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荣盛房地产发展股份有限公司2012年年度报告 下载公告
公告日期:2013-03-20
                       荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
荣盛房地产发展股份有限公司
       2012 年度报告
       2013 年 03 月
                                                    荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                       第一节 重要提示、目录和释义
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
    公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)陈伟声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
    除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。
 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因                被委托人姓名
         程玉民             独立董事             因公出差                     王力
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以分红派息股权登记日总股本数为基数,
向全体股东每 10 股派发现金红利 1.5 元(含税),送红股 0 股(含税),不以公积金转增股本。
    本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,
敬请投资者注意投资风险。
                                                                                        荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                                                                    目录
2012 年度报告.....................................................................................................................................1
一、重要提示、目录和释义 .............................................................................................................2
二、公司简介......................................................................................................................................6
三、会计数据和财务指标摘要 .........................................................................................................8
四、董事会报告 ............................................................................................................................... 11
五、重要事项....................................................................................................................................48
六、股份变动及股东情况 ...............................................................................................................55
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...............................................................................62
八、公司治理....................................................................................................................................70
九、内部控制....................................................................................................................................79
十、财务报告....................................................................................................................................81
十一、备查文件目录 .........................................................................................................………208
                                    荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                          释义
           释义项   指                    释义内容
公司、本公司        指 荣盛房地产发展股份有限公司
                                                 荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                                重大风险提示
    房价的持续上涨如超出政府“底线”,可能导致新的调控政策出台。“限购”政策、房产
税的改革试点推进,可能给公司的销售情况带来变化,最终影响公司销售预期和毛利率。
    随着公司经营规模的不断扩大,管理幅度及难度也不断增加,如不能及时应对和解决,
将给公司带来一定的管理风险。
    在开发环节,由于房地产开发涉及到多个环节,在项目的开发过程中可能面临建筑材料
价格波动、城市建设及城市规划调整等诸多不确定性。如不能及时应对和解决,将对公司项
目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。
                                                       荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                                第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称                            荣盛发展              股票代码
股票上市证券交易所                                  深圳证券交易所
公司的中文名称                              荣盛房地产发展股份有限公司
公司的中文简称                                         荣盛发展
公司的外文名称(如有)             RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd
公司的外文名称缩写(如有)                              RiseSun
公司的法定代表人                                        耿建明
注册地址                                   河北省廊坊市开发区春明道北侧
注册地址的邮政编码
办公地址                                   河北省廊坊市开发区祥云道 81 号
办公地址的邮政编码
