大华会计师事务所(特殊普通合伙)
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
| 大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司 2020年年报问询函的回复 |
| 大华核字[2021]008244号 |
大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司
2020年年报问询函的回复
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| 一、 | 大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司2020年年报问询函的回复 | 1-31 | |
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大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股份有限公
司2020年年报问询函的回复
大华核字[2021]008244号
深圳证券交易所：
由广东雪莱特光电科技股份有限公司（以下简称“雪莱特”或“公司”）转来的关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司的2020年年报的问询函（公司部年报问询函【2021】第68号）奉悉，本所作为雪莱特2020年度财务报表审计的会计师事务所，现就问询函中需要年审会计师发表意见相关事项核查意见如下：
事项2、你公司于报告期内通过与债权人签署债务重组协议、收到债务豁免或免除通知函等方式进行债务重组，累计豁免债务10,004.26万元，确认当期收益5,437.95万元和资本公积3,800.08万元，本年净利润实现扭亏为盈。
（1）请说明上述债务重组背景、是否具备商业实质，并结合债务重组的具体方式、经济实质、债权债务人关系以及是否构成关联交易等，根据实质重于形式及谨慎性原则说明本期债务重组收益、资本公积的确认依据及合理性，相关金额确认是否准确，会计处理是否符合《企业会计准则第12号——债务重组》的相关规定。请年审会计师核查并发表明确意见。
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【公司回复】
1、债务重组背景及商业实质
公司因连续两年亏损以及截止2019年12月31日净资产为负数，已于2020年4月被深圳证券交易所进行*ST特别处理。公司流动性枯竭，各债项发生逾期、债务危机爆发，公司内外部环境发生变化，面对紧张的资金流动性及众多诉讼事项，公司发展战略被迫调整。为扭转公司资金断裂的局面，有效解决债务问题，减轻偿债压力，公司积极推进与部分债权人的债务重组。
基于公司战略的调整及流动性紧张的资金状况，公司无法在市场开拓及更好的经营发展投入资源，公司对产品开发及销售的前瞻性投入将成为沉没成本，作为产业链的参与方，公司与相关供应商等债权人都将承担相应损失，为了将损失控制在合理的范围内，经各方多次协商并达成债务重组协议，供应商及其他债权人对公司实施部分或全部豁免相关债务，以换取公司短期内清偿剩余债务及长久的商业合作机会，是具备商业实质的。
2、债务重组的具体方式、经济实质、债权债务人关系以及是否构成关联方交易
截至2020年12月31日，公司已与138名债权人达成债务重组协议或谅解备忘录。公司与债权人的债务重组主要采取豁免债务全部或部分本金、豁免或停止计算债务利息和逾期还款违约金、修改债务条件或者组合的方式进行。
公司债务重组对象包括非金融机构、供应商、公司前员工、股东及相关关联方。公司将非金融机构、供应商以及公司前员工划分为普通债权人，其中非金融机构对公司的债权主要系逾期带息借款，供应商对公司的债权主要是以前年度采购形成的逾期货款，公司前员工对
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公司的债权是由于公司未能按时结算的离职工资以及离职补偿款，这些债权人大部分已经对公司提起诉讼或劳动仲裁，重组前债务真实存在。由于雪莱特公司公开披露的截止2019年12月31日的财务报表显示公司已经资不抵债，流动负债远大于短期内可变现的流动资产，公司的普通债权人（包括非金融机构、供应商以及公司前员工）同意以豁免部分债权的方式获取公司即时或较短时间内支付剩余债权的权利。普通债权人对公司的债务豁免交易符合一般商业逻辑，具备商业实质。
除上述普通债权人以外，股东及相关关联方划分为特殊债权人需进一步区分其是否以股东身份对公司进行债务重组。以股东及关联方身份进行债务豁免情况如下表：
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| 签约日期 | 关联方名称 | 关联方关系 | 债务形成背景 | 重组实质 | 重组前债务 | 重组后债务 | 债务豁免金额 | 计入损益 | 计入资本公积 |
| 2020-10-30 | 何立 | 持股1%以下股东 | 收购子公司深圳市卓誉自动化科技有限公司股权时的应付股权转让款 | 换取短期内收取剩余债权的权利，支持公司持续经营 | 15,723,297.05 | 4,716,989.12 | 11,006,307.93 | 3,930,824.26 | 7,075,483.67 |
| 2020-9-8 | 黄治国 | 持股1%以下股东 | 9,032,532.36 | 2,709,759.71 | 6,322,772.65 | 2,258,133.09 | 4,064,639.56 | ||
| 2020-9-8 | 黄海荣 | 持股1%以下股东 | 6,690,764.71 | 2,007,229.41 | 4,683,535.30 | 1,672,691.18 | 3,010,844.12 | ||
| 2020-9-8 | 余波 | 持股1%以下股东 | 2,007,229.41 | 602,168.82 | 1,405,060.59 | 501,807.35 | 903,253.24 | ||
| 2020-11-27 | 佛山大木投资控股有限公司 | 实际控制人为雪莱特公司的实际控制人柴国生的配偶陈敏 | 往来借款 | 减轻公司债务负担，支持公司持续经营 | 20,862,100.00 | --- | 20,862,100.00 | 5,215,525.00 | 15,646,575.00 |
| 2020-12-5 | 喻斐 | 潜在的持股5%以上股东施新华的利益关联人 | 从公司原董事长施新华最终零元受让取得的往来借款 | 弥补公司损失，支持公司持续经营 | 9,733,338.11 | --- | 9,733,338.11 | 2,433,334.53 | 7,300,003.58 |
| 合计 | --- | --- | --- | --- | 64,049,261.64 | 10,036,147.06 | 54,013,114.58 | 16,012,315.41 | 38,000,799.17 |
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公司已达成的特殊债权人债务重组协议包括自然人何立、黄治国、黄海荣、余波等4位股东原应收公司债权合计3,345.38万元，佛山大木投资控股有限公司原应收公司债权2,086.21万元，以及自然人喻斐原应收公司债权973.33万元。
