保利房地产（集团）股份有限公司 2012 年年度报告
保利房地产（集团）股份有限公司
2012 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、未亲自出席董事情况
未亲自出席 未亲自出席 未亲自出席
被委托人姓名
董事职务 董事姓名 董事的原因说明
董事 张振高 工作原因 彭碧宏
独立董事 张恒山 工作原因 张礼卿
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年
度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以截至 2012 年 12 月 31
日公司 7,137,994,391 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 2.32 元（含税），不进行公
积金转增股本。
六、本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 31
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况....................................................................... 35
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 41
第九节 内部控制 ............................................................ 43
第十节 财务报告……………………………….……………… ..………………… ..…………44
第十一节 备查文件目录............................................................................................................... 45
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
广东证监局 指 中国证券监督管理委员会广东监管局
公司、本公司、保利地产 指 保利房地产（集团）股份有限公司
报告期、本报告期 指 2012 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、重大风险提示：
公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中的“公司
的竞争优势和面临的挑战”部分的内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 保利房地产（集团）股份有限公司
公司的中文名称简称 保利地产
公司的外文名称 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD
公司的外文名称缩写 PRE
公司的法定代表人 宋广菊
二、联系人和联系方式
董事会秘书、证券事务代表
姓名 黄海
联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 30 层董事会办公室
电话 020-89898833
传真 020-89898666-8831
电子信箱 stock@polycn.com
三、基本情况简介
公司注册地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 29-33 层
公司注册地址的邮政编码 510308
公司办公地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 29-33 层
公司办公地址的邮政编码 510308
公司网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com
电子信箱 stock@polycn.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、上海证券报》、证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 保利地产
六、公司报告期内注册变更情况
（一）基本情况
注册登记日期 2012 年 8 月 17 日
注册登记地点 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 29-33 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 74188439-2
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（二）公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三）公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务无变化情况。
（四）公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来,控股股东无变更情况。
七、其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼
名称（境内） 祁涛
签字会计师姓名
王世恩