公司网址                                         http://www.risesun.cn
电子信箱                                         dongmichu@risesun.cn
二、联系人和联系方式
                                董事会秘书                           证券事务代表
姓名                              陈金海                                  李冰
联系地址             河北省廊坊市开发区祥云道 81 号 河北省廊坊市开发区祥云道 81 号
电话                           0316-5909688                          0316-5909688
传真                           0316-5908567                          0316-5908567
电子信箱                 dongmichu@risesun.cn                  dongmichu@risesun.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称                《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址                http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                                       公司董事会办公室
                                                        荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
   四、注册变更情况
                                     注册登记   企业法人营业执
                 注册登记日期                                      税务登记号码        组织机构代码
                                       地点         照注册号
                                    河北省工商
首次注册      2003 年 01 月 20 日              130000000002530 131011236077725           23607772-5
                                    行政管理局
                                    河北省工商
报告期末注册 2012 年 09 月 28 日               130000000002530 131011236077725           23607772-5
                                    行政管理局
公司上市以来主营业务的变化情况
                               无
(如有)
历次控股股东的变更情况(如有) 无
   五、其他有关资料
   公司聘请的会计师事务所
    会计师事务所名称                      大华会计师事务所(特殊普通合伙)
    会计师事务所办公地址              北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层
    签字会计师姓名                                  何凌峰、胡志刚
   公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
   □ 适用 √ 不适用
   公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
   □ 适用 √ 不适用
                                                                荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                           第三节 会计数据和财务指标摘要
  一、主要会计数据和财务指标
  公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
  □ 是 √ 否
                                                                       本年比上年增减
                                2012 年              2011 年                                   2010 年
                                                                             (%)
营业收入(元)             13,415,365,897.65      9,501,697,850.13                 41.19%   6,527,176,271.09
归属于上市公司股东的净利
                            2,140,136,235.99      1,532,227,120.84                 39.67%   1,021,375,873.62
润(元)
归属于上市公司股东的扣除
                           2,123,389,609.93       1,550,038,443.01                 36.99%   1,037,511,125.16
非经常性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净
                         -1,202,731,785.92        -498,312,251.33              -141.36% -1,933,849,113.39
额(元)
基本每股收益(元/股)                      1.15                 0.82               40.24%                 0.55
稀释每股收益(元/股)                      1.13                 0.82               37.80%                 0.55
                                                                        增长 1.63 个百分
净资产收益率(%)                       29.89%               28.26%                                    24.06%
                                                                                      点
                                                                       本年末比上年末增
                               2012 年末            2011 年末                                 2010 年末
                                                                             减(%)
总资产(元)               40,482,887,005.56 28,171,191,463.32                     43.70% 21,254,343,105.82
归属于上市公司股东的所有
                            8,171,636,047.08      6,136,549,592.13                 33.16%   4,759,504,778.33
者权益(元)
归属于上市公司股东的每股
                                           4.37                 3.29               32.83%                 3.32
净资产(元/股)
                                                                        增长 1.69 个百分
