北京首都开发股份有限公司 2012 年年度报告
北京首都开发股份有限公司
2012 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审
计报告。
四、 公司负责人刘希模、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计
主管人员）容宇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 38
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 46
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 51
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 63
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 70
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 71
第十一节 备查文件目录............................................................................................................. 176
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
中国证券登记结算有限责任
登记结算机构 指
公司上海分公司
公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《上海证券交易所股票上市
《上市规则》 指
规则》
报告期 指 2012 年度
北京市首都开发控股（集团）
控股股东、首开集团 指
有限公司
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、市场竞争风险、财务风险和毛利率
下降风险等，请查阅“第四节董事会报告”中董事会关于公司未来发展的讨论与
分析中关于“可能面对的风险因素及对策”部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司
公司的中文名称简称 首开股份
公司的外文名称 Beijing Capital Development,Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 BCDC
公司的法定代表人 刘希模
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
北京市西城区复兴门内大街 156 北京市西城区复兴门内大街 156
联系地址
号 D 座 13 层 号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层
公司注册地址的邮政编码
北京市西城区复兴门内大街 156 号招商国际金融
公司办公地址
中心 D 座
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.shoukaigufen.com
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
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公司首次注册情况详见 2011 年度报告公司基本情况。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来主营业务未发生变化，主营业务为房地产开发与经营.
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来控股股东未发生变化，为北京首都开发控股（集团）有限公司。截止
2012 年 12 月 31 日，控股股东持有 743,820,676 股，占公司总股本的 49.76%。
七、 其他有关资料
致同会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
北京市朝阳区建国门外大街 22
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
号赛特广场五层
关黎明
签字会计师姓名
郭丽娟
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2012 年 2011 年 同期增减 2010 年
(%)
营业收入 12,675,546,401.82 9,042,481,279.82 40.18 7,765,492,447.22
归属于上市公司股东的净
1,617,055,322.00 1,876,684,051.52 -13.83 1,344,539,666.86
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 1,574,303,846.01 1,720,865,412.16 -8.52 1,199,870,319.21
润
经营活动产生的现金流量
2,143,060,042.48 -5,871,096,674.85 136.50 -5,811,195,445.96
净额
本期末比上
2012 年末 2011 年末 年同期末增 2010 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
13,058,882,413.36 12,031,775,814.90 8.54 10,473,040,288.18
资产
总资产 70,864,100,912.44 61,792,429,246.16 14.68 42,741,284,220.94
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 1.0819 1.2556 -13.83 1.1694
稀释每股收益（元／股） 1.0819 1.2556 -13.83 1.1694
扣除非经常性损益后的基本
1.0533 1.1513 -8.51 1.0436
每股收益（元／股）
减少 3.82 个百
加权平均净资产收益率（%） 12.87 16.69 13.55
分点
扣除非经常性损益后的加权 减少 2.78 个百
12.53 15.31 12.09
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 -895,080.54 776,989.92 95,440,276.18
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国 901,767.90 914,000.00 2,565,000
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
