北京城建投资发展股份有限公司
2013 年半年度报告
公司董事长：徐贱云
2013 年 8 月
2013 年半年度报告
目 录
第一章 重要提示 ............................................................................................................................. 1
第二章 公司情况简介 ...................................................................................................................... 2
第三章 主要财务数据和指标 .......................................................................................................... 4
第四章 董事会报告 .......................................................................................................................... 5
第五章 重要事项 ............................................................................................................................ 17
第六章 股份变动及股东情况 ........................................................................................................ 21
第七章 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................................................ 23
第八章 财务会计报告 .................................................................................................................... 24
第九章 备查文件目录 .................................................................................................................... 95
2013 年半年度报告
第一章 重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报
告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、公司半年度报告未经审计。
四、公司董事长徐贱云、总经理储昭武及财务总监肖红卫郑重声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
公司拟以总股数 88,920 万股为基数，每 10 股派发现金股利 3.7
元（含税），预计支付红利 32,900.4 万元，不进行资本公积转增资
本。2013 年 6 月 25 日公司召开 2012 年年度股东大会，中小股东代
表参加了会议，审议通过了利润分配方案。公司利润分配方案将于
2013 年 8 月底前实施完成。
六、报告期内公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金
情况。
七、报告期内公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
八、重要风险提示：公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，
敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与
分析的内容。
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第二章 公司情况简介
一、公司法定中文名称：北京城建投资发展股份有限公司
公司法定中文名称缩写：北京城建
公司英文名称：BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT &
DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司英文名称缩写：BUCID
二、公司法定代表人：徐贱云
三、公司董事会秘书：张财广
电话：（010）82275538
传真：（010）82275533
E-mail：zhangcg@bucid.com
公司证券事务代表：李威
电话：（010）82275598
传真：（010）82275533
E-mail：liwei@bucid.com
联系地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
四、公司注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 20 层
公司办公地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
邮政编码：100029
公司国际互联网网址：www.bucid.com
公司电子信箱：tz@bucid.com
五、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券时报》
