公司代码：600621 公司简称：华鑫股份
上海华鑫股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 徐民伟 因工作原因 严俊亮
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈靖、主管会计工作负责人陈靖 及会计机构负责人（会计主管人员）田明声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以 2014 年末总股本 524,082,351 股（每股面值 1 元）为基数，向全体股东按每 10 股派送现
金红利 0.9 元（含税），共计派送现金红利 47,167,411.59 元（占合并报表中归属于上市公司股
东的净利润的 30.48%），尚余 257,489,980.89 元未分配利润留待以后年度分配。
六、 前瞻性陈述的风险声
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 24
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 26
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 27
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 32
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 35
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 36
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 126
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/华鑫股份 指 上海华鑫股份有限公司
仪电集团/仪电控股 指 上海仪电（集团）有限公司（原上海仪电控股(集团)公司）
华鑫置业 指 华鑫置业（集团）有限公司
金领之都/金领之都 A 区 指 上海市浦东新区金海路 1000 号、新金桥路 1888 号房地产
/金桥园区
金领之都 B 区 指 上海市浦东新区唐陆路 502 号和唐陆路 568 弄 1-19 号房地产
金领之都 C 区/朕天园 指 上海市浦东新区宣桥镇汇技路 988 号 1 幢、5-24 幢、26-34 幢和汇
技路 209 号 1 幢、2 幢房地产
松江园区 指 上海市松江区广富林路 5155 号、文俊路 182 号房地产
择鑫置业 指 上海择鑫置业有限公司
若兰投资 指 上海若兰投资有限公司
青剑湖置业 指 苏州工业园区青剑湖置业有限公司
君地鸿赞 指 苏州君地鸿赞置业有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请阅读第四节“董事会报告”中“董事会
关于公司未来发展的讨论与分析”之有关内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海华鑫股份有限公司
公司的中文简称 华鑫股份
公司的外文名称 SHANGHAI CHINAFORTUNE CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SHCF
公司的法定代表人 陈靖
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡之奎 张建涛
联系地址 上海市福州路666号26楼 上海市福州路666号26楼
电话 021-63226000-501 021-63226000-203
传真 021-63502688 021-63502688
电子信箱 huzk@shchinafortune.com zhangjt@shchinafortune.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区金海路1000号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市福州路666号26楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shchinafortune.com
电子信箱 shcf@shchinafortune.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华鑫股份 600621 上海金陵
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 9 月 10 日
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 31011513220382X
组织机构代码 13220382X
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
详见公司 2009 年及 2013 年年度报告之公司简介有关内容。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1992 年-2007 年，公司主营业务以机电产品、电工仪器仪表、印刷电路板表面装联等制造业
为主。
2007 年-2008 年，公司主营业务以机电产品、电工仪器仪表、印刷电路板表面装联等制造业，
及房地产开发经营、自有房屋租赁为主。
2009 年起，公司主营业务逐步转入以园区房地产为主的开发经营、自有房屋租赁为主。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2011 年 12 月 26 日，公司收到华鑫置业转来的中国证券登记结算有限责任公司上海分公司《过
户登记确认书》。仪电控股将所持有的公司全部股份 139,517,522 股无偿划转至华鑫置业的过户
手续已于 12 月 22 日完成。
本次股份过户完成后，公司股本仍为 524,082,351 股，其中华鑫置业持有 139,517,522 股，
占公司总股本的 26.62%，为公司的第一大股东，仪电控股不再持有公司股份。
七、 其他有关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市中山南路 100 号金外滩国际广场 6 层
