信达地产股份有限公司 2013 年半年度报告
信达地产股份有限公司
2013 年半年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人贾洪浩、主管会计工作负责人俞杰及会计机构负责人（会计主管人员）（财
务总监）刘品声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
2013 年 4 月 26 日，公司第五十七次（2012 年度）股东大会审议通过了《公司 2012 年
度利润分配方案》。 根据公司经营情况，公司对 2012 年度进行了利润分配，每 10 股派发现
金红利 0.70 元（含税），派发现金红利总金额 106,698,230.94 元，不进行资本公积金转增股
本；2012 年度现金红利分配方案已于 2013 年 6 月 25 日顺利实施完毕。
本半年报期内，公司无利润分配预案或公积金转增股本预案。
六、 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
信达地产股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 8
第二节 重要事项 .......................................................................................................................... 15
第三节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 20
第四节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 22
第五节 财务报告（未经审计）................................................................................................... 23
第六节 备查文件目录 .................................................................................................................. 97
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
信达地产 指 信达地产股份有限公司
中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司
信达投资 指 信达投资有限公司
上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司
宁波信达中建 指 宁波信达中建置业有限公司
安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司
嘉兴信达建设 指 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司
青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司
新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司
台州信达置业 指 台州信达置业有限公司
吉林信达置业 指 吉林信达金都置业有限公司
海南信达置业 指 海南信达置业有限公司
沈阳穗港 指 沈阳穗港房地产投资开发有限公司
上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司
信达阜新房地产 指 信达阜新房地产开发有限公司
山西信达房地产 指 山西信达房地产开发有限公司
海南安建 指 海南安建房地产开发有限公司
青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司
信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 信达地产股份有限公司
公司的中文名称简称 信达地产
公司的外文名称 Cinda Real Estate Co.，Ltd.
公司的法定代表人 贾洪浩
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 石爱民 刘瑜
北京市海淀区中关村南大街甲 北京市海淀区中关村南大街甲
联系地址
18 号北京国际大厦 C 座 16 层 18 号北京国际大厦 C 座 16 层
电话 010-82190959 010-82190959
传真 010-82190958 010-82190958
电子信箱 dongmiban@cnda.com.cn dongmiban@cnda.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 北京市崇文区永内大街 1 号
公司注册地址的邮政编码
北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大
公司办公地址
厦 C 座 16 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cindare.com
电子信箱 dongmiban@cnda.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A 股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 1,380,643,158.51 1,380,517,571.05 0.01
归属于上市公司股东的净利润 233,018,196.78 188,537,143.98 23.59
归属于上市公司股东的扣除非经常
101,228,815.53 182,147,887.32 -44.42
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,550,911,353.76 -458,222,398.88 不适用
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 6,699,199,687.39 6,599,287,862.47 1.51
总资产 21,055,376,697.15 19,564,056,275.63 7.62
(二) 主要财务指标
本报告期比上年
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.15 0.12 25.00
稀释每股收益（元／股） 0.15 0.12 25.00
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.07 0.12 -41.67
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.48 3.01 增加 0.47 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
1.51 2.91 减少 1.40 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 122,087,709.29 主要是股权转让收益