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受的政府补助除外
计入当期损益的对非金
融企业收取的资金占用 24,946,016.04 52,063,474.22 28,612,690.55
费
企业取得子公司、联营
企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应
13,944,420.16
享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的
收益
与公司正常经营业务无
关的或有事项产生的损 -206,760.22
益
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损 22,387,696.60 1,016,304.10
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
单独进行减值测试的应
144,970.70 13,169,971.92
收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损
11,681,682.54
益
受托经营取得的托管费
1,250,000.00 1,250,000.00 1,250,000
收入
除上述各项之外的其他
6,275,437.77 12,994,484.05 -4,040,937.44
营业外收入和支出
多次交易分步实现非同
一控制下企业合并之收 117,084,920.00
益
少数股东权益影响额 -307,946.95 -14,892,901.54 -687,007.84
所得税影响额 -11,806,414.83 -28,254,957.93 -4,338,632.36
合计 42,751,475.99 155,818,639.36 144,669,347.65
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
可供出售金融资
151,314,214.56 156,502,292.41 5,188,077.85 24,509,422.72
产
合计 151,314,214.56 156,502,292.41 5,188,077.85 24,509,422.72
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年，中国经济 GDP 在前三季度逐步回落后，四季度企稳回升，阶段性经济复
苏趋势基本确认。2012 年，房地产调控政策保持稳中趋紧，在稳增长背景下，继续
通过限购、差别化信贷和税收等政策措施，保护合理自住需求，抑制投资投机等不
合理需求。住宅消费属性逐渐回归，刚性需求主导市场，但房地产市场在不同城市
分化凸显，行业内各企业的竞争和分化趋势也不断加剧。
报告期内，公司秉承“现金为王、销售为先、效率为本”的经营原则，严格实施“促
销售、广合作、慎扩张、控风险”的经营策略，通过加强营销策划、推进产品研发
设计、强化开发建设管理、拓展贷款融资渠道等经营举措，全面完成年初确定的各
项任务目标，确保公司持续健康发展。主要经营业绩如下：
1）2012 年公司实现营业收入 126.76 亿元，实现归属于上市公司股东的净利润 16.17
亿元，分别比上一年增长 40.2％、减少 13.8%。截至 2012 年末，公司总资产 708.64
亿元，归属于上市公司股东的所有者权益 130.59 亿元，分别比上一年增长 14.7％、
8.5%。
全年结转各类房地产项目面积 104 万平米，同比增长 123%。（参见公司 2012 年主
要房地产开发项目结算情况表）
2）报告期内，公司在建项目规模达 795.8 万平米，新开工 213.7 万平米，竣工 119.7
万平米，分别同比增长 16.5%，下降 13%，及增长 22%。随着近几年在京外拓展多
个项目进入建设期，公司开复工规模继续扩大，且京外在建和新开工规模已超出京
内项目，2012 年京外项目在建面积 450 万平米，新开工 136 万平米，竣工 45 万平
米。
3）、公司根据房地产市场逐渐复苏的态势和不同区域及城市的市场特点，合理把握
推盘节奏，重点推出适合刚需人群的产品和户型，全年新推盘面积为 132 万平米（不
含地下车库），其中京内 71 万平米，京外 61 万平米。通过差异化的营销策略和多种
促销手段，充分发掘营销潜力，全年实现销售面积 133 万平米（不含地下车库），签
约金额 177 亿元，均比上一年增长 55%左右。销售面积与新推盘面积持平，表明公
司推盘节奏和规模与销售工作保持了较好的适应性。京内项目签约额首次超过 100
亿元，达到 115 亿元，而京外项目销售面积首次与京内项目基本持平。
截止报告期末，公司已售未结算面积约 131 万平米，对应签约金额约 169 亿元。
4）、公司秉承\"责任地产\"理念，继续加大保障房建设力度。报告期内公司继续开发
建设大兴康庄限价房、丰台小屯限价房等多个保障房项目，在施面积达 67.6 万平米，
完成了大兴康庄限价房项目整体竣工和小屯限价房项目部分竣工，共计 30.3 万平米。
全年销售保障房面积 3.9 万平米，签约额 2 亿元。目前，公司在建、拟建保障房规
划建筑面积约 104 万平米，其中京内保障房项目或配建保障房面积约 87 万平米。
5）、公司继续有序拓展后续项目。公司坚持立足并巩固北京地区发展根基，积极寻
求合作拿地机会，在北京地区先后与保利集团、万科集团合作在大兴和通州分别取
得三块开发用地，商品房平均楼面地价约 10000 元/平米，在京外地区，公司在沈阳
沈北道义区也取得了后续项目，楼面地价约为 1000 元/平米。具体情况如下表所示。
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单位：万平米，亿元
地上规划面 可售商品房 配建保障房
序号 项目位置 权益比例 总用地面积 总地价
积 面积 面积
大兴生物医药基地
1 49% 11.08 19.52 17.51 0 13.8
12#15#
2 通州台湖镇 017# 50% 3.90 9.13 5.74 3.2 7.8
3 通州台湖镇 014# 50% 4.98 11.94 3.66 8.04 6.4
沈阳沈北道义区
4 100% 16.17 32.22 31.68 0 3.2
3#
合 计 36.13 72.81 58.59 11.24 31.2
按权益计算 26.04 52.32 44.96 5.62 17.06
截止报告期末，扣除全部已竣工面积及 2012 年已转让的海门理想城和烟台滨海广场
酒店项目，公司全部在建、拟建项目总规划建筑面积约 1622 万平米，其中在施面积
约 672 万平米，未开工面积约 950 万平米。总规划可售面积约 1416 万平米，扣除已
售面积 275 万平米，剩余可售面积 1141 万平米（参见：公司 2012 年度主要开发项
目生产经营情况表和公司 2013 年度主要开发项目生产计划情况表）。
6）商业地产业务稳步开局。商业地产公司于 2012 年 6 月注册成立并开始正式运营，
确定了“持有型物业经营+商业项目开发”的业务模式，首批商业项目收购计划如期