登载公司半年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：
www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建
开发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部
六、公司 A 股上市交易所：上海证券交易所
公司 A 股简称：北京城建
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公司 A 股代码：600266
七、其他相关资料
公司首次注册登记日期：1998 年 12 月 30 日
公司首次注册登记地点：北京市工商行政管理局
公司法人营业执照注册号：110000005200596
公司税务登记号码：京税证字 110108633715698
公司组织机构代码证号：63371569-8
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第三章 主要财务数据和指标
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一）主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 2,755,800,105.19 1,515,273,810.80 81.87
归属于上市公司股东的净利润 490,136,649.88 392,293,674.62 24.94
归属于上市公司股东的扣除非经常
490,558,607.90 346,319,103.72 41.65
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -7,588,376.95 1,748,511,155.96 -100.43
本报告期末比上年
主要会计数据 本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 7,684,166,747.36 7,522,939,065.61 2.14
总资产 32,107,322,717.76 30,008,907,812.25 6.99
（二）主要财务指标
本报告期比上年同期
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.5512 0.4412 24.94
稀释每股收益（元／股） 0.5512 0.4412 24.94
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.5517 0.3895 41.65
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.310 5.772 增加 0.538 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
6.315 5.095 增加 1.22 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 8,413.33
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 254,606.67
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
-36,116.83
产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -870,469.45
少数股东权益影响额 60,716.69
所得税影响额 160,891.57
合计 -421,958.02
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第四章 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1.房地产市场回顾与展望
2013 年年初，国务院出台了房地产调控的“国五条”政策，开
启了今年楼市调控的序幕。这是继 2009 年 12 月楼市开始全面调控以
来的又一轮新政，“限价、限购、限贷”的标准和范围更加严格和具体
化，投资性需求成为调控的重点。3 月份，各地“国五条”实施细则
的出台，表明了中央坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策不动摇、
力度不放松，坚决打击投资投机性购房的决心。
下半年，政府严格调控之下全国房地产市场各项指标增速同比明
显减缓，房价快速上涨势头得到一定程度的遏制，但热点城市庞大的
刚需及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期。此外，新一届政
府对房地产市场调控的思路也在逐步转变，保障房、房产税、土地制
度改革等齐头并进，房地产调控长效机制的建立将逐步落到实处。所
有这些，都将对下半年的房地产市场产生深远的影响。
对于下半年的房地产市场，公司依然保持谨慎的乐观：
一是房地产政策虽然日趋严格但逐渐明朗化。
从近期银行流动性短缺的事情来看，新一届政府执政理念正在发
生着转变，“去行政化”风格明显，由此推及房地产市场，政策在逐
渐明朗化。国务院明确提出支持居民家庭首套自住购房，对房地产市
场发展做出公开表态，无疑是对房地产政策面的利好，尽管首套房利
率已不太可能进一步放松，但是至少不会在下半年再度收紧。
二是土地市场有望维持供销两旺的局面。
自本轮调控正式展开以来，房地产企业在购地环节表现谨慎，土
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地储备规模处于历史低位。而与此相反，房地产市场销售量和销售金
额都出现了大幅度的提升，房地产企业对土地的需求明显加大。由于
历年来土地出让节奏均为下半年供地量明显高于上半年，在销售持续
