2016 年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦置业股份有限公司
2016 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 施爱育 因工作原因未能出席 董事甘湘南
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人程齐鸣、主管会计工作负责人余新水及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2016 年实现归属于母公司所有者的净利润
102,229,875.83 元，法定盈余公积金累计额已达到注册资本的 50%以上，不再继续提取，扣除当
年实际支付普通股股利 72,951,318.44 元，加上年初未分配利润 1,656,708,073.45 元，实际可
供股东分配利润为 1,685,986,630.84 元。
根据公司实际情况，经董事会审议决定：2016 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以
2016 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），共分
配现金红利计 56,116,398.80 元，并决定不实施资本公积金转增股本。
以上预案需经公司2016年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
□适用 √不适用
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
√适用 □不适用
1 / 158
2016 年年度报告
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“管理层讨论与分析”中
“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
十、 其他
□适用 √不适用
2 / 158
2016 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 34
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 35
第九节 公司治理........................................................................................................................... 41
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 43
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 47
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 158
3 / 158
2016 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 程齐鸣
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁（退休）、余新水（代） 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路668号西楼32层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》
4 / 158
2016 年年度报告
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
内）
签字会计师姓名 葛勤、黄海
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2016年 2015年 年同期增 2014年
减(%)
营业收入 1,134,139,263.79 1,194,441,298.38 -5.05% 1,011,787,798.53
归 属 于 上 市公 司 股东 的 102,229,875.83 226,762,219.87 -54.92% 169,709,363.26
净利润
归 属 于 上 市公 司 股东 的 45,325,966.62 74,920,194.01 -39.50% 138,820,579.05
扣 除 非 经 常性 损 益的 净
利润
经 营 活 动 产生 的 现金 流 576,560,207.69 493,507,813.64 16.83% 315,654,843.07
量净额
本期末比
上年同期
2016年末 2015年末 2014年末
末增减（%
）
归 属 于 上 市公 司 股东 的 3,649,982,779.59 3,617,611,024.53 0.89% 3,467,885,570.83
净资产
总资产 10,551,050,821.78 9,378,812,012.24 12.50% 10,106,189,823.13
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2016年 2015年 2014年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.182 0.404 -54.95% 0.302
稀释每股收益（元／股） 0.182 0.404 -54.95% 0.302
5 / 158
2016 年年度报告
扣除非经常性损益后的基本每 0.081 0.134 -39.55% 0.247
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.81 6.37 减少3.56个百 4.99
分点
扣除非经常性损益后的加权平 1.25 2.10 减少0.85个百 4.08
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2016 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 497,755,444.40 207,958,935.80 227,809,483.73 200,615,399.86
归属于上市公司股东的
30,125,966.39 50,629,593.26 53,747,422.10 -32,273,105.92
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 19,133,634.06 31,730,532.17 53,890,748.44 -59,428,948.05
净利润
经营活动产生的现金流
37,074,678.25 -193,724,285.92 521,196,744.45 212,013,070.91
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:1 币种:CNY
附注（如
非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额
适用）
非流动资产处置损益 9,112,954.72 161,142,774.42 7,284,396.52
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 26,424,079.00 33,257,000.00 24,588,595.00
6 / 158
2016 年年度报告
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业 6,142,138.68
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损 500,004.00 766,668.00
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 28,837,016.29 1,052,324.45
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 6,608,935.26 5,056,326.68 9,056,102.02
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -1,084,586.94 -879,107.03 -1,940,244.90
所得税影响额 -19,136,627.80 -48,287,296.66 -8,866,732.43
7 / 158
2016 年年度报告
合计 56,903,909.21 151,842,025.86 30,888,784.21
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
以公允价值计量且其变 205,087,253.81 28,050,706.89 -661,930.06 -661,930.06
动计入当期损益的金融
资产
可供出售金融资产 9,007,000.00 186,524,077.10 5,727,377.10
合计 214,094,253.81 214,574,783.99 5,065,447.04 -661,930.06
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务
板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。目前公司房地产开发的业务范围
主要集中在上海及浙江。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、酒店式公寓、科技园区、创意园区、保障性
住宅、多层洋房和别墅。
公司房地产开发主要聚焦刚需市场，历年从事政府保障房项目开发，获得过“上海市优秀”
评选“规划设计奖”、“房型设计奖”、“优秀保障性住房奖”等殊荣。商办写字楼北外滩“浦
江国际金融广场”获得上海市优质工程“白玉兰奖”和国优奖,别墅类产品松江“佘山一品”也获
得了市场的认可。园区建设包括上海科技京城、嘉兴科技京城项目，都在市场定位、创新服务、
招商引资等方面有了更大的拓展和发展空间。详细情况参见管理层讨论与分析以及行业竞争格局
和发展趋势。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，其中硬件方面，公司核心资产主要集中
在上海乃至上海核心区域，估值水平及变现能力均再次获得较大幅提升，可以为公司下一步发展
提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市市中心城区，因历史沿革与经营实践
而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，有利于公司把握住新一轮市场趋向，并
行不悖地一体展开本地化战略与大城市战略。
2、伴随“大众创业，万众创新”加速推进，科技园区、创意园区发展前景持续向好，公司在
此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势。公司旗下科技京城作为上海市政府命名成
立的上海市中心城区唯一一家高科技创业园区，经过多年建设发展，目前已形成“一园多基地”
产业格局，汇集了上海市移动互联网产业基地等六大基地，是长三角地区移动互联终端产品研发、
设计、展示中心，同时也是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。
3、目前金融自由化进程显著加快，房地产市场竞争则进入2.0版本综合实力比拼阶段，以往
模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋
8 / 158
2016 年年度报告
向。报告期内，公司在此前已控股参股期货、信托、基金等金融领域的投资，为下一步先行先试
房地产业与金融平台对接提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与
保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，其中仅“南馨佳
苑”一个项目，即连续获得“上海市优秀”评选“规划设计奖”、“房型设计奖”、“优秀保障
性住房奖”，以及“我最喜爱的保障房”设计评选活动“我最喜爱的小区”奖等系列奖项。公司
在此基础上，可充分利用自己房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许
经营等新型业务领域。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2016 年度公司妥善应对风险挑战，积极适应发展需求，全面推动公司各项事业进一步呈现稳
中求进向好态势。
（一）各处房产开发项目工作主线平稳转换
2016 年度，公司房产开发项目全面进入收尾阶段，各项目公司在严格按照进度要求，确保
关键施工节点按时完成的基础上，及时展开各自新的工作主线。
鸿泰公司 2016 年度工作条线多，协调难度大，公司经营管理团队充分体现出一专多能工作特
色。年内不仅在工程建设方面全面完成二次整改、技防验收、房屋实测、场地清理、土地核验等
工作，同时在此基础上，根据公司总体安排，及时展开物业管理、招商租赁，以及配合项目整体
转让等新的工作主线，为公司最终顺利锁定并且收获北外滩项目投资收益，交出了一份圆满的答
卷。
欣南项目团队在做好“欣沁苑”、“欣乐苑”以及“南馨佳苑”三个项目维护保养、销售确
认与资料移交等工作同时，积极拓展落实新的项目。2016 年新取得欣台置业、松江南站两个动迁
安置房项目、欣济置业奉贤南桥共有产权保障房项目等三个新项目拟建总建筑面积达到 30.70 万
平方米，极大地拓展了公司未来发展空间。
嘉兴项目公司围绕建成物业的销售租赁、科技京城一期（B）在建工程年内竣工验收办证这二
条主线，同时还积极协调解决项目开发建设运营中，与当地政府合作方面存在的一些政策性难题
并深化优化楼宇租售招商及管理工作。在市场竞争非常激烈条件下，一期 A 依托嘉兴市安监局，
准备打造成嘉兴市质量安全科技中心；一期 B 重点针对科技创新、互联网、金融等朝阳行业进行
招商，利用外部资源注入园区；“海派秀城”空置二三层商铺以文化教育为主题，配合餐饮休闲，
打造成文教主题概念的社区商业中心这样的定位与布局。
新佘山置业按时完成全装修工程及项目整体竣工验收工作，在此基础上，通过进一步加强销
售团队建设、规范销售流程、优化售后服务及回访制度等举措，大大提升了项目营销工作，2016
年累计完成 169 套房源销售工作，实现合同销售金额 10.8 亿元，超额完成年初制定的计划，而且
立足这一良好基础，剩余房源可以在 2017 年中以更大程度提高销售均价，提升项目利润空间。
（二）各家房产经营公司力推业绩稳中有升
9 / 158
2016 年年度报告
在激烈市场竞争环境下，公司房产经营单元依托合理科学的管理模式与不断创新的经营理念，
不断提升服务质量与经营业绩。上海科技京城管理公司在常年保持突出绩效高起点基础上，依托
2015 年争创上海市政府“质量奖”取得的成果，大力推进“内强素质”战略，不断创新工作思路，
强化内部管理，严抓服务品质，完善管理制度，加强队伍建设。2016 年全年营业总收入完成全年
预算目标的 106.64%；租金总收入完成全年预算目标的 111.53%；新租面积达到 5771.15 平方米，
平均出租率进一步提升至接近满租的 95.62%。
（三）各块金融业务单元多管齐下基础更实
金融业务单元是公司着力打造的新增长来源。2016 年，华闻期货按照“创新引领、人才核
心、IT 保障”发展战略，紧紧围绕从传统通道业务向“财富管理、风险管理、中介服务”三位一
体的业务模式转型，推动各项工作计划有序开展。目前华闻期货除了传统的经纪业务，资产管理、
投资咨询、风险管理三大创新业务资格也已经完备。全年各项主要经营指标均较上年同期显著增
长。
浦浩投资作为新设立的公司，在组织架构、规章制度、业务流程、项目与产品、通道资质、
团队建设以及高频交易等方面进展顺利。此外公司还通过了基金业协会的私募基金产品发行资质
审查，使公司具备了自主发行产品的资格，为后续业务发展打下了坚实的基础。
二、报告期内主要经营情况
2016 度，公司实现主营业务收入 104,081 万元，实现净利 11,073 万元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,134,139,263.79 1,194,441,298.38 -5.05%
营业成本 931,299,361.80 1,002,875,021.67 -7.14%
销售费用 16,411,836.95 12,407,643.89 32.27%
管理费用 120,947,415.48 128,019,017.73 -5.52%
财务费用 47,830,339.41 49,396,327.05 -3.17%
资产减值损失 9,217,233.45 6,572,764.78 40.23%
投资收益 140,896,397.61 287,864,872.89 -51.05%
净利润 110,728,287.83 233,385,546.67 -52.56%
经营活动产生的现金流量净额 576,560,207.69 493,507,813.64 16.83%
投资活动产生的现金流量净额 -548,948,050.85 70,736,258.49 -876.05%
筹资活动产生的现金流量净额 222,573,018.21 -609,761,625.72 136.50%
10 / 158
2016 年年度报告
营业收入变动原因说明: 公司本年度房地产销售收入较去年有所减少，相应营业收入减少。
营业成本变动原因说明: 公司营业收入降低，相应营业成本减少。
销售费用变动原因说明: 下属项目公司加大开盘房产预售力度，相应房产销售广告中介等费用较
去年有所增加。
管理费用变动原因说明: 公司本年管理费用与上年基本持平，略有降低。
财务费用变动原因说明: 公司本年财务费用与上年基本持平，略有降低。
资产减值损失变动原因说明：计提下属权益法核算公司上海上体产业发展有限公司股权投资减值
准备 769.57 万元。
投资收益变动原因说明: 公司上年转让下属全资子公司北京世纪昌运商贸有限公司股权取得净收
益 1.2 亿元，本年同类型投资收益比上年度有较大幅度下降。
净利润变动原因说明：由于投资收益较去年同期较大幅度下降，资产减值损失较去年同期上升，
导致净利润下降幅度较大。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：
公司下属佘山一品项目预售进展较为理想，相应经营活动产生的现金流量净额较上年增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:
公司上年处置下属子公司北京世纪昌运商贸有限公司股权，实现投资现金净额 2.37 亿，同时收购
南浔项目 60%股权，相应增加支付投资项目款，从而投资活动产生的现金净额较上年减少较多。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:
公司发行 21.5 亿公司债，筹资活动的现金流量较去年增加。
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 增减（%）
减（%） 减（%）
房地产业 989,530,376.56 861,983,117.45 12.89% -12.93% -9.55% -3.25%
服务业 44,700,064.40 48,102,589.79 -7.61% 2.41% -3.13% 6.16%
酒店业 6,579,530.79 5,068,717.32 22.96%
主营业务分产品情况
营业收入
毛利率 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 上年增减（%） 年增减（%）
减（%）
房地产销售 820,943,180.92 762,544,066.30 7.11% -15.18% -10.76% -4.60%
房地产出租 70,350,289.92 33,414,742.13 52.50% 5.14% -17.77% 13.24%
提供劳务 44,700,064.40 48,102,589.79 -7.61% 2.41% -3.13% 6.16%
其他 98,236,905.72 66,024,309.02 32.79% -3.38% 14.00% -10.24%
酒店 6,579,530.79 5,068,717.32 22.96%
主营业务分地区情况
营业收入
毛利率 营业成本比 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 上年增减（%） 年增减（%）
减（%）
上海 1,014,578,792.23 889,629,480.96 12.32% -12.88% -9.11% -3.64%
浙江 26,231,179.52 25,524,943.60 2.69% 68.91% 35.10% 24.35%
11 / 158
2016 年年度报告
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
额较上
成本构成项 本期占总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
目 比例(%) 成本比 说明
变动比
例(%)
例(%)
房地产开发 762,544,066.30 83.32% 854,452,353.04 85.22 -10.76%
房地产 成本
业 投资性房地 33,414,742.13 3.65% 40,636,289.59 4.05 -17.77%
产成本
经营性房地 66,024,309.02 7.21% 57,918,452.19 5.78 14.00%
产成本
房地产业小 861,983,117.45 94.19% 953,007,094.82 95.05 -9.55%
计
人员工资 14,065,617.77 1.54% 10,103,026.52 1.01 39.22%
服务业 摊销折旧 196,467.60 0.02% 196,467.60 0.02 0.00%
其他 33,840,504.42 3.70% 39,359,254.93 3.93 -14.02%
服务业小计 48,102,589.79 5.26% 49,658,749.05 4.95 -3.13%
摊销折旧 4,500,126.89 0.49%
酒店业 运营成本 568,590.43 0.06%
酒店业小计 5,068,717.32 0.55%
分产品情况
上年同期占 本期金额较
成本构成项 本期占总成 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
目 本比例(%) 说明
(%) 动比例(%)
房地产 土地成本 405,606,405.04 44.32% 402,061,577.94 40.10 0.88%
销售
前期开发成 8,918,441.73 0.97% 9,940,976.88 0.99 -10.29%
本
建安费用 306,220,024.75 33.46% 384,470,540.01 38.34 -20.35%
开发间接费 41,799,194.78 4.57% 57,979,258.20 5.78 -27.91%
用
房地产销售 762,544,066.30 83.32% 854,452,353.04 85.22 -10.76%
小计
房地产 物业持有成 8,222,258.21 0.90% 17,253,144.64 1.72 -52.34%
出租 本
摊销成本 25,192,483.92 2.75% 23,383,144.95 2.33 7.74%
房地产出租 33,414,742.13 3.65% 40,636,289.59 4.05 -17.77%
小计
12 / 158
2016 年年度报告
提供劳 人员工资 14,065,617.77 1.54% 10,103,026.52 1.01 39.22%
务
摊销折旧 196,467.60 0.02% 196,467.60 0.02 0.00%
其他 33,840,504.42 3.70% 39,359,254.93 3.93 -14.02%
提供劳务小 48,102,589.79 5.26% 49,658,749.05 4.95 -3.13%
计
其他 租金成本 39,051,202.74 4.27% 37,627,125.88 3.75 3.78%
维修改造成 26,973,106.28 2.95% 20,291,326.31 2.02 32.93%
本及摊销
其他小计 66,024,309.02 7.21% 57,918,452.19 5.78 14.00%
酒店 摊销折旧 4,500,126.89 0.49%
运营成本 568,590.43 0.06%
酒店业小计 5,068,717.32 0.55%
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
□适用 √不适用
2. 费用
√适用 □不适用
项 目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因
销售费用 下属项目公司新开盘房产预售，相应房产销
16,411,836.95 12,407,643.89 32.27%
售中介费用较去年增加。
资产减值损失 9,217,233.45 6,572,764.78 40.23% 计提联营企业资产减值损失
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用√不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例 变化原因
（%）
经营活动产生的 公司下属项目公司部分房产项目进入完工决
现金流量净额 576,560,207.69 493,507,813.64 16.83% 算，佘山一品项目预售顺利，相应经营活动产
生的现金流量净额较上年增加
投资活动产生的 公司上年处置下属子公司北京世纪昌运商贸
现金流量净额 有限公司股权，实现投资现金净额 2.37 亿，同
-548,948,050.85 70,736,258.49 -876.05%
时本年收购南浔项目 60%股权，支付相应项目
投资款，从而投资活动产生的现金净额较上年
13 / 158
2016 年年度报告
减少较多。
筹资活动产生的 公司发行 21.5 亿公司债，筹资活动的现金流
现金流量净额 222,573,018.21 -609,761,625.72 136.50%
量较去年增加
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用□不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
以公允价值计量且 28,050,706.89 0.27% 205,087,253.81 2.19% -86.32% 本年下属金融公司出售金融资产
其变动计入当期损
益的金融资产
应收账款 3,292,847.86 0.03% 18,226,454.68 0.19% -81.93% 本年应收客户租赁款较上年减少
预付款项 110,880,606.40 1.05% 2,070,321.96 0.02% 5255.72% 下属项目公司预付土地款
买入返售金融资产 49,033,129.55 0.46% 13,300,260.00 0.14% 268.66% 下属金融公司购买返售金融资产
可供出售金融资产 226,310,222.58 2.14% 34,691,479.48 0.37% 552.35% 下属金融公司购买权益性工具
固定资产 572,753,581.78 5.43% 10,683,857.63 0.11% 5260.92% 收购控股子公司浙江投资，固定资
产增加
无形资产 437,090.98 0.00% 3,616.37 0.00% 11986.46% 收购控股子公司浙江投资，无形资
产增加
