2015 年年度报告
公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人潘利群、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2015 年度不进行利润分配及资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论
与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第五节 重要事项........................................................................................................................... 30
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 37
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 41
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 41
第九节 公司治理........................................................................................................................... 47
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 50
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 53
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 143
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司
控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司
中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
天鸿集团 指 北京首开天鸿集团有限公司
城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司
天鸿嘉诚 指 北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司
首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司
烟台天鸿 指 烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司
首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司
三亚度假村 指 三亚天鸿度假村
宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司
燕华置业 指 北京燕华置业有限公司
商业地产 指 北京首开商业地产有限公司
联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司
苏州嘉泰 指 苏州首开嘉泰置业有限公司
苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司
扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司
太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司
沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业有限责任公司
厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司
贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司
绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司
北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司
福州中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司
廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司
葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司
福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司
海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司
苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司
沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司
苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司
北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司
苏州依湖 指 苏州依湖置业有限公司
首开保利仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司
大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司
大连中美居 指 大连中美居置业有限公司
海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司
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浙江美都 指 浙江美都置业有限公司
东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司
锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司
湖品房地产 指 广州市湖品房地产有限公司
君梁房地产 指 广州市君梁房地产有限公司
昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司
首开盈信投资 指 北京首开盈信投资管理有限公司
万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司
屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司
首开亿信 指 北京首开亿信置业股份有限公司
首开仁信 指 北京首开仁信置业有限公司
武汉强华 指 武汉强华房地产开发有限公司
深圳祈年 指 深圳市祈年实业发展有限公司
首开晟馨 指 北京首开晟馨房地产开发有限责任公司
苏州兴元 指 苏州首开兴元置业有限公司
中顺德 指 北京中顺德房地产开发有限公司
扬州正兴 指 扬州首开正兴城市开发投资有限公司
苏州宝京 指 苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司
杭州旭泰 指 杭州首开旭泰房地产开发有限公司
杭州龙泰 指 杭州首开龙泰房地产开发有限公司
颐安鑫鼎 指 北京颐安鑫鼎科技企业孵化器有限公司
海门源泰 指 海门源泰置业有限公司
惠信物业 指 北京首开惠信物业管理有限公司
中庚置业 指 福州首开中庚置业有限公司
中庚投资 指 福州首开中庚投资有限公司
首开榕泰 指 福州首开榕泰置业有限公司
苏州合本 指 苏州合本投资管理有限公司
国奥投资 指 国奥投资发展有限公司
首城置业 指 北京首城置业有限公司
方庄物业 指 北京方庄物业管理有限责任公司
厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司
福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司
北京知泰 指 北京知泰房地产开发有限责任公司
尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司
友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限责任公司
北京住总首开 指 北京住总首开置业有限公司
首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司
首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司
首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司
