公司代码：600322 公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2020年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
| 未出席董事职务 | 未出席董事姓名 | 未出席董事的原因说明 | 被委托人姓名 |
| 独立董事 | 李清 | 因公外出 | 毕晓方 |
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 天房发展 | 600322 | 不适用 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 张亮 | |
| 办公地址 | 天津市和平区常德道80号 | |
| 电话 | 022-23317185 | |
| 电子信箱 | tffz@sina.com |
公司其他业务主要包括已开发项目及公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。
（三）报告期内行业情况
报告期，国内国际形势严峻复杂，新冠肺炎疫情冲击严重，在中央财政、货币政策有效调控下，中国经济保持了较强韧性，“十三五”规划圆满收官。中央经济工作会议提出“房住不炒、因城施策”的政策指引和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控措施。各地因城施策，多个房价、地价出现波动的城市先后升级调控政策，力促市场回归理性。同时，国家明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚守调控底线。此外，金融政策持续收紧，融资环境变化显著，中小房企流动性压力有所增加。房地产行业资金监管从严，降低了房地产行业负债水平及相关金融风险，也为进一步落实房地产行业长效管理机制奠定了基础。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2020年 | 2019年 | 本年比上年 增减(%) | 2018年 | |
| 总资产 | 22,943,660,778.17 | 25,577,101,263.19 | -10.30 | 31,662,985,935.20 |
| 营业收入 | 2,752,869,629.47 | 9,564,470,926.23 | -71.22 | 3,401,413,515.70 |
| 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 | 2,728,322,488.94 | / | / | / |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -2,517,229,044.70 | 141,571,684.63 | -1,878.06 | 134,717,142.75 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -2,510,329,432.01 | 137,683,465.24 | -1,923.26 | 128,511,156.52 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 2,138,576,649.16 | 4,656,143,811.11 | -54.07 | 4,515,157,631.52 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 3,373,686,702.35 | 949,444,540.01 | 255.33 | 4,001,679,101.91 |
| 基本每股收益(元/股) | -2.2766 | 0.1280 | -1,878.59 | 0.1218 |
| 稀释每股收益(元/股) | -2.2766 | 0.1280 | -1,878.59 | 0.1218 |
| 加权平均净资产收益率(%) | -74.09 | 3.09 | 减少77.18个百分点 | 3.03 |
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 676,110,754.30 | 529,865,193.79 | 740,604,030.68 | 806,289,650.70 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 29,713,469.64 | -25,416,756.20 | 26,216,412.46 | -2,547,742,170.60 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | 29,603,387.80 | -25,737,230.83 | 25,587,977.31 | -2,539,783,566.29 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -103,438,455.41 | 1,471,075,908.46 | 1,725,025,225.37 | 281,024,023.93 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
| 截止报告期末普通股股东总数（户） | 64,817 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 63,711 | ||||||
| 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） | 0 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） | 0 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | 股东 性质 | |
| 股份 状态 | 数量 | ||||||
| 天津国有资本投资运营有限公司 | 181,537,240 | 181,537,240 | 16.42 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 天津房地产集团有限公司 | 0 | 149,622,450 | 13.53 | 0 | 质押 | 109,000,000 | 国有法人 |
| 冻结 | 149,622,450 | ||||||
| 重庆国际信托股份有限公司 | 35,164,724 | 35,164,724 | 3.18 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 上海锦江国际投资管理有限公司 | 0 | 11,999,100 | 1.09 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 游崇灏 | 9,191,750 | 9,191,750 | 0.83 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 刘壮成 | 8,215,200 | 8,322,200 | 0.75 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 潘成龙 | 0 | 5,679,610 | 0.51 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 重庆国际信托股份有限公司－渝信创新优势拾壹号集合资金信托 | 0 | 4,631,420 | 0.42 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 周吉长 | 4,000,000 | 4,000,000 | 0.36 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 廉河清 | 2,813,251 | 2,813,251 | 0.25 | 0 | 无 | 0 | 未知 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知前十名无限售条件股东之间、前十名股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。 | ||||||
