上海新黄浦置业股份有限公司 2014 年半年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司
2014 年半年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）
段铭华声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：无
六、 本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成
公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 8
第五节 重要事项......................................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 18
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 21
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 22
第九节 财务报告......................................................................................................................... 23
第十节 备查文件目录 ............................................................................................................... 122
上海新黄浦置业股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
立信会计师事务所（特殊普通合
会计师事务所 指
伙）
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文名称简称 新黄浦
SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE
公司的外文名称
CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 王伟旭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 公司报告期内的注册变更情况
注册登记日期 2007 年 1 月 17 日
注册登记地点 上海北京东路 668 号西楼 32 层
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企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13234590-8
报告期内注册变更情况查询索引 无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 671,774,521.85 272,122,000.64 146.87%
归属于上市公司股东的净利润 61,116,929.71 99,921,750.30 -38.84%
归属于上市公司股东的扣除非经常
35,911,440.47 77,018,155.50 -53.37%
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -208,103,192.61 -40,542,546.53 -413.30%
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,282,407,865.23 3,357,235,308.37 -2.23%
总资产 9,859,957,818.05 9,442,873,615.58 4.42%
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1089 0.1781 -38.85%
稀释每股收益（元／股） 0.1089 0.1781 -38.85%
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.0640 0.1372 -53.35%
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.80% 3.04% -1.24%
扣除非经常性损益后的加权平均净
1.06% 2.34% -1.28%
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 8,805,631.85 公司购买信托产品取得的收益
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
22,388,120.00 主要为科技京城发展基金
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支
4,469,965.10
出
少数股东权益影响额 -1,542,298.48
所得税影响额 -8,915,929.23
合计 25,205,489.24
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年上半年公司实现主营收入 671,774,521.85 元，利润总额 73,791,467.63 元。
一）、上半年主要工作完成情况
(一)房产开发平稳有序
今年上半年，公司各相关部门、子公司严格遵照年初计划，充分发挥主观能动，向管理
要效益，凭质量树品牌，目前各处房产开发在建项目逐次展开，稳健推进。其中北外滩“浦江
国际金融广场”项目除景观工程外的其它工程建设已基本完工，进入收尾阶段。项目公司为保
障施工安全与质量，组织联合检查组逐项检查施工环节，联合物业部从物业移交、使用角度检
查施工质量，提出可能影响客户使用的问题，协调有关单位在交付前配合解决。
嘉兴科技京城一期(A)目前已进入竣工结算阶段，部分专业分包工程已完成决算并进行了结
算支付；科技京城一期（B）目前进入一结构施工后期。
青浦“欣沁苑”项目上半年基本完成室外总体道路、景观绿化、水电煤等配套施工，预计
三季度完成规划竣工验收、建筑面积实测、人防、安防、信报箱、交通、交运、竣工验收备案、
交付使用证等手续办理。
（二）房产销售积极有为
