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浦东金桥2015年年度报告(修订版) 下载公告
公告日期:2016-05-14
2015 年年度报告
公司代码:600639、900911                                  公司简称:浦东金桥、金桥 B 股
       上海金桥出口加工区开发股份有限公司
                 2015 年年度报告
                                      重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
     不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人黄国平、主管会计工作负责人朱勤荣         及会计机构负责人(会计主管人员)
     陈强华声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
     公司2015年度利润分配预案为:按2015年末总股本1,122,412,893股为分配基数,向全体股东
按每10股派发现金红利1.40元(含税),总计分配15,714万元;无公积金转增股本方案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
     本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
否
九、   重大风险提示
    公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险,敬请查阅第四节《管理层讨论与分析》中关
于公司未来发展的讨论与分析。
十、 其他
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 3
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节     公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节     管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第五节     重要事项........................................................................................................................... 21
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27
第七节     优先股相关情况............................................................................................................... 32
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 33
第九节     公司治理........................................................................................................................... 38
第十节     公司债券相关情况........................................................................................................... 41
第十一节   财务报告........................................................................................................................... 45
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 120
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                                  第一节          释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
公司、本公司                      指          上海金桥出口加工区开发股份有限公司
金桥集团                          指          上海金桥(集团)有限公司
金桥联发公司、联发公司            指          上海金桥出口加工区联合发展有限公司
金桥房产公司、房产公司            指          上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
新金桥广场公司                    指          上海新金桥广场实业有限公司
报告期                            指          2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
                     第二节       公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                       上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文简称                       浦东金桥
公司的外文名称                       SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE
                                     DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写
公司的法定代表人                     黄国平
二、 联系人和联系方式
                                  董事会秘书                     证券事务代表
姓名                 严少云
联系地址             上海浦东新区新金桥路27号10号楼2楼
电话
传真
电子信箱             jqir@58991818.com
三、 基本情况简介
公司注册地址                         中国(上海)自由贸易试验区新金桥路28号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                         上海浦东新区新金桥路27号10号楼2楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址                             http://www.58991818.com
电子信箱                             jqir@58991818.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             《上海证券报》、香港《文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
                                     公司股票简况
      股票种类        股票上市交易所   股票简称                    股票代码         变更前股票简称
A股                 上海证券交易所 浦东金桥                    600639                   /
B股                 上海证券交易所 金桥B股                     900911                   /
六、 其他相关资料
                                 名称                    德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)
公司聘请的会计师事务所(境
                                 办公地址                上海延安东路 222 号外滩中心 30 楼
内)
