北京万通地产股份有限公司 2013 年年度报告
北京万通地产股份有限公司
2013 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计
报告。
四、 公司负责人许立、主管会计工作负责人徐晓阳及会计机构负责人（会计主管人员）石
莹声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：利润分配预案为：以公
司 2013 年 12 月 31 日总股本 121,680 万股为基数，拟向全体股东每 10 股派发现金红利 0.7
元（含税），合计分配现金红利 8,517.6 万元。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ......................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 17
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 21
第八节 公司治理 ......................................................................................................................... 27
第九节 内部控制 ......................................................................................................................... 30
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 31
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 6
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
万通龙山 指 北京万通龙山置业有限公司
天津时尚 指 天津万通时尚置业有限责任公司
泰达万通 指 天津泰达万通房地产开发有限公司
万置公司 指 北京万置房地产开发有限公司
广厦富城 指 北京广厦富城置业有限公司
天津万华 指 天津万华置业有限公司
富铭置业 指 天津富铭置业有限公司
北京时尚 指 北京万通时尚置业有限公司
香河万通 指 香河万通房地产开发有限公司
成都时尚 指 成都万通时尚置业有限公司
天津正奇 指 天津万通正奇投资管理有限公司
万通龙山天地 指 北京万通龙山天地置业有限公司
北京英睿 指 北京万通英睿投资管理有限公司
天津万拓 指 天津生态城万拓置业有限公司
天津和信 指 天津和信发展有限公司
Vantone Investment 指 Vantone Investment Pte. Ltd.
成都万新新创 指 成都万新新创投资管理有限公司
香河物业 指 香河万通物业服务有限公司
昆山英睿 指 昆山英睿股权投资管理有限公司
北京佳成宁远 指 北京佳成宁远投资管理有限公司
北京睿通宁远 指 北京睿通宁远投资中心（有限合伙）
北京正远慧奇 指 北京正远慧奇投资管理有限公司
杭州万慧时尚 指 杭州万慧时尚投资管理有限公司
万通杭昀 指 杭州万通杭昀置业有限公司
万通正远 指 北京万通正远置业有限公司
天津正奇实业 指 天津中新生态城万通正奇实业有限公司
深圳万通英睿 指 深圳市万通英睿资产管理有限公司
杭州时尚 指 杭州万通时尚置业有限公司
上海万通新地 指 上海万通新地置业有限公司
三亚中体万通 指 三亚中体万通奥林匹克置业有限公司
万通深国投 指 万通深国投股权投资基金管理有限公司
万通地产公司、万通地产、本公司 指 北京万通地产股份有限公司
万通控股 指 万通投资控股股份有限公司
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中描述存在的风险，敬请查阅董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析
中可能面临的风险的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京万通地产股份有限公司
公司的中文名称简称 万通地产
公司的外文名称 Beijing Vantone Real Estate Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Vantone Real Estate
公司的法定代表人 许立
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 程晓晞 王渴
北京市朝阳区朝外大街甲 6 号 北京市朝阳区朝外大街甲 6 号
联系地址
万通中心写字楼 D 座 4 层 万通中心写字楼 D 座 4 层
电话 010-59070788 010-59071169
传真 010-59071159 010-59071159
电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com wangke@vantone.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区丹棱街 16 号海兴大厦 B 座 8233 房
公司注册地址的邮政编码
北京市朝阳区朝外大街甲 6 号万通中心写字楼 D
公司办公地址
座4层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.vantone.com
电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万通地产 600246 万通先锋
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2001 年年度报告公司基本情况。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1、2000 年 9 月 22 日，公司股票在上海证券交易所上市，经营范围为：加工销售玉米淀粉、
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黄粉、胚芽、饲料及收购玉米，主要产品为玉米淀粉、黄粉、胚芽等。
2、2001 年，公司经营范围变更为：农副产品、粮油制品的开发、加工、销售；房地产开发；
销售商品房；停车场建设及经营管理；自有房产的物业管理（含出租写字间）。
3、2006 年 12 月 30 日，公司经营范围变更为：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经