其中，自然人何立、黄治国、黄海荣、余波为公司持股1%以下股东，其对公司的债权性质为公司收购子公司深圳市卓誉自动化科技有限公司股权时的应付股权转让款。
债权人佛山大木投资控股有限公司的实际控制人为雪莱特公司的实际控制人柴国生的配偶陈敏，其对公司的债权性质为公司往来借款。
自然人喻斐应收公司债权系从公司原董事长施新华受让取得。施新华于2020年9月辞去董事长职位，但仍属于潜在的持股5%以上股东，其在任期间向公司全资子公司佛山雪莱特照明有限公司（“佛山雪莱特”）累计提供了973.33万元的往来借款。2020年12月，施新华将应收上述全部债权以最终零元的价格转让给喻斐，喻斐受让债权后随即对佛山雪莱特的债权进行全部豁免。具体内容可见公司于2020年12月8日刊登在巨潮资讯网的《关于收到债务免除通知的公告》（公告编号：2020-165）及2020年12月25日刊登在巨潮资讯网的《关于对深圳证券交易所关注函回复的公告》（公告编号：2020-177）、《大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司关注函的回复》、《广东群豪律师事务所关于广东雪莱特光电科技股份有限公司债务免除事项的法律意见书》。 鉴于喻斐对佛山雪莱特债权的全部豁免，实质上是因为施新华对其提供了全部的经济利益补偿，施新华对喻斐提供的无偿债权转让与喻斐对公司的债务豁免应一并考虑，视同施新华对公司的债务豁免，即喻斐虽不具有
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股东身份，但其对公司的债务豁免视同是施新华以潜在股东身份对公司进行的债务重组。
综上，公司与以上股东及相关关联方的关系均为关联关系，公司与股东及相关关联方的债务重组构成关联交易，相关关联交易已在公司2021年4月28日公告的2020年度财务报表附注十一、关联方及关联方交易中进行披露。
股东及相关关联方对公司进行的债务豁免原因是综合考虑到公司已经资不抵债，要求公司全额还款已不可能，股东及相关关联方作为普通债权人也会选择放弃一部分债权以换取短期内收取修改后剩余债权的权利，从而减轻公司财务负担并对公司的持续性经营能力提供支持，具备一定的商业实质。债务豁免金额的具体会计处理详见本事项第3（2）点回复。
3、债务重组收益、资本公积的确认依据及合理性以及相关金额是否准确，会计处理是否符合《企业会计准则第12号——债务重组》的相关规定
公司累计对138名债权人共涉及16,410.80万元的债权进行了重组（其中13,418.12万元债权已生效并执行完毕，2,992.68万元债权因公司未能按重组协议约定时间而重新进入债务重组谈判），已生效的债务重组豁免金额合计9,238.03万元。公司对该等债务重组事项计入2020年度损益的金额为5,437.95万元，计入2020年12月31日的资本公积金额为3,800.08万元。
（1）普通债权人债务豁免
公司普通债权人包括非金融机构借款、公司前员工、供应商等，主要是无抵押权的第三方债权人。公司于2020年初启动债务重组，召开债权人会议，要求全体债权人对公司进行70%的债务豁免，会议
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后公司陆续与42家债权人达成了70%以上的债务豁免协议。其后，公司以50%的比例与剩余债权人进行第二轮谈判，并陆续与约60家债权人达成50%-70%的债务豁免协议。截止至2020年12月31日，公司累计与132家普通债权人已达成重组债权金额合计7,013.20万元，豁免总金额3,836.72万元，重组后债权3,176.48万元，已签订债务重组协议的普通债权人对雪莱特债权豁免的加权平均比例为
54.71%。截止至2020年12月31日，普通债权人已达成重组债权金额合计7,013.20万元，加上2020年12月31日雪莱特账面尚未达成债务重组的普通债权人债务余额（包括应付账款、应付票据、其他应付款、其他流动负债）合计8,055.50万元，雪莱特债务重组前普通债权人债务总金额为15,068.70万元。按照已生效的普通债权人债务豁免总金额为3,836.72万元除以债务重组前普通债权人债务总金额15,068.70万元，得出公司2020年度所有普通债权人对公司的债务豁免综合比例为25%。
《企业会计准则第 12 号——债务重组》规定的第三条规定“债务重组一般包括下列方式，或下列一种以上方式的组合：①债务人以资产清偿债务；②债务人将债务转为权益工具；③除本条第一项和第二项以外，采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式修改债权和债务的其他条款，形成重组债权和重组债务。”
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》第十三条及第十四条规定“企业对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，应当终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。金融负债（或其一部分）终止确认的，企业应当将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。”
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公司与132家普通债权人的债务豁免具备商业实质，根据企业会计准则的以上规定，公司在结清已生效的132家普通债权人的剩余债务后，将原债务账面价值与支付的对价之间所形成的差额，即债务豁免金额合计3,836.72万元，全部计入当期损益。
（2）股东及其相关联方债务豁免
与公司达成债务重组的股东及相关关联方原应收公司债权合计6,404.92万元，2020年对公司的债务豁免金额合计为5,401.31万元。其中佛山大木投资控股有限公司对其应收公司债权进行全额豁免，豁免金额为2,086.21万元；何立、黄治国、黄海荣、余波等4位股东对其应收本公司债权3,345.38万元进行70%的豁免，豁免金额合计2,341.77万元；喻斐对应收佛山雪莱特债权进行全额豁免，豁免金额
973.33万元。公司将股东及相关关联方的债务豁免分拆为以市场交易者身份参与的债务重组和以股东身份对公司进行的权益交易，按照《企业会计准则第 12 号——债务重组》第四条规定：“债权人或债务人中的一方直接或间接对另一方持股且以股东身份进行债务重组的，或者债权人与债务人在债务重组前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该债务重组的交易实质是债权人或债务人进行了权益性分配或接受了权益性投入的，适用权益性交易的有关会计处理规定。”
《企业会计准则第12号——债务重组应用指南》第三条“债务重组构成权益性交易的，应当适用权益性交易的有关会计处理规定，债权人和债务人不确认构成权益性交易的债务重组相关损益。债务重组构成权益性交易的情形包括：(1)债权人直接或间接对债务人持股，或者债务人直接或间接对债权人持股，且持股方以股东身份进行债务重组；(2)债权人与债务人在债务重组前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该债务重组的交易实质是债权人或债务人进行了权益性
