2014 年年度报告
公司代码：600162 公司简称：香江控股
深圳香江控股股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）陈琳声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2014 年度公司（母公司数，下同）实现净
利润 5,795,129.69 元, 加母公司年初未分配利润 209,036,110.45 元，计提盈余公积
579,512.97 元，减 2013 年度现金分红 61,425,009.52 元，公司 2014 年底可供股东分配利润总
计为 152,826,717.65 元，资本公积余额为 216,332,361.25 元，盈余公积余额为 58,690,895.59
元。为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以截止 2014 年
12 月 31 日公司 767,812,619 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 1.1 元（含税）的利润分
配方案，共计分配利润 84,459,388.09 元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润
68,367,329.56 元，全部结转以后年度分配。同时,董事会提出不以资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 33
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 42
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 48
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 49
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 152
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、香江控股 指 深圳香江控股股份有限公司
南方香江 指 南方香江集团有限公司
深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证监局 指 深圳证券监管局
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第四节董事会报告”中“可能面对
的风险”的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司
公司的中文简称 香江控股
公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.Ltd
公司的外文名称缩写 HKHC
公司的法定代表人 翟美卿
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 舒剑刚
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园香江控股办公楼
电话 020-34821006
传真 020-34821008
电子信箱 shujiangang@hkhc.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元
公司注册地址的邮政编码 518000
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园香江控股办公楼
公司办公地址的邮政编码 511442
公司网址 http://www.hkhc.com.cn
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
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登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1994 年 1 月 30 日
注册登记地点 临沂地区工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 26714682-6
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化情况。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2002 年 12 月 25 日，公司控股股东山东工程机械集团有限公司(以下简称\"山工集团\")与南方
香江集团有限公司(以下简称\"南方香江\")签署《国有股转让协议》，山工集团将持有的公司国有
股 6,595 万股(占股份总数的 37.50%)中的 5,095 万股(占股份总数的 28.97%)转让给南方香江。股
权转让完成后，南方香江持有 5,095 万股，占公司股份总数的 28.97%，成为公司第一大股东。
2004 年，南方香江通过要约收购方式，收购公司股份 1,742 万股。至此，公司股份总数仍为
17,589 万股，其中南方香江持有 6,837 万股，占公司股份总数的 38.87%。
2005 年 3 月 25 日，经公司 2004 年度股东大会决议，公司以 2004 年末股份总数 17,589 万
股为基数，向全体股东以资本公积金每 10 股转增 10 股。本次转增方案实施后，股份总数变更为
35,178 万股。
2006 年 9 月 28 日，经公司 2006 年度第二次临时股东大会决议，公司以资本公积金向股权分
置改革方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每 10 股定向转增 1.6 股，合计转增
3,440.64 万股。本次转增方案实施后，股份总数变更为 38,618.64 万股, 其中南方香江持有 13,674
万股，占公司股份总数的 35.41%。
2006 年 12 月 15 日，公司名称由\"山东香江控股股份有限公司\"变更为\"深圳香江控股股份有
限公司\"，公司注册地址由\"山东临沂市金雀山路 17 号\"变更为\"深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四
楼 4106 室\"。根据公司 2007 年 8 月 13 日召开的 2007 年第二次临时股东大会决议，并经 2008 年
