2014 年年度报告全文
公司代码：600082 公司简称：海泰发展
天津海泰科技发展股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人宋克新、主管会计工作负责人李刚 及会计机构负责人（会计主管人员）倪琴溪
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计， 2014 年度本公司母公司实现净利润
42,153,078.63 元，根据《公司章程》提取 10%的法定盈余公积金 4,215,307.86 元，公司当年实
现的可供分配利润为 37,937,770.77 元，2014 年末母公司未分配利润余额为 497,491,415.96 元。
根据公司 2015 年经营计划并结合公司行业特点及发展现状，2015 年公司对经营性现金流的
需求压力较大，为实现公司 2015 年经营目标，进一步提升公司竞争实力，满足公司可持续发展的
需要，谋求公司及股东利益最大化，经综合考虑公司 2014 年度不分红不转增，剩余未分配利润
497,491,415.96 元转结下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
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八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 38
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 42
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 44
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 109
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
滨海新区 指 天津市滨海新区
滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区
本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司
海泰控股集团 指 天津海泰控股集团有限公司
报告期、本年度 指 2014 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货币
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的市场风险，敬请查阅第四节董事会报告中“董事会关于公
司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司
公司的中文简称 海泰发展
公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 HiTech Develop
公司的法定代表人 宋克新
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 李刚
联系地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号
电话 （022）8568 9891
传真 （022）8568 9889
电子信箱 ligang@hitech-develop.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.hitech-develop.com
电子信箱 irm＠hitech-develop.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报
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登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司投资证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 海泰发展
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告的公司基本情况内容。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
2001 年，公司通过重大资产重组，主营业务由商业百货变更为孵化服务和工业地产开发建设。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2001 年 9 月，经国家财政部财企【2001】495 号文件的批准，天津一商集团有限公司将其持
有的本公司 33,280,783 股国家股无偿转让给天津市商业发展投资有限公司，该部分股份占本公司
总股本的 22.34%。转让后股权性质仍为国家股。
2001 年 11 月，经国家财政部财企【2001】687 号——《财政部关于天津百货大楼股份有限公
司国有股划转有关问题的批复》的批准，2001 年 11 月 30 日公司国家股股东天津商业发展投资有
限公司将所持公司股份划转给天津海泰控股集团有限公司，股份性质变更为国有法人股。
七、 其他有关资料
名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A
办公地址
内） 座9层
签字会计师姓名 张萱、张菁
八、 其他
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一） 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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本期比上
主要会计数据 2014年 2013年 年同期增 2012年
减(%)
营业收入 921,410,362.12 869,842,884.84 5.93 838,931,952.35
归属于上市公司
40,750,717.87 40,491,249.21 0.64 42,715,811.89
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
27,790,407.79 37,786,415.14 -26.45 37,792,004.58
常性损益的净利
润
经营活动产生的
-129,138,814.01 -270,115,755.00 不适用 -590,639,067.81
现金流量净额
本期末比
上年同期
2014年末 2013年末 2012年末
末增减（%
）
归属于上市公司
1,745,734,307.55 1,704,983,589.68 2.39 1,664,492,340.47
股东的净资产
总资产 3,431,260,264.68 3,134,984,446.18 9.45 2,788,450,295.58
（二） 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0631 0.0627 0.64 0.0661
稀释每股收益（元／股） 0.0631 0.0627 0.64 0.0661
扣除非经常性损益后的基本每
0.0430 0.0585 -26.50 0.0585
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少0.04 个
2.36 2.4 2.55
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少0.63 个
1.61 2.24 2.26
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
二、 境内外会计准则下会计数据差异
（一） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司
股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
