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上海新黄浦置业股份有限公司年报 下载公告
公告日期:2015-04-29
                                  新黄浦 2014 年年度报告
公司代码:600638                        公司简称:新黄浦
                上海新黄浦置业股份有限公司
                      2014 年年度报告
                                        重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
     不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司刘继东董事未出席董事会会议。
  未出席董事职务         未出席董事姓名         未出席董事的原因说明       被委托人姓名
董事                   刘继东                   因工作原因,时间冲突   程齐鸣
三、 立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波     及会计机构负责人(会计主管人员)段铭
     华声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
    经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计:公司 2014 年实现归属于母公司所有者的净利润
169,709,363.26 元,提取法定盈余公积金 6,714,639.46 元,扣除当年实际支付普通股股利
127,945,389.26 元,加上年初未分配利润 1,451,012,917.84 元,实际可供股东分配利润为
1,486,062,252.38 元。
    根据公司实际情况,经董事会审议决定:2014 年度利润分配采取派发现金股利的形式,拟以
2014 年末总股本 561,163,988 股为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元(含税),共分
配现金红利计 56,116,398.80 元,并决定不实施资本公积金转增股本。
     以上预案需经公司2014年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述,该计划不构成公司对投资者
的实质承诺,请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
否
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                                                             目录
第一节     释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节     公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节     会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节     董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节     重要事项 ........................................................................................................................... 25
第六节     股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 27
第七节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第八节     公司治理 ........................................................................................................................... 40
第九节     内部控制 ........................................................................................................................... 43
第十节     财务报告 ........................................................................................................................... 44
第十一节   备查文件目录 ................................................................................................................. 142
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                         第一节      释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
本公司、新黄浦置业                          指             上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻                                      指             上海新华闻投资有限公司
华闻控股                                    指             中国华闻投资控股有限公司
北京信托                                    指             北京国际信托有限公司
上交所                                      指             上海证券交易所
中国证监会                                  指             中国证券监督管理委员会
会计师事务所                                指             立信会计师事务所(特殊普通
                                                           合伙)
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响,敬请查
阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
                              第二节          公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称                        上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文简称                        新黄浦
公司的外文名称                        SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
公司的外文名称缩写                    NHPRECL
公司的法定代表人                      王伟旭
二、 联系人和联系方式
                                       董事会秘书                   证券事务代表
姓名                        李薇洁                         蒋舟铭
联系地址                    上海市北京东路668号东楼32层    上海市北京东路668号东楼32层