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一） 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2012 年 2011 年 年同期增 2010 年
减(%)
营业收入 68,905,756,710.27 47,036,222,186.18 46.50 35,894,117,625.86
归属于上市公司股
8,438,233,558.38 6,530,945,957.44 29.20 4,919,983,998.37
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 8,347,808,045.72 6,461,614,007.44 29.19 4,928,069,176.79
损益的净利润
经营活动产生的
3,092,581,274.99 -7,921,907,455.97 不适用 -22,369,895,862.26
现金流量净额
本期末
比上年
2012 年末 2011 年末 2010 年末
同期末
增减(%)
归属于上市公司
42,486,380,748.20 35,257,660,615.91 20.50 29,709,290,130.47
股东的净资产
总资产 251,168,617,582.24 195,014,565,272.62 28.79 152,327,972,577.53
（二）主要财务数据
主要财务指标 2012 年 2011 年 本期比上年同期增减(%) 2010 年
基本每股收益（元／股） 1.18 0.91 29.20 0.69
稀释每股收益（元／股） 1.18 0.91 29.20 0.69
扣除非经常性损益后的基本
1.17 0.91 29.19 0.69
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 21.84 20.20 增加 1.64 个百分点 18.02
扣除非经常性损益后的加权
21.60 19.99 增加 1.61 个百分点 18.05
平均净资产收益率（%）
二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 95,889.79 -4,533,692.77 1,507,479.28
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位 1,561,662.48
可辨认净资产公允价值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 138,456,748.22 112,973,085.45 -19,789,254.06
少数股东权益影响额 -12,524,927.24 -9,508,870.19 8,330,252.14
所得税影响额 -35,602,198.11 -31,160,234.97 1,866,344.22
合计 90,425,512.66 69,331,950.00 -8,085,178.42
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第四节 董事会报告
一、2012 年市场形势回顾及 2013 年展望
2012 年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策
没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，
首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成
交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。
央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别 2 次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且
明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，商品住宅按揭贷款环境较 2011 年下半年有较大改善。同时，
房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。商品房销售在充足的货量供应及相对宽
松的按揭贷款政策支持下，从 3 月份开始逐月回暖，全年实现销售面积 11.13 亿平方米，销售金额 6.45
万亿元，同比分别增长 1.80%和 10.00%。随着销售回暖，市场供需矛盾逐步显现，据中国房地产指数
系统百城价格指数显示，2012 年 6 月起，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格结束连续 9 个月的环
比下跌态势，环比出现连续上涨，但月涨幅均未超过 0.5 个百分点，至 2012 年 12 月，百城样本平均
价格 9715 元/平方米，与 2011 年同期基本持平。
从商品房成交的城市结构上看，一二线重点城市为本轮市场成交回暖的主力，公司跟踪的 26 个一
二线重点城市 2012 年商品房销售面积同比增长 39.61%，远高于行业 1.80%的同比涨幅。在持续调控形
势下，商品住宅回归居住属性，消费者更关注产品的性价比，品牌开发商对市场这一变化迅速反应，
其专业能力、品牌号召力进一步得到市场认可，行业集中度显著提升。根据 CRIC 统计数据显示，2012
年，前 20 大房企市场占有率达 17.31%，较 2011 年提升 2.77 个百分点。