旺盛，开发商补库存需求高涨的情况下，预计下半年的土地市场能够
维持供销两旺的局面。
三是一二线城市房价上涨趋势仍有可能持续。
CRIC 数据显示，5 月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其
中北京、广州、深圳和南京 4 个城市当前的消化周期已经降至 6 个月
的供求红线附近。而从新增供应来看，2012 年全国新开工面积增速
全年出现负增长，截止到今年 5 月这一指标也仅仅回升到 1.0%，由
此判断：供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制
下房价不会出现大幅度的增长，但是政策允许范围内的涨价项目也将
出现。
四是刚需市场热度不减。
对于一二线城市来说，每年新增的商品住宅供应量远远低于不断
膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的刚需
市场。另外一方面，由于 2011-2012 年小户型的去库存量一直保持高
位，导致企业手中的刚需产品储备一直处于不足的状态，预计 2013
年这一部分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。
五是保障性安居工程建设仍在提速。
近期，财政部接连下发文件，拨付 1015 亿元支持保障房建设，
其中公租房建设获取资金最多，达到 580 亿元，其次为城市棚户区改
造，为 355 亿元，廉租房获得 80 亿元。按照目标计划，今年全国将
建成 470 万套保障房，保障房建设资金的陆续到位将较大幅度拉动房
地产业的投资。
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2.报告期内经营情况
报告期内，营业收入 27.55 亿元，同比增加 81.87%；实现利润总
额 7.67 亿元，同比增加 14.56%；归属于母公司净利润 4.9 亿元，同
比增加 24.94%，主要是报告期内公司实现收益结转的项目规模增加
所致。
（1）房地产开发与销售
抓拓展加强土地储备。公司按照土地储备的整体布局，逐步加大
在北京周边和一二线城市拿地力度。上半年成功竞得大兴魏善庄镇两
块土地，总用地面积 28.86 万平方米，建设用地面积 14.27 万平方米，
地上规划建筑面积 27.52 万平方米。成功获得了顺义平各庄一级开发
项目，总用地面积 40.95 万平方米，规划建筑面积 44.89 万平方米。
一级开发项目动感花园完成了征地拆迁结算，其他地块正在密切关注
中。截止目前，公司在手二级开发项目 17 个，规划建筑总面积 642
万平方米，一级开发项目 3 个，规划建筑面积 155.89 万平方米。
抓销售实施多措并举。公司密切关注政策的细微变化，时刻把握
市场走势，以开展促销售专项劳动竞赛为载体，持续发挥总部的监督、
指导和服务职能，持续加强品牌推广，加大品牌整合推广力度，强化
销售系统建设，加强项目售价的管控和指导。在售项目共实现销售面
积（不含车库面积）32.63 万平方米，签约额 39.02 亿元，回款 39.16
亿元。
抓建设坚持过程管控。总控计划管理在所有项目中全面铺开，技
术质量管理、现场安全管理和文明施工管理到位，在施工程质量均处
于受控状态，安全生产责任落实到位。公司上半年在施开发项目包括
世华龙樾、世华泊郡、徜徉集、上河湾、平谷汇景湾、外埠项目等共
12 个，开复工总面积 205.71 万平方米，其中，新开 58.84 万平方米，
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竣工 8.9 万平方米。
抓品牌提升产品品质。产品研发立足完善产品线，积极开展专题
研究，初步完善了建筑立面数据库、单元户型数据库。\"北京城建龙
樾湾\"系列产品形成了包含 9 大价值基石、140 个技术要点的品质报
告，产品系列初步成型。公司二级开发的新项目全面实施全案策划管
理，定期上报项目开发投资进展和关键节点进展情况。对正在运营的
项目实施后评估，有效评价项目各环节运营情况，为后续项目提供借
鉴。不断研究和探讨物业公司在公司产品链上的战略和管理定位，理
清发展思路，提高物业公司的自我经营能力。
抓融资开辟多种渠道。公司继续加强多渠道融资，获得中国农业
银行总行 30 亿元集团整体授信，重庆龙樾湾和密云上河湾两项目在
授信范围内的房地产开发贷款已有实质性推进。公司同西藏信托签署
了总额为 3 亿元的结构性融资，款项已全部投入到成都龙樾湾项目。
利用泰和国际大厦抵押取得了 2.4 亿借款。通过公司担保，世纪鸿城
公司取得建信信托 10 亿元贷款。
抓入住确保客户满意。公司逐步加强入住保障工作，初步建立起
了入住保驾体系，通过强化入住管理、实施内部验房、引入第三方验
房机构等举措，确保了业主平稳、顺利入住，提升客户入住体验，增
强客户满意度。
（2）对外投资
公司继续优化对外投资结构，转让了所持北京城建环保投资发展
有限公司 100%股权和北京城建一建设发展有限公司 10%股权。对多
个环保节能、新材料项目进行了深入研究，寻找新的投资方向。公司
上半年取得投资收益 1.36 亿元。根据各参股企业 2012 年度利润分配
方案，公司上半年取得现金分红 3430 万元。
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（3）自持物业经营
通过完善商业地产整合方案，加大对外招商力度，实现租赁面积
20242.3 平方米。北苑综合市场经过改造和重新招商，已顺利开业。
筑华年公租房项目总体运转正常，收费率达到 82%。海南三亚红塘湾
项目聘请了专业顾问公司为红塘湾项目酒店物业策划顾问，总体策划
单位招标工作顺利完成，为项目的后期开展奠定了基础。
（4）企业管理
结合对政策、市场、行业发展趋势的合理研判，对 2013-2015 年
度公司发展战略各主要指标和公司旗下各板块、各项目主要指标进行
了测算规划，完成了相关战略规划指标的修订工作，为公司的发展指
