保利房地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
保利房地产（集团）股份有限公司
2013 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年
度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以截至 2013 年 12 月 31
日公司 7,137,994,391 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 2.94 元（含税），并以资本
公积金每 10 股转增 5 股。
六、 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
保利房地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 26
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 31
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况....................................................................... 35
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 40
第九节 内部控制…………………………………….………………………….……………… 42
第十节 财务报告……………………………….……………… ..………………… ..…………43
第十一节 备查文件目录............................................................................................................... 44
保利房地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
广东证监局 指 中国证券监督管理委员会广东监管局
公司、本公司、保利地产 指 保利房地产（集团）股份有限公司
报告期、本报告期 指 2013 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、重大风险提示：
公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中的“公司
的优势及挑战”部分的内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 保利房地产（集团）股份有限公司
公司的中文名称简称 保利地产
公司的外文名称 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD
公司的外文名称缩写 PRE
公司的法定代表人 宋广菊
二、联系人和联系方式
董事会秘书、证券事务代表
姓名 黄海
联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 30 层董事会办公室
电话 020-89898833
传真 020-89898666-8831
电子信箱 stock@polycn.com
三、基本情况简介
公司注册地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 29-33 层
公司注册地址的邮政编码 510308
公司办公地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 29-33 层
公司办公地址的邮政编码 510308
公司网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com
电子信箱 stock@polycn.com
四、信息披露及备置地点
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时
公司选定的信息披露报纸名称
报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 保利地产
六、公司报告期内注册变更情况
（一）基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
（二）公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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（三）公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务无变化情况。
（四）公司上市以来，历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东无变更情况。
七、其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
名称（境内） 祁涛
签字会计师姓名
王世恩
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一） 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2013 年 2012 年 年同期增 2011 年
减(%)
