100.00 0.00 1,125,991.00 3.11 1,125,991.00 100.00 0.00
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征 42,297,748.58 97.41 16,017,258.51 37.87 26,280,490.07 35,025,298.75 96.89 9,470,383.45 27.04 25,554,915.30
组合计提坏账准
备的其他应收款
单项金额不重大 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 43,423,739.58 100.00 17,143,249.51 39.48 26,280,490.07 36,151,289.75 100.00 10,596,374.45 29.31 25,554,915.30
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期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
（按单位）
中国耀华玻璃集团 1,125,991.00 1,125,991.00 100.00 预计不可收回
有限公司
合计 1,125,991.00 1,125,991.00 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 11,254,119.25 1,125,411.92 10.00
1 年以内小计 11,254,119.25 1,125,411.92 10.00
1至2年 13,335,588.92 2,667,117.78 20.00
2至3年 6,959,061.28 3,479,530.65 50.00
3 年以上
3至4年 10,018,904.83 8,015,123.86 80.00
4至5年 331,185.00 331,185.00 100.00
5 年以上 398,889.30 398,889.30 100.00
合计 42,297,748.58 16,017,258.51 37.87
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 6,546,875.06 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
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(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
维修基金 10,994,205.71 10,452,763.65
社会保障费 11,543,033.00 3,373,858.00
保证金、押金及其他 20,886,500.87 22,324,668.10
合计 43,423,739.58 36,151,289.75
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
维修基金 代业主付维 10,994,205.71 四年以内 25.32% 6,776,073.73
修基金
中国江苏国际 工程质量保 9,530,999.00 三年以内 21.95% 2,376,845.80
经济技术合作 证金、农民工
集团有限公司 保障金
安徽国信建设 农民工保障 8,988,593.00 三年以内 20.70% 1,226,626.50
集团有限公司 金
合肥市兴泰融 公积金贷款 2,890,500.00 三年以内 6.66% 997,950.00
资担保有限公 保证金
司
墙体基金 墙体基金 2,174,690.00 四年以内 5.01% 1,739,479.00
合计 / 34,578,987.71 / 79.64% 13,116,975.03
期末其他应收款余额中无应收持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
其他应收款期末余额中应收关联方款项，详见注释九、（四）。
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 期初余额
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2017 年年度报告
目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开 2,031,210,884.47 0.00 2,031,210,884.47 3,333,341,916.41 0.00 3,333,341,916.41
发
成
本
开 2,292,697,777.46 22,158,899.40 2,270,538,878.06 1,968,849,738.32 29,111,279.75 1,939,738,458.57
发
产
品
拟 0.00 0.00 0.00 956,096,450.00 0.00 956,096,450.00
开
发
土
地
合 4,323,908,661.93 22,158,899.40 4,301,749,762.53 6,258,288,104.73 29,111,279.75 6,229,176,824.98
计
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末余额 年初余额
盐城凤凰项目 2012.10 2018.06 103,400 万 541,772,195.23 748,187,635.14
合肥凤凰项目 2013.05 2018.12 149,200 万 392,628,565.17 422,100,626.92
镇江凤凰项目 2014.05 2018.06 97,000 万 186,737,251.13 649,521,358.68
泰兴凤凰项目 2014.12 2019.12 194,000 万 160,701,301.73 855,130,101.50
宜兴地产项目 2016.02 2019.12 118,970 万 749,371,571.21 658,402,194.17
合计 -- -- -- 2,031,210,884.47 3,333,341,916.41
（2）开发产品
竣工时
项目名称 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
间
凤凰和鸣苑项目 2008.12 6,781,302.44 0.00 336,748.18 6,444,554.26
凤凰和熙苑 A 地
2010.12 10,917,422.35 0.00 1,561,864.07 9,355,558.28
块
凤凰和熙苑 B 区
2014.12 22,639,209.40 0.00 9,437,358.05 13,201,851.35
住宅
凤凰和美项目 2012.12 952,442.27 0.00 877,531.48 74,910.79
凤凰山庄项目 2014.06 83,338,003.50 0.00 51,394,236.87 31,943,766.63
苏州凤凰项目 2014.03 1,028,649,604.42 0.00 567,163,009.72 461,486,594.70
南通凤凰项目 2014.12 751,431,349.28 0.00 472,839,321.29 278,592,027.99
盐城凤凰项目
2017.12 0.00 211,651,239.91 107,199,918.59 104,451,321.32
（已完工部分）
合肥凤凰项目 2016.12 64,140,404.66 118,360,492.34 64,140,404.66 118,360,492.34
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2017 年年度报告
竣工时
项目名称 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
间
（已完工部分）
镇江凤凰项目
2017.12 0.00 774,293,941.92 233,937,069.19 540,356,872.73
（已完工部分）
泰兴凤凰北地块
2017.11 0.00 1,289,038,342.38 560,608,515.31 728,429,827.07
项目
合计 1,968,849,738.32 2,393,344,016.55 2,069,495,977.41 2,292,697,777.46
（3）拟开发土地
项目 土地面积 拟开发建筑面积 预计开工时间 期末余额 年初余额
南京铁管巷项目 18,108.10 m2 114,291.60 ㎡ -- 0.00 956,096,450.00
合计 -- -- -- 0.00 956,096,450.00
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金
本期减少金额
项目 期初余额 额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已完工
未结算资产
南通凤凰项目 29,111,279.75 0.00 0.00 6,952,380.35 0.00 22,158,899.40
合计 29,111,279.75 0.00 0.00 6,952,380.35 0.00 22,158,899.40
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
(结转开发产品)
盐城凤凰项目 31,794,278.43 0.00 7,159,748.88 24,634,529.55
合肥凤凰项目 13,199,878.36 1,448,726.59 4,655,968.06 9,992,636.89
镇江凤凰项目 29,934,600.15 7,302,333.31 37,115,027.65 121,905.81
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2017 年年度报告
泰兴凤凰项目 324,945.87 840,823.81 988,700.96 177,068.72
宜兴地产项目 10,062.52 0.00 0.00 10,062.52
合 计 75,263,765.33 9,591,883.71 49,919,445.55 34,936,203.49
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管
委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积
3,740.72 平方米，开发成本 22,825,882.03 元，网签给新都街道下属企业—盐城市新都物业服务
有限公司，作为本公司后期建设立体车库的保证，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
11、 持有待售资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预计处置费 预计处置时
项目 期末账面价值 公允价值
用 间
新街口铁管巷拟开发土 1,182,008,210.07 2,322,201,737.61 0.00 2018 年 1 月
地
合计 1,182,008,210.07 2,322,201,737.61 0.00 /
其他说明：
南京龙凤投资置业有限公司名下位于南京市核心商业区新街口铁管巷 A、C 地块(土地面积
18,108.10 平方米、计容建筑面积 114,291.60 平方米)，受政府规划调整影响，一直未开发。现南京
市国土资源局收回该地块，与周边地块统一规划整体开发。2018 年 1 月 17 日，网上交易
NO.2017G84（秦淮区东铁管巷地块）由置地（香港）投资有限公司以 47.7 亿元竞得。根据南京
市秦淮区人民政府提出的补偿方案，收回东铁管巷 A、C 地块土地使用权的补偿方案由按照地块
原出让建筑容量（约 11.43 万平方米）测算，补偿标准为地块收回后重新出让时同用途的楼面成
交价（楼面成交价=成交总价/总计容面积）乘以 A、C 地块原出让建筑面积。
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
理财 0.00 100,000,000.00
应交税费-增值税借方余额重分类 1,183,328.92 10,282,783.22
合计 1,183,328.92 110,282,783.22
其他说明
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2017 年年度报告
无
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
具：
可供出售权益工 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
具：
按公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
计量的
按成本计量 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
的
合计 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
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2017 年年度报告
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备
