北京城建投资发展股份有限公司
2012 年年度报告
2013 年 3 月
2012 年年度报告
目 录
第一章 重要提示 ............................................................................................................................. 1
第二章 公司情况简介 ...................................................................................................................... 2
第三章 主要财务数据和指标 .......................................................................................................... 4
第四章 董事会报告 .......................................................................................................................... 6
第五章 重要事项 ............................................................................................................................ 27
第六章 股份变动及股东情况 ........................................................................................................ 31
第七章 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................................................ 35
第八章 公司治理 ............................................................................................................................ 46
第九章 内部控制 ............................................................................................................................ 49
第十章 财务会计报告 .................................................................................................................... 51
第十一章 备查文件目录 ............................................................................................................ 133
2012 年年度报告
第一章 重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告
内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无
保留意见的审计报告。
四、 公司董事长徐贱云、总经理李文及财务总监肖红卫郑重声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
公司拟以总股数 88,920 万股为基数，每 10 股派发现金股利 3.7
元（含税），预计支付红利 32,900.4 万元，不进行资本公积转增资
本。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、报告期内公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金
情况。
七、报告期内公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
八、重要风险提示：公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，
敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与
分析的内容。
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第二章 公司情况简介
一、公司法定中文名称：北京城建投资发展股份有限公司
公司法定中文名称缩写：北京城建
公司英文名称：BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT &
DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司英文名称缩写：BUCID
二、公司法定代表人：徐贱云
三、公司董事会秘书：张财广
电话：（010）82275538
传真：（010）82275533
E-mail：zhangcg@bucid.com
公司证券事务代表：李威
电话：（010）82275598
传真：（010）82275533
E-mail：liwei@bucid.com
联系地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
四、公司注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 20 层
公司办公地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
邮政编码：100029
公司国际互联网网址：www.bucid.com
公司电子信箱：tz@bucid.com
五、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券时报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：
www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开
发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部
六、公司 A 股上市交易所：上海证券交易所
公司 A 股简称：北京城建
2012 年年度报告
公司 A 股代码：600266
七、公司上市以来，主营业务的变化情况
1998 年，公司上市时所在行业为建筑业。2001 年公司进行了资
产置换，资产置换后所在行业是房地产业，主要经营范围包括：房地
产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑
材料、机械电器设备等。
八、公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
九、其他相关资料
公司首次注册登记日期：1998 年 12 月 30 日
公司首次注册登记地点：北京市工商行政管理局
公司法人营业执照注册号：110000005200596
公司税务登记号码：京税证字 110108633715698
公司组织机构代码证号：63371569-8
公司聘请的境内会计师事务所名称：信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：北京市东城区朝阳门
北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师：张昆，成岚
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第三章 主要财务数据和指标