内）
签字会计师姓名 沈蓉，陈珩
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
营业收入 597,387,036.46 1,116,827,780.65 -46.51 945,337,697.75
归属于上市公司 154,744,885.52 296,024,307.22 -47.73 183,042,841.66
股东的净利润
归属于上市公司 149,038,981.91 298,137,264.08 -50.01 182,435,530.27
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
经营活动产生的 -17,037,340.98 445,352,358.60 不适用 -83,908,545.53
现金流量净额
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减（% 2012年末
）
归属于上市公司 1,753,233,247.18 1,672,872,304.29 4.80 1,434,126,417.20
股东的净资产
总资产 3,657,677,766.91 3,376,603,937.54 8.32 2,819,535,152.77
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2953 0.5648 -47.72 0.3493
稀释每股收益（元／股） 0.2953 0.5648 -47.72 0.3493
扣除非经常性损益后的基本 0.2844 0.5689 -50.01 0.3481
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 9.03 19.06 -10.03 13.38
扣除非经常性损益后的加权 8.70 19.19 减少10.49个百分点 13.34
平均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
用）
非流动资产处置损益 4,082,296.62 -263,173.15 1,291,587.62
越权审批，或无正式批准
文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补 6,713,269.00 11,738,849.00 4,428,762.48
助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定
额或定量持续享受的政府
补助除外
计入当期损益的对非金融 755,600.00 57,866.67 259,138.87
企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企
业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公
允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产
的损益
因不可抗力因素，如遭受
自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益 -57,253.08
企业重组费用，如安置职 -19,157,998.00 公司转让上 -19,052,867.97 -13,928,122.40
工的支出、整合费用等 海金陵雷戈
勃劳伊特电
机有限公司
股权，计提职
工解除劳动
合同补偿金。
交易价格显失公允的交易
产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生
的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关
的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相
关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金
融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收 3,026,375.51 7,170,209.59 5,832,575.08
款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后
续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、
法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益
的影响
受托经营取得的托管费收
入
除上述各项之外的其他营 8,291,818.76 -459.00 176,334.06
业外收入和支出
其他符合非经常性损益定
义的损益项目
少数股东权益影响额 -15,532.30 -37,844.87
所得税影响额 1,994,541.72 -1,747,849.70 2,642,133.63
合计 5,705,903.61 -2,112,956.86 607,311.39
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司紧紧围绕“立足业内，发挥传统优势；拓展市场，探索合作创新；练好内功，
提升能力水平；推进整合，加快转型发展”的整体经营方针，有序地推进各项工作的进展，实现
营业收入 5.97 亿元，净利润 1.54 亿元，每股收益 0.2953 元。
在房地产市场营销工作方面：
公司坚持“以销售带动租赁、以租赁促进销售”的原则，稳健公司房地产业务。报告期内，
公司实现房地产销售收入 3.05 亿元，出售单价较以往同类型产品提升 20%以上；实现租金、物业
及相关收入 0.93 亿元。地处上海市中心福州路 666 号华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦，公司持有
该大厦产权人上海金欣联合发展有限公司 50%股权）平均出租率达 98.39%。
公司在营销方式上进行了创新：从全员营销向全辐射营销转化，在各职能端口新增信息的发
布口，举办针对特定对象的专项营销活动；实施组合营销，充分利用公司产品类型多样的优势，