商誉 32,009,686.08 0.30% 939,251.60 0.01% 3308.00% 收购控股子公司浙江投资，产生合
并商誉
递延所得税资产 40,480,484.57 0.38% 16,732,884.66 0.18% 141.92% 下属项目公司预售房款，预缴企业
所得税
其他非流动资产 202,107,365.64 1.92% 1,400,000.00 0.01% 14336.24% 下属金融公司增加委托贷款 0.9
亿
短期借款 220,000,000.00 2.09% 100,000,000.00 1.07% 120.00% 本年度增加银行借款 1.2 亿
长期借款 715,000,000.00 6.78% 2,413,750,000.00 25.74% -70.38% 本年归还长期借款 16.98 亿
应付债券 2,131,442,155. 20.20% 0.00% 本年发行公司债券 16.5 亿，中票
02 5亿
其他说明
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用√不适用
3. 其他说明
□适用√不适用
14 / 158
2016 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
√适用□不适用
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
持有待
一级土 合作开发 合作开发
开发土 规划计容
持有待开发土地 地整理 是/否涉及合 项目涉及 项目的权
序号 地的面 建筑面积
的区域 面积(平 作开发项目 的面积(平 益占比
积(平方 (平方米)
方米) 方米) (%)
米)
1 南浔浔南草荡漾 54,286 0 81,231 是 43,428.80 80%
北侧 A、C 地块
2 南浔城东分区 84,452 0 135,158 是 67,561.60 80%
CD-38A 地块
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
在建
项目/
经
新开 项目规划计
序 营 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实
地区 项目 工项 容建筑面积 总投资额
号 业 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 际投资额
目/竣 (平方米)
态
工项
目
鹤沙航城 住
1 上海 竣工 76,716.20 153,596.00 152,881.00 0 152,881.00 74,087.73 450.86
南馨佳苑 宅
徐泾北城 住
2 上海 竣工 102,987.00 202,887.20 209,883.57 0 209,883.57 136,161.48 9,047.50
欣乐苑 宅
徐泾北城 住
3 上海 竣工 93,717.00 207,340.62 212,267.58 0 212,267.58 171,619.21 7,648.95
欣沁苑 宅
写
浦江国际
4 上海 字 竣工 13,830.00 74,901.90 120,057.40 0 120,057.40 260,000.00 17,376.02
金融广场
楼
佘山逸品 住
5 上海 竣工 82,795.00 82,795.00 140,990.00 0 140,990.00 193,882.93 17,201.88
苑 宅
浙江嘉 嘉兴科技 商
6 在建 83,687.00 175,329.00 175,986.02 152,329.92 23,656.10 95,113.22 6,071.70
兴 京城 办
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
序 可供出售面积(平 已预售面积(平
地区 项目 经营业态
号 方米) 方米)
1 上海 鹤沙航城南馨佳苑 住宅 139,301.56 138,872.40
2 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 193,239.53 193,239.53
3 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 192,336.02 192,336.02
4 上海 佘山逸品苑 住宅 82,062.22 40,652.69
5 浙江嘉兴 海派秀城 商办 32,975.47 7,601.21
15 / 158
2016 年年度报告
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是否采 租金收入
出租房地产
序 出租房地产的 用公允 /房地产
地区 项目 经营业态 的建筑面积
号 租金收入 价值计 公允价值
(平方米)
量模式 (%)
1 上海 创邑金沙谷 写字楼 20,669.21 2,758.56 否
2 上海 创邑幸福湾 商业 25,843.67 2,819.68 否
3 上海 金皖 399 产业园 写字楼 12,848.60 504.88 否
4 上海 崂山路商业街 商业 3,063.06 527.42 否
5 上海 老码头二期 商业 19,241.44 3,213.14 否
6 上海 科技京城 写字楼 73,926.41 6,897.00 否
7 浙江嘉兴 嘉兴科技京城 商办 15,713.48 207.32 否
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
308,500 5.47% 18,071
6. 其他说明
□适用√不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
公司本年度对外投资
期末余额 年初余额
项目 变化
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投 2,006,002,129.74 1,998,766,182.98 1,653,789,495.38 1,646,553,548.62
7,235,946.76 7,235,946.76 21.93%
资
对联营、合营 1,275,068,945.44 1,263,790,016.32 1,169,304,492.88 1,165,721,255.18
11,278,929.12 3,583,237.70 8.41%
企业投资
3,281,071,075.18 3,262,556,199.30 2,823,093,988.26 10,819,184.46 2,812,274,803.80
合计 18,514,875.88 16.01%
(1) 重大的股权投资
√适用□不适用
1）、公司出资 47,203 万元，收购湖州南浔博大国际旅游度假中心投资有限公司 80%股权。具体
内容详见 2016 年 10 月 11 日的《上海证券报》、《证券时报》、上海证券交易所网站发布的公司
临 2016-024 公告。
16 / 158
2016 年年度报告
2）、持有非上市金融企业股权情况
持
有 占该公
会计
所持对象 最初投资金额 数 司股权 期末账面价值 报告期损益 报告期所有者 股份
核算
名称 （元） 量 比例 （元） （元） 权益变动（元） 来源
科目
（ （%）
股）
中泰信托投 211,938,297.00 29.97 1,168,807,199.26 86,380,048.76 -14,026,623.04 长 期 货币投资
资有限责任 股 权
公司 投资
华闻期货经 132,996,692.18 100.00 长 期 货币投资
纪有限公司 股 权
投资
江西瑞奇期 32,340,000.00 20.00 79,164,197.32 2,279,383.86 12,968,284.59 长 期 货币投资
货经纪有限 股 权
公司 投资
377,274,989.18 / 1,247,971,396.58 88,659,432.62 -1,058,338.45 / /
合计
(2) 重大的非股权投资
□适用√不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用□不适用
对当期利润的影响金
项目名称 期末账面余额 报告期内公允价值变动
额
以公允价值计量且其变动
28,050,706.89 -661,930.06 -661,930.06
计入当期损益的金融资产
可供出售金融资产 186,524,077.10 5,727,377.10 -
合计 214,574,783.99 5,065,447.04 -661,930.06
(六) 重大资产和股权出售
√适用□不适用
公司向上海弘基企业（集团）股份有限公司下属上海创邑实业股份有限公司，转让公司所持有的
上海弘浦商业经营管理有限公司 55%股权，以经评估后的净资产评估价值作为股权转让金额为
5,195.13 万元。具体内容详见 2016 年 12 月 13 日的《上海证券报》、《证券时报》、上海证券
交易所网站发布的公司临 2016-032 公告。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用□不适用
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海怡隆置业有限公司 房地产开发、经营、咨询；物业管 3,333.33 36,435.60 18,023.18 -43.70
17 / 158
2016 年年度报告
理；建筑材料、装潢材料、金属材
料、木材、五金交电、百货销售。
物业管理；室内装潢；国内贸易（除
上海欣龙企业发展有限公
专营）；展览展示服务；预包装食 18,000.00 71,710.84 37,493.93 1,475.03
司
品（不含熟食卤味、冷冻冷藏）。
企业管理咨询；商务咨询；投资咨
询（除金融，除专项）；房地产咨
询（以上均不得从事经纪）；房屋
租赁（手产权人委托）（除经纪）；
广告设计、制作；会展服务；企业
上海弘浦商业经营管理有 形象策划及营销策划；市场信息咨
2,000.00 23,673.44 7,779.02 1,470.18
限公司 询与调查（不得从事社会调查、社
会调研、民意调查、民意测验）；
室内装潢；销售：工艺品（除文物），
百货，五金交电，针纺织品，计算
机及配件，电子产品，体育用品，
建材，机电产品。
房地产开发、经营；物业管理；室
内装潢；机械设备安装及维修；销
售建筑装潢材料、金属材料、木材、
上海欣沁置业有限公司 五金交电、电工器材、化工产品及 58,800.00 133,741.92 60,419.68 465.43
原料（除危险、监控、易制毒化学
品，民用爆炸物品）、汽车配件、
日用百货。
房地产开发经营；室内装潢；物业
管理；机械设备安装（含维修）；
上海欣南房地产开发有限
金属材料、木材、五金交电、日用 1,000.00 4,175.55 1,866.92 31.21
公司
百货、化工原料（除危险品）、电
工器材、汽车配件销售。
在批租地块内进行房地产开发经
营、出租和出售；物业管理；咨询
上海鸿泰房地产有限公司 60,391.77 252,906.07 61,771.80 2,052.20
服务及相应的配套商业服务的场地
和设施。
房地产经营开发及内部配套服务设
上海恒立房地产有限公司 USD2,353.00 13,308.94 10,066.91 -700.85
施（提供服务设施和场地）
嘉兴科技京城高新技术产业区的投
资开发建设、物业管理（凭资质证
嘉兴科技京城高新技术产
经营）；高新技术产业咨询服务;房 20,000.00 50,057.85 20,330.93 -360.06
业区开发有限公司
地产开发经营（凭有效资质证书经
营）。
房地产开发、经营、咨询；投资管
上海新佘山置业有限公司 理；建材销售；园林绿化；物业管 5,000.00 188,269.95 2,381.45 -1,345.25
理。
华闻期货经纪有限公司 商品期货经纪；金融期货经纪。 30,000.00 81,083.09 34,490.66 -737.36
物业管理；资产管理；实业投资；
在投资、财务、商务、企业管理、
微电子、计算机软硬件及外围设备、
高科技产业领域内的“四技”服务；
上海科技京城管理发展有 国内贸易（不含国家专营、专控、
1,350.00 53,513.75 9,327.24 -173.16
限公司 专卖商品）；停车库经营、管理；
企业形象策划；代办车船票；订房
服务；会务服务；展览展示；办公
设备保养及维修；广告设计、制作、
发布；代理国内各类广告。
资金信托；动产、不动产信托；有
中泰信托投资有限责任公
价证券信托；其他财产或财产权信 51,660.00 465,404.20 389,992.39 28,822.17
司
托；作为投资基金或者基金管理公
18 / 158
2016 年年度报告
司的发起人从事投资基金业务；经
营企业资产的重组、购并及项目融
资、公司理财、财务顾问等业务。
江西瑞奇期货经纪有限公
商品期货经纪、金融期货经纪。 34,569.69 81,321.04 38,461.88 519.22
司
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用□不适用
期初纳入公司合并范围的 5 个结构化主体，盈沃 18 号量化证券投资基金、华闻浦浩 3 号单一
客户资产管理计划、华闻浦浩 6 号单一客户资产管理计划、华闻翼牛 FOF 中国好对冲 2 号特定多
客户资产管理计划、盈沃 1 号量化证券投资基金因产品投资到期不再纳入合并范围
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 6 个
结构化主体纳入合并报表范围，分别为华闻浦浩 1 号特定多客户资产管理计划、华闻浦浩 3 号单
一客户资产管理计划、华闻浦浩 7 号单一客户资产管理计划、浦浩量化对冲 1 号私募投资基金、
大成商品期货 2 号投资组合、天倚道浦浩量化对冲 1 号投资基金 。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用□不适用
总体而言，基于房地产与挑战并存，房地产行业的商业模式也处于不断地更新和变革之中，
房地产经营亦出现很多成功的新模式。
1、房地产销售与投资增速回升，行业发展步入成熟发展阶段
行业的高增速时代已经过去，进入成熟的发展阶段。随着核心城市房地产价格与销售面积
的快速上升，2016年3月以来中央及地方陆续出台相应的调控政策，因城施策调控楼市地市，以抑
制房价过快上涨，防范房地产市场的泡沫和风险，全国房地产进入新的调控周期。
作为未来20年我国城市的增长引擎，城市群区域对人口、资金和资源的聚集效应和虹吸效应
将进一步体现，带动城市建设、人口流入、资金集聚及收入增长，为房地产市场的区域性、结构
性增长提供坚实的基础。
2、房地产行业集中度提升，环房地产消费链价值创新成热门导向
2016年以来房地产行业呈现出大范围、多层次的并购与整合，行业专业化水平与集中度不断
提升。除了专业化程度更高的房地产企业通过并购获得更多的项目和土地资源以外，房地产行业
的资源整合还涉及产业链资源整合以及跨界资源整合，通过多元化业务的协同效应推动行业发展。
随着行业内资源整合的加速，行业集中度进一步加强。通过产业链整合及跨界整合，房地产企业
多元化布局产生的协同效应将对房地产业务的发展产生促进作用。
3、房地产行业商业模式的变革为行业带来新的机会
在行业增速下降的背景下，进一步挖掘和满足客户需求的精细化运作方式能够市场中获得更
高的溢价。同时，随着房地产大开发时代的过去，存量房的更新、租赁营运、交易及综合服务成
为大部分中小房地产开发商转型的重要方向。依托房地产业的营运经验、管理团队，从高度资本
密集型的开发走向轻资产型的服务，存量房地产项目的再定位、通过营运获得价值再提升成为一
种普遍的商业模式，诸如社区物业 O2O、养老地产、物流地产、教育地产、医疗健康产业、科技
园区、众创空间等成为房地产转型升级的典型案例。
19 / 158
2016 年年度报告
新一年中，公司经营面临的挑战更趋严峻，其中主要体现在：
1、虽然 2016 年三季度起宏观经济主要指标有所好转，但由于终端需求疲弱，以及增长动
力不足两大基本面因素并未改观，因此可以断言中国经济仍在下行探底过程中，2017 年经济增速
在小幅攀升后很快就会再次掉头向下，全年累计增速将比 2016 年更低。
2、货币/信贷供应在“挤泡沫”与“稳汇率”双重要求下，将进一步呈现“存量宽、增量
紧”状况，此前持续多年的流动性“盛宴”行将告终，房地产行业融资难度增加，融资成本呈上
升趋势。
3、起自 2015 年下半年起的房地产火爆行情，在调控打压下已经迅速并“冻结”。 目前短
周期内的中国房地产市场态势已基本明朗，未来一段时间（至少两年左右），全国房地产成交量
将出现显著下降。
4、在有效需求不足与资金供应趋紧双重制约下，金融业全行业盈利滑坡难以避免，金融系
统性风险则在持续累积中。
(二) 公司发展战略
√适用□不适用
公司在未来几年将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实房地产主业，做精做优
金融业务，着力提高品牌经营的水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金
融投资并重的发展目标。
一、精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济情势、行业态势和市场走势变化的基
础上，科学厘定土地储备，不断提升盈利能力和效率，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审
慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身全产业链经营综合优势，进行投
资或项目收储。
二、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在\"期、基、信\"领域的专业平台和优势，
在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务的嫁接产品，将房地产
金融服务做实做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
全年预算营业总收入约 18.45 亿元，其中房产销售收入约 16.22 亿元，房产租赁收入约 0.66
亿元。
2017 年，公司将有数个新项目开工建设，具体到各个项目，奉贤南桥共有产权保障房项目将
根据政府规划调整时间紧密跟进，及时办结前期配套手续，2 月底前完成施工监理招投标工作，
尽早完成施工图审图，并取得工程规划许可证，及时开展施工招投标，并取得施工许可证。
松江 C19-12-04 地块动迁安置房项目 2 月底前完成用地规划、土地证、规划许可证办理，3
月底前完成施工招投标工作并取得施工许可证，年底前完成+0.00 基础工程施工并开始主体结构
施工。
松江 C19-14-01 地块动迁安置房项目 2 月底前完成用地规划、土地证、规划许可证办理，3
月底前完成施工招投标工作并取得施工许可证，年底前完成+0.00 基础工程施工并开始主体结构
施工。
20 / 158
2016 年年度报告
南浔项目及时完成用地规划、土地证、规划许可证办理，以及设计方案和策划方案的第一轮
招标及评标工作，项目内的 CD-38A 地块 6 月底前开工建设，年内取得至少 2 万平方米商品房预售
许可证。此外，花园名都大酒店配套工程“南浔国际会议中心”的规划设计和建设施工工作也要
及早完工，力争在 2017 年内正式投入运营使用。
(四) 可能面对的风险
√适用□不适用
1、政策风险
公司将密切关注宏观形势，加强对政策趋势的研判，依据政策导向，结合市场变化，在已竣工
的项目用途上去化库存，回笼资金，为年度重点工作应对政策风险。公司目前的项目主要在上海，
即使政策发生改变，受到的影响也相对较小，抗风险能力也较强。
2、财务风险
房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着企业的生命，资金成本的高低直接
影响着企业的盈利能力。公司在继续借助良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，通过资本市
场中票、发行公司私募债券等融资渠道，降低资金成本，最大限度提高资金使用效率，为公司的
稳定发展提供资金支持。
(五) 其他
□适用√不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用√不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用□不适用
一）现金分红政策的制定
公司章程中第一百五十九条已规定：
（一）公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为
宗旨，保持利润分配政策的连续性与稳定性。公司分红回报规划应当着眼于公司的长远和可持续
发展，综合考虑公司经营发展实际、股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素。
（二）公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在公司盈利且现金能够
满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现金方式分配股利。公司最近三年
以现金方式累计分配的利润不少于近三年实现的年均可分配利润的 30%；具体分红比例由公司董
事会根据中国证监会的有关规定和公司经营情况拟定，由公司股东大会审议决定。
（三）公司每年利润分配预案由公司管理层、董事会结合公司章程的规定、盈利情况、资金需求
和股东回报规划提出、拟定，经董事会审议通过后提交股东大会批准。股东大会对现金分红具体
方案进行审议时，应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流。
（四）公司不进行现金分红的具体原因作专项说明，经独立董事、监事会发表意见后提交股东大
会审议，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通过。
（五）公司独立董事应对公司每年的利润分配方案发表独立意见。
21 / 158
2016 年年度报告
二）、利润分配预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2016 年实现归属于母公司所有者的净利润
元，法定盈余公积金累计额已达到注册资本的 50%以上，不再继续提取，扣除当年实际支付普通
股股利 72,951,318.44 元，加上年初未分配利润 1,656,708,073.45 元，实际可供股东分配利润
为 1,685,986,630.84 元。
根据公司实际情况，经董事会审议决定：2016 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以
2016 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），共分
配现金红利计 56,116,398.80 元，并决定不实施资本公积金转增股本。
以上预案需经公司 2016 年度股东大会审议通过。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报 中归属于上
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的数
分红 每 10 股转 表中归属于上市 市公司普通
红股数 息数(元) 额
年度 增数（股） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （含税） （含税）
的净利润 利润的比率
(%)
2016 年 0 1 0 56,116,398.80 102,229,875.83 54.89
2015 年 0 1.3 0 72,951,318.44 226,762,219.87 32.17
2014 年 0 1 0 56,116,398.80 169,709,363.26 33.07
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未
能及
如未能及
时履
是否有 是否及 时履行应
承诺 承诺 承诺 承诺时间及 行应
承诺背景 履行期 时严格 说明未完
类型 方 内容 期限 说明
限 履行 成履行的
下一
具体原因
步计
划
其他 公司 承诺在未来六 承诺时间： 是 是
其他对公 大股 个月内，不会 2015-07-11
司中小股 东 减持所持公司 ；期限六个
东所作承 股份；同时， 月
诺 为积极响应监
管机构的号
22 / 158
2016 年年度报告
召，稳定公司
股价，不排除
在依法依规的
前提下，择机
进一步增持公
司股份，并承
诺在该增持发
生之日起六个
月内，不转让、
不出售该部分
股份
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
1.重要会计政策变更
（1）执行《增值税会计处理规定》
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22 号），适用于 2016 年
5 月 1 日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
（1）将利润表中的“营业税金及附加”项目调整为
税金及附加
“税金及附加”项目。
（2）将自 2016 年 5 月 1 日起企业经营活动发生
的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税从 调增税金及附加本年金额 9,181,741.67 元，
“营业成本”、“管理费用”项目重分类至“税金及 调减营业成本本年金额 5,271,327.56 元、管
附加”项目，2016 年 5 月 1 日之前发生的税费不予 理费用本年金额 3,910,414.11 元。
调整。比较数据不予调整。
23 / 158
2016 年年度报告
2.重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用√不适用
（四） 其他说明
□适用√不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用√不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用√不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
24 / 158
2016 年年度报告
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用□不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数
额较大的债务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用√不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司下属华闻金融信息服务有限公司购买大成基 详见 2016 年 8 月 27 日的《上海证券报》、《证
金管理有限公司发行的“大成商品期货 2 号投资 券时报》、上海证券交易所网站发布的公司临
组合”3000 万元 2016-022 公告
http://www.sse.com.cn/assortment/stock/
list/info/announcement/index.shtml?prod
uctId=600638
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
25 / 158
2016 年年度报告
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用√不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用√不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
26 / 158
2016 年年度报告