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2011 年 本期比 2010 年
上年同
主要会计数据 2012 年
调整后 调整前 期增减 调整后 调整前
(%)
营业收入 6,683,980,314.36 5,246,498,062.03 5,246,498,062.03 27.40 4,646,202,491.98 4,646,202,491.98
归属于上市公司股东的
1,094,868,120.63 839,002,684.39 855,470,599.70 30.50 1,216,784,474.13 1,201,148,140.16
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 1,006,980,840.98 852,613,498.97 845,647,666.01 18.11 864,561,546.12 857,726,261.99
利润
经营活动产生的现金流
1,393,297,626.94 -333,457,348.38 -333,457,348.38 517.83 210,731,862.16 210,731,862.16
量净额
2011 年末 本期末 2010 年末
比上年
2012 年末
调整后 调整前 同期末 调整后 调整前
增减(%)
归属于上市公司股东的
7,522,939,065.61 6,600,698,543.13 5,895,157,427.58 13.97 6,076,059,137.44 5,205,874,605.40
净资产
总资产 30,008,907,812.25 22,930,986,583.25 21,990,415,239.49 30.87 18,640,057,566.95 17,951,025,261.44
基本每股收益（元／股） 1.2313 0.9435 0.9621 30.5 1.3684 1.3508
稀释每股收益（元／股） 1.2313 0.9435 0.9621 30.5 1.3684 1.3508
扣除非经常性损益后的
1.1325 0.9589 0.951 18.11 0.9723 0.9646
基本每股收益（元／股）
增加 1.83
加权平均净资产收益率
15.44 13.61 15.19 个百分 22.25 22.35
（%）
点
扣除非经常性损益后的 增加
加权平均净资产收益率 14.21 13.83 15.01 0.38 个 15.81 15.96
（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 48,838,070.25 11,229,557.24 444,109,242.63
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 537,749.91 400,000.00 4,472,798.83
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产 1,863,901.96
公允价值产生的收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
57,225,900.79 -34,230,701.80 11,734,733.12
公允价值变动产生的损益
受托经营取得的托管费收入 5,870,292.57 5,119,391.26 3,024,090.91
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,277,524.26 -3,139,014.32 6,119,557.16
少数股东权益影响额 325,126.32 -9,140.83 408,200.00
所得税影响额 -29,187,384.45 5,155,191.91 -117,645,694.64
合计 87,887,279.65 -13,610,814.58 352,222,928.01
三、 采用公允价值计量的项目
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单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
投资性房地产 1,701,969,667.58 1,984,392,065.47 282,422,397.89 57,225,900.79
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第四章 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1．2012 年房地产市场分析
2012 年是房地产市场形势复杂多变的一年。在经历了低迷、平
稳回升和翘尾过程之后，大部分房地产企业基本上完成了预期目标。
国家统计局数据显示，全国商品房销售面积 11.13 亿平方米，比上年
增长 1.8%。商品房销售额 64,456 亿元，比上年增长 10%。一二线城
市销售增长率远高于全国平均水平。公司认为，造成市场回暖原因主
要有四个方面：一是稳增长的政策面逐渐形成，各地政府为稳定经济
对房地产实施了微调。二是大部分房地产企业积极采取以价换量的措
施，推盘规模及促销力度大幅增加。三是央行连续两次下调人民币存
贷款基准利率和存款准备金率，从一定程度上刺激了住房消费。四是
住房刚性需求逐步释放，购房者的心理预期发生转变。从土地市场来
看，也印证了这一观点。上半年土地市场较为冷清，下半年房地产企
业开始补充库存，土地成交溢价率也逐步上升。
2.2012 年经营情况分析
公司总资产 300.09 亿元，归属母公司股东的权益 75.23 亿元。
经营回款 91.94 亿元，同比增长 41.44%；实现营业收入 66.84 亿元，
同比增长 27.40%；营业利润 18.88 亿元，同比增长 8.88%；归属母公
司股东净利润 10.95 亿元，同比增长 30.50%。
（1）房地产板块
房屋销售刷新纪录。2012 年，公司实现销售面积 62.43 万平方
米，同比增长 41%；销售额 100.05 亿元，同比增长 54%。在“2012
年北京市房企销售排行榜”上排名第一。在新浪网“北京楼市销售
2012 年月度排行榜”上名列前茅。公司被新浪网评为“北京地区最
具品牌价值企业”。
土地拓展成绩显著。2012 下半年，公司紧抓市场机遇，获得了
亦庄经济技术开发区项目和海南三亚红塘湾旅游度假区项目，购置金
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额共计 27.77 亿元，规划建筑面积共计 39.7 万平方米。动感花园项
目土地一级开发基本完成。此外，积极跟踪北京周边成规模住宅项目
和天津、山东、江西等外埠项目。
工程建设扎实推进。2012 年，北京 7.21 暴雨为工程建设造成巨
大困难。公司狠抓总控计划管理，倒排建设工期，强化责任落实，实
现开复工规模 246.17 万平方米，其中新开 62.05 万平方米，竣工 99.53
万平方米。荣获北京市结构长城杯金奖 5 项，北京市结构长城杯银奖
22 项，北京市保障性安居工程优秀工程 1 项，成都市优质结构工程
奖 1 项。实现确认收入面积 41.51 万平方米。
龙樾系列强势推出。2012 年，公司在北京、重庆、成都推出了
“北京城建龙樾”产品系列。这是公司在居住型、改善型住宅产品
基础上，围绕“品质人生”的品牌理念，经过十年探索形成的高端
产品系列。龙樾系列提炼出品牌、规划、建筑等九大价值基石和一百
余项技术要点，形成了强制性标准和推荐性标准。品牌建设也确立了
“整体策划，南北互动，组合宣传”的推广策略。
（2）对外投资板块
公司不断加强投资企业监管，股权投资的流动性明显增强，投资
项目增值效应逐渐显现。报告期内，对外股权投资成本 13.6 亿元；
实现投资收益 2.92 亿元。投资板块准（拟）上市的有国信证券、北
科建、中科招商、锦州银行和乐健医疗等 5 家企业，投资额 8.22 亿
元，占股权投资额的 62.89%。中科招商所投资企业股票陆续解禁，
