2015 年年度报告
公司代码：600665 公司简称：天地源
天地源股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 王智刚 因故未能出席 俞向前
三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞向前、主管会计工作负责人李炳茂及会计机构负责人（会计主管人员）王乃斌
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2015年度利润分配预案为：拟以2015年12月31日总股本864,122,521股为基数，向全体股
东每10股派发现金红利人民币0.80元（含税），共计派发人民币69,129,801.68元。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述可能面对的风险，敬请查
阅本报告“第四节 管理层讨论与分析 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析（四）可能面对
的风险”中相关陈述。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 6
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 20
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第九节 公司治理........................................................................................................................... 40
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 44
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 45
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 125
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
天地源 指 天地源股份有限公司
公司章程 指 天地源股份有限公司章程
元、万元 指 人民币元、人民币万元
报告期 指 2015 年度
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天地源股份有限公司
公司的中文简称 天地源
公司的外文名称 TANDE CO.,LTD
公司的外文名称缩写 TANDE
公司的法定代表人 俞向前
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宇 莫颖
西安高新技术开发区科技路33 西安高新技术开发区科技路33
联系地址
号高新国际商务中心27层 号高新国际商务中心27层
电话 029-88326035 029-88326035
传真 029-88325961 029-88325961
电子信箱 liuyu@tande.cn moying@tande.cn
三、 基本情况简介
中国（上海）自由贸易试验区张杨路500号华润时代广场26楼
公司注册地址
K单元
公司注册地址的邮政编码 200122
公司办公地址 西安高新技术开发区科技路33号高新国际商务中心27层
公司办公地址的邮政编码 710075
公司网址 http://www.tande.cn
电子信箱 tande@tande.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天地源 600665 G天地源
六、 其他相关资料
名称 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 西安市雁塔区高新路 25 号
内）
签字会计师姓名 赵琰、张李萍
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 2,974,534,931.64 3,217,465,603.43 -7.55 2,692,864,548.84
归属于上市公司股东
206,918,168.29 294,684,808.55 -29.78 266,427,515.57
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 155,219,454.87 291,164,874.51 -46.69 269,454,484.31
的净利润
经营活动产生的现金
-1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用 -1,394,406,425.19
流量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 2,699,367,575.64 2,583,178,358.23 4.50 2,374,895,118.20
的净资产
总资产 17,344,987,196.73 14,018,340,158.78 23.73 11,565,404,994.67
期末总股本 864,122,521.00 864,122,521.00 0.00 864,122,521.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2395 0.3410 -29.77 0.3083
稀释每股收益（元／股） 0.2395 0.3410 -29.77 0.3083
扣除非经常性损益后的基本每
0.1796 0.3369 -46.69 0.3118
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少4.01个百
7.88 11.89 11.69
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少5.78个百
5.97 11.75 11.82
均净资产收益率（%） 分点
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 130,152,343.79 185,958,030.02 197,580,466.70 2,460,844,091.13
归属于上市公司股
81,143.14 -13,829,698.82 -8,712,540.20 229,379,264.17