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分配或接受了权益性投入。
例如，甲公司是乙公司股东，为了弥补乙公司临时性经营现金流短缺，甲公司向乙公司提供1000万元无息借款，并约定于6个月后收回。借款期满时，尽管乙公司具有充足的现金流，甲公司仍然决定免除乙公司部分本金还款义务，仅收回200万元借款。在此项交易中，如果甲公司不以股东身份而是以市场交易者身份参与交易，在乙公司具有足够偿债能力的情况下不会免除其部分本金。因此，甲公司和乙公司应当将该交易作为权益性交易，不确认债务重组相关损益。
债务重组中不属于权益性交易的部分仍然适用本准则。例如，假设前例中债务人乙公司确实出现财务困难，其他债权人对其债务普遍进行了减半的豁免，那么甲公司作为股东比其他债务人多豁免300万元债务的交易应当作为权益性交易，正常豁免500万元债务的交易适用本准则。
企业在判断债务重组是否构成权益性交易时，应当遵循实质重于形式原则。例如，假设债权人对债务人的权益性投资通过其他人代持，债权人不具有股东身份，但实质上以股东身份进行债务重组，债权人和债务人应当认为该债务重组构成权益性交易。”
按照《企业会计准则第12号--债务重组》及其应用指南的以上相关规定，公司将上述股东及其相关联方的债务豁免金额相当于其他普通债权人对公司债务进行的普遍豁免比例25%的部分，视作是股东及相关联方以市场交易者身份参与的交易，计入当期损益。其豁免金额超出普通债权人25%比例的部分，视同为其以股东身份对公司进行权益性交易，计入资本公积。
由于债权人的债务豁免协议的签订是持续进行的，在2020年不同时点均有豁免，且截止公司2020年度财务报表报出时仍在陆续进
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行中，因此，普通债权人的债务豁免比例是持续变化的。而公司与股东及关联方的债务豁免协议签订时间相对可控，集中安排在2020年底进行，如若按不同股东及关联方与公司签订债务豁免协议的时点实时计算普通债权人债务豁免比例，将会导致会计处理时不同的股东及关联方应用的普通债权人比例不同，无法客观反映2020年度所有普通债权人已实际生效的债务豁免情况。考虑到公司的债务重组工作仍在积极推进中，普通债权人在2021年4月27日年报报出前仍有陆续的债务豁免，公司采取按照截止至2020年12月31日所有普通债权人的已生效债务豁免总额（分子最小）占所有普通债权人的重组前债权金额（分母最大）的比例为25%，公司认为该比例是能反映截至财务报表日普通债权人债务重组的真实情况的，是谨慎合理的。
公司将2020年所有股东及其相关联方的债务豁免按照正常豁免的25%债务部分确认债务重组相关收益1,601.23万元，计入当期损益。股东及其相关联方豁免金额超出普通债权人25%比例的部分，属于其以市场交易者身份参与交易时，在雪莱特具有足够偿债能力的情况下并不会免除的部分本金，该部分债务豁免视同为其以股东身份对公司进行权益性交易，计入资本公积3,800.08万元。
根据公司2020年12月26日回复深圳证券交易所关注函（中小板关注函【2020】第562号）公告，公司在预估喻斐债务豁免事项对公司的财务影响时，财务部门按照截止至2020年12月22日统计情况，公司普通债权人涉及的总债务金额为16,796.34万元（包括2020年已完成债务重组的部分），债务重组部分的债权人进行债务豁免的总金额为8,025.52万元，初步预计正常市场参与者的正常豁免比例约为47.78%（未经审计），预计喻斐债务豁免事项对公司的资本公积及其他收益影响金额分别为508.27万元、465.06万元。由于该比例
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计算时公司理解的普通债权人是指无抵押权的所有债权人，参与该比例计算的分子（指债务豁免金额）及分母（指重组前债务金额）分别未剔除股东及其关联方的债务豁免金额和重组前债务金额。考虑到股东及其关联方的债务豁免通常包含一部分的权益性交易，他们倾向于较普通的市场参与者对公司豁免更高比例的债权，原计算的47.78%比例未能合理代表正常市场参与者的正常豁免比例，为谨慎起见，公司在2020年度财务报表报出时将普通债权人的正常豁免比例在剔除所有股东及其关联方后进行重新计算更新为25%是更合理的。经审计后，喻斐债务豁免事项对公司的资本公积及其他收益影响金额分别更正为730.00万元、243.33万元。
综上，对正常豁免的债务重组交易适用债务重组准则的规定，计入当期损益；股东及其关联方超出普通债务人正常豁免比例的债务交易应当作为权益性交易，债务重组收益计入资本公积。根据实质重于形式及谨慎性原则，公司以上处理是符合《企业会计准则第12号——债务重组》相关规定的。
【会计师回复】
我们重点关注相关债务重组的真实性以及金额的准确性，并执行以下程序进行核查：
（1）获取雪莱特公司债务重组涉及的关键资料，包括《债务重组协议》、《民事判决书》，支付的银行回单等执行债务重组协议的相关资料；了解相关债务的形成情况、未还款原因和重组时的实际状况以及债务重组中债务结算金额的确定依据和重组后还款的具体安排和执行情况；
（2）检查全部债务重组协议，结合对雪莱特公司管理层及主要重组对象的访谈，了解债务重组的业务实质，确认债务重组中的普通
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债权人与公司不存在关联关系、及其他利益安排，并访谈了解重组中不确定因素及消除的时点；
（3）了解债务重组进度、检查付款凭证、对主要债权人进行访谈及函证，确认债务重组已真实执行；
（4）复核对债务重组收益金额计算的准确性；
（5）对于股东及其关联方的债务豁免，我们询问股东及关联方债务豁免的经济实质，判断是否属于权益性交易。
通过我们的核查，我们认为公司的债务重组具有商业合理性，相关关联交易已经充分披露，公司2020年债务重组收益及资本公积的确认及相关金额是合理且准确的，与债务豁免相关的会计处理是符合《企业会计准则第12号——债务重组》的相关规定的。
事项5、2020年，你公司实现营业收入33,429.67万元，同比减少5.44%，营业收入扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后为27,376.36万元。请说明营业收入扣除项目的具体内容和金额，并结合营业收入构成、行业特点、自身经营模式、业务与主营业务的关联程度和交易商业实质等情况说明扣除项目的判断依据及合理性。请年审会计师核查并发表明确意见。
【公司回复】
1、2020年营业收入的构成情况如下：
| 收入类别 | 主营业务收入 | 其他业务收入 | 营业收入合计 |
| 光灯室内照明系列 | 19,242,101.05 | --- | 19,242,101.05 |
| 紫外线杀菌灯系列 | 90,247,154.88 | --- | 90,247,154.88 |
| 汽车照明系列 | 41,348,044.95 | --- | 41,348,044.95 |
| LED室内照明系列 | 10,900,655.79 | --- | 10,900,655.79 |