1 月 18 日中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕83 号《关于核准豁免南方香江集团有限公
司要约收购深圳香江控股股份有限公司股份义务的批复》、证监许可〔2008〕80 号《关于核准深
圳香江控股股份有限公司向南方香江集团有限公司发行新股购买资产的批复》的批准，公司向特
定对象南方香江发行 143,339,544 股人民币普通股，每股面值为人民币 1.00 元，用于购买南方
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香江持有的广州番禺锦江房地产有限公司(简称\"番禺锦江\")51%股权、保定香江好天地房地产开发
有限公司(简称\"保定香江\")90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司(简称\"成都香江\")100%
股权、天津市华运商贸物业有限公司(简称\"天津华运\")20%股权和增城香江房地产有限公司(简称\"
增城香江\")90%股权。至此，公司股份总数变更为 529,525,944 股，其中南方香江持有 280,079,544
股，占公司股份总数 52.89%。
根据 2008 年 10 月 13 日召开的第二次临时股东大会决议以及修改后章程的规定，公司以 2007
年末股份总数 529,525,944 股为基数，向全体股东以未分配利润每 10 股送 1.5 股红股、以资本公
积每 10 股转增 3 股。送股和转增方案实施后，公司股份总数变更为 767,812,619 股。
七、 其他有关资料
名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市黄浦区建安东路 222 号 30 楼
内）
签字会计师姓名 袁丰、蔡建斌
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期
比上
主要会计数据 2014年 2013年 年同 2012年
期增
减(%)
营业收入 4,407,408,455.54 2,919,744,791.63 50.95 2,689,513,165.15
归属于上市公司股东 256,183,335.42 192,433,192.04 33.13 30,690,972.05
的净利润
归属于上市公司股东 265,715,101.79 166,585,429.09 59.51 17,179,509.17
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 -369,458,469.43 -452,795,264.64 1,562,062,956.82
流量净额
本期
末比
上年
2014年末 2013年末 同期 2012年末
末增
减（%
）
归属于上市公司股东 1,808,584,306.51 1,613,711,227.33 12.08 1,447,954,325.08
的净资产
总资产 13,773,840,939.92 13,310,120,921.41 3.48 12,496,505,298.08
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.334 0.251 33.07 0.04
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稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基本每 0.35 0.22 57.27 0.02
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 14.97 12.57 增加2.4个百 2.15
分点
扣除非经常性损益后的加权平 15.53 10.88 增加4.65个百 1.21
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则
按国际会计准则调整的项目及金额：
按国际会计准则
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
单位:元 币种:人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则
按境外会计准则调整的项目及金额：
按境外会计准则
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2014 年金额 （如适 2013 年金额 2012 年金额
用）
非流动资产处置损益 10,668,248.13 52,192,230.92 51,540,598.79
计入当期损益的政府补助，但 2,597,622.62 1,645,621.93 4,502,619.36
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
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除同公司正常经营业务相关的 786,447.95 1,105,795.50 252,190.59
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外 -25,345,746.02 -20,662,269.14 -16,907,503.08
收入和支出
少数股东权益影响额 -293,196.53 -5,449,610.19 -9,288,106.58
所得税影响额 2,054,857.48 -2,984,006.07 -16,588,336.20
合计 -9,531,766.37 25,847,762.95 13,511,462.88
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内总体经营情况
1、商贸物流平台的建设和运营
为积极响应政府“十二五”科学规划发展大商贸、大流通的现代服务业和低碳经济的号召，
公司在商贸物流平台建设方面加大了投资力度，公司以国家确定的九大综合物流区域为依托，建
设家居商贸物流平台。目前，公司已在成都、香河、南京湾及长沙共四个点建立起了商贸物流平
台，公司将逐步加大在此业态的投资力度。2014 年商贸物流方面共计实现销售面积约 12 万平方
米、销售金额约 10 亿元。
2、房地产业务稳定发展
公司以打造生态自然高端环境形象社区的“锦绣香江”为品牌，开发环境优美、配套完善以
