天津海泰科技发展股份有限公司
TIANJIN HI-TECH DEVELOPMENT CO.,LTD.
二○一三年年度报告
二〇一四年四月
2013 年年度报告全文
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人宋克新、主管会计工作负责人宋克新及会计机构负责人（会计主管人员）
倪琴溪声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2013 年度本公司母公司实现净利润
40,037,703.53 元，根据《公司章程》提取 10％的法定盈余公积金 4,003,770.35 元，公司当年
实现的可供分配利润为 36,033,933.18 元，2013 年末母公司未分配利润余额为 459,553,645.19
元。为保持和增强公司的核心竞争力，保证公司的发展和股东的长远利益，根据公司 2014
年投资计划，因新建、续建项目较多，投资金额较大，为缓解资金压力，公司 2013 年度不
分红不转增，剩余未分配利润 459,553,645.19 元转结下一年度。
根据《公司章程》第一百九十六条规定：“公司最近三年累计分配的利润不少于最近三
年实现的年均可分配利润的 30%。”《公司章程》第一百九十八条规定：“在公司最近三年连
续盈利且三年的平均盈利值超过公司最近三年经审计后净资产年均值的 10%，公司将采取
现金方式分配股利，以现金方式分配的利润不少于合并报表公司最近三年实现的归属于上市
公司股东的可分配利润年均值的 10%。”
公司 2011 年度已经进行过利润分配，且最近三年的平均盈利值未超过公司最近三年经
审计后净资产年均值的 10%，本次利润分配预案符合《公司章程》的规定。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示.................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................................................ 7
第四节 董事会报告.................................................................................................... 9
第五节 重要事项...................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况.................................................................................. 34
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.................................................. 40
第八节 公司治理...................................................................................................... 47
第九节 内部控制...................................................................................................... 52
第十节 财务会计报告.............................................................................................. 54
第十一节 备查文件目录........................................................................................ 133
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
滨海新区 指 天津市滨海新区
滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区
本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司
海泰控股集团 指 天津海泰控股集团有限公司
报告期、本年度 指 2013 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货币
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的市场风险、经营风险，敬请查阅第四节董
事会报告中“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部
分内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司
公司的中文名称简称 海泰发展
公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 HiTech Develop
公司的法定代表人 宋克新
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 李刚
联系地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路 18 号
电话 （022）8568 9891
传真 （022）8568 9889
电子信箱 ligang@hitech-develop.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路 18 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.hitech-develop.com
电子信箱 irm＠hitech-develop.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、中国证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司投资证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 海泰发展
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
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注册登记日期 2013 年 6 月 24 日
注册登记地点 天津新技术产业园区华苑产业区
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 73282011-9
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告的公司基本情况内容。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
2001 年，公司通过重大资产重组，主营业务由商业百货变更为孵化服务和工业
地产开发建设。
(四) 公司上市以来，历次控股股东的变更情况
2001 年 9 月，经国家财政部财企【2001】495 号文件的批准，天津一商集团有
限公司将其持有的本公司 33,280,783 股国家股无偿转让给天津市商业发展投资有限