| 锂电池生产设备系列 | 112,025,685.61 | --- | 112,025,685.61 |
| 其他 | 51,887,817.70 | 862,463.63 | 52,750,281.33 |
| 销售材料 | --- | 4,081,607.84 | 4,081,607.84 |
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| 收入类别 | 主营业务收入 | 其他业务收入 | 营业收入合计 |
| 加工费 | --- | 600,315.69 | 600,315.69 |
| 厂房租赁 | --- | 2,063,642.07 | 2,063,642.07 |
| 水电费 | --- | 696,672.53 | 696,672.53 |
| 检测服务费 | --- | 340,491.68 | 340,491.68 |
| 合计 | 325,651,459.98 | 8,645,193.44 | 334,296,653.42 |
2、公司行业特点和自身经营模式：
公司主要从事电器机械及器材制造业行业，属于行业的下游应用领域，生产企业较多，市场集中度较低，竞争较充分，公司紧紧围绕研发和生产两大优势，开发符合市场主流消费趋势的优质产品。根据市场发展状况、以客户订单需求为中心作出销量预测，结合自身实际情况进行原材料、各类半成品及成品的采购，组织生产、发货、销售。销售渠道主要是以市场直销、招投标或经销方式销售给国内外客户。
3、营业收入扣除项目的判断依据：
公司及各子公司主要从事荧光灯室内照明、紫外线杀菌灯、汽车照明、LED室内照明、锂电池等自动化设备等产品的研发、生产与销售，公司将与以上产品生产相关的销售收入认定为主营业务相关的收入，其他与主营业务关联程度较小的业务以及可能难以形成可持续业务模式的业务认定为与主营业务无关的业务收入。
根据深圳证券交易所《关于退市新规下营业收入扣除事项的通知》的要求，公司未确认且不存在不具备商业实质的收入，并将与主营业务无关的业务收入作为营业收入的扣除项目。与主营业务无关的业务收入是指与公司正常经营业务无直接关系，或者虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊、具有偶发性和临时性，影响报表使用者对公司持续经营能力做出正常判断的各项收入。包括但不限于以下项目：
（1）正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资
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产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换或债务重组，经营受托管理业务等实现的收入。
（2）非金融机构的类金融业务收入。如担保业务收入、保理业务收入、小额贷款利息收入和拆出资金利息收入。
（3）新增的贸易等难以形成稳定业务模式的业务产生的收入。
（4）与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
（5）同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
4、公司营业收入扣除项目
公司2020年度与主营业务无关的业务收入已作为营业收入扣除，具体情况如下：
| 项目 | 金额 | 说明 |
| 营业收入 | 334,296,653.42 | --- |
| 营业收入扣除项目 | 60,533,011.14 | --- |
| 其中：正常经营之外的其他业务收入 | 8,645,193.44 | 1） |
| 非金融机构的类金融业务收入 | --- | --- |
| 新增的贸易等难以形成稳定业务模式的业务产生的收入 | 51,887,817.70 | 2） |
| 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入 | --- | --- |
| 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的收入 | --- | --- |
| 营业收入扣除后金额 | 273,763,642.28 | --- |
1）正常经营之外的其他业务收入具体项目如下：
| 项目 | 金额 | 核算科目 | 说明 |
| 销售材料收入 | 4,081,607.84 | 其他业务收入 | --- |
| 加工费收入 | 600,315.69 | 其他业务收入 | --- |
| 厂房租赁收入 | 2,063,642.07 | 其他业务收入 | i） |
| 水电及物业管理费收入 | 696,672.53 | 其他业务收入 | ii） |
| 检测服务费收入 | 340,491.68 | 其他业务收入 | --- |
| 其他 | 862,463.63 | 其他业务收入 | --- |
| 合计 | 8,645,193.44 | --- | --- |
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i） 厂房租赁收入本期租金收入206.36万元为出租房屋建筑物及土地产生的租金收益。有关投资性房地产的具体租赁情况见本回复函事项7的说明。
ii） 水电及物业管理费收入iii） 水电管理费收入主要为与以上房屋建筑物及土地出租相关的水电管理费收入。
我们认为，以上项目作为正常经营之外的其他业务收入进行扣除是合理的。
2）新增的贸易等难以形成稳定业务模式的业务产生的收入
与贸易相关难以形成稳定业务模式的业务收入来自公司的全资子公司深圳市卓誉自动化科技有限公司（以下简称“深圳卓誉”）与江苏筑正实业有限公司（以下简称“江苏筑正”）的采购合作业务。2020年6月20日，深圳卓誉与江苏筑正签订销售合同，约定由深圳卓誉对江苏筑正销售模组/组件、负极双层烘箱总装及附件以及漂浮烘箱及附件等一批，含税价合计58,633,234.00元。销售合同签订后，于2020年6月29日，深圳卓誉与供应商深圳市赢合科技股份有限公司（以下简称“赢合科技”）签订采购合同，由深圳卓誉向赢合科技采购一批零配件，含税价合计54,335,311.04元。采购完成后，深圳卓誉需要对部分产品提供组装后交付给江苏筑正，部分无需组装的产品在入库后直接出库销售给江苏筑正。2020年度深圳卓誉因该项采购合作业务确认的销售收入为51,887,817.70元，确认的采购成本为45,052,220.75元，确认的加工成本为242,902.27元，实现销售毛利6,592,694.68元，毛利率为12.71%。
该业务模式是属于深圳卓誉新增的采购合作业务，由深圳卓誉与上游采购指定零配件后进行轻组装后交付给江苏筑正。由于江苏筑正
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是深圳卓誉通过自主运营的供应链平台（“智造帮”）寻找的采购合作业务，该平台投入运营的时间较短，未来是否能形成稳定收入视智造帮平台的客户需求而定，业务模式能否持续具有不确定性。从谨慎角度，公司在营业收入中作为与主营业务无关的业务收入进行扣除是合理的。
除上述扣除事项之外，公司不存在其他与主营业务无关的业务收入或者虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊，具有偶发性和临时性，影响报表使用者对公司持续经营能力做出正常判断的各项收入。