明了方向。立足转型升级、降本增效、风险控制的需要，制定了\"管
理提升年\"实施方案，提出了专项提升措施，重点开展了内控体系建
设和计划运营、成本和销售管理 ERP 系统建设。大力开展人力资源
规划，实施了专业技术工程（管理）师任职制度。强化法律事务管理，
建立防范法律风险工作机制。严格资金管理，提升资金周转效率。开
展公司内部审计，提高效益、防范风险。
3.经营中的困难和问题
（1）对政策和市场的把握、研究和判断能力需进一步增强。
（2）多元化融资渠道还需要进一步拓宽。
（3）项目开发周期还需要进一步加快。
4.下半年经营规划
下半年，要进一步加大政策研究和市场监控分析，着力提高周转
速度，向时间要效益，向运营要利润，增强信心，迎接挑战，经得住
市场形势变化的考验。继续贯彻落实公司董事会工作部署，深入开展
“管理提升年”活动，以融资、拿地、做产品为重点，着力打造“一
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体两翼”协调发展的新局面，全面完成各项工作任务。
（1）房地产开发与销售
适时扩大土地储备。下半年继续积极跟踪北京市土地储备交易中
心推出的地块，密切研究土地市场变化，力争通过招拍挂的方式在北
京购置 1-2 个新项目。积极推进在手一级开发项目，争取尽快入市。
继续尝试与资源型企业、行业垄断公司合作经营等模式，拓展公司拿
地手段。适时进入二线省会城市。
切实加大销售力度。房屋销售是下半年工作的重中之重，要持续
跟踪政策变化，敏锐判断下半年房地产走势，通过加快开发节奏，加
大政策房、存量房的销售力度，加快资金回笼。理顺销售管理流程，
加强对子公司销售工作的指导、监督、协调和服务。继续开展“促销
售”专项劳动竞赛，优化销售策略。强化销售团队管理，加大对销售
代理公司的考核管理力度，促进合理销售。确保亦庄海梓府、密云上
河湾、平谷汇景湾、天津南湖一号、青岛项目年内实现销售回款。
积极推进项目建设。加快在手项目的开发速度，加强开发总控计
划过程控制，确保开发总控计划的顺利实施。积极开展施工图设计管
理及技术管理工作，确保项目符合产品定位与工程质量要求。加大密
云上河湾、顺义顺悦居、重庆龙樾湾、亦庄海梓府、天津南湖一号、
平谷汇景湾的施工建设，保证工程质量和各节点进度按期完成。注重
交用环节，规范入住流程，做好风险防范。
持续提高做产品能力。全面推广“北京城建龙樾湾”系列产品，
提高产品市场品牌价值。继续开展产品配置标准研究工作，完善产品
研发数据库，开展对建筑新材料、建筑节能技术等方面的专题研究。
大力推进竣工项目后评估工作，纠正被评估项目运营中出现的问题，
提高项目的投资效益，为未来的项目决策提供依据。加强现有规模上
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的物业管理，提升管理能力和水平。继续突出对企业品牌和产品品牌
的宣传，展示“北京城建地产”的品牌形象。
继续优化公司融资结构。在巩固好银行融资渠道的前提下，密切
关注房地产市场再融资政策，关注保障房建设融资政策，为多方筹措
资金做好准备。挖掘公司商业地产资源，争取在商业地产贷款方面取
得新突破。
（2）对外投资
加强对外投资板块的管理，优化调整投资结构，继续跟踪国信证
券、锦州银行上市进展，做好各项沟通配合工作。加强对朝阳产业的
研究，继续寻找新的、有发展潜力的投资项目。
（3）自持物业经营
加大对酒店建造、运营和管理方面的研究，加强品质提升及价值
管理，尽快实现分类定级和统一经营。加强在手商业的整合、招商、
租赁和管理，扩大经营规模，创造盈利空间。
（4）企业管理
深入开展“管理提升年”活动，不断增强公司的管理能力，提升
公司战略运营能力和水平。全面推进计划运营、成本、销售管理 ERP
系统建设，确保年内全面完成系统在公司总部及 8 家子公司、14 个
开发项目的上线运行工作。优化法律事务管理，防范法律风险。加强
企业综合治理，为企业的发展营造良好的氛围。
5.未来发展风险防范
坚持落实派出董、监事和高管书面述职报告和重大事项报告制
度。坚持资金统一管理制度，合理配置资金资源，提高资金使用效率，
发挥内部资金调控的作用。坚持内部审计制度，积极开展内控制度和
社会责任履行情况评审。加强企业重大经营决策、投融资的法律论证
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和审查。高度重视企业维稳工作，创造和谐安定的发展氛围。
（二） 主营业务分析
1.财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,755,800,105.19 1,515,273,810.80 81.87
营业成本 1,667,502,386.34 401,878,566.94 314.93
销售费用 70,746,063.33 55,256,575.84 28.03
管理费用 142,750,013.57 117,355,341.50 21.64
财务费用 41,024,758.61 21,767,922.93 88.46
经营活动产生的现金流量净额 -7,588,376.95 1,748,511,155.96 -100.43
投资活动产生的现金流量净额 189,463,175.25 -536,304.86 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 779,567,125.82 95,200,309.54 718.87
公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司营业收入同比增加 81.87%，利润同比增加 26.67%，主要是
公司结转收入项目规模增加所致。
公司营业成本同比增加 314.93%，主要是各项目结转成本增加所
致。
公司销售费用、管理费用分别同比增加 28.03%和 21.64%，主要
是项目数量、规模增加所致。