北京首开住总 指 北京首开住总房地产开发有限公司
千方集团 指 北京千方集团有限公司
千方置业 指 北京千方置业发展有限公司
发展大厦 指 北京发展大厦有限公司
首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司
天津海景 指 天津海景实业有限公司
保利首开兴泰 指 北京保利首开兴泰置业有限公司
苏江聚富 指 北京苏江聚富房地产开发有限公司
惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司
万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司
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沈阳首开国盛 指 沈阳首开国盛投资有限公司
中庚集团 指 福建中庚实业集团有限公司
亿方物业 指 北京亿方物业管理有限责任公司
望京实业 指 北京市望京实业总公司
城开材料 指 北京市城市建设开发材料设备公司
博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司
三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司
宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司
世安股份 指 北京世安住房股份有限公司
大方物业 指 北京大方物业管理有限责任公司
岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司
朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司
天鸿有限 指 北京天鸿房地产有限公司
天鸿宝威 指 北京天鸿宝威土地开发有限责任公司
美都能源 指 美都能源股份有限公司
洪源澳达 指 绵阳洪源澳达旅游投资有限公司
海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司
新奥公司 指 北京新奥集团有限公司
京澳公司 指 京澳有限公司
北科建 指 北京科技园建设(集团)股份有限公司
皓年公司 指 香港皓年有限公司
北京城建 指 北京城建集团有限责任公司
北方泓泰 指 北京北方泓泰投资集团有限公司
华鑫国际 指 华鑫国际信托有限公司
嘉兴溥原 指 嘉兴溥原股权投资管理有限公司
华京公司 指 华京国际贸易有限公司
同信分公司 指 北京首都开发股份有限公司首开同信分公司
厦门首泰 指 厦门首泰置业有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司
公司的中文简称 首开股份
公司的外文名称 Beijing Capital Development,Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 BCDC
公司的法定代表人 潘利群
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.shoukaigufen.com
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
六、 其他相关资料
名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
公 司 聘 请 的 会 计 师 事务
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
所（境内）
签字会计师姓名 奚大伟、孙鸥
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2015年 2014年 同期增减 2013年
(%)
营业收入 23,617,882,560.30 20,850,502,943.60 13.27 13,501,339,699.10
归属于上市公司
2,083,492,751.19 1,647,765,531.37 26.44 1,285,087,698.43
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
1,770,283,250.9 1,435,962,458.80 23.28 1,109,159,849.05
常性损益的净利
润
经营活动产生的
-9,569,353,120.79 3,290,204,165.32 -390.84 -8,273,847,645.59
现金流量净额
本期末比上
2015年末 2014年末 年同期末增 2013年末
减（%）
归属于上市公司
22,045,270,497.17 14,576,777,502.73 51.24 13,564,950,004.20
股东的净资产
总资产 140,515,411,235.99 97,613,884,588.85 43.95 91,722,592,534.16
期末总股本 2,242,012,500.00 2,242,012,500.00 0 2,242,012,500.00
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.8927 0.7349 21.47 0.5732
稀释每股收益（元／股） 0.8927 0.7349 21.47 0.5732
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.7530 0.6405 17.56 0.4947
加权平均净资产收益率（%） 13.12 11.80 增加1.32个百分点 9.65
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 11.06 10.28 增加0.78个百分点 8.33
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，已扣除本期发行永续债对净资产的影响。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,772,862,283.58 3,713,523,965.35 4,086,665,754.01 12,044,830,557.36
归属于上市公司
612,945,209.02 307,909,459.37 632,768,264.13 529,869,818.67
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
604,398,846.47 204,585,595.51 632,315,031.52 328,983,777.40
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-2,285,143,283.79 -30,118,995.37 -1,428,366,965.98 -5,825,723,875.65
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2015 年金额 （如适 2014 年金额 2013 年金额
用）
非流动资产处置损益 3,671,229.45 33,428.40 -2,111,036.15
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相 10,937,112.52 3,883,012.52 3,600,550.47
关，符合国家政策规定、按照
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一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
247,197,540.47 170,789,128.50 26,799,859.42
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
19,827,696.22 43,863,779.51 103,684,117.22
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益， 43,755,332.56 45,520,928.52 54,020,234.87
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
对外委托贷款取得的损益 557,511.10
受托经营取得的托管费收入 1,250,000.00 1,250,000.00 1,250,000.00
除上述各项之外的其他营业外
4,582,444.95 -11,536,608.89 6,667,769.75
收入和支出
少数股东权益影响额 -2,887,686.68 -17,400,074.61 -290,382.52
所得税影响额 -15,681,680.30 -24,600,521.38 -17,693,263.68
合计 313,209,500.29 211,803,072.57 175,927,849.38