及优良物业管理的高品质产品，形成地产、建筑、教育优势互补、协同发展的良好发展格局。
2014 年番禺锦江、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江 、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦
绣香江、成都香江紫钻及南京湾等项目都有住宅项目推售，2014 年公司实现房地产销售面积约
18 万平方米、销售金额约 17 亿元。
3、物业管理方面
2014 年物业管理方面实现营业收入约 2.4 亿元。物业管理与运营方面，通过评估项目经营现
状和发展潜力，盘活部分闲置物业，提升物业租金，同时退出临沂等仅提供单纯基础性物业管理
且营运时间较长、后续需要投入大额维护成本的项目。目前公司物业在管面积超过 500 万平方米，
自持物业面积超过 33 万平方米。
4、教育产业方面
2014 年，在董事会领导的高度重视和校董会的正确领导下，教育产业旗下各类学校取得了良
好的社会效益，赢得了良好的品牌声誉。目前各学校不仅作为房地产开发项目的配套资源，为项
目销售提供了强有力的支持，而且经过多年自身办学模式探索，也形成了自己的特色和优势。
香江中学巩固了广州东部民办学校的领先地位，本届初三毕业班中考平均分名列增城市第一
名，本届高三 AP 班毕业生 68%被美国综合排名前 50 名的大学录取，100%进入美国综合排名前 100
名的大学；番禺香江育才实验学校虽然办学仅一年，但在 2014 年参加越秀区的期末统考就取得了
区第三名的优异成绩；翡翠小学 2014 年正式开办，顺利完成首届招生，为今后发展奠定了良好的
基础，为翡翠绿洲项目业主提供了十五年一贯制的教育条件。此外，番禺锦江项目三家幼儿园各
具特色，稳步发展。
2014 年管理工作回顾：
2014 年在董事会的正确领导下，公司管理层团结全体员工，按照年初确定的稳中求进工作总
基调，拼搏进取，取得了较好成绩，具体如下：
1、项目管理工作
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全面推行项目管理和总部服务前置工作，坚持“总部服务项目，项目服务营销，营销服务股
东利润和销售回款”的协同文化，落实总部和项目周沟通机制，通过现场和视频沟通等方式，及
时解决项目汇报的事项，提高了决策效率。
2、设计管理工作
在完成常规设计任务的同时，2014 年重点在四个方面做了提升和完善：一是有效落实了设计
前置的工作要求，拿地前开展设计工作，拿地后立即开展报建及建设工作，为项目缩短开发周期
提供有力保障；二是改善了设计研发部与项目公司、总部各专业的沟通，缩短了设计、开发、工
程问题的时效，并通过加强计划管理，有效地提升了设计计划完成率；三是严格执行限额设计和
推进设计成本优化工作，通过设计优化节省成本，并已取得了良好成效。
3、成本管理工作
重新调整和优化了团队，通过完善成本工作流程，加强计划管理和落实项目公司、总部成本
部制度化的沟通机制，实现了成本工作纵向系统管理。改进了外围业务管理，建立起咨询单位的
工作质量、工作进度、配合意识与咨询费用挂钩工作机制，效率、质量有跨越式的提高。
4、其他职能管理工作的成绩：
（1）人力资源工作：及时调整招聘策略，拓宽招聘渠道,尽最大努力满足项目不同发展阶段
对人员的需求。推行 “小部门、大项目”，整合总部和项目职能，将部分骨干管理人员下沉到项
目一线，充实了项目力量，提高了效率。绩效考核的时效性、针对性也有了一定提升。
（2）行政管理工作：积极推行办公管理统一化，认真落实总部行政部对全系统各单位的车辆
保险、财产保险、办公用品采购的统购工作；配合其他部门的业务工作，保证公司正常运营的同
时，有效控制行政成本。
（3）信息技术管理工作：立足业务需求，以 ERP 系统运营维护为工作重点，进行了持续性的
开发建设，成本合同结算功能、成本签证变更功能等新模块先后上线；销售系统管理功能进行深
度优化，达到了预期的工作目标。
（4）法律监察工作：落实事前、事中、事后法律风险控制机制，积极参与公司投融资、招投
标、合同谈判等工作，代表公司处理各类诉讼和仲裁案件，维护了公司利益，尤其在一系列突发
事件处理过程中发挥了专业作用。
（5）财务管理及会计核算工作：会计核算方面，2014 年我们强化了会计基础规范化，夯实
了会计核算基础，保证了公司会计信息披露的准确性、及时性；积极落实全面预算管理要求，做
到事前计划、事中控制、事后分析；参与项目处置的测算和谈判工作，为公司科学决策提供了依
据。
（6）审计内控工作：对外按计划完成了年度内控自查报告等系列外部合规性管理工作。对内
加强了内部工程、成本、营销等业务审计，完成工程款支付、CBD 项目营销费用、工程采购及招
投标等专项审计，推动各责任单位积极落实公司既定政策要求。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,407,408,455.54 2,919,744,791.63 50.95
营业成本 2,827,060,966.61 1,422,781,655.16 98.70
销售费用 202,206,214.89 186,365,444.74 8.50
管理费用 245,535,625.07 242,097,061.58 1.42
财务费用 129,938,207.23 93,507,359.33 38.96
经营活动产生的现金流量净额 -369,458,469.43 -452,795,264.64 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -47,149,373.42 -147,201,711.03 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 624,791,269.62 -145,200,856.83 不适用
研发支出
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2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
收入较上年同期增长 50.96%，主要原因是结转面积比上年增长，导致收入增长。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同 本期金额
本期占总
成本构成 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额
项目 成本比 期变动比 说明
(%)