【会计师回复】
针对营业收入扣除项目，我们执行了以下程序：
（1）就本年营业收入的项目，选取样本，检查销售合同、发票、销售出库单、验收单等与销售收入确认相关的单据，在判断营业收入真实性的同时，评价相关收入是否与公司主营业务相关；
（2）向重要客户实施函证程序，询证本期发生的销售金额及往来款项余额，确认收入的真实性；
（3）关注与重大客户之间的交易往来，通过电话、视频访谈的形式进行检查验证；在相关收入存疑的情况下，追查至采购合同，梳理业务全链条，了解收入的内容、业务实质及其可持续性，判断是否存在偶发性、临时性或者虚假的交易；
（4）检查银行流水，检查客户回款的真实性；
（5）进行记账分录测试：测试记入总分类账的记账分录和在编制会计报表时做出的其他调整的恰当性；
（6）复核企业正常业务范围外的重大异常交易的会计处理。
根据我们的核查程序，我们认为，公司对营业收入扣除项目的判
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断依据是合理的，除已披露的营业收入扣除项目以外，没有发现公司存在不具备商业实质的收入以及其他与主营业务无关的业务收入或者虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊，具有偶发性和临时性，影响报表使用者对公司持续经营能力做出正常判断的各项收入。
事项7、你公司自2020年10月起将用于出租的部分自有房地产转为投资性房地产并首次采用公允价值模式进行后续计量，投资性房地产原账面价值4,527.95万元，入账公允价值17,342.88万元，转换日差额12,814.93万元。
（1）请说明你公司将自有房地产转为投资性房地产的原因、目的及合理性，新增投资性房地产的主要用途，本期用途变更的判断依据，如存在租赁等相关安排，请提供租赁合同或其他证明文件。
（2）请结合你公司投资性房地产所处位置、市场交易和价格等情况，说明采用公允价值模式进行会计核算的前提条件是否满足，入账价值、期末价值的确定依据，如已聘请评估机构进行评估，请补充说明估值情况并提供评估报告，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。请年审会计师核查并发表明确意见。
【公司回复】
1、说明公司将自有房地产转为投资性房地产的原因、目的及合理性，新增投资性房地产的主要用途，本期用途变更的判断依据
（1）由自用转为投资性房地产的原因及目的
因公司资金紧张、债务压力大，公司主动缩减部分业务，减少资金消耗，并重点聚焦核心优势业务，进而使得公司部分房地产闲置。为此，公司对生产基地及办公场地进行整合，集约化地利用公司生产基地，并规划将部分自用房地产转为投资性房地产，用于出租，在充
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分提高公司资产使用效率的同时缓解公司资金紧张状况。部分房地产出租后，公司自用的部分仍能满足当前业务发展的需要，不影响公司的正常生产办公。
2020年10月30日，公司召开第五届董事会五十二次会议、第五届监事会第二十七次会议审议通过了《关于将部分自用房地产转为投资性房地产的议案》，该议案于2020年11月17日经公司2020年第五次临时股东大会审议通过。具体内容可见公司刊登于巨潮资讯网的《关于将部分自用房地产转为投资性房地产的公告》（公告编号：
2020-144）。同时，公司委托评估机构国众联资产评估土地房地产估价有限公司进行了评估并出具评估报告，具体内容可见公司刊登于巨潮资讯网的《以财务报告为目的所涉及的房屋建筑物和土地使用权的公允价值资产评估报告》。
（2）本期用途变更的判断依据
考虑到公司已经实际将部分自用房地产转为出租以获取租金收益，公司判断资产使用用途变更的依据是同时满足以下条件：
1）改变资产的使用意图经董事会审批通过；以及
2）这些资产用途的改变已经实际发生
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（3）对外租赁情况
公司于转换日前已签订租赁合同且已交付承租方，资产用途已实际发生改变，投资性房地产的租赁合同具体签订情况以及交付情况如下：
| 序号 | 名称 | 建筑/土地使用权面积 （平方米） | 承租方 | 已签订租赁合同的面积（平方米） | 已交付承租方的面积（平方米） | 备注 |
| 1 | 狮山厂区4号车间 | 10,800.00 | 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 | 10,800.00 | 10,800.00 | --- |
| 2 | 狮山厂区5号车间 | 3,840.00 | 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 | 3,840.00 | 3,840.00 | --- |
| 3 | 狮山厂区八层大楼车间 | 28,140.27 | 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 | 28,140.27 | 28,140.27 | --- |
| 4 | 南府国用（2005）第特180018号土地 | 19,525.91 | 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 | 19,525.91 | 19,525.91 | 该土地上的建筑为：狮山厂区4号车间、5号车间、八层大楼车间 |
| 5 | 嘉邦国金中心办公写字楼 | 1,917.65 | 佛山腾瑞房地产代理有限公司 | 1,471.67 | 1,471.67 | --- |
| 广东悦成家居有限公司 | 445.98 | 445.98 | --- | |||
| 6 | 南府国用（2011）第0603820号土地 | 25,129.40 | 佛山市镀莹科技有限公司 | 25,129.40 | 25,129.40 | --- |
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2、结合公司投资性房地产所处位置、市场交易和价格等情况，说明采用公允价值模式进行会计核算的前提条件是否满足，入账价值、期末价值的确定依据，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定
（1）投资性房地产所处位置、市场交易和价格等情况
公司纳入本次评估范围的土地面积为44,655.31平方米，房屋建筑物44,697.92平方米，具体情况如下：
注：下表中的土地、房地产均处于抵押和查封状态
| 序号 | 房地产名称 | 房屋所有权证号 | 座落地址 | 建筑面积（㎡） | 2020年10月1日 转换日(单位：元) | 2020年12月31日 (单位：元) | ||||
| 账面价值 | 平均交易价格/㎡ | 市场价值 | 评估增值 | 平均交易价格/㎡ | 市场价值 | |||||
| 1 | 狮山厂区4号车间*1） | C3073461 | 佛山市南海区狮山镇科技工业园A区科技大道（车间4） | 10,800.00 | 3,133,000.00 | 2,950.00 | 31,860,000.00 | 28,727,000.00 | 2,970.00 | 32,076,000.00 |