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 164,698.50 -13,248,753.31 -9,639,250.24 177,942,759.92
损益后的净利润
经营活动产生的现
-667,095,704.41 -40,402,132.87 -241,648,786.47 -449,926,460.10
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -1,419,078.21 -90,724.81 42,920.31
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 16,011,858.50 9,260,081.00
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
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企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 55,263,423.65 -3,270,476.71 -4,075,351.62
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -71,885.86 -17,875.81 23.51
所得税影响额 -18,085,604.66 -2,361,069.63 1,005,439.06
合计 51,698,713.42 3,519,934.04 -3,026,968.74
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
天地源股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原称“上海沪昌特殊钢股份有限公
司”，公司股东大会于 2003 年 10 月 19 日审议通过向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币
资金和短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发公司部分房地产
类资产。公司目前经营范围为房地产开发和经营、自有房屋租赁，物业管理，实业投资、资产管
理，国内贸易。公司子公司经营范围包括房地产开发、物业管理等。
作为一家具有社会责任感的企业，公司多年来坚持在尊重城市建筑和城市文化的基础上进行
地产项目开发，为所在城市营造和谐人居方式与环境做出不懈努力。公司力求在每一个细节精雕
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慢琢，本着尊重生命、尊重生活品质的基础，打造各具特色的项目精品。目前，公司开发项目已
在西安、苏州、天津、深圳、惠州等多区域获得较高的知名度与美誉度。未来，公司将继续不断
探索高品质人居生活方式，进一步深入挖掘文化地产理念，多层次融汇文化、自然及城市内涵，
延续建筑文脉之路。
报告期内，中国经济进入换挡调速、结构转型的新常态，房地产行业也发生着深刻的变化。
宏观政策持续宽松，区域分化和企业分化加剧，商品房销量在不被看好中创出新高，虽然少数发
达城市市场表现突出，但难掩大多数三、四线城市销售低迷。面对前所未有的市场环境，虽然竞
争日益激烈，但也为行业内优秀企业带来巨大的发展机遇。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
三、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争优势进一步强化。经过多年的用心打造，公司第三个五年发展战略已经高效
实施，在战略、管理、融资、品牌等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳健发
展打下坚实基础。
1、发展战略清晰，企业管理规范。
公司致力于成为文化地产的领跑者和价值领先的中国上市公司，制定了第三个“五年发展规
划”，立足区域深耕，实施“文化地产、资本运营、高效运营和精细化”四大战略，积极培育第
二主业，确保公司稳健发展。同时，公司建立规范健全的治理结构和内部管控体系，保障公司发
展目标得以高效实现。
2、公司资信良好，融资能力突出。
多年诚信经营在金融界和社会上积累了良好的信誉，使得公司能够持续以银行、信托、基金
等多方式多渠道融资。公司已经实现融资渠道、融资方式、资金成本、融资规模全方位突破，成
功发行公司债和中期票据，降低公司融资成本，同时与两百多家金融机构保持密切联系，为保障
公司的良好运营和发展提供资金支持。
3、品牌影响深入，客户口碑提升。
品牌上，以“关爱计划”文化地产活动体系为突破口，整合文化地产活动，实现品牌落地，
形成良好的社会影响力。产品上，始终秉承工匠精神，不断创新产品、提升服务，为客户提供精
工产品和优质服务。苏州、西安两地客户满意度名列区域前茅，积累了良好的品牌影响力和美誉
度。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，公司董事会坚持“执行思变”的年度主题，充分发挥决策指导作用，在公司股东
的关心支持下，引领公司实现平稳健康发展，较好地完成了各项经营目标和工作任务。
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1、资本运营取得重大突破
公司全年融资到账资金 66.5 亿元，成功发行了 20 亿公司债和 10 亿中期票据，进一步优化了
公司债务结构，置换了高成本资金，强化了公司在资本市场的形象。同时，大大增强了公司对外
融资的谈判能力，信托等融资成本持续下降，减轻了项目运营的压力。
2、土地储备取得重大进展
报告期内，公司分别在西安、苏州、深圳、天津共取得土地 508.45 亩。西安公司之前签署的
项目合作事项，在 2015 年取得实质性结果，通过竞拍落定两宗土地。深圳公司在 2015 年初获得
深圳龙华城市更新项目，标志着公司布局重回一线城市。苏州公司以并购方式获得木渎金山路项
目，天津公司竞拍获取天津市中心八大里一里项目，这些项目的获取为公司后续发展提供了资源
保障。
3、高效运营有亮点
2015 年公司高效运营战略有力推进，苏州公司七里香都项目量价齐升，开盘 15 个月销售 13
亿元，创造了销售回款覆盖土地款的新纪录，也为公司项目运营树立了新标杆。西安公司丹轩坊
项目取得销售佳绩，在西安高新区排名第一，在西安市排名第二，成为西安高端项目典范。天津