电话                        (021)63238888                (021)63238888
传真                        (021)63237777                (021)63237777
电子信箱                    stock@600638.com               stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址                          上海市北京东路668号西楼32层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                          上海市北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码
公司网址                              http://www.600638.com
电子信箱                              600638@600638.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称           《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点                 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
                                   公司股票简况
      股票种类      股票上市交易所   股票简称                   股票代码           变更前股票简称
A股               上海证券交易所 新黄浦
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期                              2007 年 1 月 17 日
注册登记地点                              上海北京东路 668 号西楼 32 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码                              13234590-8
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 1993 年年度报告
(三) 公司上市以来,主营业务的变化情况
公司上市以来,主营业务未发生变动,一直为房地产经营, 旧危房改造,室内外建筑装潢,物业
管理,房产咨询等
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
    2005 年 12 月 12 日,公司原控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会,与上海新华闻
投资有限公司签署《股份转让协议书》,转让持有的新黄浦置业国有股 10,200 万股(占新黄浦置
业总股本的 18.18%),上海新华闻投资有限公司成为本公司的第一大股东。(详细情况见本公司
于 2005 年 12 月 13 日在《中国证券报》、《上海证券报》上披露的公告)。
    2006 年 5 月 8 日,公司股权分置改革实施,上海新华闻投资有限公司向流通股股东支付对价
股份 26,346,591 股,之后持股数变更为 75,653,409 股,占公司总股本的 13.48%。
    截止 2014 年 12 月 31 日,上海新华闻投资有限公司持有新黄浦 140,297,977 股,占公司总股
本的 25.001%
七、 其他有关资料
                              名称                     立信会计师事务所(特殊普通合伙)
公司聘请的会计师事务所(境
                              办公地址                 上海市南京东路 61 号 4 楼
内)
                              签字会计师姓名           葛勤、黄海
                                             4 / 142
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                             第三节      会计数据和财务指标摘要
     一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
     (一) 主要会计数据
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                                   2013年                 本期比
主要会计数                                                                上年同
                   2014年                                                               2012年
    据                                    调整后             调整前       期增减
                                                                             (%)
营业收入       1,011,787,798.53        828,801,848.72     828,801,848.72    22.08% 1,033,856,388.05
归属于上市       169,709,363.26        228,316,611.06     228,316,611.06 -25.67%     208,015,312.78
公司股东的
净利润
归属于上市       138,820,579.05        163,228,657.46              163,228,657.46   -14.95%     185,313,736.78
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
经营活动产       315,654,843.07       -331,041,151.37          -331,041,151.37      195.35%     359,094,239.72
生的现金流
量净额
                                                     2013年末                       本期末
                                                                                    比上年
                  2014年末                                                          同期末       2012年末
                                         调整后                      调整前         增减(%
                                                                                      )
归属于上市     3,467,885,570.83   3,356,476,538.93            3,357,235,308.37        3.32%   3,241,588,624.39
公司股东的
净资产
总资产        10,106,189,823.13   9,442,114,846.14            9,442,873,615.58        7.03%   8,421,527,473.77
     (二)    主要财务指标
                                                              2013年           本期比上年