例(%) 例(%)
商品房、商 地产开 1,805,353,902.87 63.86 1,188,020,006.30 83.50 51.96
铺及卖场 发成本
销售
商贸物流 商贸开 56,456,344.72 2.00 50,610,859.91 3.56 11.55
经营收入 发成本
土地一级 土地整 2,709,714.44 0.19
开发、工程 理及装饰
和装饰 成本
物业管理 物业服 154,607,676.77 5.47 137,356,323.86 9.65 12.56
及其他 务 及 其
他
商贸物流 商贸基 810,643,042.25 28.67 44,084,750.65 3.10 1,738.83
基地商业 地成本
物业销售
4 费用
变动幅度
报表项目 2014 年 2013 年 差异原因
(%)
销售费用 202,206,214.89 186,365,444.74 8.50 本期广告宣传费较上年同期数增加
管理费用 245,535,625.07 242,097,061.58 1.42 本期人力成本和财产税费较上年同期数增加
财务费用 129,938,207.23 93,507,359.33 38.96 本期借款利息费用化较上年同期数增加
5 现金流
科目 本期数 上期数 说明
经营活动产生的现金流量净额 -369,458,469.43 -452,795,264.64 本期预售金额较上年同期数减少
本期处置子公司收回金额较上年同期
投资活动产生的现金流量净额 -47,149,373.42 -147,201,711.03 数增加同时固定资产的购置较上年同
期减少
筹资活动产生的现金流量净额 624,791,269.62 -145,200,856.83 本期发行债券收到的现金增加
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本年利润来源仍来自于房地产销售利润，其中利润构成发生重大变动的板块主要是商贸物流
基地商业物业销售，该板块的净利润由去年的亏损变为今年盈利 1.82 亿，实现扭亏。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
（一）公司公开发行 2013 年公司债券的实施情况如下：
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1、公司于 2013 年 11 月 18 日召开 2013 年第四次临时股东大会，审议通过以下议案：①《关
于公司符合公司债券发行条件的议案》；②《关于发行公司债券的议案》；③《关于提请公司股
东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项的议案》。
3、公司于 2014 年 7 月 24 日召开 2014 年第一次临时股东大会，审议通过《关于调整 2013
年公司债股东大会决议有效期的议案》。
4、公司于 2014 年 9 月 23 日召开 2014 年第二次临时股东大会，审议通过以下议案：①《关
于延长公司公开发行 2013 年公司债券股东大会决议有效期的议案》；②《关于提请股东大会延长
授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项期限的议案》。
5、2014 年 10 月，公司发行不超过人民币 8 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证
监许可[2014]1046 号文核准。
6、公司于 2014 年 11 月 24 日召开 2014 年第三次临时股东大会，审议通过以下议案：①《关
于延长公司公开发行 2013 年公司债券股东大会决议有效期的议案》；②《关于提请股东大会延长
授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项期限的议案》。
7、公司于 2014 年 12 月 8 日发布《深圳香江控股股份有限公司 2013 年公司债券发行公告》，
该期债券发行总额为人民币 7 亿元，发行价格为每张人民币 100 元，采取网上面向社会公众投资
者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式。2014 年 12 月 10 日通过上海证券交易
所交易系统向社会公众投资者发行，网上发行时间为 2014 年 12 月 10 日，发行代码为 751981，
公司债券发行工作已于 2014 年 12 月 12 日结束。
（二）公司非公开发行 A 股股票的实施情况如下：
1、公司于 2013 年 12 月 17 日召开 2013 年第五次临时股东大会，审议通过以下议案：①《关
于公司符合非公开发行 A 股股票条件的议案》；②《关于本次非公开发行股票方案的议案》；③
《关于<深圳香江控股股份有限公司非公开发行股票预案>的议案》；④《关于<深圳香江控股股份
有限公司非公开发行股票募集资金运用可行性分析报告>的议案》；⑤《关于提请股东大会授权董
事会全权办理本次发行工作相关事宜的议案》。
2、2014 年 1 月 6 日，公司向中国证监会申报了 2013 年度非公开发行股票申请文件，并于 2014
年 1 月 13 日取得证监会下发的《中国证监会行政许可申请受理通知书》（第 140010 号）
3、鉴于公司部分项目用地需要整改及考虑调整募投项目等因素，经与保荐机构审慎分析，2014
年 4 月 28 日，公司第七届董事会第八次临时会议审议通过了《关于撤回 2013 年度非公开发行股
票申请文件的议案》，公司将根据董事会决议向中国证监会申请撤回 2013 年度非公开发行股票的
申请文件。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
公司已在本报告中描述了关于公司发展战略及计划的相关说明，敬请查阅“第四节董事会报告”
中“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”内容。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 比上年
（%）
减（%） 减（%） 增减（%）
商品房、 2,643,588,212.27 1,805,353,902.87 31.71 6.71 51.96 减少
商铺及 20.34
卖场销 个百分
售 点
商贸物 132,343,910.72 56,456,344.72 57.34 11.44 11.55 减少
流经营 0.04 个
收入 百分点
10 / 152