营业收入 92,355,524,195.85 68,905,756,710.27 34.03 47,036,222,186.18
归属于上市公司股
10,747,161,554.27 8,438,233,558.38 27.36 6,530,945,957.44
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 10,684,959,096.49 8,347,808,045.72 28.00 6,461,614,007.44
损益的净利润
经营活动产生的
-9,754,106,777.99 3,092,581,274.99 -415.40 -7,921,907,455.97
现金流量净额
本期末
比上年
2013 年末 2012 年末 2011 年末
同期末
增减(%)
归属于上市公司
51,762,869,363.42 42,486,380,748.20 21.83 35,257,660,615.91
股东的净资产
总资产 313,939,854,320.52 251,168,617,582.24 24.99 195,014,565,272.62
（二）主要财务数据
主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%) 2011 年
基本每股收益（元／股） 1.51 1.18 27.36 0.91
稀释每股收益（元／股） 1.51 1.18 27.36 0.91
扣除非经常性损益后的基本
1.50 1.17 28.00 0.91
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 22.95 21.84 增加 1.11 个百分点 20.20
扣除非经常性损益后的加权
22.81 21.60 增加 1.21 个百分点 19.99
平均净资产收益率（%）
二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 446,684.77 95,889.79 -4,533,692.77
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位 1,561,662.48
可辨认净资产公允价值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 94,425,515.20 138,456,748.22 112,973,085.45
少数股东权益影响额 -5,012,037.81 -12,524,927.24 -9,508,870.19
所得税影响额 -27,657,704.38 -35,602,198.11 -31,160,234.97
合计 62,202,457.78 90,425,512.66 69,331,950.00
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第四节 董事会报告
一、市场回顾及展望
2013 年房地产市场整体运行平稳，调控政策稳定，刚性购房需求仍为市场主流，并呈现出如下主
要特征：
1、刚需释放推动市场成交活跃，量价平稳增长。2013 年全国商品房实现销售面积 13.06 亿平方
米、销售金额 8.14 万亿元，同比分别增长 17.3%和 26.3%，商品房平均销售价格同比上涨 7.7%至 6237
元/平方米，而百城住宅价格指数则自 2012 年 6 月开始实现了连续 19 个月的环比上涨，累计增长 13.8%
至 10833 元/平方米。
2、投资增速有所恢复，但仍维持在低位，供需矛盾依然存在。报告期内，房地产开发投资累计完
成额 8.6 万亿元，同比增长 19.8%，增速较 2012 年有所提升，但仍处于近年来的较低水平。具体到新
开工面积，报告期内累计实现 20.12 亿平方米，同比增长 13%，相比 2011 年 19.12 亿平方米的新开工
面积仅增长 5.2%；土地购置面积结束了自 2012 年以来连续 21 个月的同比下降，全年成交同比增长 8.8%
至 3.88 亿平方米，但仍低于 2011 年的 4.43 亿平方米，处于近年来的较低水平，土地购置费用 1.35
万亿元，同比增长 11.6%。
3、房地产市场在区域供求关系不平衡状态下出现了显著的分化：具有经济资源禀赋和强大人口吸
聚能力、土地稀缺的一二线城市成为商品房成交的主流市场，三四线城市则视其供求关系的不同出现
了或面临着较大的分化风险。
报告期内，全国 40 大中城市中的一二线城市累计实现商品房销售额 3.89 万亿元，占全国商品房
销售额的 47.8%；一二线城市总体供不应求，其商品房销售价格也呈现了显著高于三四线城市的上涨，
报告期内百城住宅价格指数样本中的一二线城市住宅的平均价格分别为 27903 元/平方米、10365 元/
平方米，同比增速分别为 23.4%、10.2%，而三线城市住宅的平均价格为 7243 元/平方米，同比仅增长
5.1%，不及 7.7%的全国商品房均价涨幅。
从土地市场来看，一二线城市土地资源的稀缺性随着经济的发展、人口的持续涌入和未来城市边
界的逐步划定而日益突出，土地供求矛盾决定了成交价格的上涨。2013 年，全国 40 大中城市中，一
线城市土地成交的规划建筑面积同比增长 19.5%，成交总价则同比增长了 158.2%，二三城市土地成交
的规划建筑面积同比分别下降 11.3%和增长 9.6%，成交总价则同比分别增长了 24.7%和 25.6%，一二线
城市土地成交均价的涨幅显著高于三线城市。
展望未来，在新型城镇化过程中房地产市场供求矛盾仍将在较长时间内持续存在，我们依然坚定