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
抵押
是否
借款方 委托贷款金 贷款 贷款 物或 是否 是否 是否 关联 投资
借款用途 关联
名称 额 期限 利率 担保 逾期 展期 涉诉 关系 盈亏
交易
人
湖南锦天 90,000,000.00 729 天 11% 支付工程款及 上海新 否 否 否 否 其他 无
置业有限 归还上海新工 工联（集
公司 联融资租赁有 团）有限
限公司借款 公司
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
其他投资理财及衍生品投资情况的说明
(四) 其他重大合同
□适用√不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
□适用√不适用
(三) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用√不适用
(四) 其他说明
□适用√不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用√不适用
27 / 158
2016 年年度报告
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用√不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用√不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用√不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用√不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用√不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
发行
股票及其衍生 价格 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期 获准上市交易数量
证券的种类 （或 期
利率）
普通股股票类
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
2016 年非公开发行 2016-06-07 5.8% 550,000,000.00 2016-06-29 550,000,000.00 2021-06-06
公司债券（第一期）
2016 年非公开发行 2016-07-18 5.8% 1,100,000,000.00 2016-08-09 1,100,000,000.00 2021-07-17
公司债券（第二期）
2016 年度第一期中 2016-10-10 4.5% 500,000,000.00 2016-10-13 500,000,000.00 2021-10-09
28 / 158
2016 年年度报告
期票据（16 黄浦置
业 MTN001）
其他衍生证券
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
一、公司于 2016 年 4 月 15 日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]647 号的《关于
对上海新黄浦置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明公司由国信证
券股份有限公司承销，面向合格投资者非公开发行总额不超过 30 亿元的公司债券符合上海证券交
易所的挂牌转让条件，上海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债券采取分期发行方式，无异
议函自出具之日起 12 个月内有效。
1、公司 2016 年非公开发行公司债券第一期发行规模 5.5 亿元，期限 5 年，在第 3 年末附公司调
整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成
认购缴款，募集资金净额已于 2016 年 6 月 8 日划入公司本次债券发行募集资金账户。具体内容详
见 2016 年 6 月 14 日《上海证券报》、中国证券报》、上海证券交易所网站上发布的公司临 2016-014
公告。
2、公司 2016 年非公开发行公司债券第二期发行规模 11 亿元，期限 5 年，在第 3 年末附公司调整
票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认
购缴款，募集资金净额已于 2016 年 7 月 19 日划入公司本次债券发行募集资金账户。具体内容详
见 2016 年 7 月 21 日《上海证券报》、中国证券报》、上海证券交易所网站上发布的公司临 2016-019
公告。
二、2016 年 4 月 25 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市
协注[2016]MTN195 号），同意接受公司中期票据注册。公司中期票据的注册金额为人民币 10 亿
元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效，在注册有效期内可分期发行中期票据，由招商银
行股份有限公司主承销。
2016 年 10 月 10 日，公司发行了 2016 年度第一期中期票据（简称：16 黄浦置业 MTN001，代
码：101658058），实际本期发行金额为人民币 5 亿元，期限为 5 年，发行价格为 100 元/佰元面
值，发行利率为 4.5%。扣除承销费后的募集资金净额已经于 2016 年 10 月 12 日全额到帐。招商
银行股份有限公司为本次中期票据发行的簿记管理人，招商银行股份有限公司为本次中期票据发
行的主承销商。
具体内容详见 2016 年 10 月 14 日《上海证券报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站上
发布的公司临 2016-027 公告。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用√不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户)
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 33,559
(户)
29 / 158
2016 年年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
股份
（全称） 减 量 (%) 件股 数量 性质
状态
份数
量
上海新华闻投资有限公司 100,584,411 17.92 100,350,000 国有
质押
法人
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会 70,922,575 12.64 无 国家
西藏信托有限公司－安坤 5 号集合资金信 14,482,008 2.58 其他
无
托计划
西藏信托有限公司－安坤 8 号集合资金信 14,051,558 2.50 其他
无
托计划
天安财产保险股份有限公司－保赢 1 号 14,000,000 2.49 无 其他
西藏信托有限公司－丹泽 1 号集合资金信 11,180,000 1.99 其他
无
托计划
华宝信托有限责任公司－“华宝丰进”5 9,520,728 9,520,728 1.70 其他
无
号单一资金信托
中信盈时资产管理有限公司－中信盈时 7,783,559 7,783,559 1.39 其他
无
－弘熙 1 号分级资产管理计划
重庆信三威投资咨询中心（有限合伙）－ 7,093,766 7,093,766 1.26 其他
无
昌盛七号私募基金
海通期货有限公司－海通玄武舞象 1 号资 6,733,400 6,733,400 1.20 其他
无
产管理计划
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
上海新华闻投资有限公司 100,584,411 人民币普 100,584,411
通股
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会 70,922,575 人民币普 70,922,575
通股
西藏信托有限公司－安坤 5 号集合资金信托计划 14,482,008 人民币普 14,482,008
通股
西藏信托有限公司－安坤 8 号集合资金信托计划 14,051,558 人民币普 14,051,558
通股
天安财产保险股份有限公司－保赢 1 号 14,000,000 人民币普 14,000,000
通股
西藏信托有限公司－丹泽 1 号集合资金信托计划 11,180,000 人民币普 11,180,000
通股
华宝信托有限责任公司－“华宝丰进”5 号单一资金信托 9,520,728 人民币普 9,520,728
通股
中信盈时资产管理有限公司－中信盈时－弘熙 1 号分级 7,783,559 人民币普 7,783,559
资产管理计划 通股
重庆信三威投资咨询中心（有限合伙）－昌盛七号私募基 7,093,766 人民币普 7,093,766
金 通股
30 / 158
2016 年年度报告
海通期货有限公司－海通玄武舞象 1 号资产管理计划 6,733,400 人民币普 6,733,400
通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司
－安坤 5 号集合资金信托计划、安坤 8 号集合资金信托计划、
丹泽 1 号集合资金信托计划，持有新黄浦股票 14,482,008
股、14,051,558 股、11,180,000 股。
公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于
《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行
动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海新华闻投资有限公司
单位负责人或法定代表人 幸宇晖
成立日期 2001 年 1 月 17 日
主要经营业务 实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国内贸易（专
项审批除外），电子产品的制造及销售（专项审批除外），
绿化，及其以上相关业务的咨询服务（涉及许可经营的凭许
可证经营）。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用√不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用√不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
31 / 158
2016 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金信托计
划)
单位负责人或法定代表人 李民吉
成立日期 1984 年 10 月 5 日
主要经营业务 许可经营项目：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证
券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管
理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、
购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国
务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信
调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、
贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提
供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管
理委员会批准的其他业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 持有天音通信控股股份有限公司（股票代码：000829）8630
上市公司的股权情况 万股，占该公司总股本的 9.11%
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用√不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用√不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
32 / 158
2016 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
√适用□不适用
德瑞股权投资基金集合资金信托计划投资决策过程如下：
1）信托计划设立投资决策委员会，委员会由 9 名委员组成，其中，受益人合计委派 4 名委员，具
体提名权由受益人大会确定；北京国际信托有限公司作为受托人委派 5 名委员。
2）未召开受益人大会期间，受益人大会委托投资决策委员会对标的股权进行管理，决定于特定交
易相关的所有事宜，受托人应按照投资决策委员会的决议管理信托财产。但投资决策委员会不得
就协议约定的需经受益人大会决策的事项做出决定。
3）投资决策委员会做出决议，必须经二分之一以上委员同意方可通过，但在信托计划完成对标的
股权的收购后，在对各公司资产或股权进行处置时，如果单次拟处置资产或股权评估值超过 5 亿
元，则该等处置需要由投资决策委员会一致同意。
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用√不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 管理活动等情况
上海市黄浦区
国有资产监督
管理委员会
情况说明
六、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
33 / 158
2016 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
34 / 158
2016 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
程齐鸣 董事长 男 61 2010-09-06 2018-06-09 0 0 是
陆却非 执行董事、 男 61 2008-09-10 2018-06-09 507 507 120 否
总经理
周旭民 董事 男 53 2015-06-09 2018-06-09 0 0 是
叶桂峰 董事 男 39 2016-06-16 2018-06-09 0 0 否
甘湘南 董事 女 47 2016-06-16 2018-06-09 0 0 是
施爱育 董事 女 52 2016-06-16 2018-06-09 0 0 是
董安生 独立董事 男 66 2015-06-09 2018-06-09 0 0 7 否
李良温 独立董事 男 66 2015-06-09 2018-06-09 0 0 7 否
刘红霞 独立董事 女 54 2015-06-09 2018-06-09 0 0 7 否
吕军 监事长 男 50 2015-06-09 2018-06-09 0 0 84 否
千山 监事 男 49 2016-06-16 2018-06-09 0 0 是
姚建东 监事 男 46 2008-09-10 2018-06-09 0 0 40 否
朱坚勇 副总经理 男 58 2008-09-10 2018-06-09 7,500 7,500 84 否
胡少波 副总经理 男 52 2015-06-09 2018-06-09 0 0 84 否
余新水 财 务 总 监 男 47 2015-06-09 2018-06-09 0 0 84 否
(代董秘)
李任 董事（离任） 男 55 2008-09-10 2016-06-16 0 0 是
李薇洁 董事会秘书 女 61 2008-09-10 2016-07-31 0 0 42 否
(退休)
35 / 158
2016 年年度报告
合计 / / / / / 8,007 8,007 / 559 /
姓名 主要工作经历
程齐鸣 曾先后任黄山市人民政府常务副市长、市委副书记，广西新长江高速公路有限责任公司董事、总经理，杭州华溥实业有限公司董事长、
总经理，现任中国华闻投资控股有限公司副总裁，上海新华闻投资有限公司副总裁，上海新黄浦置业股份有限公司董事长。
陆却非 曾先后任中科院上海生理研究所科技开发办主任，中科院上海科达生物医学科技公司常务副总经理，现任上海新黄浦置业股份有限公司
执行董事兼总经理。
周旭民 曾先后任黄浦区市政工程管理署署长，黄浦区人民政府办公室、外事办副主任，黄浦置地集团党委副书记、总经理，现任外滩投资开发
（集团）有限公司党委书记、董事长。
叶桂峰 曾先后任北京市创天律师事务所律师，华安保险资产管理公司（筹）法律合规组组长，领锐资产管理股份有限公司投资部总经理，现任
北京市宝盈律师事务所律师。
甘湘南 曾先后任新黄浦（集团）有限责任公司资产管理部经理、外滩源发展有限公司副总经理、新黄浦资产经营管理有限公司总经理（总裁助
理级），现任外滩投资开发（集团）有限公司投资发展部经理。
施爱育
现任黄浦区国有资产总公司副总经理。
董安生 曾先后任北京林业干部学院任教，北京市中银律师事务所律师，现任中国人民大学法学院教授、博士生导师，兼任中国人民大学民商法
律研究中心副主任研究员、商法研究所所长、财政与金融政策研究中心研究员、金融与证券研究所研究员、金融与财政政策研究中心研
究员，中国证券法研究会副会长、中国比较法学会理事、中国国际法学会理事等，另兼任深圳仲裁委员会仲裁员，北京市地石律师事务
所兼职律师。
李良温 曾先后任中国人民保险河北省分公司副总经理，中国人寿保险股份有限公司精算部总经理，中国人寿保险股份有限公司副总裁，中国人
寿财产险公司总裁，中国人民保险集团股份有限公司党委成员、副总裁，兼任中国人民人寿保险股份有限公司副董事长、总裁，现任兴
业银行非执行董事。
刘红霞 曾在北京中州会计师事务所从事专职审计工作，现任中央财经大学会计学院教授、博士生导师、博士后合作研究导师。曾获北京市教学
名师、北京市优秀教师等称号，主要从事会计与财务管理教学和科研工作。
吕军 曾先后任黄浦区建设委员会综合业务科科长、副主任，黄浦区审计局副局长，黄浦区人民政府办公室副主任，黄浦区房地产开发实业总
公司党委书记，现任上海新黄浦置业股份有限公司监事长。
千山
曾先后任首都经济贸易大学经济研究所所长助理，粤海控股集团有限公司战略发展部高级经理，深圳市东深投资控股有限公司助理总经
理，现任上海新华闻投资有限公司资本运营部总经理、都邦财产保险股份有限公司监事。
姚建东 曾先后任上海市第一建筑工程有限公司成本主管，长发集团上海房地产公司财务主管，现任上海新黄浦置业股份有限公司监事、审计合
36 / 158
2016 年年度报告
规部经理。
朱坚勇 曾任黄浦区房产管理局局团委书记、局工会主席，上海欣龙企业发展有限公司总经理，现任上海新黄浦置业股份有限公司副总经理。
胡少波 曾任职于中美天津奥纳斯电梯上海公司、上海万科房地产开发公司、新黄浦（集团）有限责任公司、上海新黄浦置业股份有限公司财务
总监，现任上海新黄浦置业股份有限公司副总经理。
余新水 曾任杭钢集团计划财务部综合科科长，杭钢股份证券投资部证券事务代表，浙江证券有限责任公司投资银行总部业务三部经理，华立集
团有限公司代理华立科技财务负责人，金信证券有限责任公司内核办公室业务董事，杭州华溥实业有限公司财务总监，现任上海新黄浦
置业股份有限公司财务总监、代董秘。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
程齐鸣 中国华闻投资控股有限公司 副总裁 2008-07
周旭民 外滩投资开发（集团）有限公司（黄浦 党委书记、董事长 2013-11
区国资下属公司）
甘湘南 外滩投资开发（集团）有限公司（黄浦 投资发展部经理 2011-04
区国资下属公司）
施爱育 黄浦区国有资产总公司(黄浦区国资下 副总经理 2011-01
属公司)
吕军 黄浦区房地产开发实业总公司(黄浦区 党委书记 2009-04
国资下属公司)
千山 上海新华闻投资有限公司 资本运营部总经理 2011-06
在股东单位任职情况的说明
37 / 158
2016 年年度报告
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
董安生 中国人民大学法学院 教授、博士生导师 1992-07
李良温 兴业银行 非执行董事 2013-01
刘红霞 中央财经大学会计学院 教授、博士生导师、博士后 1999-01
合作研究导师
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 根据公司董事会制定的年度计划和经营目标，经营团队与董事会签订全年工作目标作为报酬考评依据，
实行先预支一定比例薪酬，经年终审计考核后，并经董事会薪酬与考核委员会审核，根据年终各项指标
完成情况和经营管理团队按审计考核结果分步兑现年薪。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司有完整的薪酬管理制度，而且每年会依据市场和行业的趋势结合本企业的实际情况而作调整和完善，
对董事、监事、高级管理人员按其所担任的岗位职责的重要性和工作业绩来确定薪资报酬；本公司独立
董事的报酬由董事会依据行业和上市公司的平均水平及其履行职责的工作量而定，并报股东大会审议通
过。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 按上述原则执行，具体支付金额见本节（一）董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况表。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 559 万元
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
叶桂峰 董事 选举 2016 年 6 月 16 日经公司股东大会审议通过
新增为公司第七届董事会董事
甘湘南 董事 选举 2016 年 6 月 16 日经公司股东大会审议通过
38 / 158
2016 年年度报告
新增为公司第七届董事会董事
施爱育 董事 选举 2016 年 6 月 16 日经公司股东大会审议通过
新增为公司第七届董事会董事
千山 监事 选举 2016 年 6 月 16 日经公司股东大会审议通过
新增为公司第七届监事会监事
李任 原董事 离任 因工作原因，不再担任公司董事之职
叶桂峰 原监事 离任 增补为公司董事，不再担任公司监事会监
事之职。
李薇洁 原董秘 离任 2016 年 7 月底因已超过法定退休年龄，不
再担任公司董事会秘书职务
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
39 / 158
2016 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士、硕士、研究生
本科
大专
中专及以下
合计
(二) 薪酬政策
√适用□不适用
公司制定了以公平、竞争、激励、经济、合法为原则的薪酬政策，实行岗位绩效工资制。公司主
要实施月度固定薪酬与年度绩效考核相结合的薪酬政策。
(三) 培训计划
√适用□不适用
公司建立了分层分类的培训体系，采取内训外训相结合的培训方式。内部培训包括各领域专业人
员或优秀员工进行的各类业务培训；外部培训如组织员工参加行业协会、监管部门组织的培训；
同时组织各岗位员工积极参加岗位所需技术职业资格的学习及培训等。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数
劳务外包支付的报酬总额 7317983.9
七、其他
□适用√不适用
40 / 158
2016 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用□不适用
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股
票上市规则》等法律法规的规定，不断规范公司运作，提高公司治理水平。股东大会、董事会、
监事会和经营层分别按其职责行使决策权、执行权和监督权，切实维护和保障了公司和中小股东
的合法权益。
1、关于股东与股东大会：公司能够根据《公司章程》、《股东大会议事规则》召集、召开股东
大会，报告期内，公司共召开了三次股东大会。公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东与
大股东享有平等地位，充分行使自己的合法权益，不存在损害小股东利益的情形。股东大会均有
律师出席并见证，保证了股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东能依法行使权利，并承担相应义务，公司与
控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够独
立运作，没有超越股东大会直接或间接干预公司发展经营和重大决策的情况。
3、关于董事和董事会：公司董事会认真履行有关法律、法规和公司章程规定的职责，积极听取
公司管理层工作汇报，确保公司科学决策。公司内部董事严格遵守其公开做出的承诺，忠实、勤
勉地履行职责，董事会对公司日常经营管理进行决策，对股东大会负责并报告工作。董事会下设
的战略与发展、审计、提名与薪酬、战略与投资等四个专门委员会，均按公司有关制度履行了相
关各项职能。报告期内，公司共召开了七次董事会。
4、关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规定，能够依据
《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，依法独立地对公司生产经营情况、公司财务
以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。报告期内，公司共召开了三次监事会。
5、关于信息披露与透明度：公司指定《上海证券报》、《证券时报》为公司信息披露的报纸。
公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露管理制度》的要求，力争真实、准确、完整、
及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。报告期内，未发生任何泄露内幕
信息、内幕交易等违法违规行为。报告期内，公司共完成了三十四个临时公告信息披露工作。
6、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，重视股东、员工、客户、
社会等各方利益的协调平衡，重视与利益相关者积极合作与和谐共处，共同推动公司持续地发展。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引
披露日期
2016 年第一次临时股东 2016-02-22 http://www.sse.com.cn/assortment/stock/list/ 2016-02-23
大会 info/announcement/index.shtml?productId=6006
2015 年年度股东大会 2016-06-16 http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/ 2016-06-17
announcement/c/2016-06-17/600638_20160617_1.
pdf
2016 年第二次临时股东 2016-10-26 http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/ 2016-10-27
大会 announcement/c/2016-10-27/600638_20161027_1.