资产负债率(%)                         76.56%               74.87%                                    74.98%
                                                                                      点
  二、境内外会计准则下会计数据差异
  1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
                                                                                                  单位:元
                              归属于上市公司股东的净利润                 归属于上市公司股东的净资产
                               本期数               上期数                期末数             期初数
                                                                 荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
 按中国会计准则        2,140,136,235.99        1,532,227,120.84 8,171,636,047.08 6,136,549,592.13
 按国际会计准则调整的项目及金额
 2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
                                                                                                   单位:元
                               归属于上市公司股东的净利润                归属于上市公司股东的净资产
                               本期数                上期数               期末数              期初数
 按中国会计准则        2,140,136,235.99        1,532,227,120.84 8,171,636,047.08 6,136,549,592.13
 按境外会计准则调整的项目及金额
 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
 无
 三、非经常性损益项目及金额
                                                                                                   单位:元
               项目                 2012 年金额          2011 年金额       2010 年金额             说明
非流动资产处置损益(包括已计提
                                        202,437.24          110,530.73        -760,778.70
资产减值准备的冲销部分)
越权审批或无正式批准文件的税收
                                             0.00                 0.00
返还、减免
计入当期损益的政府补助(与企业
业务密切相关,按照国家统一标准      8,193,860.64         3,794,871.03      29,992,700.00
定额或定量享受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取
                                             0.00                 0.00
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
                                             0.00          -333,861.35
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益                         0.00                 0.00
委托他人投资或管理资产的损益                 0.00                 0.00
因不可抗力因素,如遭受自然灾害
                                             0.00                 0.00
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益                                 0.00
企业重组费用,如安置职工的支出、
                                             0.00
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
                                             0.00
过公允价值部分的损益
                                                            荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
同一控制下企业合并产生的子公司
                                         0.00
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
                                         0.00
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外,持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
                                         0.00
价值变动损益,以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
                                         0.00
准备转回
对外委托贷款取得的损益                   0.00
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的           0.00
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当           0.00
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入                 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入
                                 14,676,622.24 -27,494,271.94        -50,317,669.60
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
                                         0.00
项目
所得税影响额                     6,259,479.16        -6,184,025.86    -4,954,852.50
少数股东权益影响额(税后)          66,814.90            72,616.50          4,355.74
合计                             16,746,626.06 -17,811,322.17        -16,135,251.54            --
 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
 的非经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
 性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因
 □ 适用 √ 不适用
                                                  荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