| 表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 | |||||||
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额 | 利率 | 还本付息方式 | 交易场所 |
| 天津市房地产发展(集团)股份有限公司2013年公司债券 | 13天房债 | 122302 | 2014-4-25 | 2021-4-25 | 5.03186 | 8.90 | 本次公司债券每年付息一次，最后一期利息随本金一起支付。 | 上海证券交易所 |
| 天津市房地产发展(集团)股份有限公司2015年公司债券 | 15天房债 | 122421 | 2015-8-6 | 2020-8-6 | 0.03138 | 7.50 | 本次债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 | 上海证券交易所 |
| 天津市房地产发展（集团）股份有限公司非公开发行2015年公司债券 | 15天房发 | 125885 | 2015-8-5 | 2020-8-5 | 2 | 9.00 | 本次债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还本，最 | 上海证券交易所 |
| 后一期利息随本金的兑付一起支付。 | ||||||||
| 天津市房地产发展（集团）股份有限公司非公开发行2016年（第一期）公司债券（品种一） | 16天房01 | 135607 | 2016-7-7 | 2021-7-1 | 6.85 | 8.90 | 本次债券存续期内每年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日为上一个计息季度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）本期债券的兑付日为2021年7月1日。（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2019年7月1日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计息）。 | 上海证券交易所 |
| 天津市房地产发展 | 16天房02 | 135608 | 2016-7-7 | 2022-7-1 | 2.95 | 8.90 | 本次债券存续期内 | 上海证券 |
| （集团）股份有限公司非公开发行2016年（第一期）公司债券（品种二） | 每年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日为上一个计息季度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）兑付日为2022年7月1日。（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。），如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2019年7月1日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计息）。 | 交易所 | ||||||
| 天津市房地产发展（集团）股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第一期） | 19天房01 | 151467 | 2019-4-23 | 2022-4-23 | 7.5 | 8.90 | 本期债券利息按半年度支付，本金连同最后一期利息一并偿还。本期债券于每半年 | 上海证券交易所 |
度的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
截至本报告披露日，公司“13天房债”已按期完成了兑付及摘牌工作；“19天房01”已按期完成付息、回售工作；“16天房01”、“16天房02”已按期完成了季度付息工作。 “15天房债”、“15天房发”已按期完成了本息兑付工作。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
（1）13天房债
评级机构为：大公国际资信评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为AA-，债券评级结果为AA-。该公司于2021年2月10日披露了《大公下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体信用等级至A》的公告，对发行主体评级结果为A，债券评级结果为A。该公司于2021年4月12日披露了《大公关于将天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体信用等级下调至BBB+的公告》，对发行主体评级结果为BBB+，债券评级结果为BBB+。
（2）15天房债
评级机构为：中证鹏元资信评估股份有限公司。最新一期对发行主体评级结果为AA，债券评级结果为AA+。
（3）15天房发
评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为AA，债券评级结果为AA。
（4）16天房01
评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。该公司于2021年2月18日披露了《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》，对发行主体评级结果为AA-，债券评级结果为AA-。
（5）16天房02
评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。该公司于2021年2月18日披露了《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》，对发行主体评级结果为AA-，债券评级结果为AA-。
（6）19天房01
评级机构为：中证鹏元资信评估股份有限公司。该公司于2021年3月5日披露《中证鹏元关于下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体长期信用级别及“19天房01信用等级的公告”》，对发行主体评级结果为A，债券评级结果为A。
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
| 主要指标 | 2020年 | 2019年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 88.69 | 78.72 | 9.97 |
