2014 年年度报告
公司代码：600266 公司简称：北京城建
北京城建投资发展股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈代华、主管会计工作负责人储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以总股数156,704万股为基数，每10股派发现金股利2.7元（含税），预计支付红利
42,310.08万元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 33
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 43
第八节 公司治理........................................................................................................................... 53
第九节 内部控制........................................................................................................................... 56
第十节 财务报告........................................................................................................................... 57
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 187
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常 用 词 语 释 义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司
城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司
兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司
城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司
大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司
兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司
世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司
成都公司 指 北京城建成都地产有限公司
兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司
青岛京城 指 青岛京城房地产开发有限公司
青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司
首城公司 指 北京首城置业有限公司
兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司
重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司
兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司
海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司
新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司
国信证券 指 国信证券股份有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告
期内经营情况的讨论与分析的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京城建投资发展股份有限公司
公司的中文简称 北京城建
BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT &
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司的外文名称缩写 BUCID
公司的法定代表人 徐贱云
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二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
北京市朝阳区北土城西路11号 北京市朝阳区北土城西路11号
联系地址
城建开发大厦 城建开发大厦
电话 （010）82275538 （010）82275598
传真 （010）82275598 （010）82275598
电子信箱 zhangcaiguang@bucid.com liwei@bucid.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城
公司年度报告备置地点
建投资发展股份有限公司董事会秘书部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 北京城建
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1998 年 12 月 30 日
注册登记地点 北京市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 京税证字 110108633715698
组织机构代码 63371569-8
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（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2013 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来主营业务的变化情况
1998 年，公司上市时所在行业为建筑业。2001 年公司进行了资产置换，资产置换后所在行业
是房地产业，主要经营范围包括：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、
木材、建筑材料、机械电器设备等。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 北京海淀区海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼
内） 办公地址
12 层
签字会计师姓名 马宁、赵玮
名称 中信建投证券股份有限公司
北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E
办公地址
报告期内履行持续督导职责的 座 3层
保荐机构 签字的保荐代表
吕晓峰、郭瑛英
人姓名
持续督导的期间 2014 年 8 月 18 日至 2015 年 12 月 31 日
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2013年 2012年
本期比上
主要会计数
2014年 年同期增
据
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
营业收入 10,011,047,447.62 10,343,718,663.95 7,692,225,491.44 -3.22 6,948,772,720.91 6,683,980,314.36
归属于上市
公司股东的 1,372,788,811.44 1,321,567,636.67 1,284,374,807.88 3.88 1,106,200,597.25 1,094,868,120.63
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 1,139,606,785.01 1,255,349,567.51 1,247,781,514.85 -9.22 994,185,227.96 1,006,980,840.98
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 -6,106,030,729.65 -3,685,624,316.33 -4,181,083,491.33 -65.67 -483,266,843.70 1,393,297,626.94
量净额
2013年末 本期末比 2012年末
上年同期
2014年末
末增减（
调整后 调整前 调整后 调整前
%）
归属于上市
公司股东的 15,666,043,644.72 8,896,234,443.35 8,531,779,045.07 76.10 7,856,201,635.10 7,522,939,065.61
净资产
总资产 50,351,931,500.64 38,722,990,363.49 36,256,809,903.56 30.03 33,711,971,796.21 30,008,907,812.25
(二) 主要财务指标
2013年 2012年
本期比上年同
主要财务指标 2014年
调整后 调整前 期增减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 1.11 1.49 1.44 -25.50 1.24 1.23
稀释每股收益（元／股） 1.11 1.49 1.44 -25.50 1.24 1.23
扣除非经常性损益后的基本
0.92 1.41 1.40 -34.75 1.12 1.13
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 减少2.62个百
13.1 15.72 15.94 12.97 15.44
（%） 分点
扣除非经常性损益后的加权 减少4.07个百
