北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2013 年年度报告
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
四、 公司负责人李绍林、主管会计工作负责人魏彩虹及会计机构负责人（会计主管人员）
尚丹峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
根据北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的公司 2013 年度财务报表审计报告，
公司 2013 年度合并归属于母公司股东的净利润为 229,249,758.79 元，其中扣除非经常性损
益的净利润为 7,880,444.79 元，占净利润总额的 3.44%。
鉴于公司目前处于战略转型关键阶段，为确保公司经营的持续稳定发展，出于对股东利
益的长远考虑，经公司董事会慎重讨论，决定公司 2013 年度不进行利润分配，也不进行资
本公积金转增股本。
未分配利润将用于公司项目建设以及补充流动资金。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 1
第二节 公司简介........................................................................................................................... 2
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 4
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 5
第五节 重要事项......................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 18
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 22
第八节 公司治理......................................................................................................................... 27
第九节 内部控制......................................................................................................................... 31
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 32
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 104
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2013 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、大龙地产 指 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
宁城老窖 指 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
大龙有限 指 北京市大龙房地产开发有限公司
大龙顺发 指 北京大龙顺发建筑工程有限公司
顺鑫集团 指 北京顺鑫农业发展集团有限公司
大龙城乡 指 北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
报告期、本报告期 指 2013 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“董事会报告”
中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
公司的中文名称简称 大龙地产
BEIJING DALONG WEIYE REAL ESTATE
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的法定代表人 李绍林
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 马志方 王金奇
联系地址 北京市顺义区府前东街甲 2 号 北京市顺义区府前东街甲 2 号
电话 010-69446339 010-69446339
传真 010-69446339 010-69446339
电子信箱 mazhifang2005@tom.com wangjinqi808@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市顺义区府前东街甲 2 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市顺义区府前东街甲 2 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.dldc.com.cn
电子信箱 dldc@dldc.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大龙地产 600159 G 大龙
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2011 年 2 月 18 日
注册登记地点 北京市顺义区府前东街甲 2 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 78395432-8
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(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
经中国证监会批准，2005 年公司实施重大资产重组，宁城老窖的全部资产与北京市顺义大
龙城乡建设开发总公司所持有的大龙有限、大龙顺发、京洋房地产 3 家全部股权进行了等价置
换。公司的主营业务由酒类制造与销售变更为房地产开发和建筑工程施工。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1998 年 5 月，公司在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为宁城县国有资产管理局。
2005 年公司实施重大资产重组，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司通过资产置换方式持
有公司 53%的股权，成为公司控股股东。
七、 其他有关资料
北京兴华会计师事务所（特殊
名称
普通合伙）
北京市西城区裕民路 18 号北
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
环中心 22 层
陈胜华
签字会计师姓名
张燕飞
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
同期增减(%)
营业收入 676,659,021.31 285,304,050.20 137.17 336,724,794.11
归 属于 上市公 司股东