                                 签字会计师姓名          杨文惠、秦嵘乔
                                 名称                    国泰君安证券股份有限公司
                                 办公地址                上海市银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼
报告期内履行持续督导职责的
                                 签字的保荐代表          李宁、杨晓涛
保荐机构
                                 人姓名
                                 持续督导的期间          2015 年 8 月 13 日至 2016 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
                                                                            单位:元 币种:人民币
                                                                    本期比上年
 主要会计数据             2015年                  2014年              同期增减          2013年
                                                                        (%)
营业收入               1,499,644,056.47         1,914,250,968.31        -21.66%       1,428,656,542.55
归属于上市公司
                         471,519,471.64          429,733,758.66          9.72%         427,284,537.52
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
                         460,128,531.89          412,284,321.21         11.60%         369,700,241.98
常性损益的净利
润
经营活动产生的
                       -1,876,590,375.66         288,762,333.83       -749.87%         209,099,455.94
现金流量净额
                                                                    本期末比上
                         2015年末                2014年末           年同期末增         2013年末
                                                                      减(%)
归属于上市公司
                       9,098,427,562.50         5,811,179,753.23        56.57%        4,616,827,825.97
股东的净资产
总资产                17,701,660,774.79       12,415,769,749.07         42.57%       10,306,630,111.12
期末总股本             1,122,412,893.00          928,825,040.00         20.84%          928,825,040.00
                                               4 / 120
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(二)     主要财务指标
                                                                           本期比上年同
    主要财务指标                     2015年             2014年                               2013年
                                                                             期增减(%)
基本每股收益(元/股)                      0.4706             0.4627              1.71%              0.4600
稀释每股收益(元/股)                           -                  -                   -                  -
扣除非经常性损益后的基本每                  0.4592             0.4439              3.45%              0.3980
股收益(元/股)
加权平均净资产收益率(%)                     6.35               8.24       减少1.89个百                 9.59
                                                                                    分点
扣除非经常性损益后的加权平                    6.20               7.91       减少1.71个百                 8.29
均净资产收益率(%)                                                                 分点
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
√适用 □不适用
                                                                                 单位:元 币种:人民币
                                   净利润                               归属于上市公司股东的净资产
                        本期数               上期数                   期末数                  期初数
按中国会计准则          471,519,471.64      429,733,758.66            9,098,427,562.50      5,811,179,753.23
按国际会计准则调整的项目及金额:
按国际会计准则          471,519,471.64      429,733,758.66              9,098,427,562.50      5,811,179,753.23
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
     资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
                                                                               单位:元 币种:人民币
                        第一季度               第二季度                第三季度         第四季度
                      (1-3 月份)           (4-6 月份)            (7-9 月份)    (10-12 月份)
营业收入              280,464,272.21         467,358,778.11          391,117,582.43     360,703,423.72
归属于上市公司
                        61,940,622.08        171,154,069.59          146,028,207.06           92,396,572.91