被投资 在被投资单位持股比
本期现金红利
单位 本期 本期 本期 本期 例(%)
期初 期末 期初 期末
增加 减少 增加 减少
南京证券股份有限公司 476,492,600.00 0.00 0.00 476,492,600.00 0.00 0.00 0.000.00 8.09% 20,020,734.40
无锡凤凰国际文化交流中心有 1,499,698.81 0.00 0.00 1,499,698.81 0.00 0.00 0.000.00 2.35% 0.00
限公司
合计 477,992,298.81 0.00 0.00 477,992,298.81 0.00 0.00 0.00 0.00 / 20,020,734.40
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）与江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）签订《南京证券有限责任公司股权
转让协议》，凤凰集团为履行其于 2008 年 12 月 5 日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有限责任
公司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券 14,800 万元股权转让给凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的
评估报告，该 14,800 万元股权截止 2011 年 12 月 31 日经评估的市场价值为 43,649.26 万元，据此，双方确认本次股权转让的转让价格为人民币 43,649.26
万元，即每股 2.95 元人民币。2012 年 9 月 12 日，中国证券监督管理委员会核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任
公司更名为南京证券股份有限公司（以下简称“南京证券”）。本次变更后，凤凰置业合计持有南京证券 20,020.7344 万股。2018 年 3 月 13 日，南京
证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上市之日起 12 个月内不得转让。
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2017 年年度报告
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 16,016,378.78 0.00 0.00 16,016,378.78
2.本期增加金额 144,519,259.48 0.00 0.00 144,519,259.48
（1）外购 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）存货\固定资产\在 144,519,259.48 0.00 0.00 144,519,259.48
建工程转入
（3）企业合并增加
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2017 年年度报告
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出
4.期末余额 160,535,638.26 0.00 0.00 160,535,638.26
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 3,097,540.78 3,097,540.78
2.本期增加金额 2,969,703.37 0.00 0.00 2,969,703.37
（1）计提或摊销 2,414,017.85 0.00 0.00 2,414,017.85
—存货\固定资产\在 555,685.52 0.00 0.00 555,685.52
建工程
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出
4.期末余额 6,067,244.15 0.00 0.00 6,067,244.15
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 154,468,394.11 0.00 0.00 154,468,394.11
2.期初账面价值 12,918,838.00 0.00 0.00 12,918,838.00
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 建筑面积 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 2,027.93 ㎡ 16,016,378.78 12,474,611.32
凤凰和熙 A 区机械车位 162.10 ㎡ 1,094,734.30 1,066,921.79
凤凰和熙 B 区地下商业 512.13 ㎡ 3,122,011.06 2,987,150.60
凤凰和熙 B 区机械车位 993.24 ㎡ 6,054,920.31 5,901,091.80
凤凰和鸣出租车位（原固定资产转入） -- 2,873,270.04 2,237,892.16
南通凤凰项目（办公商品房） 2,760.99 ㎡ 23,471,944.09 23,043,751.82
苏州凤凰项目（办公） 10,604.83 ㎡ 107,902,379.68 106,756,974.62
合 计 -- 160,535,638.26.00 154,468,394.11
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2017 年年度报告
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 电子设备 运输设备 其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
1.期初余额 15,649,570.19 0.00 4,911,381.53 3,482,708.81 1,492,275.00 2,635,218.77 28,171,154.30
2.本期增加金额 14,746,760.73 0.00 126,035.99 0.00 81,647.24 0.00 14,954,443.96
（1）购置 0.00 126,035.99 0.00 81,647.24 0.00 207,683.23
（2）在建工程转入 14,746,760.73 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 14,746,760.73
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 2,873,270.04 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,873,270.04
（1）处置或报废
转入投资性房地产 2,873,270.04 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,873,270.04
4.期末余额 27,523,060.88 0.00 5,037,417.52 3,482,708.81 1,573,922.24 2,635,218.77 40,252,328.22
二、累计折旧
1.期初余额 3,964,809.83 0.00 3,977,901.69 3,208,254.94 1,247,786.15 2,556,162.21 14,954,914.82
2.本期增加金额 1,262,600.79 0.00 513,889.18 129,012.78 67,102.47 0.00 1,972,605.22
（1）计提 1,262,600.79 0.00 513,889.18 129,012.78 67,102.47 0.00 1,972,605.22
3.本期减少金额 555,685.52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 555,685.52
（1）处置或报废
转入投资性房地产 555,685.52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 555,685.52
4.期末余额 4,671,725.10 0.00 4,491,790.87 3,337,267.72 1,314,888.62 2,556,162.21 16,371,834.52
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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2017 年年度报告
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 22,851,335.78 0.00 545,626.65 145,441.09 259,033.62 79,056.56 23,880,493.70
2.期初账面价值 11,684,760.36 0.00 933,479.84 274,453.87 244,488.85 79,056.56 13,216,239.48
截止 2017 年 12 月 31 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
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2017 年年度报告
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 合计
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2017 年年度报告
一、账面原值
1.期初余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00
(1)购置 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
(2)内部研发
(3)企业合并 0.00 0.00 0.00
增加
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00
(1)处置 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
二、累计摊销
1.期初余额 1,203,752.59 1,260,321.30 2,464,073.89
2.本期增加金额 162,303.72 663,234.00 825,537.72
（1）计提 162,303.72 663,234.00 825,537.72
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00
(1)处置 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 1,366,056.31 1,923,555.30 3,289,611.61
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00
(1)处置 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 4,476,877.93 1,416,484.70 5,893,362.63
2.期初账面价值 4,639,181.65 2,079,718.70 6,718,900.35
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉 期末余
期初余额 企业合并形
的事项 处置 额
成的
收购南京龙凤投资74.81%的 225,911,760.07 225,911,760.07
0.00 0.00
股权
合计 225,911,760.07 0.00 225,911,760.07 0.00
南京龙凤投资置业有限公司新街口铁管巷拟开发土地于 2017 年 10 月被政府收回，期末将其划分
为持有待售资产，与该项资产相关的商誉计入持有待售资产账面价值（详见注释五、（五））。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 119,582.11 349,895.18 119,582.11 0.00 349,895.18
人防停车费 249,963.01 0.00 176,444.52 0.00 73,518.49
合计 369,545.12 349,895.18 296,026.63 0.00 423,413.67
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
计提的坏账准备 15,651,956.92 3,912,989.23 9,470,383.45 2,367,595.87
视同销售预计毛利 24,724,471.52 6,181,117.88 126,623,841.13 31,655,960.29
以后年度可抵扣的广告 2,349,068.52 587,267.13 82,673.82 20,668.46
费
可弥补亏损 117,142,319.42 29,285,579.85 88,700,095.07 22,175,023.77
已计提未缴纳的税金 45,681,392.18 11,420,348.05 75,266,818.78 18,816,704.69