229,249,758.79 -97,427,127.85 335.30 276,927,429.28
的净利润
归 属于 上市公 司股东
的 扣除 非经常 性损益 7,880,444.79 -98,956,459.61 107.96 5,184,381.28
的净利润
经 营活 动产生 的现金
1,045,981,185.37 -383,612,334.23 372.67 -470,459,232.24
流量净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归 属于 上市公 司股东
1,999,155,594.68 1,769,905,835.89 12.95 1,867,350,380.10
的净资产
总资产 3,344,790,502.68 3,246,882,642.18 3.02 2,884,359,421.85
(二) 主要财务数据
本期比上年同期增减
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.28 -0.12 335.30 0.33
稀释每股收益（元／股） 0.28 -0.12 335.30 0.33
扣除非经常性损益后的基本每
0.01 -0.12 107.96 0.01
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.16 -5.36 增加 17.52 个百分点 16.01
扣除非经常性损益后的加权平
0.42 -5.44 增加 5.86 个百分点 0.30
均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 11,659.03 60,322.88 362,281,258.35
除上述各项之外的其他
295,489,909.50 1,984,909.40 44,360.45
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -256,862.40 -4,592.45 -1,166.10
所得税影响额 -73,875,392.13 -511,308.07 -90,581,404.70
合计 221,369,314.00 1,529,331.76 271,743,048.00
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，在公司董事会领导下，全体员工同心同德、奋力拼搏，大力推动项目建设，稳步
破解工作难题，积极完善内部管理，深谋企业发展战略，各项工作进展顺利。
截至报告期末，公司总资产 3,344,790,502.68 元，比去年末上升了 3.02%，归属于母公司所
有者权益合计 1,999,155,594.68 元，比去年上升了 12.95%。报告期内完成营业收入 676,659,021.31
元，比去年上升了 137.17%，实现净利润 229,249,758.79 元，比去年上升了 335.30%。利润大幅
增长的主要原因为报告期内公司控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司与北京中融物产有
限责任公司签订《合作开发建设北京市棉花片危改区\"大龙新都\"项目协议书（A-6 区、A-7 区）》
的款项确认收入，以及部分项目结转销售所致。
报告期内，公司围绕“战略转型 龙腾顺义”发展战略，明确“谋划一批、开发建设一批、
销售一批”发展思路，坚持“抓项目就是抓发展，抓重大项目就是抓可持续发展”理念，深入
实施项目带动战略。截至报告期末，公司持有土地储备 19 万平方米；在建项目 2 个，在建土地
面积 7 万平方米，建筑面积 33 万平方米，已预售面积 7 万平方米，预售金额 3.7 亿元；实现销
售面积 7.38 万平方米，销售金额 4.78 亿元；出租面积 2.97 万平方米，租金收入 767.38 万元，
其中裕龙西区甲 2 号物业租金为 120 元/平方米/月，出租率 95.88%。融资方面，公司通过多家
银行获得贷款额度 5.15 亿元，目前已使用贷款 4.06 亿元。项目方面，宣武项目成功解除与中融
公司合作开发协议，获解除合作款 10.58 亿元，有效规避合作、资金、拆迁等风险。中山项目
一期“裕龙君汇”工程已接近尾声，预计 2014 年 6 月可完成竣工备案。2013 年签约商品房 591
套，签约面积 6.4 万平方米，签约金额 3.18 亿元。满洲里商贸酒店工程已完成竣工备案，南区
住宅的销售工作稳步进行。裕龙华府项目主体已完工，二次结构基本完成，装饰工程和设备安
装已开始，预计 2014 年年底可具备四方验收条件，项目住宅部分正在办理预售手续，商业部分
正在与多家意向企业协商出租事宜。景湖园项目已完成竣工备案，并交房入住，项目 156 套商
品房全部售罄，实现销售金额近 2 亿元。马坡新城 9 号地保障性住房项目已完成竣工备案，部
分经济适用房结转销售，销售金额近 2.24 亿元。
报告期内，公司采取多项有效措施，不断加大经营力度，完善了内控制度，增强了管理水
平，全面提升了公司的核心竞争力，为公司可持续发展提供了有力保障。
1、加强企业内部管理。一是全面加强内控管理体系建设，根据上一年度内部审计与外部审
计情况，结合公司实际情况对内控流程和文件进行补充完善，并于 5 月开始培训和宣贯，报告
期内已全面实施。二是大力推行各项例会制度，通过召开会议总结部署工作，学习时事政策和
专业技术知识，促进员工积极思考、研究解决问题，激发创新活力。三是完善员工手册和信息
化管理系统，《员工手册》的完善为公司制度化管理提供了有力保障；信息化管理系统规范了公
司管理，提高了工作效率。
2、完善三大体系建设。在采购体系方面完善了招标采购管理办法，规范了招标采购管理；
在供应商管理方面强化了信息的搜集工作，供应商信息库进一步完善；在成本管理方面加强了
投资估算、方案测算、施工图预算、动态成本管理、竣工结算、项目成本评估六个阶段的有机
衔接和成本费用三级科目划分管理。
报告期内，公司继续坚持“对内凝聚人心、对外树立形象”的宣传目标，提出了“变被动
宣传为主动、变有限宣传为全面、变静态宣传为动态”的工作要求，通过一系列宣传措施，科
学有效地提高了公司企业文化和品牌建设。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
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单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 676,659,021.31 285,304,050.20 137.17
营业成本 535,479,116.75 234,909,427.50 127.95
销售费用 9,690,166.00 9,627,632.41 0.65
管理费用 49,728,108.29 50,711,798.06 -1.94
财务费用 -287,744.64 -200,571.55 43.46
经营活动产生的现金流量净额 1,045,981,185.37 -383,612,334.23 372.67
投资活动产生的现金流量净额 -347,288,397.69 100,057,984.41 -447.09
筹资活动产生的现金流量净额 -365,232,943.05 332,134,108.31 -209.97
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司的营业收入主要来自于房地产开发与建设施工。其中房地产开发以商品房实际交予客
