江苏凤凰置业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2014 年半年度报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人陈海燕、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）周益
勤声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请
投资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................. 4
第二节 公司简介 .......................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ...................................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................ 14
第六节 股份变动及股东情况..................................................................................................... 18
第七节 优先股相关情况............................................................................................................. 20
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 21
第九节 财务报告（未经审计）................................................................................................. 22
第十节 备查文件目录................................................................................................................. 91
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
凤凰置业 指 江苏凤凰置业有限公司
苏州凤凰 指 苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰 指 南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产 指 江苏凤凰地产有限公司
南通凤凰 指 南通凤凰置业有限公司
南京凤凰地产 指 南京凤凰地产有限公司
龙凤投资 指 南京龙凤投资置业有限公司
盐城凤凰 指 盐城凤凰地产有限公司
合肥凤凰 指 合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰 指 镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴凤凰 指 泰兴市凤凰地产有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文名称简称 凤凰股份
JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT
公司的外文名称
COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 陈海燕
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 高磊
南京市中央路 389 号凤凰国际 南京市中央路 389 号凤凰国际
联系地址
大厦六楼 大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566255
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST 凤凰
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
七、 其他有关资料
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(一) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996）74 号、〔1996〕75 号文批
准，耀华玻璃首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股），耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2
日在上海证券交易所上市，主营业务玻璃、工业技术玻璃及其制品、不饱和聚脂树脂及玻璃钢
制品生产销售,开展国内、国外合资、合作经营、补偿贸易等,自产产品和技术出口业务和所需原
辅材料、机械设备、零配件及相关技术出口。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资
产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 耀华\"变更为\"ST 凤凰\"，股
票代码\"600716\"不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由\"ST 凤凰\"
变更为\"凤凰股份\"。一般经营项目：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。
(二) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 7 月，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司于上海证券交易所上市，自公司上市以来公司控股
股东一直为中国耀华玻璃集团公司。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资
产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
重组完成后，公司控股股东变更为凤凰集团，至今未发生变化。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 519,577,622.66 196,030,549.00 165.05
归属于上市公司股东的净利润 55,447,641.40 10,795,611.67 413.61
归属于上市公司股东的扣除非经常
57,849,593.60 9,856,780.97 486.90
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 13,260,339.40 -568,203,316.54 不适用
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,096,756,389.16 2,041,308,747.76 2.72
总资产 7,621,691,648.80 7,820,524,523.06 -2.54
