2016 年半年度报告
公司代码：600675 公司简称：*ST 中企
中华企业股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人蔡顺明、主管会计工作负责人倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）唐喆声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项........................................................................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 23
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 25
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 25
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 26
第十节 财务报告........................................................................................................................... 29
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 118
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2016 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上房集团 指 上海房地（集团）有限公司
经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限
公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
中华企业大厦 指 古北国际财富中心二期
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 姜维
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 徐健伟
联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 上海市浦东新区雪野路928号6楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市华山路2号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
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四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 *ST中企 600675 中华企业
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记地点 上海市华山路2号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码
报告期内注册变更情况查询索引 公司统一社会信用代码为913100001323409633。详见公
司于2016年7月30日、2016年8月18日在《中国证券报》
、《上海证券报》和上海证券交易所网站披露的公告。
七、 其他有关资料
无
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 7,338,225,127.93 1,272,585,727.51 476.64
归属于上市公司股东的净利润 -61,566,277.18 -739,001,291.24 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经常 -114,943,212.92 -824,461,043.42 不适用
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 3,127,170,898.37 1,078,239,345.62 190.03
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,582,845,510.16 2,719,123,633.43 -5.01
总资产 32,431,292,220.40 36,617,573,266.02 -11.43
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.033 -0.396 不适用
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稀释每股收益（元／股） -0.033 -0.396 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益 -0.062 -0.442 不适用
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -2.32 -15.32 增加
13.00 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 -4.34 -17.09 增加
产收益率（%） 12.75 个百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 438,978.19
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收
返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业 31,584,891.22
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
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日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业 34,222,666.88
务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的
投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,840,998.70
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -3,399,888.28
所得税影响额 -15,310,710.97
合计 53,376,935.74
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，加快库存去化和支持住房刚性需求及改善性需求是本轮房地产政策的主基调，
房地产市场整体处于复苏状态，部分一线城市呈量价齐升态势，部分二三线城市交易逐步回暖。
但楼市政策有保有压，对房价上涨过快城市进行收紧，上海“沪九条”、苏州“苏十条”、南
京“宁十条”等相继出台。截止本报告期末，部分热点城市已显现调控成果，6 月成交量增速有
所放缓。公司位于上海地区的部分项目受市场热捧，尚汇豪庭销售持续火爆，铂珏公馆、古北香
堤艺墅销售同比有较大增长。但因供应充足、购买力有限等原因，公司位于杭州、江阴等地项目
销售价格变化不大，去库存压力仍然较大。
在整体宽松趋稳的形势下，公司紧抓市场时间窗口，加快存货去化，加速资金回笼。报告期
内，公司实现销售资金回笼 53.22 亿元，同比增长 42.07%；经营活动产生的现金流量净额达 31.27
亿元，同比增长 190.03%；实现结转营业收入 73.38 亿元，同比增长 476.64%。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数 情况说明
（%）
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营业收入 7,338,225,127.93 1,272,585,727.51 476.64 报告期内公司具备结转
营业收入条件的项目较
上年同期大幅增加所致
营业成本 5,043,398,299.08 1,066,998,202.76 372.67 报告期内公司结转的营
业收入较上年同期大幅
增加，结转的营业成本相
应增加
营业税金及附加 1,129,069,667.33 88,400,336.56 1,177.22 报告期内公司结转的营
业收入较上年同期大幅
增加，结转的营业税金及
附加相应增加
销售费用 38,789,290.37 55,553,739.86 -30.18 报告期内公司严格管控
销售费用支出所致
管理费用 120,847,352.22 139,110,773.16 -13.13 报告期内公司严格管控
管理费用支出所致
财务费用 362,356,867.14 514,955,158.39 -29.63 报告期内公司借款规模
和借款利率水平均有明
显下降所致
资产减值损失 -11,867,934.96 416,799,403.01 -102.85 上年同期计提了大额的