（二） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股
东的净资产差异情况
□适用 √不适用
（三） 境内外会计准则差异的说明：
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 固定资产
-66,609.03 18,215.86 746,380.97
报废损失
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
政府补贴
合国家政策规定、按照一定标准 15,171,643.59 1,787,677.44 3,155,935.50
收入
定额或定量持续享受的政府补助
除外
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
理财产品
的公允价值变动损益，以及处置 1,986,635.45 1,834,353.49 1,957,258.44
投资收益
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
除上述各项之外的其他营业外收
142,290.01 -33,801.36 705,501.51
入和支出
所得税影响额 -4,273,649.94 -901,611.36 -1,641,269.11
合计 12,960,310.08 2,704,834.07 4,923,807.31
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
博时现金 24,240,327.77 -24,240,327.77 670,455.06
银富货币 23,860,019.64 -23,860,019.64 673,982.89
建信货币 40,535,059.57 40,535,059.57 535,059.57
华夏现金增利基金 10,107,137.93 10,107,137.93 107,137.93
合计 48,100,347.41 50,642,197.50 2,541,850.09 1,986,635.45
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年，中国经济呈现新常态，宏观经济运行总体基本平稳，经济增速虽有所回落，但在经
济结构优化升级，增长动力多元化等方面出现新机遇。在前期限购、限贷调控政策整体不放松、
信贷政策不断趋紧情况下，2014年上半年，房地产行业销售增速持续下行；进入下半年后，各地
限购政策纷纷放松，央行、银监会于2014年9月30日联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作
的通知》以及降息的刺激使得行业销售从10月份开始出现回暖迹象。随着房地产行业调控长效机
制的有序推进、资本市场涉及房地产业务股权和债权再融资的放开，房地产行业的发展在经济发
展进入新常态的影响下也必将步入成熟和理性的新常态。
随着全面深化改革，滨海高新区迎来了天津自贸区获批、京津冀一体化协同发展、国家自主
创新示范区建设、滨海新区开发开放、未来科技城开发建设等一系列发展的新机遇。2014年滨海
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高新区经济总量保持强势增长势头，“一区五园”工业总产值预计突破3500亿元，核心区地区生
产总值预计突破千亿大关。
报告期内，公司管理层认真分析国内宏观经济给公司经营带来的影响因素，抢抓滨海高新区
多重叠加的重大历史机遇，加快推进在建项目的建设进程，加大招商销售力度，使公司在项目建
设与销售方面都取得了突破性进展。
报告期内，公司累计实现营业收入92,141.04万元，净利润4,075.07万元。
（1）建设方面
公司通过强化内部管理，实施过程控制，强化计划的跟进力度，最大限度保证了各项目开发
节点按计划落实。公司在建的海泰精工一期、海泰创意科技园、滨海高新区标准厂房示范园 A
区、蓝海科技园一期项目共计 29.3 万平方米全部完工，为公司可持续发展奠定了基础。
公司通过深化管理流程进一步完善制度建设。通过限额设计、招标工作总体策划、设计人员
参与项目销售定价等方式有效控制成本，使建设成本力争达到预期目标要求。通过开展二次优化
设计工作，营销人员定期到现场进行调研，从客户角度提出建议，设计和工程人员从专业角度提
出建议，互相印证和借鉴，使设计更加合理，在降低工程成本同时，提升了产品的品质和形象。
报告期内，滨海高新区标准厂房示范园 A 区获得绿建设计标识一星级认证，蓝海科技园一期
B 厂房获得绿建设计标识三星级认证。
鉴于公司多年来在滨海高新区软件与服务外包产业基地建设过程中，为区域环境提升，营造
优质招商环境所做出的贡献，报告期内，公司获得滨海高新技术产业开发区管委会给予的 1500
万元招商环境配套补贴资金支持。
（2）销售方面
公司在认真梳理尾盘项目基础上，对新开盘及预售项目及时调整营销策划思路，在项目储备
丰厚的背景下，提出“海泰高新版图”大盘推广策略，将华苑区域板块内所有项目纳入到整体
推广体系中，形成高档次、高品质国际企业墅区、商务办公、工业厂房、SOHO 办公等系列产品线，
不断加强海泰品牌作为产业园开发与运营商的竞争优势。
公司积极推进招商销售工作，多方拓展营销途径。通过微信、电商平台进行网络推广，采取
线上推广、线下销售模式扩大公司的营销渠道。积极尝试引入销售代理机制，借鉴代理公司专业
化管理体系，实现了双方在信息资源上的共享，进一步提升了公司营销管理水平。通过坚持对重
点大客户进行长期跟踪，成功与华泰汽车集团（天津）有限公司就国家软件及服务外包产业基地
项目签订了 30397 万元的售房合同，并已履约完毕。同时，公司积极拓展租赁业务，通过对部分
持有型物业实现整体包租，有效提高了公司资产运营效率。
报告期内，中科院天津电子信息技术产业园在 BPO 基地落地签约并举行了揭牌仪式，进一步
提升了公司项目的知名度，拓宽了项目产业平台基础建设工作。
报告期内，公司实现商品房销售及租赁收入共计 43,071 万元。
（3）资金管理方面
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公司加强了再融资方案分析论证工作，不断探求创新融资方案。公司发行总规模 10 亿元非公
开定向债务融资工具的方案获得了中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》，并完
成 2 亿元首期非公开定向债务融资工具的发行工作，为公司今后的发展提供了强有力的资金保证。
同时通过多方面拓宽融资渠道，获得 3.9 亿元流动资金贷款，为公司正常有序运营提供资金保障。
（4）孵化器建设
公司对孵化器内初创型企业及有融资需求的企业进行调研，更好地为有需求的企业与创业导
师搭建沟通桥梁，为企业提供更多的专业化服务。
在扎实有效地做好各项孵化服务的同时，公司积极对新建项目进行科技企业孵化器申报工作，
大港海泰创意科技园被天津市滨海新区科委确定为“滨海新区科技企业孵化器”。
（5）产业投资
随着公司在建项目逐渐投入使用，为满足公司自建物业管理区域不断扩大的市场需求，为客
户提供更优质的全方位服务，进一步提升、维护和推广“海泰”品牌，报告期内，公司投资设立
了天津海发物业管理有限公司。
（6）市值管理工作
公司持续开展市值管理研究工作，定期根据公司市值管理体系编制《市值管理报告》，对公
司市值变化影响因素进行比较和分析。公司向上交所资本市场研究所提交的公司市值管理案例受
到了相关部门的重视，入选《2014 年中国公司治理报告-市值管理探索与实践》系列报告。
（7）内部管理
报告期内，公司不断加强基础管理与制度建设工作，全面修订了《员工手册》与绩效考核管
理办法，新建了《督办任务考核评分细则》。
为全面提升公司员工的职业素养与专业化水平，公司根据各专业需求，邀请业内资深人士为
员工开展了多次主题培训讲座。
报告期内，公司获得市级五四红旗团支部、市级职工书屋以及滨海高新区模范职工之家荣誉
称号。
（一） 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 921,410,362.12 869,842,884.84 5.93