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
976,378.00
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
319,511.11
金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以 4,923,364.15 主要是国债回购收益
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和 48,336,280.25 主要是子公司清退费结余
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支出
少数股东权益影响额 -693,050.85
所得税影响额 -44,160,810.70
合计 131,789,381.25
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照\"加快周转，全面提速，推进核心能力建设，夯实公司发展基础\"的总
体思路，围绕\"一个主题、两项工程、三个措施\"开展工作，开展营销管理主题年活动，加强人
才培养工程建设和产品标准化工程建设，采取提速、优化、转型三个方面措施，狠抓落实，经
营管理工作取得了阶段性成果。
报告期内，积极开展品牌推广活动和客户维护工作，有效促进了营销管理年活动的开展，
并以营销为龙头带动提高各个开发环节的工作质量和效率。人才工程建设和产品标准化工程初
见成果，一批大学毕业生进入公司，成为信达地产事业的生力军，公司系统内人才交流有力地
促进了一批新项目的运作；在重视产品性价比、关注首次置业和首次改善需求的产品战略下，
公司进一步清晰了产品线系列，并启动了产品标准化工作。报告期内，公司要求子公司加强项
目管理，提高项目运营效率，缩短开发周期，初步取得了销售提速、开发提速的效果；公司加
强土地储备结构性优化和区域项目结构性调整，初显成效；从严控制融资成本，积极获取新的
融资，有效降低了借款成本，公司资金结构也得到了优化；公司依托中国信达系统资源，积极
探索项目监管、托管代建等轻资产业务。
报告期内，公司实现营业收入 13.81 亿元，与上年同期基本持平；其中，房地产项目结转
营业收入 12.04 亿元，较上年同期 12.23 亿元减少 1.55%；实现净利润 2.36 亿元，较上年同期
2.21 亿元增长 6.79%；归属母公司净利润 2.33 亿元，较上年同期 1.89 亿元增长 23.28%。截至
2013 年 6 月 30 日，公司资产总额为 210.55 亿元，较年初 195.64 亿元增加 14.91 亿元；负债总
额 138.75 亿元，较年初 124.39 亿元增加 14.36 亿元；净资产 71.81 亿元，较年初 71.25 亿元增
加 0.56 亿元，其中归属于母公司的所有者权益为 66.99 亿元，较年初 65.99 亿元增加 1 亿元；
资产负债率为 65.9%，较年初增长 2.32 个百分点。
公司未来发展展望
公司将通过整合信达系统资源、收购、合作开发以及参与公开市场\"招拍挂\"等多种形式获
取项目，继续巩固既有区域市场地位，同时抓住机遇，逐步进入其他区域，完善公司布局，扩
大公司的市场影响力。公司将进一步探索创新盈利模式，依托信达系统资源，融入信达主业，
通过项目并购、专业化管理、阶段性持有和多渠道退出等方式，形成新的盈利增长点。
公司除了努力提升规模效益和融资能力等硬实力外，还将不断提升在营销体系、产品研发、
人力资源、管控模式、企业文化、品牌价值等方面的软实力。公司将在巩固销售净利润率的基
础上，稳步提升资产周转率，保持合理的负债水平，不断增强公司的盈利能力，同时把握好销
售、开发、储备的合理节奏，实现公司可持续发展和有质量的规模增长。
公司 2013 年下半年工作计划
公司将按照年初的工作部署，确保完成全年工作任务。
（1）全面开展营销管理年活动，提高营销管理水平，争取获得良好的销售业绩。
（2）全面实施人才强企战略，推进人才工程建设，打造人才梯队和专业团队。
（3）积极推进产品标准化工程建设，构建产品研发体系，提高产品开发效率和品质。
（4）加快项目开发速度和销售速度，加快资金周转，提高公司运营效率。
（5）进一步优化资金结构和土地储备结构，继续优化制度流程。
（6）加强信达集团协同，探索开展项目监管、托管代建等轻资产业务。
公司未来面临的主要风险和应对措施
行业风险：持续的房地产调控下，一线房企仍然在不断提高市场份额和品牌影响力，行业
集中度提升的速度还在加快，未来跻身主流品牌房企的门槛还将继续提高。公司将积极开展行
业研究和战略评估，探索创新业务模式和盈利模式，努力实现有质量、有效益、可持续发展，
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不断提高公司行业地位。
市场风险：房地产持续调控下，投机投资需求依然受到抑制，以首次置业、首次改善为主的
刚性需求成为市场主导，为此公司将围绕主流客户开发适销对路的主流产品，同时提高市场快
速反应能力，抓住销售时机做好营销工作。
财务风险：去年以来，公司适度加快了土地储备及项目开发节奏，未来随着项目建设的持续
推进，可能会带来更多资金需求。公司将加大销售力度，创新融资方式，加强资金管理，提高
资金使用效率，确保现金流安全。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,380,643,158.51 1,380,517,571.05 0.01
营业成本 862,333,626.95 757,198,646.26 13.88
销售费用 39,065,910.63 32,789,210.27 19.14
管理费用 169,700,363.00 184,885,638.45 -8.21
财务费用 79,207,799.30 34,881,936.09 127.07
经营活动产生的现金流量净额 -1,550,911,353.76 -458,222,398.88
投资活动产生的现金流量净额 147,018,371.03 -4,683,027.32
筹资活动产生的现金流量净额 791,281,787.11 -110,068,093.87
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：支付工程款、土地款增加
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：国债回购净支出减少，投资收益取得的现金增加
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：借款收到的现金增加
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
项目 本期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%） 变动原因
财务费用 79,207,799.30 34,881,936.09 127.07 借款增加，利息相应增加
投资收益 140,375,494.53 24,477,263.32 473.49 股权转让投资收益增加
营业外收入 63,650,263.11 4,494,606.58 1,316.15 子公司清退费结余及固定资产处置
营业外支出 2,324,336.03 3,483,331.26 -33.27 支付客户补偿金减少
(2) 经营计划进展说明
报告期内，行业调控持续深入，公司采取措施积极应对，上半年累计实现房地产销售面积