执行。
7）公司品牌声誉稳步提升。报告期内获评 2012 沪深房地产上市公司“综合实力
TOP10”第七名、“财富创造能力 TOP10”第六名；荣获“2011 年度金牛上市公司百
强”, 成为北京地区唯一获此殊荣的地产公司；取得 2012 年度投资者保护指数主板
第四名，位列房地产开发经营类第一，成为入选前五名的唯一一家房地产公司。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 12,675,546,401.82 9,042,481,279.82 40.18
营业成本 7,399,853,768.28 4,170,954,024.59 77.41
销售费用 509,008,380.59 622,837,619.51 -18.28
管理费用 575,064,047.30 587,084,562.73 -2.05
财务费用 1,129,760,662.74 821,136,620.67 37.58
经营活动产生的现金流量净额 2,143,060,042.48 -5,871,096,674.85 136.50
投资活动产生的现金流量净额 -1,401,018,330.63 499,725,167.39 -380.36
筹资活动产生的现金流量净额 2,451,824,635.97 5,944,053,691.93 -58.75
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
北京首都开发股份有限公司 2012 年年度报告
公司报告期内营业收入同比增长 40.18%，主要因为公司已销售的房地产开发项目本
年实现竣工交用及结算面积大幅增加。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地、开发
房产销售 建 设 及 其 7,236,528,736.56 97.83 3,963,847,189.79 95.03 82.56
他
土 地 开 拆迁补偿
8,646,700.33 0.12 56,743,388.67 1.36 -84.76
发、转让 等
直接材料、
酒店物业
商品进价 151,871,787.33 2.05 150,363,446.13 3.61 1.00
经营等
等
合计 7,397,047,224.22 100 4,170,954,024.59 100 77.35
4、 费用
公司报告期内财务费用同比增长 37.58%，主要因为公司的融资规模增加，资金成本
较 2011 年有所增加。
5、 现金流
公司报告期内经营活动产生的现金流量净额同比增加 136.50%，主要因为房屋销售
等经营性现金流入增加；
公司报告期内投资活动产生的现金流量净额同比减少 380.36%，主要因为对外投资
增加；
公司报告期内筹资活动产生的现金流量净额同比减少 58.75%，主要是因为金融机构
借款增加的幅度小于归还金融机构借款的幅度。
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
公司企业愿景是致力成为\"中国最受信赖与尊敬的房地产企业\"，总体发展战略是致
力协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，并促进资本运营与产业经营的
良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发
周转速度，保证公司稳健、可持续发展。
2012 年，公司各类房地产项目开复工指标和销售指标均基本完成或超额完成按\"十
二五\"规划分解的年度经营任务，但由于报告期内保障房项目结算面积增高、项目整
体毛利率下降以及投资收益减少等原因，公司净利润指标同比有所下降。公司将加
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大战略执行力度，提高项目运作水平和企业管理水平，确保公司战略发展规划的顺
利实现。
(2) 其他
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公司 2012 年度主要开发项目生产经营情况表
单位：万平方米
总可售面积
项目类 规划建筑面 当年开复 当年新开 当年竣工 当年销售 累计销售面
序号 项目名称 权益（%） 占地面积 （不含车 累计竣工
别 积 工面积 工面积 面积 面积 积
库）
一、北京地区
（一）已竣工项目
1 首开康乃馨城 90 两限房 12.76 29.9 27.75 29.9 0 29.9 29.9 0.67 25.65
2 首开璞缇 96.88 商品房 2.82 14.99 11.33 0 0 0 14.99 2.88 10.96
3 首开北京苏活 96.88 商品房 17.24 14.62 13.42 0 0 0 14.62 5.25 12.26
4 首开铂郡 100 商品房 2.5 14.64 10.04 0 0 0 14.64 3.58 7.29
5 首开国风上观 100 商品房 9.45 24.89 17.48 0 0 0 24.89 1.47 16.98
6 首开智慧社 100 商品房 5.22 14.13 12.49 7.03 0 7.03 14.13 0 10.98
7 回龙观 F01 100 商业 3.09 5.5 4.4 5.5 0 5.5 5.5 0
回龙观 F03 东-1、
8 100 商业 3.32 6.56 4.99 6.56 0 6.56 6.56 0
东-2
小计 1 56.4 125.23 101.9 48.99 0 48.99 125.23 13.85 84.12
（二）在建项目
9 首开熙悦山一期 100 商品房 12.6 21.17 16.72 21.17 0 0 0 10.06 11.67
10 首开熙悦山二期 100 商品房 25.6 46.46 39.9 26.42 0 0 0 4.4 4.4
11 首开熙悦睿府 100 商品房 13.6 26.03 22.13 26.03 20.92 0 0 0
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12 首开璞缇公馆 96.88 商品房 4.24 18.82 11.96 17.03 17.03 0 0 1.21 1.21
13 紫芳园六区二组团 96.88 商业 4.4 5.76 3 2.01 2.01 0 0.07 0 0
14 首开璞缇墅 96.88 商品房 14.09 11.72 7 11.72 0 0 0 1.06 1.06
15 顺义洼子 96.88 保障房 3.8 6.88 5.5 6.88 6.88 0 0 0 0
16 首开常青藤 100 商品房 50.29 59.05 46.38 37.34 0 10 30.8 12.42 30.93
商品房、
17 首开国风美仑 100 14.73 29.69 24.3 29.69 0 0 0 5.15 5.15
回迁房
商品房、
18 于家务 A、C 地块 100 22.93 45.12 35.61 18.32 18.32 0 0 0 0