pdf
股东大会情况说明
□适用 √不适用
41 / 158
2016 年年度报告
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
程齐鸣 否 7 3 4 0 0 否
陆却非 否 7 3 4 0 0 否
周旭民 否 7 2 4 1 0 否
叶桂峰 否 4 1 3 0 0 否
甘湘南 否 4 1 3 0 0 否
施爱育 否 4 1 3 0 0 否
董安生 是 7 3 4 0 0 否
李良温 是 7 3 4 0 0 否
刘红霞 是 7 3 4 0 0 否
李任（离 否 3 2 1 0 0 否
任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用√不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用√不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用√不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用√不适用
42 / 158
2016 年年度报告
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用□不适用
公司建立了完善的考核指标体系和考核程序，公司董事会对高级管理人员实行年度经营考核，由
董事会薪酬与考核委员会提出有关考核的方案，并经董事会审议通过后实施。高层管理人员直接
向董事会负责，承担董事会下达的经营目标责任，签定经营责任书，董事会根据业务收入、目标
利润和经营性现金流量等财务指标以及经营、管理、廉政、安全生产等管理指标完成情况，对照
目标责任书对高层管理人员进行考核，与收入分配挂钩，奖惩分明。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用□不适用
公司内部控制审计报告由立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具，详见上海证券交易所网站
www.sse.com.cn
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用√不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:万元 币种:人民币
债券余 还本付息
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率 交易场所
额 方式
新黄浦置业股 16 黄浦 135547 2016-06-07 2021-06-06 55,000 5.8% 每年付息 上海 证
份有限公司 01 一次， 到 券 交 易
2016 年非公 期一次还 所
开发行公司债 本， 最后
券（第一期） 一期利息
随本金的
兑付 一
起支付。
新黄浦置业股 16 黄浦 135635 2016-07-18 2021-07-17 110,000 5.8% 每年付息 上海证券
份有限公司 02 一次， 到 交易所
2016 年非公 期一次还
开发行公司债 本，最后
券（第二期） 一期利息
随本金的
43 / 158
2016 年年度报告
兑付 一
起支付。
2016 年度第一 16 黄浦 101658 2016-10-10 2021-10-09 50,000 4.5% 每年付息 中国银行
期中期票据 置业 058 一次， 到 间市场交
（16 黄浦置业 MTN001 期一次还 易商协会
MTN001） 本，最后
一期利息
随本金的
兑付 一
起支付。
公司债券付息兑付情况
□适用√不适用
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
一、公司于 2016 年 4 月 15 日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]647 号的《关
于对上海新黄浦置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明公司由国信
证券股份有限公司承销，面向合格投资者非公开发行总额不超过 30 亿元的公司债券符合上海证券
交易所的挂牌转让条件，上海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债券采取分期发行方式，无
异议函自出具之日起 12 个月内有效。
本次债券第一期发行规模 5.5 亿元，期限 5 年，在第 3 年末附公司调整票面利率选择权和投
资者回售选择权，票面利率 5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认购缴款，募集资金净
额已于 2016 年 6 月 8 日划入公司本次债券发行募集资金账户。
本次债券第二期发行规模 11 亿元，期限 5 年，在第 3 年末附公司调整票面利率选择权和投资
者回售选择权，票面利率 5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认购缴款，募集资金净额
已于 2016 年 7 月 19 日划入公司本次债券发行募集资金账户。
二、2016 年 4 月 25 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中
市协注[2016]MTN195 号），同意接受公司中期票据注册。公司中期票据的注册金额为人民币 10
亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效，在注册有效期内可分期发行中期票据，由招商
银行股份有限公司主承销。
2016 年 10 月 10 日，公司发行了 2016 年度第一期中期票据（简称：16 黄浦置业 MTN001，
代码：101658058），实际本期发行金额为人民币 5 亿元，期限为 5 年，发行价格为 100 元/佰元
面值，发行利率为 4.5%。扣除承销费后的募集资金净额已经于 2016 年 10 月 12 日全额到帐。招
商银行股份有限公司为本次中期票据发行的簿记管理人，招商银行股份有限公司为本次中期票据
发行的主承销商。
三、公司已于 2016 年 11 月 7 日披露《上海新黄浦置业股份有限公司关于新增借款的临时公
告》（详见公司临 2016-029 公告）。上述事项主要系本年发行公司债券及中期票据所致，对公司
经营情况和偿债能力无不利影响。截至于 2016 年 12 月 31 日，随着募集资金的使用报告期内的累
计新增借款金额为 5.4325 亿元，新增借款金额未达到上年末净资产的 20%
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
44 / 158
2016 年年度报告
名称 国信证券股份有限公司
办公地址 深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦十
债券受托管理人 六层至二十六层
联系人 李思聪、王熙子
联系电话 010-88005037
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明：
□适用√不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用□不适用
1、2016 年非公开发行公司债券第一期发行规模 5.5 亿元，期限 5 年，扣除 456.5 万元发行费用
后募集资金净额 5.45435 亿元已于 2016 年 6 月 8 日划入公司本次债券发行募集资金账户。
2016 年非公开发行公司债券第二期发行规模 11 亿元，期限 5 年,扣除 913 万元发行费用后募集资
金净额 10.9087 亿元已于 2016 年 7 月 19 日划入公司本次债券发行募集资金账户。
报告期内非公开发行公司债券合计募集资金净额 16.36305 亿元，本报告期内累计使用募集资
金 16.3540 亿元，其中 11.684 亿元用于归还银行贷款，4.67 亿元用于开发项目和补充营运资金，
募集资金余额存放募集资金专项账户。
2、2016 年发行的中期票据发行规模 5 亿元，期限 5 年，已于 2016 年 10 月 12 日划入公司募集资
金帐户。本报告期内募集资金全部用于开发项目和补充营运资金。
上述债券募集资金使用情况和募集资金专项账户运作情况与对应募集说明书承诺的用途、使用计
划及其他约定一致。
四、公司债券评级情况
□适用 √不适用
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
□适用√不适用
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用√不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用□不适用
上述债券的受托管理人国信证券股份有限公司，在报告期内均按照《公司债券发行与交易管理办
法》、《上海证券交易所公司债券上市规则》及《公司债券受托管理人执业行为准则》等法律法
规的要求履行债券受托管理人职责，包括但不限于编制持续督导工作计划、持续关注本公司的资
信状况、对本公司指定专项账户用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付情况进行
监督。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
45 / 158
2016 年年度报告
单位:元 币种:人民币
本期比上年同
主要指标 2016 年 2015 年 变动原因
期增减（%）
息税折旧摊销前利润 243,042,659.15 370,912,347.61 -34.47% 净利润减少
流动比率 2.1571 2.3579 -8.52% 短期借款与
其他应付款
增加
速动比率 0.4893 0.5074 -3.56% 短期借款与
其他应付款
增加
资产负债率 60.61% 58.05% 2.56% 应付债券与
递延所得税
负债增加
EBITDA 全部债务比 26.31 14.68 79.26% 净利润减少
利息保障倍数 3.09 4.90 -36.86% 净利润减少
现金利息保障倍数 3.89 3.00 29.72% 经营性现金
增加
EBITDA 利息保障倍数 4.80 6.52 -26.42% 净利润减少
贷款偿还率 100
利息偿付率 100
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用√不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用□不适用
截止于 2016 年 12 月 31 日授信金额为 9.15 亿元。
报告期内，公司银行贷款均按时偿还，未发生展期或减免的情况。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用□不适用
报告期内，公司均严格履行上述债券募集说明书中所作出的承诺。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用√不适用
46 / 158
2016 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
信会师报字[2017]第 ZA12467 号
上海新黄浦置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称本公司）财务报表，包括 2016
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表、2016 年度的合并及公司利润表、现金流量表、所有者权
益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是本公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则
的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务
报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计
师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业
道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程
序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进
行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计
程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财
务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，本公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了本
公司 2016 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2016 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
立信会计师事务所 中国注册会计师：葛勤
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：黄海
中国上海 二 O 一七年四月二十六日
47 / 158
2016 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位: 上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,068,954,924.28 826,951,266.87
结算备付金 18,567,624.03 15,169,371.12
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期 28,050,706.89 205,087,253.81
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 3,292,847.86 18,226,454.68
预付款项 110,880,606.40 2,070,321.96
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 35,303.66
应收股利
其他应收款 68,301,414.23 95,897,320.74
买入返售金融资产 49,033,129.55 13,300,260.00
存货 5,723,834,043.02 5,600,162,903.19
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 332,265,930.63 358,924,667.49
流动资产合计 7,403,216,530.55 7,135,789,819.86
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 226,310,222.58 34,691,479.48
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,263,790,016.32 1,165,721,255.18
投资性房地产 798,418,263.77 777,906,225.46
固定资产 572,753,581.78 10,683,857.63
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 437,090.98 3,616.37
开发支出
商誉 32,009,686.08 939,251.60
长期待摊费用 11,527,579.51 234,943,622.00
递延所得税资产 40,480,484.57 16,732,884.66
其他非流动资产 202,107,365.64 1,400,000.00
非流动资产合计 3,147,834,291.23 2,243,022,192.38
48 / 158
2016 年年度报告
资产总计 10,551,050,821.78 9,378,812,012.24
流动负债：
短期借款 220,000,000.00 100,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 75,502,281.97 131,931,067.33
预收款项 1,557,385,521.66 1,496,213,364.41
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金 82,512.17
应付职工薪酬 20,589,780.09 15,116,024.18
应交税费 60,263,129.82 46,144,593.43
应付利息 52,922,739.73
应付股利 19,965,171.30 23,906,102.23
其他应付款 964,134,786.73 627,735,572.18
应付分保账款
保险合同准备金 8,513,257.73 7,712,968.83
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 28,000,000.00
其他流动负债 452,698,264.57 549,462,748.51
流动负债合计 3,431,974,933.60 3,026,304,953.27
非流动负债：
长期借款 715,000,000.00 2,413,750,000.00
应付债券 2,131,442,155.02
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 116,684,824.16 4,316,336.10
其他非流动负债
非流动负债合计 2,963,126,979.18 2,418,066,336.10
负债合计 6,395,101,912.78 5,444,371,289.37
所有者权益
股本 561,163,988.00 561,163,988.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,040,663,377.96 1,027,584,093.37
减：库存股
49 / 158
2016 年年度报告
其他综合收益 51,321,180.43 61,307,267.35
专项储备
盈余公积 308,859,950.16 308,859,950.16
一般风险准备 1,987,652.20 1,987,652.20
未分配利润 1,685,986,630.84 1,656,708,073.45
归属于母公司所有者权益合计 3,649,982,779.59 3,617,611,024.53
少数股东权益 505,966,129.41 316,829,698.34
所有者权益合计 4,155,948,909.00 3,934,440,722.87
负债和所有者权益总计 10,551,050,821.78 9,378,812,012.24
法定代表人：程齐鸣 主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
母公司资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 317,034,333.73 109,546,407.95
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利 25,631,863.50
其他应收款 3,259,817,893.11 1,511,179,762.27
存货 12,187,036.57 12,187,036.57
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 927,507.43
流动资产合计 3,589,039,263.41 1,659,472,577.72
非流动资产：
可供出售金融资产 40,866,145.48 25,684,479.48
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3,262,556,199.30 2,812,274,803.80
投资性房地产 526,028,416.03 545,133,292.15
固定资产 1,551,753.13 2,040,376.04
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
50 / 158
2016 年年度报告
商誉
长期待摊费用 2,529,549.00 2,162,160.00
递延所得税资产 2,348,952.35 2,345,391.91
其他非流动资产 20,707,365.64
非流动资产合计 3,856,588,380.93 3,389,640,503.38
资产总计 7,445,627,644.34 5,049,113,081.10
流动负债：
短期借款 200,000,000.00 100,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 1,852,264.00 2,263,402.00
应付职工薪酬 11,000,000.00 5,230,000.00
应交税费 16,820,546.79 39,804,344.79
应付利息 52,922,739.73
应付股利 19,965,171.30 19,965,171.30
其他应付款 897,617,579.03 1,030,302,305.41
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,200,890,462.36 1,198,277,385.01
非流动负债：
长期借款 715,000,000.00 492,250,000.00
应付债券 2,131,442,155.02
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,850,691,364.92 496,499,209.90
负债合计 4,051,581,827.28 1,694,776,594.91
所有者权益：
股本 561,163,988.00 561,163,988.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,118,191,062.76 1,105,111,778.17
减：库存股
其他综合收益 47,164,394.31 61,302,017.35
专项储备
盈余公积 308,603,945.49 308,603,945.49
未分配利润 1,358,922,426.50 1,318,154,757.18
51 / 158
2016 年年度报告
所有者权益合计 3,394,045,817.06 3,354,336,486.19
负债和所有者权益总计 7,445,627,644.34 5,049,113,081.10
法定代表人：程齐鸣 主管会计工作负责人：余新水 会计机构负责人：段铭华
合并利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,164,450,086.96 1,218,480,788.74
其中：营业收入 1,134,139,263.79 1,194,441,298.38
利息收入 16,014,367.36 13,597,914.83
已赚保费
手续费及佣金收入 14,296,455.81 10,441,575.53
二、营业总成本 1,180,989,956.42 1,267,207,908.77
其中：营业成本 931,299,361.80 1,002,875,021.67
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 714,822.77 522,078.68
保单红利支出
分保费用
税金及附加 54,568,946.56 67,415,054.97
销售费用 16,411,836.95 12,407,643.89
管理费用 120,947,415.48 128,019,017.73
财务费用 47,830,339.41 49,396,327.05
资产减值损失 9,217,233.45 6,572,764.78
加：公允价值变动收益（损失以“－”号 -661,930.06 1,165,138.28
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 140,896,397.61 287,864,872.89
其中：对联营企业和合营企业的投资 88,306,606.01 109,710,296.23
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 123,694,598.09 240,302,891.14
加：营业外收入 34,017,007.94 38,404,059.04
其中：非流动资产处置利得 26,522.75
减：营业外支出 1,037,721.34 81,332.48
其中：非流动资产处置损失 53,727.66 17,122.87
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 156,673,884.69 278,625,617.70
减：所得税费用 45,945,596.86 45,240,071.03
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 110,728,287.83 233,385,546.67
归属于母公司所有者的净利润 102,229,875.83 226,762,219.87
少数股东损益 8,498,412.00 6,623,326.80
六、其他综合收益的税后净额 -9,986,086.92 -20,920,367.37
归属母公司所有者的其他综合收益的税 -9,986,086.92 -20,920,367.37
52 / 158
2016 年年度报告
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合 -9,986,086.92 -20,920,367.37
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重 -14,137,623.04 -20,925,617.37
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动 4,151,536.12 5,250.00
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 100,742,200.91 212,465,179.30
归属于母公司所有者的综合收益总额 92,243,788.91 205,841,852.50
归属于少数股东的综合收益总额 8,498,412.00 6,623,326.80
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.182 0.404
（二）稀释每股收益(元/股) 0.182 0.404
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
母公司利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 87,358,214.21 127,442,034.00
减：营业成本 23,448,708.99 47,347,829.73
税金及附加 8,097,662.28 9,364,235.63
销售费用 334,640.00 1,561,208.25
管理费用 40,691,376.41 53,019,351.31
财务费用 48,355,865.83 49,806,013.04
资产减值损失 7,709,933.20 -343,152.58
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 148,302,342.57 262,763,299.82
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 107,022,370.07 229,449,848.44
53 / 158
2016 年年度报告
加：营业外收入 25,815,309.63 23,611,051.97
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 6,863.96 714.89
其中：非流动资产处置损失 714.89
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 132,830,815.74 253,060,185.52
减：所得税费用 19,111,827.98 34,894,103.63
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 113,718,987.76 218,166,081.89
五、其他综合收益的税后净额 -14,137,623.04 -20,925,617.37
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收 -14,137,623.04 -20,925,617.37
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分 -14,137,623.04 -20,925,617.37
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 99,581,364.72 197,240,464.52
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.203 0.389
（二）稀释每股收益(元/股) 0.203 0.389
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
合并现金流量表
2016 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,165,375,580.17 834,102,349.56
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 36,580,951.72 25,122,330.54
54 / 158
2016 年年度报告
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 692,627,258.71 423,797,719.23
经营活动现金流入小计 1,894,583,790.60 1,283,022,399.33
购买商品、接受劳务支付的现金 675,688,306.37 426,845,054.34
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 109,531,915.43 97,378,928.76
支付的各项税费 107,310,613.80 85,908,838.69
支付其他与经营活动有关的现金 425,492,747.31 179,381,763.90
经营活动现金流出小计 1,318,023,582.91 789,514,585.69
经营活动产生的现金流量净额 576,560,207.69 493,507,813.64
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,151,158,247.77 537,931,413.05
取得投资收益收到的现金 48,836,467.85 13,727,897.75
处置固定资产、无形资产和其他长 25,450.00 76,162.10
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 41,553,453.96 239,295,333.95
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 36,402,742.45 5,561,065.00
投资活动现金流入小计 1,277,976,362.03 796,591,871.85
购建固定资产、无形资产和其他长 7,357,670.94 23,268,916.55
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,196,732,181.15 702,586,696.81
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 372,799,160.79
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 250,035,400.00
投资活动现金流出小计 1,826,924,412.88 725,855,613.36
投资活动产生的现金流量净额 -548,948,050.85 70,736,258.49
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 5,123,750.00 27,800,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收 5,123,750.00 27,800,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 1,344,500,000.00 560,000,000.00
发行债券收到的现金 2,128,805,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,000,000.00 403,694,000.00
筹资活动现金流入小计 3,486,428,750.00 991,494,000.00
偿还债务支付的现金 3,009,750,000.00 1,339,375,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 249,105,731.79 249,651,585.61
现金
其中：子公司支付给少数股东的股 3,940,930.93
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 5,000,000.00 12,229,040.11
55 / 158
2016 年年度报告
筹资活动现金流出小计 3,263,855,731.79 1,601,255,625.72
筹资活动产生的现金流量净额 222,573,018.21 -609,761,625.72
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 250,185,175.05 -45,517,553.59
加：期初现金及现金等价物余额 818,469,749.23 863,987,302.82
六、期末现金及现金等价物余额 1,068,654,924.28 818,469,749.23
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
母公司现金流量表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 84,131,428.12 127,972,887.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 93,695,301.44 640,524,336.56
经营活动现金流入小计 177,826,729.56 768,497,223.56
购买商品、接受劳务支付的现金 1,802,567.33 1,609,502.36
支付给职工以及为职工支付的现金 32,461,279.76 30,787,734.94
支付的各项税费 52,256,894.71 12,753,754.75
支付其他与经营活动有关的现金 606,248,703.56 342,614,733.66
经营活动现金流出小计 692,769,445.36 387,765,725.71
经营活动产生的现金流量净额 -514,942,715.80 380,731,497.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,770,000.00
取得投资收益收到的现金 43,806,305.06 6,553,211.95
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 51,951,295.00 229,796,299.46
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 31,798,742.45
投资活动现金流入小计 131,326,342.51 236,349,511.41
购建固定资产、无形资产和其他长 703,060.51 107,788.57
期资产支付的现金
投资支付的现金 45,517,851.00 203,675,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的 375,000,000.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
投资活动现金流出小计 451,220,911.51 203,782,788.57
投资活动产生的现金流量净额 -319,894,569.00 32,566,722.84
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,310,000,000.00 460,000,000.00
发行债券收到的现金 2,128,805,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,000,000.00 368,000,000.00
56 / 158
2016 年年度报告
筹资活动现金流入小计 3,446,805,000.00 828,000,000.00
偿还债务支付的现金 987,250,000.00 1,330,375,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 134,050,271.78 109,014,520.20
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,274,998,000.00 8,000,000.00
筹资活动现金流出小计 2,396,298,271.78 1,447,389,520.20
筹资活动产生的现金流量净额 1,050,506,728.22 -619,389,520.20
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 215,669,443.42 -206,091,299.51
加：期初现金及现金等价物余额 101,064,890.31 307,156,189.82
六、期末现金及现金等价物余额 316,734,333.73 101,064,890.31
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
57 / 158
2016 年年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 专
其他权益工具 减： 少数股东权益 所有者权益合计
项
股本 优先 永续 其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
储
股 债 他 股
备
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 61,307,267.35 308,859,950.16 1,987,652.20 1,656,708,073.45 316,829,698.34 3,934,440,722.87
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 61,307,267.35 308,859,950.16 1,987,652.20 1,656,708,073.45 316,829,698.34 3,934,440,722.87
三、本期增减变动金额（减 13,079,284.59 -9,986,086.92 29,278,557.39 189,136,431.07 221,508,186.13
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -9,986,086.92 102,229,875.83 8,498,412.00 100,742,200.91
（二）所有者投入和减少资 13,079,284.59 179,129,706.72 192,208,991.31
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 13,079,284.59 179,129,706.72 192,208,991.31
（三）利润分配 -72,951,318.44 -72,951,318.44
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -72,951,318.44 -72,951,318.44
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
58 / 158
2016 年年度报告
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 1,508,312.35 1,508,312.35
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,040,663,377.96 51,321,180.43 308,859,950.16 1,987,652.20 1,685,986,630.84 505,966,129.41 4,155,948,909.00
上期
归属于母公司所有者权益
项目 专
其他权益工具 减： 少数股东权益 所有者权益合计
项
股本 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
优先 永续 其 储
股 债 他 股
备
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 82,227,634.72 308,859,950.16 1,987,652.20 1,486,062,252.38 310,348,510.85 3,778,234,081.68
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 82,227,634.72 308,859,950.16 1,987,652.20 1,486,062,252.38 310,348,510.85 3,778,234,081.68
三、本期增减变动金额（减 -20,920,367.37 170,645,821.07 6,481,187.49 156,206,641.19
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -20,920,367.37 226,762,219.87 6,623,326.80 212,465,179.30
（二）所有者投入和减少资 27,800,000.00 27,800,000.00
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投 27,800,000.00 27,800,000.00
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -56,116,398.80 -56,116,398.80
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -56,116,398.80 -56,116,398.80
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
59 / 158
2016 年年度报告
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -27,942,139.31 -27,942,139.31
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 61,307,267.35 308,859,950.16 1,987,652.20 1,656,708,073.45 316,829,698.34 3,934,440,722.87
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 专
项目 减：库 项
股本 优先 永续 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储
股 债 他 备
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 61,302,017.35 308,603,945.49 1,318,154,757.18 3,354,336,486.19
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 61,302,017.35 308,603,945.49 1,318,154,757.18 3,354,336,486.19
三、本期增减变动金额 13,079,284.59 -14,137,623.04 40,767,669.32 39,709,330.87
（减少以“－”号填
列）
（一）综合收益总额 -14,137,623.04 113,718,987.76 99,581,364.72
（二）所有者投入和减 13,079,284.59 13,079,284.59
少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
60 / 158
2016 年年度报告
者权益的金额
4．其他 13,079,284.59 13,079,284.59
（三）利润分配 -72,951,318.44 -72,951,318.44
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东） -72,951,318.44 -72,951,318.44
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 47,164,394.31 308,603,945.49 1,358,922,426.50 3,394,045,817.06
上期
其他权益工具 专
项目 减：库 项
股本 优先 永续 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储
股 债 他 备
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 82,227,634.72 308,603,945.49 1,156,105,074.09 3,213,212,420.47
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 82,227,634.72 308,603,945.49 1,156,105,074.09 3,213,212,420.47
三、本期增减变动金额 -20,925,617.37 162,049,683.09 141,124,065.72
（减少以“－”号填
列）
61 / 158
2016 年年度报告
（一）综合收益总额 -20,925,617.37 218,166,081.89 197,240,464.52
（二）所有者投入和减
少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -56,116,398.80 -56,116,398.80
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东） -56,116,398.80 -56,116,398.80
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 61,302,017.35 308,603,945.49 1,318,154,757.18 3,354,336,486.19
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
62 / 158
2016 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用□不适用
上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）（原名上海黄浦房地产股份
有限公司）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰
公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一九九二年十二月经批准改制为股份有限公司，
本公司的第一大股东为上海新华闻投资有限公司。公司统一社会信用代码：
91310000132345908G。一九九三年三月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。
2006 年 4 月 24 日公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持
有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有
10 股获得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相
应变化。2009 年 5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为 561,163,988 股，已全部
上市流通。
截至 2016 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 561,163,988 股，注册资本为
561,163,988.00 元，注册地：上海市北京东路 668 号西楼 32 层，总部地址：上海市北京东
路 668 号东楼 32 层。本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装
潢，物业管理，房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、
金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、电工器材、汽车
配件。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
本财务报表业经公司董事会于 2017 年 4 月 26 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用□不适用
截至 2016 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司及结构化主体如下：如下：
子公司、结构化主体名称
上海欣龙企业发展有限公司
上海科技京城管理发展有限公司
上海欣南房地产开发有限公司
上海怡隆置业有限公司
嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司
上海欣沁置业有限公司
上海新佘山置业有限公司
嘉兴精诚物业管理有限公司
63 / 158
2016 年年度报告
子公司、结构化主体名称
上海鸿泰物业管理有限公司
上海恒立房地产有限公司
华闻期货经纪有限公司
嘉兴市昊基房地产有限公司
上海鸿泰房地产有限公司
上海浦浩投资有限公司
上海华闻金融信息服务有限公司
新黄浦（浙江）投资发展有限公司
湖州南浔花园名都大酒店有限公司
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司
上海欣济置业有限公司
上海欣台置业有限公司
华闻浦浩 1 号特定多客户资产管理计划
华闻浦浩 3 号单一客户资产管理计划
华闻浦浩 7 号单一客户资产管理计划
浦浩量化对冲 1 号私募投资基金
大成商品期货 2 号投资组合
天倚道浦浩量化对冲 1 号投资基金
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其他
主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基
本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以
下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
2. 持续经营
√适用□不适用
公司不存在可能导致对公司自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
64 / 158
2016 年年度报告
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附
注“三、（十一）应收款项坏账准备”、“(十二)存货”、“(十六)固定资产”、“(十九)无形资产”、“(二
十一) 长期待摊费用”、“(二十三)收入”。
1. 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、
经营成果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
√适用□不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用□不适用
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负
债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调
整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按
照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入
当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用□不适用
1、 合并范围
65 / 158
2016 年年度报告
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控
制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报
表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业
会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财
务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一
致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表
时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对
于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子
公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行
调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并
资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债
表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量
表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开
始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方
在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之
前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰
晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲
减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产
负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持
66 / 158
2016 年年度报告
有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉
及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其
他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日
所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产
生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现
金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股
权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的
投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益
及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于
被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上
述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投
资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各
项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并
财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控
