北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2014 年年度报告
公司代码：600159 公司简称：大龙地产
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2014 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李绍林、主管会计工作负责人魏彩虹及会计机构负责人（会计主管人员）尚丹峰
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2014年度公司实现归属于母公司的净利润131,176,245.73元，加上年初未分配利润
796,021,695.46元， 2014年期末可供股东分配的利润927,197,941.19元。公司拟进行2014年度利
润分配，以2014年末830,003,232股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.50元（含税），共
计派发现金41,500,161.6元。
本年度不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 18
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 24
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 29
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 33
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 34
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................... 99
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、大龙地产 指 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
宁城老窖 指 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
大龙有限 指 北京市大龙房地产开发有限公司
大龙顺发 指 北京大龙顺发建筑工程有限公司
大龙城乡 指 北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
报告期、本报告期 指 2014 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“董事会报告”中“关
于公司未来发展的讨论与分析”部分。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
公司的中文简称 大龙地产
公司的外文名称 BEIJING DALONG WEIYE REAL ESTATE DEVELOPMENT
CO.,LTD
公司的外文名称缩写 D.L.real estate
公司的法定代表人 李绍林
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 马志方 王金奇
联系地址 北京市顺义区府前东街甲2号 北京市顺义区府前东街甲2号
电话 010-69446339 010-69446339
传真 010-69446339 010-69446339
电子信箱 mazhifang2005@tom.com wangjinqi808@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市顺义区府前东街甲2号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市顺义区府前东街甲2号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.dldc.com.cn
电子信箱 dldc@dldc.com.cn
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大龙地产 600159 G大龙
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2011 年 2 月 18 日
注册登记地点 北京市顺义区府前东街甲 2 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 78395432-8
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
经中国证监会批准，2005 年公司实施重大资产重组，宁城老窖的全部资产与北京市顺义大龙
城乡建设开发总公司所持有的大龙有限、大龙顺发、京洋房地产 3 家全部股权进行了等价置换。
公司的主营业务由酒类制造与销售变更为房地产开发和建筑工程施工。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1998 年 5 月，公司在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为宁城县国有资产管理局。
2005 年公司实施重大资产重组，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司通过资产置换方式持有
公司 53%的股权，成为公司控股股东。
七、 其他有关资料
名称 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 22 层
内）
签字会计师姓名 张恩军、张燕飞
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 同期增减 2012年
(%)
营业收入 1,217,448,252.97 676,659,021.31 79.92 285,304,050.20
归属于上市公司股
131,176,245.73 229,249,758.79 -42.78 -97,427,127.85
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 118,464,963.14 7,880,444.79 1,403.28 -98,956,459.61
损益的净利润
经营活动产生的现
294,028,733.48 1,045,981,185.37 -71.89 -383,612,334.23