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
                        61,853,576.08        168,102,635.69          144,479,961.22           85,692,358.90
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
                      -153,704,775.63        -428,523,917.87         -19,675,468.03        -1,274,686,214.13
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
                                                  5 / 120
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                    单位:元 币种:人民币
                                                  附注(如
     非经常性损益项目          2015 年金额                   2014 年金额       2013 年金额
                                                  适用)
非流动资产处置损益                -136,760.55     附注十七      16,654.57         -20,381.71
越权审批,或无正式批准文件,
                                             -                             -                 -
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助,但与
公司正常经营业务密切相关,符
合国家政策规定、按照一定标准    13,972,144.10     附注十七   14,547,363.16     30,812,979.97
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
                                             -                             -                 -
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
                                             -                             -                 -
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益                         -                             -                 -
委托他人投资或管理资产的损
                                             -                             -                 -
益
因不可抗力因素,如遭受自然灾
                                             -                             -                 -
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益                                 -                             -                 -
企业重组费用,如安置职工的支
                                             -                             -                 -
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
                                             -                             -                 -
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损                   -                             -                 -
益
与公司正常经营业务无关的或
                                             -                             -                 -
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外,持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益,以及处                 -                             -                 -
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
                                             -    附注十七                 -    2,011,194.00
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益                       -                             -                 -
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变                   -                             -                 -
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
                                             -                             -                 -
要求对当期损益进行一次性调
                                        6 / 120
                                       2015 年年度报告
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入                        -                           -                    -
除上述各项之外的其他营业外
                                      988,847.97     附注十七   12,005,319.35     53,339,438.47
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
                                                -                           -                    -
损益项目
少数股东权益影响额                            -      附注十七   -2,477,565.36    -21,535,807.68
所得税影响额                      -3,433,291.77      附注十七   -6,642,334.27     -7,023,127.51
            合计                  11,390,939.75                 17,449,437.45     57,584,295.54
十一、 采用公允价值计量的项目
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                                                            对当期利润的影响
    项目名称          期初余额           期末余额           当期变动