制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行
67 / 158
2016 年年度报告
会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子
公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产
负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存
收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款
与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中
的股本溢价不足冲减的，调整留存收益
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用□不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的定义进行会计处
理：
（1） 确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2） 确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备
期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个
条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用□不适用
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按
68 / 158
2016 年年度报告
照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益
项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收
入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项
目转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用□不适用
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；
可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的
债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期
损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价
值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和
作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在
取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括
在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货
方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始
69 / 158
2016 年年度报告
确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的
债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允
价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠
计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生
金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，
将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入
当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的
原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转
移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉
及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对
应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为
一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；
70 / 158
2016 年年度报告
本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融
负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时
确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债
或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对
公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入
当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场
的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下
适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关
资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可
观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使
用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对
金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素
后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有
者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客
观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计
入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：
①发行方发生严重财务困难；
②因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
③权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，
71 / 158
2016 年年度报告
使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
④权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：可供出售权益工
具投资的公允价值下跌超过初始成本的 50%；公允价值下跌“非暂时性”的标准为：
可供出售权益工具投资的公允价值连续下跌时间超过 1 年；投资成本的计算方法为：
交易价时支付对价的公允价值和交易费用；持续下跌期间的确定依据为：1 年。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）以上
的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发
生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单
独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应
组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合 除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收
账款和其他应收款外，公司根据以前年度与之
相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信
用风险特征的应收款项（应收账款和其他应收
款）组合的实际损失率为基础，结合现时情况
确定坏账准备计提的比例，组合中，采用账龄
分析法计提坏账准备的
合并范围内子公司组合 合并范围内的应收账款和其他应收款
确定组合的依据
组合 1 合并范围内的应收账款和其他应收款
组合 2 单独测试未发生减值的，以及合并范围外的应收账款和其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 不计提
组合 2 账龄分析法
72 / 158
2016 年年度报告
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5
其中：1 年以内分项，可添加行
1－2 年 10
2－3 年 15
3 年以上
3－4 年 20
4－5 年 20
5 年以上 50
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 如有客观证据表明单项金额不重大的应收款项发
生减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
坏账准备的计提方法 期末对于不适用按类似信用风险特征组合的应收
票据、预付账款和长期应收款均进行单项减值测
试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其
未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认
减值损失，计提坏账准备。如经减值测试未发现
减值的，则不计提坏账准备。
12. 存货
√适用□不适用
1、 存货的分类
存货分类为：原材料、开发成本、开发产品、周转材料等
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
（1）除开发产品、开发成本的存货：
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价
准备。
73 / 158
2016 年年度报告
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营
过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可
变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金
额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净
值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分
的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按
照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相
同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌
价准备。
（2）开发产品、开发成本：
按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发成本的层次、朝向、
房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负
债表日市场价格为基础确定。
资产负债表日市场价格异常的判断依据为：在报告期资产负债表日的价格没有足够
成交量支持，或者从资产负债表日后事项期间的价格趋势判断资产负债表日的价格
为非正常波动形成等。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商
品房成本。
6、 维修基金的核算方法
按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本
74 / 158
2016 年年度报告
7、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用五五摊销法；
（2）包装物采用一次转销法
13. 划分为持有待售资产
√适用□不适用
本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售：
（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；
（2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东批准
的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；
（3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议；
（4）该项转让将在一年内完成。
14. 长期股权投资
√适用□不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共
同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资
单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加
投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享
有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权
投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期
股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，
调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
75 / 158
2016 年年度报告
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按
照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始
投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始
投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计
量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支
付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加
可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相
关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或
对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣
告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初
始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别
确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单
位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价
值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变
动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产
的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进
行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报
表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为
76 / 158
2016 年年度报告
基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算
归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未
实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业
之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一
控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制
方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减
长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减
长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业
仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处
理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动
而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资
产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部
转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原
因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时
即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之
日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处
置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权
77 / 158
2016 年年度报告
益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权
改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全
部结转。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于
出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑
物采用与本公司固定资产相同的折旧政策
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 5 2.375-3.167
酒店专用设备 年限平均法 10-20 5 4.75-9.5
电子设备 年限平均法 5-6 5 15.83-19.00
运输设备 年限平均法 5 5 19.00
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用√不适用
17. 在建工程
√适用□不适用
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价
值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使
用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本
78 / 158
2016 年年度报告
公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估
价值，但不调整原已计提的折旧额。
18. 借款费用
√适用□不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3） 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂
停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部
分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外
销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超
过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开
始后借款费用继续资本化。
79 / 158
2016 年年度报告
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实
际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出
超过专门借款部分的资产支出加权平均数（按每月月末平均）乘以所占用一般借款
的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借
款加权平均利率计算确定。
19. 生物资产
□适用√不适用
20. 油气资产
□适用√不适用
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资
产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并
将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据
表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价
值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资
产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
软件 5年 受益期
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
80 / 158
2016 年年度报告
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
本报告期公司无使用寿命不确定的无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
√适用□不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限
的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果
表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收
回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产
生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。
在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组
合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以
可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面
价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者
资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计
算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所
分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23. 长期待摊费用
√适用□不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
81 / 158
2016 年年度报告
2、摊销年限
项目名称 摊销期限 依据
科技京城改造项目 10 年 预计可使用年限
科技京城财产保险 10 年 受益期
其他 10 年 受益期
24. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用□不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用□不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充
养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计划
缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项
的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义
务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司
债券的市场收益率予以折现。
82 / 158
2016 年年度报告
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会
计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部
结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认
结算利得或损失。
详见本附注“五、(二十三)应付职工薪酬”。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用□不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支
付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用√不适用
25. 预计负债
□适用√不适用
26. 股份支付
□适用√不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用√不适用
28. 收入
√适用□不适用
1、销售商品收入的确认一般原则：
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商
品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
83 / 158
2016 年年度报告
2、具体原则
（1）在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售
合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交接手续，
房地产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现
（2）关于本公司销售商品收入相应的业务特点分析和介绍
本公司房产销售方面主要销售商品房、经济适用房及配套商品房。
商品房主要指本公司开发的或购入的产权归属于本公司及下属子公司或控股公司
的住宅及商业地产，例如普通住宅、办公楼、商场商铺等。经济适用房是指已经列
入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向
城镇中低收入家庭出售的住房。配套商品房是因市政工程动迁而为居民建造的商品
房。按照规定配套商品房在销售过程中，对于购买对象及其条件需由相关政府部门
和单位作专门审核，符合条件方能购买。
3、让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据
以订立合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额
能够可靠的计量时确认营业收入的实现。
（3）关于本公司让渡资产使用权收入相应的业务特点分析和介绍
主要包括投资性房地产等资产租赁收入、使用费收入、利息收入等。
4、手续费及受托客户资产管理业务收入的确认和计量原则
（1）手续费收入
手续费收入，客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费
标准，确认手续费收入，并直接在客户保证金账户中结算扣除。
（2）受托客户资产管理业务收入
于受托投资管理合同到期，与委托人结算时，按合同规定的比例计算应由公司享有
的管理费收益，确认为当期收益；或合同中规定公司按约定比例收取管理费和业绩
报酬，则在合同期内分期确认管理费和业绩报酬收益
84 / 158
2016 年年度报告
29. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用□不适用
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，
包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：
有明确证据表明政府相关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司将其划分为与资产
相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收
入；
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用□不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：
与资产相关的政府补助以外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，取得
时直接计入当期营业外收入。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用□不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很
可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得
税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并
以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事
项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当
期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
85 / 158
2016 年年度报告
纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的
纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所
得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
31. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用□不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期
费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计
入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收
入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用√不适用
32. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用√不适用
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
（1）执行《增值税会计处理规定》
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22 号），适用于 2016 年
5 月 1 日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下：
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
（1）将利润表中的“营业税金 法律、行政法规要求变更 税金及附加
及附加”项目调整为“税金及
附加”项目。
（2）将自 2016 年 5 月 1 日起 法律、行政法规要求变更 调增税金及附加本年金额
企业经营活动发生的房产税、 9,181,741.67 元，调减营业成本
5,271,327.56 元、管理费用本年金额
86 / 158
2016 年年度报告
土地使用税、车船使用税、印 3,910,414.11 元。
花税从“管理费用”项目重分
类至“税金及附加”项目，2016
年 5 月 1 日之前发生的税费不
予调整。比较数据不予调整。
其他说明
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用√不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和 6%、11%、13%、17%
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的进
项税额后，差额部分为应交增值
税
增值税 按照销售额和征收率计算应纳 3%、5%
税额（简易计税方法及小规模纳
税人）
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 5%
年 5 月 1 日起，营改增交纳增值
税）
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计 7%
缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额 超率累进税率、按收入的 2%、
和规定的税率计缴 3.5%预缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用√不适用
3. 其他
□适用√不适用
87 / 158
2016 年年度报告
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 152,317.60 80,106.59
银行存款 693,337,068.91 498,811,127.59
其他货币资金 375,465,537.77 328,060,032.69
合计 1,068,954,924.28 826,951,266.87
其他说明
其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
履约保证金 300,000.00 481,517.64
因本公司借款而质押或抵押 8,000,000.00
合计 300,000.00 8,481,517.64
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产 25,323,431.89 84,037,848.01
其中：债务工具投资
权益工具投资 277,291.58 56,282,755.02
衍生金融资产
其他 25,046,140.31 27,755,092.99
指定以公允价值计量且其变动 2,727,275.00 121,049,405.80
计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他 2,727,275.00 121,049,405.80
合计 28,050,706.89 205,087,253.81
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
88 / 158
2016 年年度报告
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
计提比 价值 价值
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额 比例
例(%)
(%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
应收账款
按信用风险特征组 3,648,623.25 90.28 355,775.39 9.75 3,292,847.86 19,909,173.32 100.00 1,682,718.64 8.45 18,226,454.68
合计提坏账准备的
应收账款
单项金额不重大但 392,654.00 9.72 392,654.00 100.00
单独计提坏账准备
的应收账款
合计 4,041,277.25 100.00 748,429.39 3,292,847.86 19,909,173.32 100.00 1,682,718.64 18,226,454.68
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
2,413,248.65 120,662.44 5.00
1 年以内小计 2,413,248.65 120,662.44 5.00
1至2年 229,028.00 22,902.80 10.00
2至3年 200,509.00 30,076.35 15.00
3 年以上
3至4年 166,822.00 33,364.40 20.00
4至5年 569,128.00 113,825.60 20.00
5 年以上 69,887.60 34,943.80 50.00
合计 3,648,623.25 355,775.39
89 / 158
2016 年年度报告
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
组合中，期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款：
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
金星机电五金供应站 294,894.00 294,894.00 100.00% 预计无法收回
上海市机电房产有限公司 97,760.00 97,760.00 100.00% 预计无法收回
合计： 392,654.00 392,654.00
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,741,775.18 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用□不适用
期末余额
单位或个人名称 占应收账款合计
应收账款 坏账准备
数的比例(%)
上海航头资产管理有限公司 500,000.00 12.37 100,000.00
南浔区机关事务管理局 233,481.10 5.78 11,674.06
上海旗聚信息技术有限公司 161,120.00 3.99 15,877.90
上海市机电房产有限公司 97,760.00 2.42 97,760.00
陈华强 65,275.00 1.62 6,434.25
合计 1,057,636.10 26.18 231,746.21
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用√不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用√不适用
90 / 158
2016 年年度报告
其他说明：
□适用√不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 109,117,964.38 98.41 54,032.94 2.61
1至2年
2至3年 12,992.00 0.01 873,212.02 42.18
3 年以上 1,749,650.02 1.58 1,143,077.00 55.21
合计 110,880,606.40 100.00 2,070,321.96 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过一年且金额重大的预付款项为 1,749,650.02 元，系预付嘉兴市秀洲区发展计划与统
计局墙体专项基金、散装水泥专项基金 1,749,650.02 元，因房产项目未完工原因，该款项尚
未结算。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用□不适用
占预付款期末余额合计数
预付对象 期末余额
的比例（%）
上海市规划和国土资源管理局（注） 102,680,000.00 92.60
嘉兴市秀洲区发展计划与统计局 1,749,650.02 1.58
合计 104,429,650.02 94.18
注：系预付松江区松江南站基地 19-1204 地块土地预付款
其他说明
□适用√不适用
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款 0.55
委托贷款
债券投资
91 / 158
2016 年年度报告
基金投资 35,303.11
合计 35,303.66
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用√不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 计提比
金额 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) 例(%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征 79,613,787.59 100.00 11,312,373.36 14.21 68,301,414.23 109,759,792.44 100.00 13,862,471.70 12.63 95,897,320.74
组合计提坏账准
备的其他应收款
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 79,613,787.59 100.00 11,312,373.36 68,301,414.23 109,759,792.44 100.00 13,862,471.70 95,897,320.74
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
17,361,097.22 868,054.87 5.00
1 年以内小计 17,361,097.22 868,054.87 5.00
1至2年 22,156,067.98 2,215,606.79 10.00
2至3年 6,591,439.63 988,715.94 15.00
92 / 158
2016 年年度报告
3 年以上
3至4年 16,429,318.46 3,285,863.69 20.00
4至5年 15,279,333.60 3,055,866.72 20.00
5 年以上 1,796,530.70 898,265.35 50.00
合计 79,613,787.59 11,312,373.36
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额-220,233.15 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 10,100.00
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 15,375,267.62 9,577,984.93
物业保证金 52,416,777.17 56,321,166.58
代垫款 7,131,464.42 40,850,252.71
代收代付款 24,879.40 2,124,640.43
其他 1,402,969.36 885,747.79
装修款 3,262,429.62
合计 79,613,787.59 109,759,792.44
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
93 / 158
2016 年年度报告
上海市青浦区住房 物业保证金 16,556,871.24 1-2 年 20.80 1,655,687.12
保障和房屋管理局
保修金专户
青浦区住房保障和 物业保证金 16,370,918.46 3-4 年 20.56 3,274,183.69
房屋管理局
上海市浦东新区物 物业保证金 11,130,518.46 4-5 年 13.98 2,226,103.69
业管理中心
仲量联行测量师事 代垫款 7,127,511.81 1-3 年 8.95 535,213.71
务所（上海）有限
公司
嘉兴市住房保障局 物业保证金 3,694,899.90 4-5 年 4.64 738,979.98
合计 / 54,880,719.87 / 68.93 8,430,168.19
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用√不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 714,215.36 714,215.36
在产品
库存商品
周转材料 10,911.00 10,911.00 10,911.00 10,911.00
消耗性生物
资产
建造合同形
成的已完工
未结算资产
开发成本 5,004,804,728.86 5,004,804,728.86 4,242,597,105.62 4,242,597,105.62
开发产品 724,061,915.60 5,757,727.80 718,304,187.80 1,363,312,614.37 5,757,727.80 1,357,554,886.57
合计 5,729,591,770.82 5,757,727.80 5,723,834,043.02 5,605,920,630.99 5,757,727.80 5,600,162,903.19
存货期末余额中已抵押的金额为 211,639,032.20 元，详见本附注十一/（一）重要承
诺事项。
（1）开发成本
94 / 158
2016 年年度报告
预计竣工时
项目名称 开工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
间
嘉兴科技京城 2010 年 5 月 2018 年 4 月 951,113,020.00 356,774,285.39 298,820,099.19
浦江国际金融广场 2012 年 12 月 2017 年 1 月 2,526,000,000.00 2,469,125,092.25 2,318,658,511.05
佘山逸品 2012 年 12 月 2016 年 12 月 1,938,829,300.00 1,824,128,052.06 1,625,118,495.38
合计 5,415,942,320.00 4,650,027,429.70 4,242,597,105.62
（2）拟开发产品（开发成本）
预计竣工时
项目名称 预计开工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
间
南浔浔南草荡漾北侧
2018 年 10 月 2021 年 12 月 690,000,000.00
A、C 地块 135,137,076.62
南浔城东分区 CD-38A
2017 年 6 月 2020 年 6 月 1,000,000,000.00
地块 211,639,032.20
南桥基地 2017 年 6 月 2019 年 6 月 600,000,000.00 1,349,401.46
松江区松江南站基地
2017 年 3 月 2019 年 3 月 1,190,000,000.00 4,391,547.67
C19-12-04
松江区松江南站基地
2017 年 3 月 2019 年 3 月 580,000,000.00 2,260,241.21
C19-14-01
合计 4,060,000,000.00 354,777,299.16
（3）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
南川基地 1996 年 4,217,606.86 4,217,606.86
外购商品房 26,059,907.08 26,059,907.08
科技京城 2000 年 14,693,739.60 1,677,746.67 13,015,992.93
嘉兴科技京城（1 期 A） 2015 年 61,005,745.58 48,179,677.91 12,826,067.67
南馨佳苑 2012 年 2,167,047.34 2,167,047.34
青浦区徐泾北欣乐苑 2013 年 281,739,171.50 90,475,010.99 202,164,232.66 170,049,949.83
青浦区徐泾北欣沁苑 2015 年 848,398,387.42 76,489,484.09 540,332,685.64 384,555,185.87
才智汇广场（海派秀城） 2014 年 125,031,008.99 13,860,850.97 111,170,158.02
合 计 1,363,312,614.37 166,964,495.08 806,215,193.85 724,061,915.60
95 / 158
2016 年年度报告
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资
产
建造合同形成
的已完工未结
算资产
开发产品 5,757,727.80 5,757,727.80
合计 5,757,727.80 5,757,727.80
其中：
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
南川基地 3,618,291.59 3,618,291.59
外购商品房 2,139,436.21 2,139,436.21
合计 5,757,727.80 5,757,727.80
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用□不适用
本期减少 本期确认
存货项目 资本化金
年初余额 本期增加 本期转入 期末余额
名称 其他减少 额的资本
成本额
化率
浦江国际金 621,517,642.78 90,790,923.82 712,308,566.60 5.26%
融广场
嘉兴科技京 23,314,713.33 14,529,900.00 33,469,742.07 5.54%
4,374,871.26
城
佘山逸品 92,695,519.63 63,132,687.52 155,828,207.15 5.45%
南馨佳苑 158,494.03 158,494.03
青浦区徐泾 61,085,131.98 32,574,228.42 28,510,903.56
北欣沁苑
96 / 158
2016 年年度报告
才智汇广场 32,924,020.36 2,399,872.73 30,524,147.63
（海派秀
城）
合计 831,695,522.11 168,453,511.34 34,974,101.15 4,374,871.26 960,800,061.04
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用√不适用
11、 划分为持有待售的资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税留抵税额 12,263,547.67 1,096,222.76
预缴企业所得税 597,366.72
预缴其他税金 54,608,909.57 77,155,447.08
应收货币保证金 211,683,322.42 225,604,220.05
应收结算担保金 10,056,946.89 10,068,777.60
陆家嘴国际信托锦瑞 3 号集合资金 30,000,000.00
信托计划
国泰元鑫浦浩一号专项资产管理计 31,055,837.36
划
辰钰和瑞 1 号私募证券投资基金 9,000,000.00
其他投资产品 3,000,000.00 5,000,000.00
陕国投-建顺云信托计划 10,000,000.00
合计 332,265,930.63 358,924,667.49
其他说明
其他流动资产说明：
1、应收货币保证金
项目 期末余额 年初余额
一、中国金融期货交易所 49,749,800.47 41,479,326.14
其中：1．结算准备金 22,784,775.27 20,799,062.14
2．交易保证金 26,965,025.20 20,680,264.00
二、上海期货交易所 59,677,999.21 77,049,291.60
其中：1．结算准备金 35,113,408.61 46,128,808.30
2．交易保证金 24,564,590.60 30,920,483.30
三、大连商品交易所 64,169,674.76 73,241,289.88
其中：1．结算准备金 40,345,584.16 38,131,365.88
2．交易保证金 23,824,090.60 35,109,924.00
97 / 158
2016 年年度报告
项目 期末余额 年初余额
四、郑州商品交易所 38,085,847.98 33,834,312.43
其中：1．结算准备金 22,262,932.78 31,532,065.48
2．交易保证金 15,822,915.20 2,302,246.95
合计 211,683,322.42 225,604,220.05
2、应收结算担保金
项目 期末余额 年初余额
中国金融期货交易所 10,056,946.89 10,068,777.60
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 236,310,222.58 10,000,000.00 226,310,222.58 44,691,479.48 10,000,000.00 34,691,479.48
按公允价值计量 186,524,077.10 186,524,077.10 9,007,000.00 9,007,000.00
的
按成本计量的 49,786,145.48 10,000,000.00 39,786,145.48 35,684,479.48 10,000,000.00 25,684,479.48
合计 236,310,222.58 10,000,000.00 226,310,222.58 44,691,479.48 10,000,000.00 34,691,479.48
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售债
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
务工具
权益工具的成本/债务工具
180,796,700.00 180,796,700.00
的摊余成本
公允价值 186,524,077.10 186,524,077.10
累计计入其他综合收益的
5,727,377.10 5,727,377.10
公允价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备
在被投
被投资 资单位
本 本 本期现金红利
单位 持股比
本期 本期 期 期 例(%)
期初 期末 期初 期末
增加 减少 增 减
加 少
98 / 158
2016 年年度报告
上海国际信托有 16,668,300.00 17,001,666.00 333,366.00 33,336,600.00 0.067
限公司
上海永华房地产 4,422,436.00 4,422,436.00 5 1,437,198.85
开发有限公司
上海美华建筑装 1,693,743.48 1,693,743.48 30.00
饰有限公司
安润国际保险经 2,900,000.00 2,900,000.00 12.13
纪（北京）有限
公司
上海上国投资产 333,366.00 333,366.00 0.067
管理有限公司
中达投资管理有 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
合计 35,684,479.48 17,335,032.00 3,233,366.00 49,786,145.48 10,000,000.00 10,000,000.00 / 1,437,198.85
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售权益 可供出售债务
可供出售金融资产分类 合计
工具 工具
期初已计提减值余额 10,000,000.00 10,000,000.00
本期计提
其中：从其他综合收益转
入
本期减少
其中：期后公允价值回升 /
转回
期末已计提减值金余额 10,000,000.00 10,000,000.00
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用√不适用
99 / 158
2016 年年度报告
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣
告
发
放
减
被投资 期初 现 期末 减值准备期末余
少 权益法下确认的 其他综合收益调
单位 余额 追加投资 其他权益变动 金 计提减值准备 其他 余额 额
投 投资损益 整
股
资
利
或
利
润
一、合营
企业
小计
二、联营
企业
上海微 12,967,082.12 1,551,276.28 14,518,358.40
电子设
计有限
公司
中泰信 1,096,453,773.54 86,380,048.76 -14,026,623.04 1,168,807,199.