2012 年上半年，受 2011 年下半年以来土地流拍情况较多影响，地方政府推地动力不足，据 CREIS
统计数据显示，一二线城市供地量明显萎缩，同比下降幅度达 31.86%；而房地产企业由于市场的不确
定及资金面偏紧，投资意愿也不高，土地市场整体供求低迷。2012 年下半年，随着销售持续回暖，信
贷政策改善，房企资金面略有改善，补货需求推动土地投资意愿渐强，土地溢价率明显上升，政府推
地量也随之放大。但从整体情况来看，2012 年全年房地产企业开发投资仍然明显放缓，全年实现土地
购置面积 3.57 亿平方米，同比下降 19.50%；实现商品房新开工面积 17.73 亿平方米，同比下降 7.30%；
实现房地产开发投资 7.18 万亿元，同比增长 16.20%，三项指标增速均处于过去十年的低位。
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2013 年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产
市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍将持续，房
产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。但是，“城镇化”已经被新一届政府定位为中国未来
经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的
住房需求；而中央政府提出的“收入倍增计划”及“消费升级”，也必将有效提升居民购买力并给市场
带来更多的改善性住房需求。因此，公司依然坚定看好房地产行业的中长期发展前景。
公司始终认为，本轮调控的根本目的是抑制投机投资购房，保障自住需求，促进房地产行业的长
远健康发展。2013 年，政府将继续从信贷政策、土地供应、税收政策等多方面加大对普通住宅、保障
性住房开发及首次购房需求的支持力度，以刚性需求为主的中小户型普通住宅仍将作为市场成交的主
流产品，并支撑市场平稳发展。但由于国内各城市住房供求关系格局存在客观差异，而地方政府对调
控政策的执行力度也可能根据宏观经济及市场变化进行调整，不排除市场出现局部波动的可能性。
二、2012 年公司经营情况回顾
1、销售情况
报告期内，公司坚持普通住宅产品定位，加大中小户型产品的推售力度，全年累计新推货约 900
万平方米，新推住宅产品中，144 平米以下中小户型产品占比达 92%。结合市场窗口期，公司启动“喜
春行动”、“幸福扬帆”、“金牌置业计划”、“20 周年感恩回馈”等四大系列活动，有效抓住市场机会，
全年累计实现销售签约面积 901.13 万平方米，同比增长 38.57%；实现销售签约金额 1017.39 亿元，
同比增长 38.91%；销售签约均价 11290 元/平方米，与 2011 年基本持平。2012 年公司市场占有率达
1.58%，较 2011 年提升 0.34 个百分点。
成交产品中，按套数统计，住宅产品占比 86%，住宅产品中 144 平米以下的中小户型产品占比 92%；
全年商业类产品（含商铺、写字楼、公寓等）销售签约额近 140 亿元，约占销售签约额的 14%，其中
广州中达广场、天津大都会、北京东郡、佛山中环广场等项目写字楼整售近 40 亿元。
报告期内，公司重点区域表现突出，广东、北京、成都、华南、上海、天津和武汉等 7 个区域销
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售签约额超过 50 亿元，销售签约贡献率达 66.67%，其中广东、北京区域分别实现销售签约 196 亿元
和 126 亿元。全年公司有 5 个项目单盘销售签约额超过 30 亿元，分别为广州保利天悦、北京中央公园、
广州中达广场、上海叶语及天津大都会，其中广州保利天悦单盘销售签约额超过 60 亿元。
2、投资开发情况
报告期内，公司坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，新进入西安、三亚、江
门、郴州等 4 个城市，已进入城市达 43 个，进一步完善了区域布局。全年共计新增 40 个房地产项目，
新增容积率面积 1319 万平方米，总地价 447 亿元，平均楼面地价 3386 元/平方米；新增权益容积率面
积 861 万平方米，权益比例 65%。新增 40 个项目中， 23 个项目为底价或底价附近获取；36 个项目位
于一二线中心城市；24 个项目为合作获取，合作方以品牌房地产开发商、专业房地产基金为主。
报告期内，公司新开工面积 1410 万平方米，同比下降 6.19%；竣工面积 943 万平方米，同比增长
67.05%；在建面积 3726 万平方米，同比增长 28.96%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目 184 个，
规划总建筑面积约为 9238 万平方米；其中待开发 4278 万平方米（按规划建筑面积计），约 9%位于一
线城市，62%位于二线城市，29%位于三四线城市。截止报告期末，公司已售未结算资源约 1000 万平方
米。
3、财务情况
报告期内，公司实现营业收入 689.06 亿元，归属于母公司净利润 84.38 亿元，分别同比增长 46.5%
和 29.2%；房地产业务结转收入 663.14 亿元，同比增长 46.94%；房地产业务结算毛利率 35.24%，同
比下降 0.93 个百分点，每股收益 1.18 元，较 2011 年提升 0.27 元。