预提费用 713,532.70 178,383.18 3,290,184.08 822,546.02
应资本化的费用 14,284,757.40 3,571,189.35 23,337,527.18 5,834,381.80
税会成本差异 5,132,975.23 1,283,243.81 0.00 0.00
其他 428.72 107.18 3,242.62 810.65
内部交易未实现利润 44,427,866.64 11,106,966.66 65,092,674.78 16,273,168.69
合计 270,108,769.25 67,527,192.32 391,867,440.91 97,966,860.24
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2017 年年度报告
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并
资产评估增值
可供出售金融资产公
允价值变动
已缴纳未计提税金 0.00 0.00 13,716,105.28 3,429,026.32
企业合并确认的被购 414,233,857.35 103,558,464.34 414,233,857.35 103,558,464.34
买方可辨认净资产公
允价值与其账面价值
有差异的资产
合计 414,233,857.35 103,558,464.34 427,949,962.63 106,987,490.66
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 152,431,944.28 108,682,892.37
可抵扣亏损 629,378,697.76 402,171,976.29
合计 781,810,642.04 510,854,868.66
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 144,185,233.12 151,664,073.13
2019 31,516,066.18 31,561,084.12
2020 75,933,993.10 76,092,162.98
2021 132,121,089.14 118,806,968.17
2022 245,622,316.22
合计 629,378,697.76 378,124,288.40 /
其他说明：
√适用 □不适用
各项递延所得税资产按照预期适用税率 25%计量。
30、 其他非流动资产
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 792,986,349.07 421,511,350.12
一至两年 126,942,205.79 9,601,029.69
二至三年 4,641,996.86 195,403,811.03
三年以上 30,693,137.39 8,121,031.53
合计 955,263,689.11 634,637,222.37
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中应付关联方款项，详见注释九、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第八工程局有限公司 4,991,567.17 工程质保金
通州建总集团有限公司 2,890,090.52 工程质保金
江苏东源电器集团股份有限公司 2,791,440.88 工程尾款及工程质保金
广东中绿园林集团有限公司 2,214,440.91 工程尾款及工程质保金
四川超宇建设集团有限公司 2,213,269.38 工程尾款及工程质保金
合计 15,100,808.86 /
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2017 年年度报告
其他说明
√适用 □不适用
期末金额较大的应付账款：
单位名称 金 额 备 注
江苏南通二建集团有限公司 78,851,930.86 工程款
中建三局第二建设工程有限责任公司 18,259,234.95 工程款
南通四建集团有限公司 9,092,767.55 工程款
苏州谨业园林装饰设计工程有限公司 7,794,670.50 工程款
中国建筑第八工程局有限公司 5,938,296.96 工程款
合计 119,936,900.82
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 351,407,880.08 595,866,687.06
一至两年 9,094,728.00 32,454,949.00
二至三年 220,000.00 150,000.00
三年以上 350,000.00 200,000.00
合计 361,072,608.08 628,671,636.06
2017 年 12 月 31 日预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）股份的股东单位款项。
2017 年 12 月 31 日预收账款余额中预收关联方款项详见注释九、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2017 年 12 月 31 日预收账款余额中，房地产项目预收账款为 356,936,146.19 元，预收租赁费为
4,136,461.89 元。其中房地产项目预收账款情况如下：
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
凤凰和鸣产权车位 30,000.00 0.00 已完工 63.50%
苏州凤凰写字楼 5,841,107.00 0.00 已完工 17.46%
南通凤凰公寓 9,418,408.19 3,799,651.00 已完工 98.88%
南通凤凰写字楼 100,000.00 4,412,544.00 已完工 25.14%
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2017 年年度报告
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
凤凰山庄 420,000.00 16,505,496.00 已完工 94.44%
凤凰山庄车位 210,000.00 390,000.00 已完工 78.85%
盐城凤凰文化广场写字
10,031,647.00 43,266,594.00 已完工 56.55%
楼（4 号楼）
合肥凤凰文化广场住宅 0.00 106,723,935.33 已完工 100.00%
和润园（2,3,4,5,6 号楼） 146,666,180.00 203,238,071.00 已完工 70.66%
凤 凰 和 泰 住 宅
（ 3,5,6,8,12,13,14 号 159,322,819.00 238,734,028.00 已完工 92.81%
楼）
凤凰和泰商业（5 号楼） 24,895,985.00 8,900,000.00 已完工 20.41%
合计 356,936,146.19 625,970,319.33
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,952,644.11 25,910,543.00 22,703,033.04 6,160,154.07
二、离职后福利-设定提存计 0.00 4,503,076.75 4,503,076.75 0.00
划
三、辞退福利 0.00 10,000.00 10,000.00 0.00
四、一年内到期的其他福利
合计 2,952,644.11 30,423,619.75 27,216,109.79 6,160,154.07
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,779,888.50 22,380,000.00 19,134,548.95 6,025,339.55
二、职工福利费 0.00 387,408.24 387,408.24 0.00
三、社会保险费 0.00 1,169,921.78 1,169,921.78 0.00
其中：医疗保险费 0.00 1,035,434.25 1,035,434.25 0.00
工伤保险费 0.00 50,289.35 50,289.35 0.00
生育保险费 0.00 84,198.18 84,198.18 0.00
四、住房公积金 0.00 1,511,889.40 1,511,889.40 0.00
五、工会经费和职工教育经费 172,755.61 392,178.36 430,119.45 134,814.52
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 0.00 69,145.22 69,145.22 0.00
合计 2,952,644.11 25,910,543.00 22,703,033.04 6,160,154.07
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2017 年年度报告
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 0.00 2,205,019.26 2,205,019.26 0.00
2、失业保险费 0.00 60,057.49 60,057.49 0.00
3、企业年金缴费 0.00 0.00 0.00 0.00
4、补充医疗保险 0.00 1,119,000.00 1,119,000.00 0.00
5、补充养老保险 0.00 1,119,000.00 1,119,000.00 0.00
合计 0.00 4,503,076.75 4,503,076.75 0.00
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 11,751,066.37 15,147,367.51
消费税
营业税 -116,586.05 -6,726,392.67
企业所得税 529,636.51 68,439,226.39
个人所得税 54,051.60 59,730.78
城市维护建设税 880,780.05 -352,024.52
教育费附加 629,229.61 -251,345.37
土地增值税 31,224,072.97 -14,780,550.43
土地使用税 609,592.48 631,128.89
印花税 7,556.00 6,111.60
房产税 481,464.86 148,439.22
合计 46,050,864.40 62,321,691.40
其他说明：
教育费附加包括教育费附加和地方教育费附加。
39、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 82,921,643.88 82,921,643.86
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 82,921,643.88 82,921,643.86
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应付股利
□适用 √不适用
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 242,782,645.61 666,736,505.55
一至两年 77,541,672.00 270,412,822.68
两至三年 263,562,656.83 89,329,536.34
三年以上 9,214,905.13 550,499,207.30
合计 593,101,879.57 1,576,978,071.87
期末其他应付款余额中应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项，详见注释九、（四）。
期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见注释九、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒股份有限 220,033,922.92 代建工程款
公司
江苏宁宜置业有限公司 78,000,000.00 股权转让款
土地增值税 39,361,616.68 土地增值税
合计 337,395,539.60 /
其他说明
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款
客户名称 期末余额 性质或内容
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 228,203,097.92 代建工程款
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 200,292,416.66 借款及利息
江苏宁宜置业有限公司 78,000,000.00 股权转让款
代办费 8,031,505.04 代办契税、维修基金等
南京金宝商业投资发展股份有限公司 3,000,000.00 保证金
合 计
17,527,019.62
按费用类别列示预提费用
费用类别 金 额 期末结余原因
预提土地增值税 45,671,392.60 预提土地增值税，待开发项目完成汇算清缴
预提代理费 2,529,094.64 期末尚未支付的代理费
预提利息 292,416.66 期末尚未支付的利息
合 计 48,492,903.90
130 / 169