看好行业中长期发展；短期内，我们认为在宏观经济和政策面基本稳定的情况下，2014 年房地产市场
预期仍将实现平稳发展。同时，受限于区域经济发展过程中不同城市功能定位和竞争力的变化，房地
产市场城市分化的特征将持续深化；而市场流动性在宏观货币政策调控下的阶段性松紧变化也将对商
品房销售产生一定的影响，因此，房地产市场在整体平稳发展的同时，出现局部、阶段性波动的可能
性或不可避免。
二、2013 年公司经营情况回顾
1、销售情况
报告期内，公司继续坚持普通住宅产品定位和快速周转开发策略，并抓住上半年供应偏紧而销售
形势良好的窗口期，加大产品推售力度，全年累计实现销售签约面积 1064.37 万平方米，同比增长
18.11%； 实现签约金额 1252.89 亿元，同比增长 23.15%，市场占有率为 1.54%。
从区域表现来看，广东区域实现销售签约 215 亿元，再次实现历史性突破，华南、成都、北京三
个区域实现销售签约超过 100 亿元，上海、武汉两个区域销售签约超过 90 亿元，天津、江苏、重庆三
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个区域实现销售签约超过 50 亿元。报告期内，公司“3+2+X”的城市群战略得到有效贯彻和落实，区
域规模效应进一步显现，珠三角地区成为公司首个销售超 300 亿元的区域。
从产品结构来看，144 平方米以下的中小户型成交套数占比为 92.9%，刚需产品为主的供货结构决
定了成交以首次购房客户为主流，全年公司成交客户中首次置业者占比达到 85.9%。
2、开发投资情况
报告期内，公司实现新开工面积 1692 万平方米，同比增长 19.94%；竣工面积 1264 万平方米，同
比增长 33.98%；在建面积 4468 万平方米，同比增长 19.93%。
报告期内，公司继续坚持一二线中心城市为主的“3+2+X”区域布局战略，实施等量拓展，新进入
太原、遂宁、清远、湛江、韶关、肇庆等城市，已进入城市达 49 个，区域布局更加完善，城市群深耕
得以不断推进。全年公司共新增 54 个房地产项目，新增容积率面积 1827 万平方米，总地价 568 亿元，
平均楼面地价 3111 元/平方米，较 2012 年的 3386 元/平方米降低了 8.1%；新增权益容积率面积 1321
万平方米，权益比例 72.3%，较 2012 年提升 7 个百分点，权益地价 408.1 亿元。
从新增项目区域分布来看，公司仍以一二线城市布局为主，新增容积率面积 1338 万平方米，总地
价 527 亿元，拓展面积和金额分别占到 73.2%和 92.8%，按面积计的权益比例为 75.6%；同时适度布局
发展潜力较大的三四线城市，并通过加大合作比例分散经营风险。
截至报告期末，公司共有在建拟建项目 228 个，规划总建筑面积 11217 万平方米，其中待开发面
积 4925 万平方米，一二线城市占比约为 78.7%；在建拟建项目可售容积率面积约 8330 万平方米，累
计已签约面积约为 3333 万平方米，待售面积约为 4997 万平方米，其中一二线城市占比约为 83%。
3、财务情况
报告期内，公司实现营业收入 923.56 亿元，归属于上市公司股东的净利润 107.47 亿元，同比分
别增长 34.03%和 27.36%；其中房地产业务结转收入 892.90 亿元，同比增长 34.65%；房地产业务结算
毛利率为 31.25%，同比下降 3.99 个百分点，主要是由于部分在 2011 年市场严厉调控时期销售的高地
价项目进入结算，以及部分项目首期销售结算价格较低所致，后续随着这些因素的消除，预计毛利率
将回升至合理水平。
报告期内，公司共实现销售回笼 1112 亿元，新增银行借款 625 亿元，净增银行借款 191 亿元 ，完
成房地产项目直接投资 998 亿元，期末资金余额 338 亿元，资金平衡情况良好。同时，公司获得国际
三大评级机构给予的行业最高主体信用等级，并于 8 月份成功发行 5 亿美元高级债券，票面成本 4.5%，
有效拓宽了公司的融资渠道。
截至报告期末，公司总资产 3139 亿元，净资产 692 亿元，归属母公司净资产 518 亿元，负债总额
2448 亿元，资产负债率为 77.97%，较 2012 年下降 0.22 个百分点；期末预收账款 1072 亿元，扣除预
收账款后的其他负债占总资产的比例为 43.84%，负债水平较为合理；期末有息负债总额 991 亿元，有
息负债的平均融资成本为 7.03%。
4、管理及其他业务经营情况
报告期内，公司继续大力推动商业地产、房地产基金和养老地产等业务发展。报告期末，公司持
有集中商业物业约 84 万平方米，包括 2 个写字楼、4 家酒店、2 个购物中心、1 个展馆。报告期内公
司商业租赁及经营收入约 11 亿元，同时，商业公司完成了自营商业零售业态研究，进一步深化了品牌
战略联盟，为商业经营能力的持续提升奠定了基础。
公司房地产基金业务继续保持高速增长，资金管理规模突破 200 亿元，连续两年被基金排名权威
机构清科集团评为“中国房地产基金十强”第一名。
报告期内，公司借助老博会平台，正式发布了“以全产业链方式进军养老产业，打造机构养老、
社区养老和居家养老‘三位一体’的中国式养老体系” 的养老产业战略。公司养老品牌“和熹会”经
营情况良好，品牌影响不断扩大。北京西山林语乐龄中心入住率已接近 60%，上海西塘越积极筹备“一
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地入会多地养老”平台的建立，成都两河颐养生态休闲示范基地已完成方案规划。
5、企业形象