| 2 | 狮山厂区5号车间*1） | C4622983 | 佛山市南海区狮山镇科技工业园A区科技大道（车间5） | 3,840.00 | 1,503,827.01 | 2,890.00 | 11,097,600.00 | 9,593,772.99 | 2,910.00 | 11,174,400.00 |
| 3 | 狮山厂区八层大楼车间*1） | C7053155 | 佛山市南海区狮山镇科技工业园A区科技大道4号（灯光生产车间） | 28,140.27 | 18,796,233.77 | 2,950.00 | 83,013,800.00 | 64,217,566.23 | 2,970.00 | 83,576,601.90 |
| 4 | 嘉邦国金中心办公写字楼*2） | 粤2017佛南不动产权第0115686号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2201室 | 319.97 | 2,504,639.24 | 12,600.00 | 4,031,622.00 | 1,526,982.76 | 12,600.00 | 4,031,622.00 |
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| 序号 | 房地产名称 | 房屋所有权证号 | 座落地址 | 建筑面积（㎡） | 2020年10月1日 转换日(单位：元) | 2020年12月31日 (单位：元) | ||||
| 账面价值 | 平均交易价格/㎡ | 市场价值 | 评估增值 | 平均交易价格/㎡ | 市场价值 | |||||
| 粤2017佛南不动产权第0115710号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2202室 | 257.88 | 2,018,615.40 | 12,600.00 | 3,249,288.00 | 1,230,672.60 | 12,600.00 | 3,249,288.00 | ||
| 粤2017佛南不动产权第0115716号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2203室 | 252.02 | 1,972,744.89 | 12,600.00 | 3,175,452.00 | 1,202,707.11 | 12,600.00 | 3,175,452.00 | ||
| 粤2017佛南不动产权第0116670号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2204室 | 263.77 | 2,064,720.73 | 12,600.00 | 3,323,502.00 | 1,258,781.27 | 12,600.00 | 3,323,502.00 | ||
| 粤2017佛南不动产权第0115694号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2205室 | 319.97 | 2,504,639.24 | 12,600.00 | 4,031,622.00 | 1,526,982.76 | 12,600.00 | 4,031,622.00 | ||
| 粤2017佛南不动产权第0115696号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2206室 | 126.01 | 986,372.44 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | 601,353.56 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | ||
| 粤2017佛南不动产权第0115700号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2207室 | 126.01 | 986,372.44 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | 601,353.56 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | ||
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| 序号 | 房地产名称 | 房屋所有权证号 | 座落地址 | 建筑面积（㎡） | 2020年10月1日 转换日(单位：元) | 2020年12月31日 (单位：元) | |||||
| 账面价值 | 平均交易价格/㎡ | 市场价值 | 评估增值 | 平均交易价格/㎡ | 市场价值 | ||||||
| 粤2017佛南不动产权第0115708号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2208室 | 126.01 | 986,372.44 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | 601,353.56 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | |||
| 粤2017佛南不动产权第0115026号 | 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国金中心2座2209室 | 126.01 | 986,372.44 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | 601,353.56 | 12,600.00 | 1,587,726.00 | |||
| 5 | 南府国用（2005）第特180018号土地*1) | 南府国用（2005）第特180018号 | 佛山市南海区狮山镇塘头村“斜地岗” | 19,525.91 | 2,009,179.26 | 价值已经在狮山厂房车间建筑物中合并考虑 | |||||
| 6 | 南府国用（2011）第0603820号土地*3) | 南府国用（2011）第0603820号 | 佛山市南海区狮山镇塘头村“斜地岗” | 25,129.40 | 4,826,383.29 | 900.00 | 23,295,000.00 | 18,468,616.71 | 902.00 | 23,346,700.00 | |
| 合计 | 45,279,472.62 | --- | 173,428,790.00 | --- | --- | 174,336,091.90 | |||||
