2016 年半年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人周斌、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 34
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 35
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 38
第十节 财务报告........................................................................................................................... 42
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 134
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT COMPANY
LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 周斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 张露松
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大 南京市中央路389号凤凰国际大
厦六楼 厦六楼
电话 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
报告期内变更情况查询索引
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
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登载半年度报告的中国证监会指定网站的 www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 公司证券部
报告期内变更情况查询索引
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 1996年6月24日
注册登记地点 南京市中央路389号凤凰国际大厦6楼
企业法人营业执照注册号 91320000104363033C
税务登记号码 91320000104363033C
组织机构代码 91320000104363033C
报告期内注册变更情况查询索引 http://static.sse.com.cn/disclosure/
listedinfo/announcement/c/2016-04-23
/600716_20160423_1.pdf（法人代表变更）
http://static.sse.com.cn/disclosure/
listedinfo/announcement/c/2016-01-28/
600716_20160128_5.pdf（注册资本变更）
七、 其他有关资料
(一) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996）74 号、〔1996〕75 号文
批准，耀华玻璃首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股），耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2
日在上海证券交易所上市，主营业务玻璃、工业技术玻璃及其制品、不饱和聚脂树脂及玻璃钢制
品生产销售,开展国内、国外合资、合作经营、补偿贸易等,自产产品和技术出口业务和所需原辅
材料、机械设备、零配件及相关技术出口。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大
资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 耀华\"变更为\"ST 凤凰\"，股票
代码\"600716\"不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 凤凰\"变更
为\"凤凰股份\"。一般经营项目：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。
(二) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 7 月，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司于上海证券交易所上市，自公司上市以来公司控
股股东一直为中国耀华玻璃集团公司。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大
资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
重组完成后，公司控股股东变更为凤凰集团，至今未发生变化。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 年同期增减(%)
营业收入 801,723,753.11 157,985,890.34 407.47%
归属于上市公司股东的净利润 5,918,100.67 -88,966,114.94 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经常 6,316,261.79 -89,109,103.57 不适用
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -527,604,750.63 -257,138,613.55 -105.18%
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,460,553,544.85 1,974,640,905.95 75.25%
总资产 10,067,498,462.25 7,731,539,028.28 30.21%
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0066 -0.1201 不适用
稀释每股收益（元／股） 0.0066 -0.1201 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元 0.0070 -0.1203 不适用
／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.18 -4.29 不适用
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收 0.20 -4.30 不适用
益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的
收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -525,730.65
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -50.48
所得税影响额 127,620.01
合计 -398,161.12
四、 其他
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地
方因城市政策调控呈现差异化。 根据国家统计局公布的数据 ：1-6 月份，商品房销售面积 64302
万平方米，同比增长 27.9%。其中，住宅销售面积增长 28.6%，办公楼销售面积增长 40.5%，商业
营业用房销售面积增长 13.4%。商品房销售额 48682 亿元，增长 42.1%，增速回落 8.6 个百分点。
其中，住宅销售额增长 44.4%，办公楼销售额增长 61.6%，商业营业用房销售额增长 15.6%。在多