2017 年年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 0 169,085,714.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
合计 0 169,085,714.00
其他说明：
无
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款
抵押保证借款 0.00 55,000,000.00
保证+抵押+质押借款 0.00 138,171,428.00
合计 0.00 193,171,428.00
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 凤凰债 747,460,273.93 745,960,273.94
131 / 169
2017 年年度报告
16 凤凰 01 1,987,046,575.34 1,983,046,575.34
合计 2,734,506,849.27 2,729,006,849.28
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2017 年年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
14 凤凰 100 2014/9/12 5 年 742,500,000.00 745,960,273.94 42,375,000.01 1,499,999.99 42,375,000.00 747,460,273.93
债
16 凤凰 100 2016/3/29 5 年 1,980,000,000.00 1,983,046,575.34 91,800,000.01 4,000,000.00 91,800,000.00 1,987,046,575.34
01
合计 / / / 2,722,500,000.00 2,729,006,849.28 134,175,000.02 5,499,999.99 134,175,000.00 2,734,506,849.27
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2017 年年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初余额 本次变动增减（+、一） 期末余额
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2017 年年度报告
发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 936,060,590.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 936,060,590.00
数
其他说明：
根据公司股东大会决议，并经 2015 年 10 月 29 日中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置
业股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，公司非公开发行人民
币普通股（A）股 195,459,956 股，每股面值 1 元，增加注册资本人民币 195,459,956 元，变更后
的注册资本为人民币 936,060,590 元。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数
量 169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 1,479,614,431.16 0.00 0.00 1,479,614,431.16
价）
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 0.00 0.00 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 142,042,138.09 33,301.65 0.00 142,075,439.74
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 142,042,138.09 33,301.65 0.00 142,075,439.74
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 949,351,651.15 900,228,970.10
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 949,351,651.15 900,228,970.10
加：本期归属于母公司所有者的净利 -154,013,716.62 52,433,366.22
润
减：提取法定盈余公积 33,301.65 3,310,685.17
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 93,606,059.10 0.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 701,698,573.78 949,351,651.15
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,326,481,887.67 1,188,609,985.56 1,805,142,984.69 1,302,524,179.52
其他业务 16,630,413.20 2,657,237.85 13,336,464.36 544,226.68
合计 1,343,112,300.87 1,191,267,223.41 1,818,479,449.05 1,303,068,406.20
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2017 年年度报告
1、按业务类别列示营业收入、营业成本
营业收入 营业成本
项 目
本期金额 上期金额 本期金额 上期金额
房地产开发 1,326,481,887.67 1,805,142,984.69 1,188,609,985.56 1,302,524,179.52
租赁 14,576,992.54 13,336,464.36 2,657,237.85 544,226.68
工程建设管理费 2,053,420.66 0.00 0.00 0.00
合计 1,343,112,300.87 1,818,479,449.05 1,191,267,223.41 1,303,068,406.20
2、房地产开发经营项目列示如下：
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
本期
盐城凤凰项目 126,430,172.43 107,199,918.59 19,230,253.84
合肥凤凰项目 106,723,935.33 64,140,404.66 42,583,530.67
南通凤凰项目 213,133,209.52 205,222,571.07 7,910,638.45
和润苑（镇江凤凰项目） 260,393,222.03 233,937,069.19 26,456,152.84
和泰花苑（泰兴凤凰项
526,505,736.16 560,608,515.31 -34,102,779.15
目）
其他零星项目 93,295,612.20 17,501,506.74 75,794,105.46
合 计 1,326,481,887.67 1,188,609,985.56 137,871,902.11
上期
凤凰和鸣项目 2,484,142.86 367,361.64 2,116,781.22
凤凰和熙 A 区 2,059,047.58 463,029.20 1,596,018.38
凤凰和熙 B 区住宅 5,251,666.63 260,426.68 4,991,239.95
苏州凤凰项目 213,564,347.58 117,428,729.99 96,135,617.59
南通凤凰项目 94,522,745.01 85,741,580.05 8,781,164.96
凤凰和美项目 5,744,047.63 1,521,613.27 4,222,434.36
凤凰山庄项目 425,828,790.92 313,327,683.92 112,501,107.00
凤凰和睿项目 169,402,609.75 124,014,912.73 45,387,697.02
盐城凤凰项目 404,311,898.76 369,786,650.92 34,525,247.84
合肥凤凰项目 481,973,687.97 289,612,191.12 192,361,496.85
合 计 1,805,142,984.69 1,302,524,179.52 502,618,805.17
3、以上收入均在江苏省及安徽省取得。
4、前五名客户的营业收入情况
2017 年度 营业收入总额 占营业收入比例
个人客户 14,166,774.28 1.05%
个人客户 14,021,703.79 1.04%
个人客户 9,531,772.38 0.71%
个人客户 8,995,260.95 0.67%
个人客户 8,500,280.95 0.63%
合 计 55,215,792.35 4.10%
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 6,576,106.62 50,550,346.00
137 / 169
2017 年年度报告
城市维护建设税 5,027,565.85 6,686,049.26
教育费附加
资源税
房产税 1,803,452.95 507,642.13
土地使用税 2,774,458.84 2,043,345.33
车船使用税 10,200.00 6,800.00
印花税 709,426.30 993,753.52
土地增值税 38,867,575.73 104,295,054.10
教育费附加和地方教育费附加 3,591,118.49 4,775,683.07
合计 59,359,904.78 169,858,673.41
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 1,976,636.58 1,844,139.59
办公经费 7,917,175.74 5,363,773.20
广告宣传推广费 8,373,436.70 10,773,391.80
销售代理服务费 16,051,356.09 22,995,526.19
业务招待费 50,508.26 102,812.20
折旧费 282,182.58 296,471.17
租赁费 157,500.00 385,718.46
低值易耗品 0.00 351,856.00
其他 151,192.26 551,512.28
合计 34,959,988.21 42,665,200.89
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资奖金补贴社保等 24,197,212.02 18,243,262.06
董事会费 189,705.87 289,783.27
经营费用 8,225,416.52 5,515,140.69
租赁费 2,156,817.70 2,130,987.56
中介机构费用 2,814,342.22 1,946,909.71
各项税金 0.00 2,612,274.58
折旧与摊销 2,621,022.96 2,321,170.87
合计 40,204,517.29 33,059,528.74
其他说明：
无
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2017 年年度报告
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 38,015,935.81 76,353,405.88
减：利息收入 -25,130,141.05 -18,701,236.25
手续费 327,685.34 410,602.30
财务顾问费 1,703,547.15 3,575,000.00
应付债券利息 139,675,000.01 116,960,684.94
合计 154,592,027.26 178,598,456.87
其他说明：
无
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 6,546,875.06 6,514,392.84
二、存货跌价损失 -1,370,163.97 -10,794,145.56
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 5,176,711.09 -4,279,752.72
其他说明：
无
67、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
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2017 年年度报告
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资 20,020,734.40 30,031,101.60
收益
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
理财产品 9,811,146.56 0.00
合计 29,831,880.96 30,031,101.60
其他说明：
无
69、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 0.00
合计