营管理。
4、2007 年 10 月 10 日，公司经营范围变更为：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经
营管理；信息咨询（不含中介）及技术咨询。
5、2012 年 6 月 4 日，公司经营范围为变更为：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经
营管理；信息咨询（不含中介）；技术咨询；劳务派遣；股权投资及管理；资产管理。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、2000 年 9 月 22 日，公司股票在上海证券交易所上市交易，控股股东为北京顺通实业公
司。
2、2004 年度，公司控股股东变更为北京万通星河实业有限公司。
3、2009 年度，公司控股股东变更为北京万通实业股份有限公司（2010 年 8 月 18 日更名为
万通投资控股股份有限公司）。
七、 其他有关资料
普华永道中天会计师事务所
名称
（特殊普通合伙）
中国上海市卢湾区湖滨路 202
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址 号企业天地 2 号楼普华永道中
心 11 楼
刘磊
签字会计师姓名
彭啸风
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
营业收入 3,299,251,176.00 4,070,526,092.00 -18.95 4,818,451,239.00
归属于上市公司股东的净
380,672,731.00 374,845,287.00 1.55 311,458,769.00
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 93,123,546.00 204,814,631.00 -54.53 293,760,612.00
润
经营活动产生的现金流量
-546,081,399.00 555,622,411.00 -198.28 721,030,268.00
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
3,730,870,109.00 3,522,907,709.00 5.90 3,293,982,598.00
资产
总资产 11,925,947,884.00 10,746,006,948.00 10.98 11,307,764,036.00
2013 年度 结果 计算依据
资产负债率（%） 64.73%
普华永道中天会计师事务所出具的公司 2013 年
有息负债率（%） 35.61%
度审计报告
货币资金占总资产比例（%） 19.47%
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3128 0.3081 1.53 0.2560
稀释每股收益（元／股） 0.3128 0.3081 1.53 0.2560
扣除非经常性损益后的基本
0.0765 0.1683 -54.55 0.2414
每股收益（元／股）
减少 0.47 个百
加权平均净资产收益率（%） 10.49 10.96 9.76
分点
扣除非经常性损益后的加权 减少 3.42 个百
2.57 5.99 9.20
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 311,930,945 134,903,847 -699,049
计入当期损益的政府补 28,888,077 61,779,697 41,372,634
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助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
除上述各项之外的其他
-3,527,207 -1,120,491 -3,516,824
营业外收入和支出
与本集团正常经营业务
无关的预计金融负债转 6,316,400
回的收益
少数股东权益影响额 -4,570,465 -10,064,188 -9,629,820
所得税影响额 -51,488,565 -15,468,209 -9,828,784
合计 287,549,185 170,030,656 17,698,157
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、 市场形势分析
2013 年，房地产行业政策保持宏观上的稳定，年初\"国五条\"及各地细则出台，继续坚持
调控不动摇；下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产
登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，三中全会提出的\"市场在资源配置中起决定性
作用\"的核心思想，引导着各地调控机制的稳步建立。在市场方面，房地产行业总体延续了
2012 年下半年以来的回暖态势，房地产开发投资相对稳定，全国商品住宅市场整体量价企
稳回升，同时市场呈现出分化特征，一、二线城市房地产市场持续回暖，成交量继续走高，
房价维持平稳上涨趋势，而部分三、四线城市商品住宅新增供应不断释放，库存持续积累，
市场相对低迷。
2013 年，国家统计局数据显示，全国房地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%；
其中，住宅投资 58,951 亿元，增长 19.4%。房屋施工面积 665,572 万平方米，比上年增长
16.1%；其中，住宅施工面积 48,6347 万平方米，增长 13.4%。房屋新开工面积 201,208 万平
方米，增长 13.5%，其中，住宅新开工面积 145,845 万平方米，增长 11.6%。商品房销售面
积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%；其中，住宅销售面积增长 17.5%，办公楼销售面
积增长 27.9%，商业营业用房销售面积增长 9.1%。商品房销售额 81,428 亿元，增长 26.3%；
其中，住宅销售额增长 26.6%，办公楼销售额增长 35.1%，商业营业用房销售额增长 18.3%。
房地产开发企业到位资金 122,122 亿元，比上年增长 26.5%。
2、报告期内经营业绩回顾
2013 年，在公司董事会的正确领导下，经营团队围绕转型与增长这一主题，遵循\"滨海
新区，美国模式、万通价值观和打造绿色公司\"的战略方针，巩固加强住宅业务、稳步有序
开发商用物业。
2013 年，公司总在施项目 13 个，在施面积 126 万平方米，销售面积 23.3 万平方米，签