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0749 0.0146 413.01
稀释每股收益（元／股） 0.0749 0.0146 413.01
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.0781 0.01 681.00
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.38 0.59 增加 4.79 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.61 0.54 增加 5.07 个百分点
资产收益率（%）
苏州项目交付，收入集中
营业收入 519,577,622.66 196,030,549.00 165.05 确认
经营活动产生的现金流 主要是去年同期支付各
量净额 13,260,339.40 -568,203,316.54 项目土地款
苏州项目交付，收入集中
基本每股收益（元／股） 0.0749 0.0146 413.01 确认，利润总额增加
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-3,081,050.95 1,258,442.35
出
所得税影响额 679,098.75 -319,611.65
合计 -2,401,952.20 938,830.70
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年上半年房地产市场仍处于低谷，全行业实现销售额 3.11 万亿，同比减少 7%；销售额增
速较上年降低 33.3 个百分点；实现销售面积 4.84 亿平方米，同比减少 6%。销售面积增速较上
年降低 23.3 个百分点。面对清淡的市场行情，行业投资亦呈下行趋势。2014 年上半年房地产投
资为 4.2 万亿，投资增速较上年下降 5.7 个百分点，整体上半年保持下滑趋势。销售的持续回落
造成开发商新开工意愿并未明显增强。进入下半年，预计地方限购政策微调会继续发酵。由于
各公司推盘高峰都在三四季度，导致下半年供给增加，房价上涨乏力。
报告期内，公司实现营业收入 519,577,622.66 元，归属于母公司净利润 55,447,641.40 元，同比
分别增长 165.05%和 413.61%，其中房地产业务营业收入 515,984,836.00 元，同比增长 166.8%，
毛利率 36.18%，同比增长 5.29%，主要是苏州项目交付，收入集中确认。报告期内，公司扣除
非经常性损益后的加权平均净资产收益率为 5.61%，同比提升 5.07 个百分点。
截至报告期末，公司总资产 7,621,691,648.80 元，同比减少 2.54%；归属于母公司净资产
2,096,756,389.16 元，同比分别增长 2.72%，账面货币资金 862,696,760.05 元。
在国内外经济形势严峻，房地产行业渐入寒冬期的情势下，公司依照文化地产、养生养老产业，
综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式，稳步推进各项事业发展。截至报告期末，公司在
建拟建项目 6 个，在建面积约 130 万平方米。上半年合肥和镇江项目开工，凤凰山庄和苏州凤
凰文化广场项目竣工交付。养生养老产业也在积极推进中，一方面公司积极落实养老地产项目，
另一方面公司积极探索养与生养老产业链各个环节优秀企业共谋发展，实现互惠共赢。报告期
内，公司为了稳步推进公司养老产业发展战略，逐步完善公司养老产业规划，有效整合文化、
医疗、地产等资源，与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资签订了战略合作协议。
本次合作是公司与国内知名医疗机构合作的有益探索，医疗资源作为养老产业不可或缺的配套，
为公司养老产业快速发展打下坚实的基础。根据六届五次董事会决议，公司已与目标公司签订
养老地产合作开发框架协议，以实现公司养老产业项目落地。
公司上半年经营数据
计划总 总建筑
权 投资 面积 当期销售面 累计销售面 当期结算面 累计结算面
项目 位置
益 （万 积（㎡） 积（㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（㎡）
元）
凤凰和熙 B 南京市 10 87,649 124,18
19,948.00 68,691.51 745.37
区 1-6 幢 建邺区 0% .00 3.00 39,315.24
南京市 10 55,034 44,509
凤凰和睿 3,539.00 25,219.42 2,876.06
白下区 0% .00 .00 20,447.96
南京市 10 76,060 72,576
凤凰山庄 2,731.00 17,907.06 4,276.72
玄武区 0% .00 .00 16,064.17
苏州凤凰文 苏州工 10 157,03 207,22
3,593.98 22,368.47 19,205.34
化广场 业园区 0% 0.00 0.00 19,205.34
南通市 10 99,282 166,84
南通凤凰 702.03 5,722.96
崇川区 0% .00 7.00
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 519,577,622.66 196,030,549.00 165.05
营业成本 329,524,787.72 133,870,985.27 146.15
销售费用 13,913,282.11 15,534,103.26 -10.43
管理费用 15,676,350.70 15,009,958.55 4.44
财务费用 38,126,996.81 19,790,506.68 92.65
经营活动产生的现金流量净额 13,260,339.40 -568,203,316.54
投资活动产生的现金流量净额 9,394,406.11 9,725,849.20 -3.41
筹资活动产生的现金流量净额 -452,312,271.27 118,721,962.66 -480.98
营业收入变动原因说明：苏州项目交付，收入集中确认
营业成本变动原因说明：苏州项目交付，收入集中确认，成本税金相应增加
财务费用变动原因说明：苏州项目、凤凰和睿交付，利息支出计入财务费用
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是去年同期支付各项目土地款
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还到期借款
2、 其它
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2013 年 12 月 27 日公司召开 2013 年度第一次临时股东大会审议并通过了《关于公司符合发行
公司债券条件的议案》及《关于本次发行公司债券方案的议案》。2013 年 12 月 27 日公司召开
六届一次董事会审议并通过了《关于修改公司债券发行方案的议案》。目前公司债相关文件已报
送证监会审核。
(2) 经营计划进展说明
根据 2013 年度股东大会审议通过的《2014 年度预算报告》，根据公司各项目建设及销售情况，
预计公司 2014 年度确认销售收入 24 亿元，中期公司确认收入约 5.2 亿元。主要是由于公司收