重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购
加码、限贷限价接连出台。而多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同
时，新型城镇化、区域一体化等长效机制建设稳步推进，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场
顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。
报告期内公司营业收入和归属于母公司股东的净利润同比有较大幅度上升，上半年公司营业
收入8.02亿，同比上升407.41%；归属上市公司股东净利润约为0.59亿，上年同期数为负数。主要
原因是公司上半年多个项目销售业绩良好，尤其是盐城项目的住宅交付，收入得到确认，导致营
业收入和利润上升幅度较大。
公司下半年将加强存量房产的销售工作，尤其是办公楼的库存去化工作。2016年下半年，公
司打造的第一个宜兴养老地产项目也将推向市场。目前公司正积极与专业养老医疗机构进行洽谈、
合作，引进品牌养老服务运营商和服务商，集中力量打造精品养老社区。
房地产开发经营项目列示如下： 单位：元 币种：人民币
项目 营业收入 营业成本 营业毛利
2016年1-6月
凤凰和鸣项目 1,086,666.67 153,067.35 933,599.32
凤凰和熙A区 1,159,047.61 141,061.03 1,017,986.58
凤凰和熙B区住宅 1,605,000.00 48,220.39 1,556,779.61
苏州凤凰项目 169,589,720.99 95,407,141.77 74,182,579.22
南通凤凰项目 19,919,257.19 18,720,153.70 1,199,103.49
凤凰和美项目 2,425,000.00 1,016,476.48 1,408,523.52
凤凰山庄项目 187,552,923.91 135,194,649.32 52,358,274.59
凤凰和睿项目 23,380,789.00 18,795,647.65 4,585,141.35
盐城凤凰项目 384,708,000.38 348,694,661.05 36,013,339.33
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2016 年半年度报告
项目 营业收入 营业成本 营业毛利
合计 791,426,405.75 618,171,078.74 173,255,327.01
2015年1-6月
凤凰和鸣项目 1,030,000.00 153,067.36 876,932.64
凤凰和熙A区 1,443,000.00 664,992.79 778,007.21
凤凰和熙B区 64,905,900.00 30,115,336.75 34,790,563.25
苏州凤凰项目 38,385,647.00 25,346,108.82 13,039,538.18
南通凤凰项目 2,160,168.00 1,949,815.05 210,352.95
凤凰和美项目 1,014,000.00 255,481.33 758,518.67
凤凰山庄项目 36,936,477.00 27,533,795.94 9,402,681.06
凤凰和睿项目 3,887,257.00 3,656,370.05 230,886.95
合计 149,762,449.00 89,674,968.09 60,087,480.91
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 801,723,753.11 157,985,890.34 407.47
营业成本 618,393,192.08 89,897,081.43 587.89
销售费用 12,010,607.14 11,058,509.47 8.61
管理费用 17,975,871.14 17,841,804.48 0.75
财务费用 89,694,457.35 136,961,295.15 -34.51
经营活动产生的现金流量净额 -527,604,750.63 -257,138,613.55 -105.18
投资活动产生的现金流量净额 -16,233.85 -50,609,512.89 99.97
筹资活动产生的现金流量净额 2,716,514,455.06 -336,082,103.28 不适用
研发支出
营业收入变动原因说明:盐城项目交付，苏州项目、南京凤凰山庄项目的存量房销售良好，结转收
入和成本，故相比同期营业收入、营业成本增幅较大
营业成本变动原因说明:盐城项目交付，苏州项目、南京凤凰山庄项目的存量房销售良好，结转收
入和成本，故相比同期营业收入、营业成本增幅较大
销售费用变动原因说明:与上年同期变化不大
管理费用变动原因说明:与上年同期变化不大
财务费用变动原因说明:去年因为多个项目于 2014 年底交付，相关项目借款利息支出自 2015 年起
计入财务费用，所以去年同期财务费用较高，今年公司通过非公开发行股票、非公开发行公司债
等方式募集资成本较低的其他融资，导致报告期内财务费用下降。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期归还凤凰集团往来款致经营活动产生的现金流
出大幅增加
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:报告期内未有投资（收购）新项目，故投资活动产生
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2016 年半年度报告
的现金流量净额较小
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:报告期内非公开发行股票、发行公司债，故筹资活动
产生的现金流量净额较大
研发支出变动原因说明:
变动原因说明:
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内公司债实施情况：
（a）2014 年 9 月 12 日，公司发行了江苏凤凰置业投资股份有限公司 2014 年公司债券（以
下简称“14 凤凰债”），债券发行规模为 7.5 亿元；债券期限为 5 年期，含第 3 年末上调票面利
率选择权和投资者回售选择权；票面利率为 5.65%；14 凤凰债由江苏凤凰出版传媒集团有限公司
（以下简称“凤凰集团”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。债券于 2014 年 9 月
30 日起在上交所挂牌交易，债券代码为“122323”，简称为“14 凤凰债”；质押券代码为“104323”，
简称为“14 凤凰质”。
2016 年 4 月 27 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了 14 凤凰债的跟踪评级报告，
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA，本期债券的
信用等级为 AAA，评级展望稳定。
14 凤凰债的付息日为 2015 年至 2019 年每年的 9 月 12 日。公司于 2015 年 9 月 14 日首次付
息 42,375,000 元
14 凤凰债募集资金已全部使用完毕，全部用于补充公司的营运资金。
（b）2016 年 3 月 29 日，公司向合格投资者非公开发行了江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016
年公司债券（第一期）（以下简称“16 凤凰债 01”），债券发行规模为 20 亿元；债券期限为 5
年期，含第 3 年末上调票面利率选择权和投资者回售选择权；票面利率为 4.59%；本期债券由江
苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保