公司，该部分股份占本公司总股本的 22.34%。转让后股权性质仍为国家股。
2001 年 11 月，经国家财政部财企【2001】687 号——《财政部关于天津百货大
楼股份有限公司国有股划转有关问题的批复》的批准，2001 年 11 月 30 日公司国家
股股东天津商业发展投资有限公司将所持公司股份划转给天津海泰控股集团有限公
司，股份性质变更为国有法人股。
七、 其他有关资料
众华会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
上海市嘉定工业区沪宜路叶城
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
路交口
文爱凤
签字会计师姓名
王培
八、 其他
2013 年 5 月 30 日公司第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于选举宋
克新先生为公司董事长的议案》，选举宋克新先生为公司第七届董事会董事长，任期
与本届董事会相同，连选可以连任。2013 年 6 月 24 日公司完成营业执照法定代表
人变更，法定代表人变更为宋克新。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
营业收入 869,842,884.84 838,931,952.35 3.68 1,175,826,348.74
归属于上市公司股东的净利
40,491,249.21 42,715,811.89 -5.21 81,781,584.94
润
归属于上市公司股东的扣除
37,786,415.14 37,792,004.58 -0.01 38,746,534.40
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
-270,115,755.00 -590,639,067.81 不适用 723,478,097.90
额
本期末比上年
2013 年末 2012 年末 同期末增减 2011 年末
(%)
归属于上市公司股东的净资
1,704,983,589.68 1,664,492,340.47 2.43 1,654,082,319.88
产
总资产 3,134,984,446.18 2,788,450,295.58 12.43 3,063,864,478.74
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.13
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.13
扣除非经常性损益后的基本
0.06 0.06 0.00 0.06
每股收益（元／股）
减少 0.15 个百
加权平均净资产收益率（%） 2.40 2.55 5.07
分点
扣除非经常性损益后的加权 减少 0.02 个百
2.24 2.26 2.43
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项
2013 年金额 附注（如适用） 2012 年金额 2011 年金额
目
非流动资产处置 处置固定资产净
18,215.86 746,380.97
损益 收益
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计入当期损益的
政府补助，但与公
司正常经营业务
密切相关，符合国
1,787,677.44 政府补贴收入 3,155,935.50 59,310,443.47
家政策规定、按照
一定标准定额或
定量持续享受的
政府补助除外
同一控制下企业
合并产生的子公
-3,324,470.17
司期初至合并日
的当期净损益
除同公司正常经
营业务相关的有
效套期保值业务
外，持有交易性金
融资产、交易性金
融负债产生的公 交易性金融资产
1,834,353.49 1,957,258.44 2,266,656.86
允价值变动损益， 投资收益
以及处置交易性
金融资产、交易性
金融负债和可供
出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外
的其他营业外收 -33,801.36 违约金等 705,501.51 235,593.95
入和支出
所得税影响额 -901,611.36 -1,641,269.11 -15,453,173.57
合计 2,704,834.07 4,923,807.31 43,035,050.54
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
博时现金 23,331,027.24 24,240,327.77 909,300.53 909,300.53
银富货币 22,934,966.68 23,860,019.64 925,052.96 925,052.96
合计 46,265,993.92 48,100,347.41 1,834,353.49 1,834,353.49
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，在国家一系列“稳增长、调结构、促改革”政策措施的推动下，宏观
经济发展的基本面有所改善，国民经济呈现出整体平稳、稳中有进、稳中向好的态
势。2013 年全国房地产开发投资 86013 亿元，比上年名义增长 19.8%。全国商品房
销售面积 130551 万平方米，比上年增长 17.3%。全国商品房销售额 81428 亿元，增
长 26.3%。2013 年全国楼市呈现出回暖趋势。
2013 年滨海高新区抢抓机遇，迎难而上，经济高位运行，全年实际完成工业总
产值突破千亿大关，净增一倍以上；生产总值突破 600 亿元。滨海高新区继续推进
“西强、东进、北扩”三区联动发展战略，为公司提供了更多的发展机遇。公司进
一步明确了战略定位和三年发展规划，不断创新企业运营模式，完善企业管理制度。
报告期内，公司注重工程项目科学化管理，招商销售方面取得了突破性进展。
（1）建设方面
公司全力推进包括滨海高新区软件与服务外包基地（简称 BPO 基地）二期、海
泰精工国际项目、海泰创意科技园、滨海高新区标准厂房示范园、蓝海科技园在内
的工程项目建设进程。
公司通过强化优化设计、成本管控、招标管理和现场管理四个环节，以点带面，
实现项目的全过程管理。同时，进一步强化工程管理制度建设，不断完善工作流程，
加强项目监督力度，进一步提升项目管理专业化水平，确保公司自成立以来年度施
工面积最大、分布区域最广、各专业协同难度最高的各建设项目顺利进行。
（2）销售方面
2013 年年初，受宏观经济调控影响，公司的房地产销售也受到一定程度的影响。
在严峻的市场环境下，公司积极开拓招商思路，通过重点提升服务质量，认真分析
客户特性，挖掘客户需求，并在滨海高新区政府、客户和公司三者需求之间寻求突
破点，通过积极帮助购房客户争取更多政策支持，形成政府、客户和公司的良性互
动，使公司在大客户招商工作方面取得了突破性进展。通过主动行销、精炼推广途
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径等营销手段加大公司在售项目的市场认知度。通过采用多渠道、多角度的推广模
式，立体式地推进项目销售工作。
（3）资金筹措方面
为应对国家从紧的货币政策，公司主要从三方面解决资金问题。
一是加强财务管控。在项目建设过程中，严格依据《建设项目资金计划管理办
法》，加强审计、结算的管理工作，细化把控工程款支付环节。
二是多方面拓宽融资渠道。报告期内，公司共获得 4 亿元流动资金贷款，同时
公司积极与多家银行进行合作洽谈，取得了海泰创意科技园、滨海齐泰项目共计 3.2
亿元的贷款授信额度。
三是积极盘活前次定向增发尚未使用的募集资金。经审慎考虑，为有效提高资