其中：固定资产处置 0.00
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助
无需支付的款项 729,095.20 0.00 729,095.20
罚没收入 105,066.47 255,000.00 105,066.47
个税返还 61,586.67 0.00 61,586.67
其他 55.08 1,970.32 55.08
合计 895,803.42 256,970.32 895,803.42
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
上期发生金 与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额
额 关
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2017 年年度报告
泰兴市第二批绿色建筑示范城市省级专项补 1,389,120.00 0.00 与收益相关
助资金
合计 1,389,120.00 0.00 /
政府补助说明：
根据泰兴市住房和城乡建设局文件《关于拨付泰兴市第二批示范城市省级专项补助资金的函》，
泰兴市绿色建筑示范城市创建，现进行第二批星级绿色建筑项目补助，补助总金额 690.518 万元，
补助总面积 155.39 万平方米，补助金额按面积平均分配。2017 年公司凤凰和泰住宅项目评定为
第二批星级绿色建筑项目，补助面积 31.26 万平方米，共收到补助资金 1,389,120.00 元。
其他说明：
□适用 √不适用
70、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 23,000.00 83,000.00 23,000.00
违约金 8,863,307.05 495,256.08 8,863,307.05
滞纳金 77,426.18 35,613.49 77,426.18
其他 61,789.00 5,852.00 61,789.00
基金 52,028.05 343,000.37 0.00
修缮道路工程款 420,000.00 0.00 420,000.00
合计 9,497,550.28 962,721.94 9,445,522.23
其他说明：
无
71、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 9,472,118.09 92,941,216.12
递延所得税费用 27,010,641.60 -17,829,875.66
加：上年所得税汇算清缴数 440,018.65 -32,114.82
141 / 169
2017 年年度报告
合计 36,922,778.34 75,079,225.64
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -119,828,817.07
按法定/适用税率计算的所得税费用 -29,957,204.27
子公司适用不同税率的影响 0.00
调整以前期间所得税的影响 440,018.65
非应税收入的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,013,381.45
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -1,911,075.93
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 72,342,842.04
异或可抵扣亏损的影响
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 -5,005,183.60
所得税费用 36,922,778.34
其他说明：
□适用 √不适用
72、 其他综合收益
□适用 √不适用
73、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 25,130,141.05 25,591,556.06
补贴收入 1,389,120.00 0.00
往来款 3,182,314.38 814,896.35
维修基金 9,099,415.63 2,232,521.38
代收代付装修款 0.00 8,435,277.44
凤凰传媒书城代建工程款 41,653,451.77 29,000,000.00
保证金、押金、备用金 7,977,855.43 637,848.77
其他 183,015.44 595,365.93
受限制的货币资金 10,619,712.17 22,403,596.10
代收客户办产权证费用 0.00 15,742,514.13
诚意金 0.00 6,400,000.00
合计 99,235,025.87 111,853,576.16
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
142 / 169
2017 年年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 47,191,833.46 54,085,197.14
往来款 417,866.28 1,838,520.87
农民工保障金 8,169,175.00 985,620.00
违约金 6,397,475.01 496,956.08
保证金、押金 3,360,301.72 10,372,876.12
维修基金 17,964,319.61 0.00
诚意金 6,400,000.00 0.00
其他 995,336.80 267,500.61
受限制的货币资金 11,949,096.16 0.00
凤凰传媒书城代建款 24,605,837.59 13,466,077.08
合计 127,451,241.63 81,512,747.90
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
公司债券发行承销费用 0.00 20,000,000.00
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 300,000,000.00 766,600,000.00
财务顾问费 0.00 925,000.00
合计 300,000,000.00 787,525,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
74、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
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2017 年年度报告
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 -156,751,595.41 50,123,416.13
加：资产减值准备 5,176,711.09 -4,279,752.72
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 4,386,623.07 2,121,431.27
性生物资产折旧
无形资产摊销 825,537.72 828,426.64
长期待摊费用摊销 296,026.63 326,683.95
处置固定资产、无形资产和其他长期 0.00 -368,356.13
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 0.00 0.00
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 0.00 0.00
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 179,394,482.97 196,889,090.82
投资损失（收益以“－”号填列） -29,831,880.96 -30,031,101.60
递延所得税资产减少（增加以“－” 30,439,667.92 -10,505,397.83
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -3,429,026.32 -7,324,477.83
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 819,645,370.46 -95,298,833.70
经营性应收项目的减少（增加以 -4,839,855.00 98,045,501.39
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -636,255,718.53 512,291,895.10
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 209,056,343.64 712,818,525.49
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
减：现金的期初余额 2,568,348,261.85 651,451,376.60
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -595,237,181.97 1,916,896,885.25
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
其中：库存现金 4,733.37 4,594.62
可随时用于支付的银行存款 1,973,106,346.51 2,568,343,667.23
可随时用于支付的其他货币资 0.00 0.00
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
其中：母公司或集团内子公司使用 30,526,059.64 29,196,675.65
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
75、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
76、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 30,526,059.64 保函保证金、个贷保证金、质
量保证金
应收票据
存货 22,825,882.03 保证
固定资产
无形资产
合计 53,351,941.67 /
其他说明：
无
77、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
78、 套期
□适用 √不适用
79、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
专项补助资金 1,389,120.00 泰兴市第二批绿色建 1,389,120.00
筑示范城市省级专项
补助资金
根据泰兴市住房和城乡建设局文件《关于拨付泰兴市第二批示范城市省级专项补助资金的函》，
泰兴市绿色建筑示范城市创建，现进行第二批星级绿色建筑项目补助，补助总金额 690.518 万元，
补助总面积 155.39 万平方米，补助金额按面积平均分配。2017 年公司凤凰和泰住宅项目评定为
第二批星级绿色建筑项目，补助面积 31.26 万平方米，共收到补助资金 1,389,120.00 元。
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
80、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
81、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
82、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
83、 反向购买
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
84、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
85、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
86、 其他
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
主 持股比例(%)
子公 要
取得
司 经 注册地 业务性质
直接 间接 方式
名称 营
地
江苏 江 南京市中央 房地产开发与经营，商品房销售； 100% 通过资产置换
凤凰 苏 路 389 号凤凰 实业投资，房屋租赁，物业管理， 及非公开发行
置业 国际大厦六 建筑材料和装潢材料的销售，室 股票取得的子
有限 楼 内装饰；预包装食品兼散装食品 公司（包括该
公司 批发与零售。 子公司控制的
孙公司）
盐城 江 盐城市城南 许可经营项目：房地产开发与经 94.44% 5.56% 设立
凤凰 苏 新区新都街 营。一般经营项目：商品房销售，
地产 道娱乐三组 物业管理，建材销售
有限 （CND）
公司
苏州 江 苏州工业园 房地产开发；房地产投资、自有 100% 设立
凤凰 苏 区苏惠路 98 房屋租赁；销售：建筑材料和装
置业 号国检大厦 潢材料；室内装饰工程（依法需
有限 10 楼 经批准的项目，经相关部门批准
公司 后方可开展经营活动）
南京 江 南京市雨花 许可经营项目：房地产开发经营。 100% 设立
凤凰 苏 台区凤台南 一般经营项目：物业管理；房地
置业 路 130 号 产销售。
有限
公司