今年上半年，我国房地产市场整体走势确凿迎来拐点变化，房地产销售全行业面临景气
度下降不利形势。针对这种情况，公司房产销售相关部门、子公司整合资源，相互支持，积极
有为地全面铺开销售工作。截至 6 月底，上海科技京城部分楼面、上海賽格电子市场、青浦与
浦东保障房项目、平江小区地下车库等处销售工作基本完成，北外滩“浦江国际金融广场”、嘉
兴“海派秀城”与“科技京城”一期(A)等处推介、招商工作也在按计划展开，部分客商已经入
驻或签约。
（三）房产经营开拓创新
今年上半年，公司房产经营团队积极倡导与践行“诚信至上、服务为本、合作共赢、奉
献社会”企业精神，着重聚焦提升物业服务质量、提高出租率与收缴率、严抓安全生产、构筑
和谐楼宇等目标开展工作。截至 6 月底，各项经营指标完成情况良好，同比增幅显著。科技京
城管理公司在业内率先开展了环境和职业健康安全管理体系建立工作，先后通过了上海市质量
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协会评审，并正式获得两个管理体系认证证书。此外，管理公司还在上半年内完成发布《企业
社会责任报告》，成功引入上海市质协“卓越绩效”管理模式。6 月 26 日，科技京城管理公司
作为三十家优秀企业代表之一，出席上海市经济团体联合会、上海市工业经济联合会主办的《企
业社会责任报告》现场发布会,上海市领导为公司颁奖。
（四）项目收储慎思笃行
面对复杂多变的内、外部环境，公司冷静把握房地产市场行情走势，及时调整投资策略。
在收缩二、三线城市房地产项目考察数量的同时，增加上海本地项目及长三角地区二线城市项
目考察分析调研。
（五）期货业务蓄势接力
今年上半年，华闻期货在全行业业绩滑坡以及市场集中度快速提升的严峻形势下，大力实
施内部调整，积极寻找突破方向。公司围绕创新业务的拓展及信息技术升级，为后续业务发展
夯实基础。
（六）成本控制成效显著
提升绩效的最直接手段，除了开源就是节流。今年上半年，公司为确保成本控制工作达到
既定目标，进一步深入到成本支出各个环节，深度参与工程造价相关会议和总包招投标，全面
了解工程投资进度与施工进度，严格审核相关合同并及时提出改进方案，力求做到每一个项目
技术方案均须经过多方会审、反复协商、细致比选、优中取优，成效显著地控制并减少了各成
本单元费用支出，有力地支撑了公司全面达成经营目标。
（七）预算管理严格把关
因应货币政策基调趋紧，以及上市公司规范化要求不断提升，今年上半年，公司继续深化、
落实和完善全面预算管理内控流程，严把各类费用预算关口，重新完善了预算执行模板，对预
算执行情况各类数据做了系统的整理、汇总和分析。此外，为了确保公司管理层及时了解每报
告期的收入、净利等经营情况，职能部门每季度初都及时编制相关预算预测表，并结合多种经
营情况形成反映各种业务结果的损益预测表，不断提高财务核算预见性、合理性与准确性。
（八）内控规范实施到位
根据公司《内控规范实施工作方案》和审计委员会批准的内控评价方案，今年上半年，公
司结合 2013 年第四季度内控评价预审工作成果，对原有风险清单中识别的风险内容、风险频率、
相应控制措施重新梳理。通过对被评价部门和单位的现场测试，综合运用个别访谈、调查问卷、
专题讨论、穿行测试、实地查验、抽样检查等方法，充分收集被评价单位内部控制设计和运行
是否有效的证据，按照评价的具体内容，如实填写评价工作底稿，研究分析内部控制缺陷，形
成缺陷汇总。公司职能部门对这些内部控制缺陷及其成因、表现形式和影响程度进行综合分析，
提出认定意见和整改建议，相关单位和部门对缺陷分别进行认定，并限时进行了整改。
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二）房地产相关情况
（一）房地产储备情况
截至 2014 年 6 月 30 日，公司房产剩余储备总面积及拟发展作销售的面积等相关指标情况
可参见下表 1：
表1
下属开发项目 房产储备总 拟发展作销 拟发展作出 合作开发面 合作开发权
面积（㎡） 售的面积 租的面积 积（㎡） 益比
（㎡） （㎡）
浦东南馨佳苑 34,110.37 20,530.93
青浦徐泾北(欣沁苑) 213,391.39 193,541.79
青浦华新(欣乐苑) 155,534.01 140,666.43
浦江国际金融广场 118,994.00 75,000.00 118,994.00 55.00%
嘉兴才智汇广场 39,451.74 32,975.47
嘉兴科技京城 23,666.17 13,841.98 5,000.00
佘山逸品苑 141,448.00 82,030.71 141,448.00 65.00%
上海科技京城 103,602.66 6,767.04 81,495.78
北京南一楼 16,034.14 15,976.36
合计 846,232.48 506,330.71 161,495.78 260,442.00
公司目前没有尚未开工的土地储备，此外，因公司未采用公允价值计量模式的投资性房地
产，故没有要披露的拟发展作销售或出租的土地或房产的期末公允价值。
（二） 房地产出租情况
截至 2014 年 6 月 30 日，公司房地产出租情况可分别参见下表 2 和表 3
表2
出租房地产 每平方米平
租金收入（元） 出租率
地区 的楼面面积 均基本租金
(%)
短期 中期 长期 （㎡） （元/㎡/天）
上海 49,365,828.83 14,030,898.66 10,179,279.42 127,597.02 96.02 3.16
北京 6,083,816.06 14,053.20 87.96 2.38
表3
租金收入（元） 每平方米
出租
出租房地产的 平均基本
项目 率
短期 中期 长期 楼面面积（㎡） 租金（元/
(%)
㎡/天）
办公写字楼 10,014,882.62 14,030,898.66 10,179,279.42 57,350.02 96.01 3.27
园区等 26,909,007.71 6,083,816.06 73,072.26 94.46 2.47
商铺 12,444,938.50 11,227.94 95.38 6.07
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公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的租金收入占房地产公允价
值比。
（三） 房地产销售情况
截至 2014 年 6 月 30 日，公司房地产销售情况可参见下表：
2014 年上半
在建工程面 可供出售楼 当期已售面 每平方米均
项目名称 年末竣工工