                              第四节 董事会报告
    一、管理层讨论与分析
    总体市场环境状况及管理层看法
    2012 年,是国际国内形势异常复杂的一年。欧债危机不断反复,美国经济复苏缓慢,新
兴经济体增长放缓。与此同时,中国经济增速也明显趋缓,在进出口、固定资产投资增速持
续回落,消费增速减缓的影响下,GDP 增速逐季下滑,三季度达到了 7.4%,四季度有所企稳。
全年增长 7.8%,实现了年初 7.5%的目标,但是经济进入中速增长期已经基本确立。
    2012 年,中央政府对于房地产行业的宏观调控政策基本保持稳定,在坚持行业调控不动
摇的同时,并未出台新的、更为严厉的政策。从全年来看,主要是落实原有的以“限购”、“限
贷”为主的调控政策,并对地方政府出台的力度较大的放松政策及时进行叫停,在市场出现
回暖势头时派出督察组进行调查。与此相伴的是,部分地方政府采用了诸如调整普通住宅标
准、公积金、信贷优惠等相对温和的方式,对地方有关政策进行微调。
    在政策的持续高压下,2012 年房地产市场调控取得了积极的成效,房价上涨得到控制,
投机投资性需求被压制,房地产市场形势逐步平稳。70 个大中城市房价从 7 月份开始方改变
了环比持续下降的趋势,而 12 月份 54 个环比房价上涨的城市平均涨幅也只有 0.34%。
    2012 年上半年,全国房地产开发投资增速从 27.8%下降到 15.4%,房屋新开工面积转负,
“国房景气指数”从 2011 年 12 月的 98.89 单边下行,在 94.5 左右长期徘徊,行业景气度半
年左右处于较低水平。年中随着通胀形势的好转,稳增长开始成为 2012 年下半年的工作重点,
房地产行业的外部环境也得到了改观。年内央行两次下调存款准备金率,两次降息,改善了
市场流动性和融资成本。此后信贷形势明显反弹,无论是开发贷还是个人按揭贷的数量和成
本都有明显改善。全年新增人民币贷款 8.2 万亿元,较上年同期 7.47 万亿有较大幅度增长,
特别是个人按揭贷款增速达到 21.3%。
    在宏观调控政策保持相对稳定、行业外部环境改善的影响下,2012 年房地产行业呈现初
步企稳并温和复苏的态势。第一季度,行业延续上年末市场交易低迷的状况,二季度在企业
降价跑量策略以及刚性需求集中释放的作用下,交易量快速攀升,三季度由于购房人对政策
的担心,加之刚性需求与改善性需求的转换,市场出现回落。但第四季度在政策真空、库存
                                                         荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
减少、房价上涨预期的带动下,重点城市成交出现翘尾行情。
    根据国家统计局的数据,2012 年全国房地产开发投资 71,804 亿元,增速比 2011 年回落
11.9 个百分点,房地产开发企业房屋施工面积 573,418 万平方米,比上年增长 13.2%,增速
比 1-11 月份回落 0.1 个百分点,房屋新开工面积 177,334 万平方米,下降 7.3%。在开发投
资、开工等数据增速下降的同时,销售面积及金额却保持了增长的势头, 2012 年商品房销
售面积 111,304 万平方米,比上年增长 1.8%,商品房销售额 64,456 亿元,增长 10%。
    在销售形势好转的同时,全年土地市场成交下滑,下半年开始市场热度有所回升,呈现
出先抑后扬的特征,同时流拍率小幅上涨,溢价率回落。根据国土资源部的数据,2012 年全
国土地出让面积和合同成交价款分别为 32.28 万公顷和 2.69 万亿元,同比分别减少 3.3%和
14.7%。全年房地产开发企业土地购置面积 35,667 万平方米,比上年下降 19.5%;土地成交
价款 7,410 亿元,下降 16.7%。
    公司管理层认为,2012 年房地产整体政策及市场走势,与年初公司的判断基本一致。在
这样一个相对平稳的政策环境下,企业的主动性和市场作用的发挥就成为公司发展速度和质
量的决定性因素。那些项目储备分布合理、推盘节奏、产品结构、销售策略得当的企业,无
疑将会取得更好的发展。按照易居的统计,2012 年大型开发商的增长速度远高于市场的平均
增速,排名前十的企业市场份额达到 12.46%,较 2011 年上升了 2.03 个百分点。
    在这样的环境下,公司管理层根据年初制定的生产经营计划,以销售为龙头,按照稳价
走量的策略,积极开展各项工作,取得了良好的效果。2012 年,公司销售增速达 54%,居于
行业前列,市场份额从 0.196%提高到 0.279%。
    二、主营业务分析
    1、报告期公司总体经营情况的分析
    报 告 期 , 公 司 实 现 营 业 收 入 13,415,365,897.65 元 , 同 比 增 长 41.19% , 营 业 利 润
2,766,337,289.91元,同比增长40.24%,归属于母公司所有者净利润2,140,136,235.99 元,
同比增长39.67%。截至2012年12月31日,公司总资产40,482,887,005.56元,同比增长43.70
%;归属于上市公司股东的所有者权益8,171,636,047.08元,同比增长33.16%。
    报告期,经过公司全体员工的共同努力,较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
开工面积267.90万平米,完成年初计划的77.73%;竣工面积348.94万平米,完成年初计划的
                                                 荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
110.10%;签约金额180.55亿元,完成年初计划的120.37%;销售回款166.52亿元,完成年
初计划的111.01%;融资额96.83亿元,完成年初计划的127.68%;新增土地储备权益建筑面积
488.76万平方米,完成年度调整后计划的81.46%。
    报告期,公司以销售为龙头,秉承“高周转,去库存”的策略,很好的把握住市场的变
化,及时加大面向刚需产品的推盘力度,充分运用销售激励政策,在相对温和的市场环境下
实现了销售的高速增长,签约额180.55亿元,同比增长54%;回款额166.52亿元,同比增长45%。
报告期公司销售的住宅产品中,以满足刚性需求的中小户型普通商品房占绝对地位,140平米
以下户型套数占比92.83%。
    报告期,公司根据年度土地购置计划,创新购地模式,拓展土地获取渠道,加强运作能
力,提高土地质量,紧紧抓住土地市场先抑后扬的走势,积极布局重点城市,先后在沈阳、
廊坊、蚌埠、呼和浩特、聊城、南京、常州、成都、徐州、长沙等地新取得权益土地建筑面
积488.76万平米,新增项目平均楼面地价1,297元/平米。通过2012年以来的持续拿地,极大
的改变了公司原有土地储备区域分布不均衡的状况,为公司未来几年各个区域均衡发展以及
公司的快速增长奠定了基础。截至报告期末,公司土地储备建筑面积1941万平方米。
    报告期,公司不断拓宽融资渠道,创新融资方式,提升融资效率,在做好银行开发贷的
前提下,积极与非银行金融机构合作,全年实现融资总额96.83亿元。
    报告期,公司加大了品牌建设的力度,形成公司品牌管理实施纲要,建立品牌管控体系,
多手段加强品牌宣传力度,公司的四条住宅产品线搭建完成,相应的产品逐步推出,初步改
变了公司品牌形象与公司规模不匹配的局面。
    报告期,公司房地产开发主业高速发展的同时,包括设计公司、物业公司、实业公司、
酒店公司、基金公司、商管公司在内的各项辅业也实现长足发展,业务收入、管理水平、工
程质量、客户满意度等都有明显的进步。
    报告期,公司2009年股权激励计划第一期行权顺利完成,第二期行权即将展开。同时,
股权激励计划的补充激励机制业已建立并实施。多层次激励机制的建立和实施,充分调动了
管理层和员工的工作积极性、创造性,对公司经营计划的完成产生了积极的作用。
    报告期,公司投资者关系管理工作稳步提升,资本市场形象更趋稳定。公司被评为A股最
具投资价值上市房企第1名,公司董事长耿建明荣获“最佳企业领袖奖”,公司董事会秘书连
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续第三次获得《新财富》“金牌董秘”荣誉,公司市值创出历史新高,给投资者带来良好的
投资回报。
    2、公司主营业务及其经营情况
    公司主营业务为房地产开发经营,主要是普通商品住宅的开发,包括住宅、与住宅配套
的商铺、车库等。报告期内,公司主营业务收入为商品房销售收入、物业服务收入、酒店经
营收入等。
    报告期内,公司签订商品房销售合同面积 312.94 万平方米,合同金额 180.55 亿元,同
比分别增加 72.89%和增加 59.48%。结算项目面积 212.53 万平方米,同比增长 29.72%;结算
收入 130.94 亿元,同比增长 40.78%。
    其中,廊坊地区共结算面积34.06万平方米,主要来自豪邸坊、阳光逸墅、晓廊坊、香城
郦舍、塞纳荣府项目;沧州地区共结算0.62万平方米,主要来自阿尔卡迪亚项目;石家庄地
区共结算10.86万平方米,来自阿尔卡迪亚项目;唐山地区共结算面积11.21万平米,来自湖
畔郦舍项目;南京地区共结算20.14万平方米,主要来自兰亭苑和龙湖半岛项目;蚌埠地区共