金使用效率，降低财务费用，公司决定终止前次募投项目的建设，并将该项目尚余
的 2.23 亿元募集资金及其衍生利息共计 2.4 亿元永久补充公司流动资金。报告期
内，已完成相关法律程序。
（4）孵化器建设
报告期内，公司完成海泰孵化业务战略发展方案，丰富完善公司孵化器服务内
容。公司申请的大港海泰创意科技园申报平台项目，获得滨海新区科委《天津市滨
海新区科技小巨人成长计划项目》专项资金支持。
报告期内，天津市科委在滨海高新区建设的国家 863 计划项目展示交易平台落
户 BPO 基地，将有利于提高公司国家级孵化器品牌的知名度，促进公司周边在售项
目的推广工作。
（5）不断完善内控体系建设
报告期内，公司在运行内控制度基础上，新增和修订涉及招标管理、建设资金
管理、资产管理等相关制度，加强对经济合同进行内控合规性审查工作，以提高企
业经营管理水平和风险防范能力。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 869,842,884.84 838,931,952.35 3.68
营业成本 726,339,550.87 721,521,729.81 0.67
销售费用 5,835,335.59 5,032,681.22 15.95
管理费用 21,949,700.90 23,888,989.70 -8.12
财务费用 18,755,690.94 11,933,740.90 57.17
经营活动产生的现金流量净额 -270,115,755.00 -590,639,067.81
投资活动产生的现金流量净额 -114,957.00 70,460,325.00 -100.16
筹资活动产生的现金流量净额 72,747,951.03 30,140,224.12 141.36
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司报告期营业收入增加的主要原因是公司随着新项目的开盘销售，地产收入
较上年同期增加，导致本报告期相比上年同期营业收入增加 3.68%。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户的营业收入为 74,813 万元，占公司营业收入的
86.00%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地成本 7,763,720.51 1.07 16,803,606.30 2.33 -53.80
地产开发 建安配套及
161,624,702.31 22.25 127,203,331.09 17.63 27.06
其他
租赁行业 租赁成本 11,891,324.09 1.64 10,862,201.81 1.51 9.47
批发行业 商品采购 545,059,803.96 75.04 566,652,590.61 78.54 -3.81
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地成本 7,763,720.51 1.07 16,803,606.30 2.33 -53.80
商品房销
建安配套及
售 161,624,702.31 22.25 127,203,331.09 17.63 27.06
其他
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房产租赁 租赁成本 11,891,324.09 1.64 10,862,201.81 1.51 9.47
商品批发 商品采购 545,059,803.96 75.04 566,652,590.61 78.54 -3.81
本年度分行业和分产品成本分析表中“土地成本”减少 53.80%，主要原因是本
年度单位土地成本较高的项目占已售房产面积比例较上年同期下降所致。
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商采购金额 7.5 亿元，占全部采购金额的 61.14%。
4、 费用
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业税金及附加 46,064,983.88 24,696,354.57 86.53
财务费用 18,755,690.94 11,933,740.90 57.17
资产减值损失 157,931.01 46,118.70 242.44
投资收益 1,834,353.49 2,622,778.44 -30.06
营业外收入 1,848,726.02 4,040,000.49 -54.24
（1）营业税金及附加：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预提土地增
值税所致。
（2）财务费用：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司利息收入减少所致。
（3）资产减值损失：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司计提坏帐准备
增加所致。
（4）投资收益：本期期末数较上期期末数减少，主要是上期公司转让天津滨海高新
区物业管理有限公司股权取得 665，520 元投资收益，本期未发生此事项。
（5）营业外收入：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到政府补助减
少所致。
5、 现金流
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -270,115,755.00 -590,639,067.81
投资活动产生的现金流量净额 -114,957.00 70,460,325.00 -100.16
筹资活动产生的现金流量净额 72,747,951.03 30,140,224.12 141.36
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（1）经营活动产生的现金流量净额：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期
公司销售商品收到的现金增加以及归还往来款减少所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额：本期期末数较上期期末数减少，主要是公司上
年同期收回 7000 万元委托贷款而本期未发生所致。
（3）筹资活动产生的现金流量净额：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公
司取得银行借款收到的现金增加以及分配股利支付的现金减少所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 1.63
地产行业 298,152,807.32 169,388,422.82 43.19 21.00 17.63
个百分点
减少 6.99
租赁行业 23,439,327.70 11,891,324.09 49.27 -5.61 9.47
个百分点
增加 0.05
批发行业 545,956,234.84 545,059,803.96 0.16 -3.76 -3.81
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比| 天津海泰科技发展股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-04-25 |
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