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交通银行 129,189,351.20 75,338,752.16 -53,850,599.04 47,885,944.84
北巴传媒 5,874,400.00 9,856,000.00 3,981,600.00 156,800.00
厦门首泰股权投资
- 543,733,333.34 543,733,333.34 -
合伙企业
合计 135,063,751.20 628,928,085.50 493,864,334.30 48,042,744.84
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司始终如一坚持“践
行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复兴官”为己任，目前公司房地产业务已覆盖北
京、天津、辽宁、山西、山东、江苏、浙江、湖北、福建、四川、贵州、海南等地区。
2015 年，公司共实现签约面积 210.07 万平方米，签约金额 327.56 亿元，销售回款 306.55
亿元。
2015 年全国房地产行业持续低迷，市场整体处于高库存状态，政府出台多项房地产利好政策，
支持居民住房消费，以化解房地产库存。使房地产市场在新常态下稳步发展，特别是一线城市和
部分二线重点城市的商品房销售形势好转并创新高。据国家统计局数据显示，2015 年全国商品房
销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5%。其中，住宅销售面积增长 6.9%，办公楼销售面积
增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%。商品房销售额 87,281 亿元，增长 14.4%。其中，
住宅销售额增长 16.6%，办公楼销售额增长 26.9%，商业营业用房销售额下降 0.7%。商品房待售
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面积 71,853 万平方米，比上年末增长 15.6%。其中，住宅待售面积增加 1,155 万平方米，办公楼
待售面积增加 128 万平方米，商业营业用房待售面积增加 458 万平方米。
2015 年，全国 300 个城市共推出土地面积 113,235 万平方米，同比减少 18%。其中，住宅类
用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出土地面积 37,295 万平方米，同比减少 24%；
商办类用地推出土地面积 15,687 万平方米，同比减少 26%。受成交结构影响，全国 300 个城市楼
面均价上涨，成交楼面均价为 1384 元/平方米，同比上涨 14%。其中住宅类用地成交楼面均价为
2223 元/平方米，同比上涨 24%；商办类用地成交楼面均价为 1699 元/平方米，同比上涨 12%。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
具体详见本报告中第四节“管理层讨论与分析”中“资产、负债情况分析”。
三、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括
一批国家重点项目在内的众多项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在
诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。
（一） 公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累房地产开发经验，经过多年的努力，公司践
行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高
的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获
取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可，通过双方或多方联合体拿地，
优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险。近年来合作开发项目数十个，地
上规模超过六百万平方米。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。公司优质品牌
的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二） 立足北京市场
凭借着在北京市场的历史和地位，公司始终坚持立足北京、服务首都的导思想。公司持续通
过各种形式新增北京区域土地储备，成为北京土地市场最活跃的企业之一，2015 年全年在北京取
得项目 9 个，总地上规模 157.8 万平方米。
京内项目同样始终也是公司销售收入和净利润最核心组成部分。近几年来，京内项目每年结
算收入均超过百亿，始终是公司结算总收入的最重要组成部分。深耕北京市场，成为公司未来利
润的保障。
（三） 融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立
了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，具有良好的融资能力。
公司也受益于公司的控股股东首开集团的融资能力。首开集团对于公司提供了包括直接资金
支持、担保、银行授信总额度在内的一系列支持，公司资金安全性也由此得到了进一步的加强。
2015 年，公司融资规模多渠道继续增加。通过把握资本市场机会、拓展京外境外融资渠道、
创新融资方式，公司融资方式由传统的银行贷款、信托贷款，拓展到中票、永续债、公司债、众
筹产品等融资工具，融资成本进一步下降、公司资产负债率明显降低。
（四） 专业运作能力
公司从事房地产行业超过 35 年，积累了大量的工程管理经验、知识和人才，具有开发大型居
住区的超强能力。人才规模总量合理，人才队伍结构优化，为公司核心业务的快速发展提供了高
层次、高技能及复合型应用人力资源保障。
2015 年京内外在建总建筑面积超过千万平方米，项目运作形成了具有公司特点的，制度化和
标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。
同时，公司与时俱进，紧跟时代要求，深化绿色战略、试水互联网金融、互联网营销，通过
与互联网+等新经济因素的融合，促进业务转型升级。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
中央在国民经济“十三五”规划建议当中，提出了“创新、协调、绿色、开放、共享”这五
大发展理念，“创新”居首、同时创新也贯穿了全篇。其中，“创新是引领发展的第一动力”这
样的论断既是亮点、也是重点。“大众创业、万众创新”、“互联网+”行动计划这些举措的推进，
都体现了中央鼓励创新的决心，并为创新营造了良好的氛围和环境。
房地产行业竞争日趋激烈，公司要在优胜劣汰中生存发展，在竞争中缩小与标杆企业的差距，
在行业整合以及国资重组当中争取主动，都必须牢牢抓住创新的各项工作，树立和深化创新的发
展理念，将创新放在更加重要的位置。
2015 年，公司在创新中取得了一些成果和进展。这些努力得到了各界的积极评价和肯定。下
一步，公司还要着力来创新驱动，进一步来落实好创新发展的各项工作。
二、报告期内主要经营情况
2015 年公司实现营业收入 236.18 亿元，比上一年增长 13.27%；实现归属于上市公司股东的
净利润 20.83 亿元，比上一年增长 26.44%。截至 2015 年末，公司总资产 1405.15 亿元，归属于
上市公司股东的所有者权益 220.45 亿元，分别比上一年增长 43.95％、51.24%。全年结转各类房
地产项目面积 150.29 万平方米，同比下降 8.44%。
2015 年以来，政府陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措。公司销售业绩顺势
扩大，2015 年公司共实现签约面积 210.07 万平方米，同比上升 17.45%；签约金额 327.56 亿元，
同比上升 30.19%，销售回款 306.55 亿元，同比增长 12.21%。
公司及控股子公司报告期内，开复工面积 919.29 万平方米，同比增长 1.27%，新开工面积
211.92 万平方，同比减少 16.04%，竣工 216.08 万平方米，同比增加 7.61%。具体情况详见报告
期内房地产开发投资情况表。
报告期内，公司全年共获取新增项目 19 个、地上规模 336.4 万平方米。其中北京（丰台、朝
阳、通州、大兴）获取 9 个，地上规模 157.8 万平方米；京外（广州、福州、厦门、苏州）获取
10 个，地上规模 178.6 万平方米。
报告期内，公司累计实现融资金额 505 亿元，其中银行贷款 130 亿元，信托贷款 221 亿元，
中票 24 亿元，永续债 60 亿元，公司债 70 亿元；归还贷款及信托 264 亿元；当期净增融资规模
241 亿元。年末，公司资产负债率为 82.70%,同比降低 0.77 个百分点。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