| EBITDA全部债务比 | -0.12 | 0.03 | -500.00 |
| 利息保障倍数 | -2.32 | 0.62 | -474.19 |
努力平衡资金、协调总包和施工单位，合理安排施工周期、全力抢抓工期，确保公司在施项目稳步推进。2020年，苏州吴侬里项目和盛庭花园百年宅等项目均保证了按期入住。
3、加大销售力度、促进项目回款
2020年，受新冠肺炎疫情影响，地产及金融政策持续收紧，地产市场形势下滑明显。公司密切关注市场动向，将互联网思维嵌入销售各环节，在疫情期间布局“线上+线下”销售模式，联合本部、苏州等多销售板块通力合作，主动进取开展各项推售、回款工作，着力提升各项目销售策略的预判性、快速性、有效性，全年公司（含全资、控参股子公司）完成销售面积24.95万平方米，签约转回款率超90%。2020年，销售现金回款是2019年度的1.8倍。在克尔瑞房产信息统计中，公司2020年上半年在天津市房企销售额排名中名列第九，全年在天津市房企商品房销售流量金额排行中名列第十五。
4、创新盘活思路、发挥资产效益
2020年租赁及资产盘活工作受疫情及形势影响，公司齐心协力，多措并举，全年完成租赁面积3.78万平方米，全年的合同履约率为95%以上，实现租金收入5726.48万元。
在存量资产盘活方面，公司拓展盘活思路，探索“新路径、新方法、新模式”， 以创新方式将存量优质车库资产推向市场，将长寿公寓、美域兰庭、美域华庭等组团车库进行整体经营承包转让，全年完成盘活销售合同额近1亿元。
5、斩获国家奖项、助力品牌建设
公司在苏州开发建设的心著华庭项目荣获第九届（2019-2020年度）中房协“广厦奖”和“2020中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”两项国家级奖项。两个国家级奖项充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司在异地开发建设的项目树立了良好口碑，并在一定程度上形成了社会品牌效应，促进了苏州社会公众对公司及苏州城市公司开发建设产品的认可度，进一步提升了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。
6、扩展探索渠道、增加项目储备
2020年度，一方面，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情况，密切保持与相关部门协调沟通。另一方面，公司以“天津市飞地治理”为契机，深入挖掘公司历史项目潜力，寻找有待开发利用的土地资源。此外，公司亦在积极筹划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。
7、深化制度改革、搭建人才梯队
报告期，公司认真贯彻落实市国资委要求，深入推进三项制度改革，顺利完成了公司层面的组织架构优化、人才优化和管理优化。公司本部的职能部室由17个部室缩减为15个，运营效率有效提升；顺利完成了中级管理人员的竞聘工作，为实现干部年轻化奠定了基础。
8、完善治理结构、提升规范水平
报告期，公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。公司于2020年4月结合监管要求修订了《内部控制手册（2020版）》等制度文件。2020年5月，公司按期完成了第十届董事会、监事会换届选举及高级管理人员聘任工作。报告期内，公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习新《证券法》、新《股票上市规则》等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。
9、积极互动沟通、保障合法权益
公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照《投资者关系管理办法》扩展沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者专线电话、通过“e互动”平台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟通交流，充分听取投资者的意见和诉求，增进投资者对公司生产经营情况的了解，保障投资者的合法权益。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
重要会计政策变更：
2017年7月5日，财政部修订发布了《企业会计准则第14号—收入》财会[2017]22号（以下简称“新收入准则”）。根据财政部要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行。根据前述规定，并经公司九届四十四次董事会会议、九届十三次监事会会议于2020年4月28日审议通过，公司自2020年1月1日起开始执行“新收入准则”。
根据“新收入准则”修订，公司需对原采用的相关会计政策进行相应调整。修订后的收入准则将现行的收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型；以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准；对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引；对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。根据新旧准则衔接规定，公司自 2020 年 1 月 1 日起执行新准则，不涉及对公司以前年度的追溯调整。
首次执行“新收入准则”调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况如下表列示：
合并财务报表
单位：元 币种：人民币
| 项目 | 2019年 12 月 31日 | 2020年 1 月 1 日 | 调整数 |
| 资产： | |||
| 其他流动资产 | 525,835,939.12 | 498,767,961.19 | -27,067,977.93 |
| 负债： | |||
| 预收账款 | 1,726,554,659.08 | 23,511,380.34 | -1,703,043,278.74 |
| 合同负债 | 1,629,944,703.49 | 1,629,944,703.49 | |
| 应交税费 | 356,056,541.04 | 361,184,644.01 | 5,128,102.97 |
| 其他流动负债 | 619,764.86 | 41,522,259.21 | 40,902,494.35 |
| 项目 | 2019年 12 月 31日 | 2020年 1 月 1 日 | 调整数 |
| 资产： | |||
| 其他流动资产 | 53,874,382.00 | 53,833,166.43 | -41,215.57 |
| 负债： | |||
| 预收账款 | 22,324,882.00 | 21,158,946.00 | -1,165,936.00 |
| 合同负债 | 1,124,720.43 | 1,124,720.43 |
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共21户，其中二级子公司18户、三级子公司3户，详见本附注“在其他主体中的权益”。本期纳入合并财务报表范围的主体与本期初相比三级子公司减少1户，详见本附注“合并范围的变更”。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：郭维成
2021年4月30日