证担保。本期债券于 2016 年 4 月 14 日起在上交所挂牌，债券代码为“135346”，简称为“16 凤
凰 01”。
2016 年 5 月 6 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了本期债券的跟踪评级报告，
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA，本期债券的
信用等级为 AAA，评级展望稳定。
16 凤凰债 01 尚未付息，付息日为 2017 年至 2021 年每年的 3 月 29 日。
16 凤凰 01 债募集资金已使用 9.75 亿元用于偿还借款和补充公司运营资金，其余闲置募集资
金截止报告日共计购买银行结构性存款 10 亿元。
（c）截至 2016 年 6 月 30 日，担保人凤凰集团经营情况良好，未出现可能影响其作为保证人
履行保证责任的重大诉讼、仲裁和行政处罚等重大事件。
截至 2016 年 6 月 30 日，14 凤凰债和 16 凤凰 01 的偿债保障措施均按照债券募集说明书约定
的内容在执行。两期债券尚未发生需要召开债券持有人会议的情况，故公司未召开债券持有人会
议。此外，公司无重大诉讼事项及其他可能影响债券按期偿付的重大事项。
报告期内非公开发行股份实施情况：根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业
投资股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，凤凰股份于 2015
年 12 月底至 2016 年 1 月初实施了非公开发行股票，本次非公开发行 195,459,956 股，发行价格
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2016 年半年度报告
为 7.74 元/股，募集资金总额 1,512,860,059.44 元。扣除承销费用、保荐费用 31,770,061.25
元，并减除其他发行费用 1,095,459.96 元，本次非公开发行股票募集资金净额为人民币
1,479,994,538.23 元。
募集资金使用情况：2016 年 1 月 27 日，董事会审议通过《关于以部分募投资金置换预先投
入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司以本次非公开发行股票部分募集资金置换预先投入的
自筹资金合计 57,931.58 万元：2016 年 6 月 28 日，董事会审议通过了《关于使用部分闲置募集
资金进行现金管理的议案》，董事会同意公司使用额度不超过 8 亿元的闲置募集资金适时投资安
全性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保本型银行理财产品。
(3) 经营计划进展说明
根据 2015 年度股东大会审议通过的《2016 年度财务预算报告》，根据公司各项目建设及销售
情况，中期公司确认收入约 8.02 亿元,基本按计划完成本期销售任务。
(4) 其他
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
率（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
房地产开发 791,426,405.75 618,171,078.74 21.89 428.45 589.35 减少 45.44 个
百分点
租赁 10,297,347.36 222,113.34 97.84 25.22 0.00 增加 0.56 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
率（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
凤凰和鸣项目 1,086,666.67 153,067.35 85.91 5.50 0.00 增加 0.91 个
百分点
凤凰和熙 A 区 1,159,047.61 141,061.03 87.83 -19.68 -78.79 增加 62.90 个
百分点
凤凰和熙 B 区 1,605,000.00 48,220.39 97.00 -97.53 -99.84 增加 80.96 个
百分点
苏州凤凰项目 169,589,720.99 95,407,141.77 43.74 341.81 276.42 增加 28.77 个
百分点
南通凤凰项目 19,919,257.19 18,720,153.70 6.02 822.12 860.10 减少 38.18 个
百分点
凤凰和美项目 2,425,000.00 1,016,476.48 58.08 139.15 297.87 减少 22.35 个
百分点
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2016 年半年度报告
凤凰山庄项目 187,552,923.91 135,194,649.32 27.92 407.77 391.01 增加 9.66 个
百分点
凤凰和睿项目 23,380,789.00 18,795,647.65 19.61 501.47 414.05 增加 230.17
个百分点
盐城凤凰项目 384,708,000.38 348,694,661.05 9.36%
主营业务分行业和分产品情况的说明
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
江苏省 801,723,753.11 407.47
主营业务分地区情况的说明
(三) 核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是凤凰集团，实际控制人是江苏省人民政府.公司的房地
产开发项目大多位于中国经济最活跃的长三角中心城市的相对成熟地段，项目含金量普遍高于普
通的地产项目。经过多年的稳步发展，公司已经扎根南京，辐射全省，开拓省外，众多开发项目
持续热销。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰“和”系列的住
宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了优秀的市场品牌，在省内外具备了较高的知名度。公
司不断总结前期项目开发经验，持续优化拿地、规划、设计、施工、营销等各个环节，在为客户
提供高价值产品的同时，保证良好的项目收益。2015 年起，公司开展重大业务转型，试点养老地
产项目开发。2016 年下半年，公司第一个养老地产项目在江苏宜兴将开盘预售。养老地产项目符
合国家产业政策和产业方向，有良好的发展前景，将推动公司转型，积极保障公司业务收入指标
的完成。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
截止报告期末，公司子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）合计持有南京
证券股份有限公司（以下简称“南京证券”）20,020.7344 万元股权。2015 年 9 月 17 日，南京证
券召开 2015 年第五次临时股东大会，会议审议通过《关于进一步确定南京证券股份有限公司增资
扩股方案的议案》。根据股东大会决议，南京证券成功发行 57,399.9503 万股，发行价为 6 元/
股，募集资金人民币 344,399.7018 万元。凤凰置业未参加此次定向增发，所持南京证券的股权比
例由增资扩股前的 10.537%降至 8.09%，系南京证券第三大股东。南京证券已于 2015 年 10 月 19
日全部履行在新三板挂牌的相关程序，证券简称：南京证券，证券代码：833868，转让方式为协
议转让。
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2016 年半年度报告
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
√适用 □不适用
报告期
所持 期初持 期末持