25.92 万平方米，同比增长 55.4%；合同销售金额 22.89 亿元，同比增长 65.9%。报告期内，公
司新开工面积 63.22 万平方米，竣工面积 10.49 万平方米，截止 2013 年 6 月 30 日，公司在建面
积 213.03 万平方米。报告期内，公司积极关注土地市场动向，上半年通过土地市场挂牌方式，
新增土地储备规划建筑面积约 28.18 万平方米，截至 2013 年 6 月 30 日，公司储备项目规划建
筑面积约 385.88 万平方米。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
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单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房屋销售收 减少 8.72
1,203,914,748.65 739,876,622.99 38.54 -1.57 14.71
入 个百分点
物业管理及 增加 5.63
89,550,342.07 70,390,697.74 21.40 3.48 -3.43
出租收入 个百分点
增加 3.85
其他 66,608,957.70 42,979,409.14 35.48 18.03 11.39
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
长三角地区 687,096,628.52 -10.14
中部地区 415,799,103.07 400.70
环渤海地区 64,138,548.32 -53.37
其他地区 193,039,768.51 -49.31
合计 1,360,074,048.42 -0.44
(三) 核心竞争力分析
信达地产的竞争能力主要体现在协同优势、精细化管理提升、企业团队、企业文化四个方
面。
协同优势方面：作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司的比较优势在于中国信达
系统资源能够为公司发展提供项目和资金方面的支持。信达地产将借助中国信达系统资源，继
续加强集团协同联动，不断创新公司业务模式和盈利模式。在业务模式方面，借助中国信达的
不良资产经营和资产管理功能优势，由原来的全产业链的房地产开发商向房地产投资商与房地
产专业服务商相结合转变；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、咨询
监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。
精细化管理提升方面：公司通过开展主题管理年活动等方式不断提升精细化管理水平。2011
年公司开展了成本管理年活动，通过落实成本管理责任制、健全成本管理体系、加大集中采购
力度、规范开展招投标工作，成本管理水平有所提高。2012 年开展产品管理年活动，通过做好
项目定位和规划设计、加强户型和功能研究、推行项目建造标准、加强工程质量管理、深化产
品线研究和应用，产品性价比和市场竞争力有所提高。2013 年，公司将开展营销管理年活动，
不断提高公司营销管理能力，并以营销为龙头，以客户为导向，带动各个开发环节的精细化管
理水平。
企业团队方面：公司具有和谐、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。信达
地产重组上市以来，经过磨合，组织结构和管控模式得到完善，公司管理水平有所提高。信达
地产很多下属子公司伴随中国房地产业的起步而成长，产品品牌在区域市场具有一定的影响力，
管理团队市场化意识较强，管理比较规范，培养了一批房地产专业人才，具有在当地进行城市
深耕的基础。
企业文化方面：公司具有良好的公司治理文化，公司治理机制在公司发展中积极发挥作用。
公司倡导阳光清新的企业文化，以文化聚人心，用文化促发展，形成了建功立业、争优创先的
良好氛围，企业具有很强的凝聚力和向心力。公司秉持\"始于信，达于行--诚信、融合、创新、
卓越\"的核心价值观，积极关注各利益相关方的诉求，全面履行社会责任。
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(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
在被投资单
被投资单位 主营业务 期末数（元） 期初数（元） 增减变动 位持股比例
（%）
担保业务、融资
中投信用担保有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 3.00
咨询
领锐资产管理股份有限
投资、咨询 149,159,640.32 149,159,640.32 0.00 7.77
公司
广州立成投资发展有限
投资、咨询 20,027,972.04 20,027,972.04 0.00 17.32
公司
上海信达汇融股权投资
投资管理 11,838,674.50 10,109,161.91 1,729,512.59 49.00
基金管理有限公司
房地产开发与
嘉兴经房置业有限公司 77,581,378.26 77,300,744.79 280,633.47 49.00
经营
嘉兴三塔建材股份有限 混 凝 土 产 品 销
2,571,920.00 2,571,920.00 0.00 4.80
公司 售
山东世纪物业经营管理
物业管理 648,955.46 795,955.46 -147,000.00 49.00
有限公司
烟台京都物业管理有限
物业管理 200,000.00 200,000.00 0.00 20.00
责任公司
宁波杉杉鸿发置业有限
房地产 67,739,687.48 155,768,109.03 -88,028,421.55 45.00
公司
长春华信房地产有限公
房地产 1,451,659.00 1,451,659.00 0.00 40.00
司
新疆广电传输网络有限
广电传输 - 0.00 49.00
责任公司
宁波沁伦投资中心（有 股权投资管理、
172,562,201.51 168,080,991.39 4,481,210.12 20.75
限合伙） 实业投资
合计 533,782,088.57 615,466,153.94
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
股
期初持 期末持 报告期所 会计
证券 最初投资成 份
证券代码 股比例 股比例 期末账面价值 报告期损益 有者权益 核算
简称 本 来
（％） （％） 变动 科目
源
可 供
宁波 出 售
600366 14,828,545.75 2.52 2.52 204,789,399.77 3,890,868.90 -778,173.79
韵升 金 融
资产
合计 14,828,545.75 / / 204,789,399.77 3,890,868.90 -778,173.79 / /
(2) 持有金融企业股权情况
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报告期
期初持 期末持 报告期
最初投资金 期末账面价 所有者 会计核 股份来
所持对象名称 股比例 股比例 损益
额（元） 值（元） 权益变 算科目 源
（%） （%） （元）
动（元）
中投信用担保 长期股
30,000,000.00 3.00 3.00 30,000,000.00
有限公司