公司拿地仅 40 天，完成前期融资 3.2 亿元，融资成本创此类融资方式的新低。
4、成本管理卓有成效
公司在 2015 年初提出了总成本费用降低 5%-10%的目标，各公司针对项目运营的实际，通过
目标成本二次分解、优化产品设计、优选部品配置、采购管控前移及严格过程管控等有效措施。
经过一年的努力，公司在建六个项目挖潜增利卓有成效，进一步降低了公司经营风险。
5、公司治理继续加强
报告期内，顺利完成公司董事会、监事会、管理层换届。新增和修订了一批管理制度，公司
经营更加规范。完成各项审计稽核工作 13 项，对发现问题进行了认真整改，有效防范了风险。2015
年公司治理得到进一步加强，连续荣获中国上市公司优秀董事会“金圆桌奖”。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司全年实现销售收入 29.75 亿元；实现净利润（归属于母公司）2.07 亿元；新
签合同 30.82 亿元；实现销售回款 30.67 亿元；开工面积 125 万平方米；竣工面积 53.43 万平方
米；全年共获得土地 508.45 亩；融入资金 66.50 亿元；实现交房 1738 套。
截止 2015 年 12 月 31 日，公司总资产为 173.45 亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为
26.99 亿元，每股收益 0.2395 元，加权平均净资产收益率为 7.88%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
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营业收入 2,974,534,931.64 3,217,465,603.43 -7.55
营业成本 2,232,387,165.07 2,332,384,184.49 -4.29
销售费用 129,086,779.94 124,507,500.95 3.68
管理费用 91,560,729.04 85,590,407.95 6.98
财务费用 12,808,370.93 8,638,146.10 48.28
经营活动产生的现金流量净额 -1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -33,984,397.65 -48,581,844.66 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 2,143,310,968.16 146,228,309.59 1,365.73
变动原因说明：
营业收入：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。
营业成本：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。
销售费用：主要为本期开发项目及销售合同额增加，代理费等相应增加。
管理费用：主要为本期增设下属公司并产生相应费用等所影响。
财务费用：主要为本期保证金存款利息收入变化等所影响。
经营活动产生的现金流量净额：主要为本期下属公司支付土地款、工程款所形成。
投资活动产生的现金流量净额：主要为公司本期投资支付减少所形成。
筹资活动产生的现金流量净额：主要为本期融资事项变化等因素所影响。
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成
营业收入
毛利 本比上 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本 比上年增
率（%） 年增减 增减（%）
减（%）
（%）
房地产业 2,843,300,196.19 2,116,860,453.59 25.55 -8.15 -4.83 减少 2.6 个百
分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减（%）
（%） （%）
西安 965,438,660.66 606,765,350.49 37.15 -50.50 -42.46 减少 8.78 个
百分点
宝鸡 8,459,234.74 5,723,440.08 32.34 6.39 0.66 增加 3.85 个
百分点
苏州 1,722,835,013.97 1,349,719,322.32 21.66 130.18 105.71 增加 9.32 个
百分点
深圳 14,567,888.82 11,096,794.72 23.83 5.12 3.24 增加 1.39 个
百分点
惠州 231,856,695.61 222,225,100.60 4.15 64.09 65.33 减少 0.72 个
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百分点
天津 31,066,937.84 36,539,666.57 -17.62 -91.26 -92.24 增加 14.88 个
百分点
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构成项 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房地产 商品房销售 2,116,860,453.59 94.84 2,224,325,852.60 95.37 -4.83
业 成本
主要供应商情况
公司前五名供应商采购总额为 75,947.92 万元，占全部采购金额的比重为 19.67%。
2. 费用
项目 本期金额 上期金额 变动比例 变化原因
本期开发项目及销售合同额增加，代
销售费用 129,086,779.94 124,507,500.95 3.68
理费等相应增加
本期增设下属公司并产生相应费用
管理费用 91,560,729.04 85,590,407.95 6.98
等所影响
本期保证金存款利息收入变化等所
财务费用 12,808,370.93 8,638,146.10 48.28
影响
3. 现金流
现金流量表项目变动及说明
增减比例
项目 本期数 上年同期数 原因说明
（%）
主要为本期下属公司
经营活动产生的
-1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用 支付土地款、工程款
现金流量净额
所形成。
投资活动产生的 主要为公司本期投资
-33,984,397.65 -48,581,844.66 不适用
现金流量净额 支付减少所形成。
筹资活动产生的