入确认分布不均匀，通常下半年确认收入较多。面对萧条的市场环境，公司管理层将通过不懈
努力，争取完成预算报告设定的销售任务。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 增加 5.29
515,984,836.00 329,302,674.38 36.18 166.80 146.39
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 20.54
凤凰和鸣 1,430,000.00 513,601.77 64.08 139.39 459.23
个百分点
凤凰和熙 A 增加 0.54
1,593,000.00 804,600.52 49.49 -1.85 -2.88
区 个百分点
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凤凰和熙 B
16,375,389.00 7,477,029.02 54.34
区住宅
增加 11.61
凤凰和美 741,000.00 330,977.28 55.33 -98.96 -99.18
个百分点
增加 5.87
凤凰山庄 86,636,211.00 61,846,199.31 28.61 -27.72 -33.21
个百分点
凤凰和睿 58,334,823.00 45,982,905.87 21.17
苏州凤凰 350,874,413.00 212,347,360.61 39.48
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
江苏省 515,984,836.00 166.80
以上收入均在江苏省取得。
(三) 核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是凤凰出版传媒集团，实际控制人是江苏省人民政府，江
苏省对文化产业的大力支持给公司的发展创造了很大的空间。公司的文化地产模式符合国家经
济转型和文化产业发展方向，通过与凤凰传媒合作拿地能有效整合优势资源、降低拿地成本，
增强公司的盈利能力。\"文化 MALL+住宅、商业、办公\"的模式具有可复制性，使公司具备规模
快速扩张的条件。参股金融，可以获得稳定的分红还能增加公司的融资渠道，保证资金链安全、
有效控制融资成本、抵御经营风险。公司不断总结前期项目开发经验，持续优化拿地、规划、
设计、施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证良好的项目收益。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
报告期
所持 期初持 期末持 报告期
最初投资金额 期末账面价值 所有者 会计核 股份来
对象 股比例 股比例 损益
（元） （元） 权益变 算科目 源
名称 （%） （%） （元）
动（元）
南京
证券
长期股
股 份 476,492,600.00 10.537 10.537 476,492,600.00 0 0
权投资
有限
公司
合计 476,492,600.00 / / 476,492,600.00 0 0 / /
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称\"凤凰集团\"）与江苏凤凰置业有限公司（以下简称\"
凤凰置业\"）签订《南京证券有限责任公司股权转让协议》，凤凰集团为履行其于 2008 年 12 月 5
日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有
限责任公司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券 14,800 万
元股权转让给凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的估报告，该 14,800 万元股权截
止 2011 年 12 月 31 日经评估的市场价值为 43,649.26 万元，据此，双方确认本次股权转让的转
让价格为人民币 43,649.26 万元，即每股 2.95 元人民币。2012 年 9 月 12 日，中国证券监督管理
委员会核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任公司更名为
南京证券股份有限公司。
根据证监许可【2012】1217 号《关于核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司的批复》，
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公司最新持有南京证券股数为 200,207,344 股，持股比例为 10.54%。
本公司（甲方）与重庆国际信托有限公司（乙方）于 2013 年 9 月 6 日签订了《股权收益转让及
回购协议》，甲方将合法持有的南京证券股权中的 9800 万股所对应的收益权有偿转让给乙方，
转让价格为人民币 294000000 元，乙方受让的标的股权收益权的投资期限为 12 个月。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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3、 主要子公司、参股公司分析
注册资本（万 持股比例 营业利润
子公司全称 子公司类型 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 净利润（元）
元） （%） （元）
江 苏 凤 凰 置 业 全资子公司
有限公司 80,600.00 100.00 4,906,529,486.01 1,217,291,965.49 19,584,509.00 -5,495,044.34 -1,627,990.70
盐 城 凤 凰 地 产 全资子公司
有限公司 36,000.00 100.00 376,606,587.52 343,535,779.38 0.00 -2,116,340.09 -1,627,005.07
苏 州 凤 凰 置 业 全资孙公司 60,575,006.4
有限公司 24,000.00 100.00 1,590,412,389.40 277,006,447.59 350,874,413.00 82,149,410.99
南 京 凤 凰 置 业 全资孙公司
有限公司 5,000.00 100.00 174,209,672.44 148,095,072.83 861,000.00 -1,218,788.01 -911,091.01
江 苏 凤 凰 地 产 全资孙公司
有限公司 20,000.00 100.00 577,895,562.77 225,260,573.50 86,636,211.00 15,026,911.77 11,227,883.83
南 通 凤 凰 置 业 全资孙公司
有限公司 27,000.00 100.00 693,821,266.48 259,155,279.43 - -2,681,064.38 -1,989,560.75
南 京 凤 凰 地 产 全资孙公司 24,623,260.1
有限公司 20,000.00 100.00 278,389,812.06 247,962,153.98 86,636,211.00 28,499,568.04
南 京 龙 凤 投 资 控股孙公司
置业有限公司 40,100.00 77.31 544,880,847.82 2