提高销售量；拓展模式创新，在销售方面提供菜单式交易模式，在租赁方面提供菜单式装修，让
客户有更多选择，获得更高满意度；深化服务营销，尝试对于不同类型的客户提供不同内容的群
服务。
在房地产市场拓展工作方面：
1、报告期内，根据《公司投资管理规定》授权，公司与若兰投资共同投资设立了择鑫置业，
择鑫置业注册资本 6,000 万元，其中公司出资 4,080 万元，占 68%；若兰投资出资 1,920 万元，
占 32%。公司投资择鑫置业，意在通过择鑫置业受让若兰投资持有的南汇朕天园房地产以用于经
营，并将其命名为金领之都 C 区，该项目建筑面积约 12.06 万平方米。
2、报告期内，根据《公司投资管理规定》授权，公司受让了青剑湖置业 51%股权。
青剑湖置业原注册资本 10,000 万元，其中君地鸿赞出资 9,000 万元，占 90%，苏州橘颂投资
有限公司出资 1,000 万元，占 10%。截至基准日 2014 年 6 月 30 日，青剑湖置业净资产评估值为
15,714.3 万元(51%股权对应值为 8,014.29 万元)。公司以 7,594.6 万元受让君地鸿赞所持青剑湖
置业 51%的股权。受让后，青剑湖置业股权结构为：公司占 51%，君地鸿赞占 39%，苏州橘颂投资
有限公司占 10%。
青剑湖置业主要资产为位于苏州工业园区唯亭镇双湖板块的“苏地 2011-B-073”地块土地使
用权，该项目占地面积 3.18 万平方米，建筑面积 10.4 万平方米，用地性质为商业金融业，计划
于 2015 年内开工。
3、报告期内，公司通过参与司法拍卖的方式，以 5,270 万元回购金领之都 A 区 19 号楼，该
房地产建筑面积为 3,815 平方米（2010 年，公司将其以 5,629 万元出售给爱德华重工有限公司）。
在工程项目建设工作方面：
报告期内，建筑面积达 7.6 万平方米的金领之都 A 区一区二期项目完成了主体结构封顶，本
项目取得了拆房工程优秀管理奖，并通过了上海市文明工地的评选；完成了公司松江园区土地环
评调查评估工作，为松江园区的下一步开发建设奠定了基础。
在物业管理工作方面：
报告期内，公司加入上海市物业管理行业协会；金领之都 B 区获得上海市优秀楼盘称号。
在非主业调整工作方面：
报告期内，公司继续推进非主业的调整工作，通过公开挂牌方式，以 2,755.2 万元将上海金
陵智能电表有限公司 41%股权转让给关联人上海仪电资产经营管理（集团）有限公司；以 1,251.76
万元将上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司 50%的股权转让给苏州戈德威机电科技有限公司。至
此，公司已全面退出制造业。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 597,387,036.46 1,116,827,780.65 -46.51
营业成本 305,366,545.57 546,468,381.53 -44.12
销售费用 10,364,031.09 9,991,573.91 3.73
管理费用 51,509,305.99 61,736,911.90 -16.57
财务费用 28,417,223.40 42,014,234.20 -32.36
经营活动产生的现金流量净额 -17,037,340.98 445,352,358.60 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -30,080,075.06 -43,472,714.05 30.81
筹资活动产生的现金流量净额 -94,209,257.76 191,189,768.92 不适用
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现主营业务收入 5.63 亿元，其中房地产业务实现销售面积 1.63 万平方米，
销售收入 3.05 亿元，同比减少 75%和 58%，出售单价较以往同类型产品提升 20%以上。同时，公
司按照既定的发展战略继续收缩非房地产业务。电子产品的加工制造收入为 0.21 亿元，同比下降
81%；出租汽车服务收入为 0.45 亿元，较去年同期增长 5%。
3 成本
报告期内，公司主营业务成本 2.76 亿元，其中房地产业务成本 2.16 亿元，电子产品的加工
制造成本 0.29 亿元，出租汽车服务业成本 0.31 亿元。房地产业务成本比去年同期减少 43%，电
子产品的加工制造成本同比下降 73%，出租汽车服务业成本与去年同期持平。各项业务的成本变
动幅度与收入变动幅度基本相匹配。
4 费用
报告期内，公司销售费用 1,036.40 万元，同比增加 4%；管理费用 5,150.93 万元，同比下降
17%，是因为主动控制了各项费用支出；财务费用 2,841.72 万元，同比下降 32%，是因为结构性
存款利息收入增加；所得税费用 3,056.80 万元，同比下降 46%，是因为本年度公司应纳税所得额
减少所致。
5 现金流
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-1,703.73 万元，较去年明显下降，是因为
公司加大项目收储的资金投入；投资活动产生的现金流量净额为-3,008.01 万元，稍好于去年，
主要投资 7,594.6 万元收购青剑湖置业 51%股权；筹资活动产生的现金流量净额为-9,420.93 万元，
较去年同期下降明显，是因为本年度借款净增加额少于去年。
6 其他
发展战略和经营计划进展说明
公司在 2013 年度报告中披露的发展战略和经营计划，在 2014 年度中均得到有效地执行，达
到了预期的目标。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
分 毛利率比
毛利率 营业收入比 营业成本比
行 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 上年增减（%） 上年增减（%）
业 （%）
工 21,061,562.99 29,363,470.48 -39.42 -81.21 -73.08 减少 42.11
业 个百分点
运 45,000,481.90 30,901,079.79 31.33 4.15 0.75 增加 2.32
输 个百分点
房 496,908,505.80 215,814,383.33 56.57 -46.61 -42.66 减少 2.99