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1）未考虑存在抵押和查封对估值影响的原因《企业会计准则第39号——公允价值计量》应用指南 “企业以公允价值计量相关资产，应当考虑出售或使用该资产所存在的限制因素。企业为合理确定相关资产的公允价值，应当区分该限制是针对资产持有者的，还是针对该资产本身的。如果该限制是针对相关资产本身的，那么此类限制是该资产具有的一项特征，任何持有该资产的企业都会受到影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时会考虑这一特征。因此，企业以公允价值计量该资产，应当考虑该限制特征。如果该限制是针对资产持有者的，那么此类限制并不是该资产的特征，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时不会考虑该限制因素。因此，企业以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对该资产持有者的限制因素。”
根据公司法律顾问意见“该些资产的查封是针对雪莱特公司的限制，是限制公司在查封期间，负责对资产妥善保管，不得对资产转移、转让、变卖、隐匿等”。那么此类限制并不是该资产的特征，是针对资产持有者的，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对该资产定价时不会考虑该限制因素。因此，公司以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对该资产持有者的限制因素。
2）狮山厂区车间
我们获取佛山南海狮山镇工业区转换日前后成交的三个与评估标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例情况如下：
| 案例 | 成交单价（元/㎡） | 修正后比准价格 |
| 佛山市南海区狮山镇桃园路花园式独门独院标准厂房 | 3,000.00 | 3,025.00 |
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| 案例 | 成交单价（元/㎡） | 修正后比准价格 |
| 佛山市南海区狮山镇博爱路国有双证厂房 | 3,200.00 | 2,761.00 |
| 佛山市南海区狮山花园式6万平方厂房 | 3,000.00 | 3,056.00 |
| 平均价格 | 3,067.00 | 2,950.00 |
可比案例最新市场平均单价为3,067.00元/平方米，在交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数后，分别得到修正后的比准平均价格为2,950.00元/平方米。经过比较分析，认为三个比准价格修正后的结果较符合客观情况，比较接近评估对象的最终价格。
综合考虑包含19,525.91平方米土地使用权的狮山厂区及车间实际房屋状况，于2020年10月1日，公司评估机构对公司狮山厂区4号车间和八层大楼的评估单价为2,950.00元/平方米，对狮山厂区5号车间的评估单价为2,890.00元/平方米。于2020年12月31日，公司评估机构对公司狮山厂区4号车间和八层大楼的评估单价根据最新市场成交情况将评估单价调高20元/平方米，狮山厂区4号车间和八层大楼以及狮山厂区5号车间的评估价格分别为2,970.00元/平方米及2,910.00元/平方米。我们认为，评估单价结果符合狮山厂区的客观情况，是客观反映厂区的实际价值的。
3）嘉邦国金中心办公写字楼
| 案例 | 成交单价（元/㎡） | 修正后比准价格 |
| 嘉邦国金中心-南海平洲石龙南路1号-高区190平方米 | 12,100.00 | 12,200.00 |
| 嘉邦国金中心-南海平洲石龙南路1号-中区150平方米 | 12,300.00 | 12,200.00 |
| 嘉邦国金中心-南海平洲石龙南路1号-低区128平方米 | 12,800.00 | 13,300.00 |
| 平均价格 | 12,400.00 | 12,600.00 |
可比案例市场平均单价为12,400.00元/平方米，交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数后，分
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别得到修正后的比准平均价格为12,600.00元/平方米。由于转换日至资产负债表日期间佛山南海区写字楼无明显价格波动，公司嘉邦国金中心办公写字楼于2020年10月1日及2020年12月31日的评估单价均为12,600.00元/平方米。我们认为，该评估价格是合理反映公司所持有嘉邦国金中心办公写字楼的市场价值的。
4）南府国用（2011）第0603820号土地
| 案例 | 成交单价（元/㎡） | 修正后比准价格 |
| 一环边土地-佛山市南海区桂城街道三山新城NH-A-12-01-02-09号A地块 | 892.00 | 822.00 |
| 一环边土地-佛山市南海区西樵镇纺织产业基地 | 1,044.00 | 936.00 |
| 一环边土地-佛山市南海区狮山镇松夏工业园桃园东路30号地段地块 | 1,020.00 | 943.00 |
| 平均价格 | 985.00 | 900.00 |
可比案例市场平均单价为985.00元/平方米，交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数后，分别得到修正后的比准平均价格为900.00元/平方米。于2020年10月1日转换日，公司坐落于狮山一环边的标的土地评估价格为900.00元/平方米（不含契税）。由于转换日至资产负债表日期间佛山狮山镇工业园区土地价格上升，公司标的土地于2020年12月31日的评估单价均调整为902.00元/平方米（不含契税）。我们认为，该评估价格是合理反映公司所持有狮山镇一环边标的土地的市场价值的。
根据以上周边房地产的交易情况，市场平均单价与评估单价较为接近，为使本次评估结果更具有科学性、准确性、客观性，公司在遵循评估原则的前提下，参照目前区域房地产市场的交易情况，根据本次评估目的及假设，主要采用市场比较法对待估房屋建筑物进行检查。评估方法为首先选取三个与评估标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例A、B、C，与评估标的物在交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数，分别得到修正
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后的单价，然后再取三者的平均价格，即得到评估标的物评估单价，评估标的物评估值＝评估单价×建筑面积。
通过对房地产市场的分析，结合评估师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位状况、实物状况和权益状况等差别，将评估对象与可比实例的状况进行价格修正，我们认为，公司评估标的采用的评估单价是合理的。
（2）采用公允价值模式进行会计核算的前提条件是否满足
由于公司投资性房地产主要为活跃商圈的工业土地使用权、自建厂房以及外购写字楼，同一供求圈类似用途近期已经发生交易的可比交易案例较多，且能够持续可靠取得公允价值，公司的投资性房地产是同时满足《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条有关公允价值模式进行会计核算的下列条件的：“（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。”
（3）入账价值、期末价值的确定依据