托投资
有限责
任公司
江西瑞 45,400,343.87 18,516,185.00 2,279,383.86 -111,000.00 13,079,284.59 79,164,197.32
奇期货
经纪有
限公司
上海上 14,483,293.35 -1,904,102.89 7,695,691.42 12,579,190.46 11,278,929.12
体产业
发展有
限公司
小计 1,169,304,492.88 18,516,185.00 88,306,606.01 -14,137,623.04 13,079,284.59 7,695,691.42 1,275,068,945. 11,278,929.12
1,169,304,492.88 18,516,185.00 88,306,606.01 -14,137,623.04 13,079,284.59 7,695,691.42 1,275,068,945. 11,278,929.12
合计
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,093,857,182.13 1,093,857,182.13
2.本期增加金额 48,179,677.91 48,179,677.91
（1）外购
（2）存货\固定资产\ 48,179,677.91 48,179,677.91
在建工程转入
100 / 158
2016 年年度报告
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,142,036,860.04 1,142,036,860.04
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 311,585,486.53 311,585,486.53
2.本期增加金额 27,667,639.60 27,667,639.60
（1）计提或摊销 27,667,639.60 27,667,639.60
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 339,253,126.13 339,253,126.13
三、减值准备
1.期初余额 4,365,470.14 4,365,470.14
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,365,470.14 4,365,470.14
四、账面价值
1.期末账面价值 798,418,263.77 798,418,263.77
2.期初账面价值 777,906,225.46 777,906,225.46
期末已抵押的投资性房地产账面价值为 442,067,031.84 元，详见本附注十一/（一）重要承
诺事项。
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
101 / 158
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 酒店专用设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 4,223,805.57 2,800.00 14,581,406.41 14,468,823.14 233,998.90 33,510,834.02
2.本期增加金额 555,530,923.08 70,740,744.60 1,015,765.00 4,080,429.04 5,414,172.93 636,782,034.65
（1）购置 408,000.00 1,760,434.68 63,667.91 2,232,102.59
（2）在建工程转
入
（3）企业合并增
555,530,923.08 70,740,744.60 607,765.00 2,319,994.36 5,350,505.02 634,549,932.06
加
3.本期减少金额 726,066.00 2,478,152.74 189,278.81 3,393,497.55
（1）处置或报废 265,366.00 1,354,001.26 1,619,367.26
—合并范围变化
460,700.00 1,124,151.48 189,278.81 1,774,130.29
而减少（注 1）
4.期末余额 559,754,728.65 70,743,544.60 14,871,105.41 16,071,099.44 5,458,893.02 666,899,371.12
二、累计折旧
1.期初余额 1,028,198.65 797.94 9,132,865.32 9,720,897.73 61,805.15 19,944,564.79
2.本期增加金额 45,438,968.21 21,616,691.06 1,904,782.31 3,214,221.38 1,789,153.71 73,963,816.67
（1）计提 2,352,797.27 1,007,434.63 1,511,011.33 1,838,444.20 130,828.62 6,840,516.05
—企业合并增加 43,086,170.94 20,609,256.43 393,770.98 1,375,777.18 1,658,325.09 67,123,300.62
3.本期减少金额 635,629.23 1,940,926.28 68,448.21 2,645,003.72
（1）处置或报废 475,152.00 1,065,037.60 1,540,189.60
—合并范围变化 160,477.23 875,888.68 68,448.21 1,104,814.12
而减少
4.期末余额 46,467,166.86 21,617,489.00 10,402,018.40 10,994,192.83 1,782,510.65 91,263,377.74
三、减值准备
1.期初余额 2,882,411.60 2,882,411.60
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 2,882,411.60 2,882,411.60
四、账面价值
1.期末账面价值 510,405,150.19 49,126,055.60 4,469,087.01 5,076,906.61 3,676,382.37 572,753,581.78
2.期初账面价值 313,195.32 2,002.06 5,448,541.09 4,747,925.41 172,193.75 10,683,857.63
注：本期公司因收购新黄浦（浙江）投资发展有限公司（原名为“湖州南浔博大国际旅游度假中心
投资有限公司”）60%股权而带入的固定资产原价为 634,549,932.06 元，累计折旧为 67,123,300.62
元。
注 1：本期转让上海弘浦商业经营管理有限公司全部股权而带出的固定资产原价为 1,774,130.29
元，累计折旧为 1,104,814.12 元
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
102 / 158
2016 年年度报告
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
FOXHIS X 版酒店
专利 非专利
项目 土地使用权 用友软件 计算机管理系统 合计
权 技术 等软件
一、账面原值
1.期初余额 24,000.00 24,000.00
2.本期增加金额 440,956.10 440,956.10
(1)购置 5,931.62 5,931.62
(2)内部研发
103 / 158
2016 年年度报告
(3)企业合并 435,024.48 435,024.48
增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 24,000.00 440,956.10 464,956.10
二、累计摊销
1.期初余额 20,383.63 20,383.63
2.本期增加金额 1,400.04 6,081.45 7,481.49
（1）计提 1,400.04 6,081.45 7,481.49
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 21,783.67 6,081.45 27,865.12
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,216.33 434,874.65 437,090.98
2.期初账面价值 3,616.37 3,616.37
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
104 / 158
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 合并范围变化而 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置 减少
上海老码头文化创 939,251.60 939,251.60
意发展有限公司
新黄浦（浙江）投 32,009,686.08 32,009,686.08
资发展有限公司
合计 939,251.60 32,009,686.08 939,251.60 32,009,686.08
（1）商誉的计算过程
2016 年 10 月，本公司支付 353,212,634.36 元为合并成本，收购新黄浦（浙江）投资发展
有限公司（原名为“湖州南浔博大国际旅游度假中心投资有限公司”）60%权益。新黄浦（浙
江）投资发展有限公司可辨认净资产在购买日的公允价值 535,338,247.13 元，两者的差额
32,009,686.08 元确认为商誉。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
商誉减值测试的方法
于资产负债表日，商誉减值测试是按照资产组合的预计未来现金流量的现值确定，经减值测试，
未发现商誉存在减值。
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减少金额
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
（注）
科技京城改造 8,189,273.62 2,303,952.96 5,885,320.66
项目
老码头项目 127,634,532.68 6,478,030.42 8,630,570.99 125,481,992.11
幸福湾改建项 36,149,320.17 4,830,549.24 31,318,770.93
目
创邑金沙谷改 34,205,897.20 3,257,704.56 30,948,192.64
造项目
金皖 399 改造 4,837,064.32 1,496,749.68 3,340,314.64
项目
崂山路项目 17,962,895.78 1,405,210.28 16,557,685.50
科技京城财产 2,162,160.00 637,659.00 270,270.00 2,529,549.00
保险
其他 3,802,478.23 68,376.07 706,541.25 51,603.20 3,112,709.85
合计 234,943,622.00 7,184,065.49 22,901,548.96 207,698,559.02 11,527,579.51
注：系本期转让上海弘浦商业经营管理有限公司全部股权而减少长期待摊费用
207,698,559.02 元。
105 / 158
2016 年年度报告
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
异 资产 差异 资产
资产减值准备 19,472,264.94 4,868,066.24 23,784,895.02 5,946,223.79
内部交易未实现利
润
可抵扣亏损
房地产企业预收款项 84,959,198.09 21,239,799.52 3,222,861.13 805,715.28
可用以后年度税前利 13,316,220.48 3,329,055.12 15,356,165.13 3,839,041.28
润弥补的亏损
内部交易抵销产生的 44,174,254.75 11,043,563.69 22,982,590.96 5,745,647.74
暂时性差异
暂估成本 1,585,026.28 396,256.57
合计 161,921,938.26 40,480,484.57 66,931,538.52 16,732,884.66
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并
资产评估增值
可供出售金融资产公 6,282,363.92 1,570,590.98 7,000.00 1,750.00
允价值变动
非同一控制下的企业 115,472,046.40 28,868,011.60
合并存货公允价值高
于计税基础
非同一控制下的企业 136,602,747.80 34,150,686.95
合并固定资产公允价
值高于计税基础
非同一控制下的企业 403,107.92 100,776.98
合并无形资产公允价
值高于计税基础
旅游发展专项资金计 163,991,464.60 40,997,866.15
提的所得税
收购股权收益 16,996,839.60 4,249,209.90 16,996,839.58 4,249,209.90
合并财务报表层面反 26,990,726.41 6,747,681.60
映借款利息的资本化
金额高于计税基础
以公允价值计量且其 261,504.78 65,376.20
变动计入当期损益的
106 / 158
2016 年年度报告
金融资产的公允价值
变动
合计 466,739,296.65 116,684,824.16 17,265,344.36 4,316,336.10
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
资产减值准备 1,231,180.56 4,587,285.64
以公允价值计量且其变动计 99,606.56
入当期损益的金融资产的公
允价值变动
计入资本公积的可供出售金 138,746.71
融资产公允价值变动
可用以后年度税前利润弥补 21,349,143.80 9,236,967.75
的亏损
合计 22,818,677.63 13,824,253.39
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2016 年 18,125,481.94
2017 年 5,505,398.25 5,444,635.40
2018 年 1,242,797.29 1,305,516.82
2019 年 3,598,775.23 3,452,460.95
2020 年 31,356,461.95 8,619,775.88
2021 年 43,693,142.45
合计 85,396,575.17 36,947,870.99 /
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预付收购股权投资款 20,707,365.64
委托贷款 90,000,000.00
期货会员资格投资 1,400,000.00 1,400,000.00
理业大唐应收账款 3 号 90,000,000.00
107 / 158
2016 年年度报告
合计 202,107,365.64 1,400,000.00
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 20,000,000.00
保证借款
信用借款 200,000,000.00 100,000,000.00
合计 220,000,000.00 100,000,000.00
注：抵押情况详见本附注十一/（一）重要承诺事项。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付账款 75,502,281.97 131,931,067.33
合计 75,502,281.97 131,931,067.33
108 / 158
2016 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海虹房（集团）有限公司 18,000,830.00 公房款未结算
合计 18,000,830.00 /
其他说明
□适用 √不适用
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房地产项目 1,541,789,062.94 1,478,365,870.47
其他 15,596,458.72 17,847,493.94
合计 1,557,385,521.66 1,496,213,364.41
其中：房地产项目预收款项
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
青浦区徐泾北欣乐苑 224,858,455.49 426,972,478.63 已竣工 100.00%
青浦区徐泾北欣沁苑 491,829,496.81 1,006,789,738.37 已竣工 100.00%
佘山逸品 819,673,483.00 35,647,456.00 已竣工 49.54%
才智汇广场（海派秀城） 5,277,627.64 8,806,197.47 已竣工 58.64%
南馨佳苑 150,000.00 150,000.00 已竣工 99.76%
1,541,789,062.94 1,478,365,870.47
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
青浦区徐泾北欣沁苑 491,829,496.81 未签订住房合同及办妥交房手
续
青浦区徐泾北欣乐苑 224,858,455.49 未签订住房合同及办妥交房手
续
佘山逸品房款 35,647,456.00 未办妥交房手续
香港富伟 3,382,759.89 房款尚未结清
袁栋坤 1,185,626.26 房款尚未结清
邓冠雄 917,235.06 房款尚未结清
锦伟国际 904,209.15 房款尚未结清
109 / 158
2016 年年度报告
施鸿远 896,960.78 房款尚未结清
合计 759,622,199.44 /
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 14,990,960.58 99,189,900.06 93,623,622.82 20,557,237.82
二、离职后福利-设定提存 125,063.60 11,215,753.39 11,308,274.72 32,542.27
计划
三、辞退福利 553,885.00 553,885.00
四、一年内到期的其他福
利
合计 15,116,024.18 110,959,538.45 105,485,782.54 20,589,780.09
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 14,665,588.52 83,123,382.08 77,409,789.00 20,379,181.60
补贴
二、职工福利费 -106.02 2,752,754.07 2,752,648.05
三、社会保险费 54,501.39 5,142,561.90 5,185,187.68 11,875.61
其中：医疗保险费 51,449.87 4,646,499.69 4,692,666.95 5,282.61
工伤保险费 7,354.65 132,048.63 132,810.28 6,593.00
生育保险费 -4,303.13 364,013.58 359,710.45
四、住房公积金 23,017.51 5,912,195.64 5,932,434.15 2,779.00
五、工会经费和职工教育 247,959.18 2,083,858.97 2,168,416.54 163,401.61
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
其他短期薪酬 175,147.40 175,147.40
合计 14,990,960.58 99,189,900.06 93,623,622.82 20,557,237.82
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
110 / 158
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 117,474.96 8,501,906.88 8,588,576.25 30,805.59
2、失业保险费 7,588.64 483,812.19 489,664.15 1,736.68
3、企业年金缴费 2,230,034.32 2,230,034.32
合计 125,063.60 11,215,753.39 11,308,274.72 32,542.27
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 4,868,950.18 7,603.42
消费税
营业税 1,048,095.91
企业所得税 46,474,912.90 34,116,250.64
个人所得税 554,237.96 4,864,537.38
城市维护建设税 354,543.30 122,331.71
房产税 5,518,198.53 5,802,945.75
土地增值税 654,447.19 -189,000.00
教育费附加 139,610.38 50,633.43
地方教育费附加 91,800.95 26,391.38
土地使用税 1,496,346.40 248,385.00
印花税 1,457.34
河道管理费 73,495.93 46,396.11
水利基金 11,337.68 22.70
其他 23,791.08
合计 60,263,129.82 46,144,593.43
39、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债利息
应付债券利息 47,806,301.37
中期票据利息（16 黄浦置业 MTN001） 5,116,438.36
合计 52,922,739.73
重要的已逾期未支付的利息情况：
111 / 158
2016 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
1995 年现金股利 3,482,984.61 3,482,984.61
1999 年现金股利 3,263,752.95 3,263,752.95
2001 年现金股利 1,977,352.64 1,977,352.64
2003 年现金股利 2,822,579.50 2,822,579.50
2004 年现金股利 8,418,501.60 8,418,501.60
上海弘基企业（集团）股份有 3,940,930.93
限公司
合计 19,965,171.30 23,906,102.23
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 842,908,293.42 509,104,598.40
押金、保证金 32,736,764.62 60,554,787.61
代收款项 70,774.28 403,856.53
动迁补偿款 7,454,734.96 10,982,194.96
维修基金 25,838,080.44 25,795,549.30
购房意向金 25,811,536.90
其他 29,314,602.11 20,894,585.38
合计 964,134,786.73 627,735,572.18
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海佘山国家旅游度假区联 260,500,000.00 佘山逸品项目款
合发展有限公司
江西洪客隆投资集团有限公 99,021,537.00 浦江国际金融广场项目款
司
上海良盛实业有限公司 33,750,000.00 佘山逸品项目款
科技京城维修基金 25,838,080.44 代收维修基金
上海建工七建集团有限公司 13,487,161.00 工程质量保证金
上海住信建设发展有限公司 10,000,000.00 工程质量保证金
112 / 158
2016 年年度报告
合计 442,596,778.44 /
其他说明
□适用 √不适用
42、 划分为持有待售的负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 28,000,000.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
合计 28,000,000.00
其他说明：
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
递延收益（政府补助） 4,569,445.00 2,871,000.00
合并结构化主体少数股东权 13,996,803.07 27,942,139.31
益部分
应付货币保证金 434,132,016.50 518,649,609.20
合计 452,698,264.57 549,462,748.51
涉及政府补助的项目：
本期新增 本期计入营业 其他变 与资产相关/
负债项目 年初余额 期末余额
补助金额 外收入金额 动 与收益相关
上海市公共建筑节 与收益相关
能改造重点城市示 2,871,000.00 1,005,000.00 2,871,000.00 1,005,000.00
范项目补贴
重点企业产业扶持 与收益相关
3,620,000.00 55,555.00 3,564,445.00
资金
合计 2,871,000.00 4,625,000.00 2,926,555.00 4,569,445.00
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
113 / 158
2016 年年度报告
45、 长期借款
长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 715,000,000.00 445,000,000.00
抵押借款 1,925,750,000.00
保证借款 43,000,000.00
信用借款
合计 715,000,000.00 2,413,750,000.00
长期借款分类的说明：
注 1：本公司长期借款利率为 5.635%；
注 2：质押、抵押及情况详见本附注十一/承诺及或有事项。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
16 黄浦置业 MTN001 493,216,724.53
16 黄浦 01 546,125,740.72
16 黄浦 02 1,092,099,689.77
合计 2,131,442,155.02
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
16 黄浦置业 500,000,000.00 2016/10/ 5 年 500,000,000.00 492,924,528.30 5,116,438.36 292,196.23 493,216,724.53
MTN001
16 黄浦 01 550,000,000.00 2016/6/7 5 年 550,000,000.00 545,693,396.23 18,091,232.88 432,344.49 546,125,740.72
16 黄浦 02 1,100,000,000.00 2016/7/1 5 年 1,100,000,000.00 1,091,386,792.45 29,715,068.49 712,897.32 1,092,099,689.77
合计 / / / 2,150,000,000.00 2,130,004,716.98 52,922,739.73 1,437,438.04 2,131,442,155.02
应付债券说明：
1、 本公司于 2016 年 4 月 15 日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函
[2016]647 号的《关于对上海新黄浦置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让
无异议的函》，面向合格投资者非公开发行总额不超过 30 亿元的公司债券。
114 / 158
2016 年年度报告
债券第一期发行规模 5.5 亿元，简称为“16 黄浦 01”，发行价格每张 100 元，本期债
券采用单利固定利率计息，不计复利，债券每年付息一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付，期限 5 年，在第 2 年末附公司调整票面利率选择
权和投资者回售选择权，票面利率 5.80%。
债券第二期发行规模 11 亿元，简称为“16 黄浦 02”，发行价格每张 100 元，本期债
券采用单利固定利率计息，不计复利，债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期
利息随本金的兑付一起支付，期限 5 年，在第 3 年末附公司调整票面利率选择权和
投资者回售选择权，票面利率 5.80%。
2、本公司于 2016 年 4 月 15 日收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注
册通知书》（中市协注[2016]MTN195 号），同意接受公司中期票据注册。2016 年 10
月 10 日，公司发行了 2016 年度第一期中期票据（简称： 16 黄浦置业 MTN001，
代码： 101658058），实际本期发行金额为人民币 5 亿元，期限为 5 年，发行价
格为 100 元面值，发行利率为 4.5%。
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用√不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
115 / 158
2016 年年度报告
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用√不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 561,163,988.00 561,163,988.00
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 1,024,494,220.17 1,024,494,220.17
价）
其他资本公积 3,089,873.20 13,079,284.59 16,169,157.79
合计 1,027,584,093.37 13,079,284.59 1,040,663,377.96
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
116 / 158
2016 年年度报告
本期增减变动情况、变动原因说明：公司联营企业江西瑞奇期货经纪有限公司本期接受其他股东
资本性投入，注册资本由 6,418.076 万元增至 34,569.6945 万元，因其他股东增资导致公司持股比
例由 43.9%下降至 20%，公司按所持股权比例计算应享有的份额，调整长期股权投资的账面价值，
同时计入资本公积（其他资本公积）13,079,284.59 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期
期初 计入其他 税后归 期末
项目 本期所得税前发 减：所得税费 税后归属于母公
余额 综合收益 属于少 余额
生额 用 司
当期转入 数股东
损益
一、以后不能重
分类进损益的其
他综合收益
其中：重新计算
设定受益计划净
负债和净资产的
变动
权益法下在被
投资单位不能重
分类进损益的其
他综合收益中享
有的份额
二、以后将重分 61,307,267.35 -8,410,245.94 5,250.00 1,570,590.98 -9,986,086.92 51,321,180.43
类进损益的其他
综合收益
其中：权益法下 61,302,017.35 -14,137,623.04 -14,137,623.04 47,164,394.31
在被投资单位以
后将重分类进损
益的其他综合收
益中享有的份额
可供出售金融 5,250.00 5,727,377.10 5,250.00 1,570,590.98 4,151,536.12 4,156,786.12
资产公允价值变
动损益
持有至到期投
资重分类为可供
出售金融资产损
益
现金流量套期
损益的有效部分
外币财务报表
折算差额
其他综合收益合 61,307,267.35 -8,410,245.94 5,250.00 1,570,590.98 -9,986,086.92 51,321,180.43
计
58、 专项储备
□适用 √不适用
117 / 158
2016 年年度报告
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 280,837,998.67 280,837,998.67
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
储备基金
企业发展基金
其他
合计 308,859,950.16 308,859,950.16
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：根据本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计
额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。本公司法定盈余公积金累计额已达到注册资本的 50%
以上，2016 年不再继续提取。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,656,708,073.45 1,486,062,252.38
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 1,656,708,073.45 1,486,062,252.38
加：本期归属于母公司所有者的净利 102,229,875.83 226,762,219.87
润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 72,951,318.44 56,116,398.80
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,685,986,630.84 1,656,708,073.45