营业成本 748,453,189.87 726,339,550.87 3.04
销售费用 9,560,786.32 5,835,335.59 63.84
管理费用 19,322,606.21 21,949,700.90 -11.97
财务费用 34,456,016.42 18,755,690.94 83.71
经营活动产生的现金流量净额 -129,138,814.01 -270,115,755.00 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -672,452.54 -114,957.00 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 131,331,403.52 72,747,951.03 80.53
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研发支出
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司报告期营业收入增加的主要原因是公司随着新项目的开盘销售，地产收入较上年同期增
加，导致本报告期相比上年同期营业收入增加 5.93%。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户的营业收入为 83,069 万元，占公司营业收入的 90.15%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
土 地成
7,775,714.00 1.04 7,763,720.51 1.07 0.15
本
建 安配
地产开发
套 及其 240,578,868.31 32.14 161,624,702.31 22.25 48.85 注
他
租 赁成
租赁行业 9,934,890.00 1.33 11,891,324.09 1.64 -16.45
本
商 品采
批发行业 488,075,016.17 65.21 545,059,803.96 75.04 -10.45
购
分产品情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
土地成
7,775,714.00 1.04 7,763,720.51 1.07 0.15
本
建安配
地产开发
套 及 其 240,578,868.31 32.14 161,624,702.31 22.25 48.85 注
他
租赁成
租赁行业 9,934,890.00 1.33 11,891,324.09 1.64 -16.45
本
商品采
批发行业 488,075,016.17 65.21 545,059,803.96 75.04 -10.45
购
注：本报告期分行业和分产品成本分析表中“建安配套及其他”增长 48.85%，主要原因是本
报告期地产销售收入较上年同期增长所致。
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(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商采购金额 6.65 亿元，占全部采购金额的 61.68 %。
4、 费用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业税金及附加 71,942,200.06 46,064,983.88 56.18
销售费用 9,560,786.32 5,835,335.59 63.84
财务费用 34,456,016.42 18,755,690.94 83.71
资产减值损失 463,905.72 157,931.01 193.74
营业外收入 15,313,933.60 1,848,726.02 728.35
（1）营业税金及附加：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司地产销售收入较上年同期增长
所致。
（2）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司支付的物业管理费增加所致。
（3）财务费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司部分地产项目完工,贷款利息停止资
本化,当期利息支出增加所致。
（4）资产减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提坏帐准备增加所致。
（5）营业外收入：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到政府补助增加所致。
5、 现金流
单位：元
变动比
科目 本期数 上年同期数
例（%）
经营活动产生的现金流量净
-129,138,814.01 -270,115,755.00
额
投资活动产生的现金流量净
-672,452.54 -114,957.00
额
筹资活动产生的现金流量净
131,331,403.52 72,747,951.03 80.53
额
（1）经营活动产生的现金流量净额：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司购买商品支付的
现金减少所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司投资支付的现金
增加所致。
（3）筹资活动产生的现金流量净额：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司偿还银行借款支
付的现金减少所致。
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6、 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司分别于 2014 年 3 月 17 日和 2014 年 4 月 2 日召开了第七届董事会第三十二次会议和 2014
年第一次临时股东大会，审议通过《关于公司发行非公开定向债务融资工具的议案》，同意公司
按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》等相关规则规定，发行总额不超过人
民币 10 亿元的非公开定向债务融资工具。
上述事项相关公告分别刊登于 2014 年 3 月 18 日和 2014 年 4 月 3 日的《上海证券报》和《中国
证券报》，并刊载于上海证券交易所网站。
2014 年 6 月 13 日公司收到中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》（中市协注
[2014]PPN301 号），交易商协会同意接受公司定向工具的注册。公司定向工具注册金额为 10 亿
元，注册额度自《接受注册通知书》发出之日起 2 年内有效，由上海浦东发展银行股份有限公司
主承销。
公司 2014 年度第一期非公开定向债务融资工具（债券简称“14 海泰科技 PPN001”，债券代码
“031490911”）已于 2014 年 10 月 23 日发行。发行规模为人民币 2 亿元，期限 1 年，票面利率
6.1%，发行款 2 亿元已于 2014 年 10 月 24 日到账。
上述事项相关公告分别刊登于 2014 年 6 月 14 日和 2014 年 10 月 25 日的《上海证券报》和《中
国证券报》，并刊载于上海证券交易所网站。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
公司本期发展战略规划已在 2013 年度报告中作出说明，报告期内，战略规划未做调整。
报告期内，公司管理层在董事会的领导下，稳步推进各项经营计划，具体工作进展情况详见
“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。
（二） 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