结算30.05万平方米,来自阿尔卡迪亚项目、香堤荣府项目、南山郦都项目;徐州地区共结算
21.62万平方米,主要来自文承苑项目和九里峰景项目;长沙地区共结算4.18万平方米,来自
财智广场项目;聊城地区共结算37.47万平方米,主要来自阿尔卡迪亚项目;邯郸地区共结算
10.75万平方米,来自锦绣花苑项目和阿尔卡迪亚项目;常州地区共结算2.80万平方米,来自
馨河郦舍项目;广东地区共结算7.74万平方米,来自湛江南亚郦都项目;临沂地区共结算0.69
万平方米,来自香醍荣府项目;沈阳地区共结算20.34万平方米,来自爱家郦都项目、幸福大
道项目、盛京绿洲项目、香缇澜山项目。
    公司2012年度开、竣工计划完成情况(单位:万平米)
    序号             项目名称                2012 年开工面积       2012 年竣工面积
                     河北廊坊                    14.48                   46.70
      1             豪邸坊项目                                            3.46
      2            香城郦舍项目                                          14.22
      3            阳光逸墅项目                     -                     7.56
      4            塞纳荣府项目                   4.99                   13.76
      5          晓廊坊盛景项目                   5.48                    7.70
                           荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
6     格林郡府项目         4.01                      -
       江苏南京            36.32                  27.38
7     花语馨苑项目         14.61
8      茉莉苑项目          4.57                   15.28
9      观湖郡项目                                  4.96
10     兰亭苑项目          9.34                    7.14
11     雨荷苑项目          7.80
       江苏常州                                    8.12
12    馨河郦舍项目                                 8.12
       河北沧州            31.87                     -
13    锦绣天地项目         31.13
14     兰亭苑项目          0.74
       安徽蚌埠            27.16                  34.26
15    香堤荣府项目         3.17                    8.35
16    南山郦都项目         14.80                  25.91
17    云龙观邸项目         5.19                      -
18    锦绣香堤项目         4.00
       江苏徐州            13.86                  24.08
19    九里峰景项目         3.80                    8.77
20     文承苑项目          10.06                  15.31
      河北石家庄           4.79                   10.27
21   阿尔卡迪亚项目        4.79                   10.27
       河北邯郸            6.84                    8.55
22   阿尔卡迪亚项目        6.84                    8.55
       山东聊城            33.57                  38.13
23   阿尔卡迪亚项目        24.03                  21.81
24    西湖馨苑项目           -                    16.32
25    馨河郦舍项目         9.54
       山东临沂            13.61                     -
26    香醍荣府项目         7.43                      -
27    塞纳荣府项目         3.79                      -
28    沂河郡府项目         2.39                      -
       湖南浏阳            6.71                    4.35
                                                       荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文
     29             财智广场项目                       6.71                    4.35
                      辽宁沈阳                         62.16                  26.41
     30             香缇澜山项目                                               7.68
     31             爱家郦都项目                       7.82                    4.55
     32             幸福大道项目                       18.24                   8.06
     33             盛京绿洲项目                       3.25                    6.12
     34             紫提东郡项目                       10.06                     -
     35             坤湖郦舍项目                       6.49
     36             锦绣天地项目                       11.00
     37             坤湖郦舍项目                       5.30
     38               辽宁盘锦                         16.53                     -
     39             香堤荣府项目                       6.43                      -
     40             盛锦花都项目                       10.10
                      河北唐山                                                112.95
     41             湖畔郦舍项目                                              112.95
                      广东湛江                                                 7.74
     42             南亚郦都项目                                               7.74
                     合计                          267. 90                    348.94
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
    2、2012 年公司收入情况
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
   行业分类           项目           2012 年           

  附件:公告原文
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