未分配利润的其他说明：
根据公司 2016 年 6 月 16 日股东大会通过的 2015 年度利润分配方案，以 2015 年末总股本
561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.30 元（含税），共分配现金红利计
72,951,318.44 元，2016 年 7 月已实施完毕。
118 / 158
2016 年年度报告
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,040,809,971.75 915,154,424.56 1,180,094,422.08 1,002,665,843.87
其他业务 93,329,292.04 16,144,937.24 14,346,876.30 209,177.80
合计 1,134,139,263.79 931,299,361.80 1,194,441,298.38 1,002,875,021.67
2、 主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房地产业 989,530,376.56 861,983,117.45 1,136,445,931.90 953,007,094.82
（2）旅游饮食服务业 42,374,950.01 48,048,377.24 43,648,490.18 49,658,749.05
（3）住宿和餐饮业 6,579,530.79 5,068,717.32
（4）金融业 2,325,114.39 54,212.55
合计 1,040,809,971.75 915,154,424.56 1,180,094,422.08 1,002,665,843.87
3、 主营业务（分项目）
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 820,943,180.92 762,544,066.30
967,863,565.84 854,452,353.04
44,700,064.40 48,102,589.79
（2）提供劳务 43,648,490.18 49,658,749.05
（3）房地产出租 70,350,289.92 33,414,742.13
66,908,349.56 40,636,289.59
（4）酒店业 6,579,530.79 5,068,717.32
（5）其他 98,236,905.72 66,024,309.02
101,674,016.50 57,918,452.19
1,040,809,971.75 915,154,424.56
合计 1,180,094,422.08 1,002,665,843.87
4、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海 1,014,578,792.23 889,629,480.96 1,164,511,452.62 978,744,267.00
北京 53,578.98 5,028,749.47
浙江 26,231,179.52 25,524,943.60 15,529,390.48 18,892,827.40
合计 1,040,809,971.75 915,154,424.56 1,180,094,422.08 1,002,665,843.87
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
119 / 158
2016 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 39,709,444.06 58,407,344.07
城市维护建设税 1,784,705.96 1,457,517.06
教育费附加 1,752,963.28 1,879,690.63
资源税
房产税 6,089,545.80
土地使用税 2,403,510.96
车船使用税 1,020.00
印花税 687,664.91
地方教育费附加 1,139,363.69 1,061,816.66
土地增值税 1,000,727.90 4,608,686.55
合计 54,568,946.56 67,415,054.97
其他说明：
注：根据《增值税会计处理规定》 (财会 [2016] 22 号) 有关规定，2016 年度的税金及附加
包括 2016 年 5 月 1 日起的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费，
2015 年度相关比较数据不进行追溯调整。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
16,411,836.95 12,407,643.89
合计 16,411,836.95 12,407,643.89
其他说明：
其中主要项目：
销售代理费用及佣金 8,348,829.75
广告费 3,716,273.15 4,496,484.20
修理费 1,549,335.79 1,875,360.71
中介费 1,360,196.41 3,105,303.70
职工薪酬 183,316.83 628,295.68
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
120,947,415.48 128,019,017.73
120 / 158
2016 年年度报告
合计 120,947,415.48 128,019,017.73
其他说明：
其中主要项目：
职工薪酬 77,775,041.56 86,290,444.25
折旧费 5,275,891.07 2,504,253.68
长期待摊费用摊销 2,765,156.61 2,738,926.46
租赁费 4,967,360.72 4,526,502.61
办公费 3,287,088.82 3,597,801.07
修理费 1,030,806.78 1,911,277.00
差旅费 4,388,373.22 3,932,148.32
业务招待费 3,220,036.92 2,800,642.18
信息费 3,921,902.64 3,435,368.99
佣金 4,547,374.19 3,558,782.11
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 50,658,687.14 56,881,872.75
减：利息收入 -5,010,727.51 -8,415,962.92
汇兑损益 765,310.57 672,109.70
其他 1,417,069.21 258,307.52
合计 47,830,339.41 49,396,327.05
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 1,521,542.03 6,572,764.78
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失 7,695,691.42
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
121 / 158
2016 年年度报告
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 9,217,233.45 6,572,764.78
67、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当 -661,930.06 1,165,138.28
期损益的金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
以公允价值计量的且其变动计入当
期损益的金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 -661,930.06 1,165,138.28
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 88,306,606.01 109,710,296.23
处置长期股权投资产生的投资收益 9,166,682.38 161,133,374.54
以公允价值计量且其变动计入当期 989,640.56 32,856.24
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入 -3,734,138.70 -802,316.53
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收 1,437,198.85 4,353,211.95
益
处置可供出售金融资产取得的投资 -1,712,767.85 656,646.46
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
信托产品取得的投资收益 35,251,021.68 12,108,197.26
结构性存款及理财产品投资取得的投资 11,192,154.68 172,602.74
收益
期货投资固定收益 500,004.00
合计 140,896,397.61 287,864,872.89
122 / 158
2016 年年度报告
其他说明：
1、 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海微电子设计有限公司 1,551,276.28 1,008,440.96
中泰信托投资有限责任公司 86,380,048.76 108,245,727.20
江西瑞奇期货经纪有限公司 2,279,383.86 1,575,474.92
上海上体产业发展有限公司 -1,904,102.89 -1,119,346.85
合 计 88,306,606.01 109,710,296.23
3、 处置长期股权投资产生的投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海弘浦商业经营管理有限公司
9,166,682.38
北京世纪昌运商贸有限公司 161,133,374.54
合 计 9,166,682.38 161,133,374.54
4、 可供出售金融资产在持有期间的投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海永华房地产有限公司 1,437,198.85 1,352,917.95
上海国际信托投资公司 3,000,294.00
合 计 1,437,198.85 4,353,211.95
69、 营业外收入
营业外收入情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 26,522.75
合计
其中：固定资产处置 26,522.75
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
123 / 158
2016 年年度报告
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助 26,424,079.00 33,257,000.00 26,424,079.00
罚款收入 1,981,463.33 4,952,041.82 1,981,463.33
其他 5,611,465.61 168,494.47 5,611,465.61
合计 34,017,007.94 38,404,059.04 34,017,007.94
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
扶持资金 6,372,949.00 13,110,000.00 与收益相关
职工培训补贴 51,130.00 47,000.00 与收益相关
科技京城发展资金 20,000,000.00 20,000,000.00 与收益相关
科学技术委员会补贴 100,000.00 与收益相关
合计 26,424,079.00 33,257,000.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
70、 营业外支出
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 53,727.66 17,122.87 53,727.66
失合计
其中：固定资产处置 53,727.66 17,122.87 53,727.66
损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 9,000.00 61,000.00 9,000.00
罚款支出 910,404.19 3,209.61 910,404.19
其他 64,589.49 64,589.49
合计 1,037,721.34 81,332.48 1,037,721.34
71、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
124 / 158
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 66,121,618.38 47,647,278.33
递延所得税费用 -20,176,021.52 -2,407,207.30
合计 45,945,596.86 45,240,071.03
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 156,673,884.69
按法定/适用税率计算的所得税费用 39,168,471.17
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 8,867,465.03
非应税收入的影响 -16,315,841.96
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,338,735.16
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -36,518.15
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 10,923,285.61
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 45,945,596.86
其他说明：
□适用 √不适用
72、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
73、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁收入 86,921.24 171,323.24
存款利息收入 5,010,727.51 8,415,962.92
政府补助 28,122,524.00 32,292,200.00
违约金、罚款收入 2,128,375.80 3,791,810.68
保证金、押金、备用金 15,080,076.63 5,049,223.75
资金往来收到的现金 627,780,274.69 106,830,416.61
年初受限货币资金本期收回 181,517.64
其他 450,889.58 168,494.47
125 / 158
2016 年年度报告
收到客户保证金净额 158,794,178.30
收到交易所的保证金净额 13,785,951.62 108,284,109.26
合计 692,627,258.71 423,797,719.23
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁支出 5,034,616.33 4,634,448.56
费用支出 51,489,939.21 44,786,960.12
银行手续费 1,417,069.21 258,307.52
现金捐赠支出 9,000.00 61,000.00
罚款支出 910,404.19 3,209.61
保证金、押金、备用金 13,715,169.30 251,615.00
资金往来支付的现金 271,744,713.90 128,729,045.89
期末受限货币资金 150,628.15
其他 542,326.05 506,549.05
支付客户的保证金净额 80,629,509.12
合计 425,492,747.31 179,381,763.90
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
年初受限货币资金本期收回 2,561,065.00
企业间借款利息收入 6,402,742.45 3,000,000.00
企业间借款收回的资金 30,000,000.00
合计 36,402,742.45 5,561,065.00
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款借出的资金 30,000,000.00
委托贷款支付的资金 90,000,000.00
投资辰钰和瑞1号私募证券投资基金 90,000,000.00
投资国泰元鑫浦浩一号专项资产管
理计划 31,035,400.00
投资理业大唐应收账款3号私募基金 9,000,000.00
合计 250,035,400.00
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
126 / 158
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
年初受限货币资金本期收回 8,000,000.00 368,000,000.00
企业间借款收到的资金 35,694,000.00
合计 8,000,000.00 403,694,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
期末受限货币资金 8,000,000.00
偿还其他权益工具支付的现金 5,000,000.00
合作期货投资偿还的资金 4,229,040.11
合计 5,000,000.00 12,229,040.11
74、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 110,728,287.83 233,385,546.67
加：资产减值准备 9,217,233.45 6,572,764.78
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 34,508,155.65 33,347,703.96
性生物资产折旧
无形资产摊销 7,481.49 9,983.37
长期待摊费用摊销 22,901,548.96 22,381,756.36
处置固定资产、无形资产和其他长期 53,727.66 -9,399.88
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 661,930.06 -1,165,138.28
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 51,423,997.71 56,881,872.75
投资损失（收益以“－”号填列） -140,896,397.61 -287,864,872.89
递延所得税资产减少（增加以“－” -26,138,615.40 -2,847,583.50
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” 6,487,972.52 65,376.20
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 342,741,805.31 490,370,698.48
经营性应收项目的减少（增加以 -38,016,435.82 6,411,337.89
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 208,840,136.92 -61,051,415.44
“－”号填列）
其他 -5,960,621.04 -2,980,816.83
经营活动产生的现金流量净额 576,560,207.69 493,507,813.64
127 / 158
2016 年年度报告
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,068,654,924.28 818,469,749.23
减：现金的期初余额 818,469,749.23 863,987,302.82
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 250,185,175.05 -45,517,553.59
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 375,000,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 2,200,839.21
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 372,799,160.79
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 51,951,295.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 10,397,841.04
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 41,553,453.96
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,068,654,924.28 818,469,749.23
128 / 158
2016 年年度报告
其中：库存现金 152,317.60 80,106.59
可随时用于支付的银行存款 693,037,068.91 490,329,609.95
可随时用于支付的其他货币资 375,465,537.77 328,060,032.69
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,068,654,924.28 818,469,749.23
其中：母公司或集团内子公司使用 300,000.00 8,481,517.64
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
75、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
76、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 300,000.00 保证金
应收票据
存货 211,639,032.20 借款抵押
固定资产
无形资产
投资性房地产 442,067,031.84 借款抵押
合计 654,006,064.04 /
77、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
129 / 158
2016 年年度报告
78、 套期
□适用 √不适用
79、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权
购买日至期末 购买日至期末
股权取 取得 股权取 购买日的
被购买方名称 股权取得成本 购买日 被购买方的收 被购买方的净
得时点 比例 得方式 确定依据
入 利润
（%）
新黄浦（浙江） 2016 年 10 353,212,634.36 60 现金支 2016 年 已控制被 6,579,530.79 -1,963,042.02
投资发展有限公 月 28 日 付 10 月 28 购买方
司（原名为“湖 日
州南浔博大国际
旅游度假中心投
资有限公司”）
注：纳入新黄浦（浙江）投资发展有限公司合并范围的子公司为：湖州南浔花园名都大酒店有限
公司（全资子公司）、湖州南浔嘉顺投资管理有限公司（持股比例 99.49%，本公司持股比例 0.51%）。
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本
--现金 353,212,634.36
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 353,212,634.36
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 321,202,948.28
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价 32,009,686.08
值份额的金额
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
新黄浦（浙江）投资发展有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
130 / 158
2016 年年度报告
资产： 927,258,981.42 674,003,747.76
货币资金 2,200,839.21 2,200,839.21
应收款项 10,725,038.27 10,725,038.27
存货 346,139,111.71 230,667,065.30
固定资产 567,426,631.44 430,046,552.11
无形资产
其他资产 767,360.79 364,252.87
负债： 390,858,970.73 686,378,671.57
借款 129,500,000.00 129,500,000.00
应付款项 153,508,441.55 153,508,441.55
递延所得税负 104,311,674.56
债
递延收益 399,831,375.40
其他负债 3,538,854.62 3,538,854.62
净资产 536,400,010.69 -12,374,923.81
减：少数股东 1,061,763.56 983,797.40
权益
取得的净资产 535,338,247.13 -13,358,721.21
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
根据天源资产评估有限公司出具的《上海新黄浦置业股份有限公司拟收购股权涉及的湖州南浔博
大国际旅游度假中心投资有限公司股东全部权益价值评估报告》（天源评报字〔2016〕第 0260
号），截至 2016 年 6 月 30 日，湖州南浔博大国际旅游度假中心投资有限公司采用资产基础法确
定的股东全部权益评估价值为 60,713.94 万元。基于上述评估结果，交易各方协商确定湖州南浔
博大国际旅游度假中心投资有限公司 100%的股东权益作价为 59,003.77 万元，扣除少数股东权益
后作价为 58,868.77 万元，公司按 60%股权份额确认合并成本为 35,321.26 万元。
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用√不适用
(6). 其他说明：
□适用√不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
131 / 158
2016 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
与原子公
处置价款与处
按照公允价 丧失控制权之 司股权投
置投资对应的 丧失控制权 丧失控制权
丧失控制权 丧失控制权 值重新计量 日剩余股权公 资相关的
股权处置 股权处置 丧失控制 合并财务报表 之日剩余股 之日剩余股
子公司名称 股权处置价款 时点的确定 之日剩余股 剩余股权产 允价值的确定 其他综合
比例（%） 方式 权的时点 层面享有该子 权的账面价 权的公允价
依据 权的比例 生的利得或 方法及主要假 收益转入
公司净资产份 值 值
损失 设 投资损益
额的差额
的金额
上海弘浦商 51,951,295.00 55 转让 2016 年 12 权力机 构变 9,166,682.38
业经营管理 月 23 日 更
有限公司
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
（1）本期公司新设全资子公司上海欣济置业有限公司，注册资本 1,000 万人民币，截止至 2016 年 12 月 31 日公司尚未实缴出资。
（2）本期公司新设全资子公司上海欣台置业有限公司，注册资本 1,000 万人民币，公司已实缴出资。
（3）期初纳入公司合并范围的 5 个结构化主体，盈沃 18 号量化证券投资基金、华闻浦浩 3 号单一客户资产管理计划、华闻浦浩 6 号单一客户资产
132 / 158
2016 年年度报告
管理计划、华闻翼牛 FOF 中国好对冲 2 号特定多客户资产管理计划、盈沃 1 号量化证券投资基金因产品投资到期不再纳入合并范围
6、 其他
√适用□不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 6 个结构化主体纳入合并报表范围，分别为华闻浦浩 1
号特定多客户资产管理计划、华闻浦浩 3 号单一客户资产管理计划、华闻浦浩 7 号单一客户资产管理计划、浦浩量化对冲 1 号私募投资基金、大
成商品期货 2 号投资组合、天倚道浦浩量化对冲 1 号投资基金。
133 / 158
2016 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海欣龙企业 上海 上海 服务业 100 设立
发展有限公司
上海恒立房地 上海 上海 房地产业 95 同一控制下
产有限公司 企业合并
上海科技京城 上海 上海 服务产业 100 设立
管理发展有限
公司
上海欣南房地 上海 上海 房地产业 95 5 设立
产开发有限公
司
华闻期货有限 上海 上海 期货经纪 100 同一控制下
公司 企业合并
上海怡隆置业 上海 上海 房地产业 55 45 设立
有限公司
上海欣沁置业 上海 上海 房地产业 100 设立
有限公司
上海鸿泰房地 上海 上海 房地产业 55 非同一控制
产有限公司 下企业合并
上海新佘山置 上海 上海 房地产业 65 设立
业有限公司
嘉兴科技京城 浙江 浙江 房地产业 100 设立
高新技术产业
区开发有限公
司
嘉兴精诚物业 浙江 浙江 服务业 100 设立
管理有限公司
上海鸿泰物业 上海 上海 服务业 100 设立
管理有限公司
嘉兴市昊基房 浙江 浙江 房地产业 100 非同一控制
地产有限公司 下企业合并
上海浦浩投资 上海 上海 投资管理 100 设立
有限公司
上海华闻金融 上海 上海 投资管理 100 设立
信息服务有限
公司
新黄浦（浙江） 浙江湖州 浙江湖州 酒店管理 60 非同一控制
投资发展有限 下企业合并
公司
湖州南浔花园 浙江湖州 浙江湖州 酒店经营 100 非同一控制
名都大酒店有 下企业合并
限公司
134 / 158
2016 年年度报告
湖州南浔嘉顺 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 100 非同一控制
投资管理有限 下企业合并
公司
上海欣济置业 上海 上海 房地产业 100 设立
有限公司
上海欣台置业 上海 上海 房地产业 100 设立
有限公司
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额（%） 业务性质
华闻浦浩 1 号特定多客户资产管理计划 46.90 投资理财产品
华闻浦浩 3 号单一客户资产管理计划 100 投资理财产品
华闻浦浩 7 号单一客户资产管理计划 100 投资理财产品
浦浩量化对冲 1 号私募投资基金 85.28 投资理财产品
大成商品期货 2 号投资组合 100 投资理财产品
天倚道浦浩量化对冲 1 号投资基金 100 投资理财产品
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海恒立房地 5 -350,426.56 5,033,455.19
产有限公司
上海鸿泰房地 45 9,234,892.65 279,247,520.13
产有限公司
上海新佘山置 35 -4,708,367.82 8,335,060.33
业有限公司
新黄浦（浙江） 40 -785,205.09 213,350,093.76
投资发展有限
公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
135 / 158
2016 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海恒立房 20,522,347.15 112,567,091.53 133,089,438.68 32,420,334.92 32,420,334.92 23,690,851.50 118,990,244.83 142,681,096.33 35,003,461.29 35,003,461.29
地产有限公
司
上海弘浦商 37,153,597.01 224,217,768.64 261,371,365.65 155,283,007.95 43,000,000.00 198,283,007.95
业经营管理
有限公司
上海鸿泰房 2,531,233,266.47 659,540.60 2,531,892,807.07 1,911,342,762.34 1,911,342,762.34 2,357,836,868.14 1,354,711.69 2,359,191,579.83 359,163,518.77 1,400,000,000.00 1,759,163,518.77
地产有限公
司
上海新佘山 1,860,814,318.44 21,885,219.62 1,882,699,538.06 1,858,885,079.97 1,858,885,079.97 1,636,309,095.44 1,726,689.51 1,638,035,784.95 1,122,268,847.38 478,500,000.00 1,600,768,847.38
置业有限公
司
新黄浦（浙 357,369,742.75 564,773,193.62 922,142,936.37 283,588,626.02 104,117,341.68 387,705,967.70
江）投资发展
有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海恒立房地产有限公司 5,669,270.46 -7,008,531.28 -7,008,531.28 -2,611,176.17 8,478,431.27 -3,620,994.38 -3,620,994.38 -9,247,268.55