             主要财务指标             2014年                                     同期增减     2012年
                                                     调整后          调整前        (%)
     基本每股收益(元/股)              0.302          0.407          0.407       -25.80%      0.371
     稀释每股收益(元/股)              0.302          0.407          0.407       -25.80%      0.371
     扣除非经常性损益后的基本每          0.247          0.291          0.291       -15.12%      0.330
     股收益(元/股)
     加权平均净资产收益率(%)             4.99             6.84        6.84   减少1.85个        6.66
                                                                                   百分点
     扣除非经常性损益后的加权平            4.08             4.89        4.89   减少0.81个        5.93
     均净资产收益率(%)                                                           百分点
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二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
     资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                         单位:元    币种:人民币
                                                      附注(如
    非经常性损益项目          2014 年金额                        2013 年金额       2012 年金额
                                                      适用)
非流动资产处置损益             7,284,396.52                      10,262,223.38      -32,598.00
越权审批,或无正式批准文                      -
件,或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助,      24,588,595.00                      23,727,471.00   27,398,184.00
但与公司正常经营业务密切
相关,符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企                      -
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业                      -
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益                          -
委托他人投资或管理资产的         766,668.00                                        2,778,904.11
损益
因不可抗力因素,如遭受自
然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用,如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
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益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外,持
有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变
动损益,以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业    9,056,102.02               55,051,165.98      709,123.83
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
少数股东权益影响额         -1,940,244.90               -1,692,691.67      -438,634.45
所得税影响额               -8,866,732.43               -22,260,215.09   -7,713,403.49
          合计             30,888,784.21               65,087,953.60    22,701,576.00
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                              第四节       董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
    过去的一年,新黄浦置业立足自身、坚持发展、主动作为,不断创新工作思路与方法。经过
一整年扎实工作,公司年初制定的工作目标全面完成,整体经营态势继续保持健康有序、稳中求
进向好态势。
     2014 年度,公司全面对照董事会下达的经营指标,坚持贯彻问题导向、结果导向、绩效导
向,根据决算,全年实现主营业务收入 10.12 亿元,净利润 1.67 亿元。
(一)房产开发齐头并进
    目前各在建项目中,处于竣工收尾阶段的开发项目正抓紧时间、尽快完工,项目管理团队在
善始善终的前提下不断总结成功经验,不断改进薄弱环节;处于施工推进阶段的开发项目继续狠
抓质量、狠抓安全,项目管理团队在日常管理全过程中不断提高管理水平。其中:
    (1)北外滩“浦江国际金融广场”项目除景观工程外的其它工程建设已基本完工,景观工
程经设计优化和树种选配后也已开始全面施工。项目公司在工程竣工验收关键时期,进一步严格
要求监理和施工单位狠抓施工质量管理与安全生产管理,目前已分别组织虹口区质监站、市民房
质监站、市防雷办、设计院开展了有关验收工作,检查结果良好。项目部继 2013 年获评虹口区、
上海市安全文明工地后,2014 年度再次被上级单位推荐为黄浦区“安康杯”安全生产优秀集体。
    (2)嘉兴“科技京城”项目一期(A)如期进入竣工结算阶段,一期(B)中间结构验收全部完
成,目前已进入内外装饰阶段,其中幕墙钢骨架安装完成过 50%,门窗正在加工,粉刷工程完成
近 50%,室内水电安装开始施工。
    (3)青浦“欣沁苑”项目整体工程已于 2014 年年中顺利竣工,后期总体配套施工、竣工验
收手续、交付使用手续办理、销售签约进户准备等工作目前也在依次进行中。公司通过包括该项
目在内的系列保障房建设获取了效益,积累了经验,锻炼了队伍,铸炼了品牌,多次获得相关部
门权威奖项,较好地体现了经济效益与社会效益两手都要抓、两手都要硬的企业核心理念。
    (4)松江“佘山一品”项目年内已完成主体结构封顶,并通过质监部门验收样,此外一标段
绿化工程也已如期完工,包括会所、样板房、以及实景交房的样板区展示工作也已完成。该项目
作为公司着力打造的市场化运作高端精品项目,体现了公司覆盖全产业链环节的开发实力与核心
优势。
(二)房产经营开拓创新
    2014 年度,公司房产经营团队积极倡导与践行“诚信至上、服务为本、合作共赢、奉献社会”
的企业精神,着重聚焦提升物业服务质量、提高出租率与收缴率、严抓安全生产、构筑和谐楼宇
等目标开展工作。截至 12 月底,各项经营指标完成情况良好,同比增幅显著。其中