江苏 江 南京市玄武 许可经营项目：房地产开发与经 100% 设立
凤凰 苏 区营苑南路 营；商品房销售。一般经营项目：
地产 58 号 实业投资；自有房屋租赁；物业
有限 管理；建筑材料、装潢材料的销
公司 售。
南京 江 南京市白下 许可项目经营：房地产开发经营。 77.31% 购买股权
龙凤 苏 区太平南路 一般经营项目：物业管理、房地
投资 69 号 1116 室 产信息咨询：装潢材料、建筑材
置业 料销售；绿化中种植、养护及管
有限 理。
公司
南京 江 南京市秦淮 许可经营项目：房地产开发、商 100% 购买股权
凤凰 苏 区太平南路 品房销售。一般经营项目：自有
地产 69 号 房屋租赁、物业管理、室内装饰。
有限
公司
南通 江 南通市崇川 许可经营项目：房地产开发、经 100% 设立
凤凰 苏 区新城区支 营；商品房销售。（凭资质证书
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2017 年年度报告
置业 路 6 号凤凰大 经营）一般经营项目：房地产投
有限 厦 1 幢 809 室 资；房产租赁，物业管理；建筑
公司 材料、装潢材料销售；室内装饰。
（经营范围中国家有专项规定的
从其规定）
合肥 安 安徽省合肥 房地产开发及销售；项目投资； 79.17% 20.83% 设立
凤凰 徽 市包河区徽 房屋租赁；物业服务；建筑装潢
文化 州大道 1388 材料销售；室内装饰（经营范围
地产 号办公楼第 涉及资质的，凭资质证经营）
有限 六层
公司
镇江 江 镇江京口区 房地产开发经营及商品房销售； 93.75% 6.25% 设立
凤凰 苏 东吴路 46 号 实业投资；房屋租赁；物业管理；
文化 建筑材料和装潢材料（许可项目
地产 除外）。（依法须经批准的项目，
有限 经相关部门批准后方可开展经营
公司 活动）
泰兴 江 泰兴市济川 许可经营项目：房地产开发经营。 92.86% 7.14% 设立
市凤 苏 路1号 一般经营项目：实业投资，房屋
凰地 租赁，物业管理，建筑材料和装
产有 潢材料销售。
限公
司
无锡 江 宜兴市宜城 房地产开发经营。（依法须经批 100% 收购股权
宜康 苏 街道陶都路 2 准的项目，经相关部门批准后方
置业 号 可开展经营活动）
有限
公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
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2017 年年度报告
南京龙凤投资 22.69% -2,737,878.79 0.00 106,293,812.96
置业有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子 期末余额 期初余额
公
非流 非流
司
流动资产 动资 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 动资 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
名
产 产
称
南 959,253,339 0.0 959,253,339 21,801,259. 469,058,464 490,859,723 956,593,755 0.0 956,593,755 7,076,957. 469,058,464 476,135,421
京 .01 0 .01 36 .34 .70 .89 0 .89 62 .34 .96
龙
凤
投
资
置
业
有
限
公
司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
南京龙凤投资置业有限公 5,101,587.31 -12,064,718.62 -12,064,718.62 2,659,583.12 7,307,936.51 -10,179,010.85 -10,179,010.85 6,158,715.12
司
其他说明：
无
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2017 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负
责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的月度
报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险
的风险管理政策。
(一)信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面临赊
销导致的客户信用风险。由于公司产品主要面向社会个人，如果房价短期内急剧降价，存在违约
的风险。
(二)市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险，包括汇率风险、利率风险。
（1）汇率风险
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
（2）利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款、应付债券、关联方的资金拆借。公司目前的政策
是固定利率借款占外部借款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的
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2017 年年度报告
利率结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全
消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平
衡。
2017 年 12 月 31 日，公司关联方资金拆借余额为人民币 200,000,000.00 元，应付债券面值余额
为人民币 2,750,000,000.00 元。关联方资金拆借、应付债券均为固定利率，不存在利率变动风险。
(三)流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。
财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确
保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
十一、 公允价值的披露
87、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
88、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
89、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信
息
□适用 √不适用
90、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信
息
□适用 √不适用
91、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数
敏感性分析
□适用 √不适用
92、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点
的政策
□适用 √不适用
93、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
94、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
95、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
96、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
南京市中 省政府授权 150,000.00 52.12 52.12
央路 165 号 范围内的国
江苏凤凰出 有资产经营、
版传媒集团 管理、企业托
有限公司 管、资产重
组、实物租赁
等
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身为江苏
省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版新闻
局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江苏省出版集
团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司更名为江苏凤
凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中共江苏省
委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
97、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
98、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
99、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分 母公司的控股子公司
公司
江苏新广联光电股份有限公司 母公司的控股子公司
南通凤凰广场投资有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 母公司的全资子公司
江苏凤凰易采环境艺术设计有限公司 母公司的控股子公司
陶爱明 其他
唐莹 其他
董兆武 其他
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2017 年年度报告
许靛翠 其他
毕胜 其他
程钢 其他
其他说明
无
100、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
上期发生
关联方 关联交易内容 本期发生额
额
江苏凤凰易采环境艺术设计有限公 宜兴地产项目售楼处装饰工程 502,500.00 0.00
司
江苏新广联光电股份有限公司 盐城凤凰项目 LED 显示屏及相关服 1,088,268.00 0.00
务
江苏新广联光电股份有限公司 盐城凤凰项目亮化工程 1,079,680.90 0.00
江苏新广联光电股份有限公司 南通凤凰项目亮化工程 543,172.80 0.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
陶爱明 合肥凤凰项目住宅一套（121.75 平方米） 1,192,541.00 0.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
公司向关联自然人林海涛先生的亲属销售的镇江项目商品房，因未交付本年度尚未形成收入。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
155 / 169
2017 年年度报告
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
江苏凤凰出版传 9,339 2015-07-10 2018-07-09 是
媒股份有限公司
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保金 担保是否已
担保方 担保起始日 担保到期日
额 经履行完毕
无锡宜康置业有限公司、江苏凤凰出版传媒集团有 28,000 2014-12-26 2019-11-10 是
限公司、江苏凤凰置业有限公司
江苏凤凰出版传媒集团有限公司、江苏凤凰传媒股 39,000 2015-8-20 2018-8-16 是
份有限公司、镇江凤凰文化地产有限公司
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 200,000 2016-3-29 2021-3-29 否
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 75,000 2014-9-12 2019-9-12 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
担保
是否
担保方 被担保方 贷款单位 担保金额 贷款期限 已经
履行
完毕
无锡宜康置业有限公司、 北京银行
江苏凤凰 是,已
江苏凤凰出版传媒集团有 股份有限 28,000
置业有限 2014-12-26~2019-11-10 提前
限公司、江苏凤凰置业有 公司南京 万元
公司 归还
限公司 分公司
江苏凤凰出版传媒集团有 江苏银行
镇江凤凰 是,已
限公司、江苏凤凰传媒股 股份有限 39,000
文化地产 2015-8-20~2018-8-16 提前
份有限公司、镇江凤凰文 公司镇江 万元
有限公司 归还
化地产有限公司 京口支行
江苏凤凰
江苏凤凰出版传媒集团有 置业投资 200,000
16 凤凰 01 2016-3-29~2021-3-29 否
限公司 股份有限 万元
公司
江苏凤凰出版传媒集团有 江苏凤凰 75,000
14 凤凰债 2014-9-12~2019-9-12 否
限公司 置业投资 万元
156 / 169
2017 年年度报告
担保
是否
担保方 被担保方 贷款单位 担保金额 贷款期限 已经
履行
完毕
股份有限
公司
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
拆借金
关联方 起始日 到期日 说明
额
拆入
江苏凤凰出版传媒集 10,000 2016 年 3 月 26 2017 年 3 月 25 在建项目借款