报告期内，公司共实现销售回笼 876 亿元，新增借款 463 亿元，净增借款 143 亿元，完成项目直
接投资 678 亿元，期末资金余额 327 亿元。
截至报告期末，公司总资产 2512 亿元，负债总额 1964 亿元，资产负债率 78.19%，同比下降 0.24
个百分点。期末预收款项 905 亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为 42.14%。公司有息
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负债 815 亿元，有息负债平均融资成本约为基准利率上浮 15%。由于 2008 年发行的 43 亿元公司债将
于 2013 年 7 月到期，公司一年内到期有息负债占有息负债的比重上升至 31.49%。
4、管理及其他业务经营情况
2012 年初，公司聘请德勤华永会计师事务所开展内控建设，对公司系统内一级法人单位的内控情
况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。
报告期内，公司以“降本增效”为目标，持续推进集团采购，截至报告期末，公司已与 68 个供应
商建立战略合作关系，有效确保供品质量及成本优势；同时，加强资金筹划，强化“总对总”的融资
功能，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。另一方面，进一步完善标准化产品线，完成标准成本
模块的匹配建设工作，明确不同模块的总图规划、户型平面、立面设计、材料配置，实现立项、定位
阶段的成本预控，基本完成全过程成本管控体系的构建。
报告期内，公司继续大力培育和发展商业地产经营、房地产基金、养老地产等战略业务。截至 2012
年末，公司持有运营的商业物业约 100 万平方米，业态涵盖写字楼、酒店、展馆、购物中心等商业形
态，实现租赁及经营收入超过 9 亿元；公司房地产基金管理资金规模突破 120 亿元人民币，管理公司
实现税后利润超过 2 亿元；年内公司推出了首个养老产品——保利安平和熹会林语乐龄中心，正式试
水养老产业。
5、企业形象
报告期内，公司聘请德勤华永会计师事务所实施内部控制与管理提升咨询，有效提升了内控水平，
并成功获评“博迪中国上市公司内部控制百强企业奖”，位列上市公司第 17 位，房地产公司第 2 位。
公司以“和基金”为主要公益平台，积极开展“希望电脑室”、“梦想书屋”、“斑头雁守护行动”
等公益活动，树立责任央企形象，荣获《21 世纪经济报道》“第九届中国最佳企业公民”和最佳低碳
贡献奖。
报告期内，公司持续深化与投资者的沟通，在坚持良好的信息披露的基础上，接待投资者来访、
项目调研两百余人次，接听投资者热线 4000 余个，参加大型投资者见面会、组织机构电话会议近 50
场，切实维护投资者利益。公司投资者关系工作以“尊重投资者、爱护投资者、服务投资者”为理念，
荣获“大众证券杯”最佳持续投资价值奖。
随着公司企业形象和市场认可度的不断提升，保利地产品牌价值获得持续增长，2012 年达到
211.39 亿元，同比增长 15%，连续三年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，蝉联沪深上市房地产企
业综合实力第二名，中国房地产百强企业综合实力第三名，行业龙头地位不断巩固。
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6 、公司 2012 年度房地产项目汇总表
项目计划
序 项目 项目权 总建筑面 容积率面 2012 年 2012 年 本年签
楼盘名称 项目位置 类别 投资 占地面积 累计开工 累计竣工
号 状态 益 积 积 新开工 竣工 约面积
（万元）
1 广州保利 V 座 广州市珠江新城冼村路中段 写字楼 在建 51.00% 113107 12882 206215 148851 0 125721 206215 206215 0
2 广州保利克洛维广场 广州市珠江新城华强路东段 写字楼 在建 51.00% 250627 19276 264078 192560 187099 0 264078 0 291
3 广州保利中环广场 广州市越秀区建设中马路 2、4 号 综合 在建 100.00% 179971 25181 286700 213081 0 28210 286700 197738 49
4 广州保利中汇广场 广州市天河区林和西路 综合 在建 60.00% 96745 10217 122563 97128 0 70762 122563 70762 3716
5 广州保利中辰广场 广州市天河区龙口西路 3 号 综合 在建 51.00% 58840 8682 79454 66983 0 54872 79454 54872 601
6 广州保利中达广场 广州市天河区珠江新城兴民路 221 号 综合 在建 100.00% 153054 12335 157630 108690 0 0 157630 0 93054
7 广州保利总部基地项目 广州市萝岗区科学城育星路 综合 在建 100.00% 47439 34678 89270 66829 0 0 89270 0 0
8 广州科学城项目* 广州市萝岗区长岭路以南 住宅 拟建 50.00% 374741 157152 460585 314304 0 0 0 0 0
9 广州保利世界贸易中心 广州市海珠区琶洲会展中心南侧 综合 在建 51.00% 467301 118613 537099 371805 0 126379 508675 508675 5826