积 面面积 积（㎡） 价（元/天）
程面积
一.办公写字楼
科技京城 103,602.66 86,739.46 332.19 23,691.26
北京南一楼 16,034.14 15,976.36
嘉兴才智汇广场 39,451.74 32,975.47
浦江国际金融广场 118,994.00
嘉兴科技京城 23,666.17 76,211.79 51,621.76
二.住宅项目
浦东南馨佳苑 27,427.35 13,847.91 6,683.02 6,195.53
青浦华新 (欣乐苑) 91,559.86 76,692.28 63,974.15 7,827.07
青浦徐泾北(欣沁苑) 213,391.39
佘山逸品苑 141,448.00
合计 301,741.92 550,045.18 277,853.24 70,989.36
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 671,774,521.85 272,122,000.64 146.87%
营业成本 571,071,120.03 122,686,879.09 365.47%
销售费用 3,478,002.79 1,887,894.13 84.23%
管理费用 48,918,843.49 43,449,180.89 12.59%
财务费用 14,194,809.30 18,228,225.62 -22.13%
经营活动产生的现金流量净额 -208,103,192.61 -40,542,546.53 -413.30%
投资活动产生的现金流量净额 72,364,945.84 59,384,517.84 21.86%
筹资活动产生的现金流量净额 269,077,593.44 508,497,096.50 -47.08%
营业收入变动原因说明： 公司当期配套房销售收入较去年同期增加，使得营业收入较去年同期
增加。
营业成本变动原因说明： 当期营业收入较去年同期增加，相应的营业成本较去年同期增加。
销售费用变动原因说明： 当期房产销售收入的增加，使得相应销售费用较去年同期增加。
管理费用变动原因说明： 当期公司办公费，员工工资较去年同期有所增加，使得管理费用较去
年同期略有增加。
财务费用变动原因说明： 公司当期项目资本化利息增加，使得当期财务费用较去年同期下降。
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经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：下属项目公司当期预收售房款较去年同期减少，
相应经营活动产生的现金流量较去年同期减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明： 下属公司当期投资理财产品总计 1,440 万元，较
去年同期减少 2,560 万元，使得投资活动产生的现金流量较去年同期增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明： 本期欣沁项目公司偿还借款 1.6 亿，本部偿还借
款 0.85 亿元，较去年同期增加 2.18 亿元，使得筹资活动产生的现金流量净额较去年同期减少。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产业 647,143,200.82 553,037,498.55 14.54% 159.28% 424.45% -43.21%
服务业 19,230,652.95 18,741,725.99 2.54% 2.06% 13.70% -9.98%
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销售 567,316,045.85 514,785,950.96 9.26% 222.19% 665.45% -52.55%
房地产出租 53,186,445.97 26,142,069.40 50.85% 5.33% -3.06% 4.25%
提供劳务 19,230,652.95 18,741,725.99 2.54% 2.06% 13.70% -9.98%
其他 26,640,709.00 12,109,478.19 54.55% 15.76% 7.84% 3.34%
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 660,290,037.71 150.71%
北京 6,083,816.06 20.27%
(三) 核心竞争力分析
公司是上海市内最早组建上市的房地产企业之一。公司系为国家房地产综合开发一级资质
企业、上海市合同信用等级 AAA 级企业、上海市财务资信 AAA 级企业、上海市四星级诚信创建
企业，以及上海市房地产开发企业首批诚信承诺先进单位。
起自创办以来，公司秉承“追求卓越，诚信务实”发展理念，始终追求经济效益、社会
效益、环境效益齐头并进，赢得各界广泛赞誉。
公司积极利用上市公司独特优势，充分把握资本市场运行规律，不断建立完善科学的激励
约束机制和有效的企业内部控制机制，不断探索成型混合所有制企业股东资源与自身资源有机
融合，以及企业治理架构与运行机制良性互动。
近年来，公司密切追踪市场动向，结合自身资源禀赋，在做优做强房地产开发主业的同
时，还在与房地产相关的经营服务领域进行多元探索和拓展，业务范围覆盖高科技园区管理服
务、创意园区建设与管理、专业电子市场经营、房地产金融投资等全产业链环节，业务版图涵
括上海、北京、浙江、江西等省市，公司据此而成长为具有高度资源统合能力及稳固风险分摊
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机制的可持续发展企业集团。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
股
期末持 会计
最初投资金额 期初持股 报告期所有者权 份
所持对象名称 股比例 期末账面价值（元） 报告期损益（元） 核算
（元） 比例（%） 益变动（元） 来
（%） 科目
源
货
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| 公告日期:2014-08-30 |
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| 附件：公告原文 |
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