团有限公司 日 日
江苏凤凰出版传媒集 10,000 2017 年 3 月 26 2018 年 3 月 25 在建项目借款
团有限公司 日 日
江苏凤凰出版传媒集 10,000 2016 年 1 月 21 2017 年 1 月 21 购买南京龙凤投资置业有限
团有限公司 日 日 公司股权借款
江苏凤凰出版传媒集 10,000 2017 年 1 月 21 2018 年 1 月 21 购买南京龙凤投资置业有限
团有限公司 日 日 公司股权借款
江苏凤凰出版传媒集 30,000 2016 年 12 月 2017 年 12 月 龙凤投资为归还原股东款项
团有限公司 18 日 18 日 向凤凰集团借款
江苏凤凰出版传媒集 50,000 2017 年 6 月 28 2017 年 8 月 24 流动资金
团有限公司 日 日
拆出
本公司 2017 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 27,835,500.04 元，支付
28,274,125.04 元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
1、提供服务
①根据江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司（原“江苏省新华书店集团有限
公司”）签订的《关于“苏园土挂（2008）05 号地块”项目开发建设与书城经营协议书》，本公
司为其代建苏州凤凰国际书城项目中的书城。根据 2010 年 3 月 23 日江苏凤凰置业有限公司、江
苏凤凰出版传媒股份有限公司、本公司三方签订的协议书，以最终竣工决算确认的建设成本扣除
掉前期费用后的实际发生额作为计算工程建设管理费用的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限
公司应按该基数的 0.5%向本公司支付委托工程建设管理费用。2008 年 4 月 3 日，江苏凤凰置业有
限公司设立苏州凤凰置业有限公司开发该项目，该项目于 2014 年 3 月完工。
2017 年，根据江苏苏亚金诚会计师事务所出具的《关于苏州凤凰国际书城（苏州凤凰广场裙楼）
竣工财务决算的审核报告》，以最终竣工决算确认的建设成本扣除掉前期费用后的实际发生额作
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2017 年年度报告
为计算工程建设管理费用的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司已按该基数的 0.5%支付委
托工程建设管理费用 1,145,299.23 元，苏州凤凰置业有限公司计入“其他业务收入”。截止 2017
年 12 月 31 日，苏州凤凰置业有限公司代收代付江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付的代建工程
款（用于支付施工方工程支出）已全部结清。
②2010 年 1 月 26 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公
司联合参加了南通市位于崇川路北侧、行政中心中央绿轴东侧的 CR9058 地块竞拍，并以约 3.48
亿元的价格竞得该地块。2010 年 2 月 2 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限
公司与南通市国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议。该地块规划建筑面积不超过
129,000 平方米，其中书城建筑面积 50,000 平方米左右。根据规划建筑面积分摊，江苏凤凰置业
有限公司应于 2010 年 6 月 28 日前支付土地出让价款 2.13 亿元。该项目中的书城将由江苏凤凰置
业有限公司代建。根据双方签订的委托代建协议，以最终竣工决算确认的建设成本扣除掉前期费
用后的实际发生额作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按
该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。2010 年 5 月 10 日，江苏凤凰置业有
限公司设立南通凤凰置业有限公司开发该项目，该项目于 2010 年 5 月份开工，2016 年 12 月南通
凤凰国际书城竣工并投入使用。
2017 年，根据江苏永和工程造价咨询有限公司、江苏永和会计师事务所出具的《南通凤凰国际书
城相关建设成本的工程造价编制与划分报告》，以最终竣工决算确认的建设成本扣除掉前期费用
后的实际发生额作为计算工程建设管理费用的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司已按该
基数的 0.5%支付委托工程建设管理费用 1,031,326.67 元，南通凤凰置业有限公司计入“其他业
务收入”。截止 2017 年 12 月 31 日，南通凤凰置业有限公司代收代付江苏凤凰出版传媒股份有限
公司支付的代建工程款（用于支付施工方工程支出）已全部结清。
③2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公
司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。2012
年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源局就
受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付土地
出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司支
付 246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（占地约 6.15 万平方米）由江苏凤凰出版
传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建。根据双方签订的委托代建协议，以按双方最
终确认的项目建安工程费用作为计算乙方委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限
公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2017 年 12 月 31 日，
合肥凤凰地产有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付的代建工程款（用于支付施工
方工程支出）158,203,097.92 元。
④2013 年 7 月 30 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于镇
江市东吴路以南，宗地编号为 2013-4-4 号的地块以建设镇江凤凰文化广场项目。2013 年 11 月 18
日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与镇江市国土资源局就受让该地块
正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 3.98 亿元，其中江苏凤凰置业有限公司支付 3.08 亿
元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 0.9 亿元。该地块规划建筑面积不超过 123,700 平方米，
其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文化 MALL 房产约 3 万平方米。该项目中的文化 MALL
将由江苏凤凰置业有限公司代建。根据双方 2015 年 1 月 30 日签订的委托代建协议，以按竣工结
算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出
版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2017
年 12 月 31 日，镇江凤凰文化地产有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付的代建工
程款（用于支付施工方工程支出）70,000,000.00 元。
⑤2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于泰
兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文化广
场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴市国
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土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中江苏
凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 55,125,000.00
元。该地块规划建筑面积不超过 137,928 平方米，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文
化 MALL 房产不小于 3 万平方米。该项目中的文化 MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建。根据双
方 2016 年 6 月 1 日签订的委托代建协议，以按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用
作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江
苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。
说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，上述合肥、镇江、泰兴代建项目中代建部分
的工程支出发票由施工方直接开具给江苏凤凰出版传媒股份有限公司，工程款项也由江苏凤凰出
版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，不再经本公司代收代付。
3、关联租赁情况
本公司作为承租方：
租赁资产种 本期确认的租赁 上期确认的租赁
出租方名称
类 费 费
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分
商业用房 112,500.00 0.00
公司
4、关联方资金存取
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以
下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供存款、
结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务。
协议签署后两年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利息及
手续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授信额度每日使
用余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。
本公司（含子公司）与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金额
超过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，对
协定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率计息。
本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
本期确认的存款
年度 存入（包括应计利息） 支取 期末账户余额
利息收入
2017 1,692,540,866.40 983,848,932.31 708,691,934.09 4,262,003.31
101、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付账款 江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分公司 67,500.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款 江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分公司 18,000.00 0.00 0.00 0.00
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
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2017 年年度报告
江苏新广联光电股份 183,312.61 3,049,343.90
应付账款
有限公司
预收账款 陶爱明 0.00 1,192,541.00
其他应付款 陶爱明 0.00 1,077.00
江苏凤凰出版传媒股 228,203,097.92 862,600,996.88
其他应付款
份有限公司
江苏凤凰出版传媒集 200,292,416.66 500,731,041.66