10 广州保利天悦 广州市海珠区新港东路琶洲村地段 综合 在建 80.00% 1575321 288129 1509513 1042041 1075695 0 1405597 0 219423
11 广州保利西海岸（含星海花园） 广州市白云区金沙洲彩滨北路 住宅 在建 100.00% 1008558 259815 910518 727482 3735 166318 889085 166318 191010
12 广州保利云禧（原白云新城项目） 广州市白云区云城东路 住宅 在建 51.00% 490078 66483 274351 175631 274351 0 274351 0 0
13 广州保利紫薇花园 广州市白云区汇侨中路 住宅 在建 50.00% 52294 60396 142338 120882 0 0 142338 129774 0
14 广州保利松鹤街项目* 广州市白云区罗冲围松鹤街 住宅 拟建 100.00% 63502 8986 42459 31451 0 0 0 0 0
15 广州保利公园九里 广州市荔湾区龙溪大道 住宅 在建 100.00% 360104 103566 387204 281965 175117 0 216229 0 117658
16 广州保利塞纳维拉（原芳村 G 地块） 广州市荔湾区龙溪大道 住宅 在建 100.00% 177494 63906 249740 178937 249412 0 249412 0 0
17 广州保利香槟公馆 广州市番禺区市良路 住宅 在建 100.00% 52219 22978 72964 50552 0 0 72964 0 41619
18 广州保利番禺汉溪村项目* 广州市番禺区汉溪大道东 综合 拟建 50.00% 765553 120442 671409 501598 0 0 0 0 0
19 广州增城保利东江首府 广州增城市新塘镇新塘大道东 住宅 在建 100.00% 688503 312365 937936 687203 85854 42055 516415 42055 156538
广州从化市温泉镇中山大学南方学
20 广州从化保利温泉村项目* 住宅 拟建 100.00% 166848 257121 338647 269977 0 0 0 0 0
院旁
21 上海保利香槟花园 上海市杨浦区扬州路江浦路 住宅 在建 76.60% 188483 37279 136221 112244 98868 0 126384 27516 0
22 上海保利海上五月花 上海市嘉定区永靖路 899 弄 住宅 在建 100.00% 218744 234952 357261 321118 22846 0 357261 325713 2917
23 上海保利梧桐语 上海市嘉定区和政路 住宅 在建 100.00% 89146 39106 80317 67312 0 61527 80317 61527 36705
24 上海保利叶上海 上海市宝山区菊太路 1198 弄 住宅 在建 100.00% 686577 408374 656753 561069 0 231506 633379 633379 1893
25 上海保利叶语 上海市宝山区宝菊路 22 弄 住宅 在建 100.00% 443983 241796 461913 403913 0 171452 461913 171452 166864
26 上海保利叶之林 上海市宝山区华秋路 349 弄 住宅 在建 100.00% 481727 98805 255723 197610 206500 0 255723 0 3542
27 上海保利国际中心 上海市浦东新区浦明路 写字楼 在建 100.00% 651254 37015 166237 88836 166237 0 166237 0 0
28 上海保利蔚蓝林语 上海市浦东新区临港新城花柏路 住宅 在建 100.00% 252409 141692 176587 141692 3490 0 176587 0 0
上海市浦东新区外高桥新市镇东靖
29 上海保利森兰外高桥项目* 住宅 拟建 51.00% 385025 75091 176146 120146 0 0 0 0 0
路北侧
30 上海保利茉莉公馆 上海市浦江镇浦锦路 住宅 在建 100.00% 489748 199334 274056 242867 110890 0 211760 0 99849
31 上海保利马桥景城雅苑 上海市闵行区银春路 住宅 在建 100.00% 110241 64654 194986 155170 194986 0 194986 0 0
32 上海保利马桥景城紫苑 上海市闵行区富国路 39 弄 住宅 在建 100.00% 73634 42109 110165 84218 110165 0 110165 0 20343
33 上海保利徐汇滨江项目* 上海市徐汇区宛平南路 综合 拟建 51.00% 767784 66530 263591 166325 0 0 0 0 0
保利房地产（集团）股份有限公司 2012 年年度报告
34 北京保利西山林语 北京市海淀区黑龙潭路 住宅 在建 100.00% 357446 311580 597020 442977 0 0 507123 498361 40326
35 北京保利蓟门桥项目 北京市海淀区东升乡蓟门桥北 综合 拟建 100.00% 287194 34253 147496 104537 0 0 0 0 0
36 北京保利花园 北京市密云县阳光街 住宅 在建 100.00% 165921 178099 336531 315580 0 158373 336531 336531 1175
37 北京保利东郡 北京市朝阳区石佛营里东路