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       (1)上海“科技京城”管理公司在业内率先开展了环境和职业健康安全管理体系建立工作,
5 月底前先后通过了上海市质量协会评审,并正式获得两个管理体系认证证书。下半年完成质量
管理体系与环境、职业健康安全管理系统合并工作。此外,管理公司还在上半年内完成发布《企
业社会责任报告》,成功引入上海市质协“卓越绩效”管理模式。
       (2)北外滩“浦江国际金融广场”项目公司在抓好施工收尾与竣工验收工作同时,全面提
升物管水平与服务质量。公司积极与外部知名中介服务机构展开合作洽谈。
       (3)嘉兴“科技京城”项目公司号召全员关注营销并积极改善项目周边配套劣势,为招商
入租企业营造良好营商环境。项目公司年内克服种种困难,独立协调当地市交通局、运管所及公
交总公司,在项目点设立冠名“科技京城”的公交站点,不仅改善了交通配套,又提升了项目品
牌。
       (4)弘浦商业经营管理有限公司坚持以“稳定出租率”为中心,通过优胜劣汰,引进品牌
企业和优秀企业入驻园区。
(三)房产销售积极有为
    面对房地产销售全行业景气度下降的不利形势,公司房产销售相关部门、子公司整合资源,
相互支持,积极有为地全面铺开销售工作。年内上海科技京城部分楼面、上海賽格电子市场、青
浦与浦东保障房项目、平江小区地下车库等处销售工作基本完成,北外滩“浦江国际金融广场”、
嘉兴“海派秀城”与“科技京城”一期(A)等处推介、招商工作也在按计划展开,部分客商已经入
驻或签约。
(四)成本控制成效显著
    提升绩效的最直接手段,除了开源就是节流。2014 年度,公司为确保成本控制工作达到既定
目标,进一步深入到成本支出各个环节,深度参与工程造价相关会议和总包招投标,全面了解工
程投资进度与施工进度,严格审核相关合同并及时提出改进方案,力求做到每一个项目技术方案
均须经过多方会审、反复协商、细致比选、优中取优,成效显著地控制并减少了各成本单元费用
支出,有力地支撑了公司全面达成经营目标。
(五)财务管理严格把关
    因应货币政策基调趋紧,以及上市公司规范化要求不断提升,2014 年度,公司继续深化、落
实和完善全面预算管理内控流程,严把各类费用预算关口,重新完善了预算执行模板,对预算执
行情况各类数据做了系统的整理、汇总和分析。此外,为了确保公司管理层及时了解每报告期的
收入、净利等经营情况,职能部门每季度初都及时编制相关预算预测表,并结合多种经营情况形
成反映各种业务结果的损益预测表,不断提高财务核算预见性、合理性与准确性。
(六)内控规范实施到位
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       根据公司《内控规范实施工作方案》和审计委员会批准的内控评价方案,公司结合 2013 年第
四季度内控评价预审工作成果,对原有风险清单中识别的风险内容、风险频率、相应控制措施重
新梳理。通过对被评价部门和单位的现场测试,综合运用个别访谈、调查问卷、专题讨论、穿行
测试、实地查验、抽样检查等方法,充分收集被评价单位内部控制设计和运行是否有效的证据,
按照评价的具体内容,如实填写评价工作底稿,研究分析内部控制缺陷,形成缺陷汇总。公司职
能部门对这些内部控制缺陷及其成因、表现形式和影响程度进行综合分析,提出认定意见和整改
建议,相关单位和部门对缺陷分别进行认定,并限时进行了整改。
       (七) 房地产储备情况
       截至 2014 年年末,公司房产剩余储备总面积及拟发展作销售的面积等相关指标情况可参见下
         表1
  下属开发项目           房产储备总面积    拟发展作销         拟发展作出    合作开发面    合作开发权
                             (㎡)         售的面积           租的面积      积(㎡)        益比
                                             (㎡)             (㎡)
浦东南馨佳苑                27,355.24       13,775.80
青浦徐泾北(欣沁
                           213,391.39       192,336.02
苑)
青浦华新(欣乐苑)           79,781.64        63,137.60
浦江国际金融广场           118,994.00       28,360.00         56,720.00     118,994.00       0.55
嘉兴才智汇广场             37,810.96        31,334.69
嘉兴科技京城               176,155.39      159,419.01
佘山逸品苑                 141,448.00       82,030.71                       141,448.00       0.65
上海科技京城                99,091.30       2,816.65           81,667.13
北京南一楼                 16,034.14        15,976.36
合计                       783,615.52       483,913.44         81,667.13    141,448.00
       公司目前没有尚未开工的土地储备,此外,因公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产,
故没有要披露的拟发展作销售或出租的土地或房产的期末公允价值。
       (八) 房地产出租情况
       截至 2014 年年末,公司房地产出租情况可分别参见下表 2 和表 3
表2
                                                               出租房地产                 每平方米平
                          租金收入(元)                                      出租率
地区                                                           的楼面面积                 均基本租金
                                                                                (%)
               短期            中期            长期              (㎡)                   (元/㎡/天)
上海     81,185,317.86    28,479,012.41    20,807,625.30       132,077.05        96.90%             3.05
北京                                       10,297,108.84        14,053.20        87.96%             2.01
表3
                                                   10 / 142
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                                 租金收入(元)                                                   每平方
                                                                                                  米平均
                                                                       出租房地产的    出租率
    项目                                                                                          基本租
                       短期           中期                长期       楼面面积(㎡)     (%)