约额 40.49 亿元。公司新增三块土地储备，分别为杭州良渚项目，规划面积为 8.3 万平方米；
天津生态城 19 号地，规划面积为 10.4 万平方米；北京怀柔杨家园项目，规划面积为 10.3
万平方米。公司租金收入为 1.62 亿元，其中万通中心 D 座租金为 349 元/月/米，出租率 100%。
2013 年，公司充分发挥融资杠杆作用、解决拿地前端的融资需求，全面助力公司投资
业务推进的规模与节奏，全年完成创新融资 10 亿元，综合杠杆 1:2.2，通过融资获取的新项
目地上建筑面积合计 18.6 万平米,分别为怀柔杨家园项目（融资规模 5 亿元，融资成本第一
年 12%，第二年 13%）和杭州良渚项目（融资规模 5 亿元，融资成本 13.19%）。
2013 年，公司通过合理化整体开发标准周期及有效运营决策会议机会、激励机制等管
控，新获得项目开发周期目标 10-12 个月，其中生态城 19 号地实现获取土地到开盘 7 个月，
达到行业标杆水平。报告期内，公司在建造管理、目标成本与动态成本管理、客户满意度及
客服创新、流程与信息化建设和建立优化区域平台等多方面取得提升，增强了公司的整体运
营效率。
报告期内，公司实现营业收入 329,925 万元，比上年减少 18.95%；实现归属于母公司
所有者的净利润 38,067 万元，比上年同期增长 1.55%。截至 2013 年 12 月 31 日，公司净资
产 373,087 万元，比上年增加 5.9%。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,299,251,176.00 4,070,526,092.00 -18.95
营业成本 2,022,470,719.00 2,749,206,199.00 -26.43
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销售费用 128,266,650.00 122,405,093.00 4.79
管理费用 169,290,303.00 173,716,421.00 -2.55
财务费用 154,249,097.00 93,394,154.00 65.16
经营活动产生的现金流量净额 -546,081,399.00 555,622,411.00 -198.28
投资活动产生的现金流量净额 1,187,989,686.00 294,412,943.00 303.51
筹资活动产生的现金流量净额 86,744,697.00 -863,182,108.00 110.05
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本年结转项目收入规模小于上年，因此导致营业收入减少。
(2) 主要销售客户的情况
本集团前五名客户营业收入的总额为 199,404,904 元，占本集团全部营业收入的比例为
6.05%，具体情况如下：
占本集团全部营
营业收入（元）
业收入的比例
金牛新都会某购房客户 51,914,996 1.57%
天津广厦富城某购房客户 45,367,020 1.38%
天津广厦富城某购房客户 38,601,390 1.17%
上游国际某购房客户 33,612,530 1.02%
台北某客户营销顾问费 29,908,968 0.91%
合计 199,404,904 6.05%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 上年同期金 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 占总成本
项目 额 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产销售 房地产 1,974,850,602 97.76 2,702,621,577 98.31 -26.93
物业出租 物业出租 45,166,976 2.24 46,573,012 1.69 -3.02
4、 费用
本年因基金信托退出而新增相关融资成本导致财务费用增加。
科目 2013 年度(元) 2012 年度(元) 同比增减
销售费用 128,266,650 122,405,093 4.79%
管理费用 169,290,303 173,716,421 -2.55%
财务费用 154,249,097 93,394,154 65.16%
5、 现金流
科目 2013 年度(元) 2012 年度(元) 同比增减
经营活动产生的现金流量净额 -546,081,399 555,622,411 -198.28%
投资活动产生的现金流量净额 1,187,989,686 294,412,943 303.51%
筹资活动产生的现金流量净额 86,744,697 -863,182,108 110.05%
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 5.72
房地产销售 3,097,997,179 1,974,850,602 36.25 -20.88 -26.93
个百分点
增加 8.08
物业出租 162,328,064 45,166,976 72.18 25.13 -3.02
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 1,815,523,119 15.75
香河地区 13,123,138
天津地区 518,814,112 -72.24
川渝地区 912,864,874 50.07
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
应收账款 77,031,883 0.65 1,565,322 0.01 4,821
预付账款 596,711,938 5.00 486,684,194 4.53
其他应收款 199,254,753 1.67 581,406,706 5.41 -66
存货 6,027,945,479 50.54 4,539,895,859 42.25
一年内到期
的非流动资 81,932,174 0.69
产
长期应收款 160,974,420 1.35 227,898,297 2.12 -29
长期股权投
572,782,762 4.80 434,623,725 4.04
资
递延所得税
199,643,468 1.67 143,467,290 1.34
资产
其他非流动
779,000,000 6.53 1,652,000,000 15.37 -5| 北京万通地产股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-03-15 |
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