报告期内，公司继续强化品牌建设，获得了客户、合作伙伴、员工和股东等利益相关方的高度认
可，期末品牌价值达到 260.92 亿元，同比增长 23.4%，蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，连续
四年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合评选的中国
房地产百强企业综合实力第二名，并连续多年获评沪深上市房地产公司投资价值、财务稳健性、财富
创造能力 TOP10 第二名。
报告期内，公司在内部管理和风险控制、社会责任、绿色建筑、物业管理等方面也取得了良好的
成绩，获得了社会的广泛认可。在由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联
合颁布的中国房地产上市公司测评中，保利地产位列榜单第二位，并在风险控制五强榜单中位居榜首；
社会责任方面则荣获“2013 中国房地产年度社会责任感企业”、“2013 中国社会责任特别大奖”，公司
2012 年度的社会责任报告获人民日报整版刊发，充分肯定了公司在履行社会责任方面的成绩；公司在
推动绿色建筑标准应用方面的努力也获得了社会的认可，荣获“中国城市可持续发展推动力-年度最佳
绿色地产商”；保利物业则获评“2013 中国物业服务领先品牌企业”，中国物业管理行业综合实力第二
名。
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6 、公司 2013 年度房地产项目汇总表 （单位：万元、平方米）
项目 项目计 总建筑 可售容积 2013 年 2013 年 累计 累计 本年在 待开发 本年签 累计签
序号 楼盘名称 地址 类别 项目权益 占地面积
状态 划投资 面积 率面积 新开工 竣工 开工 竣工 建面积 面积 约面积 约面积
1 广州保利克洛维广场 广州市天河区 写字楼 在建 51.00% 252976 19276 264078 144519 0 77708 264078 77708 264078 0 8836 56491
2 广州保利中环广场 广州市越秀区 综合 在建 100.00% 179971 25181 279062 138257 0 81324 279062 279062 81324 0 448 138257
3 广州保利中汇广场 广州市天河区 综合 在建 60.00% 96745 10217 123589 92358 0 52827 123589 123589 52827 0 392 92358
4 广州保利中辰广场 广州市天河区 综合 在建 51.00% 58840 8682 79454 46112 0 0 79454 54872 24582 0 496 46112
5 广州保利中达广场 广州市天河区 综合 在建 100.00% 187089 12335 158647 108690 0 158647 158647 158647 158647 0 7430 99144
6 广州保利总部基地项目 广州市萝岗区 综合 在建 100.00% 47439 34678 89270 0 0 0 89270 0 89270 0 0 0
7 广州保利世界贸易中心 广州市海珠区 综合 在建 51.00% 467301 118613 537099 140047 0 0 508675 508675 0 28424 2729 140047
8 广州保利天悦 广州市海珠区 综合 在建 80.00% 1810718 288129 1509513 919097 84037 0 1489634 0 1489634 19879 163493 382748
广州保利西海岸
9 广州市白云区 住宅 在建 100.00% 1008558 259815 910518 715408 0 413719 889085 580036 722768 21433 182825 584957
（含星海花园）
10 广州保利云禧 广州市白云区 住宅 在建 51.00% 490078 66483 274351 171220 0 0 274351 0 274351 0 23482 23482
11 广州保利紫薇花园 广州市白云区 住宅 在建 50.00% 52294 60396 129774 105697 0 0 129774 129774 0 0 2140 105697
12 广州保利公园九里 广州市荔湾区 住宅 在建 100.00% 364466 103566 387200 274055 170971 38144 387200 38144 387200 0 116522 242285
13 广州保利塞纳维拉 广州市荔湾区 住宅 在建 100.00% 177494 63906 249412 147748 0 0 249412 0 249412 0 92200 92573
14 广州保利香槟公馆 广州市番禺区 住宅 在建 100.00% 52219 22978 73623 47119 0 73623 73623 73623 73623 0 0 47119
15 广州增城保利东江首府 广州增城市新塘镇 住宅 在建 100.00% 688503 312365 919579 631186 403164 261393 919579 303448 877524 0 92769 306579
16 广州保利越秀岭南林语 广州市萝岗区 住宅 在建 50.00% 370797 157152 460585 288445 22715 0 22715 0 22715 437870 0 0
17 广州保利松鹤街项目 广州市白云区 住宅 在建 100.00% 63714 8986 45643 29448 45643 0 45643 0 45643 0 0 0