金流量净额
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司股 2,130,331,840.41 1,999,155,594.68 6.56 1,769,905,835.89
东的净资产
总资产 3,003,508,928.99 3,344,790,502.68 -10.20 3,246,882,642.18
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.16 0.28 -42.78% -0.12
稀释每股收益（元／股） 0.16 0.28 -42.78% -0.12
扣除非经常性损益后的基本每 0.14 0.01 1403.28% -0.12
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.35 12.16 减少5.81个百 -5.36
分点
扣除非经常性损益后的加权平 5.74 0.42 增加5.32个百 -5.44
均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如 2013 年金额 2012 年金额
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适用）
非流动资产处置损益 -14,827.38 11,659.03 60,322.88
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收 1,173,706.40 295,489,909.50 1,984,909.40
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损 15,827,739.72
益项目
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少数股东权益影响额 -28,681.46 -256,862.40 -4,592.45
所得税影响额 -4,246,654.69 -73,875,392.13 -511,308.07
合计 12,711,282.59 221,369,314.00 1,529,331.76
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年以来，我国房地产市场步入调整阶段，总体呈现持续下滑态势。各地商品住宅高库存
和低去化率使供需矛盾日趋显著，房地产投资增速明显放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅
下降。下半年，大部分城市放开限购，央行松绑限贷政策，释放改善性需求，房地产市场有所回
暖。但市场整体供需矛盾依旧严峻，购房者信心仍明显不足，市场观望情绪严重。
面对严峻的宏观形势，在公司董事会的领导下，全体员工勇于担当、奋力拼搏，严抓项目建
设，规范内控管理，完善发展战略，抢抓机遇，为持续发展打稳基础。
报告期内，公司实现营业收入 12.17 亿元，比上年同期 6.77 亿元增长 79.92%；其中，房地
产项目结转营业收入 7.56 亿元，较上年同期 4.78 亿元增长 58.14%；利润总额 1.75 亿元，较上
年同期 3.13 亿元减少 44.02%，实现净利润 1.34 亿元，较上年同期 2.29 亿元减少 41.63%；归属
母公司净利润 1.31 亿元，较上年同期 2.29 亿元减少 42.78%。
截至 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 30.04 亿元，较年初 33.45 亿元减少 3.41 亿元；
负债总额 8.69 亿元，较年初 13.44 亿元减少 4.75 亿元；净资产 21.35 亿元，较年初 20.01 亿元
增加 1.34 亿元，其中归属于母公司的所有者权益为 21.3 亿元，较年初 19.99 亿元增加 1.31 亿元；
资产负债率为 28.92%，较年初减少 11.25 个百分点。
报告期内，公司结合当前宏观形势，在战略实施过程中不断进行完善，建立 5 年滚动发展战
略调整的长效机制。以“紧紧围绕三大转型升级，努力实现跨越发展”为总体发展思路，实施发
展理念转型升级、主导产业转型升级、区域布局转型升级。进一步深化战略管理、筹划重点项目、
强化核心能力、优化管理体系。统一思想意识、行动步骤、战略前瞻，推动公司可持续发展。
报告期内，公司根据上一年度内部审计与外部审计情况，严格按照内控规范制度及流程要求，
对工作流程及工作方式进行梳理、优化。同时深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情
况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的管理，报批
事项的审批效率都有了很大提高。
报告期内，公司无新开发项目，全年累计竣工面积 5.8 万平方米；项目预售面积 3.64 万平方
米，预售金额 3.37 亿元；实现销售面积 12.73 万平方米，销售金额 7.56 亿元；出租面积 4.35
万平方米，租金收入 1071.02 万元。截至报告期末，公司持有土地储备 19 万平方米；在建项目 1
个，在建土地面积 6.2 万平方米，建筑面积 27.6 万平方米。
项目方面，裕龙华府项目已完成竣工备案，全年实现签约 28 套，签约金额 8639 万元；共计
认购 4200 平方米，认购收入 1.04 亿元。中山项目一期工程已完工，全年共计认购 2.4 万平方米，
完成认购收入 1.2 亿元，项目累计认购 12.5 万平方米，占总销售面积的 63%，累计完成认购收入
6.1 亿元。二期项目的各项前期手续正在办理中。新城 9 号地保障性住房项目成功选房 998 套（其
中已完成交房 995 套），实现销售收入 2.45 亿元（其中已于 2013 年度结转销售 2.24 亿元），剩
余房源已办理完成政府回购手续,回购款 3.04 亿元已收迄。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,217,448,252.97 676,659,021.31 79.92
营业成本 1,009,646,867.28 535,479,116.75 88.55
销售费用 8,795,869.43 9,690,166.00 -9.23
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管理费用 55,870,483.05 49,728,108.29 12.35
财务费用 -3,035,176.62 -287,744.64 -954.82