                                                                                  金额
交通银行              51,284,267.20      48,569,211.32      -2,715,055.88         2,036,286.81
东方证券           1,478,647,351.17   3,747,176,998.44   2,268,529,647.27       41,488,421.75
国泰君安               7,062,464.00     210,474,862.30     203,412,398.30           912,494.00
      合计         1,536,994,082.37   4,006,221,072.06   2,469,226,989.69       44,437,202.56
十二、 其他
                             第三节         公司业务概要
 一、   报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
(一)主要业务及经营模式
    公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、商
业配套的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产
业,包括房地产租赁、房地产销售和服务式公寓租赁等。
    公司采取租售结合、以租为主的经营模式,对于碧云别墅、碧云公寓、Office Park 等优质物
业采取长期持有、长期租赁的经营策略;对于部分厂房、研发物业采用适当出售的经营策略,以
引进符合园区发展需要的新兴产业集聚。
(二)行业情况说明
    公司重点关注了产业地产及传统房地产行业的发展情况。
    1、产业地产领域。随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧,产业地产越来越被地方
政府和市场化企业所重视,并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势
加快,行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈,对存量资产的整合争夺,对孵化众创的灵活利用,
对智慧互联的不断深化,对平台圈层的构建成型,对轻重平衡的认知实践,让产业地产呈现出与
以往房地产领域迥然不同的崭新道路。
    2、传统房地产领域。主要显示出四大特点:
    一是随着房地产行业进入“白银”时代,地产商高速增长、快速扩张的态势发生改变,房企
正在重塑企业核心竞争力,向产业链的两端延伸,如存量房更新改造、分时租赁、社区智能化、
社区医疗和养老服务等。
    二是房地产行业走出高速增长态势,并购重组成为趋势,粗放运营的企业逐步被淘汰,行业
进入到精细化管理阶段。据申银万国统计数据,2007-2014 年间共发生 5987 起并购事件,其中仅
2013、2014 两年间共发生并购 2544 起,占比高达 42.5%。
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    三是房企自主变革,跨界转型兴起。据申银万国统计数据,申万一级行业中 142 家房企,其
中涉及跨界转型的超过 41 家,占比 29%。
    四是房地产的金融属性增强,地产企业与房地产金融的结合更加紧密,国内房地产企业经历
了从住宅销售,转型到商业地产的租售并举,到转型基金模式,以及当前的 REITs 探索。
 二、   报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
    公司投资的东方证券和国泰君安于 2015 年内上市,可供出售金融资产增加 24.69 亿元,期末
公允价值(扣除限售股非流动折扣)较期初大幅上升。
    上海金桥(集团)有限公司以其持有的上海金桥出口加工区联合发展有限公司 39.6%的股权
作价 2,066,339,357.49 元认购 147,070,416 股股份(根据本次发行价格,实际作价金额
2,066,339,344.80 元),以上资产已过户完毕,公司现持有联发公司 100%的股权。具体参见公司已
于 2015 年 7 月 14 日已披露的《关于非公开发行股票之标的资产过户完成》的公告。
    2015 年 11 月 23 日,公司参加了竞买“达之路项目”的司法拍卖,以人民币 14.63 亿元竞得
该项目。该项目为位于上海市浦东新区金闽路 539 号、冀桥路 158 号、鲁桥路 39 号 1-11 幢房产,
房屋类型均为工厂,1-9 幢实际用途为研发工厂,10 幢实际用途为垃圾房,11 幢实际用途为地下
车库及园区配套用房,合计建筑面积 128271.72 平方米(含地上、地下建筑面积),宗地(丘)面
积为 37790 平方米,使用权取得方式为出让,土地用途为工业用地,竣工日期为 2014 年。
    2015 年 12 月 29 日,公司全资子公司——上海盛讯投资有限公司(以下简称“盛讯公司”)
注册成立。盛讯公司注册资本金人民币 5 亿元,法定代表人王颖,经营范围为创业投资、实业投
资、项目投资、房地产投资,投资管理,投资咨询。
    其中:境外资产 0(单位:元 币种:人民币),占总资产的比例为 0%。
 三、   报告期内核心竞争力分析
    公司的核心竞争力是新兴城区的设计、开发、经营和管理于一体的“集成”开发能力。主要
体现在以下方面:
    1、区域开发能力
    公司在二十多年的开发、运作金桥开发区及碧云国际社区上积累了丰富的经验,并已在这一
领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥开发区为核心,配之以较为完善的国际社区的开发建设,
在经营管理上从组织结构到运作流程都已较为成熟,尤其是在规划、设计上具有先进理念,在开
发和营运上具有丰富经验,在集聚产业项目和引导开发区发展上具有较强的综合协调能力。
    2、专业管理能力
    一是拥有专业化的管理团队。经过二十多年的积累,公司已拥有一支专门从事区域规划、开
发、经营管理的专业人才队伍,为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。二是拥有专业化
的运作能力。公司已经取得 ISO9000 和 ISO14000 认证,通过进行标准化体系认证,进一步增强
了公司在细化管理与优化服务上的优势,对公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。
    3、稳健经营能力
    经过二十多年的经营发展,公司在金桥开发区内拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、
休闲配套等各类投资性物业逾一百多万平方米,而且,公司仍在继续加大投资性物业的建设和经
营力度,这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入,是公司在未来竞争中的宝贵资源,
为公司稳健持续经营奠定了良好的基础。
                           第四节      管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
    2015 年,公司在董事会的领导下,紧扣浦东新区国资国企改革的“十八条”要求,按照公司年
度经营绩效目标,突出重点,加大产业空间载体策划、营销和建设的推进力度,加大自贸区产业
转型升级和投资促进的推进力度,加大公司制度流程规范化管理的力度,抓住机遇,乘势而为,
攻坚克难,较好地完成了董事会确定的 2015 年度各项经营管理指标,公司业绩增长稳健,租赁收
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入完成 13.40 亿元,同比增加 2.06 亿元,增幅 18.2%。不过,由于本期项目转让较上年同期减少,
公司营业总收入、营业利润、利润总额较上年度分别减少 21.66%、4.60%、6.19%。本报告期末,
受益于本期可供出售金融资产公允价值大幅上升、资产购置、工程支出大幅增加,公司总资产达
到 177 亿元,同比增加 42.57%;另加上非公开发行 A 股股票增加股本及股本溢价,归属于上市
公司股东的所有者权益达到 90.98 亿元,同比增加 56.57%。
     1、2015 年底,公司持有各类物业总体出租率为 89.54%,其中厂房及仓库 83.95%,办公物
业(含研发楼)83.27%,商业物业 91.23%,学校等其他物业 96.01%,住宅 96.60%。各类物业
租赁的合同履约率为 96%。报告期内,各类物业按面积加权的平均租金分别为:住宅类约 3.78
元/天/平方米,厂房、仓库类约 1.2 元/天/平方米,办公楼类约 3.12 元/天/平方米,研发楼类约 3.36