户作为收入确认的依据，建筑施工以建造合同施工进度作为收入确认的依据。因此，驱动业务
收入变化的因素主要是施工进度结算和交房。
(2) 订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预购。截至报告期末，公司预收购房客户的款项余额 4.05
亿元，预计将在未来 1-2 年内逐步转为公司的营业收入。
(3) 主要销售客户的情况
报告期内，公司向前五名客户销售金额合计 15121.02 万元，占公司年度总营业收入的
22.35%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元 币种:人民币
分行业情况
上年同 本期金额
本期占
期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额
成本比 期变动比
比例(%)
例(%) 例(%)
房地产开 土地征用及拆
49,515,967.14 9.29 2,813,122.50 1.21 1,660.18
发 迁补偿
前期工程费 14,328,957.66 2.69 446,540.18 0.19 3,108.88
基础设施费 42,807,147.20 8.03 1,766,686.85 0.76 2,323.02
建筑安装工程
259,004,031.70 48.61 14,355,179.70 6.17 1,704.25
费
配套设施费 147,138.69 0.03 165,166.83 0.07 -10.92
开发间接费用 14,076,193.36 2.64 1,650,256.43 0.71 752.97
房地产开发小
379,879,435.75 71.30 21,196,952.49 9.11 1,692.14
计
建筑施工 直接人工费 93,696,367.15 17.59 86,582,197.47 37.22 8.22
直接材料费 52,358,820.24 9.83 112,181,394.60 48.22 -53.33
机械使用费 1,663,407.64 0.31 3,382,233.00 1.45 -50.82
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其他直接费 5,221,587.45 0.98 7,794,651.53 3.35 -33.01
间接费用 0.00 0.00 1,516,481.17 0.65 -100.00
建筑施工小计 152,940,182.48 28.70 211,456,957.77 90.89 -27.67
(2) 主要供应商情况
公司前五名供应商采购金额 4598.77 万元，占年度采购金额的 25.59%。
4、 费用
单位:元 币种:人民币
增减变动
项目 本报告期末 上年度期末 说明
（%）
主要原因为：本报告期内存款利
财务费用 -287,744.64 -200,571.55 -43.46%
息增加所致
主要原因为：本报告期内取得大
所得税费用 84,050,187.22 -28,185,202.72 398.21%
龙新都项目补偿收益
5、 现金流
单位:元 币种:人民币
增减变
项目 本报告期末 上年度期末 说明
动（%）
主要原因为：本报告期内
经营活动产生的
2,049,502,841.01 427,174,403.80 379.78% 取 得大 龙新都 项 目补偿
现金流量净额
收入所致
主要原因为：本报告期内
投资活动产生的
-347,288,397.69 100,057,984.41 -447.09% 购 买银 行理财 产 品增加
现金流量净额
所致
筹资活动产生的 主要原因为：本报告期偿
-365,232,943.05 332,134,108.31 -209.97%
现金流量净额 还控股股东往来款所致
6、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润主要来源于两部分：一是北京市大龙房地产开发有限公司与北京中融
物产有限责任公司签订《合作开发建设北京市棉花片危改区\"大龙新都\"项目协议书（A-6 区、
A-7 区）》（以下简称“大龙新都项目”）的款项已经确认收入；二是公司在报告期内有部分项目
已经结转销售。其中，《大龙新都项目》款项收入属于非经常性损益，不具备持续性。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内，公司不存在融资、重大资产重组等事项。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内公司发展战略和经营计划进展情况详见第四节\"董事会报告\"中，\"董事会关于公司
报告期内经营情况的讨论与分析\"。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2013 年年度报告
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（％） 年增减（%）
减(%) 减(%)
房地产开 减少 37.60
477,942,887.00 379,879,435.75 20.52 844.29 1,692.14
发 个百分点
增加 12.98
建筑施工 191,042,375.15 152,940,182.48 19.94 -15.95 -27.67
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
内蒙古满洲里 6,915,986.00 54.65
北京市顺义区 662,069,276.15 142.14
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元 币种:人民币
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
货币资金 656,329,427.62 322,869,582.99
19.62 9.94 103.28
预付账款 47,044,982.05 440,648,644.22
1.41 13.57 -89.32
其他流动资
350,000,000.00 10.46 0.00 0.00
产
短期借款 1,000,000.00 0.03 65,000,000.00 2.00 -98.46
预收款项 426,272,057.50 12.74 222,364,037.09 6.85 91.70
应交税费 -14,498,771.96 0.43 -1,483,444.00 0.05 -877.37
其他应付款 396,867,623.51 11.87 626,732,874.66 19.30 -36.68
未分配利润 796,021,695.46 23.80 566,771,936.67 17.46 40.45
货币资金：主要原因为本报告期内收到大龙新都项目补偿款；
预付账款：主要原因为本报告期内收回大龙新都项目预付款；
其他流动资产：主要原因为本报告期内购买银行理财产品；
短期借款：主要原因为本报告期内偿还到期银行借款；
预收款项：主要原因为本报告期内项目预售收入增加；
应交税费：主要原因为本报告期内项目预售收入预缴税金增加；
其他应付款：主要原因为本报告期内偿还大龙总公司往来款；
未分配利润：主要原因为本报告期内取得大龙新都项目补偿收益。
(四) 核心竞争力分析
1）区域优势。公司是顺义区属国有控股房地产上市企业，多年深耕顺义市场，拥有较多的
区域资源。
2）项目经验。公司相继开发了近 400 万平米的地产项目，积累了丰