公司财务费用同比增加 88.46%，主要是银行借款金额增加所致。
报告期项目投入增加导致经营活动产生的现金流量净额减少。
（三）行业、产品或地区经营情况分析
1. 主营业务分行业、分产品情况
单位:元
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开发销售 减少 37.43
2,615,932,830.42 1,587,768,056.23 39.30 86.68 386.95
收入 个百分点
增加 5.39
物业管理收入 75,933,536.73 71,929,703.29 5.27 19.65 13.21
个百分点
减少 2.24
拆迁收入 8,035,840.02 6,436,958.95 19.90 38.79 42.77
个百分点
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2.主营业务分地区情况
单位:元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 2,498,997,168.21 70.15
重庆 199,883,138.96 不适用
成都 1,021,900.00 100.00
（四）核心竞争力分析
1、发展战略日益清晰。公司战略管理逐步得到贯彻和落实，经
营管理思路进一步明确，业务板块进一步优化，着力打造以商品住宅
开发、销售为主体，以对外股权投资和商业地产开发经营为两翼的“一
体两翼”协调发展的新局面。
2、管理水平持续提升。公司总部职能定位逐步明朗，运营能力
逐步增强，各子公司管理界定逐步清晰，经营管理能力逐步提升。通
过全面实施总控计划管理、强力推行全案策划、加强全过程成本管理
以及项目后评估等措施，公司的管理水平得到了不断地提升。
3、资源整合能力增强。公司不断健全法人治理结构，保证公司
决策的快速高效和经营计划的有效实施。积聚了良好的资金、人才、
管理、品牌等资源，具备较好的区域布局、产品结构和成本优势，为
公司持续、健康发展奠定了基础。
4、品牌影响力日益扩大。公司的行业地位和影响力不断提升，
荣获\"2013 中国房地产开发企业 500 强\"第 32 名、\"2013 中国房地产
开发企业经营绩效 10 强\"第 3 名、\"2013 中国房地产开发企业责任地
产 10 强\"第 3 名，\"2013 沪深上市房地产公司综合实力、财富创造能
力、财务稳健性 TOP10\"，房地产行业信用评价 AAA 级企业，所属成
都公司荣获\"全国工人先锋号\"。
（五）投资状况分析
1.对外股权投资总体分析
报告期内公司股权投资额为 5,250.00 万元，比上年同期增加
2,250.00 万元，增加的比例为 75%。
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占被投资公司权
被投资的公司名称 主要经营活动 备 注
益的比例(%)
报告期内，公司出资 5000
北京城建（海南）地产有限公司 房地产开发
万元成立
报告期内，公司增资 250
北京城建重庆物业管理有限公司 物业经营
万元
2.持有金融企业股权情况
最初投资金 期初持股 期末持股 期 末 账 面 价 报告期损益 会计核
所持对象名称 股份来源
额（元） 比例（%） 比例（%） 值（元） （元） 算科目
国信证券股 份 长期股
127,400,000 4.90 4.90 127,400,000 34,300,000 股权认购
有限公司 权投资
锦州银行股 份 长期股
260,000,000 3.446 3.446 260,000,000 0 股权认购
有限公司 权投资
合计 387,400,000 / / 387,400,000 34,300,000 /
3.非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1）委托理财情况
报告期内公司无委托理财事项。
（2）委托贷款情况
报告期内公司无委托贷款事项。
4.募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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5.主要子公司、参股公司分析
（1）主要子公司分析 单位：万元
主要子公司名称 业务性质 主要产品 注册资本 持股比例 总资产 净资产 营业收入 净利润
房地产开 北苑家园、筑华
北京城建兴华地产有限公司 65,000 100.00% 1,143,788.02 295,618.92 49,931.00 16,500.53
发经营 年、世华龙樾
房地产开 首城国际中心、
北京首城置业有限公司 10,000 50.00% 548,128.87 193,864.36 77,253.04 13,766.21
发经营 首城南湖壹号
房地产开
北京世纪鸿城置业有限公司 世华泊郡 5,000 100.00% 475,851.68 29,489.30 117,374.50 23,982.92
发经营
（2）主要参股公司分析 单位：万元
本企业
本企业 在被投
主要参股公司 期末资产总 期末负债总 期末净资产 本期营业收
企业类型 业务性质 注册资本 持股比 资单位 本期净利润
名称 额 额 总额 入总额
例（%） 表决权
比例（%）
北京科技园建设 基础设施开发、建
（集团）股份有限 股份有限公司 设；房地产开发， 200,000.00 14.00 14.00 1,782,987.03 1,225,018.46 557,968.57 277,561.26 46,956.61
公司 销售商品房
投资高新技术产业
深圳市中科招商创
有限责任公司 和其他技术创新产 40,000.00 30.00 30.00 127,525.01 40,256.14 87,268.87 0 5,851.15
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