                                                                                                 金(元/
                                                                                                 ㎡/天)
办公写字楼      81,185,317.86    28,479,012.41     31,104,734.14         146,130.25    95.96%        2.64
       公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产,故没有要披露的租金收入占房地产公允价值
比。
     (九) 房地产销售情况
     截至 2014 年年末,公司房地产销售情况可参见下表 4:
              表4
                                2014 年末竣     在建工程面       可供出售楼      当期已售面     每平方米均
            项目名称
                                工工程面积           积            面面积         积(㎡)      价(元/天)
       一.办公写字楼
            科技京城            99,091.30                        84,483.78        4,843.55       28,775.62
           北京南一楼            16,034.14                         15,976.36
       嘉兴才智汇广场           37,810.96                        31,334.69        1,640.78       7,289.40
     浦江国际金融广场                           118,994.00         85,080.03
    嘉兴科技京城            23,666.17       152,489.22       18,841.98
    二.住宅项目
    浦东南馨佳苑            27,355.24                        13,775.80         6,755.13       6,198.49
    青浦华新 (欣乐苑)            79,781.64                        63,137.60       77,528.83       7,766.56
    青浦徐泾北(欣沁苑)          213,391.39                       192,336.02
           佘山逸品苑                           141,448.00       82,062.22
              合计              417,349.20      412,931.22       523,890.88      84,013.16
(一) 主营业务分析
1    利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                                      单位:元    币种:人民币
               科目                             本期数                   上年同期数           变动比例(%)
营业收入                                      1,011,787,798.53          828,801,848.72                 22.08%
营业成本                                        756,542,197.02          599,687,302.59                 26.16%
销售费用                                         13,923,798.72              5,816,216.24              139.40%
管理费用                                        117,395,152.42          110,842,373.98                     5.91%
财务费用                                         39,456,494.27           25,742,748.14                 53.27%
经营活动产生的现金流量净                        315,654,843.07         -331,041,151.37                195.35%
额
投资活动产生的现金流量净                        -26,443,160.84           28,091,159.07               -194.13%
额
筹资活动产生的现金流量净                      -832,946,754.37           762,377,594.16               -209.26%
额
                                                     11 / 142
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              研发支出
              2   收入
                  驱动业务收入变化的因素分析
                   今年实现房产销售收入 8.16 亿元,主要为销售青浦华欣项目(徐泾北城欣乐苑)1106 套,
              销售额 6.02 亿元;销售南馨佳苑经济适用房 98 套,实现销售额 0.42 亿元;上海科技京城实现
              部分楼面销售,面积 4843.55 平方米,销售额 1.60 亿元;嘉兴才智汇广场实现部分楼面销售,面
              积 1640.78 平方米,销售额 0.11 亿。今年的房产销售收入较去年同期相比增加 30.2%,主要原因
              为当年开发完工项目销售总量较去年增加。
                今年完成房产租赁收入为 1.4 亿元,主要为下属科技京城实现租赁收入 0.76 亿元,北京南一楼
              实现租赁收入 0.11 亿元、弘浦商业下属四个创邑园区等实现租赁收入 0.54 亿元。今年的房产租
              赁收入较去年同期相比减少了 6.67%,略有下降,主要原因为赛格市场租赁收入减少。
              (1) 主要销售客户的情况
                        前 5 名主要销售客户                销售金额             占销售总金额比例
               上海融纳贸易有限公司                        131,506,144.00                    13.00%
               北京万商汇赛格数码电子有限公司               10,186,206.32                    1.01%
               上海市科技创业中心                             5,981,580.00                   0.59%
               赵潇玮                                         3,470,000.00                   0.34%
               上海弘基商业经营管

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