上海弘浦商业经营管理有限公司 99,535,707.09 14,701,847.05 14,701,847.05 33,968,097.28 103,135,390.35 20,481,601.12 20,481,601.12 -42,467,786.97
上海鸿泰房地产有限公司 50,421,160.02 20,521,983.67 20,521,983.67 232,039,075.51 -1,355,023.70 -1,355,023.70 -41,740,510.76
上海新佘山置业有限公司 -13,452,479.48 -13,452,479.48 601,008,896.22 -5,556,350.37 -5,556,350.37 -85,490,185.73
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 6,579,530.79 -1,963,042.02 -1,963,042.02 117,073,210.15
136 / 158
2016 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企
业或联营
合营企业或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质 企业投资
名称 直接 间接 的会计处
理方法
上海微电子设计有限 上海 上海 服务业 28.57 权益法
公司
中泰信托有限责任公 上海 上海 金融业 29.97 权益法
司
江西瑞奇期货经纪有 江西 江西 金融业 20.00 权益法
限公司
上海上体产业发展有 上海 上海 服务业 25.00 权益法
限公司
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用√不适用
137 / 158
2016 年年度报告
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海微电子设 中泰信托有限责任 江西瑞奇期货经 上海上体产业 上海微电子设计 中泰信托有限责任 江西瑞奇期货经 上海上体产业发
计有限公司 公司 纪有限公司 发展有限公司 有限公司 公司 纪有限公司 展有限公司
流动资产 55,536,088.06 1,955,139,833.17 777,381,698.99 32,997,034.59 47,836,018.39 805,947,912.33 495,717,141.74 68,970,942.92
非流动资产 2,048,680.93 2,698,902,200.72 35,828,689.78 12,301,079.14 2,079,424.06 3,183,595,052.83 35,120,661.72 15,095,470.02
资产合计 57,584,768.99 4,654,042,033.89 813,210,388.77 45,298,113.73 49,915,442.45 3,989,542,965.16 530,837,803.46 84,066,412.94
流动负债 6,767,973.78 695,230,628.62 428,591,568.38 40,097,068.36 4,528,385.73 263,673,818.87 432,082,204.77 40,466,190.33
非流动负债 58,887,483.83 67,364,730.08 290,181.68
负债合计 6,767,973.78 754,118,112.45 428,591,568.38 40,097,068.36 4,528,385.73 331,038,548.95 432,372,386.45 40,466,190.33
少数股东权益
归属于母公司股东权 50,816,795.21 3,899,923,921.44 384,618,820.39 5,201,045.37 45,387,056.72 3,658,504,416.21 98,465,417.01 43,600,222.61
益
按持股比例计算的净 14,518,358.40 1,168,807,199.26 76,923,764.08 1,300,261.34 12,967,082.12 1,096,453,773.54 43,159,910.63 10,900,055.65
资产份额
调整事项
--商誉 2,240,433.24 2,240,433.24
--内部交易未实现利
润
--其他
对联营企业权益投资 14,518,358.40 1,168,807,199.26 79,164,197.32 1,300,261.34 12,967,082.12 1,096,453,773.54 45,400,343.87 10,900,055.65
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 13,552,482.75 502,847,241.84 62,273,342.60 528,795.55 11,669,228.00 762,341,721.48 57,720,611.53 257,097.70
净利润 5,429,738.49 288,221,717.58 5,192,218.38 -7,616,411.55 3,529,719.84 361,180,270.93 3,588,781.13 -4,477,387.41
138 / 158
2016 年年度报告
终止经营的净利润
-46,802,212.35 -555,000.00 -69,821,879.79
其他综合收益
综合收益总额 5,429,738.49 241,419,505.23 4,637,218.38 -7,616,411.55 3,529,719.84 291,358,391.14 3,588,781.13 -4,477,387.41
本年度收到的来自联
营企业的股利
139 / 158
2016 年年度报告
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用√不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
□适用√不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用√不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用√不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用√不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用√不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会
全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任，但是董事
会已授权本公司各职能部门设计和实施能确保风险管理目标和政策得以有效执行的程序。
董事会通过各职能部门递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和
政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇
报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降
低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。公司信用风
险主要来自于银行存款和应收款项等。
140 / 158
2016 年年度报告
公司持有的银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的商业银行，管理层认为这
些商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。
应收账款方面，在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估，包括外部信
用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。公司对每一客户均设置了
赊销限额，该限额为无需获得额外批准的最大额度。公司通过对已有客户信用评级的季度
监控以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。在监
控客户的信用风险时，按照客户的信用特征对其分组。被评为“高风险”级别的客户会放在
受限制客户名单里，并且只有在额外批准的前提下，公司才可在未来期间内对其赊销，否
则必须要求其提前支付相应款项。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司应收账款中，前五大客户占公司应收账款项总额 26.18%
(2015 年：66.48%)公司其他应收款中，前五大公司欠款金额占公司其他应收款总额的 68.93%
（2015 年：72.73%）。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波
动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。公司目前的政策是固定利
率借款占外部借款的 100%。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的利率
结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完
全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间
的合理平衡。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司持有的计息金融工具如下：
期末 年初
项目
利率（%） 金额 利率（%） 金额
短期借款 4.35-7.83 220,000,000.00 6.375 100,000,000.00
长期借款 5.635 715,000,000.00 4.41-6.9 2,413,750,000.00
应付债券 4.5-5.8 2,131,442,155.02
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司无外汇资产及负债，不存在汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司持有的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
141 / 158
2016 年年度报告
本公司持有的权益投资列示如下：
项目 期末余额 年初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 28,050,706.89 205,087,253.81
可供出售金融资产 186,524,077.10 9,007,000.00
买入返售金融资产-国债 49,033,129.55 13,300,260.00
其他流动资产 43,055,837.36 35,000,000.00
合计 306,663,750.90 262,394,513.81
(三) 流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财
务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个
月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
短期借款 220,000,000.00 220,000,000.00
应付账款 16,138,245.76 59,364,036.21 75,502,281.97
应付利息 52,922,739.73 52,922,739.73
其他应付款 348,743,535.50 615,391,251.23 964,134,786.73
长期借款 715,000,000.00 715,000,000.00
应付债券 2,131,442,155.02 2,131,442,155.02
合计 584,881,781.26 3,574,120,182.19 4,159,001,963.45
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用□不适用
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的
最低层次决定。
单位:元 币种:人民币
项目 期末公允价值
142 / 158
2016 年年度报告
第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且 28,050,706.89 28,050,706.89
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产 25,323,431.89 25,323,431.89
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 25,323,431.89 25,323,431.89
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量 2,727,275.00 2,727,275.00
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 2,727,275.00 2,727,275.00
（二）可供出售金融资产 186,524,077.10 186,524,077.10
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）其他 186,524,077.10 186,524,077.10
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 214,574,783.99 214,574,783.99
产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
（七）其他流动负债 13,996,803.07 13,996,803.07
持续以公允价值计量的负 13,996,803.07 13,996,803.07
债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
143 / 158
2016 年年度报告
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用□不适用
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以活跃市场中的报价确定其公允价值。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用√不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用√不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用√不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用√不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用√不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用√不适用
9、 其他
□适用√不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海新华闻 上海市闸 实业投资 50,000 25.001 25.001
投资有限公 北区天目
144 / 158
2016 年年度报告
司 中路 383 号
501 室
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注“七、在其他主体中的权益”。
□适用√不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注“七、在其他主体中的权益”。
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
□适用 √不适用
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
145 / 158
2016 年年度报告
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用□不适用
公司下属子公司华闻金融信息服务有限公司本期购买大成基金管理有限公司（同受中国华闻实际
控制）发行的“大成商品期货 2 号投资组合”3,000 万元，存续期 1 年，预期年化收益率 12.5%。
该产品作为结构化主体纳入公司的合并范围。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
□适用√不适用
(2). 应付项目
□适用√不适用
7、 关联方承诺
□适用√不适用
8、 其他
□适用√不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
146 / 158
2016 年年度报告
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用√不适用
5、 其他
□适用√不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1、 公司向上海银行福民支行借款人民币 71,500.00 万元，以公司拥有的上海科技京城 B、
C 区商场 6-7 层、H 区（东楼）1A、2-15 层、17-29 层以及 31 层房产为抵押物，抵押
物总面积为 56,596.10 平方米，截至 2016 年 12 月 31 日，抵押物账面价值为
442,067,031.84 元；同时，公司以上述抵押物对应的收入，包括但不限于租金、物业
费进行质押，直至借款合同项下债务结清。
2、 公司子公司湖州南浔花园名都大酒店有限公司向湖州银行南浔支行借款人民币 2,000
万元，以拥有的湖州市南浔城东分区 CD-38A 地块为抵押物，地块面积为 84,454 平
方米，截至 2016 年 12 月 31 日，抵押物账面价值为 211,639,032.20 元。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用√不适用
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用√不适用
3、 其他
□适用√不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经营成 无法估计影响数的
项目 内容
果的影响数 原因
股票和债券的发行
重要的对外投资
重要的债务重组
自然灾害
外汇汇率重要变动
其他 2017 年 2 月 10 日，公
司以 11,773.75 万元
147 / 158
2016 年年度报告
为支付对价收购新黄
浦（浙江）投资发展
有限公司少数股东
20%股权，并于 2017
年 3 月 1 日完成过
户及工商变更登记手
续。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 56,116,398.80
经审议批准宣告发放的利润或股利 56,116,398.80
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用√不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用√不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用√不适用
(2). 其他资产置换
□适用√不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
148 / 158
2016 年年度报告
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用√不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用√不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用√不适用
(4). 其他说明：
□适用√不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用√不适用
8、 其他
√适用□不适用
公司联营企业—上海上体产业发展有限公司 2016 年度财务报表审计意见为保留意见，导
致保留意见的事项及重要事项如下：
1、 涉及上海海孚环保科技有限公司等四家公司的诉讼，应收账款未计提坏账准备
2,998.28 万元。
2、 对上海上体置业投资发展有限公司投资现状无法确认（投资成本 80 万元，持股比例
10%）。
本公司根据上述审计报告意见，对影响金额 3,078.28 万元按享有份额（25%）计提减值准
备 769.57 万元。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
□适用√不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
149 / 158
2016 年年度报告
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用√不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用√不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
计提比例 比例 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 金额 价值
(%) (%) 例(%)
单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他
应收款
按信用风险特征组合 3,260,573,563.11 100.00 755,670.00 0.02 3,259,817,893.11 1,511,921,190.49 100.00 741,428.22 0.05 1,511,179,762.27
计提坏账准备的其他
应收款
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 3,260,573,563.11 / 755,670.00 / 3,259,817,893.11 1,511,921,190.49 / 741,428.22 / 1,511,179,762.27
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 2,013,400.00 100,670.00 5.00
其中：1 年以内分项
150 / 158
2016 年年度报告
1 年以内小计 2,013,400.00 100,670.00 5.00
1至2年
2至3年 700,000.00 105,000.00 15.00
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 1,100,000.00 550,000.00 50.00
合计 3,813,400.00 755,670.00
组合中，合并范围内不计提坏账准备的其他应收款
期末余额
项目
其他应收款 坏账准备 计提比例
合并范围内的其他应收款 3,256,760,163.11
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 14,241.78 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金 147,189.00
投标保证金 3,600,000.00 1,600,000.00
往来款 3,256,760,163.11 1,509,745,863.95
押金 213,400.00 428,137.54
合计 3,260,573,563.11 1,511,921,190.49
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
151 / 158
2016 年年度报告
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
上海鸿泰房地产 往来款 1,453,539,000.00 1-3 年 44.58
有限公司
上海新佘山置业 往来款 697,750,000.00 1-5 年 21.40
有限公司
嘉兴科技京城高 往来款 287,163,532.87 1-3 年 8.81
新技术产业区开
发有限公司
上海浦浩投资有 往来款 244,000,000.00 1 年以内 7.48
限公司
嘉兴市昊基房地 往来款 165,853,554.44 2-5 年；5 年 5.09
产有限公司 以上
合计 / 2,848,306,087.31 / 87.36
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用√不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,006,002,129.74 7,235,946.76 1,998,766,182.98 1,653,789,495.38 7,235,946.76 1,646,553,548.62
对联营、合营企业 1,275,068,945.44 11,278,929.12 1,263,790,016.32 1,169,304,492.88 3,583,237.70 1,165,721,255.18
投资
合计 3,281,071,075.18 18,514,875.88 3,262,556,199.30 2,823,093,988.26 10,819,184.46 2,812,274,803.80
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
额
准备
上海欣龙企业发展有 187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
限公司
上海恒立房地产开发 128,568,781.44 128,568,781.44
152 / 158
2016 年年度报告
有限公司
上海科技京城管理发 13,500,000.00 13,500,000.00
展有限公司
上海欣南房地产开发 9,500,000.00 9,500,000.00
有限公司
华闻期货经纪有限公 332,996,692.18 332,996,692.18
司
上海弘浦商业经营管 11,000,000.00 11,000,000.00
理有限公司
上海怡隆置业有限公 18,333,300.00 18,333,300.00
司
北京世纪昌运商贸有
限公司
上海欣沁置业有限公 588,000,000.00 588,000,000.00
司
上海鸿泰房地产有限 332,154,775.00 332,154,775.00
公司
上海新佘山置业有限 32,500,000.00 32,500,000.00
公司
新黄浦（浙江）投资 353,212,634.36 353,212,634.36
发展有限公司
上海欣台置业有限公 10,000,000.00 10,000,000.00
司
上海欣济置业有限公
司
合计 1,653,789,495.38 363,212,634.36 11,000,000.00 2,006,002,129.74 7,235,946.76
153 / 158
2016 年年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 宣告发放 期末
减少投 权益法下确认的 减值准备期末余额
单位 余额 追加投资 其他综合收益调整 其他权益变动 现金股利 计提减值准备 其他 余额
资 投资损益
或利润
一、合营
企业
小计
二、联营
企业
上海微电 12,967,082.12 1,551,276.28 14,518,358.40
子设计有
限公司
中泰信托 1,096,453,773.54 86,380,048.76 -14,026,623.04 1,168,807,199.26
投资有限
责任公司
江西瑞奇 45,400,343.87 18,516,185.00 2,279,383.86 -111,000.00 13,079,284.59 79,164,197.32
期货经纪
有限公司
上海上体 10,900,055.65 -1,904,102.89 7,695,691.42 1,300,261.34 11,278,929.12
产业发展
有限公司
小计 1,165,721,255.18 18,516,185.00 88,306,606.01 -14,137,623.04 13,079,284.59 7,695,691.42 1,263,790,016.32 11,278,929.12
合计 1,165,721,255.18 18,516,185.00 88,306,606.01 -14,137,623.04 13,079,284.59 7,695,691.42 1,263,790,016.32 11,278,929.12
154 / 158
2016 年年度报告
4、 营业收入和营业成本：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 67,104,632.17 23,407,135.79 127,442,034.00 47,347,829.73
其他业务 20,253,582.04 41,573.20
合计 87,358,214.21 23,448,708.99 127,442,034.00 47,347,829.73
其他说明：
（2） 主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业 67,104,632.17 23,407,135.79 127,442,034.00 47,347,829.73
（3）、 主营业务（分项目）
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 60,353,072.00 18,552,898.46
67,104,632.17 23,407,135.79
（2）房地产出租 66,654,070.00 28,794,931.27
（3）其他 434,892.00
67,104,632.17 23,407,135.79
合计 127,442,034.00 47,347,829.73
（4）、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
67,104,632.17 23,407,135.79
上海 127,442,034.00 47,347,829.73
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 88,306,606.01 109,710,296.23
处置长期股权投资产生的投资收益 40,951,295.00 148,699,791.64
155 / 158
2016 年年度报告
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 1,437,198.85 4,353,211.95
处置可供出售金融资产取得的投资收益 870,000.00
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
结构性存款及理财产品投资取得的投资收益 16,737,242.71
合计 148,302,342.57 262,763,299.82
6、 其他
□适用√不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用□不适用
单位：1 币种：CNY
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 9,112,954.72
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 26,424,079.00
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 6,142,138.68
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 28,837,016.29
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
156 / 158
2016 年年度报告
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,608,935.26
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -19,136,627.80
少数股东权益影响额 -1,084,586.94
合计 56,903,909.21
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 2.81 0.182 0.182
利润
扣除非经常性损益后归属于 1.25 0.081 0.081
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用√不适用
157 / 158
2016 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报
备查文件目录
表。
备查文件目录 载有立信会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内公司在中国证监会指定报纸《上海证券报》、《证券时报》上
备查文件目录
公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
董事长：程齐鸣
董事会批准报送日期：2017-04-26
修订信息
□适用 √不适用
158 / 158| 新黄浦2016年年度报告 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2017-04-28 |
|
|
| 附件：公告原文 |
| ↑返回页顶↑ |