国信证券上市处于证监会审批流程落实反馈意见阶段，锦州银行上市
处于证监会审批流程初审阶段。
（3）商业地产板块
积极整合现有商业地产，部分实现委托经营，租金有较大幅度提
高。总规模达到 17.42 万平方米，同比增长 25%；租金收入 0.85 亿
元。泰和国际大厦完成租赁交接；首城国际项目商业签定购买合同；
世华水岸地下车库实现委托管理；清河嘉园和富海中心完成招租；清
友园 4 号楼准备重张开业；北苑易事达广场商业运营步入良性循环；
筑华年项目公租房完成租赁。
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（4）企业管理回顾
合理调整内部管理架构，设立了商业地产事业部，调整了成本控
制部、客户服务部的业务职能，提升了城承物业公司的管理层级。积
极清理“四级企业”，调整了天银地热、青岛公司的股权结构，注销
了华恒置地公司。转让了海南中投公司股权。
有序推进内部控制建设，对公司管理制度进行了全面梳理，公司
决策科学性、总部管理系统性和子公司运行管控合理性进一步增强。
在第二十七届北京市企业管理现代化创新成果评比中，公司两项管理
成果《情景营销的构建与实施》、《精品设计与成本控制创新》分获一、
二等奖。
着力强化全过程成本控制。成立了全案策划管理中心，建立了全
过程成本管理体系，推出了项目全案策划管理模块（PMO 系统），积
极开展 ERP 成本管理软件试点工作。
积极履行社会责任。2012 年 7 月 21 日，北京市遭遇了 60 年不
遇的特大暴雨，公司上下紧急行动，及时启动防汛救灾预案，迅速开
展防汛抢险救灾工作。在施项目和物业小区安全度过讯期。同时，积
极响应北京市物业协会号召，抽调精干力量组成救援队奔赴房山救
灾，排水 4000 立方米，圆满完成了工作任务。
3.经营中存在的矛盾
（1）政策、市场与发展的矛盾长期存在。房地产市场调控基调
未变，需要进一步加强市场研判，以准确把握市场发展趋势。
（2）资金与发展的矛盾仍需着力解决，股权和债券融资受政策
限制进展缓慢。
（二） 主营业务分析
1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,683,980,314.36 5,246,498,062.03 27.40
营业成本 3,454,399,028.97 2,206,926,682.54 56.53
销售费用 206,858,081.39 183,135,657.42 12.95
管理费用 315,246,786.51 331,241,474.81 -4.83
财务费用 46,190,290.90 62,640,827.32 -26.26
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流
1,393,297,626.94 -333,457,348.38 517.83
量净额
投资活动产生的现金流
4,523,421.55 21,700,630.62 -79.16
量净额
筹资活动产生的现金流
1,294,382,970.03 741,587,237.79 74.54
量净额
2.收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年增加 27.40%。报告期房地产行
业营业收入比上年增长 28.4%，主要是因为结转收入项目规模增加。
(2)主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 25,839.27 万元，占
全年营业收入 3.87%。
3.成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地成本、建安
房地产开发 3,337,156,606.01 96.75 2,095,975,320.48 95.66 59.22
成本等
物业管理 人工成本等 86,544,039.77 2.51 85,319,352.40 3.89 1.44
污水处理材料
污水处理 11,141,761.93 0.32 9,883,734.72 0.45 12.73
人工费等
拆迁 拆迁成本等 14,470,738.69 0.42 100.00
土地成本、建安
合计 3,449,313,146.40 100.00 2,191,178,407.60 100.00 57.42
成本等
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地成本、建安
房地产开发 3,337,156,606.01 96.75 2,095,975,320.48 95.66 59.22
成本等
物业管理 人工成本等 86,544,039.77 2.51 85,319,352.40 3.89 1.44
2012 年年度报告
污水处理材料
污水处理 11,141,761.93 0.32 9,883,734.72 0.45 12.73
人工费等
拆迁 拆迁成本等 14,470,738.69 0.42 100.00
土地成本、建安
合计 3,449,313,146.40 100.00 2,191,178,407.60 100.00 57.42
成本等
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额为 150,766.69 万元，
占全年采购金额的 42.93%。
4.费用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 206,858,081.39 183,135,657.42 12.95
管理费用 315,246,786.51 331,241,474.81 -4.83
财务费用 46,190,290.90 62,640,827.32 -26.26
所得税 522,605,867.31 455,968,102.72 14.61
5.现金流
单位：元
变动比
科目 本期数 上期数 原因
例（%）
本期销售回款额
经营活动产生的现金流量净额 1,393,297,626.94 -333,457,348.38 517.83
增加
本期投资活动现
投资活动产生的现金流量净额 4,523,421.55 21,700,630.62 -79.16
金流量减少
本期银行借款较
筹资活动产生的现金流量净额 1,294,382,970.03 741,587,237.79 74.54
上期增加
（三）行业、产品或地区经营情况分析
1. 主营业务分行业、分产品情况
单位:元
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开发 6,443,657,178.73 3,337,156,606.01 48.21 28.04 59.22 -10.14
物业管理 115,033,283.20 86,544,039.77 24.77 -4.53 1.44 -4.42
污水处理 19,657,940.00 11,141,761.93 43.32 13.02 12.73 0.14
拆迁 26,744,980.00 14,470,738.69 45.89 100.00 100.00 45.89
2012 年年度报告
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开发 6,443,657,178.73 3,337,156,606.01 48.21 28.04 59.22 -10.14
物业管理 115,033,283.20 86,544,039.77 24.77 -4.53 1.44 -4.42
污水处理 19,657,940.00 11,141,761.93 43.32 13.02 12.73 0.14
拆迁 26,744,980.00 14,470,738.69 45.89 100.00 100.00 | 北京城建投资发展股份有限公司2012年年度报告(修订版) （下载公告） |
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| 公告日期:2013-09-07 |
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