18 广州保利大都汇 广州市番禺区 综合 在建 100.00% 371449 57025 315652 228951 17414 0 17414 0 17414 298238 13203 13203
19 广州保利番禺汉溪村项目 广州市番禺区 综合 拟建 50.00% 71209 10848 58512 43392 0 0 0 0 0 58512 0 0
20 广州从化保利温泉村项目 广州从化市 住宅 拟建 100.00% 166848 257121 338647 265860 0 0 0 0 0 338647 0 0
21 广州保利金融城 A005-2 项目* 广州市天河区 综合 拟建 100.00% 353794 14979 165299 106060 0 0 0 0 0 165299 0 0
22 广州保利金融城 A007-1 项目* 广州市天河区 综合 拟建 60.00% 361374 15122 163734 104733 0 0 0 0 0 163734 0 0
23 广州保利南沙金州 7 号地项目* 广州市南沙区 综合 拟建 50.00% 74708 16666 90503 53331 0 0 0 0 0 90503 0 0
24 广州保利南沙金州 9 号地项目* 广州市南沙区 综合 拟建 100.00% 59216 11035 59580 44140 0 0 0 0 0 59580 0 0
25 上海保利香槟花园 上海市杨浦区 住宅 在建 76.60% 188483 37279 136221 87945 0 0 126384 27516 98868 9837 32566 51535
26 上海保利海上五月花 上海市嘉定区 住宅 在建 100.00% 215622 234952 348559 286982 0 22846 348559 348559 22846 0 10541 276276
27 上海保利梧桐语 上海市嘉定区 住宅 在建 100.00% 97197 39106 80859 67312 0 19332 80859 80859 19332 0 9030 50864
28 上海保利叶上海 上海市宝山区 住宅 在建 100.00% 680468 408374 656753 553925 0 0 633379 633379 0 23374 13562 531994
29 上海保利叶语 上海市宝山区 住宅 在建 100.00% 430328 241796 477613 403913 0 306161 477613 477613 306161 0 32970 403126
30 上海保利叶之林 上海市宝山区 住宅 在建 100.00% 481727 98805 256171 195473 448 0 256171 0 256171 0 78188 81730
31 上海保利国际中心 上海市浦东新区 写字楼 在建 80.01% 651254 37015 166237 90541 0 0 166237 0 166237 0 2474 2474
32 上海保利蔚蓝林语 上海市浦东新区 住宅 在建 100.00% 252409 141692 176587 138982 0 0 176587 0 176587 0 33641 33641
33 上海保利茉莉公馆 上海市闵行区浦江镇 住宅 在建 100.00% 480382 199334 318968 211852 0 211598 211598 211598 211598 107370 43060 149352
34 上海保利马桥景城雅苑 上海市闵行区 住宅 在建 100.00% 110241 64654 194986 161833 0 0 194986 0 194986 0 23282 23282
35 上海保利马桥景城紫苑 上海市闵行区 住宅 在建 100.00% 73634 42109 110165 89725 0 0 110165 0 110165 0 13849 34192
保利房地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
36 上海保利西岸 上海市徐汇区 综合 在建 51.00% 767784 66530 263591 162261 150644 0 150644 0 150644 112947 0 0
37 上海绿城御园 上海市浦东新区 住宅 在建 51.00% 385025 75091 167384 118121 167384 0 167384 0 167384 0 23395 23395
38 上海保利国际医学园区项目* 上海市周浦镇 住宅 拟建 100.00% 335044 82353 158797 114106 0 0 0 0 0 158797 0 0
39 北京保利西山林语 北京市海淀区 住宅 在建 100.00% 357446 311580 597020 423715 0 8762 507123 507123 8762 89897 181 415917
40 北京保利东郡 北京市朝阳区 住宅 在建 100.00% 430882 46188 172689 123739 0 0 172689 171054 1635 0 34390 119454
41 北京保利中央公园 北京市朝阳区 综合 在建 100.00% 879290 95018 390260 276031 0 215447 385257 215447 385257 5003 33350 175590
42 北京保利春天里 北京市大兴区 住宅 在建 100.00% 538925 156018 505907 398633 0