元/天/平方米,商业类约 3.36 元/天/平方米,酒店类约 5.71 元/天/平方米。
     2、截止 2015 年底,重点项目基本按计划完成:碧云公馆项目已完成竣工备案验收;OPⅡ地
铁板块项目(T3-5)8 月份取得建设项目规划许可证,四季度全面开展上部工程施工招标工作;
临港碧云壹零项目的多层、小高层二结构施工完毕并完成质监站的主体验收,外立面完成 70%,
联体别墅结构全部完成;英国德威学校体育中心项目在年底已完成“一房一验”并移交英国德威学
校;碧云国际社区配套设施项目(平和学校高中部)主体施工完成,室内工程除篮球场及剧场外
已基本完成。
     3、抓住自贸区扩区机遇,深耕金桥
     自贸区扩区后,公司在金桥片区内所拥有的产业地产资源处于紧缺状态。为了增加自贸区产
业地产资源储备,抓住难得的自贸区扩区机遇,在事前进行充分尽职调查和资产评估的基础上,
根据公司董事会的统一部署与要求,对区内“达之路钻石文化创意产业园”项目被法院查封、委托
拍卖的进程持续关注,抓住最后一次拍卖机会,于 2015 年 11 月 23 日以人民币 14.63 亿元竞得该
项目。该项目位于 36 号地块内,合计 11 幢房产,其中 1-9 幢实际用途为研发工厂,合计建筑面
积 128271.72 平方米(含地上、地下建筑面积),竣工日期为 2014 年。
     4、重点推进再融资工作,成功完成非公开发行 A 股股票工作
     2015 年 5 月 8 日,中国证监会作出了《关于核准上海金桥出口加工区开发股份有限公司非公
开发行股票的批复》(证监许可[2015]844 号),核准发行人非公开发行不超过 26,900 万股新股,
该批复自核准发行之日起 6 个月内有效。
     2015 年 7 月 30 日,公司向特定对象发出认购邀请文件。截止 2015 年 8 月 4 日,保荐机构共
收到 31 单《申购报价单》,17 笔申购定金。根据本次非公开发行的询价情况及配售原则,最终确
认本次共向 9 名发行对象发行 193,587,853 股人民币普通股,发行价格为 14.05 元/股。
     本次非公开发行股票募集资金总额为人民币 2,719,909,334.65 元,扣除相关发行费用后的净额
为人民币 2,705,469,334.65 元。其中,上海金桥(集团)有限公司以其持有的上海金桥出口加工区
联合发展有限公司 39.6%的股权作价 2,066,339,357.49 元认购 147,070,416 股股份(根据本次发行
价格,实际作价金额 2,066,339,344.80 元),以上资产已于 2015 年 7 月 13 日过户完毕。其他新增
股份全部以现金认购,不涉及资产过户情况。
     公司于 2015 年 8 月 14 日获得了中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的截至 2015
年 8 月 13 日收盘后,本次发行特定投资者认购股票的证券变更登记证明。
     至此,公司本次非公开发行股票事宜已全部完成。此后,公司根据本次非公开发行股票结果
修订章程、办理工商变更登记。
     5、继 2013 年承接“东郊紫园”租赁业务后,2015 年,公司又成功承接宝钢碧云钻石酒店公寓
280 套房间及相关物业的经营管理,这对碧云品牌“走出去”、市场化运营、降低自身的管理成本
都具有战略意义。
     6、持续优化内部管理水平,提高公司管理效率
     根据公司董事会的统一部署与要求,全面完成《2015 年度公司内审及内控评价工作计划》,
落实了会计师事务所提出的上一年度整改事项,整改落实率达到 90%以上。
     以上是管理层对 2015 年度经营工作的简要总结。报告期内主要经营情况以及重要事项在下文
作进一步披露。
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二、报告期内主要经营情况
    作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司,首先将报告期内主要在营
项目的情况报告如下:
在营主要项目一览表
                                                                      竣工(/获得)
     项目名称          地上建筑面积                  总建筑面积                     权益比例
                                                                          日期
住宅
S5 地块碧云别墅一、
                              32,569.30                   32,569.30      2002        100%
二、三期
S6 地块碧云别墅四、
                              37,214.00                   37,214.00      2010        100%
五、六期
S4 地块碧云花园一期           77,543.65                   80,921.83      2002        100%
S8 地块碧云花园二期           43,429.92                   54,983.00      2005        100%
S8F 地块碧云国际社
                               7,997.00                   13,645.00      2014        100%
区人才公寓一期
S8DE 地块碧云国际
                              46,423.00                   47,523.00      2014        100%
社区人才公寓二期
S3 地块银杏苑                 52,534.13                   56,688.00      2014        100%
S1 服务式公寓                  40198.93                     53313.8      2014        100%
碧云公馆(1 号、2 号
                              14891.34                     14891.34      2015        100%
楼)纽约大学宿舍
小计                         352,801.27                  391,749.27
权益面积小计                 352,801.27                  391,749.27
厂房
T17-1、5 通用厂房              7,324.50                    7,324.50      1993        100%
T17-6 通用厂房                 5,155.61                    6,335.52      1993        100%
T25 通用厂房(1)             35,214.72                   35,214.72      2009        100%
T25 通用厂房(2)             24,093.45                   24,093.45      2014        100%
T15-1、2、6 通用厂房          33,823.04                   33,823.04      1994        100%
T15-2、4 通用厂房              5,871.66                    5,871.66      1994        100%
T4 通用厂房                   31,078.23                   31,078.23      2002        100%
T15-8 通用厂房                 9,837.01                    9,837.01      1994        100%
T15-9 通用厂房                 8,003.01                    8,003.01      2002        100%
T68 通用厂房                  51,752.02                   51,752.02      2005        100%
T48 通用厂房   

  附件:公告原文
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