公司主要采用市场法对投资性房地产进行评估。转入投资性房地产核算的入账价值为土地和房屋建筑物于2020年10月1日转换日的公允价值合计为17,342.88万元作为投资性房地产，该公允价值主要参考国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的【国众联评报字（2020）第3-0135 】号评估报告确定，相关评估报告的公告情况见2020年12月5日公司公布的【以财务报告为目的所涉及的房屋建筑物和土地使用权的公允价值资产评估报告】。于2020年12月31日，该投资性房地产的期末公允价值为17,433,61万元，该公允价值主要根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的【国众联评报字
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（2021）第3-0097】号评估报告确定。
（4）会计处理是否符合企业会计准则的规定
1）公司的具体会计处理i初始计量：
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产应用指南》第三条第（二）点及《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”
于2020年10月1日转换日，固定资产--房屋建筑物账面价值为3,844.39万元，无形资产--土地账面价值为683.56万元，账面价值合计4,527.95万元，根据评估机构采用市场法评估的公允价值合计为17,342.88万元计入投资性房地产。转换日公允价值大于原账面价值部分计入其他综合收益9,611.20万元，计入递延所得税负债3,203.73万元。
ii后续计量：
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”公司采用投资性房地产采用公允价值计量后，于2020年12月31日，经评估机构评估该投资性房地产的公允价值为17,433,61万元，资产负债表日与转换日之间的公允价值变动90.73万元，计入当期公允价值变动损益。此外，公司自转换日起，不再对投资性房地产计提2020年10月
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1日至2020年12月31日期间的折旧及摊销52.92万元。
2）自有房地产转为投资性房地产及采用公允价值计量是否恰当《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。公司目前投资性房地产项目位于所在城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。公司认为，公司拟对上述投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量是恰当的。
3）公允价值的确定方法是否恰当《企业会计准则第39号——公允价值计量》第十八条“企业以公允价值计量相关资产或负债，适用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值，应当考虑估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值”。《企业会计准则第39号——公允价值计量》第六条“企业以公允价值计量相关资产或负债，应当考虑该资产或负债的特征。相关资产或负债的特征，是指市场参与者在计量日对该资产或负债进行定价时考虑的特征，包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等”。《企业会计准则第39号——公允价值计量》应用指南“企业以公允价值计量相关资产，应当考虑出售或使用该资产所存在的限制因素。企业为合理确定相关资产的公
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允价值，应当区分该限制是针对资产持有者的，还是针对该资产本身的。如果该限制是针对相关资产本身的，那么此类限制是该资产具有的一项特征，任何持有该资产的企业都会受到影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时会考虑这一特征。因此，企业以公允价值计量该资产，应当考虑该限制特征。如果该限制是针对资产持有者的，那么此类限制并不是该资产的特征，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时不会考虑该限制因素。因此，企业以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对该资产持有者的限制因素。”
综上，公司采用“未考虑存在抵押和查封对估值的影响”的评估报告公允价值是合理的。【会计师回复】
我们执行了以下程序：
（1）了解公司自有房地产转为投资性房地产的原因及目的，判断其合理性；
（2）了解投资性房地产的用途，获取相关租赁合同，判断资产用途改变的真实性；
（3）复核投资性房地产于转换日及期末的公允价值，包括：
1）获取第三方有关公允价值的评估报告，评价第三方评估机构的胜任能力、专业素质和客观性；
2）对评估中所使用的公允价值估值技术进行评价；
3）对评估中所使用参考的实际租赁情况，我们核对至租赁台账及合同；
4）对评估过程中所使用的建筑物所在的房地产市场价格、预计租金、租金增长率、租赁期、空置率等参数进行复核并与历史水平情
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况进行比对。
（4）对于资产的查封抵押等限制，获取公司法律顾问意见以判断是否这些限制是否影响公司继续使用或出售相关资产。
根据公司法律顾问意见“该些资产的查封是针对雪莱特公司的限制，是限制公司在查封期间，负责对资产妥善保管，不得对资产转移、转让、变卖、隐匿等”。那么此类限制并不是该资产的特征，是针对资产持有者的，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对该资产定价时不会考虑该限制因素。因此，公司以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对该资产持有者的限制因素。
综合企业会计准则的相关规定及法律顾问意见，我们得出以下结论：
（1）公司投资性房地产满足转入投资性房地产计量并采用公允价值模式进行会计核算的前提条件；
（2）评估机构采用市场法进行公允价值评估的评估方法是恰当的；
（3）公司采用“未考虑存在抵押和查封对估值的影响”的评估价值作为入账公允价值是合适的；
（4）投资性房地产的初始会计处理及后续计量方法是符合相关会计准则规定的。
综上，公司相关会计处理符合企业会计准则的规定。
以下无正文。
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（此页无正文，为大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司2020年年报问询函的回复之签章页）
| 大华会计师事务所(特殊普通合伙) | 中国注册会计师： 方建新 |
| 中国·北京 | 中国注册会计师： 邓清平 |
| 二〇二一年六月七日 |