10.87 14.94 15.49 11.66 14.21
平均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明：
报告期，公司对前期报表进行了追溯调整，原因是：1、报告期内，公司从控股股东城建集团
收购其持有的新城公司 100%股权，属同一控制下企业合并；2、执行 2014 年财政部新颁布的会计
准则。
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二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2014 年金额 （如 2013 年金额 2012 年金额
适
用）
非流动资产处置损益 166,544,237.44 21,847,492.18 48,838,070.25
计入当期损益的对非金融企业收取
3,612,943.74 513,433.33 537,749.91
的资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司
61,647,071.97 35,457,212.15 25,721,169.39
期初至合并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值
100,000.00
准备转回
采用公允价值模式进行后续计量的投资
56,365,633.75 2,668,430.48 57,225,900.79
性房地产公允价值变动产生的损益
受托经营取得的托管费收入 7,544,889.66 4,685,586.84 5,341,192.57
除上述各项之外的其他营业外收入
-3,172,484.70 -1,668,503.30 4,277,524.26
和支出
少数股东权益影响额 -1,711,460.45 10,750,232.21 -738,853.43
所得税影响额 -57,748,804.98 -8,035,814.73 -29,187,384.45
合计 233,182,026.43 66,218,069.16 112,015,369.29
三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
投资性房地产 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44 145,932,735.25 57,033,225.11
合计 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44 145,932,735.25 57,033,225.11
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）2014 年房地产市场回顾
2014 年，中国经济步入新常态，作为国民经济支柱产业之一的房地产进入调整期，各项指标
增速出现明显放缓甚至下滑。从宏观政策看，调控的市场化与金融调节的软刺激相互作用，使房
地产市场经历了下跌、筑底、企稳三部曲。从土地市场看，受供应影响，土地成交量大幅下降，
但出让金却依然不低，地块单价一直维持在高位，土地获取成本进一步提高。从市场形势看，房
地产投资增幅创五年来新低，新开面积缩小，多渠道营销、去库存成为房地产企业主旋律，各主
流房企纷纷采取了降价促销、以价换量等多种营销手段。
（二）报告期内总体经营情况
截至报告期末，公司总资产 503.52 亿元，归属母公司股东的权益 156.66 亿元。报告期，公
司实现营业收入 100.11 亿元，同比减少 3.22%；归属母公司股东净利润 13.73 亿元，同比增长 3.88%。
1.土地拓展成效显著。成功摘得青岛李沧、三亚红塘湾旅游度假区、北京门头沟永定镇三个
项目，取得动感花园项目二级开发资格，总规划建筑面积 55.63 万平方米。望坛项目被列为北京
市棚户区改造重点项目。平各庄、马池口项目一级开发和雪花项目收储的各项工作顺利推进。
2.融资工作取得突破。通过非公开发行股票成功从资本市场获得 39 亿元资金。公司取得银行
借款 46.49 亿元，信托资金 26 亿元，总计筹措金融机构资金 72.49 亿元，有效保证了公司开发所
需资金。
3.股权投资收益初显。完成了三亚樾城、乐健医疗的股权转让和新城公司、成都公司的股权
收购，启动了对江苏航科的股权收购和增资工作。国信证券成功上市并正式在深交所挂牌后，公
司股价一路飙升，市值最高达到了近 400 亿元。目前公司对外投资企业 9 家，总投资额 12.45 亿
元，2014 年取得现金分红 1.49 亿元。
4.做产品能力逐步增强。全过程成本管理和目标成本管理已由试点阶段向所有在手项目推广。
集采平台建设取得重大进展，电缆、涂料和电梯三项主材实现了集中采购。产品级配标准和标准
化售楼处开始在动感花园项目试点实施。全年入住 7222 户，入住面积 66.48 万平方米。
5.房屋销售全力突围。面对房地产市场的深度调整，在公司层面采取了签订销售责任状、开
展促销售专项劳动竞赛多种形式，加强销售管理力度，理顺销售流程，强化营销推广。销售系统
推出了电商、团购、房展会、文化营销等多种促销手段，持续推广项目和公司品牌。
6.商业地产整合提速。公司现有经营性物业面积 19.23 万平方米，其中，小区配套商业 63%，
写字楼 21%，公租房 16%。一方面继续加大了现有商业业态的升级改造，另一方面更注重新商业项
目品质提升，探讨商业地产模式。
7.管理提升稳步推进。重点在业绩导向的绩效考核和项目全过程考核、对标管理、项目后评
估、信息化建设、内部审计等方面进行了强化提升，各项基础管理工作落实到位。
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（三）经营中的困难和问题
1.政策和市场研究力度仍需加强。总体来说，对市场的研判和反应速度不够快，对行业发展
的把握需进一步增强。
2.标准化运营尚需提速。对二级项目标准化执行尚需强化，须对项目进行深耕细作，加强产
品系列化、业务流程的精细化建设，推动基于产品细节和操作规范的标准化建设。
3.能力建设亟待提高。公司运营管控能力、资源配置能力、产品研发能力、成本管控能力仍
需继续强化和提升。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 10,011,047,447.62 10,343,718,663.95 -3.22%
营业成本 6,541,330,508.22 6,905,687,955.07 -5.28%
销售费用 284,357,418.58 251,329,181.93 13.14%
管理费用 484,895,410.52 398,265,499.01 21.75%
财务费用 135,825,817.54 193,145,541.15 -29.68%
经营活动产生的现金流量净额 -6,106,030,729.65 -3,685,624,316.33 -65.67%
投资活动产生的现金流量净额 -342,870,249.09 -96,174,854.21 -256.51%
筹资活动产生的现金流量净额 7,694,472,645.37 3,354,053,403.70 129.41%
研发支出
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年减少 3.22%。报告期房地产行业营业收入比上年减少 4.22%，
主要是因为报告期公司发生同一控制下企业合并，新城公司上一年度营业收入纳入合并范围。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 11,151.54 万元，占全年营业收入 1.11%。
3 成本
(1) 成本分析表
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单位：元
分行业情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
比例(%) 比例(%)
例(%)
土地成本、
房地产开发 6,318,674,220.20 96.60% 6,709,252,708.84 97.16% -5.82%
建安成本等
物业管理 人工成本等 184,732,484.52 2.82% 137,908,035.32 2.00% 33.95%
拆迁 拆迁成本等 3,745,521.14 0.06% 33,909,658.10 0.49% -88.95%
房屋租赁成
房屋租赁及其他 34,178,282.36 0.52% 24,617,552.81 0.36% 38.84%
本等
分产品情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
比例(%) 比例(%)
例(%)
土地成本
房地产开发 6,318,674,220.20 96.60% 6,709,252,708.84 97.16% -5.82%
建安成本等
物业管理 人工成本等 184,732,484.52 2.82% 137,908,035.32 2.00% 33.95%
拆迁 拆迁成本等 3,745,521.14 0.06% 33,909,658.10 0.49% -88.95%
房屋租赁
房屋租赁及其他 34,178,282.36 0.52% 24,617,552.81 0.36% 38.84%
成本等
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额为 184,980.41 万元，占全年采购金额的 27.54%。
4 费用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 | 北京城建投资发展股份有限公司年报 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-03-28 |
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| 附件：公告原文 |
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