其他应付款
团有限公司
南通凤凰广场投资有 308,000.00 308,000.00
其他应付款
限公司
预收账款 唐莹 907,310.80 0.00
预收账款 董兆武 200,000.00 0.00
预收账款 许靛翠 200,000.00 0.00
预收账款 毕胜 100,000.00 0.00
预收账款 程钢 200,000.00 0.00
102、 关联方承诺
□适用 √不适用
103、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
104、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
105、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
106、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
107、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
108、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
109、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截止 2017 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大承诺事项。
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110、 或有事项
(1). 资产负债表日后存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、 本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2017 年 12 月 31 日止，担
保累计余额为 10,115.10 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合同至
商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本公
司的财务状况造成重大影响。
2、 截止 2017 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
111、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
112、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
113、 利润分配情况
□适用 √不适用
114、 销售退回
□适用 √不适用
115、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
(一) 新街口铁管巷拟开发土地政府收回
南京龙凤投资置业有限公司名下位于南京市核心商业区新街口铁管巷 A、C 地块(土地面积
18,108.10 平方米、计容建筑面积 114,291.60 平方米)，受政府规划调整影响，一直未开发。现
南京市国土资源局收回该地块，与周边地块统一规划整体开发。根据南京市秦淮区人民政府
提出的补偿方案，收回东铁管巷 A、C 地块土地使用权的补偿方案由按照地块原出让建筑容
量（约 11.43 万平方米）测算，补偿标准为地块收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼
面成交价=成交总价/总计容面积）乘以 A、C 地块原出让建筑面积。南京市国土资源局网站
于 2017 年 12 月 15 日发布的《南京市国有建设使用权公开出让公告》（2017 年宁网挂第 13
号）获悉，南京市国土资源局对 NO.2017G84 地块（以下简称“地块”）的国有建设用地使用
权进行公开出让，地块范围内原土地使用权同时收回。该地块包含公司原所属的铁管巷 A、
C 地块。2018 年 1 月 17 日，公司从南京土地市场网同日发布的《网上交易成交结果发布 18.1.17》
获悉，2018 年 1 月 17 日网上交易 NO.2017G84（秦淮区东铁管巷地块）起始价 47.5 亿元，
经过 3 轮竞争由置地（香港）投资有限公司以 47.7 亿元竞得。
(二) 南京证券首发申请获通过
2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发行审核
委员会工作会议，江苏凤凰置业投资股份有限公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下
简称“凤凰置业”）参股的南京证券股份有限公司（以下简称“南京证券”）首发申请获通过。
凤凰置业为南京证券的第三大股东，持有该公司 200,207,344 股，占南京证券发行前总股本的
比例为 8.09%。该股份自南京证券股票上市之日起 12 个月内不得转让。
(三) 利润分配方案
2018 年 3 月 27 日，经本公司董事会审议通过，公司 2017 年度不进行利润分配，也不进行资
本公积金转增股本，未分配利润结转下一年度。
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(四) 截止报告日，除上述事项外，本公司无其他需要说明的资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
116、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
117、 债务重组
□适用 √不适用
118、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
119、 年金计划
□适用 √不适用
120、 终止经营
□适用 √不适用
121、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
□适用 √不适用
122、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
123、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
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2017 年年度报告
124、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
125、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比例 比例 计提比例
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单独计提坏账准 60,111,498.74 100.00 1,125,991.00 1.87 58,985,507.74 1,125,991.00 100.00 1,125,991.00 100.00 0.00
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
准备的其他应收款
合计 60,111,498.74 100.00 1,125,991.00 1.87 58,985,507.74 1,125,991.00 100.00 1,125,991.00 100.00 0.00
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期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
中国耀华玻璃集团有 1,125,991.00 1,125,991.00 100.00% 预计无法收回
限公司
江苏凤凰置业有限公 35,927,057.05 0.00 0.00% 合并范围内无需计提坏
司 账准备
南京龙凤投资置业有 16,668,789.58 0.00 0.00% 合并范围内无需计提坏
限公司 账准备
盐城凤凰地产有限公 6,389,661.11 0.00 0.00% 合并范围内无需计提坏
司 账准备
合计 60,111,498.74 1,125,991.00 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
□适用 √不适用
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
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其他说明：
√适用 □不适用
其他应收款期末余额中应收关联方款项
其他应收款（按单位） 本期期末余额 款项性质
江苏凤凰置业有限公司 35,927,057.05 利息
南京龙凤投资置业有限公司 16,668,789.58 利息
盐城凤凰地产有限公司 6,389,661.11 利息
合计 58,985,507.74
126、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 减值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准
备
对子公司投 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
资
对联营、合
营企业投资
合计 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
江苏凤凰置业 1,281,150,614.66 0.00 0.00 1,281,150,614.66 0.00 0.00
有限公司
盐城凤凰地产 340,000,000.00 0.00 0.00 340,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
合肥凤凰文化 380,000,000.00 0.00 0.00 380,000,000.00 0.00 0.00
地产有限公司
镇江凤凰文化 300,000,000.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00 0.00
地产有限公司
泰兴市凤凰地 260,000,000.00 0.00 0.00 260,000,000.00 0.00 0.00
产有限公司
合计 2,561,150,614.66 0.00 0.00 2,561,150,614.66 0.00 0.00
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
无
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127、 营业收入和营业成本：
□适用 √不适用
128、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 0.00 190,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
合计 0.00 190,000,000.00
129、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
1,389,120.00 泰兴市第二批绿
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家 色建筑示范城市
统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 省级专项补助资
金
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 12,692,625.53 理财收益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
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2017 年年度报告
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,549,718.81
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 37,289.19
少数股东权益影响额 -80.43
合计 5,569,235.48
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 -4.54 -0.1645 -0.1645
利润
扣除非经常性损益后归属于 -4.71 -0.1705 -0.1705
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
（一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
备查文件目录
盖章的财务报表。
备查文件目录 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
备查文件目录
及公告的原稿。
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2017 年年度报告
董事长：周斌
董事会批准报送日期：2018 年 3 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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