经营活动产生的现金流量净额 294,028,733.48 1,045,981,185.37 -71.89
投资活动产生的现金流量净额 -34,657,842.66 -347,288,397.69 90.02
筹资活动产生的现金流量净额 -422,210,579.17 -365,232,943.05 -15.60
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司的营业收入主要来自于房地产开发与建设施工。其中房地产开发以商品房实际交予客户
作为收入确认的依据，建筑施工以建造合同施工进度作为收入确认的依据。因此，驱动业务收入
变化的因素主要是施工进度结算和交房。
(2) 订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预购。截至报告期末，公司预收购房客户的款项余额 2.94
亿元，预计将在未来 1-2 年内逐步转为公司的营业收入。
(3) 主要销售客户的情况
报告期内，公司向前五名客户销售金额合计 5.47 亿元，占公司年度总营业收入的 44.93%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占
上年同期 额较上
成本构成项 总成本
分行业 本期金额 上年同期金额 占总成本 年同期
目 比例
比例(%) 变动比
(%)
例(%)
建筑施工 直接人工费 255,716,345.01 25.43 93,696,367.15 17.59 172.92
建筑施工 直接材料费 119,032,256.15 11.84 52,358,820.24 9.83 127.34
建筑施工 机械使用费 6,867,366.18 0.68 1,663,407.64 0.31 312.85
建筑施工 其他直接费 34,269,031.92 3.41 5,221,587.45 0.98 556.30
建筑施工 间接费用 0.00 0.00 0.00 0.00
建筑施工 小计 415,884,999.26 41.37 152,940,182.48 28.70 171.93
房地产开 土地征用及
111,525,578.23 11.09 49,515,967.14 9.29 125.23
发 拆迁补偿
房地产开
前期工程费 16,284,180.92 1.62 14,328,957.66 2.69 13.65
发
房地产开
基础设施费 38,969,727.86 3.88 42,807,147.20 8.03 -8.96
发
房地产开 建筑安装工
413,855,055.99 41.16 259,004,031.70 48.61 59.79
发 程费
房地产开
配套设施费 52,482.70 0.01 147,138.69 0.03 -64.33
发
房地产开 开发间接费
8,805,346.39 0.88 14,076,193.36 2.64 -37.45
发 用
房地产开 小计 589,492,372.08 58.63 379,879,435.75 71.30 55.18
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发
(2) 主要供应商情况
公司前五名供应商采购金额 8070.06 万元，占年度采购金额的 49.62%。
4 费用
增减变动
项目 本报告期末 上年度期末 说明
（%）
主要原因为：本报告期内存款
财务费用 -3,035,176.62 -287,744.64 -954.82
利息增加所致。
5 现金流
增减变
项目 本报告期末 上年度期末 说明
动（%）
经营活动产生 主要原因为：上年同期
的现金流量净 294,028,733.48 1,045,981,185.37 -71.89 数包含取得大龙新都
额 项目补偿收入。
主要原因为：本报告期
投资活动产生
内因购买银行理财产
的现金流量净 -34,657,842.66 -347,288,397.69 90.02
品产生的现金净流出
额
金额同比减少。
筹资活动产生
主要原因为：本报告期
的现金流量净 -422,210,579.17 -365,232,943.05 -15.60
偿还到期银行借款。
额
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润构成较上年同期有所变化的主要原因是 2013 年度公司取得的大龙新都项
目补偿收入属于非经常性损益，不具备持续性，本报告期无此类影响公司利润重大变动的事项。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内，公司不存在融资、重大资产重组等事项。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内公司发展战略和经营计划进展情况详见第四节“董事会报告”中，“董事会关于公
司报告期内经营情况的讨论与分析”。
(4) 其他
1）截止报告期末主要房地产项目情况
单位：平方米
项目 进展
项目名称 土地总面积 总建筑面积 总可售面积 剩余可售面积
位置 情况
北京
裕龙华府 预售 12,326.31 58,023.00 38,879.30 31,148.99
顺义
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北京
马坡保障房 销售 39,200.00 104,916.00 95,522.60 160.89
顺义
裕龙园区南区 满洲里 销售 41,896.00 79,854.78 60,979.72 53,291.37
中山裕龙君汇 中山 销售 62,150.20 275,644.04 214,900.70 131,293.91
2）截止报告期末房地产销售情况
单位：万元
业态 可售面积 当期预售面积 当期销售面积
当期预售金额 当期销售金额
分类 /㎡ /㎡ /㎡
住宅 184,755.23 36,416.62 33,667.13 127,317.08 75,580.35
商铺 31,139.93
3）截止报告期末房地产租赁情况
可出租面积 年度租金收入 每平方米每日出租均
种类 出租率(%)
(平方米) (万元) 价(元)
商铺 35,713.21 89.23 447.59 0.46
办公楼 10,570.10 100 598.23 1.57
住宅 1,095.50 100 25.20 0.64
4）截止报告期末融资情况
2014 年度公司主要融资途径为银行贷款，截止 2014 年末公司各类融资已全部使用完毕。2014
年度公司无对外担保事项。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入