存货跌价准备使得上年
同期比较基数较大
投资收益 15,122,365.02 59,827,843.98 -74.72 主要系报告期内处置可
供出售金融资产取得的
投资收益较上年同期大
幅下降所致
营业外收入 37,933,193.28 67,570,802.00 -43.86 主要系上年同期将无法
支付的其他应付款转入
营业外收入使得上年同
期比较基数较大
所得税费用 593,844,106.30 18,721,126.21 3,072.05 报告期内公司尚汇豪庭
项目结转营业收入计提
相应的应交所得税所致
归属于母公司 所 -61,566,277.18 -739,001,291.24 不适用 上年同期计提了大额存
有者的净利润 货跌价准备，使得上年同
期比较基数较大
经营活动产生 的 3,127,170,898.37 1,078,239,345.62 190.03 报告期内公司销售商品、
现金流量净额 提供劳务收到的现金较
上年同期大幅增加，而购
买商品、接受劳务支付的
现金较上年同期大幅减
少所致
投资活动产生 的 268,389,150.33 552,543,550.15 -51.43 上年同期公司转让上海
现金流量净额 国际汽车城置业有限公
司股权使得上年同期比
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较基数较大
筹资活动产生 的 -2,952,603,564.55 -1,453,053,854.42 不适用 报告期内公司偿还债务
现金流量净额 支付的现金较上年同期
大幅增加所致
科目 期末余额 期初余额 变动比例（%） 情况说明
报告期内公司收回少
一年内到期的非流动资产 0.00 35,000,000.00 -100.00 数股东委托贷款所致
报告期内公司计提大
应交税费 1,085,777,154.29 559,769,315.70 93.97 额应交税金所致
报告期内公司计提借
应付利息 206,143,139.99 104,566,228.67 97.14 款利息所致
主要系报告期内一年
内到期的长期借款到
一年内到期的非流动负债 2,081,307,533.24 4,948,287,833.42 -57.94 期归还所致
报告期内归还信托借
其他流动负债 0.00 376,082,151.27 -100.00 款所致
报告期内公司发行私
应付债券 6,919,236,832.33 3,976,236,832.33 74.01 募公司债所致
报告期内可供出售金
融资产公允价值变动
递延所得税负债 22,478,904.06 47,382,852.74 -52.56 所致
主要为报告期内可供
出售金融资产公允价
其他综合收益 67,436,712.13 142,148,558.22 -52.56 值变动损益
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润构成及来源未发生重大变动。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司完成了非公开发行 2016 年公司债券（第一期）的相关工作，本期公司债券发行规模 14.43
亿元，期限为 3 年，票面利率为 6%，起息日为 2016 年 3 月 2 日。公司完成了非公开发行 2016 年
公司债券（第二期）的相关工作，发行规模 15 亿元，期限为 3 年，票面利率为 4.95%，起息日为
2016 年 3 月 18 日。前述具体事宜详见公司分别于 2016 年 3 月 4 日、3 月 22 日在上海证券交易所
网站和《上海证券报》、《中国证券报》上刊登的临 2016-008 号、临 2016-021 号公告。
因地产集团正在筹划与公司相关的重大事项，公司于 2016 年 6 月 24 日发布了《中华企业股
份有限公司重大事项停牌公告》，经公司申请，公司股票已于 2016 年 6 月 24 日起停牌。经与有
关各方论证和协商，该事项构成重大资产重组。为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造
成公司股价异常波动，经申请，公司于 2016 年 7 月 7 日发布了《中华企业股份有限公司重大资产
重组停牌公告》，股票自 2016 年 6 月 24 日起预计停牌不超过一个月。2016 年 7 月 23 日，公司
发布了《中华企业股份有限公司重大资产重组继续停牌公告》，预计公司股票自 2016 年 7 月 24
日起继续停牌 1 个月。重大资产重组停牌期间，公司于 2016 年 7 月 14 日、2016 年 7 月 21 日、
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2016 年 7 月 30 日、2016 年 8 月 6 日、2016 年 8 月 13 日分别发布了《中华企业股份有限公司重
大资产重组进展公告》。
(3) 经营计划进展说明
报告期内，公司按照 2016 年度经营计划稳步前进，在改革推进、存量去化、能力提升及预
算管理等方面取得了一定的成效。
（1）明确战略定位，落实机构改革
报告期内，公司明确定位为城市更新平台综合服务商，通过完善管理架构，整合运营体系，
形成了“中心+事业部—项目公司”两层两级扁平化管理架构。中心实施投资决策、战略管控。事
业部作为经营实体、利润中心。项目公司对项目建设进行管理，同类项目向事业部归并集中，由
事业部统一运营管理。
（2）加快存量去化，保持健康业态
报告期内，公司以“加快资金回笼，提升企业健康度”为主要目标，拓宽渠道，整合资源，
主动融入“居住无忧”，在销售端提供“购房无忧”，在服务端提供“生活无忧”，全面提升产
品附加值，促进项目销售去化。截至 2016 年 6 月 30 日，公司累计完成签约金额 63.05 亿元，签
约面积 22.59 万平方米，资金回笼 53.22 亿元。
（3）加强全面预算，有效降低负债
报告期内，公司全面提高预算的完整性、准确性和及时性，明确年度重点指标，夯实工作基
础，对各项目进度节点严格把关，强化预算动态监控，从严把控预算执行。同时通过积极协商，
提前偿还或置换高息贷款，有效降低负债利率。2016 上半年共调整 15 笔带息负债，平均综合成
本逐步下降。
（4）开展专业攻坚，磨砺专业能力
报告期内，公司紧紧抓住“提升专业能级，提高经营效益”这条主线，创新经营理念，加强
专业运作，在打造城市更新平台综合服务商的工作中不断磨砺专业能力。在项目储备方面，积极
探索轻资产开发模式，拓展储备渠道，建立项目库；在产品研发方面，全方位开展标准化研究工
作，覆盖居住、商办、社区等产品，系统总结了五大系列九大类别，实现标准产品线的数据化、
模块化和可复制化。在客户关系方面，公司积极筹建品牌与客户中心，以市场为导向，通过整合
客户数据，创造需求，前置导入，拟全面实现“客户”到“用户”的转变。
下半年，公司将进一步加大存量房产的营销力度，加快销售速度，尽快回笼资金；同时强化
成本控制、严格预算管理、规范内部控制，防范运营过程中产生的风险。
(4) 其他
无
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
房地产业 7,206,773,031.71 4,934,324,333.44 31.53 524.61 416.97 增加 14.26
个百分点
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工程施工 5,664,999.48 3,546,725.34 37.39 55.45 314.01 减少 39.10
个百分点
商业和服 117,545,692.87 101,471,120.39 13.68 8.69 -3.22 增加 10.62
务业 个百分点
合计 7,329,983,724.06 5,039,342,179.17 31.25 479.17 375.33 增加 15.02
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
房产销售 7,043,459,656.09 4,890,479,411.18 30.57 612.94 438.61 增加 22.47
个百分点
房屋租赁 163,313,375.62 43,844,922.26 73.15 -1.54 -5.71 增加 1.19
个百分点
工程施工 5,664,999.48 3,546,725.34 37.39 55.45 314.01 减少 39.10
个百分点
商业和服 117,545,692.87 101,471,120.39 13.68 8.69 -3.22 增加 10.62
务业 个百分点
合计 7,329,983,724.06 5,039,342,179.17 31.25 479.17 375.33 增加 15.02
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海地区 7,218,483,846.13 477.31
江苏地区 110,999,877.93 742.08
浙江地区 | *ST中企2016年半年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2016-08-19 |
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| 附件：公告原文 |
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