地 个百分点
产
主营业务分产品情况
分 毛利率比
毛利率 营业收入比 营业成本比
产 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 上年增减（%） 上年增减（%）
品 （%）
工 21,061,562.99 29,363,470.48 -39.42 -81.21 -73.08 减少 42.11
业 个百分点
运 45,000,481.90 30,901,079.79 31.33 4.15 0.75 增加 2.32
输 个百分点
房 496,908,505.80 215,814,383.33 56.57 -46.61 -42.66 减少 2.99
地 个百分点
产
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 562,970,550.69 -48.16
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：万元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
上期期末 额较上期期 情况说
项目名称 本期期末数 占总资产的 占总资产的
数 末变动比例 明
比例（%） 比例（%）
（%）
应收账款 4,733.27 1.29 34,044.25 10.08 -86.10
存货 134,912.46 36.88 73,301.02 22.71 84.05
可供出售金融 2,019.34 0.55 226.42 0.07 791.85
资产
投资性房地产 44,853.70 12.26 33,569.72 9.94 33.61
短期借款 27,000 7.38 51,000 15.10 -47.06
应付账款 6,941.48 1.9 19,282.62 5.71 -64
预收款项 12,725.78 3.48 5,592.90 1.66 127.53
应付职工薪酬 26.58 0.01 2,120.15 0.63 -98.75
应交税费 7,918.27 2.16 11,814.5 3.50 -32.98
其他应付款 30,118.04 8.23 13,780.67 4.08 118.55
长期借款 48,000 13.12 65,999 19.55 -27.27
其他综合收益 1,426.07 0.39 -44.94
其他情况说明
应收账款原值期末余额比期初余额减少 296,136,147.49 元，减少比例为 83.94%，减少原因
主要为本年将水礼置业（上海）有限公司等主要客户期初应收账款 31,893.42 万元收回。
存货原值期末余额比期初余额增加 601,862,499.79 元，增加比例为 80.54%，增加原因主要
为本期子公司择鑫置业以 494,423,130.00 元购入朕天园。
可供出售金融资产期末余额比期初余额增加 17,929,164.00 元，增加比例 791.85%，增加原
因主要为本年公司持有的*ST 中毅股票股改完成，期末按公允价值计量，公允价值变动增加
17,929,164.00 元。
投资性房地产期末余额比期初余额增加 125,693,943.26 元，增加比例为 29.89%，增加原因
主要系本年公司将开发产品金桥一期一区房产 149,595,402.28 元用于出租转入投资性房地产
短期借款期末余额比期初余额减少 240,000,000.00 元，减少比例为 47.06%，减少原因为公
司本期归还北京银行等流动资金贷款 240,000,000.00 元。
应付账款期末余额比期初余额减少 123,411,331.15 元，减少比例为 64.00%，减少原因主要
系公司本年支付上年暂估的金桥工程款 14,468.76 万元；子公司上海普林电子有限公司本期清偿
应付账款 2,888.33 万元；子公司择鑫置业购入朕天园暂估款 4,720.77 万元。
预收账款期末余额比期初余额增加 71,328,820.76 元 ，增加比例为 127.53%，增加原因主要
为与陆家嘴街道办事处签订购房协议，预收房款 70,569,200.00 元。
应付职工薪酬期末余额比期初余额减少 20,935,703.45 元，减少比例为 98.75%，减少原因主
要为子公司上海普林电子有限公司本期支付上年计提的职工辞退福利款 1,500.00 万元。
应交税费期末余额比期初余额减少 38,962,259.66 元，减少比例为 32.98%，减少原因主要为
本期公司营收下降，导致应计企业所得税减少 34,176,586.20 元。
其他应付款期末余额比期初余额增加 163,373,692.23 元，增加比例为 118.55%，增加原因主
要为子公司择鑫置业收到股东若兰投资资金往来 139,000,000.00 元，挂账其他应付款。
长期借款期末余额比期初余额减少 179,990,000.00 元，减少比例为 27.27%，减少原因主要
为公司将长期借款中 479,970,000.00 元将于下年到期，本期计入一年内到期的非流动负债，同时
借入长期借款 299,980,000.00 元，另外归还厦门国际银行上海分行借款 200,000,000.00 元。
其他综合收益期末余额比期初余额增加 14,710,057.04 元。增加原因主要系本年公司持有的
*ST 中毅股票按公允价值计量增值所致。
(四) 核心竞争力分析
公司成功开发了市中心甲级写字楼华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦）及金桥开发区商务园区金
领之都，积累了丰富的建设和招商经验；公司重视专注于为客户提供优质的工作空间和服务，赢
得了较高的商业信誉，拥有稳定的客户资源；公司有较强的市场把握能力，项目评估、销售策划
能紧扣市场脉搏。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
占该公 报告 报告期 会计
证券 证券 股份
最初投资成本 司股权 期末账面值 期损 所有者 核算
代码 简称 来源
比例 益 权益变 科目
（%） 动
600610 *ST 1,411,476.00 19,340,640.00 0 0 可供 外购
中毅 出售
金融
资产
合计 1,411,476.00 / 19,340,640.00 0 0 / /
(2) 持有非上市金融企业股权情况
所 会
占该
持
